पिछले चार वर्षों में, न्यूयॉर्क शहर में किराए पर स्थिर इमारतों के मकान मालिकों को कई चुनौतियों का सामना करना पड़ा है - कठिन नए नियम, बेदखली पर रोक, किराया बकाया और बीमा प्रीमियम, कर और ऋण के लिए बढ़े हुए खर्च। जवाब में, उद्योग जगत के नेताओं ने सुप्रीम कोर्ट, न्यूयॉर्क स्टेट कैपिटल और सिटी हॉल में राहत की मांग करके मालिकों की वकालत करने के लिए कदम बढ़ाया है।

किराया स्थिरीकरण को सुप्रीम कोर्ट में चुनौती

सामुदायिक आवास सुधार कार्यक्रम (सीएचआईपी) और किराया स्थिरीकरण एसोसिएशन (आरएसए) सुप्रीम कोर्ट में याचिका दायर की न्यूयॉर्क राज्य के सांसदों द्वारा 2019 के आवास स्थिरता और किरायेदार संरक्षण अधिनियम (एचएसटीपीए) को पारित करने के बाद किराया स्थिरीकरण की संवैधानिकता की जांच करने के लिए पिछले मई में, जो पेश किया गया था नये प्रावधान शहर की 1 मिलियन विनियमित इकाइयों पर शासन करना।

व्यापक आधार वाली याचिका पांचवें संशोधन के टेकिंग क्लॉज पर आधारित थी, जिसमें प्रावधान था कि किसी भी निजी संपत्ति को उचित मुआवजे के बिना सार्वजनिक उपयोग के लिए नहीं लिया जा सकता है। एचएसटीपीए को पिछली कानूनी चुनौतियाँ निचली अदालतों में विफल रहीं, जिसके कारण संगठनों को सुप्रीम कोर्ट का रुख करना पड़ा, जिसने 2 अक्टूबर को घोषणा की कि वह याचिका पर सुनवाई नहीं करेगा।

किराया स्थिरीकरण को चुनौती देने वाली दो अन्य संकीर्ण रूप से केंद्रित याचिकाएं वर्तमान में सुप्रीम कोर्ट के समक्ष लंबित हैं।

रिक्ति नियंत्रण के अनपेक्षित परिणाम न्यूयॉर्क शहर को बाहरी बनाते हैं

आगे बढ़ते हुए, सीएचआईपी, जो किराया स्थिर संपत्तियों के 4,000 मालिकों का प्रतिनिधित्व करता है, अपने आवास कानून और नीतियों के अनपेक्षित परिणामों के बारे में वकालत और कानून निर्माताओं को शिक्षित करने पर ध्यान केंद्रित करने की योजना बना रहा है, सीएचआईपी के कार्यकारी निदेशक जे मार्टिन ने एक हालिया साक्षात्कार में कहा।

हालांकि कानून निर्माताओं ने अच्छे इरादों और "बुरे कलाकारों" के एक छोटे से प्रतिशत को बाहर करने की इच्छा के साथ एचएसटीपीए पारित किया है, लेकिन कानून वास्तव में है नकारात्मक प्रभावित किराएदार. उदाहरण के लिए, एचएसटीपीए नियमों ने मालिकों के लिए दीर्घकालिक किरायेदारों द्वारा खाली किए गए किराए स्थिर अपार्टमेंट के नवीनीकरण के लिए प्रोत्साहन को हटा दिया, जिसके परिणामस्वरूप इससे अधिक 30,000 इकाइयां खाली रह गईं।

मार्टिन ने कहा, औसत किराया स्थिर किरायेदार अपने अपार्टमेंट में 20 से अधिक वर्षों तक रहता है और इसलिए, खाली इकाइयों को महत्वपूर्ण सुधार की आवश्यकता है, न केवल कॉस्मेटिक कारणों से बल्कि अधिक कठोर सिटी हाउसिंग कोड का अनुपालन करने के लिए। एचएसटीपीए ने 15,000 वर्षों में व्यक्तिगत अपार्टमेंट सुधार की राशि $30 तय की है, जो अतिरिक्त किराए में लगभग $83 प्रति माह है, जब इकाई के पुनर्वास की वास्तविक लागत $100,000 से $150,000 के बीच है।

मार्टिन ने कहा, "न्यूयॉर्क पूरे देश से अलग है।" “किसी अन्य नगर पालिका के पास रिक्ति नियंत्रण नहीं है। 2019 के कानून में अनिवार्य रूप से कहा गया है कि यदि कोई किरायेदार किसी अपार्टमेंट को छोड़ देता है, तो चाहे कुछ भी हो जाए, किराया वही रहेगा। जब मैं न्यूयॉर्क के बाहर के लोगों को इसका वर्णन करता हूं, तो वे यह सुनकर दंग रह जाते हैं कि इसे इसी तरह संचालित किया जाता है। यहां तक ​​कि कैलिफोर्निया में भी, संपत्ति के अधिकारों के खिलाफ बहुत दंडात्मक होने की धारणा के साथ, एक अपार्टमेंट खाली होने पर मालिक के पास किराए को रीसेट करने की क्षमता है।

