Sia gli acquirenti che gli investitori immobiliari possono trarre vantaggio dalla ricerca di proprietà fuori mercato. Si tratta di case che non si trovano pubblicamente sul Multiple Listing Service (MLS) ma sono di proprietà di persone che desiderano vendere.

Le proprietà fuori mercato vanno da case di proprietà di persone che si preparano a vendere a venditori attivi che vogliono essere discreti. Trovare annunci fuori mercato non è facile, ma puoi trovare una varietà di potenziali case se sai dove cercare.

Ecco come trovare offerte immobiliari fuori mercato per la tua prossima proprietà in affitto, opportunità di lancio o residenza principale.

1. Costruisci una rete solida

La tua rete è uno degli strumenti più potenti per trovare immobili fuori mercato. Gli agenti immobiliari sono costantemente alla ricerca di acquirenti qualificati ma a volte hanno capacità di marketing limitate. Alcuni venditori non si sentono a proprio agio nell'aprire le loro case per le proiezioni, mentre altri sono ancora nelle prime fasi dell'ingresso nel mercato. 

Con una rete forte, puoi far sapere agli agenti con cui lavori che tipo di proprietà fuori mercato desideri. Se hanno inserzioni tascabili o conoscono clienti che si stanno preparando a vendere, possono contattarti. 

Alcuni venditori preferiscono saltare il processo di quotazione in modo da non dover riordinare, pulire, allestire e commercializzare le loro case. Apprezzeranno il fatto che i loro agenti immobiliari abbiano già potenziali acquirenti in fila prima che la casa sia ufficialmente in vendita.  

Una rete forte è essenziale per gli investitori immobiliari che ampliano la propria lista di proprietà nel tempo. Tuttavia, anche i singoli acquirenti possono trarre vantaggio dalla creazione di amicizie con agenti immobiliari. Questi agenti immobiliari possono avvisarti di potenziali proprietà in un mercato caldo. Potresti essere in grado di fare un'offerta prima ancora che altri acquirenti abbiano la possibilità di vedere la proprietà. 

2. Unisciti a gruppi e club di investimento immobiliare

Cerca i club immobiliari locali e i gruppi di investimento nella tua zona. Puoi anche esplorare associazioni professionali che organizzano riunioni mensili, riunioni e pranzi. Unirsi a questi gruppi ti aiuterà a costruire la tua rete e ad accrescere anche il tuo know-how immobiliare. Metti alla prova diversi gruppi e scopri quali ti fanno sentire a tuo agio mentre ti aiutano a costruire connessioni preziose. 

Fare rete con investitori e agenti immobiliari ha senso perché queste persone non sono necessariamente i tuoi concorrenti. Un investitore potrebbe venire a conoscenza di una proprietà ma decidere che non è adatta a lui, a causa del prezzo, della posizione o dello stile. Se sanno che stai cercando di acquistare, potrebbero contattarti con l'opportunità di guardare la proprietà fuori mercato. 

In futuro, potresti essere la connessione che può pagare il rinvio in avanti. Potresti imbatterti in una proprietà fuori mercato che è adatta per un investitore che te ne ha indirizzato una in precedenza. 

Il settore immobiliare riguarda chi conosci. Assicurati che la tua rete sia diversificata e piena di agenti, investitori, costruttori e appaltatori. e altri professionisti del settore. Non si sa mai quando una di queste connessioni darà i suoi frutti.

3. Strategie di sensibilizzazione diretta

In un mercato caldo, gli investitori spesso si rivolgono a strategie di sensibilizzazione diretta per trovare proprietà fuori mercato prima che vengano pubblicate sul servizio di quotazione multipla. Esistono diversi modi per contattare i venditori, da solo o con l'aiuto di un'agenzia di marketing. Ecco alcune opzioni da considerare. 

