David:
Il s'agit de l'émission BiggerPockets Podcast 675. L'une de mes philosophies comme David pour créer de la richesse est que vous ne recherchez pas les coups de circuit. Vous essayez juste d'obtenir un bon lancer pour obtenir un coup. Et de temps en temps, le lanceur en laisse un là-bas, il fait une erreur et cela devient le coup de circuit. Je regarde l'immobilier très similaire. Vous ne pouvez pas forcer un coup de circuit. Vous ne pouvez pas forcer un vendeur à vous vendre une maison à un super bon prix. Ce que vous pouvez faire, c'est rechercher de nombreux résultats de base dans la même transaction. Et c'est comme ça que j'ai constitué mon portfolio.
Salut tout le monde, c'est David Greene, vous êtes l'hôte du podcast BiggerPockets Real Estate ici aujourd'hui avec un épisode Seeing Greene. Si vous ne pouviez pas le dire à partir de la lumière verte qui brille derrière ma tête, est-ce que j'ai l'air d'avoir un halo ? Pensez-vous que Beyonce m'inclurait dans une de ses chansons ? Je l'espère. Dans l'épisode d'aujourd'hui, nous répondons aux questions de personnes comme vous qui sont des fans de BiggerPockets qui veulent savoir ce qu'ils doivent faire dans leur situation, obtenir des éclaircissements sur la prochaine meilleure étape à suivre ou essayer de comprendre comment maximiser l'opportunité qui ils ont devant eux. Et nous avons d'excellentes questions et réponses à partager avec vous aujourd'hui.
Juste un peu de ce que vous allez obtenir en écoutant l'émission d'aujourd'hui. Quelles stratégies de piratage de maison fonctionnent sur différents marchés, nous entrons dans les détails avec les différentes forces des différents marchés et ce que vous devriez rechercher spécifiquement dans un hack de maison, selon le marché dans lequel vous vous trouvez. Nous parlons de quand vous avez l'équité, ce qu'il faut en faire, quand un refinancement en espèces a du sens, quand un refinancement à taux et à terme a du sens, et comment vous devriez dépenser l'équité que vous avez retirée de bonnes décisions antérieures. Et l'une des choses dont je préfère parler, nous avons parlé de la façon d'obtenir plusieurs victoires dans la même transaction.
Personnellement, quand je prends une douche et que j'essaie de comprendre : « Oh, comment puis-je aider la communauté BiggerPockets à avoir plus de maisons ? Qu'est-ce qui empêche les gens d'avoir des maisons ? » Je pense que les gens essaient toujours de frapper un coup de circuit en un seul lancer. Ils attendent cette licorne d'un accord dont ils ont entendu quelqu'un parler dans l'émission qui ne se présente que très rarement et ils passent six ans à espérer que l'accord parfait se concrétise et que rien ne se passe. Et ils ont perdu six ans de remboursement de prêt, six ans de croissance des loyers, six ans de fonds propres. C'est terrible. J'ai donc la chance de répondre à cette question en aidant la personne qui pose la question à regarder les propriétés et à dire : « Comment puis-je obtenir plusieurs petits gains dans une transaction qui se cumulent à plus d'un gros gain ? Vous pouvez donc acheter plus de biens immobiliers, vous avez plus d'options et vous n'attendez pas la licorne qui vient très rarement ? » Tout cela et plus encore dans l'épisode d'aujourd'hui.
Le conseil rapide exprimé par Batman d'aujourd'hui est que je suis un grand partisan de la poursuite de l'excellence dans votre vie, en particulier de votre vocation. Je pense que beaucoup plus de gens seraient tellement plus heureux s'ils se réveillaient tous les jours et vivaient comme si c'était le dernier jour des essais et qu'ils essayaient de ne pas se faire couper. Une partie d'être excellent consiste à donner le meilleur de vous-même chaque jour et à toujours chercher à s'améliorer, ce que l'équipe de David Greene et The One Brokerage ne cessent de répéter. Je me répète et nous, chez BiggerPockets, ressentons la même chose. Par exemple, nous prenons l'adhésion pro et l'améliorons encore à chaque fois que nous parlons. Je ne plaisante pas. Chaque fois que je parle à quelqu'un au sein de BP, la question est toujours, comment pouvons-nous améliorer les pros ?
Donc ma question pour vous, que faites-vous pour améliorer votre propre vie ? Que faites-vous pour être plus utile ou utile aux autres personnes autour de vous ? Que faites-vous pour améliorer votre propre avenir ? Êtes-vous sur le régulateur de vitesse en espérant que quelque chose change dans votre vie, ou cherchez-vous de manière proactive à vous améliorer chaque jour comme nous le sommes? J'espère que vous vous améliorez chaque jour, mais si ce n'est pas le cas, c'est la question à vous poser chaque jour lorsque vous vous douchez.
Très bien, assez de cela. Passons aux questions. Avant de nous lancer complètement dans le spectacle, je voulais juste vous donner un petit aperçu. Nous avions Jonathan Greene sur le podcast et lui avons posé quelques questions à diffuser spécifiquement sur Seeing Greene. Vous allez donc entendre Jonathan et mon co-animateur, Rob Abasolo, puis quelques questions, je vais intervenir pour fournir mon commentaire. Espérons que vous apprécierez.

Rob:
Nous avons un traitement spécial aujourd'hui parce que généralement avec le Seeing Greene, nous recevons une masterclass de David Greene, mais aujourd'hui nous recevons une masterclass non seulement de David Greene, mais de son cousin perdu depuis longtemps, Jonathan Greene. Nous avons donc une question pour vous tous aujourd'hui si vous pouvez nous donner votre réponse la plus perspicace. Et moi, en fonction de ma prolivité, je pourrais même donner un petit point de vue aussi.
D'accord, la première question de Misha Parker demande : "Achetez maintenant ou attendez quelques mois pour une correction du marché ?" Qu'en pensez-vous ?

Jonathan:
Pour moi, c'est toujours acheter maintenant dans des limites raisonnables. Je cherche toujours, il n'y a rien que j'identifie même sur un marché qui me jette chaud froid. Je pense toujours que je peux trouver des offres car je regarde tous les jours et je connais les données. Donc, c'est toujours un achat maintenant avec prudence. Tant que les chiffres semblent bons, les conditions du marché ne me dérangent pas du tout.

Rob:
David?

