y a t-il récession qui se profile à l'horizon ? Les prix et les coûts hypothécaires vont-ils s’améliorer ? Pourquoi l’obtention d’une assurance habitation devient-elle rapidement un obstacle ? Que se passe-t-il sur les marchés des saisies immobilières et des investissements ?

Que vous soyez un tout nouvel agent ou un vétéran de 40 ans, expert en intelligence de marché Rick Sharga a les réponses dont vous avez besoin pour faire face à ce qui vous attend à l'approche du marché de vente du printemps.  

Rick Sharga, PDG de Market Intelligence Company CJ Patrick, est un vétéran de longue date de l'immobilier possédant une vaste expérience dans le domaine des données et des saisies immobilières. J'ai récemment rencontré Sharga pour connaître son point de vue sur les tendances et les données que vous devez connaître pour être mieux préparé face aux défis à venir ce printemps. 

Une récession est-elle à venir ? 

Y a-t-il une récession à venir ? Sharga a déclaré que si l’on revient sur les huit dernières récessions, il y a un facteur spécifique qu’elles avaient toutes en commun : une « inversion de la courbe des taux ». 

Selon Investopedia, « Un inversion de la courbe des taux se produit lorsque les instruments de dette à court terme ont des rendements plus élevés que les instruments à long terme avec le même le risque de crédit profil. La courbe inversée a été un indicateur fiable d’une récession.

Concernant le point de vue de Sharga sur cette question, « la Réserve fédérale a augmenté le taux des fonds fédéraux 12 fois maintenant, pour tenter de maîtriser l'inflation », a-t-il déclaré. 

« Onze fois sur douze, nous les avons vus corriger de manière excessive et provoquer une récession. Cela ressemble beaucoup à une surcorrection. 

Un deuxième facteur qui pourrait jouer dans une récession est la décision de la Réserve fédérale, le 31 janvier 2024, de maintenir son taux directeur. taux d'intérêt de référence actuel inchangé à 5.4 pour cent. Cela signifie que nous pourrions probablement constater une baisse significative des taux d’intérêt hypothécaires au plus tôt en mai ou juin 2024. 

D'un autre côté, Sharga a déclaré que le taux de délinquance sur les prêts hypothécaires n'a pas augmenté. Ajoutez à cela des dépenses de consommation fortes, la création d’emplois, de faibles taux de chômage et une productivité toujours forte, et « toute récession que nous pourrions avoir sera courte, légère et aura peu d’effet sur le marché immobilier ».   

L'estimation prudente de Sharga est que les taux d'intérêt hypothécaires tomberont à environ 5.75 pour cent d'ici la fin de l'année et peut-être même à XNUMX pour cent. 

Problèmes d’alerte qui peuvent avoir un impact négatif sur le marché immobilier du printemps 

Sharga a souligné deux signaux d'alarme qui ont une forte probabilité d'avoir un impact sur le marché immobilier à l'approche de la saison des ventes du printemps. 

Pour la toute première fois, la dette des cartes de crédit à la consommation a dépassé 1 2023 milliards de dollars au troisième trimestre XNUMX et a augmenté en XNUMX. T4 2023 à un montant record de 1.3 billion de dollars. 

Dans le même temps, le nouveau taux des cartes de crédit a augmenté à 25 pour cent », a déclaré Sharga. 

"Pour de nombreux économistes, la préoccupation majeure face à ces taux d'intérêt élevés sur les cartes de crédit est de savoir si ces ménages exploitent leurs lignes de crédit pour essayer de joindre les deux bouts, mais ils n'y parviennent pas parce que le coût de la vie a tellement augmenté." 

L’autre signal d’alarme du point de vue de Sharga est que les taux d’épargne personnelle sont à peine au-dessus de leurs plus bas historiques, contrairement au taux d’épargne record que nous avons connu pendant la pandémie.

Les stocks restent serrés car les prix augmentent entre 4 % et 6 % par an à l'échelle nationale

Même si la Réserve fédérale « jette de l’eau glacée sur un marché immobilier brûlant, si vous regardez presque tous les indices de prix à partir de 2023, ils afficheront tous une croissance positive de quatre, cinq ou six pour cent à l’échelle nationale sur un an. » Sharga a déclaré.

Les inspections régulières contribuent également à la sécurité des passagers. En identifiant et en traitant les risques potentiels pour la sécurité, tels que des freins usés, un éclairage défectueux ou le remplacement du revêtement de sol, les inspections permettent de réduire le risque d'accidents et de blessures et d'améliorer la sécurité générale du service. Les inspections régulières sont un moyen concret de mettre en valeur l'engagement des prestataires de services de transport en faveur du bien-être des passagers et des conducteurs.  « Parce que les taux hypothécaires sont devenus si élevés après avoir été à des niveaux historiquement bas, nous avons cet effet de blocage des taux, où un propriétaire avec une hypothèque de 3 % ne peut tout simplement pas se permettre de vendre sa maison et d'en acheter une autre parce que ses paiements doubleraient. » 

Pour cette raison, Sharga estime que nous ne verrons pas beaucoup de nouvelles inscriptions sur le marché. 