• Lanciare una campagna di direct mail marketing: invia lettere o cartoline ai proprietari di casa nella tua zona target invitandoli a contattarti se sono pronti a vendere. 
• Collabora con gli esperti di marketing dei messaggi di testo per sviluppare una strategia di sensibilizzazione: impara le regole per l'invio di SMS promozionali per poter contattare potenziali venditori nella tua zona. 
• Fai pubblicità nelle newsletter del quartiere: puoi sostenere il giornalismo locale e le cause di quartiere promuovendo la tua attività attraverso questi canali.

L'investimento che dedicherai alla sensibilizzazione diretta dipenderà dai tuoi obiettivi e dal tuo budget. Gli investitori che cercano costantemente di acquistare case potrebbero accantonare un budget mensile per il marketing tramite posta diretta e le attività promozionali. Tuttavia, l’acquirente medio che cerca inserzioni fuori mercato in un mercato competitivo potrebbe non essere così disposto a spendere soldi. 

L'obiettivo di queste strategie di sensibilizzazione è incoraggiare i venditori ad avvicinarsi a te con le loro offerte fuori mercato. Basta che poche persone rispondano ai tuoi messaggi diretti per far valere il costo e lo sforzo di inviarli.

La moderna comunità immobiliare è attiva sia digitalmente che di persona. Questa è un'ottima notizia per le persone che non hanno molto tempo durante la settimana per partecipare a eventi di networking e altre attività di gruppi immobiliari. 

Aggiorna la tua presenza online per riflettere i tuoi obiettivi come investitore o acquirente di operazioni fuori mercato. Scegli un'immagine del profilo professionale e aggiorna le tue informazioni per riflettere i tuoi obiettivi. Una volta che hai una forte presenza sul web, cerca gruppi locali, forum e siti web per investitori locali.

Diverse comunità avranno gruppi immobiliari attivi in ​​vari luoghi del web. Alcune regioni potrebbero avere forti gruppi Facebook a cui puoi iscriverti, mentre altre potrebbero essere più attive su LinkedIn o Discord. 

Conosci questi gruppi prima di diventare un partecipante attivo. Scopri i tipi di contenuti che le persone pubblicano e le regole relative alle discussioni online. Ciò ti consentirà di seguire una buona etichetta web una volta entrato.  

Puoi anche utilizzare strumenti online per cercare di trovare proprietari di immobili. Puoi accantonare un budget per gli annunci social o di ricerca per raggiungere persone potenzialmente interessate alla vendita. Questo è un altro modo per portare contatti alla tua attività di investimento senza dover cercare case fuori mercato.

5. Partecipa alle aste e alle vendite immobiliari

Uno dei maggiori indicatori che una proprietà fuori mercato sta per essere venduta è la vendita di un immobile.

Quando un parente muore, i suoi beneficiari reclameranno i ricordi che significano di più per loro e poi venderanno gli altri loro averi in una vendita immobiliare. Anche questi parenti potrebbero organizzare un'asta per vendere gli oggetti. Una volta distribuiti o venduti gli averi del defunto, i parenti vendono la casa. 

Inizia a partecipare alle vendite e alle aste immobiliari per visualizzare questi annunci fuori mercato e parlare con le persone che li ospitano. La maggior parte delle persone di solito assume società terze per gestire le vendite o le aste immobiliari, quindi i proprietari probabilmente non saranno presenti.

Parlare con le persone che gestiscono queste vendite può aiutarti a farti un'idea di ciò che i parenti intendono fare con la proprietà una volta che non sarà stata svuotata. Puoi trasmettere il tuo biglietto da visita e far loro sapere che potresti essere interessato all'acquisto della casa.  

Tieni presente che anche altri professionisti del settore immobiliare potrebbero partecipare a questi eventi. Sii educato con tutte le persone coinvolte, soprattutto se incontri la famiglia in lutto. Non otterrai proprietà fuori mercato comportandoti in modo scortese o cercando di costringere le persone a lavorare con te.

6. Lavora con grossisti immobiliari

Un modo per trovare proprietà fuori mercato è lavorare con investitori all'ingrosso. Queste persone cercano attivamente offerte fuori mercato e quindi cercano acquirenti per tali inserzioni. Quando un venditore lavora con un investitore all'ingrosso, firma un contratto che dà al grossista il diritto di commercializzare la casa.

