SANTA CRUZ, California — 

Puoi percepirlo negli onnipresenti manifesti “Help Wanted” nei negozi e nei ristoranti artistici, nelle file di studenti universitari che vivono senza auto e nell’enorme percentuale di gente del posto che si accampa per strada.

Questa contea costiera, nota per la sua bellezza battuta dal vento e la vita facile, è nel mezzo di una delle crisi abitative più gravi di tutta la California affamata di case. Anche la contea di Santa Cruz, sede di un'amata località per il surf e del campus bohémien dell'Università della California, rivendica lo stato il più alto tasso di senzatetto e, secondo una misura basata sui redditi locali, gli alloggi meno accessibili.

I leader della città di Santa Cruz hanno risposto a queste difficoltà in una terra di abbondanza – e alle nuove leggi statali che richiedono la costruzione di alloggi più accessibili – con un piano di costruzione piuttosto che di eliminazione.

Molti imprenditori di Santa Cruz appoggiano il piano di sviluppo di grattacieli della città, affermando che la città ha bisogno di alloggi più convenienti per server e lavoratori del commercio al dettaglio.

(Brian van der Brug/Los Angeles Times)

Un centro storico a lungo incentrato sulla pittoresca Pacific Avenue, fiancheggiata da sicomori, ha registrato un boom di nuove costruzioni negli ultimi anni. Splendidi complessi di appartamenti in vetro e metallo spuntano in più punti, in un paesaggio stradale un tempo dominato da classici del XX secolo come gli appartamenti Palomar Inn di ispirazione Art Déco.

E il Consiglio comunale e il dipartimento di pianificazione prevedono di costruire edifici ancora più grandi e più alti, con appartamenti a molti piani fino a 12 piani nella parte meridionale del centro, più vicino al lungomare della città e alle famose montagne russe in legno conosciute come Giant Dipper.

"È sulla bocca di tutti adesso, questo discorso sulla nostra sfida abitativa", ha detto Don Lane, ex sindaco e attivista per i senzatetto. “La vecchia resistenza allo sviluppo sta crollando, almeno tra molte persone”.

Negli ultimi anni, Santa Cruz ha approvato lo sviluppo di moderni complessi residenziali a più piani, come parte di uno sforzo più ampio per aggiungere patrimonio abitativo.

(Brian van der Brug/Los Angeles Times)

L'attuale sindaco Fred Keeley, ex deputato statale, ha affermato: “Non è più una questione di 'nessuna crescita'. La questione è dove lo farai. Puoi diffonderlo in tutta la città, oppure puoi rendere il nucleo urbano più denso”.

Ma non tutti nella notoriamente tollerante Santa Cruz sono d’accordo. La spinta verso i grattacieli ha generato una reazione negativa, mettendo in luce nette divisioni sulla crescita e sottolineando la complessità, anche in una città nota per la sua politica progressista, di cercare di mantenere comunità desiderabili alla portata di insegnanti, camerieri, vigili del fuoco e commessi che forniscono il servizio. gran parte dei servizi.

Un gruppo originariamente chiamato Stop the Skyscrapers – ora Housing for People – protesta contro il fatto che la proposta di un “elemento abitativo” cittadino apre inutilmente la strada a più appartamenti di quelli richiesti dai funzionari statali per l’edilizia abitativa, fornendo allo stesso tempo troppo poche unità veramente convenienti.

I funzionari della città affermano che il piano che sperano di finalizzare nelle prossime settimane, con i suoi maggiori limiti di altezza, crea solo un percorso per nuove costruzioni. Le intenzioni dei singoli proprietari immobiliari e le vicissitudini del mercato continueranno a rendere difficile la costruzione delle 3,736 unità aggiuntive che lo Stato ha assegnato alla città.

"Abbiamo parlato con molte persone, andando porta a porta, e la sensazione è che sia semplicemente troppo, troppo in fretta", ha detto Frank Barron, pianificatore di contea in pensione e co-fondatore di Housing for People. “Gli edifici di sei e sette piani che stanno costruendo adesso stanno già spaventando la gente. Quando sentono che ciò che [la città sta proponendo] adesso potrebbe costare il doppio, sono completamente inorriditi."