« Les gens seront en compétition pour moins de propriétés, ce qui empêchera les prix de baisser. Le déséquilibre entre l’offre et la demande continuera d’exister », a déclaré Sharga. 

Tsunami argenté ou flux constant ? 

Selon le plus récent Profil NAR des acheteurs et vendeurs de maisons, environ 65 pour cent des logements aux États-Unis appartiennent à des personnes âgées de 55 ans et plus. Avec une espérance de vie moyenne pour les hommes aux États-Unis en 2024 de 76.1 ans, les baby-boomers commencent enfin à quitter leurs propriétés en vieillissant. 

Compte tenu de ces faits, on pourrait s'attendre à ce que tsunami d'argent pour frapper très bientôt. Sharga a avancé les arguments suivants pour expliquer pourquoi il est peu probable que cela se produise dans un avenir proche. 

• Lorsque les baby-boomers quittent leurs grandes maisons, ils ne vendent pas : Au lieu de cela, ils puisent dans leurs capitaux propres pour acheter ou louer une nouvelle propriété et louer leur maison actuelle. La raison? Cela est économiquement logique, car leur maison est soit remboursée, soit à un taux d'intérêt très bas.
• Contrairement aux dinosaures, les baby-boomers ne mourront pas d’un coup : Les gens parlent du soi-disant tsunami d’argent depuis plus d’une décennie. Au lieu de déménager, de nombreux baby-boomers ont modifié leur logement actuel pour le rendre plus habitable. Dans de nombreux cas, les enfants adultes sont revenus vivre avec eux ou pourraient le faire à l’avenir.
• Les baby-boomers seront une source de stocks futurs, mais ne vous attendez pas à un tsunami : Sharga prévoit une augmentation progressive du nombre de baby-boomers proposant leurs maisons à vendre. En outre, l'augmentation des nouveaux permis de construire et l'augmentation des mises en chantier suggèrent que le marché du neuf pourrait contribuer à combler le déficit des stocks, à mesure que les baby-boomers vendront leurs maisons actuelles et emménageront dans des propriétés plus récentes.
• L’inventaire global ne se relâchera pas tant que les taux ne baisseront pas à environ 5.5 pour cent : Étant donné que 70 pour cent des propriétaires ont un taux d'intérêt hypothécaire de quatre pour cent ou moins, Sharga ne s'attend pas à ce que les propriétaires moyens commencent à mettre leur maison en vente avant que les taux hypothécaires ne tombent en dessous de 5.5 pour cent. À ce stade, un propriétaire bénéficiant d’un taux d’intérêt hypothécaire de 4 % peut commencer à rationaliser sa capacité à vendre. "Le delta entre 3 [pour cent] à 3.5 pour cent à 6 [pour cent] à 7 pour cent est tout simplement trop lourd à supporter pour la plupart des propriétaires", a expliqué Sharga.

Pourquoi l'assurance habitation devient rapidement un facteur de rupture potentiel 

Un problème majeur qui fait déjà échouer les transactions dans certains domaines est le coût des l'assurance habitation. Sharga pense qu’il s’agit d’un problème qui va s’aggraver avant de s’améliorer. 

"Si vous êtes dans un État comme la Californie, où les primes d'assurance ont grimpé en flèche à cause du risque d'incendies de forêt, ou en Floride, où elles sont devenues folles à cause des ouragans et des dégâts des eaux, ou au Texas, ce qui s'avère apparemment être le cas. "La capitale américaine des tempêtes de grêle, où des centaines de millions de dollars de dégâts sont causés par ces graves grêles, il devient difficile d'obtenir une assurance ou les coûts sont devenus si prohibitifs que les acheteurs ne peuvent pas prétendre à un prêt hypothécaire", a déclaré Sharga. .

Ajoutez à cela des taux d’intérêt et des prix plus élevés, puis ajoutez des primes d’assurance qui « ont doublé, triplé, voire quadruplé au cours des dernières années, cela va devenir un problème plus large au-delà de ces États ». 

Des résultats qui donnent à réfléchir pour le marché de l’investissement

La société de Sharga, CJ Patrick, a récemment réalisé une enquête pour RCN Capital, un important prêteur privé qui accorde des prêts d'investissement. L'enquête a examiné ce qui préoccupait les investisseurs. Sharga a déclaré que les résultats donnaient à réfléchir.

