David:
Il s'agit du podcast BiggerPockets Show 660.

Rob:
Mais l’une des leçons les plus difficiles que nous avons apprises est que la transition de propriété a été un peu délicate. Nous n’avions pas vraiment élaboré de plan de bataille avec le vendeur parce que nous étions tellement concentrés sur la conclusion de la transaction. Il se passait toujours des choses. Comme vous le savez, les accords commencent à échouer et tout le monde doit se dire, hé, nous sommes tous dans la même équipe. Vous voulez vraiment le vendre. Nous voulons vraiment l'acheter. Renégocions. Comment allons-nous faire en sorte que cela fonctionne ? Et donc nous avons eu cinq de ces moments que j’ai ressentis tout au long de ce processus. Nous étions comme, oh tire.

David:
Que se passe-t-il pour tout le monde. Voici David Greene, votre animateur du podcast BiggerPockets Real Estate. Ici aujourd'hui avec mon complice et associé en affaires, Robert Abasolo. Rob, je suis ravi de te voir aujourd'hui. Et je ne peux m’empêcher de remarquer que tu es un peu habillé. Vous vous êtes débarrassé du t-shirt à poche noir et vous avez réellement l'air en forme, soigné et élégant dans une chemise avec des boutons et un col.

Rob:
C’est vrai, mec. Je pense que je vous en ai déjà parlé, mais j'ai fait tout ça pendant deux ans où j'ai vu une vidéo YouTube de ce type qui disait pourquoi je ne porte qu'une seule chemise. Et j'étais comme, j'aime ça. Et j’ai donc décidé de porter le t-shirt noir à poche ces deux dernières années sur la chaîne. Et je me disais, tu sais quoi ? Je pense que j’en ai marre de ressembler à un connard, à un connard minimaliste. J’ai donc décidé de débourser un peu d’argent et d’acheter quelques boutons, c’est tout.

David:
Eh bien, et vous pouvez vous le permettre en fonction du flux de trésorerie que vous devriez tirer de votre nouvelle acquisition, c'est ce dont nous parlons dans l'émission d'aujourd'hui. Il s’agit d’un épisode approfondi dans lequel nous approfondissons les détails du dernier accord de Rob. Il y a beaucoup de D ici. Vous avez acheté un hôtel. Eh bien, vous avez en fait acheté une sorte de boutique-hôtel. Parlez-nous un peu de ce que les gens vont apprendre en écoutant l’épisode d’aujourd’hui.

Rob:
Je suis donc assez ouvert sur ce genre de choses. Je suis une personne très transparente. Nous allons donc parler de l’hôtel, pourquoi j’ai même choisi la voie de l’hôtellerie après avoir été un opérateur de location courte durée si accompli et si anti-hôtellerie. Vous entendrez mon explication sur les raisons pour lesquelles je fais cela.
Et puis certaines des très grosses difficultés et erreurs que j’ai commises dans le cadre de cet accord, sur lesquelles je veux juste être honnête et les exposer parce que je pense que pour moi, j’accepte les erreurs parce qu’elles me rendent meilleur. Et je veux juste que tout le monde sache qu’il est normal de faire des erreurs et d’échouer, car c’est ainsi que nous devenons bons dans ce que nous appelons l’immobilier.

David:
C'est un excellent point. Et si vous écoutez l'émission d'aujourd'hui, vous découvrirez les erreurs commises par Rob, comment il les a surmontées, comment il a trouvé cet accord, comment il a structuré l'accord, comment il a négocié l'accord, ce qu'il aime dans l'accord, comment il conçoit l'accord et comment, si tout se passe bien, il devrait gagner plus de 5 millions de dollars à la sortie de cet accord.
Épisode fantastique, assurez-vous d'écouter jusqu'à la fin pour obtenir tous les détails juteux. Mais avant d’entrer dans ces détails juteux, le conseil rapide d’aujourd’hui vous est présenté par Rob Abasolo lui-même.

Rob:
Donc, si jamais vous envisagez d’acheter un type de propriété qui ne fait pas partie de votre classe d’actifs habituelle, demandez-vous quel est le plan de bataille dès que je clôture cette propriété ? Je pense que beaucoup de gens sont comme moi et nous intervenons parce que nous n'avons pas peur d'aborder quelque chose de front, mais en fin de compte, vous allez signer ces documents de clôture, et ensuite vous devez réellement dirigez cette entreprise ou cette classe d'actifs que vous venez d'acheter, et vous ne savez pas ce que vous ne savez pas.
Donc, avant de vous lancer dans une transaction et de concentrer tout votre temps sur la conclusion de la transaction, concentrez-vous sur tout ce qui va se passer le mois suivant la conclusion de cette transaction, car cela vous évitera bien des maux de tête. Croyez-le de votre ami, Rob.

David:
Très bien fait. Excellent travail, Rob. Très bien, passons à l’interview. Très bien, M. Abasolo, entrons dans le vif du sujet. Donc tout d’abord, à votre avis, vous investissez probablement dans l’immobilier depuis un certain temps, mais pour un OG comme moi, je pense que vous êtes plutôt nouveau dans ce jeu.
Il semble donc que vous ayez plutôt bien réussi depuis que vous travaillez dans l’immobilier. Pouvez-vous partager avec notre public depuis combien de temps vous investissez dans l’immobilier et quel a été votre parcours pour arriver là où vous en êtes actuellement ?

Rob:
Oui, je le fais, je le ferai. Et permettez-moi simplement de dire que c'est un honneur d'être l'invité du podcast BiggerPockets. C’est un de mes rêves depuis longtemps. Alors merci de m'avoir invité.

David:
Là, je me suis fait passer pour un vieil homme. Eh bien, parlez-moi de la façon dont vous utilisez les ordinateurs pour acheter des maisons.

Rob:
De quel Airbnb parlez-vous ? Très bien, je reviens sur ça. Je fais donc ça depuis environ cinq ans, probablement juste un peu plus maintenant. Et j’ai vraiment fait beaucoup de choses dans le domaine de la location à court terme et cela a toujours été un voyage intéressant. Je pense que pour ma part, j’ai voulu me diversifier le plus possible simplement… Je suis très curieux.
Et l'une de mes choses préférées à propos de BiggerPockets est la façon dont les personnes créatives peuvent se lancer dans l'immobilier et en extrapolant cela plus loin dans l'espace Airbnb réel, j'ai toujours été très reconnaissant de la façon dont les personnes créatives peuvent utiliser leurs espaces. Que pouvez-vous Airbnb? Vous pouvez Airbnb sur un matelas pneumatique dans votre salon. Vous pouvez Airbnb une pomme de terre au milieu de l'Idaho. Vous pouvez Airbnb une cabine. Cela n’a pas vraiment d’importance, cela dépend de votre imagination.

David:
Tu adores cette pomme de terre.

