C'è un recessione che si profila all'orizzonte? Miglioreranno i prezzi e i costi dei mutui? Perché ottenere un'assicurazione sulla casa sta rapidamente diventando un fallimento? Cosa sta succedendo nei mercati dei pignoramenti e degli investimenti?

Che tu sia un agente nuovo di zecca o un veterano di 40 anni, esperto di market intelligence Rick Sharga ha le risposte di cui hai bisogno per affrontare ciò che ci aspetta mentre ci avviciniamo al mercato delle vendite primaverili.  

Rick Sharga, CEO della Market Intelligence Company CJ Patrick, è un veterano di lunga data del settore immobiliare con una profonda esperienza nel settore dei dati e dei pignoramenti del business. Di recente ho incontrato Sharga per conoscere il suo punto di vista sulle tendenze e sui dati di cui hai bisogno per essere meglio preparato mentre affronti le sfide che ti attendono questa primavera. 

C’è una recessione in vista? 

C’è una recessione in vista? Sharga ha detto che se si guarda indietro alle ultime otto recessioni, c’è un fattore specifico che tutte avevano in comune: una “inversione della curva dei rendimenti”. 

Secondo Investopedia, “A inversione della curva dei rendimenti si verifica quando gli strumenti di debito a breve termine hanno rendimenti più elevati rispetto agli strumenti a lungo termine con lo stesso rischio di credito profilo. La curva invertita è stata un indicatore affidabile di recessione”.

Per quanto riguarda la posizione di Sharga su questo tema, "La Federal Reserve ha alzato il tasso dei Fed Funds 12 volte, per cercare di tenere l'inflazione sotto controllo", ha detto. 

“Undici di queste 12 volte li abbiamo visti correggere eccessivamente e causare una recessione. Sembra molto simile a una correzione eccessiva. 

Un secondo fattore che potrebbe contribuire a una recessione è la decisione della Federal Reserve, il 31 gennaio 2024, di mantenere la sua tasso di interesse di riferimento attuale invariato al 5.4%. Ciò significa che il primo momento in cui potremmo assistere a un calo significativo dei tassi di interesse ipotecari sarebbe maggio o giugno 2024. 

D'altra parte, Sharga ha detto che il tasso di insolvenza sui mutui non è aumentato. Se a questo aggiungiamo una forte spesa al consumo, la creazione di posti di lavoro, bassi tassi di disoccupazione e una produttività ancora forte, “qualsiasi recessione che potremmo avere sarà breve, lieve e avrà scarso effetto sul mercato immobiliare”.   

La stima prudente di Sharga è che i tassi di interesse ipotecari scenderanno a circa il 5.75% entro la fine dell'anno e forse addirittura al XNUMX%. 

Problemi di allarme che possono avere un impatto negativo sul mercato immobiliare primaverile 

Sharga ha sottolineato due segnali d’allarme che hanno un’alta probabilità di avere un impatto sul mercato immobiliare mentre ci avviciniamo alla stagione delle vendite primaverili. 

Per la prima volta in assoluto, il debito delle carte di credito al consumo ha superato i mille miliardi di dollari nel terzo trimestre del 1 ed è aumentato nel 2023. Nel quarto trimestre del 4 la cifra record sarà di 2023 trilioni di dollari. 

Allo stesso tempo, il nuovo tasso sulle carte di credito è aumentato al 25%," ha detto Sharga. 

“Per molti economisti, la preoccupazione di allarme con questi alti tassi di interesse sulle carte di credito è se queste famiglie stanno attingendo alle loro linee di credito cercando di far quadrare i conti, ma non ci riescono perché il costo della vita è aumentato così tanto”. 

L’altro campanello d’allarme dal punto di vista di Sharga è che i tassi di risparmio personale sono appena al di sopra dei minimi storici, in contrasto con il tasso di risparmio più elevato mai registrato durante la pandemia.

Le scorte rimangono limitate poiché i prezzi aumentano tra il 4% e il 6% all’anno a livello nazionale

Nonostante la Federal Reserve “abbia gettato acqua ghiacciata su un mercato immobiliare incandescente, se si guardano quasi tutti gli indici dei prezzi del 2023, mostreranno tutti una crescita positiva a livello nazionale del quattro, cinque o sei per cento anno su anno, "Ha detto Sharga.

Per di più, “Poiché i tassi ipotecari sono saliti così in alto dopo essere stati ai minimi storici, abbiamo questo effetto di blocco del tasso, per cui un proprietario di casa con un mutuo del 3% semplicemente non può permettersi di vendere la propria casa e comprarne un'altra perché i suoi pagamenti raddoppierebbero. " 

Per questo motivo, Sharga ritiene che non vedremo molte nuove quotazioni arrivare sul mercato. 

