Carlotta, Carolina del Nord, è uno dei luoghi più caldi degli Stati Uniti. Dal 1990 al 2000, la sua popolazione è cresciuta del 36.6%: da 395,934 persone a 540,828. Dal 2000 al 2010 è aumentato di un altro 35.2%: da 540,828 a 731,424 persone. E anche se meno ma comunque impressionante, dal 2010 al 2020 la popolazione di Charlotte è cresciuta di quasi un quinto, da 731,424 a 874,579.

Tutta questa crescita non ha portato casualmente ad un forte aumento dell’attività del mercato immobiliare a Charlotte. La città era già in piena espansione prima della frenesia dell’attività di acquisto di case indotta dalla pandemia nel 2021 e nel 2022. Continua a leggere per scoprire le principali tendenze in via di sviluppo nel mercato immobiliare di Charlotte nel 2023 e la probabilità che un crollo del mercato immobiliare potrebbe essere.

Mercato immobiliare di Charlotte 2023: panoramica

Attraverso la nostra analisi dei dati sugli alloggi provenienti da Redfin RDFN , il mercato immobiliare dell’area metropolitana di Charlotte forse non è così caldo come lo è stato nel 2021 e nel 2022. Di conseguenza, diverse città centrali del mercato immobiliare di Charlotte hanno registrato cali dei prezzi. Detto questo, altri mercati immobiliari nell’area metropolitana di Charlotte vedono i prezzi ancora in aumento.

Il prezzo di vendita medio per una casa nell’area metropolitana di Charlotte ha raggiunto il picco di 410,000 dollari nel giugno 2022. Fino a luglio 2023, il prezzo di vendita medio era di 400,000 dollari. A settembre 2023 (i dati più aggiornati disponibili), il prezzo di vendita medio nell’area metropolitana di Charlotte è di $ 390,000, invariato rispetto a settembre 2022.

Per la città di Charlotte propriamente detta, i prezzi delle case hanno raggiunto il picco appena nel giugno 2023, con un prezzo di vendita medio di $ 425,000. Si tratta di un aumento del 5.1% rispetto ai 385.500 dollari di settembre 2022. Ancora più importante, i nuovi livelli di prezzo più elevati nel mercato immobiliare di Charlotte stabiliti sulla scia della pandemia sono qui per restare. Il confronto dei prezzi medi delle case su 12 mesi rende tutto più chiaro. Per il periodo di 12 mesi da ottobre 2022 a settembre 2023, il prezzo di vendita medio a Charlotte è stato di $ 399,573. Confrontalo con $ 319,083 per il periodo da ottobre 2020 a settembre 2021 e $ 271,873 per il periodo da ottobre 2019 a settembre 2020.

Di seguito è riportata una tabella dei 24 mercati immobiliari nell'area metropolitana di Charlotte da noi esaminata, classificati in ordine di maggiore crescita anno su anno dei prezzi delle case:

La città di Waxhaw, che si trova tra 25 e 30 miglia a sud di Charlotte, ha registrato la maggiore crescita anno su anno dei prezzi delle case. È anche uno dei città in più rapida crescita nello stato. Da un prezzo di vendita medio di $ 600,000 nel settembre 2022, i prezzi sono aumentati del 30%, raggiungendo un prezzo di vendita medio di $ 780,000 nel settembre 2023. La città di Matthews è più vicina a Charlotte e al sud-est. Il suo prezzo di vendita medio è aumentato di oltre un quarto (27.2%), da $ 458,000 a settembre 2022 a $ 582,500 a settembre 2023.

Nel frattempo, Weddington, che si trova tra Waxhaw e Matthews, ha registrato il maggiore calo anno su anno dei prezzi delle case. Ma scesero da altezze elevate. Nel settembre 2020, il prezzo di vendita medio a Weddington era di $ 730,277. È poi salito a $ 1,224,997 entro settembre 2022. Un anno dopo, il prezzo di vendita medio è sceso del 20.4%, a $ 975,000 a settembre 2023.

Le scorte nel mercato immobiliare di Charlotte continuano a diminuire

A differenza di molti altri importanti mercati immobiliari, come il Mercato immobiliare di Las Vegas, che hanno visto accumularsi il loro inventario immobiliare, a Charlotte non è affatto così. Solo cinque dei 24 mercati immobiliari da noi analizzati nell’area metropolitana di Charlotte hanno registrato aumenti delle scorte disponibili anno su anno. Nel complesso dell'area metropolitana di Charlotte, l'inventario disponibile è diminuito del 16.2%, da 8,720 case in vendita nel settembre 2022, fino a 7,305 case nel settembre 2023. A Charlotte vera e propria, il calo è stato più marcato, con un calo del 22.1%, da 2,476 case disponibili. case nel settembre 2022, scendendo a 1,929 case disponibili nel settembre 2023.