Frank Barron è tra gli attivisti che sostengono che i piani di sviluppo del Consiglio Comunale non sono tipici della rilassata cittadina balneare.

(Brian van der Brug/Los Angeles Times)

Susan Monheit, ex funzionaria statale dell'acqua e co-fondatrice di Housing for People, definisce gli edifici di 12 piani "completamente fuori scala umana", aggiungendo: "Non sono in scala con il marchio di Santa Cruz".

Housing for People ha raccolto firme sufficienti per inserire nella votazione di marzo 2024 una misura che, se approvata, richiederebbe un voto popolare per uno sviluppo in qualsiasi parte della città che supererebbe i limiti di zonizzazione codificati nell'attuale piano generale, che includono un un tetto di circa sette o otto piani in centro.

Gli attivisti affermano che stanno cercando di ripristinare la voce dei cittadini di Santa Cruz di tutti i giorni e che i leader della città stanno cedendo ai costruttori fuori città e alle “leggi sul controllo degli sviluppatori”.

La nascente campagna ha generato un vivace dibattito. Gli oppositori sostengono che la misura di lenta crescita metterebbe un freno, proprio mentre la città sta superando decenni di inerzia edilizia. Dicono che Santa Cruz dovrebbe essere orgogliosamente un'eccezione in una lunga serie di ricche città costiere che hanno sfidato la spinta dello stato ad aggiungere alloggi e ad abbassare i prezzi esorbitanti delle case e dei costi di affitto.

Diana Alfaro, che lavora per una società di sviluppo di Santa Cruz, ha detto che molte delle lamentele sulla costruzione di grattacieli suonano come un velato NIMBYismo.

“Si sente sempre dire: 'Sono a favore degli alloggi a prezzi accessibili, ma non solo accanto a me'. Non qui. Non lì. Non proprio da nessuna parte", ha detto Alfaro, un attivista del gruppo politico nazionale YIMBY [Yes In My Back Yard] Action. “È davvero inclusivo?”

Zav Hershfield, un attivista per i diritti degli affittuari, sostiene i tetti massimi per il controllo degli affitti e gli insediamenti residenziali di proprietà dello stato o di cooperative.

(Brian van der Brug/Los Angeles Times)

La disputa ha diviso l'universo politico progressista di Santa Cruz. Cosa significa essere un “buon liberale” sulle questioni relative all'uso del territorio in un'epoca in cui gli studenti dell'UC Santa Cruz di solito triplicano in stanze piccole e Zillow riporta un affitto medio di $ 3,425 che è superiore a quello di San Francisco?

A partire dagli anni '1970, gli studenti di sinistra del nuovo campus della UC contribuirono ad alimentare un movimento a crescita lenta che limitò la costruzione in ampie aree della contea di Santa Cruz. Nel corso dei decenni, la necessità di alloggi a prezzi accessibili è stata una discussione ricorrente. La contea è stata leader nel richiedere che i costruttori che costruivano cinque o più unità abitative accantonassero il 15% delle unità a tassi inferiori a quelli di mercato.

Ma il sindaco Keeley ha detto che i funzionari locali hanno dato solo un “cenno del capo” alla questione quando si è trattato di approvare progetti specifici. “Ebbene, eccoci qui, 30 o 40 anni dopo”, ha detto Keeley, “e queste comunità non sono accessibili”.

La contea di Santa Cruz, nota per la sua bellezza spazzata dal vento e la vita disinvolta, è nel mezzo di una delle crisi abitative più gravi di tutta la California.

(Brian van der Brug/Los Angeles Times)

Oggi, con 265,000 residenti, la contea è sostanzialmente ricca e bianca.

Un sondaggio annuale di quest'anno ha trovato La contea di Santa Cruz ha superato San Francisco essere il mercato degli affitti meno conveniente del paese, dati i livelli di reddito in entrambi i luoghi. E molti osservatori dicono che gli studenti dell'UC Santa Cruz si contendono il mercato immobiliare più difficile di qualsiasi città universitaria dello stato.

