Bergabunglah dengan gerakan ini di Inman Connect Las Vegas, 30 Juli – 1 Agustus! Manfaatkan momen ini untuk memimpin era berikutnya dalam real estate. Melalui pengalaman mendalam, format inovatif, dan jajaran pembicara yang tak tertandingi, pertemuan ini menjadi lebih dari sekadar konferensi — pertemuan ini menjadi kekuatan kolaboratif yang membentuk masa depan industri kita. Amankan tiket Anda sekarang!

Jika pengadilan menyetujuinya penyelesaian dicapai dengan National Association of Realtors, pialang pencatatan masih dapat memberikan penawaran kompensasi kooperatif kepada pialang pembeli di luar layanan pencatatan ganda. Beberapa pada awalnya akan mencoba melanjutkan bisnis seperti biasa, namun kesepakatan tersebut pada akhirnya akan menghasilkan “gelombang inovasi” yang menurunkan komisi bagi konsumen.

Itu menurut Robby Braun, mitra dalam kelompok praktik antimonopoli di Cohen Milstein Sellers & Toll, salah satu firma hukum yang mewakili penggugat di Mohrl dan Umpan setelan komisi. Firma tersebut juga menjadi salah satu penasihat utama para penggugat dalam penyelesaian NAR.

Inman diwawancarai Rekan Braun di Cohen Milstein, Benjamin Brown, ketika firma tersebut pertama kali mengajukan Moehrl lima tahun lalu. Kini, karena kasus ini tampaknya menuju ke arah penyelesaian, Inman berbicara dengan Braun tentang dampak usulan penyelesaian NAR terhadap komisi, arahan, dan model bisnis baru, serta apakah kesepakatan tersebut dapat memenuhi persetujuan Departemen Kehakiman AS. .

Wawancara ini telah diedit untuk panjang dan kejelasan.

Inman: Kalian menghubungi kami dan mengatakan bahwa Anda ingin berbicara tentang kesalahpahaman tentang seberapa besar dampak penyelesaian ini, sejauh mana perubahan yang dapat diharapkan oleh Realtors dan mengapa Realtors harus menganggap serius penyelesaian tersebut dan perubahan yang akan terjadi pada industri atau mereka akan berisiko tertinggal. Jadi kesalahpahaman apa yang Anda maksud?

Cokelat: Ada beberapa di antaranya. Salah satu kesalahpahaman yang pernah saya lihat diposting di beberapa tempat adalah gagasan bahwa penyelesaian ini akan menghasilkan semacam pembebasan terus-menerus dari Realtors yang terlibat dalam praktik yang berpotensi anti-persaingan. Pelepasan hanya dilakukan sampai saya pikir persetujuan awal penyelesaian, mundur. Jadi, jika terdapat aktivitas anti-persaingan lebih lanjut di industri real estate, Realtors mungkin bertanggung jawab atas hal tersebut.

Hal lain berkaitan dengan gagasan bahwa masyarakat akan dapat menghindari perubahan praktik yang tercermin dalam penyelesaian hanya dengan menawarkan kompensasi kooperatif dari MLS.

Memang benar bahwa penyelesaian tersebut tidak melarang semua tawaran kompensasi kooperatif di luar MLS secara kategoris dan menyeluruh, namun hal ini memberlakukan batasan tertentu pada penawaran tersebut dan apa yang dapat dilakukan untuk memfasilitasi tawaran kompensasi kooperatif tersebut.

Data MLS tidak dapat digunakan untuk memfasilitasi tawaran kompensasi kooperatif di luar MLS. Jika seseorang menerima data feed MLS, dan mereka ingin membuat semacam situs web yang menampung tawaran kompensasi kooperatif dari beberapa broker berbeda, MLS, setelah mengetahui praktik tersebut, harus menghentikan data feed MLS mereka.

Saya telah melihat beberapa tempat berbicara tentang solusi, mungkin melalui, misalnya, Zillow, atau situs milik Zillow, ShowingTime. Praktik-praktik tersebut tidak akan diizinkan berdasarkan perjanjian ini.

Kesalahpahaman No. 3 adalah gagasan bahwa penyelesaian tidak akan berdampak apa pun karena broker dapat terus memberikan penawaran kompensasi kooperatif secara sepihak dan tidak berhubungan dengan MLS atau menggunakan data feed MLS. Sejauh ini hal tersebut benar, namun dari sudut pandang kami, penyelesaian ini akan benar-benar memacu gelombang inovasi baru dalam industri real estate.