Quando il grossista trova un acquirente appropriato, riceve un compenso per il lavoro. In questo modo, un investitore immobiliare all’ingrosso è simile a un intermediario o a un sensale tra potenziali acquirenti e venditori. 

I grossisti immobiliari si occupano di trovare proprietà fuori mercato, quindi non devi farlo tu. Tuttavia, prima di contattare uno di questi professionisti, assicurati di essere pronto a pagare il loro compenso.

La maggior parte dei grossisti addebita tra $ 5,000 e $ 10,000 per ciascun contratto e non è raro che l'acquirente accetti di pagare la tariffa. Questo perché i grossisti spesso lavorano con i proprietari di case in difficoltà che non hanno abbastanza soldi per restare nella proprietà.

Ci sono momenti in cui il venditore paga la commissione del grossista come se stesse pagando una commissione a un agente immobiliare. Assicurati di leggere qualsiasi accordo che firmi con un investitore all'ingrosso in modo da non ritrovarti con costi a sorpresa che non ti aspettavi. 

7. Cerca proprietà in vendita dal proprietario

Non tutti i venditori vogliono lavorare con un agente immobiliare, quindi elencano la loro proprietà come In vendita dal proprietario (FSBO). Non tutti gli elenchi PRIV sono proprietà fuori mercato. Alcuni proprietari di case lavorano con agenti a tariffa fissa per pubblicare le loro case sulla MLS mentre altri vogliono gestire da soli il marketing.

Le persone sono attratte dall'priv perché non vogliono pagare costose commissioni agli agenti immobiliari. Sanno che possono risparmiare almeno il 3% sulle commissioni pubblicando autonomamente le loro case. 

Gira per la tua città e cerca le case PRIV. Potresti riuscire a incontrare direttamente il venditore e visitare la casa. Questo processo è uno dei modi più noiosi per trovare inserzioni fuori mercato. Dovrai tenere d'occhio i segnali o gli indicatori PRIV che indicano che una proprietà viene venduta senza un agente immobiliare.

Tuttavia, è possibile cercare questi annunci anche online. Cerca gruppi PRIV locali in cui i venditori possono pubblicare informazioni sulle loro case senza entrare nel mercato immobiliare.  

Se lavori direttamente con il proprietario di una casa e rappresenti anche te stesso, assicurati di coinvolgere un avvocato immobiliare in modo che una parte obiettiva possa assicurarsi che l'acquisto sia legale ed etico.

8. Tieni traccia dei pignoramenti e delle case in difficoltà 

A preclusione Si verifica quando una banca pignora un immobile perché il proprietario smette di pagare il mutuo. Tuttavia, la banca non ha bisogno di una casa, quindi cercherà di recuperare parte dei fondi perduti vendendo la proprietà. Quando partecipi alle aste immobiliari con pignoramento, stai acquistando proprietà fuori mercato di cui la banca vuole sbarazzarsi. 

Puoi decidere se partecipare a queste aste o cercare case in attesa di pignoramento per trovare annunci fuori mercato. Alcuni proprietari di case che si trovano ad affrontare il pignoramento vogliono vendere rapidamente le loro case per proteggere i loro punteggi di credito. Potresti essere in grado di fare un'offerta su una casa e chiudere rapidamente la proprietà. 

Le case pignorate raramente sono proprietà chiavi in ​​mano. I proprietari di case che non possono permettersi le rate del mutuo di solito non possono nemmeno permettersi il mantenimento. Alcune aste immobiliari con pignoramento richiedono il pagamento immediato e non consentono agli investitori di visitare o ispezionare le proprietà. 

Anche se questo potrebbe essere un buon metodo per proteggere le proprietà fuori mercato, devi essere pronto a investire molto in riparazioni e ristrutturazioni prima di poter goderti queste case.

9. Parla con costruttori e appaltatori

Alcune delle tue proprietà fuori mercato più interessanti potrebbero provenire da persone esterne al settore immobiliare. Gli amanti della casa e i restauratori hobbisti spesso vengono sopraffatti dai loro progetti e cercano aiuto da parte di appaltatori. Se il progetto è troppo costoso o richiederà troppo tempo, questi proprietari potrebbero prendere in considerazione la vendita. 

