David:
Il s'agit du podcast BiggerPockets, Show 672. Si vous recherchez des flux de trésorerie, il faut beaucoup de temps pour développer l'indépendance financière. Vous obtenez généralement quelques centaines de dollars par unité pour chaque bonne affaire que vous achetez. Si nous vivions tous jusqu'à 900 ans, je pense que ce serait une excellente stratégie fiable et inébranlable, mais ce n'est pas le cas. Vous avez également moins de contrôle sur les flux de trésorerie du bâtiment. Vous ne pouvez pas forcer automatiquement les flux de trésorerie dans une propriété à moins de la convertir d'une location à long terme en une location à court terme, vous augmentez les loyers qui ont été maintenus artificiellement bas par le propriétaire avant vous. Il existe une poignée de situations où vous pouvez créer plus de flux de trésorerie pour vos propriétés, mais ce n'est pas beaucoup. Qu'est-ce qui se passe tout le monde? C'est David Greene ici à Scottsdale, Arizona avec le désert derrière moi, vous apportant un spectacle du sanctuaire que j'ai acheté avec Rob.
J'ai une petite retraite où j'enseigne aux gens comment investir dans l'immobilier. Nous nous amusons bien, et je peux créer du contenu pour vous pendant que nous sommes ici. Maintenant, c'est un bon moment parce que j'ai tout ça sur la tête parce que j'ai enseigné aux gens. Vous remarquerez que ma voix est un peu rauque. J'ai beaucoup parlé et donné tout ce que j'avais toute la journée pour donner le plus de valeur possible, et aujourd'hui ne fait pas exception. Aujourd'hui, nous avons un épisode Seeing Greene où des auditeurs comme vous soumettent des questions, et je fais de mon mieux pour y répondre d'une manière qui les aidera à accroître leur richesse. Cela fait partie de la connaissance de l'éducation, cela fait partie de la motivation et cela fait partie de vous donner une direction sur ce que vous pouvez faire pour passer de l'endroit où vous êtes à l'endroit où vous voulez être.
Certains des sujets que nous abordons aujourd'hui sont les suivants : pouvez-vous acheter une maison avec quelqu'un d'autre et quel montant de l'acompte êtes-vous autorisé à contribuer ? Devriez-vous commencer à retourner des maisons à 23 ans, et si oui, que devriez-vous apprendre ? Et l'un de mes sujets préférés, j'ai eu quelque chose de génial, qu'est-ce que j'en fais ? Nous avons un auditeur qui a beaucoup d'équité dans une propriété qu'il a achetée, bien gérée, a pris de bonnes décisions, et maintenant il essaie de comprendre, devrais-je garder cette propriété ? Dois-je refinancer cette propriété et réinvestir l'argent ou dois-je la vendre ? Et si oui, où dois-je mettre l'argent ? Je m'amuse vraiment à répondre à la question de savoir ce que vous devriez regarder et comment vous devriez analyser les opportunités lorsque vous avez une propriété avec beaucoup d'équité ainsi que des opportunités d'acheter plus de propriété.
Et encore une fois, je vais juste le dire, ces taux d'intérêt en hausse ne sont pas très amusants, mais ils conduisent à beaucoup de plaisir parce que la hausse des taux d'intérêt entraîne une baisse de la demande, ce qui permet aux investisseurs comme nous d'avoir une meilleure chance de décrocher de meilleures offres. Et dans l'émission d'aujourd'hui, j'entre dans un bon cadre pour fonctionner en comprenant l'offre et la demande et les marchés individuels, comment cela les affecte afin que vous puissiez choisir le bon. Si tout cela vous semble fou et cool et nouveau pour vous, cela signifie que vous n'avez pas lu mon livre, Long-Distance Real Estate Investing, donc je vous encourage même en tant que nouvel investisseur à vérifier cela car il parle de beaucoup de les principes de ce que vous voulez rechercher sur un marché ainsi que les systèmes que j'utilise pour acheter des propriétés partout. Le conseil rapide d'aujourd'hui, côtoie des gens qui sont différents de toi et, plus important encore, qui pensent différemment de toi.
Si vous côtoyez des gens qui pensent la même chose que vous, vous aurez demain la même vie que celle que vous avez en ce moment. Les changements dans la vie et les améliorations de la vie proviennent du fait de côtoyer des personnes ayant un état d'esprit différent. Vous voulez être entouré de gens plus riches, plus heureux, plus honnêtes, plus en forme, avec une meilleure qualité de vie globale. Vous devez sortir des zones où vous êtes à l'aise. Vous vous sentirez mal à l'aise lorsque vous ferez cela, mais cela en vaut la peine. C'est inconfortable à chaque fois que vous recommencez à vous entraîner. Tous les emplois que vous avez occupés ont commencé à être inconfortables au début, mais cela vous a généralement rapporté plus d'argent que l'emploi que vous aviez auparavant et c'est pourquoi vous l'avez accepté. Donc, le conseil rapide d'aujourd'hui est de contourner les personnes qui réussissent mieux de toutes les manières possibles.
Lors de la retraite d'aujourd'hui, j'apprends beaucoup de nouvelles personnes qui apprennent comment je pense, mais vous pouvez le faire sur les forums BiggerPockets. Vous pouvez le faire lors d'une rencontre locale. Vous pouvez le faire en parlant simplement de BiggerPockets à d'autres personnes que vous rencontrez dans la vie et en le partageant avec eux, et en voyant si cela résonne avec eux et éventuellement en vous faisant un nouvel ami. Mais rappelez-vous juste après avoir écouté ça, si vous partez en pensant de la même manière que vous pensiez avant, vous allez avoir la même vie que vous aviez avant de l'écouter. Très bien, posons notre première question.

Brantly :
Quoi de neuf, David ? Je m'appelle Brantly, je suis un investisseur et un promoteur immobilier à Rexburg, Idaho. Ma question est j'espère simple, je vais la décomposer. J'ai donc un complexe d'appartements de 16 unités ici à Rexburg, Idaho, une ville universitaire fantastique. Il est proche du parc national de Yellowstone, ce qui entraîne également la circulation dans cette direction. J'essaie de déterminer si je dois le conserver ou si je dois le vendre ou le refinancer. Nous l'avons donc acheté à 1.5 million. Cela vaut environ 2.7, je dirais, donc j'ai environ 1.2 million de capitaux propres qui, sur la base des flux de trésorerie, rapportent un maigre rendement des capitaux propres de 3%, ce qui, je le sais, est assez faible.
Donc j'essaie de comprendre si A, je devrais juste être reconnaissant pour ce que j'ai, d'avoir touché le jackpot. B, refinancer, mais je m'inquiète pour les taux d'intérêt, et j'ai peur d'avoir un flux de trésorerie négatif si je faisais cela. Ou C, le vendre puis redéployer l'argent. Je suis confiant dans ma capacité à trouver d'autres options pour cela et à trouver plus de fonds propres, plus de flux de trésorerie avec le redéploiement de cet argent, alors aidez-moi ici. J'adore le spectacle. Continuez ce bon travail. Merci David.

David:
Salut, Brantley. Tout d'abord, je tiens à vous féliciter de connaître les conditions de retour sur investissement et de retour sur capitaux propres, et d'avoir examiné votre investissement d'un point de vue financier. C'est exactement ce que vous devriez faire. Maintenant, parlons de savoir si vous devez le conserver ou si vous devez le vendre. Il existe en fait une méthode que vous pouvez utiliser. La première question que vous voulez poser est, est-ce que je veux détenir cette propriété ? Est-ce quelque chose que je voudrais garder ? Parce qu'il y a quelque chose à ce sujet que vous aimez vraiment, une raison de penser qu'une nouvelle industrie va bientôt s'installer, et vous allez gagner plus d'argent, quelque chose comme ça parce que toutes les propriétés ne sont pas des propriétés que vous voulez détenir un long moment. Maintenant, voici ce qui gêne. La plupart du temps, nous nous attachons émotionnellement à nos propriétés, elles commencent à se sentir comme nos enfants.
