David:
Voici le podcast BiggerPockets, émission 666. Au basket, nous avions ce concept appelé swing à quatre points. Alors imaginez que vous êtes sur une pause rapide, vous avez un lay-up grand ouvert. Il te manque. L'autre équipe obtient le rebond, elle lance le ballon de l'autre côté, puis elle obtient un lay-up ouvert. Ce n'est pas qu'ils marquent deux points. C'est que vous avez perdu deux points et qu'ils marquent deux points de manière égale, un swing de quatre points. C'est comme la pire chose qui puisse arriver. La même chose est vraie si vous ne possédez pas de hack. Non seulement vous n'augmentez pas les loyers de vos locataires, mais vous les faites augmenter sur vous. Cela double l'impact du pouvoir de l'immobilier, mais cela travaille contre vous. Lorsque vous possédez l'actif, vous obtenez le swing à quatre points en votre faveur. Salut tout le monde, voici David Green, votre hôte du podcast immobilier BiggerPockets, ici aujourd'hui avec un épisode Seeing Green.
Si vous n'en avez jamais entendu parler auparavant, dans ces épisodes, nous répondons à vos questions, la communauté BiggerPockets, et je leur demande d'y répondre avec mon expérience d'investissement dans l'immobilier. J'essaie d'enseigner, j'essaie de partager et j'essaie de donner des conseils aux personnes qui soumettent des questions afin qu'elles puissent faire fructifier leur patrimoine immobilier, comme j'ai pu le faire moi-même et sortir de ce travail vous détestez et dans une vie que vous aimez. L'émission d'aujourd'hui est plutôt géniale. J'apporte quelques éclaircissements sur le piratage domestique dans un marché coûteux. C'est une question qui revient tout le temps. Les gens ne comprennent pas très bien la bonne façon de hack de la maison ou comment cela pourrait être si puissant. Je peux en quelque sorte développer ce point et donner de très bons conseils à l'un de nos auditeurs qui est à Sacramento, en Californie, et qui a du mal à trouver un accord qui fonctionne.
Nous parlons de ce qu'il faut considérer lorsque vous êtes un agent et que vous essayez également de vendre en gros ou en gros une affaire, la bonne façon d'y entrer. Et puis nous parlons de mise à l'échelle à l'aide de produits DSCR. Ainsi, les produits DSCR sont des prêts qui tiennent compte des revenus de la propriété, tout comme l'évaluation d'une propriété commerciale, et non des revenus de l'emprunteur. Et je propose une sorte de plan complet pour un pompier qui essaie de faire évoluer son portefeuille, mais qui s'inquiète des pénalités de remboursement anticipé. Tout cela et plus encore dans l'émission d'aujourd'hui.
Avant d'entrer dans le vif du sujet, le conseil rapide d'aujourd'hui est que nous approchons de la fin septembre, ce qui signifie que nous sommes en octobre. Et octobre, du point de vue d'un agent immobilier, c'est quand le marché commence à ralentir. Nous constatons que moins d'acheteurs sont actifs sur le marché pendant les mois d'hiver, surtout pendant les vacances. Disons que vous étiez assis sur la clôture. Disons que vous voulez acheter une résidence principale, mais que vous en avez assez de surenchérir parce que chaque maison reçoit tellement d'attention. C'est maintenant que je vous recommande de contacter votre agent, de lancer une recherche et de recommencer à chercher.
Il y aura beaucoup moins d'acheteurs pour chaque maison existante qu'avant, ce qui signifie que vous avez moins de concurrence, ce qui signifie que si vous achetez, c'est bon pour vous. Si vous vendez, vous voudrez peut-être attendre le printemps, lorsqu'il y a plus d'acheteurs qui recherchent et que vous êtes plus susceptible d'obtenir plusieurs offres, à moins que vous n'ayez besoin de l'équité maintenant pour pouvoir la réinvestir dans le marché plus lent.
En tant qu'investisseur moi-même, je profite totalement des fluctuations saisonnières. Je ne pense pas que ce soit une légende urbaine. J'ai vu de mon expérience que c'est très vrai. Je dis souvent aux clients de l'équipe verte de David : « Si vous voulez obtenir le meilleur prix, attendons le printemps. Si vous voulez obtenir la meilleure offre possible, commençons à vous chercher en hiver. Et j'augmente mes propres achats pendant l'hiver. Et si je vends, j'essaie d'attendre le printemps. Je voulais donc juste vous le transmettre afin que vous puissiez également en profiter. D'accord. Passons à notre première vidéo.

Jessica:
Bonjour. Je m'appelle Jessica et je vis à Dayton, Ohio. Je suis un auditeur relativement nouveau, mais j'aime le plus les épisodes de Seeing Green. Donc, David, j'espère vraiment que vous pourrez m'aider avec cette question. Nous cherchons à entrer sur le marché de l'investissement immobilier. Les deux travaillent à plein temps. Notre maison s'est vraiment appréciée et nous avons donc contracté un prêt fixe sur valeur domiciliaire d'environ 53,000 100,000 $ dans l'espoir que nous pourrions ensuite avoir de l'argent à consacrer à une propriété locative. Nous constatons qu'un grand nombre de maisons se situent dans notre fourchette de prix, que nous essayons de maintenir le plus près possible de XNUMX XNUMX $, ce qui, sur ce marché, dans la région de Dayton, n'est pas inconnu, mais c'est définitivement difficile.
Notre agent immobilier a mentionné qu'un autre client avec lequel elle travaillait a récemment lancé Airbnb dans sa propriété en tant que séjour prolongé à long terme Airbnb. Elle a dit qu'ils avaient beaucoup de succès en le louant à des familles qui cherchent à déménager, mais qui n'ont pas encore trouvé de nouvelle maison et qui ont besoin d'un endroit où vivre pendant quelques mois. Ou, l'autre chose qui est vraiment très populaire ici, nous avons plusieurs grandes organisations de soins de santé dans la région et elles se développent. Ils grandissent massivement. C'est donc en plein essor. Ma pensée aussi est qu'est-ce qui nous empêche d'utiliser une location à long terme, en la transformant en une location à court terme pour un séjour prolongé? Je ne vous ai pas beaucoup entendu parler de ça. Je ne sais pas ce que pensent vos hommes. Il semble que le profit est beaucoup plus facile d'obtenir une propriété de flux de trésorerie dans le marché d'aujourd'hui en utilisant cette stratégie. Et donc j'étais juste curieux de savoir ce que vous en pensez.

David:
D'accord. Merci, Jessica, pour cette question. Aussi, s'il vous plaît, donnez à votre chien un high five ou une patte haute pour moi. Nous avons vu un petit camée là-bas à l'arrière, très mignon. Je voulais entrer dans le show business, je vois, et ça a marché. Merci également d'avoir dit que Seeing Green est votre favori du podcast BiggerPockets. J'apprécie cela. Surtout parce que j'entends votre Seeing Green.
Très bien, venons-en à votre question. Je l'aime bien. Vous parlez, je pense, de ce que vous appelez les locations à court terme pour des séjours prolongés. Il y a toutes sortes de noms. Je les appelle généralement des locations à moyen terme. Si vous n'en avez jamais entendu parler auparavant, les locations à moyen terme sont quelque chose à avoir sur votre radar parce que je pense que c'est en quelque sorte la prochaine vague, la prochaine tendance commune. Il y a toujours une tendance dans l'immobilier avec laquelle les gens se débrouillent très bien, c'est la suivante.