किराए को बढ़ने की अनुमति, लेकिन मुद्रास्फीति और खर्चों की तुलना में बहुत कम दर पर

न्यूयॉर्क शहर की इमारतों में किराया स्थिर किराया हर साल किराया दिशानिर्देश बोर्ड (आरजीबी) द्वारा निर्धारित किया जाता है, जिसने जून में एक साल के पट्टों के लिए 3% किराया वृद्धि और दो साल के पहले वर्ष के लिए 2.75% वृद्धि के लिए मतदान किया था। साल की लीज और दो साल की लीज के दूसरे वर्ष के लिए 3.20%। हालाँकि, किराया-स्थिर बहुपरिवार भवनों में ईंधन, उपयोगिताएँ, श्रम, रखरखाव, प्रशासनिक लागत, बीमा और करों में वृद्धि हुई अप्रैल 8.1 से मार्च 2022 तक 2023%.

2021 से आरजीबी सर्वेक्षण डेटा का उपयोग करते हुए, हमने गणना की कि 2023 में शहर भर में औसत स्थिर किराया 1,555 डॉलर था, औसत खर्चों के साथ, ऋण की लागत को छोड़कर, कुछ मामलों में किराए का 77% तक बढ़ गया, जो 14 वर्षों में सबसे अधिक है। इसके विपरीत, मैनहट्टन में सितंबर का मुक्त बाज़ार औसत किराया $4,350 था; ब्रुकलिन में $3,700; और एलिमन रिपोर्ट के अनुसार, नॉर्थवेस्ट क्वींस में $3,528।

जैसा कि मैंने पिछले में नोट किया था फोर्ब्स लेखअपने मौजूदा स्वरूप में किराया विनियमन शहर, किरायेदारों और मकान मालिकों के हितों को संरेखित करने में विफल रहता है। किफायती आवास के लिए किराया स्थिरीकरण को भ्रमित नहीं किया जाना चाहिए क्योंकि इसमें कोई आय की आवश्यकता नहीं है, जिसका अर्थ है कि कोई भी व्यक्ति बाजार किराए से कम किराया-स्थिर इकाई में रह सकता है और आजीवन पट्टे का हकदार हो सकता है, यहां तक ​​कि कई घरों के साथ उच्च आय वाला भी।

$1.25 बिलियन पिछला किराया: जब किरायेदार भुगतान नहीं करते हैं, तो मालिक इंतजार करने के लिए मजबूर होते हैं

कोविड और निष्कासन स्थगन ने एचएसटीपीए के प्रभावों को बढ़ा दिया, जिसके परिणामस्वरूप किराया-स्थिर इमारतों के लिए वर्तमान किराया बकाया लगभग $1.25 बिलियन हो गया। मार्टिन ने कहा, सीएचआईपी का अनुमान है कि किराया-स्थिर इमारतों में लगभग 4,000 किरायेदारों पर $50,000 से अधिक का बकाया है और 500 से अधिक किरायेदारों पर $100,000 से अधिक का बकाया है। न्यूयॉर्क सिटी हाउसिंग कोर्ट में 95% मामलों में वसूली होती है, लेकिन महामारी के बाद से, अदालत ठप पड़ी हुई है।

“क्या हो रहा है इन गैर-भुगतान कार्यवाहियों के माध्यम से आवास की धनराशि का हनन किया जा रहा है, ”मार्टिन ने कहा। अदालत आगे नहीं बढ़ रही है. स्पष्ट होने के लिए: यह संपत्ति के मालिक नहीं हैं जो लोगों को बेदखल करने या बाहर निकालने की कोशिश कर रहे हैं। उन्होंने कहा, "यह केवल वे (मकान मालिक) पैसा इकट्ठा करने की कोशिश कर रहे हैं ताकि वे इमारतों का संचालन जारी रख सकें।"

मार्टिन ने कहा कि शहर हाउसिंग कोर्ट को अतिरिक्त संसाधन प्रदान करके प्रक्रिया में सुधार कर सकता है ताकि अधिक मामलों पर कार्रवाई की जा सके और शहर के प्रतिनिधियों को अदालत प्रणाली में लाकर उन किरायेदारों को वाउचर प्रदान किया जा सके जिन्हें सहायता की आवश्यकता है।

2024 के लिए प्रस्तावित विधायी आवास एजेंडा

CHIP ने हाल ही में कई घोषणाएँ कीं 2024 के लिए विधायी पहल इससे आवास की आपूर्ति बढ़ाने और परिचालन लागत को कम करके मालिकों की मदद करने का मार्ग बनाकर किरायेदारों को लाभ होगा।

