मोहरल अटॉर्नी: आगामी बाज़ार बदलाव में 'समय लगेगा'

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अगर कोर्ट मंजूरी दे दे समझौता नेशनल एसोसिएशन ऑफ रीयलटर्स के साथ बातचीत के बाद, लिस्टिंग ब्रोकर अभी भी मल्टीपल लिस्टिंग सेवा के बाहर खरीदार ब्रोकरों को सहकारी मुआवजे की पेशकश करने में सक्षम होंगे। कुछ लोग शुरू में हमेशा की तरह कारोबार जारी रखने की कोशिश करेंगे, लेकिन इस सौदे के परिणामस्वरूप अंततः "नवाचार की लहर" आएगी जो उपभोक्ताओं के लिए कमीशन को कम कर देगी।

के अनुसार है रॉबी ब्रौन, कोहेन मिल्स्टीन सेलर्स एंड टोल में एंटीट्रस्ट प्रैक्टिस ग्रुप में भागीदार, वादी का प्रतिनिधित्व करने वाली कानूनी फर्मों में से एक मोहरली और उम्पा कमीशन सूट. यह फर्म एनएआर समझौते में वादी पक्ष के लिए सह-प्रमुख वकील भी है।

इनमान ने साक्षात्कार किया कोहेन मिल्स्टीन में ब्रॉन के सहयोगी, बेंजामिन ब्राउन, जब फर्म ने पहली बार पांच साल पहले मोहरल दायर किया था। अब जबकि मामला समाधान की ओर बढ़ता दिख रहा है, इनमैन ने ब्रौन से बात की कि प्रस्तावित एनएआर समझौते का कमीशन, स्टीयरिंग और नए बिजनेस मॉडल पर क्या प्रभाव पड़ सकता है, और क्या यह सौदा अमेरिकी न्याय विभाग की मंजूरी को पूरा कर सकता है। .

यह साक्षात्कार लंबाई और स्पष्टता के लिए संपादित किया गया है।

इनमैन: आप लोग पहुंचे और कहा कि आप गलत धारणाओं के बारे में बात करना चाहते हैं कि समझौता कितना प्रभावशाली होगा, रीयलटर्स किस हद तक बदलाव की उम्मीद कर सकते हैं और रीयलटर्स को समझौते को क्यों लेना चाहिए और इससे उद्योग में क्या बदलाव आएंगे या वे पिछड़ने का जोखिम उठाएंगे। तो आप किस ग़लतफ़हमी की बात कर रहे हैं?

भूरा: उनमें से कुछ हैं. मैंने कुछ स्थानों पर जो ग़लतफ़हमियाँ देखी हैं, उनमें से एक यह विचार है कि समझौते के परिणामस्वरूप उन रीयलटर्स को आगे बढ़ने के आधार पर किसी प्रकार की स्थायी रिहाई मिल जाएगी जो संभावित रूप से प्रतिस्पर्धा-विरोधी प्रथाओं में लगे हुए हैं। रिलीज केवल तब तक आगे बढ़ती है जब तक मुझे लगता है कि निपटान की प्रारंभिक मंजूरी पीछे की ओर नहीं जाती। इसलिए यदि रियल एस्टेट उद्योग में आगे प्रतिस्पर्धा-विरोधी गतिविधियाँ होती हैं, तो रियलटर्स उसके लिए उत्तरदायी हो सकते हैं।

दूसरे का संबंध इस विचार से है कि लोग एमएलएस से सहकारी मुआवजे की पेशकश करके ही निपटान में परिलक्षित अभ्यास परिवर्तनों को दरकिनार करने में सक्षम होंगे।

यह सच है कि समझौता स्पष्ट, समग्र आधार पर, सहकारी मुआवजे के सभी ऑफ-एमएलएस प्रस्तावों पर प्रतिबंध नहीं लगाता है, लेकिन यह उन प्रस्तावों पर कुछ सीमाएं लगाता है और सहकारी मुआवजे के उन प्रस्तावों को सुविधाजनक बनाने के लिए क्या किया जा सकता है।