J'ai 13 unités sur lesquelles je travaille actuellement pour les mettre en ligne. Et quand cela arrivera, j'aurai plus d'informations pour vous les gars sur la façon de les exécuter efficacement, comment les exécuter de manière productive. Je serai en mesure d'apporter toute l'éducation que je peux. Si j'en parlais maintenant, le problème est que je spéculerais. Je vous dirais ce que je pense qui fonctionne et ce que je prévois de faire, mais je n'ai pas encore les données pour le soutenir. Je n'aime pas parler jusqu'à ce que je sois sûr, c'est juste ma personnalité, alors gardez un œil là-dessus.
La raison pour laquelle les locations à moyen terme sont en quelque sorte devenues populaires et le deviennent est que de nombreuses régions sont des locations à court terme périphériques. Et quand ils disent que vous ne pouvez pas faire de location à court terme, ils limitent généralement la durée de séjour d'une personne sur place comme durée minimale. Ils diront qu'ils doivent être là 30 jours ou plus. Vous ne pouvez pas louer votre unité pour moins de 30 jours. C'est le cas dans de nombreuses régions d'Hawaï, où je possède des biens immobiliers, où vit Brandon. Et puis d'autres municipalités adoptent en quelque sorte cela parce que les voisins n'aiment pas que ces gens viennent pendant deux jours et organisent de grandes fêtes et donnent une mauvaise réputation aux locations à court terme.
Parce qu'il y a des moratoires mis en place et des lois modifiées qui obligent quelqu'un à rester dans une location pendant 30 jours ou plus, vous voyez beaucoup de personnes qui possèdent des biens immobiliers se lancer dans la restauration de personnes qui resteraient quelque part aussi longtemps . Et qui est-ce que ça va être ? Des professionnels itinérants comme des infirmières ou des cadres d'entreprise, des personnes qui déménagent peut-être près d'un hôpital, parce qu'elles ont un membre de la famille malade qui va y rester pendant une longue période et qu'elles veulent être à proximité, quelqu'un qui prend parfois un travail temporaire. Peut-être quelqu'un qui déménage dans une région, mais qui ne sait pas s'il veut acheter ou s'il veut louer. Parfois, vous prenez un emploi quelque part et vous ne savez pas si vous voulez acheter une maison. Eh bien, vous ne voulez pas payer le prix élevé d'une location à court terme, vous ne voulez pas vivre dans un hôtel.
Vous avez donc ces locations à moyen terme, c'est ce que j'appelle. Je les ai aussi entendus appelés longs courts métrages, les locations à court terme pour des séjours prolongés étaient l'expression que vous avez trouvée là-bas. Et c'est ce que nous faisons, c'est qu'ils sont meublés comme une location à court terme. Ils fonctionnent comme une location à court terme, mais vous ne facturez pas autant parce que vous ne les louez pas la nuit. Et ils sont un peu moins de travail. Sur le spectre des tonnes de travail par rapport à très peu de travail, les tonnes de travail ont tendance à avoir des marges bénéficiaires plus élevées. Peut-être que je considérerais que les locations à court terme sont le tout, très fin où vous obtenez le plus de profit mais le plus de travail.
La location longue durée ou la location traditionnelle sont de l'autre côté, le moins de travail et le moins de profit. Et à mi-parcours sont juste là au milieu. J'aimerais pouvoir vous en dire plus. Je ne sais pas avec certitude. Je m'attends à ce que ce soit très bien. J'ai trois propriétés qui sont toutes en Californie que j'ai actuellement achetées. Et deux d'entre eux sont des BRRRR et l'un ne l'est pas. Mais je devais encore faire une cure de désintoxication pour que les maisons soient en très bon état afin que je puisse les louer à des professionnels itinérants.
Je pense que dans des régions comme la Californie, qui autorisent les ADU… Nous en avons beaucoup en Californie où vous n'étiez pas autorisé à restreindre la capacité du propriétaire à avoir un ADU. Les villes ne peuvent pas dire que vous ne pouvez pas construire une ADU. Nous sommes en fait autorisés à en avoir jusqu'à trois : une maison ordinaire, une ADU et une ADU junior. Bien sûr, il y a des exigences de permis et de code que vous devez suivre, mais c'est un excellent marché pour quelque chose comme ça parce que vous pouvez transformer une propriété en trois unités différentes et les louer à des professionnels itinérants et obtenir beaucoup plus de loyer que les locations traditionnelles.
Maintenant, avant d'entrer dans les détails que je ne peux pas partager, parce que je ne sais pas encore, je veux soulever cela comme un point à prendre en compte. J'imagine que vous saviez que les locations à court terme n'allaient pas durer parce que les voisins se plaignent. Si vous étiez attentif, vous auriez anticipé, comme moi, que la location à moyen terme serait la phase suivante. Je suppose ici, et je ne le sais pas, c'est moi qui essaie de mettre ma boule de cristal, qui ressemble beaucoup à ma tête, c'est que vous allez commencer à voir beaucoup de locataires qui commencent à se plaindre qu'il y a il n'y a plus d'endroits abordables à louer. Parce que tous les investisseurs immobiliers que nous utilisons l'inventaire existant qu'ils possèdent pour louer à des locations traditionnelles, à long terme, beaucoup d'entre eux sont passés à court terme et maintenant vous allez les voir entrer dans le moyen terme, ce qui signifie que des locations qui étaient là-bas, il y a moins d'offre pour les locataires à long terme et ils vont commencer à se plaindre.
Lorsque cela se produit, vous voyez généralement des politiciens adopter des lois au niveau fédéral ou local qui restreignent votre capacité à utiliser les locations, peut-être à moyen ou à court terme. Encore une fois, il n'y a pas de réponse rapide à l'immobilier. Il faut toujours s'adapter. Vous devez écouter des podcasts comme celui-ci et garder une longueur d'avance sur la courbe d'information afin de ne pas rester coincé avec un atout que vous ne pouvez pas utiliser comme vous le souhaitez.
Je m'attendrais à des réactions négatives de la part du groupe de locataires qui étaient locataires depuis longtemps, car ils voient leur capacité à trouver des logements à louer diminue et les loyers augmentent de manière significative, car l'offre est restreinte. Donc, pour résumer ce que je viens de dire, je pense que l'avenir, ce sont les locations à moyen terme. Je pense qu'après cela, vous allez voir passer des lois qui obligent les propriétaires à louer leurs logements en location à long terme. Et que si nous ne construisons pas encore plus de maisons effrayantes dans certaines des zones les plus fréquentées, cela reviendra constamment et fera mal paraître les investisseurs. Et il semble que vous ayez eu un suivi de votre question initiale que j'ai raté. Nous allons donc le diffuser maintenant, et je répondrai.

Jessica:
L'autre pensée que j'ai, que je voulais jeter par vous les gars et voir ce que vous pensiez, nous avons plusieurs amis qui sont également intéressés à entrer dans le jeu. Cumulativement, nous pourrions probablement mettre de l'argent sur une très belle propriété ou sur plusieurs maisons et faire une location à long terme de cette façon. Et nous avons des amis qui ont un peu plus d'expérience que nous, qui sont intéressés par un partenariat, mais honnêtement… Et ça sonne bien. Nous sommes très intéressés. Nous faisons confiance à ces gars. Ils ont plus d'expérience, nous aimerions donc apprendre d'eux. Je ne sais pas par où commencer avec le partenariat.