David:
Ouais, c'est en quelque sorte la façon dont cette question se pose, est-ce que j'achète ou est-ce que j'attends, ce n'est pas la meilleure façon de voir les choses. C'est plutôt comme lorsque le marché est en faveur du vendeur, vous allez simplement passer plus de temps et acheter moins. Et quand le marché est en faveur de l'acheteur, vous passerez moins de temps, vous pourrez acheter plus. Donc, cela se résume en quelque sorte aux attentes de ce que vous pensez pouvoir obtenir pour le temps que vous y consacrez.
Je dirais qu'en général, il y a globalement deux types de marchés différents dans tout le pays. Nous avons des marchés où les prix baissent, car les vendeurs étaient très ambitieux et fixaient le prix de leurs maisons bien en avance sur la courbe des tendances et ils reviennent à la normale. Ou il n'y avait pas un grand écart entre l'offre et la demande, et maintenant que la demande a diminué, vous constatez un déséquilibre et les prix baissent en fait en fonction des fondamentaux. Donc, sur ce marché, vous pouvez attendre un peu plus longtemps car cela continuera probablement à se produire. Donc, si vous ne pouvez acheter qu'une seule maison, que vous avez économisé 20,000 XNUMX $ et que vous devez faire un pas, c'est normal d'attendre dans un marché comme celui-là.
Mais de nombreux marchés à travers le pays, indépendamment de ces hausses de taux d'intérêt, sont encore très chauds, se vendent très rapidement, l'offre et la demande sont tellement décalées. Cette attente va faire grimper les prix. Alors, sachez dans quel marché vous vous trouvez. Certains des marchés où je vois les prix baisser en quelque sorte seraient Sacramento, c'est un gros marché. Seattle. Je vois que cela se produit à des degrés assez importants, en particulier dans les prix les plus élevés. Vous avez une partie du sud de la Floride qui ralentit un peu parce qu'elle est devenue incontrôlable, mais ne vous attendez pas à un crash. Il n'y a tout simplement pas assez d'inventaire et il y a encore assez de demande. Mais comprenez, comme ce que nous disions, il ne s'agit pas simplement d'attendre ou d'acheter maintenant. Ce n'est pas aussi simple. Ce ne sont pas des actions dont le prix baisse ou le prix monte et ce sont les seules variables. Comme l'a dit Jonathan, vous pourriez trouver un accord qui, à première vue, semble médiocre, mais vous poussez et sondez et vous vous rendez compte, "Oh, je pourrais les ramener à 100 XNUMX autres" et cela devient une excellente opportunité. Rob, et toi ?

Rob:
Je ne sais pas. C'est difficile à dire. Je compare toujours cela au stock ou à la crypto où tout le monde, quand il est au sommet, tout le monde dit: "Oh mec, dès qu'il tombe, je vais juste en acheter un tas." Et puis maintenant, les choses tombent et tout le monde dit: «Ooh. Hum, je ne sais pas. Je veux dire, mon rêve est devenu réalité avec le prix, mais je ne pense pas que je veux l'acheter maintenant. Mais l'immobilier, c'est un peu la même chose. Il y a six mois, nous payions tous des prix record. Et maintenant il y a une petite correction, maintenant tout le monde dit : « Oh, je ne sais pas. Je ne sais pas si je dois le faire.
Je suis le genre de personne que je crois vraiment que tu dois agir. Et donc, comme l'a dit Jonathan, prenez des mesures prudentes, n'est-ce pas ? Ne vous lancez pas dans une affaire juste pour le faire. Analysez-le. Si cela correspond à vos critères, vous devriez le faire. Parce qu'en fin de compte, quand vous dites : « Oh, je vais attendre six mois », 99 % des gens n'agiront jamais pendant ces six mois parce qu'ils se seront dissuadés. Je pense donc que s'il y a un accord qui correspond à vos critères, vous devriez y aller.

David:
Et si vous voulez en savoir plus sur les marchés à la hausse et ceux à la baisse, je vous suggère de suivre Dave Meyer et le podcast sur l'état du marché de BiggerPockets, où ils couvrent ce sujet exact en détail.
D'accord. Notre prochaine question vient de Janelle Kuche. Et Janelle dit: "Que suggéreriez-vous à un investisseur qui lutte actuellement contre un état d'esprit négatif et qui a du mal à trouver des offres?" Qu'en dis-tu, Jonathan ?

Jonathan:
Eh bien, un état d'esprit négatif est toujours le produit de votre entourage. Je veux dire, si vous vous entourez de personnes négatives ou si vous ne connaissez aucun investisseur, vous allez probablement avoir un état d'esprit négatif. Les gens vont vous dire : « Vous ne devriez pas investir. Vous ne savez pas ce que vous faites. Vous avez juste besoin de vous rendre à plus de rencontres, de rencontrer plus de personnes qui sont de nouveaux investisseurs comme vous, et cela changera vos perspectives. Mais aussi un état d'esprit négatif vient de la confiance, comme une paralysie de l'analyse. Donc, plus vous en savez, encore une fois, tout cela peut être réalisé grâce à des rencontres, en écoutant des podcasts et en vous assurant de trouver des personnes en qui vous pouvez avoir confiance, mais j'ai découvert que nouer des relations avec d'autres vrais investisseurs, nouveaux et chevronnés, tant que vous en avez valeur ajoutée, vous aidera dans ces deux domaines. Un état d'esprit négatif concerne toujours qui vous êtes parce que vous ne le faites pas seulement à vous-même.

David:
Ouais. Je dirais que pour quelqu'un dans cette position, la chose la plus importante que vous puissiez faire est de créer une dynamique. Une fois que vous avez obtenu un accord, deux, trois, ils n'ont pas besoin d'être des home runs. Vous arrivez juste à la base, vous commencez à réaliser : "D'accord, ce n'est pas aussi effrayant que je le pensais." La paralysie de l'analyse disparaît. Vous êtes excité à ce sujet, maintenant vous voulez regarder plus d'offres. Au fur et à mesure que vous examinez plus d'offres, vous avez une meilleure idée de ce qu'est réellement une offre, puis la peur s'évapore d'elle-même.
Si vous essayez d'obtenir un accord comme celui que Jonathan obtient ou ce que vous voyez Rob obtenir comme votre tout premier accord, vous vous exposez à la frustration. Vous n'avez pas les compétences qu'ils ont, les ressources dont ils disposent, le réseau, l'expérience, aucune des choses qui font que quelqu'un est vraiment bon dans ce que nous faisons. Alors placez la barre plus bas, commencez par le piratage domestique. Achetez une maison dans un super quartier, dans un très bon emplacement où il y a beaucoup de demande, de bons résultats scolaires, une faible criminalité.
Il n'est pas nécessaire que ce soit l'affaire du siècle, mais il s'agit de deux unités différentes où vous pouvez vivre dans une unité, manquer les deux autres, réduire votre profil de risque autant que possible. Donnez-lui un an ou deux et voyez combien d'équité vous avez créé. Cela pourrait être l'acompte pour vos deux prochaines propriétés. Et vous avez un peu l'expérience des roues d'entraînement de la gestion d'une propriété, de ce qui ne va pas dans une maison, de la façon de le réparer. Vous allez juste être exposé à cela et ce ne sera pas aussi effrayant que de sauter d'un avion dans l'océan. Il s'agit plutôt d'entrer dans la partie peu profonde de la piscine et de vous laisser sentir à quoi ressemble cette eau lorsqu'elle touche votre corps.