A Indian Trail, un sobborgo a sud-est di Charlotte, vicino a Matthews, l'inventario disponibile è stato dimezzato. È diminuito del 51.7%, da 172 case disponibili nel settembre 2022 a 83 case disponibili nel settembre 2023. Questa diminuzione dell'inventario sta molto probabilmente esercitando una pressione al ribasso sul numero di annunci attivi, che sono diminuiti del 45% su base annua. Il rovescio della medaglia è Harrisburg, un sobborgo a nord-est. L'ha visto espandere l'inventario del 23.1%, da 65 case in vendita nel settembre 2022 a 80 case in vendita nel settembre 2023. Di conseguenza, i prezzi sono scesi lì, con il prezzo di vendita medio a Harrisburg sceso del 7%, da $ 505,500 lo scorso settembre a $ 470,000 questo settembre.

La percentuale di inserzioni attive con riduzioni di prezzo è diminuita

Uno dei parametri più utili per analizzare l’attività del mercato immobiliare è la percentuale di annunci attivi mensili a cui è stato ridotto il prezzo di listino. Nei periodi in cui i venditori cercano di cambiare casa, in genere si verifica un aumento della percentuale di annunci attivi con riduzioni di prezzo. D’altra parte, nei periodi in cui la domanda è elevata e le scorte sono basse, è più probabile che il calo dei prezzi diminuisca.

Questo è essenzialmente quello che è successo con la maggior parte dell'area di Charlotte. Nella città di Charlotte, un terzo degli annunci attivi nel settembre 2022 ha registrato ribassi di prezzo. Questa cifra è scesa solo al 27.1% entro settembre 2023. Per l’area metropolitana di Charlotte nel suo complesso, quasi il 35% degli annunci attivi ha registrato riduzioni di prezzo nel settembre 2022, prima di scendere al 27% nel settembre 2023.

Di seguito è riportata una tabella che descrive in dettaglio le tendenze della percentuale di annunci attivi con riduzioni di prezzo nelle 24 aree analizzate nel mercato immobiliare di Charlotte:

La conclusione del crollo del mercato immobiliare di Charlotte

In base ai dati e alle nostre analisi, non sembra la Charlotte il mercato immobiliare crollerà. Uno dei maggiori indicatori di un imminente crollo immobiliare è un significativo accumulo di scorte immobiliari. Ciò sicuramente non è accaduto nel mercato immobiliare di Charlotte. Anche se è vero che nell'area metropolitana di Charlotte le case in vendita restano sul mercato più a lungo rispetto allo scorso anno, nella città di Charlotte le case vere e proprie trascorrono meno giorni sul mercato rispetto allo scorso anno.

Un’altra cosa importante da considerare quando si cerca di anticipare un crollo è il rapporto tra vendite e listino dei mercati immobiliari in una determinata area. Ad esempio, se il rapporto tra prezzo di vendita e prezzo di listino è del 99%, significa che una casa è stata venduta a un prezzo inferiore dell'1% rispetto al prezzo di listino. Un rapporto prezzo vendita-listino del 101% significa che una casa è stata venduta all'1% in più rispetto al prezzo di listino. Durante le bolle immobiliari, il rapporto vendite/listino tende a salire oltre il 100% poiché l’acquisto di case fa aumentare il prezzo di vendita finale. In crolli immobiliari, è vero il contrario, poiché il prezzo di listino originale rimane sul mercato senza essere venduto e quindi ha un prezzo di vendita finale inferiore quando viene finalmente acquistato.

Nel mercato immobiliare di Charlotte, i rapporti tra vendite e listino sono rimasti molto stabili negli ultimi tre e persino cinque anni. Ci sono state fluttuazioni, con alcune città che hanno superato il 100%, ma il rapporto vendite/listino più alto raggiunto nel mercato immobiliare di Charlotte è stato del 101.1%, a Matthews nel settembre 2023.

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• Fonte: https://www.forbes.com/sites/andrewdepietro/2023/11/01/will-the-charlotte-housing-market-crash-in-2024/