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Le secteur immobilier a été choqué vendredi par la nouvelle selon laquelle la National Association of Realtors avait parvenus à un accord d'apporter des changements radicaux à la manière dont les maisons sont achetées et vendues aux États-Unis dans le cadre d'un projet de règlement des poursuites judiciaires contestant l'industrie.

On s’attend généralement à ce que ces changements ajoutent de la transparence et de la complexité à la manière dont les agents acheteurs sont payés, plusieurs experts du secteur affirmant que les commissions, et peut-être même les prix des logements, diminueront en conséquence.

NAR a déclaré avoir travaillé avec les plaignants dans le cadre de multiples poursuites judiciaires à travers le pays pour dresser une liste de réformes et payer une amende de 418 millions de dollars dans le but de protéger l'organisation et les deux tiers de ses membres des poursuites judiciaires à venir.

"Les commissions deviendront plus transparentes à la suite de tout cela et cela exercera également une pression à la baisse sur les commissions", a déclaré Stephen Brobeck, chercheur principal à la Consumer Federation of America, qui réclame depuis longtemps des changements similaires à ceux convenus dans le règlement. .

Steve Brobeck | Fédération des consommateurs d'Amérique

"Cela va en fin de compte réduire les coûts pour le consommateur", a déclaré Brobeck. « En fait, cela devrait même faire baisser les coûts du logement. »

Dans le cadre du règlement proposé, qui doit encore être approuvé par le tribunal et sera probablement examiné par le ministère de la Justice, NAR a accepté de créer d'ici juillet une règle qui supprimerait les offres de compensation des services d'annonces multiples. 

Les participants au MLS devront travailler avec les acheteurs pour conclure des accords écrits de représentation des acheteurs avant de visiter les maisons, selon le cadre du règlement, qui n'a pas encore été rendu public ni déposé au tribunal.

On ne sait pas encore quels cas ont été inclus dans le règlement proposé. NAR a noté que certains litiges sont toujours en cours, suggérant que le règlement de vendredi ne dispenserait pas les maisons de courtage et les franchiseurs de la menace de litige dans l'ensemble des près de deux douzaines de dossiers déposés à travers le pays ces derniers mois.

Les représentants du NAR, ainsi que leur équipe juridique, n'ont pas répondu aux demandes de commentaires vendredi. Cependant, beaucoup ont accueilli la nouvelle comme un changement positif qui pourrait dissiper les nuages ​​sombres persistants qui s’accumulaient sur l’industrie.

Toby Schifsky | Vice-président de Kaplan

"Sur une échelle de 10 à 10, la décision de la National Association of Realtors de transférer le fardeau des commissions côté acheteur des vendeurs vers les acheteurs est un XNUMX et représente rien de moins qu'un changement radical", a déclaré Toby Schifsky, vice-président de l'éducation immobilière. à Kaplan. « Ce nouveau paysage signifie une ascension plus raide pour tous les agents qui vont devoir prouver leur valeur aux clients potentiels. »

1 million d'agents immobiliers protégés

Dans les grandes lignes, NAR a partagé un cadre des prochains changements de règles qui pourraient être apportés dès la mi-juillet. Le groupe a également précisé qui était couvert et, notamment, qui ne l'était pas.

Plus d'un million de membres, soit environ les deux tiers du total des membres de l'organisation, ont bénéficié d'une protection globale contre les plaignants dans ces affaires. Il comprenait toutes les organisations d'agents immobiliers nationales et locales ainsi que tous les services d'annonces multiples qui appartiennent entièrement aux organisations d'agents immobiliers.

Toutes les maisons de courtage qui ont réalisé un volume de transactions résidentielles inférieur à 2 milliards de dollars en 2022 et qui avaient un membre NAR comme principal ont également été couvertes. 

Marty Vert | Directeur chez Polunsky Beitel Green

HomeServices of America est particulièrement absent du règlement proposé, car il s'est également montré déterminé à se battre devant les tribunaux. Certains pensent qu’un règlement est probablement en cours.