Quels types de choses une personne devrait-elle considérer lorsqu'elle s'associe à un investissement immobilier ? Je suppose que je suis juste curieux, y a-t-il un modèle de contrat ou comment avez-vous fait cela dans le passé pour que tout le monde se sente en sécurité dans le plan ? Vous parlez beaucoup de partenariat et je sais que vous avez ces réponses. Je pense que c'est une de ces choses que lorsque vous êtes un débutant, vous n'avez aucune idée par où commencer. Mais quand on l'a fait quelques fois, on ne se rend pas compte des petits détails que se posent les novices. J'aimerais connaître vos pensées. Nous avons hâte d'entendre ce que vous pensez de ces choses. Merci beaucoup.

David:
En ce qui concerne les partenariats, permettez-moi tout d'abord de dire que tout le monde chez BiggerPockets, tous les différents hôtes, personnalités et conseillers, nous avons tous une perspective différente à ce sujet. Et cela dépend en grande partie de personnalités différentes, d'objectifs commerciaux différents, de perspectives différentes. Il n'y a pas de réponse juste ou fausse. Il y a une bonne ou une mauvaise réponse pour vous. Maintenant, cela peut surprendre, même si je parle de partenariats, j'ai tendance à me tromper en n'y étant pas favorable. En fait, j'ai des gens qui me contactent à propos de partenariats et cela semble toujours mal tourner chaque fois que je prends cette route. J'en ai récemment fait un avec quelqu'un que je ne connaissais pas et quelque chose est arrivé juste après le partenariat qui m'a amené à me demander à quel point je pouvais faire confiance à cette personne, mais j'ai déjà l'argent et l'accord. Je n'aime pas vraiment ça.
D'autres fois, je me suis associé à quelqu'un et il a voulu… Il est fasciné par l'immobilier. Ils ont un million de questions et je suis plutôt du genre : « Je veux moins de temps. Cet accord est déjà conclu. Laissez reposer. Regardons le suivant. Nous avons donc des objectifs différents. Si je suis partenaire, il y a quelques règles de base. L'accord doit être suffisamment important pour avoir un sens. Je ne vais généralement m'associer qu'à des biens immobiliers résidentiels très chers ou à des biens immobiliers multifamiliaux. Je ne veux pas m'associer à une petite affaire parce qu'au lieu que le travail soit réduit de moitié, il suffit de faire tout le travail deux fois, car les deux parties veulent avoir leur mot à dire et un certain contrôle sur la façon dont les choses se passent et ça ne vaut pas mon temps si ce n'est pas grave.
Ou, l'accord doit être quelque chose dans lequel j'entre et dont je reviens, je serais certainement partenaire sur un flip. Je serais certainement partenaire si c'était comme une grosse affaire et un BRRRR où je pensais pouvoir entrer, retirer mon argent et aller bien. Ce sont certaines des qualifications que je dirais que j'ai quand je vais m'associer à quelqu'un d'autre. La bonne raison de le faire est que vous avez des compétences complémentaires. Quelqu'un est doué pour trouver des offres, quelqu'un est doué pour gérer des offres. Quelqu'un a des contacts dans le domaine de la construction, l'autre a de l'expérience en gestion.
La mauvaise raison est pour les raisons émotionnelles. Vous ne voulez pas vous associer à quelqu'un simplement parce que vous avez peur de le faire vous-même. Je sais que ce que vous avez demandé, c'était des trucs tactiques pour vous assurer que vous travaillez en partenariat. Ce que je vais dire, c'est que vous feriez probablement mieux, si ce n'est pas très grave, de le faire vous-même sans le partenaire, parce que je n'ai pas encore eu la personne qui est revenue et a dit, "Cet accord que j'ai conclu avec un partenaire s'est bien passé." J'ai toujours entendu dire que ça ne s'était pas bien passé et qu'ils ne s'associent pas pour de futures transactions. La seule exception est si vous allez vous associer à une entreprise, et cette entreprise va posséder plusieurs propriétés, et c'est quelqu'un que vous connaissez depuis longtemps et en qui vous avez confiance.
Dans ce cas, le conseil tactique que je vais vous donner est de préciser dans l'accord d'exploitation exactement qui sera responsable de quelles parties de sa gestion. Discutez avec cette personne de la durée pendant laquelle elle est d'accord pour avoir son argent et sa participation dans ce partenariat. Certaines personnes le laissent rouler pendant 40 ans, d'autres veulent faire entrer et sortir cet argent dans six mois ou deux ans, et vous aurez un conflit avec votre partenaire si vous n'êtes pas sur la même longueur d'onde en ce qui concerne l'horizon temporel de la vitesse de cet argent, combien de temps vous voulez le voir vous être rendu.
Merci de nous avoir contactés. C'est aussi une très bonne question à poser sur les forums et voir ce que différentes personnes sur BiggerPockets ont à dire sur les partenariats qu'ils ont eu qui se sont bien ou mal passés. Dernier conseil que je vais vous donner, prenez toutes les questions que vous me posez en ce moment, mettez-les dans un document Google et asseyez-vous avec votre partenaire et dites : « Voici quelles sont mes questions. Comment pensez-vous que nous devrions gérer chacune de ces choses ? » Et puis voyez combien de choses vous êtes sur la même longueur d'onde avec le partenaire. Il vaut mieux poser plus de questions que moins.
Et enfin, vous pouvez rechercher des partenariats dans BiggerPockets. Nous avons fait des épisodes avec Rob et moi parlant de la maison que nous avons achetée à Scottsdale ensemble. Tony et Ashley sur le podcast Rookie ont réalisé plusieurs épisodes sur les partenariats. Il y a beaucoup plus à votre disposition que je ne pourrais éventuellement répondre sur un épisode comme celui-ci. Si vous allez sur BiggerPockets et recherchez à la fois les forums et le podcast pour des partenariats, faites-nous savoir ce que vous trouvez.
Très bien, notre prochaine question vient de Tommy C. en Géorgie. Tommy dit: «Je suis un courtier immobilier en Géorgie et un investisseur. Mes personnes préférées pour représenter nos autres investisseurs. J'ai développé mon entreprise comme un fou au cours des cinq dernières années. J'ai fait 27 millions l'année dernière et plus de 160 transactions. Le premier trimestre, j'en suis déjà à 63 transactions et 8 millions de chiffre d'affaires. Ma question est la suivante : comment développer une équipe d'agents qui souhaitent travailler avec des investisseurs pour m'aider à servir davantage de clients ? Que dois-je rechercher chez ces agents ? Actuellement, j'ai du mal à joindre tout le monde. Je ne veux décevoir personne, mais il n'y a pas assez de temps dans la journée. Des pensées? Merci."
Eh bien, Tommy, un problème très similaire à celui que j'ai rencontré, c'est que vous avez tout un tas de gens qui veulent votre aide, parce qu'il n'y a pas beaucoup de gens qui comprennent comment aider les clients à se constituer un patrimoine immobilier. Il y a des tonnes d'agents qui vous aideront à trouver une jolie cuisine ou à être près du district scolaire que vous souhaitez. Il n'y en a pas beaucoup qui comprennent la façon dont l'argent est construit dans l'immobilier. Une fois que vous êtes bon dans ce domaine, vous commencez à constater qu'il y a plus de clients qui arrivent que vous n'avez de temps dans la journée, ce qui est certainement le cas parce que vous avez l'air de vous débrouiller très bien.