Rob:
Tu sais, je pense que tu devrais ouvrir un Red Bull sans sucre, le claquer et frapper la MLS et chercher des offres, mec. Je veux dire, honnêtement, il suffit de trouver un moyen de s'inspirer. Jonathan, je pense que tu as tout à fait raison. Tout dépend de qui vous vous entourez. En règle générale, la négativité vient du fait d'être entouré de personnes négatives. Je veux dire, j'ai toujours trouvé ça. Mais quand vous vous entourez de gens qui sont absolument en train de l'écraser, qu'allez-vous vouloir faire ? Vous allez vouloir l'écraser. Vous n'allez pas être dégoûté à ce sujet. Vous allez être comme, "Wow, je veux faire ce qu'ils font."
Je me souviens qu'il y a environ un an, j'ai été invité à prendre la parole lors d'une conférence. C'était une conférence de Codie Sanchez. J'étais dans la salle verte, et la salle verte, la salle VERTE, mais j'étais dans une salle avec environ 20 autres millionnaires et je pense peut-être même un milliardaire ou deux, et je leur parlais juste et comprenais comment ils avaient gagné de la richesse et comment ils ont acquis des biens immobiliers et comment ils ont compris comment maîtriser cette activité. J'étais juste comme, "Wow, je n'ai jamais été aussi inspiré que je le suis maintenant." Je ne me sentais pas mal dans ma peau, je me suis juste dit: "D'accord, si 20 autres personnes dans cette pièce auraient pu le faire, je peux le faire aussi." Alors allez trouver des personnes qui vous inspirent. Comme l'a dit Jonathan, allez à un meetup et essayez vraiment de vous rapprocher le plus possible d'eux car cela débloquera, je pense, une motivation qui vous fera l'attaquer très positivement.

Duan :
Salut David. Duan, Long Island, New York. Ma femme et moi avons récemment acheté un duplex, mais parce que nous avons fait une double fermeture, nous nous sommes un peu fait avoir parce que notre acheteur de notre ancienne propriété est passé à une note 203(k), ce qui a tout repoussé. Ainsi, lorsque nous avons acheté la nouvelle propriété, nous faisions partie de ceux qui ont été victimes de la hausse des taux d'intérêt. Et donc au lieu d'obtenir un trois points quelque chose ou un quatre, nous nous sommes retrouvés avec 5.6 %. Maintenant, ma question porte sur le refinancement stratégique. Quels sont certains des marqueurs de l'industrie, des marqueurs du marché ou des stratégies que vous utilisez pour refinancer ? Parce que ce taux d'intérêt fluctue et change, j'essaie simplement de trouver un bon moyen de comprendre ce qu'est un bon marqueur pour dire : "D'accord, c'est le bon moment pour refinancer". Je veux dire, mis à part l'équité évidente et des choses comme ça, comme par exemple si le taux d'intérêt baisse, je crois qu'il y a quelques semaines, il est descendu à 4.9 ou quelque chose comme ça. Donc, essayez simplement de comprendre quelles stratégies utilisez-vous lorsque vous refinancez commercialement ou dans des unités à plusieurs portes.

