In un recente studio del Mercato immobiliare di Austin e la possibilità di un incidente, l'analisi dei dati ha presentato un quadro decisamente contrastante dell'attività immobiliare nell'area metropolitana di Austin. Come Austin, anche il mercato immobiliare di San Diego sta inviando segnali contrastanti, con alcune città nell’area metropolitana di San Diego che mostrano segni di una correzione immobiliare, mentre altre stanno tornando a una sorta di normalità. Tuttavia, come nel caso di molti altri importanti mercati immobiliari americani, il raffreddamento dell’attività immobiliare ha ancora lasciato i prezzi delle case ai massimi storici rispetto all’era pre-pandemia.

Scopri alcune delle tendenze chiave in via di sviluppo nel mercato immobiliare di San Diego nel 2023 e cosa potrebbe riservarci il futuro.

Mercato immobiliare di San Diego 2023: panoramica

Utilizzando i dati sugli alloggi provenienti da Redfin RDFN , abbiamo condotto un'analisi incisiva del mercato immobiliare di San Diego e della sua situazione a giugno 2023 (gli ultimi dati disponibili al momento della pubblicazione). Per questa analisi, abbiamo utilizzato le seguenti metriche fornite da Redfin:

• Prezzo di vendita medio e variazione su 1, 2 e 5 anni
• Numero di vendite di case al mese e variazione su 1, 2 e 5 anni
• Inventario disponibile per la vendita e modifica su 1, 2 e 5 anni
• Numero di inserzioni attive al mese e modifica in 1, 2 e 5 anni
• Giorni medi sul mercato trascorsi da una casa in vendita prima di essere acquistata e cambiare in 1, 2 e 5 anni
• Percentuale di inserzioni attive mensili con riduzioni e modifiche dei prezzi nell'arco di 1, 2 e 5 anni
• Rapporto prezzo vendita/listino e variazione su 1, 2 e 5 anni

Il mercato immobiliare dell’area metropolitana di San Diego sta mostrando segni di una forte moderazione dei prezzi delle case, soprattutto in contrasto con l’impennata dei prezzi delle case su base annua durante il periodo centrale della frenesia di acquisti di case indotta dalla pandemia. Ad esempio, il prezzo di vendita medio nell’area metropolitana di San Diego è complessivamente aumentato di un sorprendente 26.4% da giugno 2020 ($ 609,000) a giugno 2021 ($ 770,000), per poi aumentare a doppia cifra – 11.7% – di nuovo da giugno 2021 a Giugno 2022, quando il prezzo di vendita medio ha raggiunto gli 860,000 dollari. Tuttavia, a differenza di molti altri mercati immobiliari americani che abbiamo analizzato, l’area metropolitana di San Diego non ha registrato un calo dei prezzi delle case nell’ultimo anno: il prezzo di vendita medio è aumentato dell’1.2%, da 860,000 dollari a giugno 2022 a 870,000 dollari a giugno. 2023.

Nella città di San Diego vera e propria, i prezzi delle case hanno continuato a salire, ma a un ritmo più lento. Da un prezzo di vendita medio di $ 903,000 nel giugno 2022, è aumentato del 3%, raggiungendo $ 930,000 nel giugno 2023. Confronta questa crescita anno su anno con il 24% da giugno 2020 ($ 645,000) a giugno 2021 ($ 800,000) e il 12.9% da Da giugno 2021 a giugno 2022, quando il prezzo di vendita medio ha raggiunto $ 903,000. L’aumento dei prezzi delle case anno su anno dal 2022 al 2023 nel mercato immobiliare di San Diego è più simile alla crescita dei prezzi delle case degli anni pre-pandemia: crescita anno su anno da giugno 2018 ($ 620,000) a giugno 2019 ($ 635,500) era del 2.5%; e da giugno 2019 a giugno 2020 ($ 645,000), è stato dell’1.5%.

In altre grandi città che compongono l’area metropolitana di San Diego, tuttavia, i mercati immobiliari hanno registrato un calo dei prezzi delle case, anche se solo due città hanno registrato un calo percentuale a due cifre. Questi erano Solana SOL Beach, dove il prezzo di vendita medio è sceso del 15.3%, da 1.8 milioni di dollari nel giugno 2022 a 1.525 milioni di dollari nel giugno 2023; e National City, dove il prezzo di vendita medio è sceso del 14.8%, da $ 710,000 nel giugno 2022 a $ 605,000 nel giugno 2023. La città con il terzo calo maggiore è stata El Cajon, dove il prezzo di vendita medio è diminuito del 7.3%, da $ 766,000 a giugno. 2022 a $ 710,000 nel giugno 2023. Va notato che Solana Beach, in particolare, ha registrato forti alti e bassi nei prezzi delle case negli ultimi anni: il suo prezzo di vendita medio è crollato del 42.5% da giugno 2019 ($ 1.365 milioni) a giugno 2020 ( $ 785,000), prima di risalire del 95.9% da giugno 2020 a giugno 2021 ($ 1.538 milioni).