Le problème est que tous ces clients viennent vers vous parce qu'il n'y a pas beaucoup de gens qui pourraient faire ce que vous faites, ce qui est ironique dans votre incapacité à grandir parce que vous ne pouvez pas trouver d'agents qui peuvent aider ces gens parce qu'il n'y a pas autant beaucoup de gens peuvent faire ce que vous pouvez faire. J'ai eu plusieurs façons différentes d'aborder ce problème. Ils ont tous été utilisables. Aucun n'a été incroyable. D'une part, j'ai essayé de former des agents sur la façon de faire ce que je fais. Le problème avec cela est que vous passerez souvent une tonne de votre temps et de votre énergie à former les agents au lieu d'aider les clients, et ensuite ces agents ne comprendront pas ou ils obtiendront les informations et partiront. Ça arrive tout le temps.
Un autre est qu'ils comprendront l'information, mais ils n'auront pas la même éthique de travail ou la même intégrité que vous. Ils sauront gérer les chiffres, ils sauront trouver les maisons, mais ils traiteront les clients comme une transaction. Vous n'êtes qu'un numéro, je suis là pour vous faire entrer et sortir, les clients n'aiment pas ce que vous ressentez, vous perdez votre future entreprise. La réalité est qu'il est très difficile de développer une équipe de vente immobilière. L'une des choses les plus difficiles à faire évoluer, c'est parce que les personnes que vous embauchez ont tendance à avoir des motivations différentes. Ils veulent juste être mieux payés. Ils veulent que quelqu'un leur enseigne. Ils veulent que quelqu'un leur tienne la main. Ils veulent que quelqu'un les aide à grandir. Ensuite, vous avez, c'est-à-dire que vous voulez qu'ils traitent vos clients comme si c'était les leurs.
Il n'y a pas de moyen facile de contourner cela, et c'est pourquoi la plupart des conseils que je donne aux investisseurs et aux acheteurs sont de cesser d'attendre de votre agent qu'il soit capable de faire tout ce dont vous avez besoin. Vous devez presque former votre agent. Si les personnes avec lesquelles vous travaillez savent comment gérer les chiffres, savent comment déterminer l'ARV et qu'elles peuvent simplement dire à l'agent ce dont elles ont besoin et que l'agent peut aller le chercher, c'est généralement la meilleure situation pour toutes les parties impliquées. J'aimerais avoir une réponse facile à vous donner, mais je suis dans le même bateau. Nous embauchons constamment des agents, les formons, puis ils partent. Ou il était plus difficile de gagner de l'argent que ce qu'ils pensaient qu'ils allaient gagner.
Maintenant, je suis en Californie où l'on, même si nous avons l'information, les gens qui essaient d'acheter les meilleures maisons qui reçoivent des tonnes de concurrence, sortent des enchères. C'est très frustrant. Je pense qu'en Géorgie, où votre rapport prix-loyer est un peu plus solide, il est probablement un peu plus facile pour vous de trouver des offres de trésorerie. En fait, j'aime tellement votre modèle que je pars en fait à travers le pays, je viens de rentrer d'un voyage de 30 jours, et de rencontrer différents agents pour essayer de trouver des agents d'expansion de David Green Team sur les marchés qui génèrent de solides flux de trésorerie, Ainsi, lorsque les gens viennent me voir et veulent acheter un immeuble de placement, je peux dire : "Boom, j'ai déjà cette personne que j'ai formée." Cela pourrait valoir la peine que vous et moi ayons une conversation à un moment donné dans le futur.
Mais c'est vraiment le défi que vous avez, c'est que nous devons trouver un moyen de servir nos clients. C'est le but ultime. Et c'est quelque chose que vous avez bien fait, c'est pourquoi vous avez fait grandir le courtage. Il est très difficile de trouver les personnes qui bénéficieront du même niveau de soins que vous. Donc, mon ultime ou ma dernière réponse pour vous serait probablement de vous concentrer un peu moins sur les connaissances qu'ils possèdent déjà et de vous concentrer sur l'intégrité de la personne que vous embauchez. Vous pouvez toujours leur enseigner la connaissance, mais vous ne pouvez pas changer leur caractère. Et concentrez-vous sur l'embauche d'agents qui possèdent également des biens.
C'est en partie pourquoi vous travaillez si bien avec les investisseurs, c'est que vous êtes un investisseur. Lorsque vous étudiez la transaction, vous comprenez ce que vous feriez pour vous-même, vous savez donc comment aider les clients. Si vous trouvez des agents qui possèdent également des biens immobiliers, ils sont beaucoup plus susceptibles d'examiner cette opportunité pour le client du point de vue qu'ils le feraient eux-mêmes. Et nous faisons toujours mieux quand nous pensons à ce qui nous profite que quand nous pensons à ce qui profite aux autres. Si vous pouvez aligner ces intérêts, cela vous aidera. Merci pour votre question. Faites-nous savoir comment cela se passe.
D'accord. Jusqu'à présent, nous avons eu d'excellentes questions et je tiens à remercier tout le monde de les avoir soumises. Veuillez prendre une minute pour vous assurer d'aimer, de commenter et de vous abonner à la chaîne YouTube si vous nous écoutez sur YouTube. Je me suis tout habillé pour vous les gars aujourd'hui. Que pensez-vous des vêtements que je porte dans l'émission d'aujourd'hui ? Voici quelques commentaires de nos épisodes précédents que j'aimerais partager avec vous.
Matheus Chaves dit : « Merci, David Green. J'écoute tous les jours votre podcast. Eh bien, tout d'abord, merci de penser que c'est mon podcast, mais je ne suis vraiment qu'un humble serviteur du podcast lui-même. "Je vais enfin me lancer dans l'immobilier et c'est l'émission qui m'a donné le dernier coup de pouce." D'accord, ça me fait du bien. Je suis très heureux d'apprendre que je vous ai aidé à surmonter cette difficulté. Ayez des attentes très faibles pour votre premier accord, des attentes légèrement inférieures pour votre deuxième accord. À votre troisième transaction, vous pouvez vous attendre à vous en sortir plutôt bien. Et au quatrième, cinquième et sixième accord, vous serez probablement bon dans ce domaine. C'est le meilleur conseil que je puisse vous donner.
Le commentaire suivant vient de Rea Vera. "J'aime les réponses longues. J'adore David avec et sans les autres, tout le spectacle avec toutes ses personnalités est incroyable." Eh bien merci pour ça. Je me suis souvent demandé si je devais garder mes réponses plus courtes ou si je devais suivre un courant de conscience plus long afin que vous puissiez en quelque sorte comprendre la logique derrière la raison pour laquelle je donne la réponse. Heureux d'entendre que vous aimez quand je prends un peu plus de temps et d'efforts pour répondre aux questions.