David:
D'accord, merci Duane. Je pense que c'est une excellente question et je pense que c'est le genre de questions que j'aimerais voir plus dans l'émission. Alors merci beaucoup de l'avoir demandé.
D'accord, je pense que nous pouvons aborder cette question de deux manières. La première est, Duane, exactement ce que tu as demandé. "David, comment choisissez-vous quand refinancer ?" Et je vais répondre à cette question. L'autre façon est ce que je pense que vous recherchiez, c'est-à-dire comment jouez-vous sur le marché en matière de refinancement ? Je vais donc répondre également.
Parlons maintenant de mon portefeuille spécifique. Je n'essaie pas de chronométrer le marché autant que les gens le pensent. Maintenant, cela vous surprendra lorsque je vous donnerai ma réponse sur la façon de chronométrer le marché parce que j'y pense beaucoup. Et j'ai beaucoup de conseils et d'informations à vous donner si vous essayez de chronométrer le marché, d'entrer et de sortir de l'achat, quand acheter, quand vendre, quand refi. J'ai beaucoup de choses à considérer. Mais quand il s'agit de mon propre portefeuille, je n'essaie pas de déjouer le marché autant qu'on pourrait le penser. Je refinance quand il est logique de refinancer.
J'ai donc récemment refinancé quatre propriétés californiennes. Je suis passé d'un 3.75 à je pense à 5.625. Je n'étais pas super ravi de cela, mais j'ai retiré plus de sept chiffres d'équité. Le flux de trésorerie de ces propriétés est toujours supérieur à ce qu'il était lorsque je les ai achetés pour la première fois au faible taux d'intérêt. C'est l'un des aspects intéressants de l'inflation. Lorsque vous achetez un bien immobilier et que vous attendez, votre trésorerie s'apprécie. Vous pouvez maintenant refinancer et toujours gagner plus d'argent que lorsque vous avez acheté les propriétés pour la première fois lorsque vous aviez le taux le plus bas mais avant que vos loyers n'aient augmenté. Donc je vais prendre ces sept chiffres et je vais acheter plus de biens immobiliers.
Disons maintenant que la différence de mon taux d'intérêt était de 2 %. Tant que l'immobilier que je vais acheter est supérieur à 2%, je vais gagner. Donc, même si j'ai perdu sur le taux, j'ai gagné dans tant d'autres domaines en achetant en dessous de la valeur marchande, en entrant dans des marchés en appréciation, en augmentant mon flux de trésorerie, en prenant plus de dettes que mes locataires vont rembourser pour moi. Tout cela conduit à être une richesse beaucoup plus importante que celle que j'ai perdue parce que mon taux a augmenté. Donc, la première chose que je veux dire, c'est que je refinance quand je veux acheter plus de biens immobiliers et quand j'ai des capitaux propres dans le portefeuille, pas nécessairement quand les taux sont bas. Maintenant, ce même portefeuille que j'ai refinancé quelques années plus tôt à un taux inférieur à ce qu'il était lorsque je les ai obtenus.
Donc, vous pouvez le faire aussi. Nous appelons cela un refinancement à taux et à terme. Lorsque les taux d'intérêt ont baissé et que vous souhaitez obtenir un paiement inférieur mais que vous ne retirez pas d'argent de la propriété, cela s'appelle un taux et une durée. Lorsque vous retirez de l'argent de la propriété, cela s'appelle un refi de retrait et les taux sont généralement un peu plus élevés sur un refi de retrait.
Bon, parlons maintenant de la façon de jouer sur le marché lorsqu'il s'agit de refinancement. Il serait plus facile de répondre à la question si nous voyions des augmentations et des baisses de taux si cela rebondissait. Malheureusement, le marché que nous voyons en ce moment est que la Fed a plus ou moins annoncé : « Nous allons continuer à augmenter les taux jusqu'à ce que l'inflation s'arrête.
Maintenant, je vais exprimer mon opinion ici, je ne parle pas pour BiggerPockets. Je ne sais pas cela comme un fait. Je n'ai pas de boule de cristal. La façon dont je vois l'économie est que l'augmentation des taux d'intérêt n'arrête pas nécessairement l'inflation. Il ralentit la vélocité de la monnaie, ce qui peut avoir un effet sur le PIB et il peut avoir un effet à court terme sur l'inflation, mais pas un effet à long terme. Si vous voulez réellement arrêter l'inflation, vous devez retirer de l'économie l'argent que nous y avons investi. Nous ne voyons pas la Fed en faire autant.
Pourquoi est-ce que j'interviens ? Parce que je ne pense pas que l'augmentation des taux va réellement arrêter l'inflation, ce qui est l'une des raisons pour lesquelles j'achète encore de l'immobilier. Mais l'augmentation des taux ralentira la rapidité avec laquelle les propriétés changent de mains. Et cela peut donner l'impression que le prix de l'actif n'augmente pas autant parce qu'il n'y a pas autant d'acheteurs qui les achètent, ce qui imite les effets de la baisse de l'inflation. Et c'est ce que nous voyons, c'est "Oh, ils augmentent les taux, donc les prix des logements commencent à baisser." Ils ne seront pas un effet à long terme à mon avis, mais cela crée une petite fenêtre temporaire en ce moment où vous pouvez obtenir des offres que vous ne pouviez pas obtenir auparavant.
Pourquoi est-ce que je dis tout ça ? Je ne pense pas que vous allez voir les tarifs baisser, mon gars. C'est ce que je veux dire. Si vous attendez pour refinancer et que vous espérez que les taux baissent et que vous vous dites : "Quel est le jalon où je sais sauter maintenant et refinancer ?" Ce serait juste si le taux est inférieur à ce que vous avez obtenu. Je ne pense pas qu'ils vont baisser. En fait, je pense qu'ils vont continuer à grimper. Nous venons d'assister à une hausse des taux de trois quarts il y a quelques jours. Nous allons en voir un autre très probablement bientôt. Je pense que les taux vont continuer à augmenter, ce qui est bon dans un certain sens, car cela permet aux investisseurs d'acheter une maison. C'est mauvais à d'autres égards dans la mesure où cela enlève la capacité de refi, cela rend les refis moins désirables et cela rend les maisons moins abordables en général.
Donc si tu as une chance d'avoir un bon taux, Duane, je pense que tu devrais la saisir. Je pense que tu devrais prévoir de le garder un moment. Ne vous découragez pas si la propriété sur laquelle vous avez dit avoir été en quelque sorte vissée à cause de votre double fermeture et qu'il faut trop de temps pour arriver au point où vous pourriez entrer dans le taux que vous avez actuellement. Vous pourriez ne pas avoir de flux de trésorerie comme vous le souhaitez, vous pourriez même ne pas avoir de flux de trésorerie positifs dans un avenir proche alors que les taux continuent d'augmenter, mais ce qui monte doit baisser. Et ils baissent toujours parce qu'il y a un politicien là-bas qui veut s'attribuer le mérite d'avoir baissé les taux et de stimuler l'économie, la même économie que nous avons artificiellement ralentie. Quelqu'un s'attribuera le mérite d'avoir accéléré artificiellement en baissant les taux.
Ce dont nous avons vraiment besoin, c'est d'augmenter la productivité du pays. C'est ce que vous voulez vraiment faire. C'est ainsi que la richesse se construit. Mais il est plus facile de bricoler avec les taux, de bricoler avec l'inflation, de bricoler avec l'assouplissement quantitatif et de donner l'impression que nous avons fait des progrès. Ne pas approfondir la macroéconomie là-bas, mais il viendra un moment, Duane, où les taux baisseront et c'est à ce moment-là que vous devriez vous refier et ne pas vous décourager. La propriété pourrait ne pas être encaissée comme vous l'espérez. Vous devrez peut-être même attendre quelques années avant que cela n'arrive, mais quand cela arrivera, ce sera génial parce que vous verrez que les loyers ont augmenté pendant tout ce temps. Et puis vous allez avoir cette grosse baisse de taux, et boum, vous allez avoir un écart solide et maintenant vous allez dire à tout le monde lors de votre rencontre locale à propos de votre incroyable affaire que les flux de trésorerie sont excellents. Peut-être n'avez-vous pas besoin de leur dire que vous l'avez acheté il y a cinq ans.
Hé, hé, nous avons eu d'excellentes questions jusqu'à présent. J'espère que vous avez rejoint le commentaire de mon cousin BiggerPockets, Jonathan Green, mon co-animateur Rob Abasolo et cette question de Duane que nous venons d'avoir où nous avons pu parler de l'économie globale ainsi que des changements tactiques plus petits que vous peut faire pour augmenter l'écart sur vos propriétés et augmenter ce flux de trésorerie. Je tiens à rappeler à tout le monde que si vous souhaitez soumettre une vidéo, veuillez vous rendre sur bigpockets.com/david et soumettre une vidéo. Duane en est un parfait exemple. Il a demandé tout ce qu'il avait besoin de demander. Il a mis tous les détails dont j'avais besoin et c'était agréable, court et doux. Il y avait même un avion qui volait au-dessus pendant qu'il le filmait, ce qui en a fait une apparition dans sa vidéo. Soumettez quelque chose comme ça. Nous serions ravis de vous faire participer à l'émission.
Assurez-vous également d'aimer, de commenter et de vous abonner. BiggerPockets vous aime. S'il vous plaît, aimez-nous en retour. Appuyez simplement sur ce bouton ou écrasez-le si vous préférez. Hé, vous pouvez même le chatouiller un peu. Quoi que vous aimiez, assurez-vous d'appuyer sur ce bouton "J'aime" pour que d'autres personnes puissent le voir, puis le partager avec d'autres personnes. Et laissez-moi un commentaire. Dans ce segment suivant de l'émission, nous lisons des commentaires d'autres auditeurs, des gens qui nous disent ce qu'ils ont aimé, ce qu'ils n'ont pas aimé, quelque chose de drôle. Je veux lire votre commentaire sur une future émission. Alors s'il vous plaît commentez sur notre chaîne YouTube pour que nous puissions parcourir et lire.
Le premier commentaire vient de Matthew Cook. "J'aime voir faire des plongées profondes." Eh bien Matthew, nous avons vu votre commentaire et nous avons répondu. Rob et moi avons récemment publié un épisode où nous avons plongé profondément dans l'hôtel qu'il achète et avons abordé tous les aspects de cette offre particulière. Des tonnes d'informations là-bas. Merci de nous dire ce que vous voulez.
Vient ensuite de Cuisiner avec BB Laster. "J'apprécie vraiment ce podcast. L'information n'a pas de prix. Même si vous n'avez pas encore commencé, vous gagnez tellement de connaissances. Merci David. BB, c'est exactement ce que nous voulons entendre. Même si vous n'êtes pas au point où vous êtes en mesure d'acheter un bien immobilier, nous voulons que vous ne perdiez pas ce temps. Commencez à vous renseigner sur l'immobilier afin que le moment venu, vous soyez prêt.
Le commentaire suivant vient de Viraje Dans. « Phrasé d'architecture de portefeuille. Résultats de recherche Google dans les domaines de l'architecture du bâtiment et des technologies de l'information avec un résultat sur la gestion de patrimoine. Des résultats mitigés similaires montrent que "l'architecture de portefeuille" d'investissement essaie d'être utile car j'adore votre chaîne de playlist. Merci pour ce Viraje Dans. Je peux déduire de votre commentaire que vous êtes allé chercher l'expression architecture de portefeuille parce que vous m'avez entendu en parler et cela a suscité votre intérêt. Eh bien, la bonne nouvelle, c'est que j'en parle. La mauvaise nouvelle est que personne d'autre ne le fait. Vous ne trouverez probablement pratiquement aucune information à ce sujet sur les réseaux internes, car ces informations ne sont généralement partagées que dans les cercles intimes de personnes très riches.
Donc, vous rencontrez un groupe de Mark Cubans ou de personnes avec d'énormes portefeuilles et ils parlent en fait de la façon dont cette entreprise protège cette entreprise, comment cette propriété compense les faiblesses et les autres et comment construire un portefeuille complet. Mais généralement, les personnes qui écoutent un podcast gratuit n'en entendent pas parler. Voici donc mon conseil. Écoutez ce que je fais parce que j'essaie de prendre les informations de ces cercles intérieurs et de vous les apporter, les masses. Consultez également le nouveau livre de BiggerPockets Real Estate by the Numbers. Ils entrent dans ce concept écrit par Dave Meyer et J. Scott. Si vous voulez en savoir plus à ce sujet, j'irais sur bigpockets.com/store, acheter Real Estate by the Numbers et voir si vous aimez ce qu'ils ont mis dans ce livre.
Notre dernier commentaire vient de Lisa Morrison, "Dans son intégralité, cette émission était FANTASTIQUE avec toutes les majuscules." Lisa est allée à plein Kanye là-bas. "J'apprécie votre travail et votre engagement à aider les débutants à développer nos connaissances et notre courage grâce à ces nouvelles connaissances. Merci à tous ceux qui ont participé à la réalisation de ce spectacle et des pépites d'or. De putains de rock stars. Eh bien, Lisa, tu viens de faire ma journée, alors merci d'avoir dit ça. Je n'ai jamais vraiment voulu être une rock star, mais je suppose que maintenant que je le suis, je vais devoir être à la hauteur du battage médiatique. Je plaisante, personne ne se plaindra jamais d'être appelé comme ça. Alors merci. C'était très gentil de ta part. J'apprécie vraiment cela. Je suis content que vous ayez aimé le spectacle. Faites-nous plaisir, parlez-en à vos amis. Si nous pouvions faire en sorte que plus de gens l'écoutent, nous pourrions faire plus d'épisodes. Alors merci Lisa. Veuillez partager ce podcast avec toute autre personne de votre vie que vous aimez afin qu'elle puisse également en bénéficier. Et bon, peut-être que vous vous en ferez un ami.
Très bien, nous aimons et nous apprécions vraiment votre engagement, alors s'il vous plaît continuez à le faire. Aimez, commentez, abonnez-vous sur YouTube. Et aussi si vous écoutez sur une application de podcast, prenez le temps de nous donner une note et une critique honnête. Nous voulons nous améliorer et nous voulons rester pertinents, alors écrivez-nous partout où vous écoutez vos podcasts. Très bien, revenons à d'autres questions.