La tabella seguente illustra i prezzi di vendita medi in 19 aree dell'area metropolitana di San Diego che abbiamo analizzato, da giugno 2018 a giugno 2023. La tabella è classificata in ordine di aree che hanno registrato il maggiore calo anno su anno delle vendite medie prezzo:

Sebbene la maggior parte dei mercati immobiliari nell’area di San Diego abbia registrato un calo dei prezzi delle case anno su anno, ci sono eccezioni degne di nota, inclusa la stessa città di San Diego. Ad esempio, a Coronado, il prezzo di vendita medio è aumentato di uno sbalorditivo 29.5%, da 2.2 milioni di dollari nel giugno 2022 a 2.85 milioni di dollari nel giugno 2023. Un altro punto di riferimento è Imperial Beach, dove il prezzo di vendita medio è aumentato del 20.4%, da 700,000 dollari di giugno. 2022 a $ 842,500 nel giugno 2023. Anche la città di Poway ha registrato aumenti dei prezzi a due cifre, con il suo prezzo di vendita medio in aumento del 13.2%, da $ 1.06 milioni nel giugno 2022 a $ 1.2 milioni nel giugno 2023.

Ma il fatto cruciale è che i tipici prezzi delle case nel mercato immobiliare di San Diego dell’era pre-pandemica difficilmente torneranno, salvo, forse, l’inizio di una vera recessione economica che farà scendere i prezzi. Tuttavia, anche con una possibile recessione futura, è difficile vedere i prezzi delle case nel mercato immobiliare di San Diego scendere di 300,000 dollari o più rispetto ai prezzi di vendita medi del 2018 e 2019, ad esempio.

Le scorte nel mercato immobiliare di San Diego sono ancora basse

Un altro parametro immobiliare che separa il mercato immobiliare di San Diego dagli altri che abbiamo esaminato, come il Mercato immobiliare di Las Vegas, è che l'inventario disponibile è diminuito di anno in anno in tutte le aree tranne una città. Mentre nel mercato immobiliare di Las Vegas, l’inventario è aumentato anno su anno dal 2022 al 2023 in tutte le principali città dell’area metropolitana di Las Vegas, al contrario, nell’area metropolitana di San Diego, 17 delle 18 principali città hanno assistito a una diminuzione delle disponibilità inventario in vendita. La tabella seguente descrive in dettaglio la variazione dell'inventario disponibile per la vendita nel grande mercato immobiliare di San Diego:

Solana Beach, che ha visto il suo prezzo di vendita medio diminuire maggiormente, del 15.3% su base annua, ha anche registrato il maggiore aumento dell'inventario in vendita: da 29 case in vendita nel giugno 2022, l'inventario disponibile di Solana Beach è cresciuto del 44.8. %, raggiungendo 42 case in vendita nel giugno 2023. Tale aumento dell’inventario, tuttavia, non è nulla in confronto ai cambiamenti anno su anno durante gli anni centrali della pandemia. Ad esempio, a Poway, l’inventario in vendita è aumentato del 114% da giugno 2021 (43 case disponibili) a giugno 2022 (92 case disponibili). Un altro esempio è la città di Santee, che ha registrato una crescita anno su anno dell’inventario del 91.3% da giugno 2021 (46 case disponibili) a giugno 2022 (88 case disponibili).

Per l'area metropolitana di San Diego nel complesso, l'inventario disponibile per la vendita è diminuito sostanzialmente, del 46.7%, da 4,743 case nel giugno 2022 a 2,529 case nel giugno 2023. La città di San Diego vera e propria ha registrato una diminuzione comparabile dell'inventario, diminuendo del 45.4%. , da 1,723 case nel giugno 2022 a 941 case nel giugno 2023. La città che ha assistito al calo più grave dell'inventario disponibile è stata Lemon Grove, che ha visto il suo inventario in vendita crollare dell'82.2%, da 45 case disponibili nel giugno 2022, in calo a sole 8 case disponibili nel giugno 2023. La quasi totale mancanza di un significativo accumulo di inventario immobiliare fa sembrare improbabile che si verifichi un crollo del mercato immobiliare di San Diego nel prossimo futuro.