Vous avez consacré du temps à eux, vous avez littéralement investi en eux, vous avez pensé à eux, vous vous êtes inquiété pour eux, vous avez résolu leurs problèmes et vous vous dites : « C'est mon bébé. Je ne veux pas laisser tomber », mais ce n'est pas une bonne habitude à prendre. Vous ne pouvez pas regarder les propriétés comme votre bébé. Ce ne sont pas des gens. Les propriétés existent pour vous servir, et si cette propriété ne vous sert pas, vous pouvez la laisser partir. Maintenant, la question à laquelle vous devez répondre est : « Dois-je le refinancer et le redéployer ou dois-je vendre et redéployer ? Voici quelques choses que j'aime dire aux gens lorsqu'ils sont confrontés à ce problème. J'ai déjà mentionné le premier, « Est-ce que je veux garder la propriété ? Est-ce que j'aime vraiment ça ? Est-ce un domaine dans lequel je pense qu'il y a plus de valeur qui va venir à cette propriété ? » La deuxième chose est : « Quelles sont mes options ailleurs ? Puis-je obtenir un retour sur investissement et une autre propriété ? Y a-t-il des affaires à faire ? »
Maintenant, sur le marché d'aujourd'hui, nous avons de meilleures offres que je n'ai jamais vues depuis très, très longtemps. J'aime acheter sur ce marché. C'est donc quelque chose pour lequel je suis optimiste, et je pense que vous devriez l'être aussi. La pièce suivante est: "Puis-je rompre mon lien émotionnel avec cette propriété et la vendre?" Maintenant, si vous n'obtenez qu'un rendement de 3 % sur votre capital, il ne devrait pas être difficile de battre cela avec plus de propriétés. Et vous avez également mentionné que vous avez acheté cette propriété avec des partenaires, vous devrez donc également obtenir leur avis à ce sujet. Ce dont je me souviens que vous avez dit à propos de la région et de la propriété elle-même, c'est que c'est dans une ville universitaire du Colorado où vous avez des gens qui visitent un parc national. Donc, une troisième option que vous pourriez envisager est de passer d'une location à long terme à une location à court ou à moyen terme et vous pouvez également augmenter vos revenus de cette façon, en trouvant essentiellement l'utilisation la plus élevée et la meilleure de cette propriété pour augmenter vos revenus. .
Si vous aimez vraiment Rexly, Colorado, ce serait bien de le conserver, de le refinancer et de redéployer l'argent, mais vous devez d'abord parler à vos partenaires. Ce n'est pas un marché que je dirais, certainement vendre. Il y a certains marchés où je dis, vendez définitivement si la population n'augmente pas très rapidement, si l'industrie ne se déplace pas dans ce domaine, s'il n'y a pas de voie très claire et bien définie vers l'appréciation de la détention de cet actif, vendez-le laissez un autre nouvel investisseur entrer et prendre le relais et passer à un échelon supérieur de l'investissement où les enjeux sont plus élevés, mais ce n'est pas grave car vos compétences sont également plus élevées. Si vous avez l'impression que ce marché est lent et ne se développe pas, je dirais de déplacer votre argent. Le Sud-Est se développe rapidement à mesure que la population se déplace dans cette région.
Certaines régions comme l'Idaho, l'Arizona, la Floride, le Tennessee et le Texas explosent en ce moment. Au fur et à mesure que les gens s'y installent, ils ont besoin d'endroits où vivre. Vous semblez être un gars assez intelligent, alors je vous recommanderais de vous renseigner sur les endroits où les entreprises déménagent, d'essayer de devancer une très grande usine, puis de fournir des logements aux travailleurs. Ce serait le conseil que je vous donnerais si vous allez le vendre et le déplacer ailleurs. Si vous finissez par le garder, je ne pense pas que ce soit un mauvais endroit. Je ne pense pas vraiment que tu puisses te tromper de toute façon. Et félicitations pour avoir obtenu cet actif qui a plus d'un million de dollars en capitaux propres. C'est fantastique, et j'adore que vous partagiez cela avec la communauté BiggerPockets. Merci pour votre question. Faites-nous savoir votre décision.
Très bien, notre prochaine question vient de Mike Higgins. « J'ai un bon problème. Je partage ouvertement mes leçons apprises et mes finances avec tous ceux qui le demandent, et cela a suscité beaucoup d'intérêt de la part de mes amis et de ma famille et une volonté de devenir un investisseur, mais pas un partenaire financier. J'ai déjà identifié une propriété hors marché avec deux duplex sur le même terrain à proximité de mon dernier duplex. Par conséquent, je suis confiant dans mes prévisions d'analyse financière. Mon objectif est d'investir dans cette propriété en utilisant uniquement des fonds privés. Vous devez savoir que j'ai écouté des podcasts récents avec Amy Missouri, et cela m'a été utile. Alors, quel est mon problème ? J'ai besoin d'aide pour comprendre et expliquer les meilleures pratiques en matière de flux de fonds qui vont du compte d'un investisseur à un compte séquestre pour utiliser l'argent pour acheter la propriété. Où les investisseurs envoient-ils l'argent ou quel type de compte ? Ce compte fait-il partie d'une LLC ou d'un autre type d'entité ? Comment le compte est-il géré ou contrôlé de manière à garantir que les investisseurs se sentent en sécurité que l'argent est en sécurité ? »
D'accord, Mike, je ne fais pas une tonne de cela parce que, comme beaucoup de gens le savent, je ne suis pas partenaire sur beaucoup de transactions, mais je l'ai fait plusieurs fois, alors laissez-moi faire de mon mieux pour répondre à cette question. Je vais donner une mise en garde ici. Il y a probablement des gens qui écoutent qui pourraient même vous donner de meilleurs conseils que moi parce qu'ils l'ont fait. C'est donc une excellente question à poser sur les forums BiggerPockets, car je parie qu'il y a beaucoup de gens qui ont plus d'expérience que moi quand il s'agit d'emprunter de l'argent et de le déployer de la bonne manière. Si vous faites un partenariat où il y a des capitaux propres, vous auriez généralement créé une LLC ou une forme d'entité juridique, et chaque partenaire aurait un pourcentage de propriété de cette entité. Donc si vous êtes partenaires 50/50, vous créez une entité juridique, vous vous en faites des partenaires 50/50, si vous êtes trois, vous allez peut-être 33 et un tiers pour chaque personne.
Ou peut-être y a-t-il un partenaire qui rapporte moins d'argent que les autres, alors ils reçoivent 20 % et les deux autres se partagent les 40 % restants. Mais il est facile de diviser la propriété d'une LLC, c'est un peu plus difficile de le faire de la propriété réelle, c'est pourquoi les gens ont tendance à créer une LLC, puis à posséder la propriété au nom de cette LLC quand ils vont être partenaires financiers. Mais vous avez dit quelque chose de différent, vous avez dit que vous ne vouliez pas d'associés. Donc, si vos amis et votre famille sont prêts à devenir partenaires avec vous mais qu'ils veulent être des partenaires de dette, maintenant ce dont vous parlez, c'est qu'ils vous laissent emprunter de l'argent et que vous leur payez des intérêts sur cela, et leur investissement est garanti par la propriété qui vous allez acheter. Donc, ce qui les inquiète, c'est : « Si je laisse cette personne emprunter mon argent, si je le donne à Mike, comment vais-je m'assurer de pouvoir le récupérer si quelque chose tourne mal ?
Donc, ce que vous voulez faire, c'est avoir une société de titres à un privilège sur la propriété avec leurs informations attachées afin que si elles ne sont pas remboursées, elles seraient techniquement en mesure de vous saisir pour récupérer cet argent. Tout cela peut être rédigé par un avocat. Vous venez de demander à quelqu'un de rédiger un document juridique qui dit: "Cette personne me laisse emprunter autant d'argent à cet intérêt, amorti de cette façon sur cette période de temps, et elle aura un privilège sur la propriété." Toute société de titre autour si vous leur dites que vous voulez faire cela saura exactement quoi faire. Ce n'est pas très délicat. C'est un autre cas de personnes qui disent : "Je dois tout comprendre de ce que j'essaie de faire avant de le faire." Maintenant, vous n'avez qu'à demander aux bonnes personnes d'être impliquées qui vous diront comment passer par ce processus.
Vous pouvez le configurer de manière à ce que vous ayez un compte bancaire attaché à une entité que vous possédez déjà et qui sera propriétaire de la propriété ou des duplex que vous achetez, puis demandez-leur de vous envoyer l'argent sur ce compte. Mais encore une fois, leur plus grande préoccupation sera de s'assurer qu'un privilège est mis sur la propriété avec leur nom dessus afin que s'ils ne sont pas remboursés, ils puissent avoir accès à cette propriété pour la vendre pour obtenir leur argent retour. C'est le privilège sur la propriété que les investisseurs ont qui leur permet de savoir que leur investissement est sécurisé, pas nécessairement le type de compte dans lequel ils placent leur argent ou si vous avez un compte séquestre mis en place.
Techniquement, leur argent n'a pas à aller dans le dépôt fiduciaire et dans la transaction. Vous pourriez vous faire envoyer leur argent ailleurs, avoir cet argent, puis conclure l'affaire avec votre propre argent. S'ils vous permettent d'emprunter 50,000 50,000, peu importe si vous mettez vos 50,000 50,000 et que vous vous remboursez ensuite avec leurs XNUMX XNUMX ou si vous utilisez leurs XNUMX XNUMX pour conclure l'affaire. Ce qui importe, c'est qu'ils obtiennent un privilège sur la propriété, et que vous ayez une société de titres, et probablement qu'un avocat rédige les documents qui énoncent les conditions du prêt. Merci pour la question, et j'espère que ça ira bien avec ces duplex.

Al:
Hé, David. J'espère que tout se passe bien. Ma question pour vous est centrée sur l'investissement dans ce marché à taux d'intérêt élevé dans lequel nous nous trouvons. Un peu de contexte sur moi, je suis célibataire. Je vis dans le New York City Triplex ici dans le Bronx avec mon père. Je travaille un W-2. Mon père est à la retraite. La propriété dans laquelle nous vivons a été achetée vers 2006, 2007 pour 650, et elle est depuis lors appréciée à 1.1 million. La maison encaisse, on y vit, tous frais payés, gros avantage.
