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Se il tribunale approva il insediamento raggiunto con l'Associazione Nazionale degli Agenti Immobiliari, gli intermediari di quotazione potranno comunque fare offerte di compenso cooperativo agli intermediari acquirenti al di fuori del servizio di quotazione multipla. Alcuni inizialmente cercheranno di continuare come al solito, ma l’accordo alla fine si tradurrà in “un’ondata di innovazione” che ridurrà le commissioni per i consumatori.

Questo è secondo Robby Braun, partner del gruppo di pratica antitrust presso Cohen Milstein Sellers & Toll, uno degli studi legali che rappresentano i querelanti nella causa Möhrl ed umpa azioni su commissione. L'azienda è anche co-avvocato principale dei ricorrenti nell'accordo NAR.

Inman ha intervistato Il collega di Braun alla Cohen Milstein, Benjamin Brown, quando lo studio denunciò Moehrl per la prima volta cinque anni fa. Ora che il caso sembra avviarsi verso una risoluzione, Inman ha parlato con Braun di quale potrebbe essere l'impatto dell'accordo proposto dai NAR su commissioni, guida e nuovi modelli di business, e se l'accordo potrebbe incontrare l'approvazione del Dipartimento di Giustizia degli Stati Uniti. .

Questa intervista è stata curata per la lunghezza e la chiarezza.

Inman: Ragazzi, voi ragazzi ci avete contattato e avete detto che volevi parlare di idee sbagliate sull'impatto che avrà l'accordo, sulla portata dei cambiamenti che gli agenti immobiliari possono aspettarsi e sul motivo per cui gli agenti immobiliari dovrebbero prendere sul serio l'accordo e i cambiamenti che porterà nel settore o rischieranno di rimanere indietro. Quindi a quali idee sbagliate ti riferisci?

marrone: Ce ne sono alcuni. Uno dei malintesi che ho visto pubblicato in alcuni posti è l'idea che l'accordo si tradurrà in una sorta di rilascio perpetuo su base futura degli agenti immobiliari coinvolti in pratiche potenzialmente anticoncorrenziali. Il rilascio va avanti solo fino a quando penso all'approvazione preliminare dell'accordo, all'indietro. Pertanto, se dovessero verificarsi ulteriori attività anticoncorrenziali nel settore immobiliare, gli agenti immobiliari potrebbero esserne responsabili.

Un altro ha a che fare con l’idea che le persone saranno in grado di eludere i cambiamenti di pratica riflessi nell’accordo semplicemente facendo offerte di compensazione cooperativa a carico della MLS.

È vero che l'accordo non vieta in modo categorico e generale tutte le offerte di compensazione cooperativa esterne a MLS, ma impone alcune limitazioni su tali offerte e cosa si può fare per facilitare tali offerte di compensazione cooperativa.

I dati MLS non possono essere utilizzati per facilitare le offerte di compensi cooperativi al di fuori della MLS. Se qualcuno dovesse ricevere un feed di dati MLS e volesse creare una sorta di sito Web che ospiti offerte di compenso cooperativo da più broker diversi, la MLS, una volta venuta a conoscenza di tale pratica, dovrebbe interrompere il proprio feed di dati MLS.

Ho visto alcuni posti parlare di soluzioni alternative, potenzialmente attraverso, ad esempio, Zillow o il sito di proprietà di Zillow StartingTime. Tali pratiche non saranno consentite in base all'accordo.

L'equivoco n. 3 è l'idea che l'accordo in realtà non avrà alcun impatto perché i broker possono continuare a fare offerte di compensazione cooperativa unilateralmente e non in connessione con MLS o utilizzando i feed di dati MLS. Questo è vero per quanto va, ma dal nostro punto di vista, questo accordo stimolerà davvero una nuova ondata di innovazione nel settore immobiliare.

Vedrai molte persone che stanno sperimentando diversi tipi di modelli di compensazione e livelli di compensazione. Vedrai broker di sconti. Vedrai persone che stanno cercando di rendere il processo più efficiente. Vedrai alcuni consumatori, anche dal lato dell'acquirente, sperimentare il non utilizzo di un broker per risparmiare denaro. Vedrai persone che utilizzano altri tipi di professionisti, come avvocati immobiliari anziché intermediari.

Forse nel primo anno o due, ci saranno alcune persone che ignoreranno il nuovo mondo che pensiamo questo accordo genererà, ma alla fine, questi innovatori e concorrenti di sconti aumenteranno la concorrenza sui prezzi nel mercato che porterà al ribasso commissioni per i consumatori. Le persone che operano nel settore e non se ne rendono conto e non ne tengono conto verranno lasciate indietro.

Il consulente industriale Rob Hahn ha scritto a questo proposito e la sua opinione è stata fondamentalmente "Questo non elimina la guida, quindi le commissioni non diminuiranno, quindi sostanzialmente non cambierà nulla perché le persone possono ancora, sul loro sito web del broker, elencare 'questo è quello che offro' su tutte le mie inserzioni." Quindi, se l'agente dell'acquirente vuole vedere cosa offre un determinato annuncio, tutto ciò che deve fare è andare sul sito web del broker o anche semplicemente chiamarlo e assicurarsi che stia offrendo ciò che l'agente dell'acquirente vuole che offra. . Quindi non eliminerà lo sterzo”. Qual'è la tua posizioni in merito?

