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La National Association of Realtors ha raggiunto il limite massimo di copertura assicurativa di 1 milione di dollari per sinistri relativi a cause della commissione antitrust "qualche tempo fa", ha detto mercoledì il gruppo commerciale ai dirigenti dell'associazione locale e statale in una e-mail.

Ciò significa che non ci sono fondi disponibili secondo la politica della NAR per pagare il costo della difesa delle dozzine di associazioni di agenti immobiliari o dei loro servizi di quotazione multipla che sono stati citati in giudizio tali tute a livello nazionale.

Lesley Muchow

L'e-mail è stata scritta da Lesley Muchow, vice consigliere generale della NAR e vicepresidente degli affari legali e della conformità antitrust, per "dissipare voci e idee sbagliate" su La copertura assicurativa di NAR, ha detto Muchow nell'e-mail.

Sebbene Muchow non abbia specificato a quali idee sbagliate si riferisse, ha affermato che l'assicurazione di NAR non è cambiata, NAR non ha perso la sua assicurazione e la polizza di NAR non ha raggiunto il limite massimo, tranne quando si tratta di reclami riguardanti le pratiche di compensazione cooperativa del gruppo commerciale sulle MLS. La NAR continua inoltre ad avere copertura per le richieste antitrust non legate alla sua regola di compensazione cooperativa.

"L'assicurazione di responsabilità civile della NAR non è scaduta", ha scritto Muchow. “Tuttavia, è vero che abbiamo raggiunto il nostro limite massimo di copertura di 1 milione di dollari per le cause legali che contestano le pratiche di compensazione cooperativa sulla MLS. La copertura per altri tipi di sinistri è ancora disponibile.”

"Abbiamo raggiunto il limite qualche tempo fa", ha aggiunto Muchow.

NAR non ha risposto alle domande su quanto il gruppo commerciale ha speso finora per i costi del contenzioso antitrust e quando ha raggiunto il limite di copertura assicurativa. In una domanda e risposta inclusa nell'e-mail di Muchow, una domanda è "Perché non è disponibile la copertura delle polizze Chubb nel 2022-2024 per pagare i costi della difesa?" Ciò suggerisce che la copertura assicurativa probabilmente scadrà nel 2021.

"Chubb, il nostro fornitore di assicurazioni, ha stabilito che le azioni legali imitative che contestano il risarcimento cooperativo" si riferiscono "alla richiesta originale di NAR del 2019 ai sensi della polizza di responsabilità professionale Chubb del 2019", ha scritto Muchow.

"Ciò significa che la copertura primaria del programma assicurativo della NAR non copre le spese di difesa delle associazioni statali e locali o delle MLS in questi casi."

Numerose cause intentate contro NAR e contro associazioni statali e locali in tutto il paese, mettono in discussione la regola di compensazione cooperativa di NAR, nota anche come Regola di partecipazione, che richiede ai broker di quotazione di fare un'offerta di compenso ai broker acquirenti al fine di presentare una quotazione a un MLS affiliato agli agenti immobiliari.

NAR ha combattuto cause legali antitrust riguardanti la pratica della condivisione delle commissioni tra broker di quotazione e broker acquirenti dal 2019 marzo, quando un caso chiamato Möhrl è stato archiviato, seguito un mese dopo da un caso che sarebbe noto come Sitzer | Burnett. Il 31 ottobre, in a verdetto storico, la giuria che sentito il Sitzer | Caso Burnett ha scoperto che NAR, Keller Williams, RE/MAX, Anywhere, HomeServices of America e due delle sue filiali, BHH Affiliates e HSF Affiliates, hanno cospirato per gonfiare le tariffe delle commissioni degli intermediari pagate dai venditori di case. IL la giuria ha assegnato 1.78 miliardi di dollari in danni a una classe di circa 500,000 proprietari di case nel Missouri. Se il premio fosse valido, verrebbe triplicato per legge a oltre 5.3 miliardi di dollari.

Secondo un Scheda informativa NAR, Chubb ha esteso la polizza di responsabilità professionale del 2023 di NAR fino al 30 giugno 2024. NAR rinnova la sua polizza assicurativa ogni anno e sta "lavorando per estendere la polizza attuale e spera di averne di più da condividere presto", ha affermato Muchow nell'e-mail.

