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Gli investitori sapevano che stavano per a corsa sulle montagne russe nel 2023. Quello che ancora non sanno è dove andrà avanti il viaggio.
I massimi dell’era pandemica praticamente per tutti i settori immobiliari hanno portato all’incertezza nei mercati di tutti gli Stati Uniti. Gli affitti hanno iniziato a invertirsi, gli uffici vacanti sono rimasti vicini ai massimi storici, le banche hanno fallito e i prestiti sono diventati difficili.
Sulla Battito del portafoglio immobiliare In Inman ci concentriamo sugli affitti a lungo termine, sugli affitti a breve termine, sugli investitori istituzionali, sulla gestione immobiliare e sull'attività più ampia di guadagno utilizzando gli immobili come investimento. Ecco cosa abbiamo guardato nel 2023.
Il 2023 si è spostato a favore degli affittuari
Gli affittuari hanno guadagnato La mano superiore nei mercati di tutto il paese con il completamento dell’ondata di appartamenti di nuova costruzione, offrendo agli affittuari più opzioni tra cui scegliere e contribuendo a contenere il crescente costo dell’affitto mensile nel 2023.
Lista degli appartamenti
Questa è stata una buona notizia per molti operatori, compresi alcuni investitori che temevano la prospettiva di un lungo periodo di tassi di interesse elevati se la Federal Reserve non fosse riuscita a raffreddare rapidamente l’inflazione.
Gli affittuari hanno ricevuto una tregua dopo due anni di crescita degli affitti senza precedenti, trainata dal Mercato immobiliare COVID. Adesso costa 1,499 dollari al mese affittare una casa con una camera da letto e 1,856 dollari al mese per due camere da letto. Nel 1.1 gli affitti sono diminuiti di circa l’2023%, secondo quanto riportato da Apartment List.
Anche se l’affitto diminuirà nel 2024, secondo Apartment List è ancora circa 250 dollari in più al mese rispetto a tre anni fa.
Un ufficio sarà vacante il 27 ottobre 2022 a San Francisco, in California. (Foto di Justin Sullivan/Getty Images)
Tutti gli occhi puntati sugli edifici per uffici mentre le imprese stabiliscono la “nuova normalità”
Glenn Kelman di Redfin. Immagine di: AJ Canaria di MoxiWorks
Ad aprile, il CEO di Redfin Glenn Kelman ha detto ai dipendenti che sarebbero tornati in ufficio a tempo parziale. Si è trattato di una svolta rispetto ai tre anni in cui il portale immobiliare consentiva ai propri dipendenti di lavorare da remoto a tempo pieno.
È arrivato anche in un momento in cui le città di tutto il paese sono alle prese con edifici per uffici vacanti che stanno aiutando abbassare il valore di immobili commerciali.
Il cambiamento di Kelman ha significato che centinaia di dipendenti sarebbero tornati in un edificio per uffici in centro in un momento in cui gli edifici in tutto il paese sono in gran parte vuoti.
Gli esperti hanno affermato di aspettarsi che le aziende continueranno a modificare le loro politiche su dove i dipendenti possono lavorare, mosse finali che avranno un impatto sulla domanda e sui valori degli edifici adibiti ad uffici. Nel frattempo, secondo i dati, quasi 150 miliardi di dollari di prestiti su quegli edifici adibiti ad uffici scadranno quest’anno CommercialEdge.
“Nel 2024, è tempo di giocare”, ha detto Scott Rechler, amministratore delegato di RXR Realty, proprietario di edifici per uffici a New York. The Wall Street Journal. “I proprietari e i finanziatori dovranno scendere a patti su dove sono i valori, dove deve essere il debito e sulle giuste dimensioni delle strutture di capitale affinché questi edifici abbiano successo”.
Investitori instituzionali aspettarsi che i prezzi scendano per tutto il 2024 prima di avere la possibilità di riprendersi.
Il calo dell’inflazione allenta la pressione sulla Fed affinché mantenga i tassi elevati
Il presidente della Federal Reserve Jerome Powell
Entro la metà dell’anno iniziarono gli economisti vedere i segni che il rapido aumento del tasso dei fondi federali da parte della Federal Reserve stava contribuendo a raffreddare l’inflazione.
All’epoca non era chiaro per quanto tempo la Fed avrebbe continuato il suo ciclo di rialzi dei tassi. Ma un’ondata di rapporti in vista dell’estate ha dato agli investitori e agli economisti la speranza che la Fed avrebbe presto iniziato a ridurre i tassi che incidono sui costi di finanziamento.