I legislatori statali hanno elaborato dozzine di leggi negli ultimi anni per incoraggiare la costruzione di più case, in particolare appartamenti. Mentre la California richiede da tempo ai governi locali di redigere “elementi abitativi” per dimostrare il loro impegno verso alloggi a prezzi accessibili, solo di recente i funzionari statali hanno approvato altre misure per spingere effettivamente le città a mettere in pratica i piani.

Le associazioni dei governi regionali redigono una valutazione dei bisogni abitativi regionali, indicando quante unità abitative, comprese quelle a prezzi accessibili, dovrebbero essere costruite durante un ciclo di otto anni. Il Dipartimento statale per l’edilizia abitativa e lo sviluppo comunitario può respingere i piani che ritiene inadeguati.

Per gli anni dal 2024 al 2031, a Santa Cruz è stato detto che avrebbe dovuto costruire almeno 3,736 unità, oltre alle 24,036 esistenti.

Per decenni, la cultura di Santa Cruz si è concentrata su negozi e ristoranti caratteristici lungo Pacific Avenue, fiancheggiata da sicomori.

(Brian van der Brug/Los Angeles Times)

Santa Cruz e altre città sono state motivate, almeno in parte, da un pesante “bastone”: nei casi in cui le città non riescono a produrre piani abitativi adeguati, il cosiddetto “rimedio del costruttore” dello stato consente essenzialmente ai costruttori di proporre di costruire qualunque cosa vogliano. , a condizione che una parte degli alloggi sia riservata alle famiglie a basso o medio reddito. In città come Santa Monica e La Cañada-Flintridge, i costruttori hanno invocato il rimedio edilizio per portare avanti grandi progetti abitativi, nonostante le obiezioni dei leader della città.

Il Consiglio Comunale di Santa Cruz ha deciso di evitare di perdere il controllo sulle decisioni di pianificazione. Una parte fondamentale del loro piano prevede di costruire fino a 1,800 unità in un sonnolento quartiere del centro ricco di negozi di automobili, negozi e appartamenti bassi a sud di Laurel Street. I concetti iniziali suggerivano che un isolato potesse arrivare fino a 175 piedi (circa 16 piani), ma i membri del consiglio in seguito proposero un limite di altezza di 12 piani, sostanzialmente più alto del maestoso Palomar di otto piani, che rimane l'edificio più alto della città.

Gli urbanisti sostengono che concentrare la crescita nel quartiere del centro ha senso, perché le linee di autobus convergono lì in un centro di transito e i residenti possono raggiungere a piedi negozi e servizi.

“La domanda di alloggi non diminuirà”, ha affermato Lee Butler, direttore della pianificazione e dello sviluppo comunitario della città, “e questo significa che avremo meno pressione sullo sviluppo in altre aree della città e della contea, dove è meno sostenibile crescere”. .”

Il direttore della pianificazione di Santa Cruz, Lee Butler, sostiene di concentrare i nuovi sviluppi in centro, piuttosto che costruire in aree dove la crescita è meno sostenibile.

(Brian van der Brug/Los Angeles Times)

Un sondaggio pubblico ha trovato sostegno per una serie di altri miglioramenti proposti per rendere il centro più attraente per escursionisti, ciclisti e turisti. Tra le altre cose, il piano concentrerebbe nuovi ristoranti e negozi attorno al San Lorenzo River Walk; sostituire la Kaiser Permanente Arena da 2,400 posti con copertura in tessuto, che ospita i Santa Cruz Warriors (la filiale della G-League dei Golden State Warriors della NBA), con un luogo di intrattenimento e sport più grande; e collegare meglio il centro con la spiaggia e il lungomare.

Gli imprenditori dicono di essere favorevoli al piano abitativo per un paio di ragioni: sperano che i nuovi residenti portino nuovo commercio, e vogliono che alcuni degli appartamenti a prezzi accessibili vadano ai loro lavoratori, che spesso fanno i pendolari per più di un'ora da luoghi come Gilroy e Londra. Salinas.

Il ristoratore Zach Davis ha definito l’alto costo degli alloggi “il fattore n. 1” che ha portato alla chiusura nel 2018 di Assembly, un famoso ristorante dalla fattoria alla tavola di cui era comproprietario.