एमएलएस डेटा का उपयोग एमएलएस से सहकारी मुआवजे के प्रस्तावों को सुविधाजनक बनाने के लिए नहीं किया जा सकता है। यदि किसी को एमएलएस डेटा फ़ीड प्राप्त करना था, और वे किसी प्रकार की वेबसाइट बनाना चाहते थे जो कई अलग-अलग ब्रोकरों से सहकारी मुआवजे की पेशकश की मेजबानी करती हो, तो एमएलएस को उस अभ्यास के बारे में पता चलने पर, अपने एमएलएस डेटा फ़ीड को काटना होगा।

मैंने कुछ स्थानों पर समाधानों के बारे में बात करते देखा है, उदाहरण के लिए, ज़िलो, या ज़िलो के स्वामित्व वाली साइट शोइंगटाइम के माध्यम से। समझौते के तहत उन प्रथाओं की अनुमति नहीं दी जाएगी।

गलतफहमी नंबर 3 यह विचार है कि निपटान वास्तव में कुछ भी प्रभावित नहीं करेगा क्योंकि दलाल एकतरफा सहकारी मुआवजे की पेशकश जारी रख सकते हैं और एमएलएस के संबंध में या एमएलएस डेटा फ़ीड का उपयोग नहीं कर सकते हैं। जहां तक यह सच है, लेकिन हमारे दृष्टिकोण से, यह समझौता वास्तव में रियल एस्टेट उद्योग में नवाचार की एक नई लहर को बढ़ावा देने वाला है।

आप ऐसे बहुत से लोगों को देखेंगे जो विभिन्न प्रकार के मुआवज़े के मॉडल और मुआवज़े के स्तर के साथ प्रयोग कर रहे हैं। आप डिस्काउंट ब्रोकर देखने जा रहे हैं। आप ऐसे लोगों को देखेंगे जो इस प्रक्रिया को और अधिक कुशल बनाना चाहते हैं। आप कुछ उपभोक्ताओं को देखेंगे, जिनमें खरीदार पक्ष भी शामिल है, जो पैसे बचाने के लिए ब्रोकर का उपयोग न करने का प्रयोग कर रहे हैं। आप लोगों को दलालों के बजाय रियल एस्टेट वकील जैसे अन्य प्रकार के पेशेवरों का उपयोग करते हुए देखेंगे।

हो सकता है कि पहले या दो वर्षों में, कुछ लोग ऐसे होंगे जो उस नई दुनिया को नज़रअंदाज कर देंगे जिसके बारे में हमें लगता है कि यह समझौता उत्पन्न करेगा, लेकिन अंततः, ये नवप्रवर्तक और डिस्काउंट प्रतिस्पर्धी बाजार में मूल्य प्रतिस्पर्धा को बढ़ाने जा रहे हैं जो कि नीचे चली जाएगी। उपभोक्ताओं के लिए कमीशन. जो लोग उद्योग में हैं और उन्हें इसका एहसास नहीं है और इसका कोई हिसाब नहीं है, वे पीछे छूट जाएंगे।

उद्योग सलाहकार रोब हैन लिखा था इसके बारे में और उनका विचार मूल रूप से था "यह स्टीयरिंग को खत्म नहीं करता है इसलिए कमीशन कम नहीं होने वाला है, इसलिए मूल रूप से कुछ भी नहीं बदलने वाला है क्योंकि लोग अभी भी, अपनी ब्रोकर वेबसाइट पर, सूची बना सकते हैं 'यह वही है जो मैं पेश कर रहा हूं मेरी सभी सूचियों पर।' इसलिए यदि किसी खरीदार का एजेंट यह देखना चाहता है कि एक निश्चित सूची क्या पेशकश कर रही है, तो उन्हें बस ब्रोकर की वेबसाइट पर जाना होगा या यहां तक कि बस उन्हें कॉल करना होगा और यह सुनिश्चित करना होगा कि वे वही पेशकश कर रहे हैं जो खरीदार का एजेंट उन्हें पेश करना चाहता है। . इसलिए स्टीयरिंग से छुटकारा नहीं मिलने वाला है।” उस पर आपका क्या विचार है?