Grâce à cet avantage, j'ai pu accumuler un acompte au fil des années dans l'espoir de trouver une autre propriété, un autre joyau comme celui-ci sur toute la ligne, mais en raison des taux d'intérêt élevés et du prix de la maison ne baisse pas vraiment , je crois que j'ai été hors de prix. J'ai donc examiné les marchés des flux de trésorerie comme le Midwest ou le nord de l'État de New York. Je pense éventuellement acheter en liquide. Le fait est que j'aimerais ajouter un effet de levier à mon portefeuille, mais je ne veux pas courir le risque de me surendetter en raison de ces taux d'intérêt élevés. Donc, je suppose que ma question pour vous est la suivante : si vous débutiez et que vous aviez environ un quart de million, comment l'investiriez-vous dans ce marché ? J'ai hâte d'entendre votre réponse. Merci.

David:
D'accord, Al. C'est ici que je vais vous défier. Je vous ai entendu dire, comment feriez-vous pour investir dans ce marché actuel de taux d'intérêt élevés pour les immeubles de placement qui nécessitent généralement une mise de fonds de 25 % ? Et tu dis que cela exclurait le piratage de la maison parce que tu tiens à ton père. Peu de choses, je ne sais pas si vous le voyez dans le mauvais sens, mais je veux juste vous défier et laisser tout le monde ici parce que je pense que les questions que nous posons déterminent le résultat que nous obtenons. Au fait, je parie que Brandon Turner lui-même aimerait ce que je viens de dire. Vous avez dit : « Comment pourrais-je investir dans ce marché à taux d'intérêt élevés ? » Je lis cela car vous insinuez que c'est nul que les taux soient élevés, mais je dois dire que j'ai plus de plaisir à investir que je n'en ai jamais eu dans toute ma carrière. Cela a été une explosion pour moi, et la seule chose qui a changé et qui m'a permis de le faire, ce sont les taux d'intérêt plus élevés.
Je veux prendre une minute pour expliquer comment les taux d'intérêt affectent l'immobilier parce que beaucoup de gens pensent qu'ils savent, mais ils ne savent pas vraiment. La sagesse conventionnelle ou peut-être la connaissance commune, je dirais, suggère que lorsque les taux augmentent, les prix baissent car il existe cette relation inverse entre les taux et les valeurs, et c'est vrai, mais en quelque sorte. Bien qu'il existe une relation inverse, elle n'est pas directement liée. Il y a des situations où les taux peuvent augmenter, mais les prix ne baissent pas, et cela se produit lorsque l'offre et la demande sont en décalage. Je pense qu'une meilleure façon de voir les choses est que les taux d'intérêt affectent la demande. Plus le taux est élevé, plus la demande est faible. Vous pouvez voir une relation directe entre les deux et c'est inverse. Les tarifs augmentent, la demande diminue, les tarifs baissent, la demande augmente, et c'est parce que lorsque les tarifs baissent, la maison devient plus abordable, alors bien sûr, vous en vouliez plus, et lorsque les tarifs augmentent, c'est l'inverse qui se produit.
Parlons maintenant de l'offre et de la demande. S'ils le sont même lorsque les taux augmentent et que la demande diminue, vous auriez théoriquement plus d'offre que de demande. Vous auriez à réduire le prix de cette offre, ce qui augmenterait la demande pour l'actif, puis ils reviendraient encore. Mais dans de nombreux marchés à travers le pays, nous n'avons même pas d'offre et de demande. Nous n'avons pas assez d'offre et beaucoup trop de demande, et même si les taux augmentent et que cela fait baisser la demande, cela ne descend pas jusqu'à l'offre. Sur d'autres marchés du pays, nous avions trop d'offre et même plus de demande, et donc sur ces marchés, nous n'avons pas vu les prix augmenter de toute façon. Dans ce marché actuel de taux d'intérêt élevés, une meilleure façon de voir les choses est qu'il y a moins de demande, ce qui signifie que vous avez moins de concurrence pour les mêmes actifs.
Maintenant, dans un environnement comme celui-là, mon conseil est d'acheter les meilleurs actifs. Si vous pouviez aller l'obtenir et qu'il y avait moins de concurrence, mais nous ne savons pas vraiment, que se passerait-il si les prix baissaient encore plus parce que les taux pourraient augmenter encore plus. Eh bien, pour couvrir votre pari contre la baisse du marché, entrez dans les meilleurs quartiers, entrez dans les meilleurs actifs, entrez dans des choses que vous n'auriez jamais pu acheter auparavant parce que quelqu'un allait tout de suite s'en emparer. Je ne suis pas un vieil homme, mais je suis dans le jeu depuis un petit moment maintenant, et j'ai vu quelques cycles de marché différents, et voici quelque chose dont je me souviens du dernier méchant. En 2010, lorsque les prix se sont effondrés, ils ne se sont pas effondrés de manière uniforme. Les meilleurs quartiers, les meilleures villes, les meilleurs biens immobiliers ont un peu baissé. Il ne s'est pas effondré.
Les pires quartiers, les quartiers déclassés, les endroits où il n'y avait pas de demande naturelle, une demande un peu artificielle basée sur le marché, ces quartiers ont été décimés. Si vous venez du nord de la Californie comme moi, pensez à Stockton, en Californie. Il a été martelé. Maintenant, pensez à Walnut Creek, en Californie, l'aiguille a à peine bougé. Donc, quel que soit votre marché, comprenez que lorsque le marché pourrait baisser davantage, vous voulez en fait entrer dans les meilleures maisons qui sont généralement plus chères mais qui sont sûres. Une fois que notre marché s'est effondré, c'est à ce moment-là que j'irais investir dans certains de ces autres domaines qui ne sont pas aussi souhaitables parce qu'ils n'ont nulle part où aller, mais en hausse. C'est donc le premier conseil que je vais vous donner. Nous ne savons pas ce qui se passe sur le marché actuel. Nous ne savons pas si les taux vont continuer à augmenter, et donc les prix pourraient continuer à baisser, mais la demande continuera à baisser si cela se produit, alors achetez de meilleurs actifs.
Qu'est-ce que je veux dire par mieux ? Cela ne signifie pas seulement qu'ils sont plus chers, mais souvent ils sont plus chers. Cela signifie de meilleurs emplacements, de meilleures écoles, de meilleurs équipements, de meilleures vues, de meilleurs quartiers, de plus grands terrains, des piscines, de meilleurs plans d'étage, des maisons mieux construites. Nous parlons de ces choses que les gens qui ont de l'argent préféreraient acheter, pas des trucs d'entrée de gamme que quelqu'un qui n'a pas autant d'argent doit simplement accepter. La prochaine chose que je vais dire, c'est que votre courtier vous a dit que vous deviez mettre 25 % de côté, mais prendre soin de votre père ne devrait pas automatiquement signifier que c'est vrai. Il y a peut-être plus dans l'histoire que ce que je lis ici, mais je vous conseillerais de parler à un autre courtier et de lui dire : « Je veux vivre dans cet immeuble de placement. Mon père va vivre avec moi car je m'occupe de lui », mais je ne pense pas que cela vous empêchera automatiquement d'obtenir un prêt pour résidence principale.
Et si vous craignez de mettre 25% de moins, trouvez un endroit où vous pouvez vivre et que vous pouvez également louer, ce qui serait du piratage de maison. Faites cela pendant un an ou la période de temps que vous pouvez, puis déménagez, laissez un locataire emménager et recommencez. Vous pouvez passer de 25 % à 10 à 900 % selon le type de propriété que vous achetez. Vous voulez l'indépendance financière, voici mon conseil personnel. Si vous recherchez des flux de trésorerie, il faut beaucoup de temps pour construire une indépendance financière. Vous obtenez généralement quelques centaines de dollars par unité pour chaque bonne affaire que vous achetez. Si nous vivions tous jusqu'à XNUMX ans, je pense que ce serait une excellente stratégie fiable et inébranlable, mais ce n'est pas le cas. Vous avez également moins de contrôle sur les flux de trésorerie du bâtiment. Vous ne pouvez pas forcer automatiquement les flux de trésorerie dans une propriété à moins de la convertir d'une location à long terme en une location à court terme, vous augmentez les loyers qui ont été maintenus artificiellement bas par le propriétaire avant vous.
Il existe une poignée de situations où vous pouvez créer plus de flux de trésorerie pour vos propriétés, mais ce n'est pas beaucoup. Ce sur quoi vous avez beaucoup de contrôle, c'est la création d'équité. Vous pouvez acheter des fonds propres, vous pouvez créer des fonds propres, vous pouvez forcer des fonds propres en améliorant une propriété. Vous pouvez entrer dans le bon marché où l'appréciation est plus susceptible de se produire, et souvent avec l'appréciation des valeurs, quoi ? Appréciation des loyers. C'est une autre façon de mettre toutes les chances de votre côté pour augmenter vos flux de trésorerie. Alors ne pensez pas seulement à obtenir des flux de trésorerie dès le départ, surtout si vous allez mettre tout votre argent dans une seule transaction et qu'il est difficile de le sortir. Réfléchissez à la façon dont vous pouvez améliorer la valeur de la propriété qui se traduira par la création de capitaux propres. Réfléchissez à la façon dont vous pouvez acheter sur les meilleurs marchés où les gens et les entreprises se déplacent. Cela se traduira par une augmentation des capitaux propres au fil du temps.