“Le persone competeranno per meno proprietà e questo eviterà che i prezzi scendano. Lo squilibrio tra domanda e offerta continuerà ad esistere”, ha affermato Sharga. 

Tsunami d'argento o flusso costante? 

Secondo il più recente Profilo NAR di acquirenti e venditori di case, circa il 65% delle case negli Stati Uniti sono di proprietà di persone di età pari o superiore a 55 anni. Con l'aspettativa di vita media per gli uomini negli Stati Uniti nel 2024 a 76.1 anni, i boomer stanno finalmente iniziando a far invecchiare le loro proprietà. 

Considerati questi fatti, ti aspetteresti il tsunami d'argento colpire presto. Sharga ha avanzato le seguenti argomentazioni sul motivo per cui è improbabile che ciò accada in tempi brevi. 

• Quando i boomer lasciano le loro grandi case, non vendono: Invece, stanno attingendo al loro capitale per acquistare o affittare una nuova proprietà e affittare la loro attuale casa. La ragione? Ha senso dal punto di vista economico perché la loro casa viene ripagata o ha un tasso di interesse molto basso.
• A differenza dei dinosauri, i boomer non moriranno tutti in una volta: Da oltre un decennio si parla del cosiddetto tsunami d’argento. Invece di trasferirsi, molti boomers hanno modificato le loro case attuali per renderle più vivibili. In molti casi, i figli adulti sono tornati a vivere con loro o potrebbero farlo in futuro.
• I boomer saranno una fonte di inventario futuro, ma non aspettarti uno tsunami: Sharga prevede un graduale aumento dei boomer che mettono in vendita le loro case. Inoltre, l’aumento dei permessi per nuove case, insieme all’aumento dell’avvio di nuove costruzioni, suggeriscono che il nuovo mercato interno potrebbe aiutare a colmare il divario di scorte man mano che i boomers vendono le loro attuali case e si trasferiscono in nuove proprietà.
• L’inventario complessivo non si allenterà finché i tassi non scenderanno al 5.5% circa: Poiché il 70% dei proprietari di casa ha un tasso di interesse ipotecario pari o inferiore al 5.5%, Sharga non si aspetta che i proprietari medi di casa inizino a mettere in vendita le loro case finché i tassi ipotecari non scendono al di sotto del 4%. A quel punto, un proprietario di casa con un tasso di interesse ipotecario del 3% può iniziare a razionalizzare la possibilità di vendere. "Il delta compreso tra il 3.5 [%] e il 6% e tra il 7 [%] e il XNUMX% è semplicemente un colpo finanziario troppo grande da sopportare per la maggior parte dei proprietari di case", ha spiegato Sharga.

Perché l'assicurazione del proprietario della casa sta rapidamente diventando un potenziale motivo di rottura 

Un problema importante che sta già causando il fallimento delle transazioni in alcune aree è il costo assicurazione del proprietario di casa. Sharga ritiene che questo sia un problema destinato a peggiorare prima di migliorare. 

"Se ti trovi in ​​uno stato come la California, dove i premi assicurativi sono saliti alle stelle a causa del rischio di incendi, o in Florida, dove sono impazziti a causa degli uragani e dei danni causati dall'acqua, o in Texas, che a quanto pare è nella capitale delle grandinate degli Stati Uniti, dove centinaia di milioni di dollari di danni sono causati da questi gravi eventi di grandine, sta diventando difficile ottenere un'assicurazione o i costi sono diventati così proibitivi che gli acquirenti non possono qualificarsi per ottenere un mutuo", ha detto Sharga .

Se a questo aggiungiamo alti tassi di interesse e prezzi più alti, e poi aggiungiamo i premi assicurativi che “sono raddoppiati, triplicati o addirittura quadruplicati negli ultimi anni, questo diventerà un problema più ampio non solo in quegli stati”. 

Risultati deludenti per il mercato degli investimenti

La società di Sharga, CJ Patrick, ha recentemente completato un sondaggio per RCN Capital, un grande finanziatore privato che concede prestiti per investimenti. L'indagine ha esaminato cosa c'era nella mente degli investitori. Sharga ha detto che i risultati sono stati deludenti.

"Circa il 69% degli intervistati ha affermato che l'aumento dei costi assicurativi o l'impossibilità di ottenere un'assicurazione stava diventando un fattore nella loro decisione sull'acquisto o la vendita di beni immobili, e circa il 63% ha affermato che ciò stava ostacolando la loro capacità di acquistare o vendere immobiliare."  