हमारा मानना है कि यह स्टीयरिंग को कम करने जा रहा है क्योंकि आपके पास सहकारी मुआवजे के प्रस्तावों का पूरा ब्रह्मांड एक ही स्थान पर नहीं होगा, जो केवल दलालों के लिए दृश्यमान होगा।

समझौता समझौता न केवल एमएलएस के उपयोग और एमएलएस-प्रकार की प्रणालियों के पुन: निर्माण पर प्रतिबंध लगाता है जो एमएलएस प्रणाली को दोहराएंगे, बल्कि इसके लिए लिस्टिंग पक्ष और खरीदार पक्ष दोनों पर उपभोक्ताओं के लिए बढ़ी हुई पारदर्शिता की भी आवश्यकता है। ऐसे लिखित समझौते होते हैं जिनमें उन्हें प्रवेश करना होता है और उन्हें दिए जाने वाले मुआवजे के बारे में रिश्ते के बारे में पहले ही विस्तृत खुलासा करना होता है।

उन सभी परिवर्तनों का संयोजन एक साथ स्टीयरिंग को कम करने और, फिर से, रियल एस्टेट उद्योग में प्रतिस्पर्धा और मूल्य प्रतिस्पर्धा को बढ़ाने के लिए काम करने जा रहा है।

जिस तरह से मैं इसे समझता हूं, इसका मतलब यह है कि खरीदार के एजेंट के लिए यह देखना थोड़ा अधिक कठिन होगा कि लिस्टिंग पर क्या पेशकश की जा रही है। उन्हें और अधिक लिस्टिंग ब्रोकरों को बुलाना होगा। उन्हें अधिक लिस्टिंग ब्रोकर वेबसाइटों पर जाना होगा क्योंकि यह सिर्फ एमएलएस में नहीं होगा। लेकिन वे अभी भी उस जानकारी को ढूंढने में सक्षम होंगे, और अभी, उपभोक्ता इनमें से बहुत से कमीशन देख सकते हैं क्योंकि एमएलएस उस मुआवजे को रेडफिन जैसी वेबसाइटों को दे रहा है, जहां वे इसे सभी को प्रदर्शित करते हैं ताकि हर कोई जान सके, लेकिन अब उपभोक्ता जीत गए उस जानकारी को एक स्थान पर न देखें क्योंकि समझौता उस पर रोक लगा रहा है। तो स्टीयरिंग से छुटकारा कैसे मिलेगा यदि वे अभी भी, थोड़े और प्रयास के साथ, देख सकते हैं कि ये लिस्टिंग ब्रोकर क्या पेशकश कर रहे हैं और उपभोक्ता [आवश्यक रूप से] नहीं देखेंगे?

मुझे लगता है कि समझौते के पहलुओं पर हमारे बीच बुनियादी असहमति हो सकती है। हम इस बात से सहमत नहीं हैं कि यह इसे थोड़ा कठिन बनाता है। हमारा मानना है कि इससे ब्रोकरों के लिए स्टीयरिंग प्रथाओं में शामिल होना सार्थक रूप से और अधिक कठिन हो जाएगा।

लंबे समय तक, उपभोक्ताओं को एमएलएस में सहकारी मुआवजे के प्रस्ताव बिल्कुल भी नहीं दिख सके। इसे स्पष्ट रूप से प्रतिबंधित किया गया था. यह हमारे मुकदमे में आरोपों में से एक था, और डीओजे जांच और दबाव (से) दोनों ने हमारे मुकदमों को बदल दिया।

लेकिन मुकदमेबाजी में विक्रेताओं और खरीदारों को उस मुआवजे के बारे में पारदर्शिता की भी आवश्यकता होती है जो उनके दलालों को दिया जा रहा है और प्राप्त हो रहा है।

क्या आप इस समझौते को डिकम्प्लिंग कमीशन के रूप में देखते हैं?