Une fois que vous avez fait cela plusieurs fois avec succès sur plusieurs propriétés, vous pouvez transférer cette équité dans un actif à flux de trésorerie plus élevé. Vous pouvez littéralement pirater une maison en mettant de 10 à 1031% sur plusieurs propriétés différentes, 10 toutes dans une propriété commerciale qui obtient un très bon flux de trésorerie, et obtenir un prêt commercial, puis revenir à l'achat de propriétés à la manière du piratage de la maison, et juste continuez à transformer ces petites maisons vertes en grands hôtels rouges au fil du temps. Le dernier élément que je vais vous laisser est, rappelez-vous simplement que ces taux d'intérêt plus élevés ont permis d'obtenir certains des meilleurs actifs et de définir les vendeurs les plus motivés. Vous ne les avez jamais trouvés auparavant parce que dès que notre maison est arrivée sur le marché, quelqu'un d'autre s'en est emparé parce qu'il y avait XNUMX personnes qui essayaient de l'obtenir. Soyez reconnaissants du fait que nous sommes sur un marché où les taux ont augmenté, la demande a baissé, et nous pouvons en fait obtenir des biens immobiliers et faire très attention à la façon dont vous gérez vos chiffres. Merci Al et bonne chance à toi.
D'accord, merci à tous d'avoir soumis ces questions jusqu'à présent. A ce stade de l'émission, je vais vous lire les commentaires de YouTube, et j'aimerais bien que vous me laissiez un commentaire sur YouTube également. Dites-moi ce que vous avez aimé dans l'émission. Dites-moi quelles sont vos questions. Faites-moi savoir ce que vous avez pensé était drôle. Dis-moi ce que tu veux voir de plus, si tu n'as pas remarqué que j'ai le désert derrière moi. Je suis ici à Scottsdale au sanctuaire que Rob et moi avons acheté, organisant un événement et enregistrant le Seeing Greene pour vous les gars. Aimez-vous quand je suis sur place à différents endroits ? Voulez-vous que je poste plus de vidéos d'où je suis ? Aimeriez-vous voir ces enregistrements avec différents horizons et différents spots ? Dites-moi ce que vous pensez qui rendrait le spectacle plus cool, et nous ferons de notre mieux pour le mettre là-dedans.
Au fait, assurez-vous de remercier Eric Knutson de BiggerPockets, qui m'a offert un tout nouveau microphone pendant que j'enregistre parce que je pense que j'ai un son fantastique. D'accord, notre premier commentaire vient d'Assassin Dude, "Oui, aux épisodes Deal Deep Dive. Ce serait formidable de les avoir comme type d'épisode récurrent. Je trouve très instructif de parcourir des exemples concrets. Connaissez-vous Assassin Dude, aussi connu sous le nom d'AD dans la rue ? Nous avons joué avec cette idée de me faire parcourir des propriétés, certaines que j'achète, d'autres que je n'achète pas, puis de faire des épisodes expliquant pourquoi j'ai aimé, pourquoi je n'ai pas aimé, ce que je regardé, ce qui m'a poussé à le chasser ou ce qui ne l'a pas fait. Si suffisamment d'autres personnes viennent sur YouTube et disent : "Oui, nous voulons voir un épisode où David se promène dans une propriété, nous pouvons voir l'affaire et ensuite il peut décomposer ce qu'il a aimé ou n'a pas aimé à ce sujet". Je veillerai à ce que nous en fassions davantage.
La question suivante vient d'Inzora 100, "Deal Deep Dive à coup sûr, 1031 également. J'ai vendu la propriété pour un profit de 98,000 XNUMX $. Je cherche la stratégie pour tirer le meilleur parti de cela et réduire l'impôt à payer. Eh bien, Inzora, vous devriez aller sur BiggerPockets.com/david et soumettre les informations à ce sujet afin que je puisse vous donner des conseils sur la façon dont vous pouvez réduire cette dette fiscale et augmenter les flux de trésorerie ainsi que votre futur avantage sur cette propriété et construire de la richesse mon homme.
Et notre dernier commentaire vient de Benjamin Pape, "Merci beaucoup d'avoir répondu à ma question, David. Vous m'avez valu le droit de me vanter au travail. J'aime cet homme. Tout le monde à votre travail devrait vous voir figurer sur les podcasts BiggerPockets si vous êtes un auditeur fidèle et que vous écoutez cela en ce moment. Lors de votre rencontre locale, vous devriez pouvoir montrer le clip de vous en train de me parler, de poser une excellente question et d'obtenir une réponse. Comment peux-tu faire ça? Vous allez sur BiggerPockets.com/david et soumettez votre question là-bas ainsi que des commentaires sur la page YouTube afin que je puisse lire votre commentaire sur l'une de ces émissions, et vous pouvez également obtenir le droit de vous vanter de cette façon. Très bien, prenons une autre question vidéo.

Jacques :
Hé, David. Ma question pour vous concerne le co-balling. J'investis sur le marché de Salt Lake City et j'ai trois locations. Ma femme ne veut pas vraiment déménager une quatrième fois pour obtenir la quatrième location, et cela signifie que nous aurions besoin de mettre 20 % de moins, ce qui est actuellement hors de portée. Cependant, j'ai un jeune frère avec qui je pourrais co-investir et il pourrait emménager dans la propriété pendant un an, donc nous n'aurions qu'à déposer 5% de mise de fonds. Et ici, à Salt Lake City, il y a beaucoup de propriétés avec un potentiel de location de sous-sol, et c'est ce que j'ai fait avec les précédentes, c'est vivre à l'étage tout en louant le sous-sol.
Donc, s'il pouvait vivre à l'étage pendant un an et louer le sous-sol, il pourrait alors payer sa part de l'hypothèque, puis obtenir le reste pour payer l'hypothèque du locataire du dessous, puis après la première année, il pourrait déménager . Ma première question est la suivante : voyez-vous des prêteurs avoir un problème avec cela, si j'ai fourni la quasi-totalité de l'acompte de 5 % pendant que mon frère y vit ? Et ma deuxième question est comment recommandez-vous de structurer la répartition de la propriété entre mon frère et moi ? Je fournirais l'acompte. Il couvrirait sa part de l'hypothèque et nous partagerions le coût des réparations. Merci pour tout ce que vous faites.

David:
D'accord, Jace. J'aime la façon dont vous pensez ici. Vous ne vous posez pas la question de savoir si je dois le faire ou ne dois-je pas le faire ? Vous posez la question de savoir comment puis-je le faire? Et vos questions vous mènent sur la bonne voie. Maintenant, parlons un peu de certaines de vos options. Ce que je vous entends dire, c'est que vous ne pouvez pas acheter une maison parce que votre femme n'est pas d'accord avec vous pour déménager votre primaire, donc vous devriez mettre 25 % pour obtenir un immeuble de placement, mais votre frère est prêt à acheter une résidence principale, et vous essayez de réfléchir à la façon dont vous pouvez l'utiliser pour obtenir la maison. Si c'est votre frère qui achète la maison et que c'est lui qui obtient le prêt en son nom, cela pourrait fonctionner. Vous pourriez vous faire ajouter au titre après sa fermeture. Dans la plupart des cas, ce serait probablement bien.
Le problème est que vous voulez fournir l'acompte, mais vous voulez que votre frère achète la maison, et voici comment les normes de prêt vont probablement baisser. Ils ont besoin de l'acompte de la personne qui obtient l'approbation pour le prêt, donc si votre frère ne peut pas être approuvé pour ce prêt ou si vous vouliez être la personne sur le prêt, cela ne fonctionnera pas. Maintenant, une chose que vous pourriez faire est que votre frère achète la maison en son nom, puis vous pourriez lui offrir l'acompte, mais je ne sais pas si vous pouvez offrir l'intégralité de l'acompte. Je devrais demander à l'un des gars de mon équipe d'examiner quelles sont les directives à cet égard, et si vous pouvez obtenir un acompte complet offert par quelqu'un d'autre. Si tu ne peux pas, ton frère devra avoir une partie de cet argent lui-même.
Ce dont vous parlez est délicat parce qu'il semble que ce que vous dites, c'est que vous voulez que votre frère achète une maison mais avec votre argent. Maintenant, vous avez raison de voir que chaque personne doit contribuer quelque chose à cet accord, mais là où vous vous trompez, c'est lorsque vous envisagez d'emprunter de l'argent à un prêteur, puis que votre frère soit la personne qui est sur le prêt, ce qui signifie qu'il a été autorisé à effectuer ces paiements, mais vous donnez l'argent pour la transaction. Ça va être très difficile à travailler, et sur une résidence principale, ça ne se passera probablement pas comme vous le décrivez, alors pouvons-nous faire approuver votre frère lui-même pour un prêt ? Vous devriez nous contacter et voir si cela pourrait fonctionner. Ou si vous travaillez avec un courtier, contactez-le. En supposant que vous puissiez trouver un moyen d'obtenir la maison, parlons de votre stratégie si vous allez partager l'hypothèque avec lui parce qu'il paie essentiellement un loyer pour y vivre et partage les dépenses.