Rob:
Je fais. C'est si bon. Cela fait environ 70 00 $ par an. Je suis jaloux. Je vais construire une pomme de terre [inaudible 05:13:XNUMX]-

David:
J'adore la fréquence à laquelle tu en parles.

Rob:
Je sais. C’est juste que je suis tellement jaloux que je n’y ai pas pensé en premier. Mais c’est exactement ce dont je parle parce que quelqu’un verrait ça et le vendrait probablement pour 20 XNUMX $, et puis tout le monde se disait : non, je ne paierais jamais pour ça. C'est un prix stupide. Ensuite, nous avons quelqu'un qui arrive et ils… En fait, nous devrions la faire venir. Nous devrions l'amener. Je pense qu'elle s'appelle Kristen Wolfe. Je vais en faire une initiative ici.
Mais effectivement, j’aime la façon dont les choses peuvent devenir créatives. Donc pour moi, j’ai commencé dans le domaine de l’arbitrage de location pour, je pense, mes trois premières annonces environ. Et puis j'ai acheté ma première maison. Dans cette maison, j'avais un petit studio de 279 pieds carrés que je louais et qui rapportait d'assez bons revenus sur Airbnb.
Et puis je me suis dit : et si je construisais une petite maison dans mon jardin ? Et puis je me suis demandé : et si je construisais une petite maison à Joshua Tree, puis une petite maison à Joshua Tree ? Et si j'installe une tente dans un parc national, dans un Airstream ou dans un petit cadre en A ?
Et donc j’ai continué à progresser autant que possible parce que chaque type de nouvelle annonce que je pouvais proposer, je me disais, c’est génial, c’est amusant. Et c'était tellement amusant parce que peu importe à quel point vous êtes farfelu avec vos idées ou quoi que vous proposiez, il y a un marché cible pour cela. Il existe un marché cible pour un Airstream vintage. Il existe un marché cible pour un petit cadre en A ou une petite maison. Et pour moi, je pense que je ressens beaucoup de joie à remplir cet élément de la liste de choses à faire pour les gens.
Ainsi, en cinq ans, je suis passé de zéro à 15 unités. Pour l’ensemble de ces 15 unités, pour la plupart, je pense que j’avais des partenaires sur beaucoup d’entre elles parce que j’étais plutôt fauché au début et que je m’en sortais plutôt bien. Et je me présentais sur les réseaux sociaux et les gens me tendaient la main et disaient : hé, Rob, je dirais que tu es plutôt bon dans ce domaine. Cela vous dérangerait-il de prendre un investisseur ? Et je dirais, bien sûr.
Et c’est ainsi que j’ai pu évoluer assez rapidement. Et j'étais assez passionné par cela et je le suis toujours, mais j'ai commencé à réaliser qu'au fur et à mesure que j'acquérais toutes ces différentes unités, l'évolutivité devenait un peu plus difficile parce que j'étais tellement absorbé par le véritable A, l'autogestion , mais B, la configuration. Mettre en place un Airbnb prend beaucoup de temps. Je ne sais pas, avez-vous déjà créé un de vos Airbnb, ou non ?

David:
Je traverse ça en ce moment. J'ai eu la chance que presque tout ce que j'ai acheté soit meublé et ait déjà été utilisé comme Airbnb. Donc ceux-là partent assez vite, mais ceux que j'ai achetés en Floride et qui n'ont pas été utilisés comme Airbnb, c'est définitivement un embouteillage en ce moment avec la commande de meubles, l'activation du câble et d'Internet et la réparation des choses pour que nous puissions prendre les photos. En fait, je vais vous laisser parler de tout ce qui s’y rapporte parce que je viens juste d’y être exposé maintenant.

Rob:
Eh bien oui, et vous avez vu un aperçu de la façon dont je fais les choses à Scottsdale, lorsque nous installions notre extension de 6,000 2,000 pieds carrés, notre manoir espagnol. Vous avez vu un peu de… Je veux dire, c’était un peu différent de votre maison typique de XNUMX XNUMX pieds carrés, mais c’est une assez bonne indication de la façon dont je le fais.
Il ne s’agit pas simplement de venir installer des canapés ici et d’accrocher un cadre photo. Pour moi, c’est vraiment un processus de savoir où vont les choses ? Comment se débarrasser des cartons ? Qui va faire quoi ? Tous les tiroirs sont-ils remplis ? Avons-nous des ouvre-boîtes ? C’est un processus très analytique, ce qui est très étrange car je ne suis pas nécessairement la personne la plus analytique.

David:
Vous apparaissez ainsi dans ces environnements. Je pensais regarder Banksy regarder un coin de rue et découvrir la fresque murale qu’il allait peindre ici. C’était comme ça de vous voir en action.

Rob:
Honnêtement, c’est un peu ce que j’ai ressenti en entrant dans cette maison, mais il faut admettre que cette fresque murale était très belle et que je n’avais pas grand-chose à faire. Ce n’était pas vraiment une toile ouverte parce que c’était déjà une maison architecturale et tout ce que nous aurions fait à cet endroit aurait été parfait.
Mais tout cela pour dire que même cette maison a pris un peu plus de temps à monter que prévu. Nous pensions que nous allions le mettre en place et dire : faisons cette chose. Et il a fallu environ un mois pour installer tous les meubles et tout, à cause des problèmes de chaîne d'approvisionnement et tout.

David:
Je pense que ce que les locations à court terme ont fait à l'immobilier, l'immobilier l'a traditionnellement été, en particulier l'immobilier commercial, car c'est là que les investisseurs opéraient. L'immobilier commercial était réservé aux investisseurs. L'immobilier résidentiel était destiné aux personnes qui souhaitent simplement vivre dans leur maison.
Ensuite, nous avons commencé à acheter en masse des biens locatifs après 2010, quand il y avait toutes ces opportunités et toutes ces saisies. Et maintenant, nous sommes entrés dans cette toute nouvelle stratosphère où nous faisons des locations à court terme et où nous sommes en concurrence avec les industries hôtelières. Et ce que j’ai remarqué, c’est que l’immobilier a toujours été à la fois un art et une science.
Autrefois, il était beaucoup plus axé sur l'élément scientifique. La feuille de calcul vous dirait presque tout ce que vous deviez savoir sur cette propriété triple net ou cette grande propriété commerciale multifamiliale que vous souhaitiez acheter, tandis qu'Airbnb a permis au côté artistique de jouer un rôle beaucoup plus important dans ce qui se passe. Comment concevoir la maison ? Comment commercialiser la maison ? Comment meubler la maison ?
Ce sont toutes des choses qui ne sont pas des chiffres que vous pouvez inscrire dans une feuille de calcul pour déterminer un rendement, mais l’art affectera le rendement. Est-ce quelque chose que vous pensez avoir pu exploiter pour réussir en tant qu’investisseur locatif à court terme ?