मुझे यकीन नहीं है कि उस शब्द का उपयोग कैसे किया जा रहा है, इसलिए मुझे नहीं पता कि उस आधार पर इसका उत्तर कैसे दूं। मैं जो देखता हूं वह यह है कि यह समझौता उद्योग में और अधिक नवाचार की ओर ले जा रहा है, और विक्रेताओं और खरीदारों दोनों को इस बारे में अधिक विकल्प दे रहा है कि क्या वे एक रियल एस्टेट ब्रोकर या एजेंट को बनाए रखना चाहते हैं, वे उस रियल एस्टेट ब्रोकर या एक एजेंट को कैसे मुआवजा देना चाहते हैं, और इसके अलावा, यह उनकी बातचीत करने की क्षमता को भी सशक्त बनाता है।

जब मैं डिकॉउलिंग कहता हूं तो मेरा मतलब है, अभी, खरीदार ब्रोकर को जो भुगतान मिलता है वह इस पर निर्भर करता है कि लिस्टिंग ब्रोकर उन्हें क्या पेशकश कर रहा है। ऐसा लगता है कि समझौता एमएलएस के माध्यम से उस पर रोक लगा रहा है, लेकिन उस पर पूरी तरह से रोक नहीं लगा रहा है। क्या यह सही है?

मेरा इरादा किसी भी तरह से टाल-मटोल करने का नहीं है। मेरी पिछली प्रतिक्रिया यह है कि मैं समझौते के बारे में कैसा महसूस करता हूँ। मेरा मानना है कि उद्योग को प्रतिस्पर्धा के लिए खोलने से उपभोक्ताओं को लाभ होता है।

डीओजे, उनके नोसालेक में ब्याज का विवरणउन्होंने कहा कि वे विक्रेता द्वारा खरीदार ब्रोकर के लिए मुआवजा तय करने पर रोक चाहते हैं। ऐसा लगता है कि यह विशेष समझौता केवल एमएलएस के माध्यम से ऐसा करता है, न कि पूरी तरह से वास्तविक निषेध। इसलिए मैं सबसे पहले यह पता लगाने की कोशिश कर रहा हूं कि वास्तव में यही मामला है क्योंकि मैं अपने पाठकों के लिए सटीक होना चाहता हूं, और यह भी सोचना चाहता हूं कि इसका क्या मतलब है कि निपटान को संभावित रूप से मंजूरी दी जा सकती है या नहीं, या यदि डीओजे किसी बिंदु पर वजन करने जा रहा है। इसीलिए मैं पूछ रहा हूं.

हम समझौते के लिए अब तक प्रशासन के समर्थन की सराहना करते हैं। इस सप्ताह की शुरुआत में राष्ट्रपति बिडेन सार्वजनिक भाषण में समझौते के बारे में कहने के लिए सकारात्मक बातें थीं और रियल एस्टेट उद्योग में प्रतिस्पर्धा में सुधार और कीमतें कम करने के लिए रीयलटर्स को काम करने के लिए प्रोत्साहित किया। हम आशावादी हैं कि समझौते को मंजूरी मिल जाएगी। हमारा मानना है कि यह उद्योग के लिए अच्छी बात है और यह उपभोक्ताओं के लिए भी अच्छी बात है।

नोसालेक में डीओजे कथन के संबंध में, हमें आपके प्रश्न में शामिल कथन की व्याख्या से सम्मानपूर्वक असहमत होना पड़ सकता है। बयान के मुख्य भाग में, पृष्ठ 20 पर, डीओजे ने कहा कि वह "एक निषेधाज्ञा का समर्थन करेगा जो एमएलएस पिन प्रतिभागियों द्वारा खरीदार-दलाल मुआवजे की पेशकश को प्रतिबंधित करता है।" हमें लगता है कि यह समझौता एमएलएस पिन मामले में डीओजे ने जो संकेत दिया था, उसके अनुरूप है कि वह इसका समर्थन करेगा।

क्योंकि यह एमएलएस के माध्यम से नहीं हो रहा है, भले ही यह कहीं और भी हो सकता है?