Votre frère n'apporte pas grand-chose à cette affaire à part la possibilité d'obtenir le prêt. Le couper sur la valeur nette juste parce qu'il paie un loyer qui est le même loyer que quelqu'un d'autre paierait s'il vivait là-bas ne vous profite pas vraiment financièrement, et partager les dépenses avec lui pourrait vous profiter financièrement parce qu'un locataire ne va pas faire qu'avec vous, mais je ne sais pas si c'est un avantage assez important pour en valoir la peine. On dirait que vous essayez de contourner les 25 % de mise de fonds pour acheter un immeuble de placement. Mon conseil, et je ne suis pas dans votre position, est d'essayer de trouver une propriété dans laquelle votre femme ne rechigne pas à emménager. Tous les hacks de maison ne doivent pas nécessairement être une location de chambres à des personnes que vous ne connaissez pas.
Pouvez-vous obtenir une belle maison qui a un sous-sol et un ADU et vous pouvez les louer, et vous pouvez vivre dans la maison principale, et votre femme n'a jamais à voir les locataires ou à partager un espace de vie avec eux ? Pourriez-vous vivre au sous-sol et louer l'ADU et la maison principale ? Même chose, vous avez votre propre logement. Il vous sera probablement plus facile d'essayer de la convaincre de ce que vous essayez de faire que d'amener votre frère à acheter une maison avec l'argent que vous lui donnez. Si votre frère peut se qualifier pour le prêt, ça marcherait. Si votre mère ou votre père peut se qualifier pour le prêt, cela pourrait fonctionner. Ou si vous pouviez trouver un autre partenaire qui pourrait le faire, cela pourrait fonctionner. Le truc, c'est que le prêt sera à leur nom, et vous devrez être ajouté au titre par la suite, que si vous pouviez le faire fonctionner de cette façon, je pense que cela pourrait être une stratégie qui pourrait fonctionner. Merci pour votre question.
D'accord, notre prochaine question vient de Dane à Omaha, "Lorsque nous faisons un BRRRR, et que vous démarrez le processus de refinancement, nous utilisons toujours des prêts commerciaux de 20 à 25 ans qui sont une hypothèque à taux variable de cinq ans avec un prêt de 80 % à la valeur .” D'accord, alors tout d'abord, ce que dit Dane ici, c'est que lorsqu'il fait un BRRRR, il obtient un prêt hypothécaire à taux variable de cinq ans, ce qui signifie que pendant cinq ans qu'il a le prêt, le taux d'intérêt est le même pour les cinq ans, puis il peut en fait augmenter à ce moment-là, et généralement d'un certain montant chaque année, puis le LTV de 80 % signifie qu'il doit mettre 20 % sur la propriété. « Je vois beaucoup de gens parler des prêts DSCR. Avez-vous une opinion sur le produit le plus approprié, le moment et le lieu pour les deux ? » Merci pour ça, Dane.
Non seulement j'ai une opinion, mais je pense que nous accordons de meilleurs prêts DSCR que n'importe qui d'autre au pays. Nous en faisons une tonne, donc j'en sais beaucoup sur ceux-ci. Voici ce qui est cool avec un prêt DSCR. Je sais que c'est déroutant, et les gens en parlent comme si c'était une stratégie folle et cool. Ce n'est vraiment pas le cas. C'est terriblement ennuyeux. Un prêt DSCR est juste une façon de dire que nous avons toujours évalué l'immobilier commercial par le revenu qu'il procure. Donc, quand je suis allé acheter un bien immobilier commercial, la banque ne me demande même pas : « Eh bien, David, combien d'argent gagnes-tu ? Combien de dépenses avez-vous ? Tout ce qu'ils disent, c'est: "Combien d'argent la propriété rapporte-t-elle et combien de dépenses la propriété a-t-elle? Parce qu'une fois que nous savons cela, nous pouvons déterminer le NOI, et lorsque nous connaissons le NOI, nous savons ce que vaut la propriété, puis nous pouvons déterminer si nous allons vous accorder un prêt pour l'acheter.
Vous voyez, lorsque vous achetez une propriété commerciale, la banque veut juste que vous soyez l'opérateur. Ils ne prêtent pas l'argent en fonction de votre capacité à gagner ou à économiser de l'argent. C'est un processus de souscription financièrement plus solide, c'est pourquoi ils l'utilisent pour les grands immeubles. Personne n'achète un complexe d'appartements de 400 unités pour 30 millions de dollars et obtient une approbation en fonction de sa capacité à rembourser ce prêt. Il n'y a pas beaucoup d'humains dans le monde qui peuvent rembourser un prêt de 30 millions de dollars en fonction de leur propre ratio dette/revenu personnel. Le produit DSCR prend simplement la souscription commerciale de ce que fait la propriété et l'applique à l'immobilier résidentiel parce que nous l'utilisons comme une entreprise, nous l'utilisons comme un investissement. Nous souhaitons que cette propriété génère un revenu, il est donc logique que la personne qui nous accorde le prêt considère la transaction de la même manière.
Ce qui est cool avec les prêts DSCR que nous accordons, c'est qu'ils sont toujours d'une durée de 30 ans à taux fixe. Vous n'avez pas à vous soucier de ce prêt hypothécaire à taux variable qui accompagne généralement une propriété commerciale. Vous n'avez pas à vous soucier de l'inflation qui prend votre taux d'intérêt et le fait monter en flèche, et si vous n'exploitez pas bien la propriété, votre flux de trésorerie peut être diminué. Ils sont en fait plus sûrs que l'option commerciale, et c'est pourquoi je les aime plus. Du temps et un endroit pour les deux, seulement si vous pensez qu'il est préférable d'obtenir un prêt hypothécaire à taux variable. Si vous n'aimez pas l'hypothèque à taux variable que, en général, j'essaie d'éviter à moins qu'elle ne soit nettement meilleure, j'opterais pour le prêt DSCR à taux fixe de 30 ans afin que vous puissiez verrouiller les choses et que vous puissiez toujours refinancer si les taux baissent à l'avenir.
La sixième question vient de Christian à Chicago : « Comme j'ai 23 ans, je n'investis actuellement que dans des actions et je cherche quelle propriété acheter. Quelle est la bonne somme à avoir en liquide pour que je puisse retourner une maison ? Je continue de voir beaucoup de gens parler de la création d'une structure d'entreprise pour changer de maison. Est-ce une bonne route à suivre ? Je suis également ouvert à d'autres conseils car je vais être un nouvel investisseur immobilier. » Très bien, Christian, décomposons cela un peu. J'apprécie que vous tendiez la main. Vous posez de bonnes questions, mais il y a beaucoup de questions que vous ne posez pas, et je vais me concentrer sur celles-ci dans cette réponse. Il ne s'agit pas seulement de combien d'argent vous devez avoir sous la main pour retourner une maison. Il s'agit bien plus de savoir dans quelle mesure vous êtes familier avec le marché dans lequel vous retournez la maison et dans quelle mesure vous pouvez gérer le fonctionnement dudit retournement de maison.
Il y a deux choses qui détruisent la plupart des flippers à domicile et, ironiquement, ce sont les mêmes choses qui nuisent à la plupart des transactions BRRRR. La première est que la valeur à laquelle vous aviez l'intention de vendre la maison diminue, soit vous avez mal estimé ce qu'elle serait, soit le marché s'est déplacé sur vous lors de la rénovation. La seconde est que la construction devient incontrôlable. Si votre entrepreneur vous arnaque, s'il y a plus de problèmes avec la maison que vous ne le pensiez, s'il y avait un appât et un interrupteur où ils vous ont dit ce que cela coûterait, puis ils sont revenus et ont demandé plus. S'ils ne sont pas expérimentés, si leur équipe démissionne au milieu du travail ou s'ils sont simplement paresseux, tout peut exploser et vous pouvez investir beaucoup plus d'argent dans cette affaire que ce à quoi vous vous attendiez au départ. . Donc, retourner des maisons est quelque chose que je recommanderais généralement à quelqu'un qui a de l'expérience, des connaissances ou une formation en construction.
Maintenant, après avoir investi dans l'immobilier pendant un certain temps, vous gagnerez ces choses, puis le retournement de maison deviendra une option plus viable. Mais pour vous, à 23 ans, qui débutez, il est très difficile d'acquérir ces ressources que je viens de décrire et d'apprendre à retourner en même temps et à essayer de ne pas perdre tout votre argent. Je ne vous connais pas, donc je ne peux pas vous dissuader de le faire, mais je peux dire à quoi cela ressemble car c'est une entreprise très risquée. Maintenant, je poserais la question, "Eh bien, pourquoi voulez-vous changer de maison en tant que jeune de 23 ans qui n'a jamais investi dans l'immobilier et investi uniquement dans des actions?" Probablement parce que vous pensez que vous n'avez pas beaucoup d'argent et que vous avez entendu des gens dire : « Si vous n'avez pas d'argent, allez dans des maisons mobiles et vous y arriverez. Si vous n'avez pas d'argent, achetez en gros et vous pouvez le faire.