सीएचआईपी इसकी वकालत कर रहा है:

• स्थानीय विनियमित आवास बहाली समायोजन विधेयक, जिसे पिछले सत्र में न्यूयॉर्क राज्य विधानमंडल में पेश किया गया था, लेकिन कानून निर्माताओं द्वारा अनुमोदित नहीं किया गया था। प्रस्तावित कानून एक किरायेदार के बाद एक नया कानूनी विनियमित किराया निर्धारित करने की अनुमति देगा, जिसने 10 या अधिक वर्षों से इकाई पर कब्जा कर रखा है और अपार्टमेंट का नवीनीकरण किया जाता है और कोड में लाया जाता है। इससे खाली इकाइयों का उपयोग किया जा सकेगा और उन्हें बाजार में वापस लाया जा सकेगा।
• संपत्ति कर सुधार और निर्माण की खोज किराये पर स्थिर इमारतों के लिए एक नया कर वर्ग जिसमें 35% से अधिक विनियमित अपार्टमेंट शामिल हैं। वर्तमान में, किरायेदार के किराए का एक तिहाई से अधिक हिस्सा संपत्ति कर का भुगतान करने में चला जाता है।
• बढ़ती बीमा लागत का मुकाबला करना राज्य विधानमंडल से आवास प्रदाताओं के लिए एक कार्यक्रम बनाने के लिए कहकर, जो लागत को किराया संग्रह के 8% से अधिक नहीं रखेगा। कई बीमा वाहक बाजार छोड़ रहे हैं या कम किराए और बड़ी संख्या में वाउचर किरायेदारों के साथ युद्ध-पूर्व किराया-स्थिर भवनों के लिए पॉलिसी लिखने से इनकार कर रहे हैं, जिसके परिणामस्वरूप शेष वाहक द्वारा उच्च प्रीमियम वसूला जा रहा है। उदाहरण के लिए, ब्रोंक्स में, सीएचआईपी ने पाया कि कुछ मालिक अपने किराया संग्रह का 25% तक बीमा प्रीमियम पर खर्च करते हैं।
• अन्य प्रस्तावित पहल एक प्री-हाउसिंग कोर्ट मध्यस्थता कार्यक्रम बनाएगी; हाउसिंग एक्सेस वाउचर कार्यक्रम जो वाउचर को किरायेदारों के साथ यात्रा करने की अनुमति देगा; अधिक पारगमन-उन्मुख विकास; नई आवास परियोजनाओं के लिए बढ़ी हुई फ्लोर-टू-एरिया अनुपात (एफएआर) सीमा; और सहायक आवास इकाइयों के लिए प्रतिबंध हटाएँ।

किराया स्थिर मूल्यों में तीव्र गिरावट

एरियल प्रॉपर्टी एडवाइजर्स के वरिष्ठ विश्लेषक एडम पोलाक के शोध के आधार पर, किराए पर स्थिर इमारतों का मूल्यांकन 10-15 साल पहले के स्तर पर गिर गया है। विशिष्ट ट्रेडों के तीन उदाहरण (नीचे देखें) मुद्रास्फीति को ध्यान में न रखते हुए 30% के करीब छूट दिखाते हैं। हालाँकि, इस तिमाही में, कई अन्य परिसंपत्तियों का कारोबार 40% से अधिक की छूट पर हुआ।

सितंबर में, बारबेरी रोज़ मैनेजमेंट ने इनवुड और वाशिंगटन हाइट्स में 16 किराया-स्थिर इमारतों का एक पोर्टफोलियो $47 मिलियन में बेचा, जो 44 में पैकेज के $83.6 मिलियन खरीद मूल्य से 2016% की छूट थी। बारबेरी रोज़ के प्रमुख लुईस बारबनेल ने "तीन काले" का हवाला दिया रियल डील के एक लेख के अनुसार, "स्वान इवेंट्स" ने "संपत्ति को बनाए रखना असंभव बना दिया" -एचएसटीपीए, सीओवीआईडी ​​​​-19 महामारी और ब्याज दरों में बढ़ोतरी। इसके अलावा, उत्तरी मैनहट्टन में 88 डब्ल्यू 658वीं स्ट्रीट पर 188-यूनिट एलिवेटर बिल्डिंग, जिसे 2015 में 23 मिलियन डॉलर में खरीदा गया था, 3 की तीसरी तिमाही में 2023 मिलियन डॉलर में कारोबार किया गया, जो 10.6% छूट है।

हम देख रहे हैं कि किराया स्थिर इमारतों के कुछ मालिक अपनी संपत्ति बेच रहे हैं क्योंकि वे स्थानीय राजनीति, वसूली के संघर्ष और बीमा तथा पूंजी की बढ़ती लागत से थक चुके हैं। मूल्यों में गिरावट ने ऋण बाजार में अनिश्चितता पैदा कर दी है, जिससे किराए पर स्थिर इमारतों को बेचने के विकल्प के रूप में पुनर्वित्त करना असंभव नहीं तो मुश्किल हो गया है।