जिन अभ्यास परिवर्तनों का अनुरोध किया गया है वे एक निषेधाज्ञा है जो एमएलएस प्रतिभागियों द्वारा खरीदार ब्रोकर मुआवजे की पेशकश के साथ-साथ कई अन्य अभ्यास परिवर्तनों पर रोक लगाती है।

क्या डीओजे एनएआर समझौता तैयार करने में शामिल था?

मैं उस प्रश्न का उत्तर नहीं दे सकता.

क्या आप जानते हैं कि क्या वे रुचि का विवरण दाखिल करेंगे?

मैं उस प्रश्न का उत्तर नहीं दे सकता.

इसके स्टीयरिंग पहलू पर वापस जाने के लिए, रॉब हैन सुझाव देते हैं कि एक लिस्टिंग ब्रोकर एक विक्रेता के सामने एक लिस्टिंग समझौते की तरह एक फॉर्म रख सकता है, जिसमें कहा गया है, "आप किसी भी एजेंट को बिक्री मूल्य का 3% देने जा रहे हैं।" खरीदार कौन लाता है" और यह इस समझौता समझौते के तहत पूरी तरह से ठीक होगा।

समझौते के पहले वर्ष में कोई क्या कर सकता है, इस पर ध्यान इस तथ्य को नजरअंदाज कर देता है कि समझौते के परिणामस्वरूप प्रतिस्पर्धा और नवाचार में वृद्धि होगी। सूचीबद्ध ब्रोकर जो उन्हीं प्रथाओं को जारी रखने की कोशिश करते हैं जिनमें वे अब शामिल हो रहे हैं, उन्हें रियल एस्टेट क्षेत्र में अन्य नवोन्मेषी ब्रोकरों और पेशेवरों द्वारा कम कीमत दी जाएगी जो अपने ग्राहकों को कम कीमत की पेशकश करने के इच्छुक हैं। इससे उद्योग में प्रोत्साहन बदल जाता है।

मुझे लगता है कि वह वास्तव में स्टीयरिंग पर ध्यान केंद्रित कर रहा है, इसका एक कारण यह है कि [कमीशन] अब तक नहीं गिरा है, वह स्टीयरिंग के कारण है - आपके मुकदमे [और] ये सभी मुकदमे इसी पर बहस कर रहे हैं, है ना? 5% से 6% से कम लेने वाले बहुत सारे डिस्काउंट ब्रोकरेज या ब्रोकरेज हैं जिन्होंने सफलता पाने की कोशिश की है, और स्टीयरिंग के इस डर के कारण वे सफल नहीं हो पाए हैं। यदि पहले या दो साल में ही स्टीयरिंग नहीं छूटेगी तो इन प्रतिस्पर्धियों को सफलता कैसे मिलेगी?

मैं इस बात से सहमत हूं कि रियल एस्टेट उद्योग में स्टीयरिंग एक बड़ी समस्या रही है। मैं उन लोगों में से एक हूं जो रियल एस्टेट उद्योग में स्टीयरिंग की आलोचना कर रहे हैं और समझा रहे हैं कि उपभोक्ताओं के लिए स्टीयरिंग खराब क्यों है।

मैं इस बात से भी सहमत हूं कि समझौते के बाद बाजार को बदलाव में कुछ समय लगेगा और इसकी उम्मीद की जा सकती है। मुझे नहीं लगता कि मैं इस तथ्य पर विवाद कर सकता हूं कि शुरुआत में, ऐसे लोग होंगे जो अपनी आंखें बंद कर लेंगे और इस तथ्य को नजरअंदाज करने की कोशिश करेंगे कि सिस्टम बदल रहा है और ऊंची कीमतें वसूलने की कोशिश करते रहेंगे।