Parker:
Hé David, ma question concerne le piratage domestique. Essentiellement, je me demande si je devrais trouver une unité ou une offre qui est assez bonne pour entrer sur le marché maintenant et simplement démarrer cette minuterie de piratage domestique afin que je puisse l'obtenir maintenant et commencer à laisser le temps travailler pour moi. Ou devrais-je attendre jusqu'à ce que je trouve une meilleure offre qui semble être plus difficile à trouver où je suis encaissé dès le début. J'ai du mal à trouver des propriétés où je vis dans une unité, louant les autres, et aussi des liquidités. La plupart des propriétés que je regarde, je peux vivre dans une unité, louer les autres pour un flux de trésorerie négatif de 200 à 300 $ par mois, ce qui est un meilleur loyer que ce que nous payons actuellement. Mais j'ai du mal à équilibrer. Dois-je simplement entrer maintenant pour au moins commencer et avoir quelque chose, commencer à constituer un capital pour moi ? Ou dois-je continuer à attendre pour trouver non pas l'offre parfaite, mais une meilleure ? Je ne sais pas exactement ce qui est une bonne affaire et ce qui ne l'est pas si je n'ai pas de liquidités.

David:
Oh, Parker, mon homme, il y a tellement de parties de cette question que j'aime. Cette dernière question que vous avez posée, "Je ne sais pas comment dire si c'est une bonne affaire si ce n'est pas des flux de trésorerie" est tellement, tellement bonne parce que je pense que tant de gens qui écoutent pensent la même chose. Le rendement cash-on-cash devient la seule mesure que les investisseurs regardent. Cela devient donc la façon dont ils prennent leur décision. "Est-ce un rendement cash-on-cash élevé ou un retour cash-on-cash faible ? Je veux aller au plus haut. Et il y a tellement plus dans l'immobilier avec lequel nous pouvons vous aider.
Et puis vous avez le tout, « Dois-je participer maintenant à une offre standard ou dois-je participer plus tard à une offre importante ? Devrais-je attendre?" Je pense que c'est une autre question avec laquelle beaucoup de gens se débattent en ce moment. « Dois-je entrer maintenant ou dois-je attendre une meilleure offre plus tard ? » Et puis la meilleure affaire ne vient jamais. Et quatre ans plus tard, vous êtes de nouveau au BP Con, vous vous dites : « Je n'ai toujours pas acheté de propriété. Je suis un tel échec. Et donc vous allez voir des maisons et vous vous dites : « Ugh, je ne sais pas si je devrais acheter. Devrais-je attendre? Y en a t-il un meilleur?" Et vous ne sortez jamais de ce cycle.
Alors voici ce que je veux vous proposer. Tout d'abord, mon producteur Eric va vous contacter. Il va vous faire participer à un épisode de coaching si vous êtes prêt à le faire. Veuillez le faire. Il peut même y avoir une chance que nous puissions vous faire venir pour un demi-épisode ou un épisode complet où nous passons simplement en revue différentes propriétés en ligne et je vous montre ce que les gens ont commencé à appeler les lunettes David Greene. C'est la façon, les lunettes, l'objectif à travers lequel je regarde l'immobilier. Je vais, avec mon expérience, voir des choses dans une propriété qui vous font dire "Fugez-vous, n'y touchez même pas" que vous pourriez manquer. Ensuite, il y a d'autres trucs où je dirai, "Oh mec, c'est une opportunité incroyable" que vous n'auriez pas vu si je ne vous montrais pas mon point de vue. Et c'est toute l'idée de Seeing Greene. J'aimerais donc vous proposer une autre émission où nous pourrons examiner ensemble des maisons et vous aider à déterminer laquelle des options disponibles serait une bonne affaire que vous ne voyez peut-être pas.
Une autre chose que je veux souligner que vous avez soulignée, vous disiez: «Eh bien, je pourrais obtenir un accord. Il ne génère pas de trésorerie. Je vais quand même dépenser 200 à 300 $ par mois, ce qui est moins que mon loyer. Est-ce bon?" La réponse courte est oui, c'est très bien. Il n'y a pas de règle qui dit qu'un hack de maison doit avoir un flux de trésorerie positif. Et je veux juste apporter une nouvelle perspective à cette question. Si vous vivez dans une zone où les loyers sont très bas, dites que vous pourriez louer un logement pour 600 $ par mois. Dans une situation comme celle-là, le piratage de votre maison peut et devrait avoir un flux de trésorerie positif. Vous pouvez trouver un triplex ou un quadruplex qui vous paiera pour y vivre si votre loyer n'était que de 600 $ par mois.
Mais que se passe-t-il si vous vivez à Miami, en Floride, à New York, à New York, à San Francisco, en Californie, quelque part où les loyers sont vraiment élevés ? San José, Californie du Sud, San Diego. Peut-être que votre loyer est de 5,000 1,500 $ par mois. Et si vous pouviez trouver un hack de maison que vous n'auriez qu'à débourser 5,000 3,500 par mois au lieu de 200 600 ? Même s'il s'agit d'un flux de trésorerie négatif, vous économisez 800 3,500 $ par mois. Comparez cela à gagner XNUMX $ par mois et économiser XNUMX $ par mois sur le loyer dans ce marché moins cher. L'un d'eux est de XNUMX $ net pour vous, l'autre est de XNUMX XNUMX $ net pour vous. Laquelle de ces offres est réellement la meilleure ? Lequel a l'air d'augmenter votre patrimoine plus rapidement ? C'est pourquoi le retour en espèces peut être trompeur, car l'accord de San Diego serait bien meilleur que l'accord moins cher de Louisville, du Kentucky ou quelque chose comme ça.
Donc, il y a un peu plus de nuance dans « Dois-je acheter une maison ? Est-ce la moitié du flux de trésorerie tout le long ? » Nous devons examiner votre situation dans son ensemble et déterminer ce qui vous permettra de créer votre patrimoine le plus rapidement. J'aimerais donc vous avoir dans un autre épisode et décomposer différentes options et vous montrer, ainsi qu'au public, "C'est ce que je vois quand je regarde ces offres, c'est ce que je vois quand je regarde celles-ci. ” J'espère que cette question vous a donné un peu de perspicacité et de clarté dans la décision qui vous convient le mieux. Et s'il vous plaît, gardez un œil sur Eric pour qu'on puisse vous ramener dans une autre émission.
Très bien, notre prochaine question vient de Davian Medina en Floride. « J'habite dans ma résidence principale depuis plus de quatre ans. J'aimerais l'exploiter et acheter une nouvelle propriété. Ma question est la suivante : serait-il judicieux pour moi de créer une LLC pour la propriété puisqu'elle est sous mon nom, c'est-à-dire le titre et l'acte ? Ou le garder tel quel et le louer sous mon nom ? Je ne connais pas la bonne façon du point de vue de la responsabilité. Merci pour tout ce que vous faites."
D'accord, Davian, merci d'avoir posé cette question. J'ai su qu'il s'agissait de protection contre la responsabilité dès la minute où j'ai commencé à le lire. Donc, d'une part, parlons de vos options. La première option est de le mettre dans une LLC. La deuxième option consiste à s'assurer que vous disposez d'une assurance habitation suffisante pour vous protéger en cas de poursuite. Je l'ai déjà dit, je le redis. Les LLC ne sont pas une protection à toute épreuve contre le fait que d'autres personnes touchent vos actifs en dehors de cette propriété locative. Ils peuvent être percés et ils sont souvent percés. Maintenant, ça ne fait pas de mal d'avoir une LLC. Je ne veux pas que tu penses que c'est comme une garantie. C'est un peu comme porter un gilet pare-balles. Ce n'est pas une garantie qu'il arrêtera chaque balle ou chaque type de balle. Vous prenez toujours un risque si vous y allez même en l'ayant. Donc, vous ne voulez pas agir comme Superman simplement parce que vous avez cette LLC en pensant que rien ne peut vous toucher.
Mais une meilleure question, qui n'a probablement pas été posée ici, mais à laquelle je pense qu'il serait bon que vous réfléchissiez, est à quel moment de votre parcours d'investissement est-il judicieux de mettre l'accent sur la protection des actifs ? Avez-vous besoin d'être super inquiet à ce sujet? Disons que vous n'avez pas une grande valeur nette. Cette maison contient presque toute votre valeur nette et vous n'avez pas vraiment beaucoup d'actifs en dehors de celle-ci. Peut-être que vous avez de l'argent, mais cela ira dans votre prochaine maison. Eh bien, avez-vous besoin d'une LLC si vous êtes poursuivi et que le juge récompense le locataire et qu'il prend la richesse qui se trouve à l'intérieur de cette maison si vous n'avez pas de richesse ailleurs pour eux, cela n'a pas vraiment d'importance. Ils ne peuvent pas prendre ce que vous n'avez pas. C'est donc une chose à laquelle je penserais.
