Apparentemente il processo di acquisto di una casa non è mai stato così semplice: trova una proprietà su un sito di annunci come Zillow, Redfin o Trulia; contattare l'agente di quotazione; visitare la proprietà; e fare un'offerta.

Ma per anni dietro le quinte, dicono gli esperti, i consumatori non sono stati pienamente consapevoli del costo finale – e dei potenziali conflitti di interessi – quando cercano una casa.

Adesso, un accordo storico con l'Associazione Nazionale degli Agenti Immobiliari è pronta a ribaltare questo modello. Secondo i sostenitori dei consumatori e anche alcuni agenti immobiliari, è una vittoria per acquirenti e venditori di case.

"La trasparenza dei prezzi è una buona cosa, una maggiore concorrenza è una buona cosa, e questo aumenterà entrambi", ha affermato Mariya Letdin, professore associato al College of Business della Florida State University. "Accolgo davvero favorevolmente questo cambiamento."

Quando qualcuno oggi cerca una casa, nella maggior parte dei casi viene intercettato da un intermediario che ha accesso a determinati annunci e che lavorerà con l'acquirente senza alcun costo iniziale per aiutarlo a entrare in una casa.

Ma qui sta un malinteso comune, hanno detto gli esperti intervistati da NBC News. Sebbene un proprietario di casa che mette in vendita la propria proprietà debba assumere professionisti per commercializzare la propria casa, di solito questi costi rientrano nel prezzo finale pagato dall'acquirente.

"L'acquirente porta sul tavolo l'intero prezzo di acquisto", ha detto Letdin. "E il venditore potrà trattenersi un po' di più dopo questa sentenza."

Come parte del nuovo accordo, l'acquirente dovrebbe ora essere pienamente informato in anticipo su eventuali commissioni o commissioni che alla fine dovrà pagare.

Questo perché l'accordo richiede che un acquirente firmi un contratto formale con un broker che stabilisca quali servizi riceverà e per quanto.

In alternativa, un acquirente di casa potrebbe decidere di non assumere un intermediario e invece di affidare i costi di ricerca a un avvocato immobiliare, un perito o qualcun altro con conoscenza del mercato immobiliare, dicono gli esperti.

E un venditore potrebbe anche offrire di coprire i costi del team dell'acquirente come incentivo per attirare più acquirenti.

Naturalmente, per una proprietà che sta attirando molta attenzione, è improbabile che tali incentivi per gli acquirenti siano sul tavolo.

E nei mesi successivi alle riaperture dovute alla pandemia di Covid-19, i mercati immobiliari statunitensi più caldi hanno avuto una svolta nettamente a favore dei venditori.

Ma ora, con la crescita dei prezzi immobiliari in fase di stabilizzazione, anche il campo di gioco si sta livellando, mettendo più acquirenti al posto di guida, dicono gli esperti.

"Ora puoi assumere un avvocato per 1,500 dollari, invece di pagare una commissione di 50,000 dollari", ha detto Doug Miller, un avvocato immobiliare con sede nel Minnesota che ha contribuito a lanciare le azioni che hanno portato all'accordo NAR.

Chiunque un potenziale acquirente scelga come rappresentante nel processo di acquisto della casa, l'accordo NAR ora vieta formalmente la capacità del venditore di pubblicizzare una commissione per i rappresentanti dell'acquirente sul servizio di elenchi multipli.

Da parte sua, la NAR ha sostenuto che il libero mercato ha sempre fissato livelli di commissione, e che questi erano sempre negoziabili – e perfino utili.

“Le offerte di compenso aiutano a rendere la rappresentanza professionale più accessibile, riducono i costi per gli acquirenti di case per garantire questi servizi, aumentano le opportunità abitative eque e aumentano il potenziale pool di acquirenti per i venditori”, ha affermato la NAR nella sua dichiarazione del 15 marzo che annunciava l’accordo.

Ma nella maggior parte dei casi, la differenza nell’importo offerto per tali commissioni in un dato mercato era minima, in genere circa il 3%.

Questo perché qualsiasi tentativo di offrire una commissione inferiore all'agente di un acquirente probabilmente motiverebbe l'agente ad allontanare il proprio cliente da quella proprietà.

Miller ha definito tale comportamento improprio e ha affermato che gli acquirenti, in molti casi, non ne avrebbero avuto consapevolezza.

"Il futuro qui è che gli acquirenti saranno ora al posto di guida", ha detto Miller. “Invece che il denaro [della commissione] vada al loro agente… ora può andare direttamente all’acquirente. Si tratta della stessa somma di denaro, ma ora il denaro lo riceve l’acquirente invece di un agente acquirente, e può decidere cosa farne”.

Inoltre, una maggiore concorrenza per accaparrarsi i clienti probabilmente si tradurrà in una riduzione dei costi su tutta la linea, ha affermato Ryan Tomasello, analista del settore immobiliare presso la società finanziaria Keefe, Bruyette & Woods.

“Quando si introduce molta trasparenza in un mercato che storicamente ne è mancato, qualsiasi economista vi dirà che si riducono i costi di attrito – cioè le commissioni – e questi sono tra i più alti al mondo”, ha detto Tomasello. “Quindi il costo complessivo dell’acquisto e della vendita di una casa, in teoria, diminuirà”.

Molti esperti, compresi altri professionisti del settore immobiliare, concordano sul fatto che l’accordo assottiglierà effettivamente le fila degli agenti inaffidabili che fungevano da intermediari, un fenomeno che è aumentato durante il boom immobiliare dell’era della pandemia.

"Molte persone si sono paracadutate nel periodo 2020-2021 per cercare di guadagnare facilmente soldi extra proponendosi come agenti acquirenti e prendendo il 3%", ha affermato Phil Crescenzo Jr., vicepresidente della divisione Southeast presso Nation One Mortgage Corp. .

"Ma non apportavano il 3% del valore, nemmeno lontanamente."

Crescenzo lo ha paragonato agli intermediari ipotecari che hanno contribuito ad alimentare la bolla immobiliare tra la metà e la fine degli anni 2000.

“Una volta cambiate le regole sui compensi, i professionisti dominanti sono saliti ai vertici, quelli più in basso sono scomparsi e il settore è migliorato”, ha affermato Crescenzo.