Pensiamo che si ridurrà lo sterzo perché non si avrà l'intero universo delle offerte di compensazione cooperativa in un unico posto, reso visibile solo agli intermediari.

L’accordo transattivo non solo proibisce l’uso dell’MLS e la ricreazione di sistemi di tipo MLS che replicherebbero il sistema MLS, ma richiede anche una maggiore trasparenza nei confronti dei consumatori sia dal lato della quotazione che da quello dell’acquirente. Ci sono accordi scritti che devono stipulare e che devono fornire informazioni dettagliate all'inizio del rapporto sul compenso offerto.

La combinazione di tutti questi cambiamenti contribuirà a ridurre lo sterzo e, ancora una volta, ad aumentare la concorrenza e la concorrenza sui prezzi nel settore immobiliare.

Per come lo capisco, significa semplicemente che sarà leggermente più difficile per l'agente dell'acquirente vedere cosa viene offerto in un annuncio. Dovranno chiamare più broker di quotazione. Dovranno andare su più siti web di broker di elenchi perché non saranno solo nella MLS. Ma saranno comunque in grado di trovare quelle informazioni, e proprio ora, i consumatori possono vedere molte di queste commissioni perché la MLS sta fornendo quel compenso a siti web come Redfin, dove lo mostrano a tutti in modo che tutti lo sappiano, ma ora i consumatori hanno vinto Non vediamo queste informazioni in un unico posto perché l'accordo lo vieta. Allora come si farà a sbarazzarsi dello sterzo se riescono ancora, solo con un piccolo sforzo in più, a vedere cosa offrono questi broker di quotazioni e cosa i consumatori non [necessariamente] vedranno?

Penso che potremmo avere un disaccordo fondamentale su alcuni aspetti di ciò che prevede l’accordo. Non siamo d'accordo sul fatto che ciò renda le cose solo un po' più difficili. Riteniamo che ciò renderà significativamente più difficile per i broker impegnarsi in pratiche di gestione.

Per molto tempo i consumatori non hanno potuto vedere offerte di compensazione cooperativa nella MLS. Era espressamente vietato. Questa era una delle accuse nella nostra causa, e sia l'indagine del Dipartimento di Giustizia che la pressione [dalle] nostre azioni legali hanno cambiato la situazione.

Ma il contenzioso richiede anche trasparenza nei confronti di venditori e acquirenti riguardo al compenso che i loro intermediari vengono offerti e ricevono.

Consideri questo accordo come un disaccoppiamento delle commissioni?

Non sono sicuro di come venga usata questa parola, quindi non so come rispondere su questa base. Quello che vedo è che questo accordo porta a una maggiore innovazione nel settore e offre sia ai venditori che agli acquirenti più scelte su se vogliono mantenere un intermediario o un agente immobiliare, come vogliono compensare quell'intermediario o agente immobiliare, e inoltre, rafforza anche la loro capacità di negoziare.

Quando dico disaccoppiamento intendo che, in questo momento, ciò che viene pagato al broker acquirente dipende da ciò che il broker di quotazione gli offre. Sembra che l’accordo lo proibisca attraverso la MLS, ma non lo proibisca del tutto. È accurato?

Non intendo essere evasivo in alcun modo. La mia risposta precedente è ciò che penso riguardo all'accordo. Penso che l’apertura del settore alla concorrenza avvantaggi i consumatori.

Il Dipartimento di Giustizia, nel loro Nosalek dichiarazione di interesse, hanno affermato di volere che sia vietato al venditore decidere il compenso per l'intermediario acquirente. Questo particolare accordo sembra farlo solo tramite la MLS e non un vero e proprio divieto del tutto. Ecco perché sto cercando, in primo luogo, di accertarmi che sia effettivamente così, perché voglio essere accurato per i miei lettori, e anche di pensare a cosa significhi in termini di possibilità che l'accordo possa essere approvato o meno, o se il Dipartimento di Giustizia ad un certo punto interverrà. Ecco perché te lo sto chiedendo.

Apprezziamo il sostegno finora fornito dall'amministrazione all'accordo. Il presidente Biden all'inizio di questa settimana ha avuto cose positive da dire in un discorso pubblico sull'accordo e ha incoraggiato gli agenti immobiliari a lavorare per migliorare la concorrenza nel settore immobiliare e abbassare i prezzi. Siamo ottimisti sul fatto che l'accordo verrà approvato. Pensiamo che sia una buona cosa per l'industria ed è una buona cosa per i consumatori.

Per quanto riguarda la dichiarazione del Dipartimento di Giustizia a Nosalek, potremmo dover essere rispettosamente in disaccordo con l'interpretazione della dichiarazione che hai incluso nella tua domanda. Nel corpo della dichiarazione, a pagina 20, il DOJ ha affermato che sosterrà "un'ingiunzione che vieta le offerte di compenso acquirente-intermediario da parte dei partecipanti al PIN MLS". Riteniamo che questo accordo sia coerente con ciò che [il] DOJ, nel caso MLS PIN, ha indicato che avrebbe sostenuto.

