Avec mes excuses aux citadins, les banlieues sont de retour. Bien sûr, ils ne sont allés nulle part, étant donné que de plus en plus d’Américains ont vécu dans ce pays. banlieue que les villes depuis les années 1970. Pourtant, de nombreuses personnes ont accusé les banlieues d’être fades et monotones, des lieux où la vie et le dynamisme se fondaient dans les pelouses bien entretenues. Peut-être que les banlieues avaient juste besoin d’un meilleur attaché de presse.

Il s’avère cependant que les gens aiment les banlieues et sont de plus en plus disposés à le dire. Axios a appelé la banlieue "Le renouveau surprise de l'Amérique." Bank of America a qualifié les États-Unis de « nation de banlieue,» avec jusqu'à 45 pour cent des millennials qui s'attendent à y acheter une maison.

Bloomberg a rapporté que les banlieues deviennent plus diversifiéun nd The New York Times a déclaré que le « L’ère de la suprématie urbaine est révolue. »

Avec la pénurie de logements et les taux hypothécaires qui restent élevés, les futurs propriétaires restent locataires même s’ils déménagent. Les logements multifamiliaux de banlieue poursuivent leur forte croissance, en particulier sur les marchés des maisons unifamiliales et des logements locatifs. Alors, qu’est-ce que cela signifie pour les investisseurs en immobilier multifamilial ?

Même si le climat d’achat continue de se dissiper, les investisseurs entrepreneurs trouvent des opportunités dans les banlieues. Les régions où le marché du travail est stable ou en hausse, où règnent un afflux de jeunes familles et un retard de développement génèrent des opportunités d'achat viables.

Les investisseurs intelligents qui comprennent les sous-marchés et concentrent leur vision localement peuvent trouver des investissements intéressants. Voici comment nous recherchons des opportunités en banlieue plusieurs familles marché.

Pourquoi les opportunités d'achat existent dans les logements multifamiliaux

Même si les marchés financiers continuent de poser des défis aux investisseurs immobiliers, les acheteurs avisés peuvent trouver des propriétés intéressantes. Les taux d’intérêt et la faiblesse des stocks restent des préoccupations pour tout le monde, y compris pour les investisseurs institutionnels qui stockent du capital ou le réaffectent vers des investissements. Nous trouvons donc moins d’investisseurs sur le marché, ce qui profite aux investisseurs entrepreneurs. 

Avec une moindre concurrence pour les actifs et des taux d’intérêt maintenant leur altitude de croisière élevée, certains prix ont chuté au cours des dernières années. Nous constatons des offres intéressantes dans le domaine des logements multifamiliaux, en particulier pour les propriétés de banlieue qui pourraient nécessiter des rénovations.

Les investisseurs désireux de faire évoluer les propriétés en déclin pour répondre à la demande actuelle pourraient les convertir en offres de croissance des loyers. Pour les promoteurs, les propriétés de banlieue sont généralement plus faciles à acquérir, à développer et à entretenir. Les développeurs trouvent également les banlieues plus faciles à développer (nous en reparlerons bientôt). 

Bien entendu, moins d’offres parviennent sur le marché aujourd’hui, la concurrence reste donc féroce pour les nouveaux produits. Cependant, les entreprises entrepreneuriales qui font preuve de diligence raisonnable peuvent trouver des accords à condition de savoir où chercher.

L’emplacement est également important dans les logements multifamiliaux

Les investisseurs savent que même si 85 pour cent des appartements se trouvent en banlieue, selon la vraie page, tous les endroits ne sont pas en plein essor. Les investisseurs qui réussissent analysent les sous-marchés en fonction des changements démographiques et démographiques, de la croissance de l’emploi et des commodités. Ils trouvent des endroits où investir.

Dans la banlieue de Chicago, par exemple, certains promoteurs conversion d'espaces de bureaux inutilisés dans le logement. La banlieue de Philadelphie entoure désormais la ville dans un rayon d'une heure qui couvre trois États, et chaque banlieue possède sa propre personnalité et sa propre saveur. Comme Notes du magazine de Philadelphie, une région de l'est de la Pennsylvanie connue sous le nom de Lehigh Valley se considère de facto comme une banlieue de Philadelphie et de New York.