"Come possiamo mantenere intatta la nostra comunità, se le persone che rendono possibile tutto questo, i lavoratori che rendono Santa Cruz quello che è, non possono più permettersi di vivere qui?" chiese Davis.

Un oppositore definisce il progetto di aggiungere grattacieli al pittoresco centro cittadino “fuori scala rispetto al marchio di Santa Cruz”.

(Brian van der Brug/Los Angeles Times)

Il piano della città indica che 859 delle unità costruite nei prossimi otto anni saranno destinate a famiglie a “reddito molto basso”. Ma il termine è relativo, legato al reddito medio di una comunità, che a Santa Cruz è di 132,800 dollari per una famiglia di quattro persone. Le famiglie che portano a casa tra i 58,000 e gli 82,000 dollari si qualificano come redditi molto bassi. Gli inquilini di quella fascia pagherebbero 1,800 dollari al mese per un appartamento con tre camere da letto in un complesso recentemente completato, costruito secondo il requisito della città che il 20% delle unità sia affittato a canoni inferiori a quelli di mercato.

Coloro che spingono per lo sviluppo di grattacieli sostengono che l’espansione dell’offerta immobiliare arginerà il continuo aumento degli affitti. Gli oppositori ribattono che la continua crescita della UC Santa Cruz, che spera di aggiungere 8,500 studenti entro il 2040, e una nuova ondata di “fratelli tecnologici” ben pagati della Silicon Valley che cercano di mettere radici nella spiaggia di Santa Cruz, farebbero rapidamente divorare qualunque numero di nuovi studenti. vengono costruite le unità

“Dicono che se costruisci più case, i prezzi scenderanno. Il che, ovviamente, non è vero”, ha affermato Gary Patton, ex supervisore della contea e leader originale del movimento per la crescita lenta. “Quindi avremo molti più alloggi, con molto più traffico, meno parcheggi, un maggiore impatto sui quartieri e più ricchi che si trasferiranno a Santa Cruz”.

I leader della sinistra politica di Santa Cruz sostengono che le nuove costruzioni toccano solo un aspetto della crisi immobiliare. Alcuni leader di Tenant Sanctuary, un gruppo per i diritti degli affittuari, vorrebbero vedere Santa Cruz ridurre gli affitti creando complessi di proprietà dello stato o di cooperative e promulgando una legge sul controllo degli affitti che limiti gli aumenti annuali.

"Non importa cosa costruiscono, abbiamo bisogno di alloggi il cui prezzo non sia legato alle oscillazioni del mercato e alla quantità di denaro che può essere spremuto da una determinata area di terreno", ha affermato Zav Hershfield, membro del consiglio del gruppo.

L'upzonizzazione dei lotti del centro ha ottenuto il sostegno di gran parte dell'establishment della città, inclusa la Camera di Commercio della contea, il cui amministratore delegato ha affermato che i prezzi esorbitanti delle case stanno escludendo gli operai e persino alcuni professionisti ben pagati. “La domanda è: vuoi una comunità vivace, vitale, economicamente fiorente?” ha affermato Casey Beyer, amministratore delegato del gruppo aziendale. "O vuoi essere una comunità di pensionati sonnolenta?"

L'orologio della città è uno dei numerosi punti di riferimento della cittadina balneare.

(Brian van der Brug/Los Angeles Times)

Pochi giorni dopo che la misura anti-grattacieli si era qualificata per il ballottaggio di marzo, le due parti hanno iniziato a litigare sull’impatto che avrebbe avuto.

Lane, l'ex sindaco e due promotori di alloggi a prezzi accessibili ha scritto un editoriale per il sito di notizie Lookout Santa Cruz che ha affermato che la misura elettorale è concepita in modo così ampio da applicarsi a tutti i “progetti di sviluppo”. Sostengono che ciò potrebbe innescare la necessità di voti a livello cittadino per progetti modesti come l’innalzamento di una recinzione da 6 piedi a 7 piedi, l’aggiunta di un ADU a una proprietà residenziale o la costruzione di un rifugio per i senzatetto, se i progetti superano le pratiche attuali in un dato quartiere. .