I rapporti con i costruttori possono anche aiutarti quando stanno cercando di sviluppare terreni per nuove costruzioni. Il costruttore potrebbe contattarti se sa che sei interessato ad ampliare il tuo portafoglio. Potresti avere un annuncio fuori mercato che è nuovo di zecca e fornisce un reddito immediato mentre lavori al rinnovamento e al miglioramento degli altri tuoi investimenti. 

Diventare un investitore significa bilanciare il tuo portafoglio. La maggior parte degli investitori immobiliari inizia con una proprietà in affitto e poi si espande in altre case in varie condizioni. Considera i piani a lungo e breve termine per queste proprietà fuori mercato in modo da poter essere sicuro che i tuoi investimenti verranno ripagati.

10. Registri pubblici

Se hai in mente una specifica proprietà fuori mercato, cerca chi la possiede attraverso una ricerca nei registri pubblici. Puoi saperne di più sul proprietario e sulla probabilità che ti venda. Naturalmente, sapere chi possiede una casa è la parte facile. È molto più difficile convincerli a vendere la proprietà se non sono interessati a trasferirsi.

Questo passaggio viene spesso utilizzato dagli acquirenti che hanno in mente case specifiche, piuttosto che dagli investitori immobiliari che cercano affari su proprietà fuori mercato. Tuttavia, puoi anche utilizzare i registri pubblici per cercare case che sono state abbandonate. Puoi contattare il proprietario per conoscere la proprietà o vedere se il residente che viveva lì è ancora vivo.

Questa opzione evidenzia l'importanza di tenere d'occhio le case nella tua zona. Gli investitori e gli agenti immobiliari spesso notano le case trascurate e sanno che meritano proprietari che se ne prendano cura.

Considerazioni legali ed etiche per le operazioni immobiliari fuori mercato

Sebbene la ricerca di proprietà fuori mercato sembri un ottimo modo per trovare case senza dover superare le offerte degli altri acquirenti, ci sono alcune limitazioni a queste case. In qualità di acquirente o investitore, devi agire in modo etico quando incontri i venditori e affronti il ​​trasferimento di proprietà. È inoltre necessario tenere d'occhio gli agenti e i venditori non etici che non si comportano in modo equo. Ecco alcune cose da considerare. 

• Confermare che il venditore è autorizzato a vendere la proprietà. Evita truffe come persone che cercano di vendere case che non possiedono o beneficiari che cercano di vendere case che sono ancora in successione. 
• Insistere su una transazione immobiliare completa. Solo perché una proprietà è fuori mercato non significa che non ti sia consentito farla ispezionare e valutare. Dovresti anche seguire lo stesso processo di acquisto con un contratto di acquisto e trasferimento di proprietà. 
• Fai attenzione ai segnali d'allarme e ai comportamenti sfuggenti. Un accordo fuori mercato non è un accordo al mercato nero. Se il venditore o l'agente si comporta in modo sospetto o non etico, puoi rinunciare alla vendita.
• Non costringere le persone a vendere le loro case. Non tutti i lead fuori mercato porteranno a una vendita. Alcuni venditori non sono ancora pronti a muoversi.

Alcune persone credono che le inserzioni tascabili e gli accordi fuori mercato non siano etici perché impediscono agli acquirenti di competere nel mercato aperto. Con un'inserzione aperta, più acquirenti possono fare offerte l'uno contro l'altro. Tuttavia, spetta al venditore decidere se vuole puntare sulla MLS. Se il venditore ritiene di poter ottenere un buon affare dal mercato, potrebbe invece scegliere questa opzione immobiliare.

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Gli investitori e gli acquirenti di case utilizzano vari metodi per trovare proprietà fuori mercato. Alcune persone partecipano alle vendite immobiliari e vanno in giro alla ricerca di cartelli PRIV, mentre altri hanno una vasta rete di persone che sanno quello che vogliono.

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