"Environ 69 pour cent des personnes interrogées ont déclaré que la hausse des coûts d'assurance ou l'incapacité d'obtenir une assurance devenait un facteur dans leur décision d'acheter ou de vendre un bien immobilier, et environ 63 pour cent ont déclaré que cela entravait leur capacité à acheter ou à vendre. immobilier."  

Sharga a ensuite partagé sa propre expérience lorsque la Californie a reconfiguré les zones à risque pour Incendies de forêt. Il travaillait pour la même compagnie d'assurance depuis 22 ans, il n'avait jamais déposé de réclamation ni manqué de paiement, et il n'y avait jamais eu d'incendie de forêt près de chez lui. Néanmoins, son assurance lui a arbitrairement notifié que son contrat était résilié. 

Sharga pense que la raison pour laquelle sa compagnie d'assurance a décidé de cesser de proposer des polices d'assurance en Californie était due à une combinaison de risques accrus, de prix en flèche et de lois et réglementations étatiques qui font qu'il est difficile pour les assureurs d'augmenter les primes suffisamment pour couvrir cette augmentation des coûts. 

« Dans certains cas, les gouvernements des États fournissent une assurance financée par l’État. L’effet net pour moi en tant que propriétaire a été qu’au cours des dernières années, mes tarifs d’assurance ont doublé pour une couverture moindre qu’auparavant », a déclaré Sharga. 

"C'est une histoire que j'aurais aimé que ce soit juste moi, mais elle s'étend à tout l'État, à toute la Floride, à tout le Texas, et elle continuera à être un problème dans tout le pays." 

Pour vous assurer que vous êtes prêt à faire face à cette situation, suivez les étapes suivantes, que vous représentiez un vendeur, un acheteur ou un investisseur résidentiel :  

• Assurez-vous de vérifier la disponibilité de l'assurance habitation (ainsi que de l'assurance contre les inondations) pour toute propriété que vous représentez avant de prendre une annonce ou de rédiger une offre. 
• Il est absolument crucial pour les agents et les prêteurs d'obtenir des informations précises sur le coût réel de l'assurance habitation lorsqu'ils calculent si un emprunteur sera admissible à une hypothèque sur la propriété.
• Les investisseurs doivent également tenir compte des coûts d’assurance lorsqu’ils évaluent les flux de trésorerie et les propriétés qu’ils souhaitent acheter.

Ce qui est particulièrement alarmant, c'est que les coûts d'assurance sont si élevés dans certaines régions que l'achat d'une première maison ou d'une nouvelle maison peut devenir prohibitif pour de nombreuses personnes. Cette situation pourrait devenir encore plus désastreuse si les acheteurs devaient commencer à payer eux-mêmes commissions. 

Si vous êtes dans une région où les tarifs d'assurance ont grimpé en flèche, prévenez vos anciens clients et votre sphère

Sharga a partagé des informations anecdotiques intéressantes sur l’impact des taux d’assurance sur les remboursements hypothécaires des propriétaires existants. Plusieurs gestionnaires de prêts hypothécaires avec lesquels il a parlé ont partagé des exemples de certains de leurs clients qui ont récemment manqué un paiement mais qui ont ensuite été rattrapés au cours des deux mois suivants. 

"Lorsque les agents ont parlé à ces emprunteurs, ils ont constaté que lorsque certains propriétaires recevaient leur facture d'assurance annuelle, ils ne s'attendaient pas à ce que le coût soit aussi élevé, ce qui les obligeait à décider s'ils devaient payer leur hypothèque ou leur assurance. ", a déclaré Sharga. 

"C'est un peu un piège, car si vous laissez votre assurance expirer, votre société de prêt hypothécaire va vous imposer sa propre assurance, qui est généralement plus chère." 

Si vous travaillez dans l'un de ces domaines où frais d'assurance sont en plein essor et qu'un ancien client ou quelqu'un de votre sphère envisage de ne pas payer son assurance habitation, il doit savoir que s'il ne paie pas son assurance, son gestionnaire de prêts hypothécaires imposera une police plus coûteuse sur sa maison ou pourra même annuler son prêt hypothécaire. . 

Arrêtez de dire aux acheteurs : « Vos paiements seront les mêmes pendant les 30 prochaines années »

Sharga a déclaré que cette affirmation était incorrecte et voici pourquoi. De nombreux propriétaires ont un compte séquestre attaché à leur prêt où le gestionnaire de prêts hypothécaires collecte mensuellement le versement hypothécaire, le PMI, les taxes, l'assurance et/ou les frais HOA. 

Bien que l'emprunteur puisse avoir un taux fixe où son versement hypothécaire reste le même, les taxes, les assurances et les frais HOA augmentent presque toujours avec le temps. 

Y a-t-il un « tsunami de saisies immobilières » à l’horizon ? 