Tim Kauflin dit : « Qu'est-il arrivé au fond vert ? Comment suis-je censé savoir que c'est vraiment Seeing Green ? » C'est drôle que tu dises ça, Tim, parfois j'oublie de changer la lumière qui est derrière ma tête parce que je suis tellement excitée de commencer à partager des informations avec tout notre public. Les émissions d'aujourd'hui étaient l'une de ces émissions. Et parce que j'ai vu ce commentaire, je suis revenu en arrière et j'ai tout réenregistré avec le feu vert au lieu du bleu. C'est l'un des signes révélateurs qu'il s'agit d'un épisode de Seeing Green. Quelques autres signes révélateurs que vous pouvez connaître, il est écrit Seeing Green dans le titre, il n'y a pas d'autre hôte de podcast avec moi, et c'est moi qui joue des vidéos, les écoute et commente ces vidéos. Si vous ne voyez pas le feu vert, ou si vous écoutez ceci sur iTunes ou Spotify ou Stitcher et que vous ne voyez pas l'arrière-plan, vous pouvez toujours être assuré que vous écoutez l'épisode Seeing Green s'il vous convient aucune de ces qualités. Et enfin, si vous me voyez, vous voyez déjà le vert, donc peu importe la couleur de la lumière.
Angelo commente : « Merci d'avoir lu ma question, Dave, très apprécié. Même en manquant des détails fins, comme nous le faisons tous, vos points sont clairs comme du cristal, et vous avez une grande compétence. J'aime les réponses plus longues, les idées créatives sur la façon d'aborder toutes les questions que les gens se posent. Vous prenez le temps de répondre, de donner des exemples et de fournir des analogies. Eh bien, merci pour ça, Angelo. Je suis content que ça te plaise. Assurez-vous de vous abonner à cette chaîne afin d'être averti lorsque nous publierons de futurs épisodes de Seeing Green.
Et notre dernier commentaire vient de Karl Hackman. "J'adore votre contenu et la façon dont vous le décomposez pour que tout le monde puisse comprendre. J'adorerais si vous montriez votre collection de livres, votre livre préféré. Donc un peu un œuf de Pâques là-bas. J'ai ma collection de livres ici. Cependant, ils sont trop flous pour que vous puissiez les lire, car je fais ce truc cool que les YouTubers font là où nous sommes concentrés, mais ce qui est derrière nous ne l'est pas. Donc, vous ne pouvez pas vraiment voir ce que sont ces livres. Cependant, si vous souhaitez réellement soumettre une question sur Seeing Green et dire : "David, quels sont certains de vos livres préférés qui sont derrière vous ?" Peut-être que je vais prendre une minute et faire un segment où je sors ces livres et les montre à la caméra afin que vous puissiez tous voir quels sont certains de mes livres préférés.
D'accord, ces questions et ces commentaires vous interpellent-ils ? Vous avez des situations similaires et vous aimeriez que je réponde ? J'ai besoin de savoir. Dites-moi dans les commentaires. Dites-moi quel type de choses vous aimeriez que nous couvrons, ce que nous pouvons changer pour améliorer la série, ce que vous n'avez pas aimé ou quelles sont vos parties préférées. Ou, dites simplement quelque chose de vraiment drôle, parce que je les lis, tout comme le personnel de BiggerPockets, et nous aimons voir ce que vous pensez. La section des commentaires est le meilleur moyen de faire passer votre point de vue, alors allez-y et laissez des commentaires et j'espère que nous en lirons un dans une future émission.
Très bien, passons à notre prochaine question de Shaun Nichols.

Shaun :
Salut David, merci beaucoup d'avoir répondu à cette question. Essentiellement, ma question se résume à quels conseils, astuces ou pièges dois-je surveiller lorsque je vends en gros ou que je travaille essentiellement en tant qu'iBuyer ? Je suis un agent immobilier et un investisseur sur les marchés de Columbia, en Caroline du Sud. Et je travaille en fait avec un investisseur qui gère un programme iBuyer. Et essentiellement, ce que nous faisons, c'est que j'entre en tant que représentant local et fais une offre sur une propriété, 100% de la valeur marchande, pas de réparations, pas de visites, toutes ces bonnes choses, pour environ 12% de frais plus les 6% de frais d'agent immobilier . Ou, nous leur donnons l'option, "Hé, vous pouvez soit le vendre à mon investisseur, soit je peux le mettre sur le marché pour vous à seulement 6% de frais et il est prêt à le faire pour toute propriété de moins de 1 million de dollars."
En gros j'ai envie de faire la même chose. Je veux pouvoir entrer et dire à un client ou à un client potentiel : « Hé, je suis prêt à acheter votre maison à 100 % de sa valeur marchande, telle quelle, moyennant des frais de 12 %. Ou, je vais lister votre propriété moyennant des frais de 6 % » et leur donner les deux options pour voir ce qui leur convient. S'ils décident de me vendre la propriété, je prévois simplement de la remettre sur le marché exactement au même prix qu'ils me l'ont vendue.
À quoi dois-je faire attention avec ça ? De toute évidence, il faudra beaucoup d'argent, beaucoup de capital pour pouvoir faire quelque chose comme ça, surtout si vous envisagez d'acheter la maison en espèces. Mais j'aimerais votre avis sur les choses auxquelles je dois faire attention. De toute évidence, je ne veux pas être comme Zillow et entrer et offrir ce qu'est cette estimation et faire faillite. Donc, tout conseil ou commentaire que vous pouvez me fournir, je l'apprécierais vraiment. Merci. A bientôt.

David:
D'accord. Merci, Sean. Quelques éléments auxquels vous devrez en effet faire attention. La première est que vous brouillez assez considérablement la ligne entre l'obligation fiduciaire d'un agent immobilier agréé et l'obligation non fiduciaire d'acheter une maison pour vous-même. J'aurais une conversation longue et réfléchie avec votre courtier pour savoir quels formulaires ils auraient besoin que vous fassiez signer, où cela a été divulgué à la personne lorsque vous agissez en qualité d'agent et quand vous êtes l'acheter pour vous-même. Un membre de la famille en colère pourrait vous attirer beaucoup d'eau chaude avec un procès lorsque vous achetez la maison de grand-mère pour ce qui finit par être une remise et ils ont l'impression que vous auriez pu la vendre plus cher sur le marché libre. Et même si vous leur avez expliqué cela, à votre avis, ils pensaient qu'en tant qu'agent immobilier agréé, vous leur disiez que l'option iBuyer était sa meilleure option.
Cela peut arriver. C'est l'une des raisons pour lesquelles la vente en gros est, à certains égards, considérée comme illégale sur de nombreux marchés différents. C'est particulièrement gênant si la personne est un agent agréé. Maintenant, je comprends à quel point c'est frustrant, car en tant qu'agent agréé, il y a un million de cerceaux qu'ils vous font franchir. Et puis en tant que grossiste, c'est le Far West, tu peux faire ce que tu veux. Personnellement, je pense qu'il faut adopter une législation pour apporter des éclaircissements à ce sujet, car il n'est pas juste que les gens qui jouent le jeu équitablement et obtiennent leur permis immobilier aient tellement plus de restrictions, tellement plus de réglementation et tellement plus risque d'être poursuivi que la personne qui n'a pas sa licence, ne représente pas le client va juste là-bas pour acheter la maison pour lui-même.