Un autre est que je dirais que les gens ne réalisent pas que l'assurance habitation vous couvrira souvent dans bon nombre de ces cas et vous voulez que leurs avocats se battent contre vous si vous êtes poursuivi, pas vous-même. C'est juste autre chose à garder à l'esprit, c'est que ces compagnies d'assurance paient des avocats professionnels qui savent très bien faire cela et qui sont mieux placés que vous pour assumer cela. Il y a aussi un mal de tête à ouvrir tout un tas de LLC. Je veux dire, quand vous obtenez un très gros portefeuille, comme quand je parle d'architecture de portefeuille comme je l'ai fait plus tôt, oui, il y a beaucoup de richesse qui doit être protégée. Et il est donc logique de le faire, non pas parce que cela empêche les gens d'accéder à la richesse, mais cela les dissuade davantage de vous poursuivre en premier lieu s'ils peuvent voir qu'il n'y a pas beaucoup d'équité à l'intérieur de cette LLC.
C'est donc de cela qu'il s'agit. Lorsque vous avez une tonne de capitaux propres, vous devez les répartir sur différentes LLC. Si vous n'avez pas une tonne d'équité, il n'y a vraiment pas besoin de le faire. J'espère donc que si vous êtes un nouvel investisseur, c'est la dernière personne susceptible d'être ciblée pour quoi que ce soit. Les gens qui vont s'en prendre à vous cherchent une cible plus large, n'est-ce pas ? Donc, je ne m'en soucierais pas trop quand vous êtes nouveau, mais à mesure que vous grandissez et que vous construisez un gros portefeuille, c'est là que ces questions commencent à être plus pertinentes. Alors s'il te plaît, Davian, ne laisse pas cela t'empêcher de changer d'échelle maintenant.
La question suivante vient de Nate et Santa Barbara. "Tout d'abord, merci d'avoir fourni tout ce contenu incroyable. Cela m'a inspiré à vraiment examiner les options qui peuvent amener ma famille vers la liberté financière grâce à l'immobilier. Je viens d'acheter mon premier investissement immobilier en 2021 pour 875K. La valeur actuelle de ma maison est de 1.25 avec un montant de prêt jumbo de 600,000 4 à 500,000%.” Eh bien, tout d'abord, félicitations pour l'augmentation de votre capital. Et deuxièmement, je peux en quelque sorte voir où cela mène parce que vous me montrez que vous avez un peu moins de 400,000 625,000, peut-être 4 XNUMX $ de capitaux propres ici. Oh non, même plus que cela, vous avez environ XNUMX XNUMX $ de capitaux propres ici et vous êtes à ce taux d'intérêt de XNUMX % que vous ne voudrez pas lâcher.
« Je cherche de l'aide pour prendre les bonnes décisions. Il s'agit d'une question en deux parties sur le financement de mon prochain investissement et sur ce que devrait être mon prochain investissement. Je cherche à refinancer ou à utiliser un HELOC pour financer mon prochain investissement. Il y a peut-être d'autres options qui me manquent, mais ce sont les deux que je regardais. Mon investissement allait être un hack de maison ou convertir mon garage en une location à court terme, ce qui rapporterait le financement de la conversion et nous amènerait éventuellement à acheter une nouvelle propriété et à répéter la stratégie de hack de maison. Ou devrais-je acheter une nouvelle propriété dès maintenant, emménager dans cette propriété et louer ma propriété actuelle telle quelle et la mettre à niveau lentement ? Merci."
D'accord, Nate. J'ai entendu une personne faire un commentaire une fois. En fait, ils m'ont entendu faire une déclaration, puis ils ont dit ceci et cela m'est resté. C'était peut-être Brandon Turner, je ne me souviens plus qui c'était. Mais ils ont dit : « Les millionnaires ne demandent pas : 'Devrais-je faire ceci ou cela ?' Les millionnaires demandent : 'Comment puis-je faire ceci et cela ?'. Et je pense que cela s'applique. Donc, vous dites que vous avez deux options. Vous pouvez soit transformer votre garage en location à court terme, ce qui paierait l'argent que vous avez dépensé pour le faire et rembourserait les fonds HELOC que vous avez utilisés pour le faire. Ou achetez une nouvelle propriété dès maintenant, emménagez dans cette propriété et louez votre propriété actuelle telle quelle et améliorez-la lentement. Pourquoi ne peux-tu pas faire les deux ?
Dans le sud de la Floride en ce moment, la stratégie que j'utilise est d'acheter des propriétés qui ont de grands garages. Il n'y en a pas beaucoup. Transformez les garages en ADU qui étaient soit une chambre, soit un studio. Louez-les comme une option économique, puis louez la maison principale comme une autre location à court terme. Il n'y a aucune raison pour que vous ne puissiez pas faire la même chose avec la maison dans laquelle vous vous trouvez. Vous pouvez donc soit faire un refi d'encaissement sur cette maison, soit obtenir un HELOC dessus, convertir le garage, vous avez deux différents unités. Maintenant, vous avez deux unités différentes qui peuvent être louées en location à court terme ou en location à long terme si vous ne voulez pas vous occuper de la gestion des propriétés de vacances, puis emménagez dans une autre maison et piratez la maison et assurez-vous que la maison qui vous emménagez a ces mêmes options.
Vous voyez, l'une de mes philosophies comme celle de David pour créer de la richesse est que vous ne recherchez pas les coups de circuit, n'est-ce pas ? J'ai joué au baseball quand j'étais plus jeune. Ce n'était pas mon préféré, mais j'y ai joué. J'ai remarqué que les lancers sur lesquels vous frappez un coup de circuit sont généralement une erreur commise par quelqu'un d'autre. Vous ne pouvez pas aller trouver ce terrain. Vous essayez juste d'obtenir un bon lancer pour obtenir un coup. Et de temps en temps, le lanceur en laisse un là-bas, il fait une erreur et cela devient le coup de circuit. Peut-être qu'une meilleure analogie serait le basket-ball. J'ai remarqué cela. Si j'essayais de forcer un vol, je serais déséquilibré et le gars que j'essaie de garder pourrait me dépasser, et maintenant je suis en fait dans une mauvaise position.
Les vols viendraient avec le joueur offensif fait une erreur. Les aciers viennent d'arriver. Je devais être au bon endroit et attendre l'occasion. Je regarde l'immobilier très similaire. Vous ne pouvez pas forcer un coup de circuit. Vous ne pouvez pas forcer un vendeur à vous vendre une maison à un super bon prix. Ce que vous pouvez faire, c'est rechercher de nombreux résultats de base dans la même transaction. Et c'est comme ça que j'ai constitué mon portfolio. "D'accord, je reçois celui-ci un peu moins que la valeur marchande. D'accord, celui-ci est dans une zone qui est meilleure que les autres zones autour. Très bien, celui-ci a une valeur ajoutée assez importante. Je peux ajouter un ADU, je peux ajouter un garage. Oh, celui-ci a en fait des loyers que je peux augmenter tout de suite. Hé, celui-ci a l'opportunité de faire quelque chose que je ne pourrais pas faire ailleurs, ou c'est dans un meilleur quartier dans le meilleur quartier », n'est-ce pas ?
Et si je peux obtenir quatre, cinq ou six de ces petites victoires en une seule transaction, cela finit par être plus important que le coup de circuit que quelqu'un a obtenu sur une seule chose, un BRRRR incroyable, un prix d'achat incroyable, un emplacement incroyable. Si je peux mettre un peu de cela ensemble dans chaque transaction, les transactions sont plus faciles à trouver et ma richesse se construit plus rapidement. C'est ce que je veux vous recommander. Faire les deux. Vous pourriez acheter une nouvelle propriété, emménager dans cette propriété. Mais lorsque vous choisissez celui que vous allez acheter, je veux que vous choisissiez une propriété qui a plusieurs façons de gagner. Deux ADU, un ADU dans un sous-sol, une propriété multifamiliale dans un emplacement de catégorie A où normalement il n'y a que des maisons unifamiliales. Et avant d'y emménager, je veux que vous convertissiez ce garage en mettant un HELOC sur la maison en faisant tout le travail, puis en laissant le revenu provenant des deux unités être utilisé comme location à court terme sur votre maison précédente, en payant vers le bas de votre HELOC. Ensuite, allez emménager dans une maison, vous pouvez répéter cette opération.
Gardez-le aussi simple. Faites cette chose une fois par an et dans 10 ans, vous serez multimillionnaire rien qu'en exécutant ces principes. Alors merci d'avoir posé cette question. Ne demandez pas : « Dois-je faire A ou B ? Demandez, "Comment puis-je faire A et B?" Et puis envoyez-nous une autre vidéo ou écrivez-nous une autre question pour nous faire savoir comment cela a fonctionné. Merci beaucoup, Nath.
Très bien, nous avons le temps pour une autre question et celle-ci vient de Daniel Picasso.