लेकिन समझौते के परिणामस्वरूप सिस्टम में जो बदलाव होंगे, उनसे डिस्काउंटर्स और इनोवेटर्स की प्रतिस्पर्धा करने की क्षमता बढ़ेगी और उपभोक्ताओं के लिए कीमतें कम करने में मदद मिलेगी।

क्या आप निर्दिष्ट कर सकते हैं कि आपके अनुसार कौन से परिवर्तन इन नवप्रवर्तकों के लिए प्रतिस्पर्धा करना आसान बना देंगे?

उन सभी को। इन परिवर्तनों के लिए खरीदारों और विक्रेताओं दोनों के लिए अधिक पारदर्शिता की आवश्यकता है। वे परिवर्तन जो एमएलएस पर सहकारी मुआवजे की पेशकश पर रोक लगाते हैं। उदाहरण के लिए, वे परिवर्तन जो लोगों को एमएलएस पर सहकारी मुआवजे के प्रस्तावों पर लगे प्रतिबंध को दरकिनार करने से रोकते हैं, जिससे यह हो जाता है कि एमएलएस डेटा का उपयोग दलालों को एक साथ आने और किसी अन्य साइट पर सहकारी मुआवजे के प्रस्तावों का आदान-प्रदान करने की सुविधा के लिए नहीं किया जा सकता है।

तथ्य यह है कि समझौता अपने आप में एक बड़ी खबर बन गई है [मतलब] उपभोक्ता रियल एस्टेट ब्रोकर मुआवजे के बारे में और सिस्टम समग्र रूप से कैसे काम करता है, इसके बारे में अधिक शिक्षित हो रहे हैं।

दलालों को अपनी वेबसाइटों पर कमीशन ऑफ़र पोस्ट करने की अनुमति क्यों दें?

मुझे नहीं लगता कि हम किसी चीज़ की अनुमति दे रहे हैं या अनुमति नहीं दे रहे हैं। समझौता उस प्रथा का समर्थन नहीं करता. एंटीट्रस्ट कानून एकाधिकारवादियों पर केंद्रित है, और यह प्रतिस्पर्धियों को एक साथ लाने और मूल्य निर्धारण या आउटपुट जैसी चीजों का समन्वय करने पर केंद्रित है। समझौता उस पर रोक लगाता है। यह रियल एस्टेट उद्योग में प्रतिस्पर्धियों को सहकारी मुआवजे की पेशकश करने के लिए किसी प्रकार की समन्वित प्रणाली बनाने की अनुमति नहीं देता है।

एग्रीगेटर के रूप में किसे गिना जाता है और क्या उन्हें खरीदार ब्रोकरों को कमीशन ऑफर पोस्ट करने की अनुमति होगी?

बहुत सारे एग्रीगेटर एमएलएस से अपना कमीशन डेटा प्राप्त कर रहे हैं। यदि वे कई अलग-अलग ब्रोकरेज से सहकारी मुआवजे के प्रस्तावों को अपने पोर्टल पर पोस्ट करने की अनुमति देते हैं, तो उन्हें एमएलएस द्वारा अपना डेटा काटने का जोखिम होता है क्योंकि निपटान के लिए यही आवश्यक होगा।

यदि आपके पास एक पोर्टल है जो मूल रूप से एमएलएस पर मुआवजे प्रणाली की पेशकश को दोहराने की कोशिश कर रहा है, तो वे पोर्टल वास्तव में अपनी गर्दन बाहर निकाल रहे हैं और संभावित अविश्वास मुकदमे का जोखिम उठा रहे हैं। मुझे यह सोचना होगा कि इन दोनों कारणों से, आप एमएलएस सहकारी मुआवजा प्रणाली को नहीं देख पाएंगे जो इस समझौते से पहले मौजूद थी।

ईमेल एंड्रिया वी. ब्रंबिला.

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