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L’inflazione continua a gravare sui consumatori con costi più elevati per quasi tutto: generi alimentari, gas, trasporti, assistenza medica e alloggio. Sebbene la tendenza annuale lo abbia fatto depressurizzato un po', il suo impatto rimane chiaro. Stiamo pagando di più ovunque, compreso nel mercato immobiliare multifamiliare.

I gestori di proprietà multifamiliari prevedono di costruire budget per il 2024 richiedendo più capitali per materiali da costruzione, manodopera, assicurazioni e tasse, tutti elementi in aumento. Tuttavia, gli elevati tassi di occupazione e la crescita degli affitti hanno contribuito a mitigare questi aumenti, fornendo ai gestori immobiliari una sorta di valvola di sfogo dell’inflazione. Gli operatori multifamiliari che mantengono e migliorano saggiamente le loro proprietà, pianificano un budget intelligente e si affidano a investimenti informati possono avere successo in questo mercato. 

Abbiamo visto alcune società multifamiliari superare le proiezioni di budget e aumentare il reddito operativo netto durante i periodi di inflazione. Per molti, questo è stato un mercato positivo per essere un proprietario multifamiliare. Non è una novità. Molti investitori considerano gli alloggi multifamiliari una forte copertura inflazionistica.

Secondo Berkadia, il rendimento composto di un anno del multifamiliare superato il 24%. nel primo trimestre del 2022, quando il tasso di inflazione ha superato l’8%. Le ragioni erano complesse ma si concentravano su un punto chiave: le persone hanno bisogno di luoghi in cui vivere.

Quindi, come possono i gestori immobiliari lungimiranti mitigare gli effetti dell’inflazione? Richiede strategie informate e pensiero creativo. Ecco il nostro approccio.

Sii intelligente con i costi

Costruttori di case e gestori di proprietà hanno stravolto i loro budget nel 2022, quando l’indice dei prezzi alla produzione ha raggiunto l’11.7%., secondo il Bureau of Labor Statistics degli Stati Uniti. Questi tassi si sono abbassati, ma i gestori immobiliari stanno ancora prevedendo costi più elevati nel 2024. Una delle principali preoccupazioni di bilancio è l’assicurazione sulla proprietà, la cui i tassi sono aumentati del 26%. anno dopo anno. 

Abbiamo già scritto in precedenza sulle misure di controllo dei costi, ma vale la pena ripeterlo. I gestori delle proprietà possono risolvere i problemi di budget con alcune semplici considerazioni:

• Rivedi il processo di offerta: I buoni appaltatori sono preziosi, anche quelli che fanno pagare di più. Tuttavia, l’accesso a più offerte ravviva il processo competitivo, portando forse ad accordi migliori anche con fornitori di lunga data.
• Acquista per le compagnie assicurative: L’assicurazione è il principale fattore di costo per i proprietari di immobili, che spesso prendono in considerazione l’aumento delle franchigie prima di acquistare nuove polizze. Invece, sollecita offerte da nuovi operatori.
• Metti in pausa i progetti non essenziali: Il lavoro cosmetico e superficiale sulle proprietà può attendere finché i vincoli di budget non si allentano.
• Non saltare la manutenzione preventiva: Come possiamo evitare cure canalari costose e dolorose? Lavandoci i denti e sottoponendoci a controlli dentistici regolari. Allo stesso modo, il modo migliore per evitare spese di manutenzione schiaccianti è seguire un piano di manutenzione della proprietà coerente.
• Avvertimento fiscale in appello: Durante la pandemia i valori immobiliari e le tasse sono aumentati. I ricorsi accertativi potrebbero portare ad un risparmio fiscale.

Affrontare l’inflazione attraverso gli investimenti

Secondo la National Apartment Association, Tassi di occupazione degli Stati Uniti si sono normalizzati a circa il 94.5%. Naturalmente, le occupazioni regionali e dei sottomercati differiscono, ma il mercato viene considerato relativamente equilibrato. Alcuni gestori immobiliari stanno approfittando di questo periodo investendo nei propri spazi.