एरियल प्रॉपर्टी एडवाइजर्स के ब्रोकरों के पास वर्तमान में बाजार में हजारों किराया स्थिर इकाइयाँ हैं। संभावित खरीदार दीर्घकालिक निवेशक हैं जो दो मुख्य कारणों से खरीदारी कर रहे हैं: 1) रियायती मूल्य निर्धारण जैसा कि ऊपर चर्चा की गई है और 2) यह धारणा कि ये नियम टिकाऊ नहीं हैं क्योंकि वे सीधे भवन के जर्जर होने की दर को प्रभावित करते हैं और, उनका मानना ​​है कि, कुछ बदलना होगा .

यद्यपि राष्ट्रीय खिलाड़ियों और पारिवारिक कार्यालयों से बड़ी मात्रा में पूंजी कम आधार पर किराए पर स्थिर इमारतों को खरीदने में रुचि रखती है, बहुपरिवार बाजार के इस क्षेत्र में 16 की तीसरी तिमाही में निवेश बिक्री का केवल 3% हिस्सा था, जबकि मुक्त बाजार भवनों के लिए 2023% था। , के अनुसार एरियल प्रॉपर्टी एडवाइजर्स की Q3 2023 मल्टीफ़ैमिली तिमाही की समीक्षा. कुल मिलाकर, किराया-स्थिर आवास की बिक्री 50 में 3 बिलियन डॉलर से 2022% गिरकर 6 में 2015 बिलियन डॉलर हो गई है।

बंधक परिपक्वता आसन्न: शहर और किराया स्थिर किरायेदारों के लिए चिंता

2024 में, हम बंधक नोट की बिक्री, फौजदारी और किराया स्थिर संपत्तियों की जबरन बिक्री में वृद्धि देखने की उम्मीद करते हैं, जिसे मल्टीफ़ैमिली बाज़ार में और भी अधिक मूल्य निर्धारण पारदर्शिता प्रदान करनी चाहिए। एफडीआईसी की सिग्नेचर बैंक पोर्टफोलियो की बिक्री, जिसमें 2,200 किराया-स्थिर या किराया-नियंत्रित संपत्तियां शामिल हैं, इस साल के अंत तक होने वाली हैं और अतिरिक्त मूल्य खोज भी प्रदान करेगी।

मल्टीफ़ैमिली बाज़ार में उथल-पुथल किराया-स्थिर किरायेदारों के लिए आदर्श नहीं है क्योंकि यह संपत्ति के नियमित रखरखाव को बाधित करेगा और उल्लंघनों को ठीक करने के लिए मकान मालिकों के प्रोत्साहन को छीन लेगा। किसी ऋणदाता द्वारा किसी संपत्ति को वापस लेने के बीच संक्रमण अवधि में वर्षों लग सकते हैं। परिणामस्वरूप, इमारतें वैकल्पिक प्रवर्तन कार्यक्रम (एईपी) में आ सकती हैं कार्यक्रम, शहर पर अत्यधिक बोझ डाल रहा है और किराए स्थिर किरायेदारों के लिए रहने की स्थिति को दयनीय बना रहा है।

किरायेदारों और मालिकों के हितों का मिलान

जिन मालिकों के साथ हम काम करते हैं किरायेदार सुरक्षा का समर्थन करें और पट्टों को नवीनीकृत करने में प्रसन्न हैं जो किरायेदारों को अपने अपार्टमेंट में रहने में सक्षम बनाता है। ऐसा कोई कारण नहीं है कि हम अच्छी गुणवत्ता, स्थिर आवास चाहने वाले किरायेदार के साथ संपत्ति के मालिक के हितों की बराबरी नहीं कर सकते। दुर्भाग्य से, वर्तमान प्रणाली दंडात्मक है और एक कमी मॉडल बनाकर विपरीत कार्य करती है जो मालिकों को लंबे समय तक अपनी इमारतों को बनाए रखने के लिए पर्याप्त राजस्व के बिना छोड़ देती है।

जे मार्टिन के साथ कॉफ़ी और कैप रेट्स पॉडकास्ट साक्षात्कार

• एसईओ संचालित सामग्री और पीआर वितरण। आज ही प्रवर्धित हो जाओ।
• प्लेटोडेटा.नेटवर्क वर्टिकल जेनरेटिव एआई। स्वयं को शक्तिवान बनाएं। यहां पहुंचें।
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• स्रोत: https://www.forbes.com/sites/shimonshkury/2023/11/08/the-struggle-relief-needed-for-landlords-of-new-york-city-rent-regulated-housing/