Sharga ha poi condiviso la propria esperienza quando la California ha riconfigurato le zone a rischio incendi boschivi. Lavorava con la stessa compagnia assicurativa da 22 anni, non aveva mai presentato una richiesta di risarcimento o mancato un pagamento e non c'era mai stato un incendio vicino a dove viveva. Tuttavia, la sua assicurazione gli ha arbitrariamente comunicato che la sua polizza era stata annullata. 

Sharga ritiene che il motivo per cui la sua compagnia assicurativa ha deciso di smettere di offrire polizze in California sia dovuto a una combinazione di aumento del rischio, prezzi alle stelle e leggi e regolamenti statali che rendono difficile per gli assicuratori aumentare i premi abbastanza da coprire tali maggiori costi. 

“In alcuni casi, i governi statali forniscono assicurazioni finanziate dallo stato. L’effetto netto per me come proprietario di una casa è stato che negli ultimi anni le mie tariffe assicurative sono raddoppiate per una copertura inferiore rispetto a prima”, ha detto Sharga. 

"È una storia che vorrei fosse solo mia, ma riguarda tutto lo stato, la Florida, il Texas e continuerà a essere un problema in tutto il paese." 

Per assicurarti di essere pronto ad affrontare questa situazione, procedi nel seguente modo, indipendentemente dal fatto che tu rappresenti un venditore, un acquirente o un investitore residenziale:  

• Assicurati di verificare la disponibilità dell'assicurazione del proprietario della casa (così come dell'assicurazione contro le alluvioni) per qualsiasi proprietà che rappresenti prima di pubblicare un annuncio o scrivere un'offerta. 
• È assolutamente fondamentale sia per gli agenti che per gli istituti di credito ottenere informazioni accurate sul costo effettivo dell'assicurazione del proprietario della casa quando stanno calcolando se un mutuatario potrà beneficiare di un'ipoteca sulla proprietà.
• Gli investitori devono anche tenere in considerazione i costi assicurativi nel valutare il flusso di cassa e quali proprietà desiderano acquistare.

Ciò che è particolarmente allarmante è che i costi assicurativi sono così alti in alcune aree che possono rendere proibitivo l'acquisto di una prima casa o di un trasloco per molte persone. Questa situazione potrebbe diventare ancora più grave se gli acquirenti dovessero iniziare a pagare di tasca propria commissioni. 

Se ti trovi in ​​un'area in cui le tariffe assicurative sono aumentate vertiginosamente, avvisa i tuoi clienti e la tua sfera passati

Sharga ha condiviso alcune interessanti informazioni aneddotiche su come i tassi assicurativi stanno influenzando i pagamenti dei mutui per i proprietari di case esistenti. Diversi gestori di mutui ipotecari con cui ha parlato hanno condiviso esempi di alcuni dei loro clienti che recentemente non hanno rispettato un pagamento ma poi sono rimasti intrappolati nei due mesi successivi. 

"Quando i servicer hanno parlato con questi mutuatari, hanno scoperto che quando alcuni proprietari di casa hanno ricevuto la fattura annuale dell'assicurazione, non avevano previsto che il costo sarebbe stato così alto, costringendoli a decidere se pagare il mutuo o l'assicurazione ", ha detto Sharga. 

"È un po' un catch-22 perché se lasci scadere la tua assicurazione, la tua società di mutui ti schiaffeggerà la propria assicurazione, che in genere è più costosa." 

Se lavori in una di quelle aree in cui costi di assicurazione stanno aumentando vertiginosamente e un cliente passato o qualcuno nella tua sfera sta pensando di non pagare l'assicurazione del proprietario della casa, hanno bisogno di sapere che se non riescono a pagare l'assicurazione, il loro gestore di mutui ipotecari schiaffeggerà una polizza più costosa sulla loro casa o potrebbe addirittura cancellare il loro mutuo . 

Smetti di dire agli acquirenti: "I tuoi pagamenti saranno gli stessi per i prossimi 30 anni"

Sharga ha detto che questa affermazione non è corretta, ed ecco perché. Molti proprietari di case hanno un conto di deposito a garanzia allegato al loro prestito in cui il gestore del mutuo riscuote mensilmente la rata del mutuo, il PMI, le tasse, l'assicurazione e/o le commissioni HOA. 

Sebbene il mutuatario possa avere un tasso fisso in base al quale la rata del mutuo rimane invariata, le tasse, le assicurazioni e le commissioni HOA aumentano quasi sempre nel tempo. 