Gli autori hanno accusato i sostenitori del provvedimento elettorale di falso ambientalismo. “Se non aumentiamo”, hanno scritto, “avremo meno alloggi vicino ai posti di lavoro – e più persone che percorreranno distanze più lunghe per andare al lavoro”.

I sostenitori del provvedimento elettorale hanno ribattuto che i loro critici stavano travisando i fatti. Hanno detto che la misura non richiederà l'approvazione degli elettori per miglioramenti banali e entrerà in gioco in relativamente poche circostanze, per progetti che richiedono modifiche al Piano Generale della città.

Pur non definendo una posizione formale sul provvedimento elettorale, lo staff di pianificazione della città ha concluso che il provvedimento potrebbe forzare il voto dei cittadini per progetti edilizi relativamente modesti.

Le due parti non riescono nemmeno a mettersi d'accordo sull'impatto di una seconda disposizione del provvedimento di voto. Aumenterebbe dal 20% al 25% la percentuale di unità “incluse” (al di sotto del tasso di mercato) che gli sviluppatori dovrebbero includere in complessi di 30 o più unità.

Gli autori della misura elettorale affermano che un tale aumento segnala la loro intenzione di garantire che quanti più nuovi alloggi possibili vadano ai meno abbienti. Ma i loro oppositori dicono che quando le città cercano di costringere i costruttori a includere troppi appartamenti nei sottomercati, i costruttori finiscono per allontanarsi.

L'inventario degli alloggi di Santa Cruz mostra che la città ha il potenziale per aggiungere fino a 8,364 unità nei prossimi otto anni, se si considerano proposte come i grattacieli del centro e il piano dell'UC Santa Cruz di aggiungere circa 1,200 unità di alloggi per studenti. Si tratta di più del doppio della cifra richiesta dallo Stato. Ma il Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo comunitario richiede questa sorta di “cuscinetto”, perché la realtà è che molte proprietà destinate a zone ad alta densità abitativa non verranno sviluppate durante il ciclo di otto anni.

Come per molti aspetti dell'upzonizzazione del centro cittadino, le due parti sono in disaccordo sul fatto se incorporare il potenziale per uno sviluppo aggiuntivo equivalga a una pianificazione giudiziosa o ad un eccessivo sfruttamento favorevole agli sviluppatori.

Joyful, a sinistra, e Valerie Christy, a destra, fanno marmellata per divertimento e qualche dollaro nel centro di Santa Cruz.

(Brian van der Brug/Los Angeles Times)

Negli ultimi anni gli elettori della città hanno respinto tre volte le misure relative all'edilizia abitativa. Nel 2018 hanno decisamente rifiutato una proposta di controllo degli affitti. L’anno scorso hanno detto no alla tassazione dei proprietari che lasciano le case vuote nella comunità. Ma hanno anche respinto una misura che avrebbe bloccato il piano di trasferimento della biblioteca centrale della città e la costruzione di 124 appartamenti a prezzi inferiori a quelli di mercato.

L'ultima volta che i locali si sono preoccupati del loro centro potrebbe essere stato all'inizio del nuovo millennio, quando il Consiglio comunale ha preso in considerazione l'idea di reprimere gli artisti di strada. Ciò ha spinto il proprietario della libreria Santa Cruz, un altro punto di riferimento locale, a stampare magliette e adesivi per paraurti che imploravano gli altri residenti di “Mantenere Santa Cruz strana”.

Agli abitanti di Santa Cruz ancora una volta viene chiesto di considerare l'aspetto del loro centro e se il suo futuro debba essere lasciato al Consiglio Comunale o agli elettori stessi. La misura suscita una miriade di domande, tra cui queste: può Santa Cruz, originale, seria e compassionevole, rimanere tale, anche con appartamenti a molti piani? E, con così pochi alloggi per studenti e lavoratori, ha già perso il suo fascino?

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• Fonte: https://www.latimes.com/california/story/2023-12-07/santa-cruz-plans-downtown-high-rises-to-fix-sky-high-housing-costs