Anda akan melihat banyak orang bereksperimen dengan berbagai jenis model kompensasi dan tingkat kompensasi. Anda akan melihat broker diskon. Anda akan melihat orang-orang yang ingin membuat prosesnya lebih efisien. Anda akan melihat beberapa konsumen, termasuk dari sisi pembeli, bereksperimen dengan tidak menggunakan broker sama sekali untuk menghemat uang. Anda akan melihat orang-orang menggunakan jenis profesional lain, seperti pengacara real estat, bukan broker.

Mungkin dalam satu atau dua tahun pertama, akan ada beberapa orang yang mengabaikan dunia baru yang menurut kami akan dihasilkan oleh penyelesaian ini, namun pada akhirnya, para inovator dan pesaing diskon ini akan meningkatkan persaingan harga di pasar yang akan menurunkan harga. komisi bagi konsumen. Orang-orang yang berkecimpung dalam industri ini dan tidak menyadarinya serta tidak memperhitungkan hal tersebut akan tertinggal.

Konsultan industri Rob Hahn menulis tentang hal ini dan pendapatnya pada dasarnya adalah “Ini tidak menghilangkan arahan sehingga komisi tidak akan turun, jadi pada dasarnya tidak ada yang akan berubah karena orang masih dapat, di situs broker mereka, mencantumkan 'inilah yang saya tawarkan di semua listinganku.' Jadi jika agen pembeli ingin melihat apa yang ditawarkan oleh listing tertentu, yang harus mereka lakukan hanyalah mengunjungi situs web broker tersebut atau bahkan menelepon mereka dan memastikan bahwa mereka menawarkan apa yang diinginkan oleh agen pembeli. . Jadi itu tidak akan menghilangkan kemudi.” Apa pendapat Anda tentang itu?

Kami pikir hal ini akan mengurangi pengendalian karena Anda tidak akan mendapatkan seluruh tawaran kompensasi kooperatif di satu tempat, yang hanya dapat dilihat oleh pialang.

Perjanjian penyelesaian tidak hanya melarang penggunaan MLS dan penciptaan kembali sistem tipe MLS yang akan meniru sistem MLS, namun juga memerlukan peningkatan transparansi kepada konsumen baik di sisi pencatatan maupun di sisi pembeli. Ada perjanjian tertulis yang harus mereka buat yang harus membuat pengungkapan rinci sejak awal hubungan tentang kompensasi yang ditawarkan.

Kombinasi dari semua perubahan tersebut secara bersama-sama akan mengurangi pengendalian dan, sekali lagi, meningkatkan persaingan dan persaingan harga di industri real estat.

Menurut pemahaman saya, ini berarti akan lebih sulit bagi agen pembeli untuk melihat apa yang ditawarkan dalam sebuah listing. Mereka harus menghubungi lebih banyak broker pencatatan. Mereka harus mengunjungi lebih banyak situs web broker listing karena tidak hanya ada di MLS. Namun mereka masih dapat menemukan informasi tersebut, dan saat ini, konsumen dapat melihat banyak komisi ini karena MLS memberikan kompensasi tersebut ke situs web seperti Redfin, di mana mereka menampilkannya kepada semua orang sehingga semua orang mengetahuinya, namun sekarang konsumen menang Saya tidak melihat informasi tersebut di satu tempat karena perjanjian tersebut melarang hal tersebut. Jadi bagaimana cara menghilangkan kendali jika mereka masih bisa, hanya dengan sedikit usaha lagi, melihat apa yang ditawarkan oleh pialang pencatatan ini dan konsumen tidak [tentu saja] melihatnya?

Saya pikir kita mungkin memiliki perbedaan pendapat mendasar mengenai aspek-aspek yang dilakukan oleh penyelesaian tersebut. Kami tidak setuju bahwa hal ini membuat segalanya menjadi sedikit lebih sulit. Kami pikir hal ini akan mempersulit broker untuk terlibat dalam praktik pengarah.

Untuk waktu yang lama, konsumen sama sekali tidak melihat tawaran kompensasi kooperatif di MLS. Hal itu jelas-jelas dilarang. Itu adalah salah satu tuduhan dalam tuntutan hukum kami, dan baik penyelidikan DOJ maupun tekanan dari tuntutan hukum kami mengubah hal tersebut.

Namun litigasi juga memerlukan transparansi kepada penjual dan pembeli tentang kompensasi yang ditawarkan dan diterima oleh broker mereka.

Apakah Anda melihat penyelesaian ini sebagai komisi pemisahan?