Sharga a donné ce conseil à propos des soi-disant « experts » de YouTube qui prétendent que nous serons bientôt confrontés à un tsunami de saisies immobilières, en particulier ceux qui essaient de vous vendre des cours. 

« Courez, fuyez ces gens aussi vite que vous le pouvez ! »

Voici les principaux points à retenir de Sharga sur ce qui se passe réellement avec le forclusion marché. 

• L'activité de saisies immobilières a augmenté d'environ 10 % d'une année sur l'autre, mais cela fait suite à des niveaux d'activité de saisies immobilières historiquement bas. L’activité de saisies immobilières en 2023 était globalement inférieure de 30 % à celle de 2019. Le plus tôt possible, nous pouvons nous attendre à voir des niveaux comparables à 2019, ce serait à la fin de 2024.
• Alors qu’on s’attend à une augmentation des saisies immobilières dans les premiers stades, les propriétaires disposent d’un montant absurde de 31 80 milliards de dollars de capitaux propres. Selon Attom Data, 20 pour cent des propriétaires en saisie ont plus de XNUMX pour cent de valeur nette dans leur maison.
• Lorsque les propriétaires ont des ennuis et reçoivent leur premier avis de défaut, plutôt que de risquer de perdre toute leur valeur nette lors d'une vente par forclusion, ils vendent leur propriété, empochent la valeur nette et passent à autre chose.
• Même s’il pourrait y avoir davantage de saisies immobilières en 2024, nous constatons moins d’enchères et beaucoup moins de saisies bancaires et de REO.

« Quiconque s'attend à voir un afflux de propriétés en difficulté cette année n'arrivera probablement pas », a déclaré Sharga. "Je prévois que l'activité de saisies augmentera globalement de moins de 10 pour cent cette année, et que la quasi-totalité de cette augmentation aura lieu dans les premiers stades des saisies." 

Un changement de comportement des investisseurs

Dans deux des trois dernières enquêtes sur le sentiment des investisseurs menées par la société Sharga, il y a eu une augmentation du nombre de personnes interrogées qui achètent des propriétés et les détiennent en location. 

"Dans l'enquête la plus récente, environ 46 pour cent des personnes interrogées achetaient des propriétés et les louaient et environ 32 pour cent les réparaient et les retournaient", a déclaré Sharga. 

« Cela correspond à d’autres données industrielles que nous avons vues. Le troisième trimestre 2023 est le troisième trimestre consécutif où nous avons vu moins de propriétés Flipped à l’échelle nationale, bien en baisse par rapport à ce que nous avons vu il y a un an. 

Sharga a attribué une partie de ce changement à la quantité limitée de stocks disponibles pour les investisseurs, associée à une hausse des prix qui n'a pas été aussi rapide qu'au cours des trimestres précédents. 

"Ainsi, les gens qui investissent s'orientent de plus en plus vers une stratégie d'achat et de conservation à plus long terme", a déclaré Sharga.

Une nouvelle tournure dans le commerce de gros

Sharga a repéré une tendance croissante : l'émergence d'investisseurs grossistes locaux qui trouvent des propriétés qui semblent être de bons investissements, obtiennent les droits de vente de ces propriétés, mais n'en acquièrent jamais réellement le titre de propriété. 

"Ils signeront un contrat qui leur permettra de vendre la propriété, souvent à un autre investisseur", a expliqué Sharga. 

« Environ 22 pour cent des personnes interrogées lors de notre enquête la plus récente ont déclaré qu'elles étaient commerce de gros – c'est probablement le niveau le plus élevé que nous ayons vu, c'est donc une part croissante de l'activité. 

Ce qui différencie cela des grandes sociétés nationales qui vendent en gros de vastes portefeuilles de propriétés, c'est que ces grossistes ont tendance à être des investisseurs locaux qui peuvent rencontrer en face-à-face le propriétaire et faire signer les papiers.

« Ils savent également qui sont les investisseurs locaux », a déclaré Sharga. "Ainsi, à bien des égards, ils deviennent des éclaireurs pour d'autres investisseurs et leur fournissent les stocks qu'ils cherchent à acheter." 

Prévisions globales de Sharga sur ce qui nous attend alors que nous entrons dans la saison de vente du printemps

Sharga prévoit une « année ennuyeuse » pour le marché immobilier pour le reste de 2024. 

"L'activité de vente de maisons existantes et neuves augmentera d'année en année, probablement pas aux niveaux de 2022, les prix augmenteront un peu, les saisies seront au minimum et il faudra quelques années avant que le marché se réinitialise", Sharga a prédit. 

« La patience est probablement le mot à la mode pour 2024. »  

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• La source: https://www.inman.com/2024/02/20/heres-what-lies-ahead-for-the-spring-selling-market/