"Je m'attendrais à ce que vous voyiez assez rapidement un règlement qui les inclut également", a déclaré Marty Vert, directeur du cabinet d'avocats hypothécaires Polunsky Beitel Green. « Faire cela seuls n’a aucun sens pour eux. »

Un représentant de HomeServices a refusé de commenter, affirmant que l'entreprise n'avait pas vu de copie du règlement proposé.

Le règlement ne représente qu'une fraction des dommages et intérêts que NAR et HomeServices ont été condamnés à payer dans le cadre du verdict dans l'affaire historique de fixation des commissions connue sous le nom de Sitzer | Burnett. Le jury a ordonné aux accusés, qui comprenaient à l'époque NAR, HomeServices of America et Keller Williams, de payer 1.8 milliard de dollars de dommages et intérêts, un montant qui triplerait automatiquement pour atteindre 5.3 milliards de dollars.

On ne sait pas exactement lequel des près de deux douzaines de cas similaires serait réglé par la proposition. NAR a fait référence uniquement aux poursuites « copieuses » et a noté que les litiges se poursuivraient dans au moins une affaire, connue sous le nom de Batton I, déposée par des acheteurs de maison dans l’Illinois. 

Les poursuites intentées par les acheteurs « ne sont pas résolues avec cela », a déclaré Edward Zorn, avocat en chef du California Regional Multiple Listing Service. « Mais ce sont des cas très faibles par rapport à ce qui s’est passé du côté des vendeurs. Cela reste encore à déterminer.

Pourtant, la nouvelle du règlement a été partagée dans les principaux médias du pays. Les initiés de l’industrie ont déclaré qu’ils s’attendaient à ce que les consommateurs prennent note du changement à venir et commenceraient immédiatement à poser des questions.

Clélia Peters | Ère Ventures

"Il s'agit d'une décision vraiment importante", a déclaré Clelia Peters, associée directrice d'Era Ventures. « Cela va avoir un impact sur la perception des consommateurs. Dans ce contexte, je pense que cela rendra sensiblement plus difficile le maintien du statu quo.

Les nouvelles se propagent comme une traînée de poudre

Alors que de nombreux acteurs du secteur s'attendaient à ce que NAR parvienne finalement à un accord, la nouvelle a quand même été une surprise et montre à quelle vitesse les choses ont changé après avoir été gardées secrètes avant vendredi.

Mercredi encore, Katie Johnson, directrice juridique du NAR, prévoyait de dire aux PDG des agences immobilières d'État et locales lors d'une réunion Événement NAR à San Diego que le verdict était « vicié » et que NAR avait déposé des requêtes demandant une décision favorable du juge chargé de l'affaire Sitzer.

Moins de 48 heures plus tard, le dernier jour de l'événement, The New York Times a rapporté pour la première fois que l'équipe juridique de NAR avait accepté les termes d'un règlement proposé et que le secteur immobilier allait adopter des changements radicaux dans la façon dont les maisons sont achetées et vendues aux États-Unis. 

"Je pense que cela a choqué tout le monde", a déclaré Andrea Geller, courtier chez Berkshire Hathaway HomeServices Chicago. 

Après que l'histoire ait été publiée et que la nouvelle se soit répandue comme une traînée de poudre dans un champ aride, le président du NAR, Kevin Sears, a envoyé un courrier électronique aux membres avec un cadre sur le règlement proposé.

Pierre Karen | Engel & Volkers

D'autres ont déclaré qu'il s'agissait d'un autre exemple de NAR ayant bâclé le déploiement d'une mise à jour importante.

"Ma mère m'a annoncé la nouvelle ce matin", a déclaré Karen Stone, agente chez Engel & Volkers à Park City, Utah. «Ma mère n'aurait pas dû me dire ça. Plus j’y pense, plus je suis ennuyé.