Et je vais être franc avec vous, franchement, je pense que c'est un mauvais conseil. Il est facile de dire à une personne qui n'a pas d'argent : « Eh bien, utilisez ces stratégies d'investissement immobilier et vous pourrez gagner de l'argent avec elles car ce ne sont pas des stratégies d'investissement à long terme. Ce sont des activités génératrices de revenus à court terme. Sur le papier, c'est vrai. Le problème est qu'ils font également partie des moyens les plus risqués et parmi les plus difficiles de gagner de l'argent dans l'immobilier. Il est beaucoup plus facile d'acheter une propriété, d'attendre longtemps et sa valeur augmentera si vous attendez assez longtemps, le flux de trésorerie augmentera et il est difficile de perdre. C'est pourquoi j'encourage généralement tout le monde à acheter plus de propriétés comme le piratage de maison, un excellent moyen de se constituer un capital sur une période de trois à cinq ans. Obtenez un capital qui dynamisera votre entreprise beaucoup moins risquée, c'est pourquoi je dis aux gens d'aller le faire.
Retourner des maisons, très risqué. Je retourne des maisons, et parfois je suis pris au dépourvu par des choses qui, à mon avis, n'auraient tout simplement pas pu mal tourner, notamment l'augmentation du prix des matériaux ou l'augmentation de mon entrepreneur qui a des problèmes dans sa vie personnelle, ce qui empêche la bonne marche de l'affaire ensemble. Vous pouvez avoir des voisins de la ville qui s'en plaignent, et cela peut tout ralentir, et cela peut prendre quatre à six mois de temps supplémentaire pour faire avancer les choses là où vous supportez des coûts qui peuvent aller de 10,000 à XNUMX XNUMX $ sur la plupart des transactions. , s'accumulent chaque mois. Je ne veux pas parler d'histoires d'horreur, mais je veux dire, si vous n'avez pas beaucoup d'argent et que vous ne savez pas grand-chose sur l'immobilier, arrêtez de considérer le retournement et la vente en gros comme le meilleur moyen aller. Et chaque grossiste et flipper qui écoute cela me donne un amen et un alléluia à ce que je dis parce qu'ils savent à quel point il est difficile de faire ce qu'ils font.
Voici mon conseil, si j'ai raison et que vous n'avez pas une tonne de connaissances sur l'investissement immobilier, et que vous n'avez pas une tonne d'argent économisé. Tout d'abord, posez-vous la question difficile de savoir pourquoi vous n'avez pas beaucoup d'argent. Vous avez 23 ans, vous ne vous êtes pas donné beaucoup de temps pour pouvoir économiser de l'argent. Vous ne gagnez probablement pas beaucoup d'argent au travail que vous avez. Ce sont deux choses que vous pouvez changer en continuant à économiser de l'argent au fil du temps, et en continuant à vous concentrer sur le fait de gagner plus d'argent, en apportant plus de valeur à votre employeur ou à un autre employeur, vous pouvez en fait commencer à accumuler plus de capital. Pendant que vous faites cela, vous pouvez acheter des propriétés qui accumulent du capital pour vous. Ce serait du piratage domestique. C'est là que vous achetez une maison avec entre trois et demi et cinq à 10 % de moins dans une zone grise.
Vous trouvez quelque chose sous la valeur marchande que vous pouvez louer à d'autres personnes. Vous gagnez des liquidités grâce aux loyers que vous en tirez ainsi qu'à l'augmentation de la valeur de votre propriété. Une fois que vous avez accumulé des capitaux propres, vous pouvez déplacer ces capitaux hors de la maison vers votre compte bancaire, puis aller l'investir. Si vous y réfléchissez vraiment, le capital est ce que nous appelons la valeur lorsqu'il se trouve dans votre compte bancaire, et les capitaux propres sont ce que nous appelons la valeur lorsqu'ils se trouvent dans une propriété, mais vous pouvez les déplacer d'avant en arrière. Maintenant, je ne voulais pas écraser vos rêves là-bas. Ce que je voulais vraiment faire, c'est définir des attentes plus raisonnables, car j'essaie de comprendre à partir de votre question ce qui pourrait vous passer par la tête. Je suppose que vous entendez beaucoup de gens dire ce que j'ai dit. Vous vous intéressez à l'investissement immobilier et vous entendez sans cesse des gens dire : « C'est une excellente opportunité d'investissement, vous devez vous lancer.
Dans de nombreux cas, ils ont raison, mais il existe différentes façons de procéder. Le retournement est un retour court qui est très risqué et demande beaucoup de travail. Acheter une résidence principale et une maison la pirater et attendre longtemps est une gratification différée, un long terme nécessite moins de travail et est également beaucoup plus sûr, donc j'aimerais vous voir commencer par la route la plus sûre avant d'entrer dans les choses les plus risquées. Maintenant, rien ne dit que vous devriez arrêter d'apprendre à retourner pendant que vous suivez mes conseils. Voici donc quelques informations que je pourrais vous donner où vous pouvez augmenter vos connaissances afin que le podcasteur que vous entendez comme ça, et les mentors que vous trouvez là-bas vous donnent des informations qui ont plus de sens. J'ai écrit des livres que vous devriez consulter, lire Le livre BRRRR serait probablement l'un des meilleurs parce que c'est comme retourner, mais au lieu de vendre la maison à la fin, vous la gardez, y mettez des locataires et laissez il crée des capitaux propres pour vous au fil du temps.
Alors ce livre s'appelle Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat. Si vous recherchez simplement BRRRR David Greene, vous pouvez trouver celui-là. De plus, BP a des personnalités vraiment cool qui font cela pour gagner leur vie et dont vous pouvez apprendre, deux des plus grands sont James Dainard et Terrell Yaba. Les deux se trouvent dans la région de Seattle, où les prix sont élevés, et ils peuvent faire de gros profits en retournant. Et il y en a aussi beaucoup d'autres sur les forums BiggerPockets où vous pouvez aller trouver des rencontres locales à Chicago ou rencontrer d'autres flippers locaux de Chicago et apprendre d'eux. J'apprécie que vous disiez que vous êtes ouvert à d'autres conseils car vous êtes un nouvel investisseur immobilier, je vous recommande fortement de vous renseigner sur le piratage de maison. J'ai écrit quelques articles pour Forbes à ce sujet. Si vous tapez simplement sur le piratage interne dans les forums BiggerPockets, il y a une tonne d'informations.
Je dis tout le temps aux gens, tu dois faire ça. J'ai écrit un livre intitulé Long-Distance Real Estate Investing sur l'achat de propriétés dans d'autres États. J'ai écrit un livre intitulé The BRRRR Strategy qui consiste à acheter des propriétés, à les réparer et à récupérer votre argent. Même si je suis un grand partisan des deux, je suis un partisan encore plus grand du piratage domestique. Chaque personne devrait acheter une maison par an pour elle-même en tant que résidence principale en tant que hack de maison, puis tout ce que vous faites comme l'investissement à longue distance ou la stratégie BRRRR devrait être en plus du piratage de maison dans le meilleur endroit possible. Entrez. Dernier conseil, si vous voulez vraiment flipper, voici une excellente façon de vous y mettre avec des roues d'entraînement. Trouvez une propriété supérieure qui est vraiment moche et qui est restée longtemps sur le marché.
Achetez-le comme résidence principale avec une faible mise de fonds, emménagez-y et hachez-le. Réparez-le vous-même ou payez un entrepreneur pour qu'il vienne réparer la maison pendant que vous y vivez. Vous bénéficiez de tous les avantages d'un flip, nous appelons cela un live and flip, sans le risque d'essayer de le faire alors que les coûts de détention sont très élevés. Vendez cette maison ou louez-la, répétez. L'année prochaine, vous pourrez aller un peu plus gros et un peu mieux, et faire fructifier votre patrimoine en toute sécurité, lentement, mais d'une manière amusante qui ne manquera pas d'être gratifiante pour vous à long terme.

Matthew:
David, vous avez plus d'analogies que Jim Carey n'en a avec Green. Merci beaucoup d'avoir répondu à ma question. David, c'est une question simple qui est, j'essaie de définir une vision à 10 ans pour mon portefeuille immobilier, et dans une certaine mesure, même juste une vision à 10 ans pour ma vie. Mais comment puis-je m'assurer que je me fixe des objectifs suffisamment ambitieux ? J'ai peur que, parce que je suis myope et que je ne vois pas 10 ans dans le futur, je puisse me fixer des objectifs trop petits, et donc je pourrais poursuivre les mauvais objectifs. Pouvez-vous m'aider à avoir de meilleurs objectifs ? Je t'apprécie, David.