Rob Hahn

Il consulente immobiliare Rob Hahn, chi prima ha scritto circa il fatto che NAR avesse raggiunto il limite della sua assicurazione di responsabilità, ha espresso dubbi sul fatto che la polizza sarebbe stata rinnovata.

"Non sarei sorpreso se la NAR fosse costretta ad autoassicurarsi dopo il giugno del 2024 poiché non riesco a pensare a molte compagnie assicurative che vogliono mettersi nel mezzo di questa azione proprio qui", ha scritto Hahn.

"E l'autoassicurazione è una questione difficile da affrontare quando sei già molto più debitore (finora) ai querelanti Sitzer di quanto hai in totale attività - liquide o meno."

Secondo NAR, le associazioni statali e locali che hanno acquistato un’assicurazione aggiuntiva hanno ancora accesso a quella copertura in eccesso per le controversie relative alla compensazione cooperativa, ma avrebbero dovuto acquistarla entro l’inizio dello scorso anno.

Mantill Williams

"La NAR fornisce annualmente a tutte le associazioni di agenti immobiliari locali e statali una polizza assicurativa primaria senza alcun costo per le associazioni e raccomanda alle associazioni di acquistare una polizza aggiuntiva di 'copertura in eccesso' per la loro entità specifica", ha detto a Inman il portavoce della NAR Mantill Williams in una nota.

“Per le cause legali che sfidano la regola del modello di compensazione cooperativa MLS, abbiamo raggiunto il nostro limite massimo di copertura secondo la polizza primaria di NAR, ma coloro che hanno acquistato una copertura in eccesso continuano ad avere accesso a tale polizza.

“Come sanno le associazioni statali e locali citate in queste cause legali, la NAR è impegnata a sostenere qualsiasi associazione citata in una causa imitativa. Abbiamo lavorato e continuiamo a lavorare con le associazioni nominate per valutare le loro circostanze particolari ed esplorare le opzioni per assisterle”.

In base a tale copertura in eccesso, le associazioni hanno accesso fino a un ulteriore milione di dollari per sinistro. Secondo un Domande frequenti sul NAR riguardo al suo programma assicurativo, le associazioni di agenti immobiliari locali e/o le loro MLS avrebbero dovuto acquistare la copertura in eccesso entro il 3 aprile 2023. Tale copertura in eccesso è attualmente disponibile fino al 20 giugno 2024, ma solo per quelle associazioni che hanno acquistato tale copertura per il Anno politico 2023.

Nel suo post, Hahn ha suggerito che il fatto che la NAR non sia in grado di coprire i costi delle controversie relative alle associazioni locali potrebbe comportare accordi diffusi o fallimenti.

"Un'associazione locale o una MLS con 1,000 membri (diciamo una quota annuale di 150 dollari, quindi un reddito annuo totale di 150 dollari) non può permettersi di difendersi da una causa imitativa", ha scritto Hahn.

“Se non puoi difenderti, allora devi accontentarti. E non puoi negoziare molto perché gli avvocati del querelante sanno per certo che non puoi permetterti una rappresentanza. Quindi la tua unica leva nel negoziare l’accordo è: ‘Dichiareremo semplicemente bancarotta.'”

Inoltre, ha detto che le associazioni locali e le MLS stanno già valutando la possibilità di lasciare la NAR.

"Se sei una MLS regionale... e non sei ancora stato citato in giudizio, devi pensare al divorzio", ha detto Hahn.

“Se la NAR è senza soldi – e cancellando le "iniziative presidenziali" per un paio d'anni suggerisce che il portafoglio non sia a posto in questo momento - allora qual è il motivo esatto per restare sposati con NAR?

“Anche se sei un grande locale, come Austin o Houston, se la NAR non ha soldi per contribuire alla tua difesa... cosa ti tiene sposato con la NAR esattamente? Legami d'amore e di affetto? Non farmi ridere. "

NAR non ha risposto alle domande che chiedevano se prevede che le associazioni di agenti immobiliari locali falliranno a causa dei costi del contenzioso antitrust o che le associazioni di agenti immobiliari locali o MLS si separeranno dalla NAR.