Mais dans l'état actuel des choses, dans de nombreux domaines, vous pouvez faire les deux. Donc, parler à votre courtier pour vous assurer que vous n'avez pas de problèmes avec l'État ou le conseil d'administration au sujet de votre licence serait la première chose que vous devriez faire. Avoir des divulgations à remplir serait une autre chose à considérer. Maintenant, le troisième élément serait simplement votre exposition personnelle. Si vous entrez et que vous payez la juste valeur marchande des maisons, comme ce que fait la personne iBuyer pour laquelle vous travaillez, ou si vous essayez de les obtenir à des prix inférieurs, mais que vous n'avez pas d'argent, vous devez réellement penser que vous prenez des risques.
Si vous allez emprunter de l'argent à un prêteur d'argent dur, si vous allez emprunter de l'argent privé, si vous allez souscrire un HELOC. D'où viendra cet argent ? Parce que si vous essayez de refinancer ces maisons que vous achetez, vous ne retirerez probablement que 75 à 80 % de la valeur de la maison. C'est à peu près le LTV que vous allez obtenir. Si vous utilisez de l'argent pour acheter la propriété à 100 % de la valeur d'expertise, et que vous obtenez ensuite un prêt, vous serez toujours coincé avec 20 à 25 % de l'argent que vous avez emprunté au prêteur d'argent dur qui vous ne pouvez pas sortir lorsque vous allez refinancer en prêt conventionnel. Ce qui signifie que vous devez probablement les acheter à 20 à 25 % en dessous de la valeur marchande pour ne pas manquer de capital, ce qui vous remet maintenant dans l'endroit délicat où vous leur offrez beaucoup moins pour l'acheter vous-même que si vous y allez. le vendre et le mettre sur le marché.
Je ne sais pas avec certitude, et je ne peux pas vous donner de conseils juridiques, mais voici ce que penserait mon instinct si j'étais à votre place. Je trouverais une personne de licence différente à qui référer une entreprise lorsque vous trouvez une personne qui veut la vendre et la mettre sur le marché et se concentrer davantage sur l'achat des maisons que vous voulez acheter vous-même, plutôt que d'essayer de faire les deux et en quelque sorte de supprimer vous débarrasser de ce problème juridique que vous pouvez rencontrer lorsque vous essayez d'agir à deux titres différents. Merci pour votre question et faites-nous savoir comment cela se passe.
Et notre prochaine question vient de Tony Spencer. Tony pose des questions sur la mise à l'échelle à l'aide de prêts DSCR. Si vous n'avez pas entendu parler de ces DSCR, signifie ratio de couverture du service de la dette. Et c'est une façon élégante de dire un prêt qui est basé sur le revenu que la propriété fait, et non sur le revenu que l'emprunteur fait lui-même. "Bonjour, David, je voulais vous poser une question sur la mise à l'échelle d'un portefeuille, en particulier sur l'investissement dans la location à court terme. Je crois comprendre qu'un prêt DSCR est assorti d'une pénalité de remboursement anticipé de cinq ans. » Je dirai que la plupart d'entre eux le font, Tony. Une pénalité de remboursement anticipé de cinq ans signifie que si vous refinancez ou vendez ce prêt ou le remboursez de quelque manière que ce soit dans les cinq ans, vous allez généralement recevoir une pénalité et de l'argent que vous devrez rembourser au prêteur parce qu'il vous a accordé ce prêt en attendant percevoir des intérêts sur celle-ci pendant au moins cinq ans.
"En ce moment, je suis BRRRRing un immeuble de placement avec environ 400,000 750,000 en capitaux propres une fois que c'est fait. Mon ratio dette / revenu est maintenant au maximum, donc un prêt DSCR pour ma première location à court terme hors de l'État est le plus logique. Comme je l'ai dit plus tôt, les prêts DSCR prennent en considération les revenus du bien, et non les revenus de l'emprunteur. Donc, si le ratio d'endettement de Tony est au maximum et qu'il ne peut pas obtenir de prêt avec son propre revenu, il le peut toujours avec le revenu de la propriété. «Mais alors, comment puis-je acheter les prochaines offres après cela? Je suis sûr que je peux simplement économiser de l'argent pour un autre acompte, mais cela pourrait facilement prendre deux à trois ans. Est-il possible de faire un HELOC sur une propriété DSCR ou est-ce que je mords juste la balle et paie la pénalité une fois que j'ai l'équité nécessaire ? J'ai environ XNUMX XNUMX de fonds propres dans ma résidence principale, mais ma femme et moi ne sommes vraiment pas à l'aise de retirer cela.
"Une autre possibilité que j'ai envisagée est un type d'accord de partenariat, mais cela m'est totalement étranger. Et ce n'est certainement pas ma préférence. Remarque complémentaire, je travaille essentiellement sur deux emplois en ce moment, un quart de travail à temps plein de 24 heures en tant que pompier et la rénovation d'un immeuble de placement pendant mes jours de congé. En plus de cela, j'ai un enfant d'un an et un enfant de trois ans à la maison, mais je m'assure toujours de prévoir du temps pour écouter ce podcast et interagir avec la communauté BP. C'est à quel point la valeur me représente. C'est une plate-forme et une source d'informations tellement incroyables. Étonnante. Eh bien, Tony, merci. Et permettez-moi de crier à votre service d'incendie. Je ne connais pas son nom, mais si vous travaillez avec Tony et que vous écoutez ça, merci pour le service que vous rendez. J'espère que vous tous, les pompiers, mangez des aliments sains, faites de l'exercice avec des poids et dormez au travail comme nous, les policiers, n'avons jamais pu le faire.
Très bien, passons maintenant à votre question actuelle, comment continuez-vous à acheter des propriétés lorsqu'il y a une pénalité de remboursement anticipé et que vous devez utiliser les prêts DSCR ? Eh bien, la première chose que je dirais ici est que vous pouvez généralement éviter la pénalité pour remboursement anticipé si vous payez plus d'avance pour le prêt. Donc, si vous augmentez vos frais de clôture, généralement de quelques points, vous pouvez renoncer à cette pénalité pour remboursement anticipé. Sinon, oui, vous devrez peut-être simplement le payer. Lorsque vous allez refinancer. C'est mieux que de ne pas conclure d'entente du tout si votre ratio dette personnelle/revenu est au maximum. Une autre chose que vous pouvez faire est d'utiliser ces prêts DSCR tout en remboursant votre propre dette et en augmentant vos revenus afin que vous puissiez utiliser votre DTI pour obtenir un prêt conventionnel quand c'est clair, et utiliser les prêts DSCR pour les périodes de temps qui ne le sont pas.
Est-il possible de faire un HELOC sur une propriété DSCR ? Il est possible de faire un HELOC sur n'importe quelle propriété. Peu importe le prêt que vous obtenez sur la propriété, car la banque qui accorde le HELOC ne se soucie que de la valeur nette que vous avez dans la propriété. Ils ne se soucient pas du type de prêt que vous avez en première position. Un HELOC est essentiellement un prêt de deuxième position, qui est qualifié en fonction de votre capacité à effectuer le paiement et de la valeur nette de la maison, de sorte qu'ils se retrouvent en deuxième position après le premier. Dans ce cas, votre problème ne sera pas dû au fait qu'il s'agit d'un prêt DSCR. Votre problème va être parce que les HELOC sont notoirement difficiles à obtenir sur les immeubles de placement. Ils sont beaucoup plus faciles à obtenir sur une résidence principale, c'est pourquoi il serait plus logique pour vous de le retirer de votre résidence principale. Mais ensuite vous dites que votre femme et moi ne sommes pas vraiment à l'aise de le faire.