C'è uno 'tsunami di pignoramenti' all'orizzonte? 

Sharga ha dato questo consiglio ai cosiddetti “esperti” di YouTube che sostengono che presto dovremo affrontare uno tsunami di pignoramenti, soprattutto quelli che stanno cercando di venderti il ​​corso. 

"Scappa, scappa da queste persone più velocemente che puoi!"

Ecco i punti chiave di Sharga su ciò che sta realmente accadendo con preclusione mercato. 

• L'attività di pignoramento è aumentata di circa il 10% su base annua, ma questo deriva da livelli storicamente bassi di attività di pignoramento. L’attività di pignoramento nel 2023 è stata complessivamente inferiore del 30% rispetto al 2019. Possiamo aspettarci di vedere livelli paragonabili al 2019 al più presto alla fine del 2024.
• Sebbene siano previsti aumenti nelle prime fasi dei pignoramenti, i proprietari di case dispongono di un importo assurdo di 31 trilioni di dollari di capitale. Secondo Atom Data, l'80% dei proprietari di case pignorati hanno più del 20% di patrimonio netto nelle loro case.
• Quando i proprietari di casa si mettono nei guai e ricevono il primo avviso di inadempienza, invece di rischiare di perdere tutto il loro capitale in una vendita di pignoramento, vendono la loro proprietà, intascano il capitale e vanno avanti.
• Anche se nel 2024 potrebbero esserci più pignoramenti, stiamo assistendo a un minor numero di aste e a molti meno pignoramenti bancari e REO.

"Chi si aspetta di vedere un'ondata di proprietà in difficoltà quest'anno, probabilmente non accadrà", ha detto Sharga. "Prevedo che quest'anno l'attività di pignoramento aumenterà complessivamente meno del 10%, e quasi tutta sarà nelle fasi iniziali del pignoramento." 

Un cambiamento nel comportamento degli investitori

In due dei tre ultimi sondaggi sul sentiment degli investitori condotti dalla società di Sharga, si è registrato un aumento nel numero di intervistati che acquistano proprietà e le tengono in affitto. 

"Nel sondaggio più recente, circa il 46% degli intervistati acquistava proprietà e le affittava e circa il 32% le stava sistemando e ribaltando", ha detto Sharga. 

“Questo si allinea con altri dati di settore che abbiamo visto. Il terzo trimestre del 2023 è stato il terzo trimestre consecutivo in cui abbiamo visto meno immobili Capovolto a livello nazionale, molto al di sotto di quanto visto un anno fa”. 

Sharga ha attribuito parte di questo cambiamento alla quantità limitata di inventario disponibile per l’acquisto da parte degli investitori, insieme al fatto che i prezzi non sono aumentati così rapidamente come nei trimestri precedenti. 

"Quindi, le persone che investono si stanno muovendo sempre più verso una strategia buy-and-hold con un orizzonte più lungo", ha affermato Sharga.

Una nuova svolta per la vendita all'ingrosso

Sharga ha individuato una tendenza in crescita: l’emergere di investitori all’ingrosso locali che trovano proprietà che sembrano buoni investimenti, si assicurano i diritti di vendere tali proprietà, ma non ne acquisiscono mai effettivamente il titolo. 

"Firmeranno un contratto che consentirà loro di vendere la proprietà, spesso a un altro investitore", ha spiegato Sharga. 

“Circa il 22% degli intervistati nel nostro sondaggio più recente ha affermato di sì vendita all'ingrosso - è probabilmente il valore più alto che abbiamo mai visto, quindi è una parte crescente del business." 

Ciò che lo differenzia dalle grandi aziende nazionali che vendono all'ingrosso grandi portafogli di proprietà, è che questi grossisti tendono ad essere investitori locali che possono incontrarsi faccia a faccia con il proprietario della casa e ottenere la firma dei documenti.

"Sanno anche chi sono gli investitori locali", ha detto Sharga. "Quindi, in molti modi, diventano scout per altri investitori e forniscono loro l'inventario che stanno cercando di acquistare." 

La previsione generale di Sharga per ciò che ci aspetta mentre entriamo nella stagione delle vendite primaverili

Sharga prevede un “anno noioso” per il mercato immobiliare per il resto del 2024. 

"L'attività di vendita sia per le case esistenti che per quelle nuove aumenterà anno dopo anno, probabilmente non ai livelli del 2022, i prezzi saliranno un po', i pignoramenti saranno al minimo e ci vorranno un paio d'anni prima che il mercato si ripristini," Sharga aveva predetto. 

“La pazienza è probabilmente la parola d’ordine per il 2024.”  

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