Non è chiaro a questo punto quale impatto avrà la mancanza di copertura nell'ambito della politica della NAR sulle associazioni locali imputate nelle cause legali della commissione. La portavoce di Phoenix Realtors, Lauren Brinkman, ha detto a Inman: “Per quanto riguarda l'assicurazione di responsabilità civile di NAR, l'organizzazione non è interessata. Phoenix Realtors è preparata e capace di difendersi da ogni tipo di contenzioso. E come sempre, l’organizzazione sta identificando modi creativi ed efficaci per supportare gli 11,000 membri in tutti gli aspetti della loro carriera”.

Gli agenti immobiliari di Phoenix lo erano citato in giudizio a gennaio. Brinkman ha rifiutato di commentare la questione se Phoenix Realtors abbia una propria assicurazione di responsabilità civile.

Un altro amministratore delegato di un'associazione locale, che ha chiesto di rimanere anonimo perché la sua associazione non è stata citata in giudizio e non vuole attirare l'attenzione, ha detto a Inman che la sua associazione non ha una propria assicurazione di responsabilità civile e se fosse stata citata in giudizio, avrebbero cercato di trovare un accordo . "Lo dico sempre ai miei membri", ha detto il dirigente dell'associazione. "Se venissimo denunciati, accetteremmo un accordo."

La Houston Association of Realtors, l'Austin Board of Realtors, il San Antonio Board of Realtors, la Marin Association of Realtors e la Greater Fort Worth Association of Realtors - tutti imputati in cause legali su commissione - hanno rifiutato di commentare questa storia.

Leggi l'e-mail completa di NAR ai dirigenti delle associazioni statali e locali:

Come molti di voi sanno dalle nostre risorse formative regolari sul programma assicurativo NAR, nonché dal video di panoramica ed FAQ disponibile su nar.realtor, la polizza assicurativa di NAR con Chubb offre copertura per determinati tipi di sinistri. Il costo per difendere le azioni antitrust è uno di questi tipi di azioni (ma la responsabilità per le azioni antitrust non è stata storicamente coperta).

Le scrivo per rispondere nuovamente alle domande sulla copertura assicurativa che ho sentito di recente e per dissipare voci e malintesi. Ecco i fatti.

· L'assicurazione della NAR non è cambiata.

· Per la difesa antitrust, la NAR, le associazioni e le MLS che non hanno acquistato un'assicurazione in eccesso da molto tempo hanno avuto un limite di copertura di 1 milione di dollari. Per le cause legali che contestano le pratiche di compensazione cooperativa sulla MLS, NAR ha raggiunto il limite massimo di copertura di 1 milione di dollari in base alla politica primaria di NAR. Chubb, la nostra compagnia assicurativa, ha stabilito che le azioni legali imitative che contestano il risarcimento cooperativo “ricollegano” alla richiesta di risarcimento di NAR del 2019 ai sensi della polizza di responsabilità professionale Chubb del 2019. Ciò significa che la copertura primaria del programma assicurativo della NAR non copre le spese di difesa delle associazioni statali e locali o delle MLS in questi casi.

· La NAR ha inoltre raccomandato alle associazioni e alle MLS di avvalersi della copertura in eccesso messa a disposizione dalla NAR. Le associazioni e le MLS che hanno acquistato questa copertura antitrust in eccesso potrebbero avere una copertura disponibile.

L'accesso alla copertura assicurativa non è l'unico modo in cui NAR fornisce supporto in relazione alle cause di risarcimento cooperativo.

· NAR lavora da anni per risolvere i casi legati alla compensazione cooperativa.

· NAR continua a lavorare su soluzioni per le nostre associazioni e le loro MLS.

· NAR fornisce supporto legale ad associazioni e MLS attraverso i suoi consulenti interni ed esterni.

· L'avvocato della NAR ha rappresentato associazioni e MLS quando ha potuto.

Come sanno le associazioni statali e locali citate in queste cause legali, la NAR si impegna a sostenere qualsiasi associazione citata in una causa imitativa. Abbiamo lavorato e continuiamo a lavorare con le associazioni nominate per valutare le loro circostanze particolari ed esplorare le opzioni per assisterle.