Voici ma question à votre femme et à vous, est-ce important si vous retirez la valeur nette de vos résidents principaux par rapport à l'immeuble de placement ? Envisagez-vous de ne pas payer l'un ou l'autre ? Si vous êtes pompier, je suppose que cela signifie que vous pouvez faire des heures supplémentaires si vous vous retrouvez dans une sorte de blocage financier et que vous devez rembourser le prêt que vous avez contracté. Donc, si vous allez prendre un HELOC sur un immeuble de placement, pourquoi ne prendriez-vous pas simplement un HELOC sur votre résidence principale ? Vous obtiendrez un meilleur taux et ce sera plus facile. Dans mon esprit, peu importe l'actif contre lequel vous sortez le HELOC, surtout si vous avez autant d'équité dans votre primaire.
Passons au pire scénario. Disons que vous prenez le HELOC sur votre primaire et que quelqu'un vole votre argent, vous achetez la pire affaire de tous les temps, des extraterrestres viennent prendre votre maison et s'envolent avec et vous n'avez aucune garantie. Il se passe quelque chose de fou. Eh bien, vous n'avez pas emprunté sur l'ensemble des 750,000 00 que vous aviez dans votre primaire. Vous n'aviez probablement pas besoin d'autant d'argent. Donc pire, pire, pire scénario, vous ne pouvez pas faire d'heures supplémentaires et rembourser cet argent sur une plus longue période de temps, vous ne pouvez pas vous permettre le paiement. Vous vendez votre maison, car elle a encore beaucoup de valeur nette. Vous remboursez toutes les dettes que vous avez. Toi et ta femme allez chez vous [inaudible 33:18:XNUMX], prenez une maison plus petite. D'accord? Ce n'est pas idéal, mais ce n'est pas mauvais pour le pire des cas où vous pourriez acheter plus de biens immobiliers avec l'argent qui en découle, développer un portefeuille qui paiera votre hypothèque pour vous et votre HELOC pour vous avec le revenu locatif qui vient dans.
J'aurais probablement la conversation sur pourquoi avons-nous peur de prendre un HELOC sur notre primaire ? Voyez si vous pouvez découvrir d'où viennent ces peurs, et peut-être voir cela différemment. Et puis oui, vous devrez probablement utiliser des prêts DSCR jusqu'à ce que votre DTI soit modifié. Et ce n'est pas grave. Si vous devez payer une pénalité pour remboursement anticipé, ce n'est pas grave. Si vous ne voulez pas payer la pénalité pour remboursement anticipé, obtenez le prêt au début et payez pour ne pas l'avoir. Vous allez devoir payer un peu plus d'avance. Merci pour cette question. Et j'espère que le travail se passe bien et que tu restes en sécurité là-bas, mon frère.
La question suivante vient de Chris Roberts à Chattanooga, c'est drôle. J'étais juste à Chattanooga il n'y a pas si longtemps en train de décoller de leur aéroport. "Salut David. BP est devenu une sorte d'heure de thérapie pour moi ces derniers temps et je l'apprécie. J'ai passé ma vie dans l'industrie alimentaire et j'ai besoin de faire quelque chose de différent. Ma femme et moi avons acheté une résidence secondaire à réparer, obtenu un HELOC sur notre résidence principale pour financer la réhabilitation. Et maintenant, j'essaie de savoir si nous devrions vendre le primaire lorsque nous emménagerons, partir après que le HELOC soit remboursé avec peut-être 15,000 450, ou le garder et le louer. Cela me donnera environ XNUMX par mois de trésorerie, compte tenu du paiement HELOC dans cette équation, puis le voyage pourrait commencer. Je suis également agent immobilier ici et j'adore travailler sur des projets de maisons. Je me sens juste un peu perdu dans la direction à prendre avec ma vie, mais j'ai l'impression que BP pourrait en faire partie. Merci pour tout ce que vous offrez. Et Rob est génial, Chris.
Très bien, Chris, je pense que je peux en fait rendre cette question très simple pour vous. Vous avez sorti de HELOC sur votre primaire. Vous l'avez utilisé pour acheter la deuxième maison que vous réparez et maintenant vous essayez de comprendre, devriez-vous rembourser le HELOC ou devriez-vous vendre votre maison et utiliser le produit pour le rembourser et repartir avec environ 15,000 15,000 $ ? La question que vous devez vous poser est la suivante : préférez-vous avoir la maison que vous avez maintenant, ou préférez-vous avoir 450 450 $ en espèces ? Maintenant, quand je dis la maison que vous avez maintenant, ce à quoi je fais référence est la maison avec le HELOC contre elle. Lorsque vous envisagez de garder la maison, il semble que vous disiez que vous pourriez la louer pour 15,000 $ de plus par mois, c'est le flux de trésorerie que vous allez gagner après le paiement de votre hypothèque principale et le paiement de votre HELOC. Alors maintenant, la question devient encore plus simple. Aurais-je plutôt XNUMX $ par mois ou aurais-je plutôt XNUMX XNUMX $ à la banque ?
Faisons un petit calcul pour voir quel genre de rendement 450 est sur 15,000 450. Nous allons prendre 12 fois 5,400, soit 15,000 36 diviser cela par 15 36 et c'est un retour de 5 % sur cet argent. Pensez-vous que vous pouvez vendre cette maison, prendre XNUMX XNUMX $ et obtenir plus de XNUMX % de retour sur l'argent ? Probablement pas. Il est assez clair que vous devez garder cette maison en tant que bien locatif, la louer et acheter une autre maison pour y vivre. J'aime particulièrement cette idée parce que maintenant vous pouvez utiliser un prêt FHA ou un prêt pour résidence principale, quelque part entre trois et demi et XNUMX % de mise de fonds, pour obtenir votre prochaine maison, ce qui signifie que vous n'avez pas besoin d'une tonne de capital pour le faire. Et cette maison pourrait devenir votre prochaine propriété locative une fois que vous aurez fini d'y vivre. Vous êtes dans une excellente position. Vous ne devriez pas vous sentir mal du tout. Bravo mon ami, continue.

JD:
Salut David. Ma question porte sur les 5 ou 5 % de moins. Vous avez mentionné à plusieurs reprises que votre suggestion est de prendre un financement important, de mettre 400,000 ou 500,000 % de moins, de tricher à la maison, puis de simplement rincer et de répéter cela. Ma question réside dans le fait que je vis en Californie. Je vis à Sacramento et les propriétés sont assez chères ici, comme 600,000 XNUMX facilement. Je déteste où je vis, donc ça ne me sert à rien d'acheter quelque chose de super bon marché juste pour finir dans un quartier minable comme celui où je vis actuellement. Je cherche à acheter quelque chose dans un quartier plus agréable. Vous êtes XNUMX XNUMX, XNUMX XNUMX. Si je veux pirater une maison ou créer une situation où je peux générer des revenus, alors ce sera certainement dans le prix le plus élevé.
Je ne comprends pas comment je peux faire en sorte que cela fonctionne selon votre suggestion, car mettre trois ou 5% de mise de fonds rend l'hypothèque impayable. Pouvez-vous donner un exemple ou donner des détails sur la façon dont je peux faire fonctionner cela sur mon marché californien ? Ce serait génial. Merci."