Rob:
À coup sûr. Je pense que les locations à court terme en général sont une chose très viscérale pour moi. J’entre dans un endroit et je sais si ça va marcher ou pas. Ou je vois des photos sur Redfin ou Zillow et je sais si c'est raté ou pas.
Maintenant, je crois sincèrement que n'importe quelle maison dans un bon marché peut bien fonctionner, si vous mettez un peu d'amour, de TLC et de passion dans le design des choses, mais certaines maisons sont certainement de meilleures propriétés en général et elles sont plus instagrammable.
Je suis donc toujours à la recherche de quelque chose qui a un peu de ce potentiel, je ne sais pas, au sens de la catégorie. Airbnb vient de changer la conception de son site Web et a des catégories tout en haut. Donc pour moi, je cherche toujours comment puis-je m’adapter au mieux à ces catégories.
Et c’est quelque chose que j’ai vraiment fait au cours des cinq dernières années jusqu’à récemment, qui évolue là où je suis maintenant et qui se concentre un peu moins sur l’acquisition d’une seule famille.

David:
D'accord. Et donc, comme vous vous concentrez moins sur l’acquisition d’une seule famille, vers quoi vous concentrez-vous ?

Rob:
C’est un moment doux-amer pour moi parce que j’ai fait mes armes en achetant des résidences unifamiliales et en faisant ça. Évidemment, je le ferai toujours. Je travaille encore avec beaucoup d’investisseurs et nous collaborons, ils financeront la transaction, ils financeront la transaction et j’irai chercher la propriété et la monterai et tout avec mon équipe. Mais nous avons juste commencé à réaliser à quelle vitesse cela a commencé à engloutir notre temps, si vous voulez, pour trouver la transaction, analyser la transaction, suranalyser la transaction, entrer en contact avec l'agent immobilier.
Dans ce marché extrêmement compétitif, vous pouvez faire tout ce travail et ne pas l’obtenir, même si vous faites une très bonne offre. Ensuite, vous devez recommencer. Et puis voyager et faire toutes les configurations à distance également, c'était vraiment très difficile pour nous parce que nous sommes une équipe assez décousue. En réalité, nous ne sommes que trois pour le moment.
Je veux dire, cela se développe relativement rapidement sur beaucoup de fronts différents, mais pour nous, c'est vraiment très difficile parce que je pense que dans un scénario parfait, ce que j'ai commencé à réaliser, c'est que si je le trouve, je peux effectivement mettre en place au moins un Airbnb par mois, mais si je tournais vraiment à plein régime, je pourrais probablement en faire deux avec mon équipe actuelle, et c'est génial. Si vous pouviez en faire deux chaque mois, cela ferait 24 par an. Ce n’est certainement pas quelque chose à éviter, mais c’est le maximum.
Je ne peux faire que 24 locations à court terme par an en travaillant avec des investisseurs, et je les partage également avec ces investisseurs et je dois travailler avec eux, obtenir des informations, des analyses et répondre aux questions. Et vraiment, cet aspect-là aussi a été très… Et à juste titre, ils veulent des informations.
Cela ralentit donc le processus de collaboration avec un investisseur ponctuel, car il peut être un peu difficile de mettre tout le monde sur la même longueur d'onde et de faire circuler l'argent. Et sur ce marché, il faut agir très vite, faire des offres et réfléchir au dernier genre de choses, ce qui est un très mauvais conseil, ne faites jamais ça, mais ce marché est fou.
Donc je pense honnêtement que tout a commencé à atteindre son paroxysme lorsque vous et moi parlions de partenariat, puis je me suis dit : « Très bien, mec, achetons ce camping avec 10 unités dessus ou quelque chose comme ça. Et puis tu t’es dit : « Mec, c’est un bon retour, mais c’est un travail. 10 unités, c’est fou. Et vous vous dites : « Et si nous commencions simplement à acquérir des propriétés de luxe ? Et cela coûtera le même prix que ce camping de 10 unités que vous m’avez envoyé. Et je me suis dit : "D'accord, bien sûr."
J’ai donc commencé à y réfléchir beaucoup et ce fut le début de votre partenariat où nous avons acheté cette maison à Scottsdale. Et la mise en place de cela a été un ours, mais ce n’était pas le travail de créer 10 propriétés qui équivalaient au même montant monétaire. Et je pense qu’au moment où cela m’a frappé, je me suis dit : « d’accord, je pense qu’il est temps de repenser ma façon d’aborder la location à court terme.

David:
Ouais, c'est génial. Je me souviens de cette conversation que nous avons eue au cours de laquelle nous étoffions nos options et vous avez dit : « Eh bien, regardez, nous pouvons obtenir… » C'était un chiffre ridicule, comme 40, 50 % de retour sur investissement sur ces maisons à 400,000 10 $, achetons-en simplement 10. Je me suis dit : « D’accord, nous pourrions le faire, et puis pour l’année prochaine, tout ce que nous faisons, c’est essayer de gérer ces 4 propriétés que nous avons achetées. Et si nous en achetions un pour XNUMX millions, cela pourrait faire moins, peut-être un flux de trésorerie immédiat, mais il aurait un plus grand potentiel. Et avec ce temps, nous gagnerions plus que le flux de trésorerie auquel nous renoncions.
Et c'était le cas, je me souviens presque de t'avoir vu figer pendant une minute. Le petit truc arc-en-ciel d'Apple tournait et vous vous disiez : « Attendez une minute. Ce n’est pas ainsi que je pensais. Dites-m'en plus, comment nous pourrions gagner plus d'argent avec le temps dont vous parlez.
Et je me souviens que lorsque j'ai eu cette première révélation, nous regardons souvent le retour sur investissement, c'est très séduisant de simplement trouver le retour sur investissement le plus élevé que vous puissiez trouver, et cela ressemble à un progrès pour l'esprit humain, alors nous aimons le poursuivre. Mais dans l’immobilier, le retour sur investissement n’est jamais pur, sauf si vous investissez dans une FPI ou dans la syndication de quelqu’un d’autre.
Avec l’argent que vous investissez dans la transaction, vous investissez du temps, des efforts et de l’énergie mentale. Vous y réfléchissez. Il faut aller trouver des gens pour travailler. Il y a une certaine frustration qui survient lorsque les choses se cassent ou qu’un invité n’est pas content. Et il y a un coût qui ne se limite pas à votre capital. Il est très facile de l’oublier car on a tendance à ne considérer que le retour sur investissement lorsqu’il s’agit du capital.
Et quand j’ai eu cette révélation, j’ai réalisé : oh, je devais penser différemment à la façon dont j’investis. Alors que vous venez de naître, vous venez de sortir de la matrice et vous avez ouvert les yeux pour la première fois.