Di seguito sono riportate alcune domande e risposte.

In caso di domande, non esitate a contattarmi (lmuchow@nar.realtor) o il consulente legale senior di NAR Deanne Rymarowicz (drymarowicz@nar.realtor).

Lesley

Domande e risposte

1. NAR ha cambiato la sua assicurazione?

· NO.

· Per la difesa antitrust, la NAR, le associazioni e le MLS che non hanno acquistato un'assicurazione in eccesso da molto tempo hanno avuto un limite di copertura di 1 milione di dollari. Per le cause legali che contestano le pratiche di compensazione cooperativa sulla MLS, NAR ha raggiunto il limite massimo di copertura di 1 milione di dollari in base alla politica primaria di NAR.

2. La NAR ha perso la sua assicurazione?

· NO.

· NAR rinnova annualmente la sua polizza assicurativa.

· Stiamo lavorando per estendere la politica attuale e speriamo di averne presto altre da condividere.

3. È esatto che l'assicurazione di responsabilità civile di NAR è scaduta e non ci sarà alcuna copertura a disposizione delle associazioni statali e locali degli agenti immobiliari per pagare il costo della difesa nelle cause di risarcimento della cooperativa?

· L'assicurazione di responsabilità civile della NAR non è scaduta. Tuttavia, è vero che abbiamo raggiunto il nostro limite massimo di copertura di 1 milione di dollari per le cause legali che contestano le pratiche di compensazione cooperativa sulla MLS. La copertura per altri tipi di sinistri è ancora disponibile.

· Chubb, la nostra compagnia assicurativa, ha stabilito che le azioni legali imitative che contestano il risarcimento cooperativo “risalgono” alla richiesta di risarcimento originale di NAR del 2019 ai sensi della polizza di responsabilità professionale Chubb del 2019.

· La NAR ha raccomandato alle associazioni e alle MLS di avvalersi della copertura in eccesso messa a disposizione dalla NAR. Le associazioni e le MLS che hanno acquistato questa copertura antitrust in eccesso potrebbero avere una copertura disponibile.

4. Qual era il limite assicurativo e quando il NAR lo ha raggiunto?

· Il limite massimo di copertura nella nostra polizza del 2019 per il sinistro relativo alle cause di risarcimento cooperativo era di 1 milione di dollari.

· Abbiamo raggiunto il limite qualche tempo fa.

5. Perché non è disponibile la copertura delle polizze Chubb nel 2022-2024 per il pagamento delle spese di difesa?

· Chubb, la nostra compagnia assicurativa, ha stabilito che le azioni legali imitative che contestano il risarcimento cooperativo “risalgono” alla richiesta di risarcimento originale di NAR del 2019 ai sensi della polizza di responsabilità professionale Chubb del 2019.

6. Cosa sta facendo la NAR per le associazioni statali e locali citate in cause legali per copia?

· La NAR ha raccomandato alle associazioni e alle MLS di avvalersi della copertura in eccesso messa a disposizione dalla NAR. Le associazioni e le MLS che hanno acquistato questa copertura antitrust in eccesso potrebbero avere una copertura disponibile.

· L'accesso alla copertura assicurativa non è l'unico modo in cui NAR fornisce supporto in relazione alle cause di risarcimento cooperativo.

· NAR lavora da anni per risolvere i casi legati alla compensazione cooperativa.

· NAR continua a lavorare su soluzioni per le nostre associazioni e le loro MLS.

· NAR fornisce supporto legale ad associazioni e MLS attraverso i suoi consulenti interni ed esterni.

· L'avvocato della NAR ha rappresentato associazioni e MLS quando ha potuto.

· Come sanno le associazioni statali e locali menzionate in queste cause legali, la NAR si impegna a sostenere qualsiasi associazione menzionata in una causa imitativa. Abbiamo lavorato e continuiamo a lavorare con le associazioni nominate per valutare le loro circostanze particolari ed esplorare le opzioni per assisterle.

E-mail Andrea V. Brambila.

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• Fonte: https://www.inman.com/2024/02/21/nar-commission-suit-insurance-coverage-ran-out-some-time-ago/