Perché non avviene tramite la MLS anche se può accadere altrove?

Le modifiche alla pratica richieste sono un'ingiunzione che vieta le offerte di compensi da parte dell'intermediario acquirente da parte dei partecipanti a MLS, così come molte altre modifiche alla pratica.

Il Dipartimento di Giustizia è stato coinvolto nella realizzazione dell'accordo NAR?

Non posso rispondere a questa domanda.

Sapete se presenteranno una dichiarazione di interesse?

Non posso rispondere a questa domanda.

Per tornare all'aspetto guida di tutto questo, Rob Hahn suggerisce che un broker di quotazione può mettere un modulo di fronte a un venditore, come un accordo di quotazione, dicendo: "Offrirai il 3% del prezzo di vendita a qualsiasi agente chi porta l'acquirente" e ciò sarebbe del tutto accettabile in base a questo accordo transattivo.

L’attenzione su ciò che qualcuno potrebbe fare nel primo anno dell’accordo ignora il fatto che l’accordo si tradurrà in una maggiore concorrenza e innovazione. I broker di quotazione che cercano di continuare le stesse pratiche in cui si sono impegnati ora verranno indeboliti da altri broker e professionisti innovativi nel settore immobiliare che sono disposti a offrire prezzi più bassi ai loro clienti. Ciò cambia gli incentivi nel settore.

Penso che parte del motivo per cui è davvero concentrato sulla guida è perché il motivo per cui [le commissioni] non sono diminuite finora è a causa della guida: questo è ciò che sostengono le vostre cause legali [e] tutte queste cause legali, giusto? Ci sono stati molti intermediari di sconto o intermediari che hanno preso meno del 5%-6% che hanno cercato di avere successo e non sono stati in grado di farlo a causa di questa paura di sterzare. Se lo sterzo non scomparirà nel primo anno o due, come potranno avere successo questi concorrenti?

Sono d'accordo sul fatto che lo sterzo sia stato un grosso problema nel settore immobiliare. Sono stato una delle persone che ha criticato lo sterzo nel settore immobiliare e ha spiegato perché lo sterzo è dannoso per i consumatori.

Sono anche d'accordo sul fatto che ci vorrà del tempo prima che il mercato si muova dopo l'accordo, e questo è prevedibile. Non credo di contestare il fatto che presto ci saranno persone che chiuderanno gli occhi e cercheranno di ignorare il fatto che il sistema sta cambiando e continueranno a cercare di imporre prezzi più alti.

Ma i cambiamenti al sistema che deriveranno dall’accordo miglioreranno la capacità dei discount e degli innovatori di competere e contribuiranno a ridurre i prezzi per i consumatori.

Potresti specificare quali cambiamenti ritieni renderanno più facile per questi innovatori competere?

Tutti loro. I cambiamenti che richiedono una maggiore trasparenza, sia per gli acquirenti che per i venditori. Le modifiche che vietano offerte di compensi cooperativi sulle MLS. I cambiamenti che impediscono alle persone di eludere il divieto di offerte di compensi cooperativi sulla MLS, ad esempio facendo in modo che i dati MLS non possano essere utilizzati per facilitare ai broker di incontrarsi e scambiarsi offerte di compensi cooperativi su qualche altro sito.

Il fatto che l’accordo stesso sia diventato una grande notizia [significa] che i consumatori stanno diventando più informati sui compensi degli intermediari immobiliari e su come funziona il sistema nel complesso.

Perché consentire ai broker di pubblicare offerte di commissioni sui propri siti web?

Non penso che stiamo permettendo o vietando nulla. L'accordo non approva questa pratica. La legge antitrust è focalizzata sui monopolisti e sui concorrenti che si riuniscono e coordinano cose come i prezzi o la produzione. L'accordo lo vieta. Non consente ai concorrenti del settore immobiliare di creare una sorta di sistema coordinato per offrire compensi cooperativi.

Chi conta come aggregatore e sarà autorizzato a pubblicare offerte di commissioni ai broker acquirenti?

Molti aggregatori ottengono i dati sulle commissioni dalle MLS. Se consentono la pubblicazione sui loro portali di offerte di compenso cooperativo da parte di più intermediari diversi, rischiano che le MLS interrompano i loro dati perché è ciò che richiederebbe l'accordo.

Se hai un portale che sta fondamentalmente cercando di replicare l'offerta del sistema di compensazione sulla MLS, quei portali stanno davvero mettendo in mostra il collo e rischiando una potenziale causa antitrust. Devo pensare che, per entrambi questi motivi, non vedrai replicato il sistema di compensazione cooperativa MLS che esisteva prima di questo accordo.

E-mail Andrea V. Brambila.

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• Fonte: https://www.inman.com/2024/03/25/moehrl-attorney-market-shift-after-nar-settlement-will-take-time/