Rob:
J'ai pris la pilule rouge, si vous voulez.

David:
Oui exactement. Maintenant vous êtes à Sion. Dites-moi à quel type de pensées vous pensez. Quels types de propriétés commencent à attirer votre attention ? Où en pensez-vous avec votre stratégie d’investissement à ce stade ?

Rob:
Donc avance rapide jusqu’à environ… Je suppose que ce n’est pas une avance rapide, mais revenons à il y a environ deux mois, et je reçois ce message Instagram très mystérieux de quelqu’un. Et ils m’ont dit : « Hé, je ne sais pas si ça t’intéresserait. Je suis votre chaîne, mais je vends en fait cet hôtel à New York. Et c'est un motel divisé. C’est un motel de sept unités, je pense, avec 12 petites cabines, puis des cabines à deux chambres, puis en taille réelle, et enfin quatre emplacements pour camping-car.
Et puis je me suis dit, oh, je reçois tout le temps beaucoup de messages comme celui-ci et c'est vraiment difficile de répondre à tous parce que quand quelqu'un dit, hé, j'ai cette maison, ça t'intéresse ? Je me dis, peut-être, mais tu ne m'as pas donné beaucoup d'informations pour analyser si je veux la maison. Donc probablement pas.
Mais cette personne l’a écrit et je me suis dit, d’accord. Eh bien, c'est en quelque sorte à ce moment-là que je me demande : d'accord, comment puis-je évoluer ? Comment puis-je évoluer ? J'ai fait celui à 15 unités. J’ai prouvé que je pouvais le faire. Et bien sûr, je pourrais sortir et continuer à faire ça.
Et en fait, j'ai conclu un accord avec un investisseur qui souhaite acheter 100 maisons avec moi et mon partenaire commercial. Et il gère un fonds et il m’a dit : « Hé, si vous pouvez nous obtenir un rendement de 10 % après le partage de vos actions et tout, nous sommes heureux, nous sommes prêts à partir. » Et nous nous sommes dit : « Super ».
J’ai donc dû lui dire : « Au fait, du point de vue de l’évolutivité, c’est vraiment difficile et cela va prendre environ deux ans pour y parvenir. » Et il m’a dit : « Ouais, c’est bien. » Et nous nous sommes dit : « D'accord, cool. »
Nous avons donc conclu un accord avec lui, mais cela me fait même peur parce que mon partenaire me l'a apporté et il m'a dit : « Mec, ça y est. C’est le Saint Graal. Et je me suis dit : « Mec, ça fait 100 maisons que nous devons acheter. C'est vraiment difficile.
Alors, quand j'ai reçu ce message Instagram du gars qui vendait cet hôtel, je me suis dit, ça a l'air intéressant. C’était un peu effrayant car il s’agit d’une toute nouvelle classe d’actifs, les motels et les hôtels. Je sais que beaucoup de gens les ont fait et ils disent tous de bonnes choses et ils s’en sortent tous très bien. Nous venons d'avoir Heather Blankenship sur le podcast et elle a fait la même chose. Elle les achète.
Et je me suis dit, d'accord, je sais que beaucoup de gens font ça et tous ceux à qui j'ai parlé sont toujours vraiment décousus et très avisés avec ça et je me considère relativement décousu et avisé, scravvy si vous voulez. Et je me suis dit, d'accord, poursuivons cela. Alors j’ai dit : « Hé, bien sûr. Parlons-en." Et il dit : « Voici les informations de mon agent immobilier/courtier. Appelez-le et voyons. Et je me suis dit : « Super ».
J'ai donc transmis cela à mon partenaire, je les ai connectés, puis nous avons commencé à parler de toutes les différentes logistiques et à vraiment déterminer si nous voulions faire cela, car il faut également garder à l'esprit qu'en tant qu'investisseur immobilier, je suis gentil d'anti-hôtel en tant que gars d'Airbnb. Toutes mes vidéos parlent des hôtels qui sont mauvais et Airbnb est la voie du futur. Il y a donc un peu de dissonance ici avec le changement de ma stratégie d’investissement.
Mais à terme nous allons rénover cet hôtel et nous allons toujours le lister sur Airbnb. Ce sera toujours une propriété Airbnb, mais nous organiserons également des réservations directes.

David:
Très bien, je veux vraiment vous poser des questions sur certains des obstacles que vous avez rencontrés, car chaque fois que vous passez à une nouvelle classe d'actifs, il est garanti que des erreurs seront commises, que des choses vous frapperont, que vous n'avez pas vu venir. . Il faut juste l'accepter.
Mais avant de le faire, je veux vous demander comment vous analysez la propriété. Vous disposez donc d’un grand degré de confort et de confiance lorsqu’il s’agit d’analyser une location à court terme, mais pour un hôtel, c’est un peu différent. Le processus était-il similaire ? Avez-vous dû apprendre un tout nouveau système ? Comment avez-vous calculé les revenus que cette chose allait rapporter ?

Rob:
Quelques manières différentes. C'était un peu dur, c'est sûr. Les concepts sont similaires, mais c’est un tout autre animal car vous analysez 20 unités à la fois et décidez s’il y a un goût pour cela, ou s’il y a un désir pour cela sur le marché.
Nous avons donc commencé à regarder tous les différents motels et hôtels de la région. Ils n’étaient pas vraiment géniaux, mais ils semblaient réserver beaucoup de places. Et le propriétaire nous a laissé son formulaire et ses livres. Les chiffres semblaient plutôt bons et il a dit : « Hé, je ne l'utilise que depuis un certain temps, mais d'après ce que je sais dans la région, cela devrait faire X et autant et cela devrait être ce genre de retour. .» Et nous nous sommes dit : « D’accord, merci. Nous apprécions votre avis ici. Nous devons vérifier cela. Tout le monde peut dire un chiffre élevé.
Nous avons donc commencé à nous pencher sur la saisonnalité des hôtels et nous avons juste dû faire preuve d'un peu de créativité. Nous avons donc commencé à appeler différents motels et hôtels de la région et à leur demander : « Hé, quelle est votre saison la plus chargée ? Quelles sont les saisons mortes ? Est-ce vrai, j'ai entendu dire que c'est un endroit vraiment touristique. Êtes-vous généralement complet ? »
Et ils disaient tous en gros : « Oh ouais, nous sommes complets pour les trois ou quatre prochains mois consécutifs. Ensuite, c’est un ou deux mois de zone morte, et puis ça devient fou après ça. Ensuite, nous nous sommes dit : « Oh, d'accord, bien. » Et nous avons donc dû être très sournois avec cela et interroger les différents habitants sur la saisonnalité et vraiment essayer de comprendre ce genre de choses.
Donc, fondamentalement, nous avons dû analyser cela, et bien sûr, j'ai également dû faire l'analyse Airbnb. J'ai donc ma propre façon de procéder, mais en gros, je devais aller voir quels sont mes concurrents, car chaque fois que j'achète sur un marché, je fais plusieurs audits. Je fais un audit sur Redfin et Zillow juste pour voir en général ce que coûtent les choses.
Et puis je dois également réaliser un audit sur Airbnb pour voir qui sont mes concurrents et quelle est leur qualité ? Mon concours est-il avant-gardiste ? Sont-ils petits ? S'agit-il de grandes cabines ? Quel est le thème ? Est-ce qu'ils réservent ? Et nous avons trouvé quelques annonces Airbnb, pas aussi géniales, qui se réservaient comme des fous. Alors je me suis dit : d'accord, tout ce que j'ai à faire, c'est de trouver comment rénover et gérer un motel de 20 unités, et quand je le ferai, je devrais réussir.