David:
D'accord. Merci, JD. Maintenant, je comprends que vous avez eu un peu de mal à obtenir une reconnaissance pour la soumission vidéo que vous avez mise ici. Je vois que vous êtes très désireux de faire des progrès, alors quelques mots de suggestion pour vous. Premièrement, si jamais vous avez une question comme celle-ci, que vous jugez très urgente et dont vous avez besoin d'une réponse, veuillez envisager en plus de nous la faire parvenir ici sur bigpockets.com/David, allez sur les forums BiggerPockets et posez-la là-bas. De plus, j'ai un agent dans mon équipe. Il a été interviewé sur BiggerPockets, money show. Il a été sur le général YouTube de BiggerPockets, Kyle Rankie, lui et Brandon Turner sont mes deux meilleurs amis. Il travaille sur le marché de Sacramento. Vous devriez lui tendre la main. Il serait heureux de vous aider avec cette question parce que nous connaissons très bien ce marché.
Maintenant, je suis vraiment content que vous ayez posé cette question car cela me donne à chaque fois l'occasion de clarifier certaines choses pour vous. Vous avez dit qu'il est très difficile de trouver une propriété qui générera des revenus comme un hack de maison lorsque vous ne misez que de 5 à XNUMX% de mise de fonds. C'est vrai. C'est notoirement difficile, presque impossible la plupart du temps. C'est là que je pense que vous vous êtes trompé. Le piratage de maison n'est pas destiné à générer des revenus. Le piratage de maison est destiné à économiser l'argent que vous dépensiez en loyer. Ce n'est pas quelque chose que vous devriez aborder en pensant : "Combien d'argent vais-je gagner ?" C'est quelque chose que vous devriez aborder avec l'idée de combien d'argent puis-je économiser.
Ainsi, par exemple, si le loyer à Sacramento où vous vivez est de 2,500 500 $ par mois et que nous pouvons vous trouver un hack de maison qui, une fois que votre locataire vous a payé le loyer, vous ne payez que 1500 $ par mois ou 2000 500 $ par mois, vous êtes en fait économiser 1000 à 2,500 $ par mois. Maintenant, vous ne gagnez rien parce que vous sortez toujours de votre poche entre 3000 et 500, mais c'est nettement moins que ce que serait votre loyer. Maintenant, vous pouvez dire : « Eh bien, je vis dans une maison. Je ne paie pas de loyer. C'est vrai, mais vous avez encore une hypothèque. Si vous êtes en mesure de quitter celui dans lequel vous vous trouvez, si vous le possédez, louez-le à quelqu'un d'autre, atteignez le seuil de rentabilité ou gagnez de l'argent dessus, puis abandonnez le paiement que vous effectuez peut-être 1000 XNUMX par mois ou XNUMX par mois, jusqu'aux XNUMX à XNUMX $ par mois que vous sortez de votre poche pour pirater la maison, vous économisez de l'argent et vous ajoutez une propriété supplémentaire à votre portefeuille.
Maintenant, je suis vraiment content que vous ayez soumis cette question et que nous l'ayons sélectionnée spécifiquement parce que je dois souligner que je dis toujours aux gens de pirater la maison. Mais l'hypothèse est que je devrais être capable de vivre dans une propriété qui occupe l'une des unités qui seraient normalement louées, mettre très peu d'argent, trois ans et demi à 5% au lieu de 20%, et avoir encore des liquidités . Et c'est pourquoi les pirates informatiques sont si frustrés. Sur certains marchés, cela pourrait fonctionner. Si vous êtes dans le Sud, si vous êtes dans le Midwest, si vous êtes dans un endroit où les rapports prix/loyer sont très bas et que c'est un quadruplex ou un triplex, vous pourrez peut-être vous loger et faire quand même un peu d'argent. Mais si vous êtes sur un marché cher comme la Californie, Sacramento, la Californie du Nord, la valeur n'est pas que vous gagniez de l'argent chaque mois. La valeur est que vous possédez des biens immobiliers dont la valeur va augmenter. Les loyers vont augmenter en valeur. Le prix de l'actif va augmenter en valeur. Et surtout, le loyer que votre propriétaire vous demande n'existe plus car lorsque vous louez, vos loyers augmentent chaque année.
Tout comme lorsque vous êtes propriétaire de la maison et que vous augmentez les loyers chaque année, lorsque vous n'êtes pas propriétaire de la maison, les loyers augmentent pour vous. Au basketball, nous avions ce concept appelé swing à quatre points. Imaginez que vous êtes sur une pause rapide, vous avez un lay-up grand ouvert. Il te manque. L'autre équipe obtient le rebond, lance le ballon de l'autre côté, puis obtient un lay-up ouvert. Ce n'est pas qu'ils ont marqué deux points, c'est que vous avez perdu quatre points et qu'ils ont marqué deux points, ce qui équivaut à un swing de quatre points. C'est comme la pire chose qui puisse arriver.
Il en va de même si vous ne faites pas de hack de maison, non seulement vous n'augmentez pas les loyers de vos locataires, mais vous les faites augmenter sur vous. Cela double l'impact du pouvoir de l'immobilier, mais cela joue contre vous. Lorsque vous possédez l'actif, vous obtenez le swing à quatre points en votre faveur. Vous augmentez les loyers chaque année et vous ne les faites pas augmenter en même temps que la valeur de votre actif augmente avec le temps, et vous ajoutez une autre maison à votre portefeuille. Ce que je veux dire ici, c'est que le piratage domestique est incroyablement puissant, mais cela ne fonctionne pas si vous essayez de le forcer à gagner de l'argent. Ne pensez pas seulement à gagner de l'argent chaque mois, pensez à l'argent que vous économisez et faites cela.
Et le dernier conseil que je donnerai, si vous gagnez 500 $ en flux de trésorerie en investissant hors de l'État ailleurs, cela sera imposé. Disons que vous gardez 350 sur ces 500 $. D'accord? Si vous économisez 500 $ en loyer, ce n'est pas imposé. En fait, vous gardez la totalité des 500. Ainsi, vous n'êtes imposé que sur l'argent que vous gagnez, vous n'êtes pas imposé sur l'argent que vous économisez. Et c'est pourquoi je dis constamment aux gens qui essaient de créer de la richesse : « Commencez par ce que vous dépensez. Commencez par dépenser moins. Commencez par diminuer le montant d'argent que vous dépensez tout le temps, car vous n'êtes pas imposé sur ce que vous épargnez. Cela a un plus grand impact. » D'accord?
Si vous voulez réellement gagner 500 dollars, vous devrez peut-être en gagner 700, car vous n'en garderez qu'un pourcentage. Donc, économiser 500 $ de loyer équivaut à gagner 700 $ sur un marché hors de l'État, ce qui est très difficile à faire. J'espère que cela répond à votre question. Merci pour votre patience et votre travail avec cela et allez sur ces BiggerPockets, forums et posez plus de questions là-bas. D'accord. Je suis très heureux que nous ayons un autre épisode de Seeing Green dans les livres.
Je suis allé assez vite ici, mais cela m'a permis de vous apporter plus de valeur en répondant à plus de questions. J'espère que vous avez apprécié cela. Et j'espère que si vous souhaitez être considéré comme faisant partie de cette émission, rendez-vous sur BiggerPockets.com/David et soumettez votre question. De plus, si vous ne nous suivez pas sur YouTube, faites-le là où vous pouvez aimer, commenter et vous abonner et nous pourrons voir ce que vous avez à dire sur l'émission.
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