Daniel:
Salut David, grand fan de la série. J'aime votre perspicacité. Vous m'avez beaucoup guidé dans ma carrière d'investisseur immobilier. Maintenant, sur ma question, j'essaie d'être aussi rapide que possible. Je me demande si je devrais abandonner la gestion immobilière sur mes propriétés à ce stade. Je suis très économe. Je pense aux choses en termes de « Oh, si je pouvais abandonner… » Je gagne environ 9,000 10 $ de loyer brut par mois en loyer. Donc, quand je pense à abandonner XNUMX% de cela à un gestionnaire immobilier, je me dis: «Oh mec, ça fait neuf rendez-vous auxquels je pourrais emmener ma petite amie. C'est un aller-retour vers l'Europe. Et je pense toujours: "Mec, ça ne me semble pas trop lourd." La seule partie lourde se sent est de placer des locataires. Et est-ce donc la partie que je devrais abandonner? Parce que c'est ce qui semble le plus lourd.
Pour le contexte, je gagne entre 200,000 300,000 et XNUMX XNUMX $ par an en tant qu'infirmière itinérante. Et cela devrait donc jouer un rôle, mon dollar par heure coûte pour moi. Suis-je simplement trop frugal dans mon état d'esprit ? Est-ce que ça me limite ? Dois-je renoncer à la gestion immobilière sur mes biens ? Dois-je faire un terrain d'entente en demandant simplement à quelqu'un de placer les locataires puisque c'est ce qui semble lourd? Merci beaucoup. J'apprécie tout ce que vous faites et j'adore le podcast BiggerPockets.