Certains marchés croissent plus vite qu’ils ne peuvent construire de propriétés. Découvrez Indianapolis. Pendant ce temps, nous avons trouvé des endroits sursaturés de produits multifamiliaux, parmi lesquels Austin, au Texas. Les meilleures opportunités d’achat et de développement se trouvent généralement dans les sous-marchés avec des stocks serrés et peu de projets programmés.

Le Midwest présente certaines opportunités, notamment en matière de croissance des loyers, car il manque de nouvelles offres multifamiliales. Mais quel que soit le regard des investisseurs, ils doivent également comprendre la nouvelle génération de locataires.

Comprendre le nouveau marché multifamilial

Comme Hyojung Lee, professeur adjoint de logement et de gestion immobilière à Virginia Tech, dit à Axios« Nous avons toujours parlé des millennials comme de citadins, vivant dans des appartements, utilisant Uber et sortant pour un brunch. Mais il s'avère qu'ils ne sont plus si cool.

Ils peuvent se trouver dans les banlieues, qui proposent désormais des brunchs ainsi que de nombreux emplois, services et commodités que les villes revendiquent depuis longtemps. En conséquence, les millennials troquent les loyers élevés et les appartements exigus contre les espaces (intérieurs et extérieurs) que leurs grands-parents ont construits dans les années 1950. Nous faisons revivre des termes comme « effet beignet » et inventer de nouveaux termes comme «Zoomer les villes» pour illustrer notre transfert vers les banlieues et banlieues. 

Bien entendu, les finances jouent un rôle. Les millennials et autres citadins qui se sentent piégés par les loyers élevés en ville et les prix de l’immobilier plus élevés choisissent plutôt de louer en banlieue. Souvent, les loyers sont plus abordables, les espaces sont plus grands et les enfants ont de la place pour jouer.

Pourtant, les habitants des banlieues d’aujourd’hui cherchent également à importer certains aspects de leur mode de vie urbain. Ils veulent des propriétés dotées d'opportunités de loisirs intégrées (telles que des centres de remise en forme et des studios de yoga), des espaces publics pour le travail collaboratif et la socialisation, ainsi qu'un accès à des restaurants, des boutiques et des divertissements. Les propriétés multifamiliales dotées de ces options bénéficient d’un taux d’occupation et de loyers plus élevés.

En fin de compte, les locataires veulent une maison, même s’ils n’en sont pas propriétaires. Ce désir éclaire une tendance croissante en matière de logements multifamiliaux.

Considérez le modèle de construction pour louer

Même s'il n'est certainement pas nouveau, le marché locatif unifamilial est en plein essor à mesure que les jeunes familles et les personnes à la retraite ont découvert ses avantages. En 2023, MZ Capital Partners a acheté les résidences du Devanshire, une communauté de 87 logements à West Knoxville, Tennessee, qui a généré une forte demande. Nous cherchons à investir dans davantage de propriétés locatives unifamiliales tandis que d'autres promoteurs se précipitent vers la construction pour louer.

Les communautés construites pour louer, composées entièrement de maisons unifamiliales locatives, occupent un espace nécessaire sur le marché suburbain. Les résidents allient les avantages de la location et du mode de vie unifamilial sans avoir à remplacer le toit. Les promoteurs et les investisseurs institutionnels bénéficient de la création d’échelle, ce qui est plus difficile sur le marché du logement unifamilial. Les entreprises entrepreneuriales devraient également envisager de conquérir ce marché.

La National Association of Realtors a conclu que la construction pour louer est "transformer" le paysage du logement multifamilial en s’attaquant de manière unique à la pénurie nationale de logements. Selon CBRE, la construction pour louer est un secteur en croissance pour de nombreuses raisons que nous avons abordées : la demande des banlieues, l'intérêt des millénaires et la réduction des effectifs des baby-boomers. Même avec des coûts de construction élevés, la construction pour louer s'annonce bien en raison de son offre encore limitée.

Plusieurs familles le logement reste un investissement sain à long terme, même malgré le défilé de difficultés économiques auxquelles nous avons assisté ces dernières années. Et avec la fraîcheur des banlieues, les investisseurs doivent s’y tourner. C'est normal d'aimer les banlieues et c'est une bonne idée d'envisager d'y investir.

Michael H.Zaransky est le fondateur et directeur général de MZ Capital Partners à Northbrook, Illinois. Fondée en 2005, la société s'occupe de propriétés multifamiliales.

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• La source: https://www.inman.com/2024/03/05/are-there-still-buying-opportunities-in-suburban-multifamily/