David:
D'accord, Matthew Vanhorn. Vous savez que nous avons un Dave Vanhorn dans la communauté BiggerPockets. C'est un gars génial. J'aime parler à Dave chaque fois que j'en ai l'occasion. Super intelligent, très humble et toujours redonner. Alors les gars, allez voir Dave Vanhorn et envoyez-lui un message disant que David Greene dit qu'il est génial. Je suis sûr qu'il apprécierait. Il est l'expert de la note dans cet espace. Je me demande si vous pourriez être lié à lui et ne le connaissez pas, Matthew. D'accord, la question est-ce que je me fixe un objectif trop grand ou trop petit ? Je l'aime bien. Vous posez une bonne question. Voici le problème avec la question, vous ne pourrez probablement jamais y répondre. Beaucoup de gens entendent cela, et ils entendent quelqu'un dire, fixez-vous des objectifs plus grands, et ils font un tableau de vision, et ils y mettent un jet, et ils disent, "Je veux avoir un jet privé."
Et puis ils reçoivent un tas de voitures de sport et ils disent : « Je ne veux pas d'une Ferrari, je veux 10 Ferrari, une de chaque couleur. Et puis ils obtiennent la plus grande maison qu'ils peuvent trouver, et ils mettent le tableau de vision et ils disent : « Vous savez quoi ? J'ai en fait besoin de deux de ces maisons. Et ça continue encore et encore comme ça où ils disent simplement : « Si je me fixe un objectif assez grand, ça va arriver », et les objectifs ne se produisent pas par hasard. L'univers ne se contente pas de vous apporter des choses et de vous les remettre. Ce qui se passe lorsque vous vous fixez un objectif, c'est que votre subconscient vous entend le dire et dit : « Oh, c'est ce que Matthew veut. Laissez-moi trouver un moyen d'y parvenir. Maintenant, souvent, les objectifs que nous fixons dans notre subconscient sont en fait plus négatifs et basés sur la peur. Donc, l'objectif serait : « N'ayez pas l'air stupide, ne perdez pas d'argent, ne faites pas quelque chose qui me met mal à l'aise.
Et votre subconscient est là et dit : « Oh, vous seriez vraiment mal à l'aise d'aller à cette rencontre et d'apprendre de cette personne. N'y allons pas aujourd'hui. Regardons plutôt Danse avec les stars. Oh, vous pourriez perdre de l'argent sur cette affaire à laquelle vous pensez en ce moment. Nous ne voulons pas perdre d'argent. Trouvons une raison d'examiner cet accord et de dire qu'il n'est pas admissible », et ainsi de suite. Votre subconscient écoute ce que vous lui dites et fait ensuite son travail pour que cela se produise. Si vous avez déjà dit, je veux aller m'entraîner, mais secrètement ce que vous pensiez c'est : « je ne veux pas me blesser à la gym » ou « je ne veux pas aller à la gym et avoir l'air stupide. Votre subconscient a entendu cela, et quand il est temps d'aller à la salle de sport, il vous dit : « Vous savez quoi ? Pourquoi ne pas manger un bol de glace à la place, vous vous sentirez tout aussi bien.
Créer des objectifs comme ceux dont vous parlez n'est qu'un moyen pour vous de programmer votre subconscient, et si vous le programmez pour qu'il passe par des yachts, des voitures de sport, des jets privés et ces grands objectifs, ils n'arriveront probablement jamais parce que vous n'ont pas les moyens d'y arriver. Alors, voici où je veux en venir, fixez-vous un objectif raisonnable, que vous pouvez atteindre, et soyez à l'aise avec le fait que les objectifs changeront toujours. Très peu de gens savent quand ils commencent le voyage ce qu'ils voudront à la fin. Vous pouvez avoir certaines des personnes les plus riches, les plus prospères et les plus incroyables qui se fixent des objectifs énormes et les atteignent, puis leur objectif change. Ils partent de : « Je veux gagner un milliard de dollars, je veux donner à des œuvres caritatives et aider le plus de gens. Je veux influencer le plus de gens.
Tony Robbins a un grand objectif de vouloir nourrir, je ne sais pas ce que c'est, juste des tonnes et des tonnes de personnes pour Thanksgiving. Il n'avait pas cet objectif, je ne pense pas quand il a commencé. S'il l'a fait, ce n'était pas le centre de ses affaires. Il devait gagner de l'argent et apprendre à être bon dans ce qu'il faisait. Voici donc quelques objectifs que je pense que vous devriez vous fixer, viser l'excellence. En fait, j'ai commencé à dire rechercher l'excellence, pas la trésorerie, car la trésorerie sera le résultat d'un excellent travail. En tant qu'investisseur immobilier, si vous devenez excellent dans tout ce que vous faites, l'argent vous suivra, et voici comment je le sais. Pensez à ce que vous voulez quand vous allez quelque part. Il y a une différence dans l'expérience si vous allez à Jack in the Box contre Chick-fil-A. Pourquoi donc? Eh bien, Chick-fil-A a établi une culture d'excellence qu'ils veulent que tout le monde suive. Ils élèvent constamment la barre et élèvent le niveau de ce qu'ils attendent des gens, et nous avons une meilleure expérience lorsque nous allons dans un Chick-fil-A.
Imaginez, vous allez parler à un CPA et vous dites : « Hé, donnez-moi quelques stratégies pour économiser de l'argent en utilisant l'immobilier sur mes impôts », et ils n'ont pas établi de norme d'excellence pour eux-mêmes. Eh bien, ils vous font probablement courir ou vous disent pourquoi cela ne fonctionnera pas ou ne peut pas fonctionner, puis vous factureront cette conversation. Et chacun d'entre nous qui est assis ici sait exactement à quoi ressemblent ces conversations. Ne vous fâchez pas contre un CPA. Ne vous fâchez pas contre cette personne. Ne vous fâchez pas contre le code des impôts. Soyez en colère contre le concept d'évitement de l'excellence parce que ce que vous voulez vraiment, c'est un CPA qui recherche l'excellence, et par conséquent, cela peut vous aider, en vous aidant, vous gagnez plus d'argent, en gagnant plus l'argent, ils sont mieux payés, et tout le monde y gagne.
C'est ce que fait l'excellence, c'est qu'elle élève le niveau de vie de chacun, et mon opinion est qu'il n'y a pas assez de gens qui recherchent l'excellence. Donc, si vous vous disiez : « Eh bien, je veux acheter une maison par an. Et si je m'étais fixé comme objectif d'en acheter deux, j'aurais pu en acheter plus. Ce n'est tout simplement pas réaliste parce que ça ne marche pas comme ça. Fixez-vous l'objectif de, je vais acheter autant de propriétés que je peux en toute sécurité. Cela pourrait être un qui pourrait être 10, vous ne savez pas. Cela pourrait commencer comme un seul, et vous commencez à aller à des rencontres, puis vous rencontrez un agent, puis cet agent a un bon entrepreneur, puis cet entrepreneur a un bon prêteur. Et la prochaine chose que vous savez, vous avez un Core 4 génial, et vous êtes si doué pour faire ce que vous faites que vous vous dites : "Putain, je pourrais évoluer."
Et puis vous allez à cette même rencontre et commencez à collecter des fonds, et en deux ans, vous achetez une tonne de propriétés. Il n'y a aucun moyen que vous ayez pu savoir que cela allait se produire lorsque vous avez défini votre objectif. Et une autre circonstance, vous pourriez aller à la même rencontre et ne rencontrer personne là-bas, et devoir aller à une rencontre différente et une autre et une autre jusqu'à ce que vous rencontriez finalement ces personnes, et cela peut prendre deux ans et demi. . Si vous visez l'excellence, peu importe. Voici donc ma philosophie personnelle, et cela va être dans un livre que je vais écrire pour BiggerPockets si Dieu le veut, je suis capable de le faire écrire. Il y a trois choses sur lesquelles vous vous concentrez pour créer de la richesse, et donc votre objectif devrait être centré sur ces trois choses. Numéro un, est d'économiser de l'argent. Vous voulez vivre frugalement, vous voulez vivre de manière responsable.
Vous ne voulez pas que le style de vie empiète sur votre vie. Donc, si vous commencez à gagner de l'argent, maintenant vous commencez à dépenser de l'argent, vous gagnez plus d'argent, vous dépensez plus d'argent, vous faites toujours mieux en ce qui concerne ce que vous gagnez, mais vous n'avancez jamais vraiment parce qu'avancer est une différence entre ce que vous avez gagné et ce que vous avez dépensé. Vous voulez donc vous concentrer d'abord sur la défense, ce qui implique l'autodiscipline et la gratification différée. Vous devez trouver d'autres façons d'être heureux que simplement dépenser de l'argent pour vous sentir bien. Gary Keller a fait un très bon commentaire. Il a dit à son fils: "Fils, l'expérience à la plage est la même pour un milliardaire que pour la personne fauchée." Il y a tellement de choses dans la vie que nous pouvons faire qui sont amusantes et qui ne coûtent pas d'argent, et nous n'avons pas d'argent concentré uniquement sur ces choses. Faire de la randonnée, courir sur des sentiers, aller à la plage, avoir de très bonnes conversations avec des gens authentiques, servir les autres, aider des gens qui n'ont jamais été aidés.