Dopo alcuni mesi di notizie positive sull’inflazione, la Fed ha annunciato a dicembre che lo era prevedendo tre tagli dei tassi nel 2024, notizie che hanno fatto impennare i mercati azionari a nuovi massimi storici.
Gli investitori ora si aspettano che il tasso dei fondi federali sarà inferiore di almeno 100 punti base rispetto a quello attuale. secondo il Gruppo CME.
Airbnb punta direttamente al settore alberghiero
Airbnb è di gran lunga il motore degli affitti a breve termine. Nel 2023, l’azienda e i suoi leader non puntano sulle società di noleggio concorrenti, ma su un rivale molto più grande. Airbnb sta lavorando attivamente per accaparrarsi quote di mercato del settore alberghiero, molto più vasto.
Brian Chesky | CEO di Airbnb
"Mentre i direttori generali degli hotel hanno affermato che si aspettano che la domanda aumenti i prezzi quest'estate, noi vogliamo effettivamente che i prezzi siano moderati", ha detto il CEO Brian Chesky l'anno scorso. "Pensiamo che questo porterà un'intera nuova generazione di viaggiatori su Airbnb."
Gli hotel hanno un vantaggio intrinseco rispetto al nuovo settore degli affitti a breve termine poiché le città di tutto il mondo adottano normative che possono variare notevolmente. Airbnb ha dovuto affrontare un battuta d'arresto a New York City, che a settembre ha di fatto vietato decine di migliaia di affitti a breve termine.
Tuttavia, secondo gli analisti, la città rappresentava meno dell’1% delle entrate totali di Airbnb. La vera minaccia ai piani di espansione in corso di Airbnb arriverebbe se più grandi mercati replicassero le normative di New York City nel 2024.
Gli investitori cercano di diventare creativi in un ambiente ad alto tasso
Gli investitori immobiliari che puntavano agli affitti unifamiliari sono stati ostacolati dalla mancanza di offerta e dagli alti tassi di interesse nel 2023, mandando molti alla ricerca di accordi sfuggenti che hanno richiesto a molti di farlo. diventa creativo.
In assenza di case in difficoltà da acquistare, riparare e rivendere con profitto, e con un continuo rallentamento nella crescita degli affitti, gli investitori hanno affermato che stanno lavorando con i proprietari di case su come lavorare insieme senza effettivamente acquistare o vendere case.
"Dico sempre che il mercato prevede la tua strategia di investimento", investitore immobiliare Ha detto Mike Del Prete. “Devi essere esperto in ogni strategia. Sei come un dottore, stai diagnosticando ogni situazione.
Gli investitori hanno iniziato a cercare finanziamenti soggetti a, in cui l'investitore effettua pagamenti su un mutuo esistente e per conto del proprietario, consentendo costi di finanziamento a tassi migliori del mercato.
Un altro tipo di finanziamento creativo emerso nel 2023 è stato il riporto del venditore, in cui il proprietario di un immobile ha estinto un mutuo ma non ha necessariamente bisogno o vuole vendere la casa. L'investitore e il proprietario concordano termini basati sulla capacità della proprietà di generare flussi di cassa.
La conduttura dell'appartamento si secca
Jay Parsons | Capo economista di RealPage
Gli alti costi dei prestiti, insieme ai prezzi elevati degli edifici e della manodopera, hanno contribuito a chiudere il processo di sviluppo di nuovi condomini in tutto il paese.
Gli edifici che erano in costruzione nel 2023 verranno terminati quest’anno, aggiungendosi a ciò che è diventato un eccesso di nuova offerta nei mercati di tutto il paese. Ciò dovrebbe mantenere la pressione al ribasso sugli affitti, dicono gli esperti del settore.
A lungo termine, tuttavia, potrebbe significare un nuovo periodo di forte crescita degli affitti una volta che gli affitti in fase di completamento saranno stati completati e ci sarà poca nuova offerta in arrivo.
“Sospetto che gli affitti a livello nazionale rimarranno piuttosto stabili per un po’, soprattutto considerando che i nuovi volumi di offerta aumenteranno ulteriormente (e raggiungeranno il picco) nel 2024”, ha affermato Jay Parsons, capo economista della società di dati sugli affitti RealPage. “L’offerta diminuirà a partire dal 2025 e in modo più drammatico entro il 2026, il che (ipotizzando un’economia decente) dovrebbe consentire alla domanda di raggiungere l’offerta e agli affitti di rimbalzare”.
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- Fonte: https://www.inman.com/2024/01/02/real-estate-investing-in-2023-the-roller-coaster-continues/