Saya tidak yakin bagaimana kata itu digunakan, jadi saya tidak tahu bagaimana menjawabnya atas dasar itu. Apa yang saya lihat adalah penyelesaian ini mengarah pada lebih banyak inovasi dalam industri ini, dan juga memberi penjual dan pembeli lebih banyak pilihan mengenai apakah mereka ingin mempertahankan broker atau agen real estat, bagaimana mereka ingin memberikan kompensasi kepada broker atau agen real estat tersebut, dan selain itu, hal ini juga memberdayakan kemampuan mereka untuk bernegosiasi.

Ketika saya mengatakan pemisahan, maksud saya, saat ini, apa yang dibayar oleh broker pembeli bergantung pada apa yang ditawarkan oleh broker listing kepada mereka. Tampaknya penyelesaiannya melarang hal itu melalui MLS, namun tidak melarang sepenuhnya. Apakah itu akurat?

Saya tidak bermaksud mengelak dengan cara apa pun. Tanggapan saya sebelumnya adalah bagaimana perasaan saya mengenai penyelesaian tersebut. Saya pikir membuka industri terhadap persaingan akan menguntungkan konsumen.

DOJ, di Nosalek mereka pernyataan minat, mengatakan mereka menginginkan adanya larangan bagi penjual untuk memutuskan kompensasi bagi broker pembeli. Penyelesaian khusus ini tampaknya hanya dilakukan melalui MLS dan bukan larangan sama sekali. Oleh karena itu, saya mencoba untuk, pertama, memastikan bahwa hal tersebut benar-benar terjadi karena saya ingin memberikan gambaran yang akurat kepada para pembaca saya, dan juga memikirkan apa maksudnya apakah penyelesaian tersebut berpotensi untuk disetujui atau tidak, atau jika DOJ akan mempertimbangkannya suatu saat nanti. Itu sebabnya saya bertanya.

Kami menghargai dukungan pemerintah sejauh ini terhadap penyelesaian masalah ini. Presiden Biden awal pekan ini menyampaikan hal-hal positif dalam pidato publik tentang penyelesaian tersebut dan mendorong Realtors untuk berupaya meningkatkan persaingan dalam industri real estat dan menurunkan harga. Kami optimis penyelesaiannya akan disetujui. Kami pikir ini adalah hal yang baik bagi industri dan juga baik bagi konsumen.

Sehubungan dengan pernyataan DOJ di Nosalek, kami mungkin harus dengan hormat tidak setuju dengan penafsiran pernyataan yang Anda sertakan dalam pertanyaan Anda. Dalam isi pernyataannya, di halaman 20, DOJ mengatakan akan mendukung “perintah yang melarang penawaran kompensasi pembeli-broker oleh peserta PIN MLS.” Kami pikir penyelesaian ini konsisten dengan apa yang DOJ, dalam kasus PIN MLS, mengindikasikan akan mendukungnya.

Karena tidak terjadi lewat MLS padahal bisa terjadi di tempat lain?

Perubahan praktik yang diminta adalah perintah yang melarang tawaran kompensasi broker pembeli oleh peserta MLS, serta banyak perubahan praktik lainnya.

Apakah DOJ terlibat dalam penyusunan penyelesaian NAR?

Saya tidak bisa menjawab pertanyaan itu.

Tahukah Anda jika mereka akan mengajukan pernyataan minat?

Saya tidak bisa menjawab pertanyaan itu.

Untuk kembali ke aspek utama dari hal ini, Rob Hahn menyarankan agar pialang pencatatan dapat meletakkan formulir di depan penjual, seperti perjanjian pencatatan, dengan mengatakan, “Anda akan menawarkan 3% dari harga penjualan kepada agen mana pun. siapa yang membawa pembeli” dan itu tidak masalah berdasarkan perjanjian penyelesaian ini.

Fokus pada apa yang dapat dilakukan seseorang pada Tahun Pertama penyelesaian mengabaikan fakta bahwa penyelesaian tersebut akan menghasilkan peningkatan persaingan dan inovasi. Pialang pencatatan yang mencoba melanjutkan praktik yang sama seperti yang telah mereka lakukan sekarang akan diremehkan oleh pialang inovatif dan profesional lainnya di bidang real estat yang bersedia menawarkan harga lebih rendah kepada klien mereka. Hal ini mengubah insentif dalam industri.