David:
Alors, lorsque vous avez analysé les sources de revenus, regardez-vous comment les réservations seront effectuées sur Airbnb ? Est-ce là que la plupart des gens réservent cet hôtel ? Ou est-ce également quelque chose où le référencement devient un facteur lorsque les gens recherchent un logement dans cette région ?

Rob:
Cela va probablement être un peu plus du côté du référencement tout simplement parce que pour le moment il s'agit de réservations entièrement directes, elles ne sont pas sur Airbnb. Et donc en fait, j'aime ça parce que je le sais en fonction des réservations… Et nous recevons des réservations maintenant et elles arrivent. En fait, nous essayions d'arrêter les réservations, ce que nous aborderons dans un instant parce que nous voulions rénover les lieux, mais c'est en train de réserver en ce moment.
Et en fonction du montant des réservations, basé sur ce petit site Web minable dont nous avons hérité, je veux dire, ça marche et ça livre et tout, mais ce n'est pas le meilleur et le référencement est correct, mais il y a beaucoup de travail à faire. là, mais d'une manière ou d'une autre, les gens le trouvent.
Nous essayons de comprendre comment diable les gens trouvent notre motel. Je n'ai aucune idée. Je suis reconnaissant qu’ils le soient, mais il y a bien sûr un composant SEO. En fait, je pense simplement qu’il n’y a pas beaucoup d’options dans la région. Et donc, lorsque vous tapez dans un motel à Tupper Lake, il n’y en a tout simplement pas beaucoup, le nôtre apparaît.
Oh, il y a une autre chose que nous avons découverte lorsque nous analysions ce marché, il y a cet autre hôtelier, c'est un mot sophistiqué pour dire investisseur hôtelier, et en fait, ils viennent d'acheter un motel en bas de la rue au même moment ou juste avant nous et ils faisaient une rénovation complète de cette propriété.
Et donc nous avons étudié cette personne et fondamentalement, tout ce qu’elle touche se transforme en quelque chose d’or. Et donc nous nous sommes dit, oh, d'accord. Donc, si cette personne a acheté un hôtel et souhaite le rénover, il est clair qu’elle a déjà fait l’étude de marché pour nous. Ils ont compris que c’était un bon endroit pour investir.
Nous avons donc utilisé cela, puis nous avons pris des projections et nous avons également pris des données antérieures, puis nous avons regardé les compositions Airbnb et nous avons appelé et nous avons eu une idée des différents habitants et des différents motels de la région pour savoir quand arriverait notre saison chaude. et tout comme ça. Il s’agissait donc d’un peu de ce qu’ils appellent des recherches sur Internet, mais aussi de recherches générales sur Airbnb.
Et sur cette base, il y avait quelques éléments qui jouaient également en notre faveur. Le propriétaire était prêt à financer. Il en fallait beaucoup. C’est le BRRRR ultime, mec. Je veux dire, il a besoin d’une refonte complète de l’intestin dans son ensemble. Donc, étant donné qu’il se portait plutôt bien dans l’état actuel dans lequel il se trouve, ce qui n’est pas la norme Robuilt, je vais le dire ainsi. Je me suis dit, d'accord, eh bien, si nous rendons cela agréable, il devrait y avoir beaucoup plus de réservations et nous pourrons également augmenter les loyers.

David:
Je suppose que la personne vous a proposé l'offre, alors elle a dit : « Hé, tu veux le regarder ? Donc, vous ne regardiez probablement pas déjà cette zone, mais maintenant que vous êtes dans cette zone, qu'aimez-vous dans cet endroit qui vous inciterait à y acheter plus de propriété ?

Rob:
Je ne suis pas sûr que j’opterais nécessairement pour la voie unifamiliale et je vais vous dire pourquoi. Cette région est très rurale. Ce n’est pas isolé, mais c’est très rural et il y a une pénurie de vendeurs là-bas. Il est difficile de trouver des personnes à embaucher. Donc pour moi, lorsque j’achète un Airbnb, je recherche toujours les Airbnb Avengers.
Et donc je cherche mon nettoyeur, mon bricoleur, mon technicien de piscine, mon paysagiste, mon préposé à la lutte antiparasitaire et j'ai besoin de renforts pour tout cela. Et nous avons constaté qu’il est difficile de trouver des fournisseurs sur ce marché, tout comme sur beaucoup d’autres marchés sur lesquels je suis, où nous sommes essentiellement au milieu de nulle part.
Donc, du point de vue d'un résident d'une seule famille, je ne ferais pas vraiment cela, mais comme il s'agit d'un hôtel et qu'il y a des économies d'échelle, nous prévoyons dans notre budget d'embaucher simplement un responsable sur place à temps plein, très similaire à celui d'une maison mobile. des parcs ou des parcs de camping-car, ou même des unités d'entreposage, où il y a quelqu'un qui se consacre et c'est son travail de gérer cet endroit.
Cela allège donc une partie de cette équipe de rêve que je dois embaucher car nous avons maintenant un personnel à temps plein. Nous fournissons ce logement au personnel à temps plein et nous fournissons ensuite un prix relativement, je pense, juste pour y vivre. Et en fait, assez drôle, nous frappions à gauche et à droite. Nous n'avons pas réussi à trouver des personnes pour nous aider. Et nous nous disons, euh-oh, nous venons d'acheter cet hôtel et personne ne peut réellement y travailler.
Et nous avons eu Heather Blankenship sur le podcast et elle a parlé de ce groupe de personnes appelées campeurs de travail. Et ce sont des gens qui voyagent et qui sont en fait des nomades, des nomades numériques, ou ils cherchent toujours simplement des endroits où garer leurs camions qui ont des camping-cars et campent essentiellement sur place et gagnent de l'argent et ce genre de choses. Alors je me suis dit, d'accord, laisse-moi essayer ça.
Et nous avons publié une annonce sur l'un des groupes Facebook et quelqu'un a dit : « Oh mon Dieu, cela ressemble exactement à ce que j'aimerais faire. Je travaillais dans l’hôtellerie et dans des hôtels pour le Marriott et tout ça. Je sais donc exactement ce dont vous avez besoin pour ce travail. Mon partenaire et moi disions : « Ouais, c'est un peu trop beau pour être vrai. Il n'y a pas moyen."
Et nous l'avons interviewée et ensuite nous avons raccroché au téléphone et je me suis dit : « C'est trop beau pour être vrai, n'est-ce pas ? Et il m’a dit : « Ouais, je n’y crois pas. » Et je me suis dit : « Je ne le pense pas non plus. Il n’y a aucun moyen qu’elle soit parfaite, notre première candidate. Et nous avons appelé toutes les références et toutes les références ont donné des critiques élogieuses et nous nous sommes dit « Mec ». Parfois, j’ai de la chance du premier coup, mais cela arrive de moins en moins à grande échelle.

