Proses membeli rumah tampaknya tidak pernah semudah ini: Temukan properti di situs web listing seperti Zillow, Redfin, atau Trulia; menghubungi agen pencatatan; tur properti; dan membuat penawaran.

Namun selama bertahun-tahun di balik layar, para ahli mengatakan, konsumen belum sepenuhnya menyadari biaya akhir – dan potensi konflik kepentingan – ketika mencari rumah.

Sekarang, penyelesaian penting dengan National Association of Realtors siap untuk mengubah model ini. Menurut pendukung konsumen, dan bahkan beberapa Realtors, ini merupakan kemenangan bagi pembeli dan penjual rumah.

“Transparansi harga adalah hal yang baik, peningkatan persaingan adalah hal yang baik, dan hal ini akan meningkatkan keduanya,” kata Mariya Letdin, seorang profesor di Fakultas Bisnis Universitas Negeri Florida. “Saya sangat menyambut baik perubahan ini.”

Ketika seseorang pergi mencari rumah saat ini, biasanya mereka dicegat oleh broker yang memiliki akses ke listing tertentu dan yang akan bekerja dengan pembeli tanpa biaya di muka untuk membantu mereka mendapatkan rumah.

Namun di situlah letak kesalahpahaman umum, kata para ahli yang diwawancarai oleh NBC News. Meskipun pemilik rumah yang menjual propertinya harus mempekerjakan tenaga profesional untuk memasarkan rumahnya, mereka biasanya memasukkan biaya tersebut ke dalam harga akhir yang dibayarkan oleh pembeli.

“Pembeli membawa seluruh harga pembelian ke meja,” kata Letdin. “Dan penjual dapat menyimpan lebih banyak lagi setelah keputusan ini.”

Sebagai bagian dari penyelesaian baru, pembeli sekarang harus diberitahu terlebih dahulu tentang potensi biaya atau komisi yang pada akhirnya harus mereka bayar.

Hal ini karena perjanjian tersebut mengharuskan pembeli menandatangani kontrak formal dengan broker yang menjelaskan layanan apa yang akan mereka terima, dan berapa besarnya.

Alternatifnya, pembeli rumah dapat memutuskan untuk tidak menyewa broker dan sebaliknya membebankan biaya pencarian mereka kepada pengacara real estate, penilai atau orang lain yang memiliki pengetahuan tentang pasar perumahan, kata para ahli.

Dan penjual bahkan dapat menawarkan untuk menutupi biaya tim pembeli sebagai insentif untuk menarik lebih banyak pembeli.

Tentu saja, untuk properti yang menarik banyak perhatian, insentif pembeli seperti itu sepertinya tidak akan diberikan.

Dan pada bulan-bulan setelah pembukaan kembali pandemi Covid-19, pasar real estat AS yang paling panas diperkirakan lebih berpihak pada penjual.

Namun kini, seiring dengan melambatnya pertumbuhan harga rumah, persaingan yang ada juga semakin meningkat, sehingga semakin banyak pembeli yang memegang kendali, kata para ahli.

“Sekarang Anda dapat menyewa seorang pengacara dengan biaya $1,500, daripada membayar komisi $50,000,” kata Doug Miller, seorang pengacara real estat yang berbasis di Minnesota yang membantu meluncurkan tindakan yang mengarah pada penyelesaian NAR.

Siapa pun yang dipilih calon pembeli sebagai perwakilan mereka dalam proses pembelian rumah, penyelesaian NAR sekarang secara resmi melarang kemampuan penjual untuk mengiklankan komisi untuk perwakilan pembeli di beberapa layanan listing.

NAR menyatakan bahwa pasar bebas selalu menetapkan tingkat komisi, dan selalu dapat dinegosiasikan – dan bahkan berguna.

“Tawaran kompensasi membantu membuat perwakilan profesional lebih mudah diakses, mengurangi biaya bagi pembeli rumah untuk mendapatkan layanan ini, meningkatkan peluang perumahan yang adil, dan meningkatkan jumlah pembeli potensial bagi penjual,” kata NAR dalam pernyataannya pada tanggal 15 Maret yang mengumumkan perjanjian tersebut.

Namun dalam kebanyakan kasus, terdapat sedikit perbedaan dalam jumlah yang ditawarkan untuk komisi tersebut di pasar tertentu — biasanya sekitar 3%.

Hal ini karena upaya apa pun untuk menawarkan komisi yang lebih rendah kepada agen pembeli kemungkinan besar akan memotivasi agen tersebut untuk mengarahkan kliennya menjauh dari properti tersebut.

Miller menggolongkan perilaku tersebut sebagai tindakan yang tidak pantas dan mengatakan bahwa pembeli, dalam banyak kasus, tidak menyadarinya.

“Masa depan di sini adalah pembeli kini akan memegang kendali,” kata Miller. “Daripada uang [komisi] masuk ke agen mereka… sekarang bisa langsung masuk ke pembeli. Jumlahnya sama, tapi sekarang pembeli mendapat uang, bukan agen pembeli, dan mereka bisa memutuskan apa yang harus dilakukan dengan uang itu.”

Terlebih lagi, persaingan yang lebih besar untuk mendapatkan klien kemungkinan besar akan menghasilkan biaya yang lebih rendah, kata Ryan Tomasello, analis industri real estate di perusahaan keuangan Keefe, Bruyette & Woods.

“Ketika Anda memperkenalkan banyak sekali transparansi ke pasar yang secara historis tidak memiliki transparansi, ekonom mana pun akan memberi tahu Anda bahwa hal tersebut akan mengurangi biaya gesekan – yaitu komisi – dan ini merupakan salah satu yang tertinggi di dunia,” kata Tomasello. “Jadi, secara teori, biaya keseluruhan pembelian dan penjualan rumah akan menurun.”

Banyak ahli, termasuk profesional real estat lainnya, setuju bahwa penyelesaian ini akan secara efektif mengurangi jumlah agen yang bertugas sebagai perantara – sebuah fenomena yang meningkat selama booming perumahan di era pandemi.

“Banyak orang terjun payung selama tahun 2020-2021 untuk mencoba mendapatkan uang tambahan dengan mudah dengan menempatkan diri mereka sebagai agen pembeli dan mengambil 3%,” kata Phil Crescenzo Jr., wakil presiden divisi Tenggara di Nation One Mortgage Corp. .

“Tetapi mereka tidak menghasilkan 3% dari nilai – bahkan tidak mendekati.”

Crescenzo membandingkannya dengan broker hipotek sambilan yang membantu memicu gelembung perumahan pada pertengahan hingga akhir tahun 2000an.

“Setelah mereka mengubah peraturan kompensasi, para profesional yang dominan naik ke atas, yang terbawah menghilang, dan industri menjadi lebih baik,” kata Crescenzo.