David:
Hé Daniel, tout d'abord, j'adore le look d'une voiture sombre. On dirait que vous venez de monter dans la Batmobile pour faire cette vidéo. Et je suis fan. J'aime aussi les questions que vous posez ici. Voyons donc si je peux y répondre succinctement.
D'abord, oui, n'abandonnez que les trucs qui sont lourds au début. Si vous aimez gérer les propriétés, cela ne vous dérange pas, vous n'avez pas à laisser tomber cela. Mais vous devriez certainement chercher quelqu'un qui peut compléter le travail que vous faites en plaçant un locataire. Vous pourriez avoir une société de gestion immobilière qui dit : « Hé, nous prendrons la moitié du premier loyer pour placer votre locataire et nous ne gérerons pas la propriété. Et vous pouvez vous en débarrasser de cette façon.
Mais la question suivante, vous dites : « Hé, je ne veux pas renoncer à 10 % de ces neuf mille dollars par mois, c'est 900 $. C'est un aller-retour vers l'Europe. Ce sont des rendez-vous avec ma petite amie. C'est vrai. N'abandonnez pas si vous n'y êtes pas obligé. Cependant, je suppose qu'en tant qu'infirmière itinérante gagnant 200,000 300,000 à 10 90 $ par an, vous pourriez gagner plus d'argent en travaillant une heure ou deux de plus, en particulier à temps et demi ou à temps double, que vous ne le seriez avec les heures que vous consacrez à la gestion de vos biens. Je veux donc que vous y pensiez au lieu de dire que j'abandonne de l'argent alors que je redonne du temps à utiliser pour un meilleur objectif. Donc, si vous passez 90 heures par mois à gérer ces propriétés, cela représente environ 20 $ de l'heure. Pouvez-vous gagner 45 $ de l'heure ou plus en tant qu'infirmière itinérante à temps et demi ? Sinon, continuez à gérer vos propres propriétés. Mais que se passe-t-il si vous vous rendez compte, "Eh bien, je passe en fait XNUMX heures par mois" c'est plus comme XNUMX $ de l'heure, je suis sûr que vous gagnez plus d'argent que cela.
Donc, si vous pouvez abandonner le côté gestion et accumuler plus d'heures de travail, et nous parlons de dollars après impôts, vous êtes en fait arrivé en tête. Et cela vous aide d'une deuxième manière, car non seulement cela vous rapporte immédiatement plus d'argent, mais cela vous permet d'évoluer lorsque vous avez déjà un gestionnaire immobilier qui fait les choses comme vous le souhaitez. Lorsque vous arrivez à 15, 20, 30 propriétés, il n'y a aucun moyen de les gérer et vous devrez de toute façon y renoncer. Alors pourquoi ne pas y renoncer plus tôt et commencer à gagner plus d'argent avec ce temps plutôt que d'attendre d'en arriver au point où vous êtes à 20 propriétés, puis d'être obligé d'y renoncer et vous avez perdu de l'argent pendant tout ce temps qui vous auriez pu gagner plus, travailler plus d'heures, obtenir plus de contrats en faisant quelque chose de mieux.
J'aime aussi que vous évaluiez la chose lourde et légère. Je pense que c'est énorme. Alors réponse courte, débarrassez-vous de la partie qui est lourde, le placement des locataires. Et puis la réponse plus longue est de trouver une société de gestion immobilière que vous pouvez transformer en paiement afin que vous puissiez travailler plus d'heures. Et puis ce que j'ai toujours dit, c'est : « Hé, je suis content de payer vos 10 %. De combien de maisons ai-je besoin avant que nous puissions réduire cela à huit ? Quand j'aurai quatre maisons avec vous ou cinq maisons avec vous, pouvons-nous baisser ce pourcentage à 8 % ? » La plupart du temps, ils disaient: "Oui, quand vous grandissez, nous pouvons descendre." Mon objectif était donc d'atteindre cinq sur ce marché aussi vite que possible, d'obtenir le meilleur taux, puis je pourrais en quelque sorte appuyer sur le régulateur de vitesse et partir de là. Merci pour votre question. Je vous remercie pour votre travail acharné. Continuez sur cette lancée. Dites à votre petite amie qu'elle a un petit ami ambitieux et nous vous verrons dans un prochain épisode.
Très bien tout le monde, c'est notre émission d'aujourd'hui. J'espère que cela vous a plu. Et surtout, merci d'être là. Merci pour les commentaires que vous laissez sur YouTube. Merci pour les vidéos que vous soumettez. Merci de me faire confiance pour répondre à vos questions. Merci pour tous les mots gentils. Et plus important encore, merci de faire de bonnes choses intelligentes avec votre argent. Je suis un grand fan des gens qui l'investissent judicieusement afin qu'ils puissent avoir un avenir meilleur plutôt que de le dépenser à la légère et de se plaindre tout le temps. Donc, si vous écoutez ceci, vous venez de passer une bonne partie de votre temps à faire quelque chose qui aidera votre avenir. Je t'apprécie. J'apprécie votre confiance et votre attention car je sais que vous pourriez obtenir ces informations de nombreux autres endroits, mais j'espère que vous voyez qu'aucun n'est meilleur que nous. Je vous rattraperai dans un prochain épisode. Suivez-moi @davidgreene24 ou sur YouTube à David Greene Real Estate et assurez-vous de partager la chaîne YouTube BiggerPockets avec toute personne que vous connaissez qui s'intéresse à la liberté financière.