Saya pikir sebagian alasan mengapa dia benar-benar fokus pada pengarah adalah karena alasan [komisi] belum turun sejauh ini adalah karena pengarah — itulah yang diperdebatkan oleh tuntutan hukum Anda [dan] semua tuntutan hukum ini, bukan? Ada banyak pialang diskon atau pialang yang mengambil kurang dari 5% hingga 6% yang mencoba meraih kesuksesan, dan mereka belum mampu melakukannya karena ketakutan akan kemudi. Jika kemudi tidak hilang dalam satu atau dua tahun pertama, lalu bagaimana para pesaing ini akan meraih kesuksesan?

Saya setuju bahwa kemudi telah menjadi masalah besar dalam industri real estate. Saya adalah salah satu orang yang mengkritik pengendalian dalam industri real estate dan menjelaskan mengapa pengendalian berdampak buruk bagi konsumen.

Saya juga setuju bahwa pasar akan membutuhkan waktu untuk berubah setelah penyelesaian dan hal tersebut memang sudah diduga. Saya rasa saya tidak membantah fakta bahwa sejak awal, akan ada orang yang menutup mata dan mencoba mengabaikan fakta bahwa sistem sedang berubah dan akan terus mencoba mengenakan harga yang lebih tinggi.

Namun perubahan pada sistem yang dihasilkan dari penyelesaian ini akan meningkatkan kemampuan pemberi diskon dan inovator untuk bersaing dan membantu menurunkan harga bagi konsumen.

Bisakah Anda menentukan perubahan mana yang menurut Anda akan memudahkan para inovator ini bersaing?

Mereka semua. Perubahan itu memerlukan peningkatan transparansi, baik bagi pembeli maupun penjual. Perubahan yang melarang tawaran kompensasi kooperatif pada MLS. Perubahan yang menghalangi masyarakat untuk menghindari larangan penawaran kompensasi kooperatif di MLS, misalnya dengan membuat data MLS tidak dapat digunakan untuk memfasilitasi broker berkumpul dan bertukar penawaran kompensasi kooperatif di situs lain.

Fakta bahwa penyelesaian itu sendiri telah menjadi berita besar [berarti] konsumen menjadi lebih terdidik tentang kompensasi broker real estat dan cara kerja sistem secara keseluruhan.

Mengapa mengizinkan broker untuk mengirimkan penawaran komisi di situs web mereka sendiri?

Saya tidak berpikir kami mengizinkan atau melarang apa pun. Penyelesaian ini tidak mendukung praktik tersebut. Undang-undang antimonopoli berfokus pada perusahaan monopoli, dan berfokus pada berkumpulnya para pesaing dan mengoordinasikan hal-hal seperti penetapan harga atau output. Perjanjian tersebut melarang hal tersebut. Hal ini tidak memungkinkan pesaing di industri real estat untuk menciptakan semacam sistem terkoordinasi untuk menawarkan kompensasi kooperatif.

Siapa yang dianggap sebagai agregator dan apakah mereka diizinkan untuk mengirimkan penawaran komisi kepada pialang pembeli?

Banyak agregator mendapatkan data komisi dari MLS. Jika mereka mengizinkan penawaran kompensasi kooperatif dari beberapa pialang berbeda untuk diposting di portal mereka, maka mereka berisiko meminta MLS memotong data mereka karena itulah yang diperlukan dalam penyelesaian.

Jika Anda memiliki portal yang pada dasarnya mencoba meniru tawaran sistem kompensasi di MLS, portal tersebut benar-benar berusaha keras dan mempertaruhkan potensi tuntutan antimonopoli. Saya harus berpikir bahwa karena kedua alasan tersebut, Anda tidak akan melihat sistem kompensasi kooperatif MLS yang ada sebelum penyelesaian ini direplikasi.

Email Andrea V. Brambila.

Sukai saya di Facebook | Ikuti saya di Twitter

• Konten Bertenaga SEO & Distribusi PR. Dapatkan Amplifikasi Hari Ini.
• PlatoData.Jaringan Vertikal Generatif Ai. Berdayakan Diri Anda. Akses Di Sini.
• PlatoAiStream. Intelijen Web3. Pengetahuan Diperkuat. Akses Di Sini.
• PlatoESG. Karbon, teknologi bersih, energi, Lingkungan Hidup, Tenaga surya, Penanganan limbah. Akses Di Sini.
• PlatoHealth. Kecerdasan Uji Coba Biotek dan Klinis. Akses Di Sini.
• Sumber: https://www.inman.com/2024/03/25/moehrl-attorney-market-shift-after-nar-settlement-will-take-time/