Gli elenchi attivi con riduzioni di prezzo sono effettivamente diminuiti dal 2022 al 2023

Abbiamo incluso un parametro immobiliare chiave monitorato da Redfin, ovvero la percentuale di annunci attivi che hanno abbassato il prezzo in un determinato periodo di tempo, nel nostro caso, su base mensile. Pertanto, nei mercati immobiliari in cui la percentuale di annunci con prezzi in calo è diminuita di anno in anno, ciò suggerisce che l’attività di acquisto di case viene sostenuta senza ricorrere a tagli dei prezzi. D’altro canto, nei mercati immobiliari in cui questo parametro è aumentato, ciò potrebbe implicare che l’attività del mercato immobiliare si è raffreddata e che per vendere case è necessario abbassare i prezzi sugli elenchi attivi.

Per l'area metropolitana di San Diego nel suo complesso, il 27.1% degli annunci attivi ha registrato riduzioni di prezzo nel giugno 2023, in calo del 26.3% rispetto a giugno 2022, quando la percentuale di riduzioni di prezzo era del 36.8%. La città di San Diego vera e propria ha registrato un trend simile, con il 36.2% di annunci attivi con riduzioni di prezzo nel giugno 2022, prima di diminuire del 21.8%, fino ad avere il 28.3% di annunci attivi con riduzioni di prezzo nel giugno 2023. Di seguito è riportata una tabella che descrive in dettaglio la situazione. variazione anno su anno della percentuale di annunci attivi con cali di prezzo in tutte le aree analizzate nel mercato immobiliare di San Diego:

In effetti, solo quattro grandi città nell'area metropolitana di San Diego hanno visto un aumento nelle loro percentuali di annunci attivi con riduzioni di prezzo: Coronado, Encinitas, Solana Beach e Del Mar. Non sorprende che queste quattro città abbiano anche alcune delle medie più alte prezzi di vendita nel grande mercato immobiliare di San Diego.

Il numero medio di giorni trascorsi da una casa nel mercato di San Diego è abbastanza stabile

Un ulteriore parametro utile per analizzare l’attività del mercato immobiliare è il periodo di tempo che una casa in vendita trascorre sul mercato prima di essere acquistata. Redfin si riferisce a questa misura come giorni sul mercato, che definisce come i giorni mediani mensili sul mercato in cui una casa in vendita si trova prima di essere ritirata dal mercato. Nell'area metropolitana di San Diego, il numero medio di giorni sul mercato di una casa in vendita è rimasto invariato anno su anno, attestandosi a 12 giorni sul mercato sia nel giugno 2022 che nel giugno 2023. Per la città di San Diego vera e propria, la mediana Anche i giorni sul mercato – 12 giorni – non sono cambiati da giugno 2022 a giugno 2023.

Di seguito è riportata una tabella che descrive in dettaglio le tendenze nei giorni di mercato nelle 19 aree analizzate nel mercato immobiliare di San Diego:

La conclusione sul crollo del mercato immobiliare a San Diego

Sulla base dei dati che abbiamo analizzato, sembra piuttosto improbabile che il mercato immobiliare di San Diego crolli. L'area metropolitana di San Diego nel complesso non ha assistito ad un sostanziale accumulo di inventario immobiliare. I prezzi delle case hanno rallentato la loro crescita di anno in anno o sono leggermente diminuiti rispetto ai picchi raggiunti nel 2022, ma senza crolli gravi. Un punto cruciale da comprendere sui mercati immobiliari americani di oggi è che la stragrande maggioranza degli attuali proprietari di case ha acceso i propri mutui durante l’era dei bassi tassi di interesse negli anni 2010, quando la Federal Reserve ha tagliato i tassi per stimolare la ripresa dal crollo immobiliare e dalla crisi globale. crisi finanziaria. Per questo motivo, una quota molto più piccola di proprietari di case americani andrà incontro al tipo di shock di rimborso che tanti proprietari di case hanno dovuto affrontare nel 2007-2008, quando i mutui a tasso variabile, allora molto popolari, si sono riadattati ai nuovi tassi più elevati. In effetti, il mercato immobiliare di San Diego si sta rivelando uno dei mercati immobiliari più stabili che abbiamo analizzato, a differenza, ad esempio, di Las Vegas o del Mercato immobiliare di Phoenix.

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• Fonte: https://www.forbes.com/sites/andrewdepietro/2023/08/23/despite-some-slowdown-the-san-diego-housing-market-is-looking-stable-in-2023/