David:
C'est un problème légitime et je l'ai rencontré moi-même, mais pas aussi souvent, car généralement ma stratégie d'investissement consiste généralement à trouver le meilleur marché, le marché le plus chaud, où je vois une forte croissance et à essayer d'y arriver tôt. Mais quelques fois, j'ai acheté dans des zones rurales ou peut-être dans des destinations de vacances où les seules personnes qui s'y rendent partent en vacances. Il n’y a pas beaucoup de gens qui y vivent comme résidence principale, donc il n’y a pas de main d’œuvre.
Et quand il y a un problème, comme vous l'avez dit, la lutte antiparasitaire ou… Je me souviens d'avoir rencontré cela sur l'une de mes propriétés dans les Smoky Mountains qui possède une piscine. Et au milieu du séquestre, le vendeur n'a pas pu réparer la piscine avant la fermeture, mais j'ai dû fermer à cause d'un 10-31.
J’étais donc dans une situation où si je ferme, j’hérite d’un problème, si je ne ferme pas, j’hérite d’un problème plus grave, parce que je vais perdre plus de sept chiffres en impôts ici. Et nous fermons et personne ne répare la piscine pendant des mois. C'est vraiment mauvais. Je me dis, je vais devoir trouver une personne et l’emmener au Tennessee pour voir ça. C’est si grave parce qu’il n’y a pas beaucoup d’effectifs.
C’est donc absolument quelque chose à garder à l’esprit lorsque vous visitez une zone et qu’elle a l’air incroyable, il y a parfois des raisons pour lesquelles cette opportunité se présente. Donc, si vous écoutez ceci et que vous êtes quelqu'un qui est prêt à voyager et à faire ce genre de travail, envoyez-moi un message, car j'aimerais mettre en place un système de campeurs de travail itinérants, comme vous l'avez dit, qui pourrait aller à certaines de ces régions éloignées et facturent une prime pour faire des choses comme réparer les toits ou réparer les piscines, quel que soit le problème.
Mais en attendant que quelque chose comme ça se produise, assurez-vous de mettre cela dans votre souscription parce que j'en suis sûr… Je veux dire, à quel point vos fesses se sont-elles plissées lorsque vous avez réalisé, oh, il n'y a personne ici qui peut faire ce travail et j'ai juste acheté un hôtel de 20 unités ?

Rob:
Je pense que les fesses proverbiales ont été plissées tout au long du processus parce que nous ne savions vraiment rien des motels. Nous nous appuyions vraiment sur le fait que nous étions un couple de gars intelligents qui échouaient, apprenaient de nos erreurs et devenaient plus intelligents. C’est comme ça que je le vois. Nous nous y attendions donc en quelque sorte.
Chaque fois que nous achetons, c’est exactement ce que vous venez de dire, il y a cette opportunité et vous vous dites, c’est fou, c’est trop beau pour être vrai. Et puis vous découvrez que c'est en plein milieu du Dakota du Sud ou quelque chose du genre et qu'il n'y a pas de civilisation à 50 miles à la ronde, et vous vous dites, euh-oh, qu'est-ce que j'ai fait ?
C'était nous tout ce temps parce que nous nous disions, d'accord, New York est évidemment un État très peuplé, mais ici, ce n'est vraiment pas une ville fantôme ou quelque chose comme ça, mais c'est difficile de trouver du travail. Donc je pense qu'on s'y attendait. Nous trouvons toujours ces maisons.
Il y a beaucoup de comptes que je suis, comme Cheap Old Houses ou Mid-Century Modern Hunt, et ils ont toutes ces maisons étonnantes, belles, axées sur le caractère ou ces incroyables beautés modernes du milieu du siècle, et puis ils sont comme 200,000 XNUMX $. Je me dis toujours, oh, ce serait le meilleur Airbnb. Et puis c’est dans un endroit où la population est inférieure à trois. C’est donc toujours la partie la plus difficile.
Nous avons donc acheté ceci en sachant que la pénurie de fournisseurs était réelle, mais en fait, comme vous l'avez dit, nous avons en fait un entrepreneur qui a contacté mon ami et je pense qu'il était fan de la chaîne et il a dit : « Hé, je voudrais j’aime m’impliquer dans vos projets.
Il travaillait pour une entreprise de construction et il n’avait qu’un salaire et je pense qu’il n’a pas été promu comme il l’espérait. Je ne m’en souviens pas vraiment, mais en gros, il dit : « Je viendrai travailler pour vous les gars. Si vous me payez pour venir faire le travail, je veux faire mes preuves, et j’aimerais alors commencer à obtenir des capitaux propres sur certains de ces projets. Et puis nous nous sommes demandé : « Êtes-vous prêt à déménager à New York ? Et il a dit : « Absolument ». Et nous nous sommes dit : « Super. Vous y êtes." Et il a été vraiment génial.
Nous avons donc envoyé notre entrepreneur par avion à New York et il y vit actuellement. Il nettoie tout. Il entretient tout. Il rencontre des entrepreneurs. Il fait un budget. Il fixe le calendrier pour les six prochains mois. Et honnêtement, sans lui, ce serait plutôt dur. Et c’est pourquoi nous étions relativement confiants lors de la conclusion de cet accord, car nous savions que nous avions un entrepreneur qui pourrait diriger le spectacle pour nous pendant notre absence.