Toutes ces choses se sentent vraiment bien et elles ne coûtent rien. Prochaine étape, concentrez-vous sur l'argent. Pas assez de gens y pensent. Ils ont juste un travail et ils disent : « C'est mon travail », et ils n'y pensent plus. Si vous avez un travail qui ne vous pose pas de défi, vous sortez et vous coupez l'herbe tous les jours pour un paysagiste. Cherchez l'excellence, essayez de couper cette herbe aussi bien que possible. Apprenez à le faire de la manière la plus efficace possible. Regardez la différence entre faire le tour du périmètre de la pelouse et faire des allers-retours sur la pelouse et voyez lequel est le plus rapide, lequel vous pouvez faire le plus rapidement et lequel est le plus facile sur la tondeuse à gazon. Faites-en un jeu pour voir à quelle vitesse vous pouvez tondre une pelouse. Le but n'est pas de devenir vraiment bon pour tondre les pelouses. Le but est de devenir vraiment bon pour résoudre les problèmes et trouver des modèles parce que quand vous devenez vraiment bon pour tondre les pelouses et que vous visez l'excellence, vous vous ennuyez, et quand vous vous ennuyez, vous commencez à chercher la prochaine opportunité.
Et puis, au lieu de tondre les pelouses, vous allez commencer à vouloir apprendre aux nouvelles personnes de l'entreprise d'aménagement paysager comment elles peuvent faire la même chose. Et maintenant vous avez besoin de nouvelles compétences, maintenant vous avez de nouveaux objectifs. Je dois apprendre à m'entraîner, je dois apprendre à gérer. Je dois apprendre à enseigner, et je commence à créer des systèmes, des modèles et des opportunités de formation, et je commence à apprendre à me connecter avec d'autres personnes. C'est une compétence assez précieuse. Maintenant, vous pouvez démarrer votre propre entreprise d'aménagement paysager, et vous pouvez embaucher et former les employés au lieu de le faire pour quelqu'un d'autre. Une fois que cela se produit, vous apprenez à commercialiser. Vous apprenez comment augmenter le nombre de clients qui arrivent, comment commercialiser pour embaucher plus de personnes. Et la prochaine chose que vous savez, vous êtes passé de "Je viens de tondre l'herbe" à "Je suis un homme d'affaires qui dirige une grande entreprise d'aménagement paysager prospère", et cela ouvrira probablement des portes pour trouver de très bonnes affaires.
Vos voisins à qui vous parlez, les clients à qui vous parlez vont avoir des voisins qui vont vendre leur maison. Ils peuvent vous demander d'aller tondre l'herbe d'une maison que quelqu'un aurait trouvée alors qu'il conduisait pour de l'argent. Vous pourriez être en mesure d'acheter cette propriété d'investissement. L'univers récompense lorsque nous recherchons l'excellence, alors continuez à chercher différentes façons de gagner plus d'argent en apportant plus de valeur. Et puis la troisième façon de créer de la richesse est d'investir la différence entre ce que nous avons fait et ce que nous avons gardé. C'est vraiment aussi simple que cela. Vous n'avez pas besoin de payer cent mille dollars pour suivre un cours. Vous n'avez pas besoin de regarder 500 propriétés chaque jour en espérant que la plus magique tombera du ciel.
Si vous êtes bien capitalisé et que vous êtes bien éduqué, vous trouverez les meilleurs atouts, puis ils ont tendance à faire boule de neige et à rouler. Vous achetez de très bonnes propriétés cette année, quatre ans plus tard, elles ont beaucoup grandi. Vous avez remboursé le prêt, sa valeur a augmenté. Vous avez des capitaux propres, vous encaissez ou refiez, cela achète vos trois prochains. Cinq ans plus tard, ces trois-là, vous êtes prêt à faire la même chose, et vous commencez à voir des augmentations exponentielles au fil du temps. Mais Matthew, vous réussirez rarement au-delà du niveau de réussite avec lequel vous êtes à l'aise. Il n'y a aucun moyen que vous arriviez à 30 ou 40 propriétés si vous êtes encore mentalement au point de "Je viens juste de tondre l'herbe". Vous ne seriez même pas en mesure de gérer ces 40 propriétés que vous souhaitez avoir. Je suppose que ce dont je parle, c'est d'un changement d'état d'esprit, passant de "l'immobilier m'aidera à échapper à la vie que je n'aime pas" à "l'immobilier est un excellent moyen de créer de la richesse, mais il mettra au défi moi, et je dois toujours grandir et essayer d'atteindre mon potentiel.
Donc, plutôt que d'attendre d'avoir un tas de propriétés et d'intensifier ensuite, demandez-vous, de quelle manière pouvez-vous intensifier maintenant ? C'est un objectif qui ne vous laissera jamais tomber. Chaque jour, vous pouvez sortir du lit et le monde va vous lancer des défis, et vous pouvez vous demander : « Que puis-je faire pour être le meilleur serviteur, la personne la plus intelligente, la personne la plus sage, le travailleur le plus acharné, toutes ces vertus qui mèneront au succès. Vous ne savez pas comment l'univers va vous récompenser pour ce que vous faites, mais vous savez que vous devez devenir la qualité de personne pour pouvoir gérer la récompense qui vient. Donc, mon conseil lorsque les gens posent des questions sur l'établissement d'objectifs est de ne pas dire que je vais acheter un complexe d'appartements de 500 unités. Si on vous en donnait un en ce moment, vous le feriez simplement courir dans le sol et le perdriez.
Fixez-vous comme objectif de devenir le genre de personne capable de gérer la richesse que je veux, et j'ai l'impression que les conseils que je vous ai donnés vous aideront sur cette voie. Et puis ne laissez rien sur la table à la fin de la journée, travaillez aussi dur que vous le pouvez. Donnez tout ce que vous pouvez, apprenez autant que vous le pouvez. Essayez d'être parfait, poursuivez l'excellence autant que possible, et vous constaterez que ces opportunités vous trouveront. Très bien, et c'est notre émission d'aujourd'hui. J'espère que vous ne m'en voudrez pas de donner des conseils qui ne sont pas toujours directement liés tactiquement à l'investissement immobilier, mais impliquent les traits de caractère et les qualités dont vous aurez besoin pour être un investisseur immobilier. Dans l'émission d'aujourd'hui, nous avons expliqué comment vous pouvez acheter une maison avec quelqu'un d'autre en utilisant des prêts pour résidence principale.
Nous avons eu une excellente conversation avec Matthew sur ce que vous pouvez faire pour vous fixer des objectifs qui vous obligent à devenir excellent. Quelqu'un a fait une analogie très drôle en disant que j'ai plus d'analogies que Jim Carey n'a de visages, ce qui était assez drôle parce que dans The Mask, le visage de Jim Carey était vert et c'est mon nom de famille et plus encore. Écoutez, à tous ceux qui écoutent, je veux vraiment que vous soyez au courant. Nous ne savons pas ce qui va se passer sur le marché, mais c'est l'un des meilleurs moments pour acheter des maisons que j'ai vu depuis longtemps. Tant que vous gagnez plus d'argent, que vous vous poussez individuellement à atteindre votre propre potentiel, sortez de votre zone de confort de toutes les manières possibles. Évitez de nourrir vos vices et les pires parties de vous-même qui vous enlèveront tout l'argent que vous avez, continuez à accroître votre richesse, à gagner plus d'argent, à économiser davantage de cet argent, puis à l'investir judicieusement.
Vous n'avez pas à vous soucier de ce que fait le marché, et j'en suis tellement fan parce que vous ne pouvez pas contrôler le marché, vous ne pouvez que vous contrôler. Dernier conseil que je veux donner à tout le monde ici, allez sur BiggerPockets.com/store et découvrez The Richest Man in Babylon. J'ai écrit le Forward pour le livre que BiggerPockets a republié, mais le livre est incroyable. Il a changé ma vie quand je l'ai lu. Josh Docan l'aime aussi. C'est l'une des premières choses sur lesquelles nous nous sommes liés. Vous pouvez tirer beaucoup de valeur de ce livre, surtout si vous êtes une personne plus jeune comme Christian ici qui veut devenir flipper. Apprenez les bases dans ce livre, puis si vous devez acheter quelque chose ou non, les décisions que vous devez prendre deviennent beaucoup plus claires lorsque vous avez adopté ces principes. Merci beaucoup d'être ici avec moi aujourd'hui.
Merci de me laisser vous défier. Merci de m'avoir permis de vous pousser un peu hors de votre zone de confort lorsque vous avez entendu cela aujourd'hui, car je suis sûr que beaucoup d'entre vous écoutaient ces réponses et pensaient : « Oh, je pourrais probablement faire mieux dans ce domaine de ma vie aussi. Soyez excité à ce sujet parce que c'est ce qui vous mènera à plus de succès. Merci de votre attention et de faire ce voyage avec moi, et de me laisser être la personne qui vous aide à développer vos connaissances en investissement immobilier. J'adorerais que vous me laissiez un commentaire, comme celui-ci, que vous le partagiez et que vous vous abonniez à la chaîne YouTube de BiggerPockets. Vous pouvez me trouver en ligne partout @davidgreene24, Instagram, Twitter, LinkedIn, Facebook, tous ces endroits, puis sur YouTube @davidgreenerealestate. Je vous verrai au prochain spectacle.