Gli affittuari desiderano immobili con cucine e bagni ristrutturati, elettrodomestici e controsoffitti aggiornati e servizi come spazi di lavoro comuni, attività ricreative ed esperienze residenziali. E alcuni affittuari sono disposti a pagare di più per queste proprietà. Con anno su anno crescita salariale al 4.6%. nel giugno 2023, anche alcuni affittuari potranno pagare di più.

I gestori delle proprietà devono certamente essere cauti nell’aumentare gli affitti. Lo riporta la BLS nel suo Rapporto CPI di ottobre che i costi dei rifugi sono aumentati del 7.2% su base annua e sono stati il ​​“maggior contributore all’aumento mensile di tutte le voci”.

Fornire valore, tuttavia, offre un approccio ponderato agli aumenti degli affitti. I residenti beneficiano di spazi migliorati e gli operatori ottengono affittuari a lungo termine che garantiscono un ritorno sull’investimento.

Approfitta di un mercato in crescita

La costruzione di nuove costruzioni ha registrato una certa ripresa a settembre, ma lo è stata comunque 7.2 per cento sotto Livelli del 2022. Uno dei motivi: i tassi ipotecari continuano a salire. IL Tasso fisso 30 anni si è attestato in media al 7.79% nell’ottobre 2023, più che raddoppiando dall’inizio del decennio. Di conseguenza, un mutuo da 400,000 dollari (con una riduzione del 20%) costa ora 825 dollari in più al mese rispetto al 2020. 

“L’attività di acquisto è rallentata fino a diventare praticamente ferma, l’accessibilità economica rimane un ostacolo significativo per molti e l’unico modo per affrontarlo sono tariffe più basse e un maggiore inventario”, disse Sam Khater, capo economista di Freddie Mac.

Meno case significano più affittuari, in particolare nei mercati regionali più ristretti dove le nuove costruzioni si sono ulteriormente bloccate. Gli affitti stanno crescendo in diversi mercati, tra cui gli affitti di case unifamiliari, gli appartamenti di lusso e gli alloggi universitari. I gestori immobiliari possono capitalizzare in questi mercati attraverso, ancora una volta, ponderati aumenti degli affitti o acquisizioni. In MZ Capital Partners vediamo opportunità di acquisto e stiamo sviluppando una pipeline di proprietà esistenti come potenziali acquisti a valore aggiunto. 

Abbiamo già scritto di immobili multifamiliari come una copertura contro l'inflazione. In quanto risorsa orientata ai bisogni, l’edilizia multifamiliare non è stata soggetta alla volatilità pandemica di altre classi immobiliari commerciali. C'è più liquidità, benefici fiscali legati al Tagli fiscali e lavoro (che tramonta nel 2025) e tassi di apprezzamento più elevati. Attualmente stiamo vedendo più opportunità di crescita.

Le abitazioni multifamiliari sono state una delle poche stelle luminose post-pandemia e una classe di attività preferita del mercato immobiliare commerciale. Ma non possiamo contare sulla continua crescita del multifamiliare. L’inflazione potrebbe sostanzialmente superare la crescita dei salari, deprimendo la domanda degli affittuari. Oppure i tassi di interesse potrebbero abbassarsi, spingendo gli acquirenti di case a fare un grande passo avanti sui mutui. 

Alla fine, Fannie Mae progetta a “prospettiva prudente” per il settore multifamiliare, suggerendo che i posti vacanti aumenteranno e la crescita degli affitti si normalizzerà nel 2024. “Tuttavia”, scrive Fannie Mae, “crediamo che la domanda di alloggi multifamiliari in affitto rimarrà stabile nel breve termine a causa dei vincoli di accessibilità delle case”.

I gestori delle proprietà hanno opzioni e opportunità per combattere l’inflazione nel mercato immobiliare multifamiliare. In definitiva, quello dell’edilizia multifamiliare è un settore resiliente e gli investitori intelligenti possono trarne vantaggio anche in contesti inflazionistici.

Michael H. Zaransky è il fondatore e amministratore delegato di MZ Capital Partners a Northbrook, Illinois. Fondata nel 2005, l'azienda si occupa di proprietà plurifamiliari.

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• Fonte: https://www.inman.com/2023/10/30/heres-how-property-managers-can-fight-the-effects-of-inflation/