David:
Ouais, c'est énorme. C'est pourquoi je disais que si j'avais un système d'entrepreneur itinérant qui vous permettrait de monter une entreprise, ils seraient prêts à le faire et ils pourraient rester dans la propriété et ensuite ils pourraient y travailler, mec, ce serait juste Ce serait énorme pour la communauté BP, s'il y avait des gens que nous connaissions capables de faire cela, surtout si vous vivez dans une région où les salaires ne sont pas aussi élevés.
Si vous vivez à Malibu, cela n'a probablement pas de sens pour vous, mais si vous êtes en Louisiane, dans le Mississippi, vous ne gagnez pas autant d'argent, mais vous pouvez travailler sur des projets en Californie du Sud, à New York et dans d'autres. de ces domaines les plus chers. Cela pourrait être un très bon moyen d’en gagner… C’est une idée commerciale que je réfléchis depuis un moment dans ma tête et vous en soulignez certainement la nécessité.
Parlons donc de rénovations, car cela représente une très grande part d’opportunités sur le marché actuel, d’autant plus que le marché est si chaud, même les rénovations, que vous ne pouviez pas les trouver. Et puis, quand vous en avez trouvé un, bonne chance pour trouver un entrepreneur, car ils sont tellement occupés à travailler avec les gens qui mettent leur maison sur le marché et avec ceux qui viennent d'en acheter une qui a besoin de travail, ainsi qu'avec tous les investisseurs qui ils retournent des maisons et font des BRRRR. Ils sont rares, mais à mesure que le marché se refroidit, vous avez réellement la possibilité de trouver un entrepreneur.
Alors, à quoi ressemble votre modèle de rénovation ici ? Quel est votre budget là-dessus ? Quelle est la stratégie pour l’avenir ? Quels efforts consacrez-vous à la rénovation pour ajouter de la valeur ?

Rob:
C’est donc une question difficile, car vous ne pouvez pas vraiment extrapoler vos connaissances en matière de maison unifamiliale à un motel de 20 unités. Tout devient beaucoup plus cher sur les plus grandes propriétés, mais heureusement, notre entrepreneur a travaillé sur ce type de projets. Il a travaillé sur tous les types de développement commercial et cela nous a donc été extrêmement utile pour budgétiser tout cela.
Mais effectivement, en ce moment, nous envisageons une rénovation complète de l’intestin, nous n’économisons pas grand-chose de cette propriété, comme le motel de sept unités. Il a été peint d'un bleu aqua très brillant, dont je ne sais pas pourquoi cette couleur me suit partout, mais c'était aussi la couleur centrale principale de notre maison de Scottsdale et je me disais, non, nous devons supprimer cette couleur. Pourquoi cette couleur existe-t-elle ?
L’hôtel est donc d’un bleu très brillant et vibrant, et puis tout à l’intérieur est en mauvais état, pas toutes les unités, mais quelques-unes d’entre elles. Mon partenaire commercial est allé faire une inspection et une visite finale et il m'a appelé à minuit après avoir terminé et il m'a dit : « Frère, il y a un trou dans le sol. Et je me suis dit : « Que veux-tu dire ? » Il dit : « Au milieu de ce motel, il y a littéralement un trou dans le sol. » Et il me montre et je me dis : « Comment ça se passe la réservation ? Comment peut-on rester ? Cela ne peut pas être sûr.
Nous nous sommes donc lancés dans cette démarche en sachant qu'il n'y aurait rien de vraiment récupéré, à l'exception peut-être de quelques murs en bois qui se trouvent actuellement à l'intérieur. Mais oui, cette rénovation va nous coûter environ 800,000 XNUMX $.

David:
D'accord, 800,000 XNUMX $. Et puis pourquoi l'as-tu acheté ?

Rob:
Nous l'avons acheté pour 825,000 XNUMX $. Nous dépensons donc juste en dessous du prix d’achat pour le retourner.

David:
Il devrait y avoir un titre pour cela lorsque votre rééducation est supérieure à votre prix d'achat. Il s’agit certainement d’un type d’accord spécifique.

Rob:
Oui.

David:
Est-ce une situation BRRRR ? En ce qui concerne la valorisation des hôtels, pouvez-vous les refinancer une fois les améliorations terminées ou devez-vous attendre que les revenus atteignent un certain point pendant un an ou deux avant de pouvoir refinancer pour retirer ce capital ?

Rob:
Oui, comme il est financé par le vendeur, nous avons en fait calculé le financement selon un calendrier amorti sur 20 ans, mais il va exploser dans trois ans. Nous espérons donc qu’au moment où la situation sera stabilisée et que les loyers augmenteront et qu’il y aura un historique de loyers, exactement ce que vous venez de dire, nous pourrons nous adresser à un prêteur commercial.
Espérons que les taux d’intérêt ne seront pas comme un TAEG de 27 % et qu’en gros, ils refinanceront, encaisseront et rembourseront notre investisseur. C'était un moment vraiment opportun car nous avions en fait un investisseur qui avait environ, je pense, 800,000 XNUMX $ de côté, je tiens à dire et nous avions essayé de lui trouver un projet. Il voulait construire un village de cabanes dans les arbres avec nous et nous nous disions : d'accord, faisons-le, mais c'était difficile de trouver un terrain.
Tous les endroits où je voulais construire des cabanes dans les arbres, j'en ai beaucoup parlé sur la chaîne à différents endroits et je ne vais pas dire que j'ai ruiné le marché pour moi-même parce que ce n'est pas possible, mais plus d'attention a été portée à beaucoup d'endroits différents. Et donc je me suis dit, d'accord, nous essayions de trouver...

David:
Je le crois.

Rob:
C'est arrivé-

David:
Cela m'est arrivé quand j'ai parlé de Jacksonville il y a cinq ans, c'était en moins d'un mois, tout d'un coup, des choses disparaissaient très rapidement de la MLS.

Rob:
Ouais, je ne vais pas dire que je suis si cool, mais-

David:
BiggerPockets est une entité puissante.

Rob:
Mais il y a eu des marchés sur lesquels je me dis, eh bien, honnêtement, je n’ai même pas ouvert Redfin à Gatlinburg depuis environ six mois, non pas parce que je l’ai gâché pour moi-même, mais parce que tout le monde l’a gâché pour nous-mêmes. Et donc maintenant, c’est comme impossible. Je veux dire, tu as acheté un tas de trucs là-bas. Honnêtement, je suis très impressionné car il s’agit d’un marché difficile, même si je constate des baisses de prix de temps en temps. Mais nous essayions de trouver cette terre-