En fin de compte, la nouvelle du règlement proposé a pris de court de nombreux acteurs de l’industrie.

"Je m'attendais vraiment à ce que cela traîne pendant un certain temps", a déclaré Kevin Kauffman, chef d'équipe chez eXp. « Dans un certain sens, je suis surpris, mais dans d'autres, je ne le suis pas. Nous savions que quelque chose allait se passer.

Lorsque l’industrie a compris qu’un règlement avait été conclu, les experts ont rapidement travaillé pour comprendre ce qui allait bientôt changer.

« Agents de premier plan… allez lire votre livre préféré sur la négociation », a déclaré Keith Robinson, responsable stratégique de NextHome, lors d'une conférence de presse. diffusion en direct sur Inman vendredi. "Il y a tout un niveau de négociation qui arrive bientôt et dans lequel vous devrez vous perfectionner."

Pourtant, il reste encore beaucoup à élucider.

Incertitudes à venir

Bien que l’accord proposé apporte une certaine clarté sur l’avenir des transactions immobilières, il reste de nombreuses inconnues.

NAR a déclaré que la proposition permettrait aux vendeurs et à leurs agents inscripteurs de continuer à offrir une compensation pour les services de courtier acheteur, mais que ces offres n'apparaîtraient pas dans le MLS.

Ce qui n'est pas clair, c'est ce qui se passe lorsque les vendeurs offrent une commission inférieure au montant convenu entre l'acheteur et son agent dans leur accord de représentation de l'acheteur.

Jason Haber | Boussole

Le courtier Compass Jason Haber – qui a dirigé les appels à la réforme de la NAR en tant qu'institution et a récemment co-lancé un groupe commercial concurrent avec le fondateur de l'Agence, Mauricio Umansky – a appelé vendredi à des modifications des règles hypothécaires pour permettre aux acheteurs de financer leur rémunération des agents.

"L'American Real Estate Association appelle Fannie Mae à augmenter immédiatement les limites de contribution des parties intéressées afin que les acheteurs aient la possibilité de financer leur commission d'agent", a déclaré Haber.

On ne sait pas non plus à quelle vitesse les conversations avec les consommateurs et les autres réformes promises conduiront à des changements plus larges dans l’industrie, voire pas du tout.

Néanmoins, les analystes de la banque d'investissement Keefe, Bruyette & Woods ont déclaré qu'ils s'attendaient à des changements rapides.

"Nous pensons toujours que le moment ultime des changements se révélera beaucoup plus tôt que ce à quoi s'attendaient de nombreux acteurs du marché et investisseurs", écrivent les analystes.

Dans les semaines précédant le procès Sitzer, KBW a publié un rapport Cela dit, les analystes s'attendaient à ce que le total des commissions aux États-Unis chute jusqu'à 60 pour cent si le partage des commissions était interdit. 

"Nous pensons que la perturbation de la structure des commissions du secteur", ont déclaré à l'époque les analystes de KBW, "est pratiquement garantie".

Mais de nombreux acteurs du secteur ont déclaré qu'ils ne s'attendaient pas à ce que moins d'agents soit nécessairement une mauvaise chose pour les principaux producteurs, qui restent en mesure de conquérir des parts de marché dans un monde où il y a moins d'agents concurrents.

"L'industrie et NAR ont été très sages de régler ce litige dès maintenant, pour le régler le plus rapidement possible", a déclaré Brobeck. « À mesure que les taux d’intérêt baissent et que les stocks de logements augmentent, les professionnels de l’immobilier, et pas seulement les vendeurs, mais aussi les professionnels de l’immobilier, seront confrontés à un avenir très prometteur. Des commissions réduites, mais beaucoup plus de ventes. Car le nombre d’agents, dont la plupart ont peu d’expérience, va diminuer considérablement.»

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• La source: https://www.inman.com/2024/03/18/an-anticipated-settlement-still-shocks-the-real-estate-industry/