David:
En passant, ne perdez pas la tête, il est important de noter que les investisseurs immobiliers, maintenant que nous avons des podcasts comme cette information facilement disponibles, tout le monde parle sur YouTube, la nouvelle se propage très vite.
Je veux dire, imaginez il y a 60 ans, au début, l’investissement à distance n’était même pas une chose que vous pouviez faire en toute sécurité ou que vous feriez. Et deuxièmement, vous n’auriez jamais connu les marchés dans lesquels vous devriez investir. Tout devait être local. Et maintenant, j’ai remarqué cette tendance depuis que je suis dans cet espace éducatif, selon laquelle les investisseurs immobiliers sont comme des sauterelles qui se déplacent simplement d’une région à l’autre.
Ainsi, lorsque nous avons eu le krach, vous avez remarqué que tout le monde s'est installé sur les marchés de Phoenix, d'Arizona et de Las Vegas et a commencé à acquérir des propriétés parce qu'ils ont été très durement touchés. Et puis tout s’est en quelque sorte tari et ils ont déménagé à Memphis, Memphis était la grande ville. Et puis après Memphis, c’était Atlanta. Tout le monde était à Atlanta. Et puis je suis arrivé dans le nord de la Floride, et beaucoup de gens ont emménagé dans cet espace et il y avait beaucoup d'opportunités de trésorerie.
Et puis ils ont quitté Atlanta et c'est devenu Huntsville, l'Alabama était vraiment très grand, puis Austin, Seattle. Ces pôles technologiques ont donc commencé à prendre de l’ampleur, puis ils se sont déplacés vers la région de l’Idaho et du Nevada. Et maintenant, nous voyons que les Smoky Mountains étaient très populaires ces dernières années. Mais il existe absolument des schémas où tout le monde entend que tout le monde achète, puis ils s’en vont tous.
Et la raison pour laquelle je tiens à souligner cela est qu’il est très facile d’être la dernière personne à la fête et que vous ne savez pas que vous êtes la dernière personne à la fête. Vous pourriez vous lancer dans un marché qui a déjà atteint son apogée en pensant, oh, c’est ce que tout le monde fait et vous êtes tous heureux. Et dès que vous démarrez le jeu des chaises musicales, elles éteignent la musique et vous restez coincé.

Rob:
C’est vrai et cela s’aggrave. C’est donc un effet cumulatif dont tout le monde en parle. De plus en plus de gens en parlent. Oh, j'ai entendu ça et j'ai entendu dire que c'était un très bon marché. Donc tout pour dire, c’est en fait une très bonne note car j’aime vraiment le terme, les investisseurs immobiliers sont des sauterelles. Nous le sommes totalement. Ce n’est pas comme si je trouvais simplement un marché et je me dis, je l’ai fait, je suis un génie. Je l'ai entendu de quelqu'un d'autre. Je fais partie de ces sauterelles.

David:
C’est dans la nature humaine, nous voulons tous traverser la rivière en même temps que les autres gazelles. Nous ne voulons pas être ceux qui traversent la rivière.

Rob:
Nous voulons imiter le succès. Et c’est ce que je dis toujours : imite les grands, va trouver quelqu’un que tu aimes vraiment et imite sa stratégie parce qu’il y a une raison pour laquelle il réussit. Et je pense que cela arrive souvent sur BiggerPockets, où beaucoup de ces titans arrivent et c'est comme, whoa, je veux juste faire ce qu'ils ont fait. Cela me semble bien. Je n’ai rien d’autre à faire. Et donc une grande partie de mon portfolio et une grande partie de ce que j’ai fait proviennent simplement de l’écoute des histoires de réussite de beaucoup d’autres personnes.
Mais oui, je veux dire, en gros, j'essayais de trouver un terrain pour construire ce village de cabanes dans les arbres pour notre investisseur et il avait l'argent prévu et nous ne pouvions tout simplement pas trouver de terrain qui correspondait du point de vue du zonage parce que nous devons pour devenir légitime, nous devons obtenir des permis d'utilisation conditionnels, des services d'ingénierie et tout le reste. Il est donc difficile de trouver quelque chose pour un investisseur à une telle échelle. Donc ça prenait un peu de temps.
Puis tout d’un coup, cet accord est apparu et je me suis dit, eh bien, c’est en quelque sorte dans le même budget que celui de l’investisseur. Ce n’est pas aussi farfelu ou cool qu’un village dans une cabane dans les arbres, mais c’est une chose tangible. Parce que je pense que lorsque vous travaillez avec des investisseurs, honnêtement, la question qui se pose est de savoir à quelle vitesse pouvez-vous déployer leur argent ? J'ai eu beaucoup d'investisseurs qui voulaient un type de chose très spécifique qu'ils voulaient que nous exécutions et je leur dis : « Eh bien, écoutez, nous pouvons le faire, mais cela peut prendre cinq à 12 mois pour trouver cela. chose exacte. Et alors, êtes-vous d’accord avec une alternative ? Et si je trouve ce type de projet, est-ce que ça vous conviendrait ?
La plupart du temps, ils disent que bien sûr, parce que personne n'aime avoir un million de dollars sur son compte bancaire pendant un an, vous souhaitez déployer de l'argent. Si vous êtes un bon investisseur, vous essayez de vous ruiner le plus souvent possible en envoyant tout cet argent de votre compte bancaire vers un nouvel actif.
Et donc cet investisseur avait son argent en réserve et nous étions super. Nous y sommes donc allés et nous l’avons acheté, ainsi que quelques épreuves et tribulations en cours de route, si vous voulez, si vous voulez en parler une seconde, certaines des dures leçons que nous avons apprises.

David:
Eh bien, vous avez dit qu'il s'agissait de 20 unités, comment ces 20 unités sont-elles réellement divisées ? J’imagine un immeuble qui abrite un hôtel de type immeuble en copropriété, comme le Hilton où vous iriez, et il ne compte que 20 chambres différentes. Ou s’agit-il plutôt de plusieurs types de propriétés différents regroupés au même endroit ?

Rob:
Ouais, donc c'est ce dernier. Il s’agit d’un motel de sept unités situées toutes au milieu de la propriété. Et cela ressemble à une très longue cabane moderne du milieu du siècle, une cabane en rondins peinte de ce bleu vif dont je vous parlais. Et puis tout le long de la propriété, il y a 12 petites cabanes qui font, je veux dire, je ne peux pas le dire de mémoire, mais je veux dire environ 200, 300 pieds carrés. Et puis il y a deux cabines de deux chambres à l’arrière de la propriété. Je pense que c'est sur quatre acres. Et puis il y a quatre emplacements pour camping-car. Et donc sur ces quatre emplacements pour camping-cars, nous allons éventuellement construire des ponts et y installer des Airstreams.
Et la raison pour laquelle j'aime cette stratégie, en passant, c'est parce que j'aime évidemment le glamping et que je travaille à autoriser un site de glamping de 60 unités en Arizona et que je suis un grand fan, mais cela prend beaucoup de temps pour autoriser cela. Nous travaillons sur le permis pour le site de glamping en Arizona depuis environ six mois à environ un an, en fonction de quelques variables différentes.
Mais au fond, cet endroit a déjà tous les droits. Nous n’avons donc pas besoin de demander des permis pour toutes ces petites maisons ou quoi que ce soit. Cela était déjà pleinement autorisé. Les quatre emplacements pour camping-car sont donc déjà autorisés. Nous pouvons simplement y ajouter nos Airstreams. Ce ne sera pas grave. Ou nous allons simplement l'ouvrir au public pour qu'il puisse apporter son camping-car et probablement nous rendre la vie un peu plus facile.
Mais l’une des leçons les plus difficiles que nous avons apprises est que la transition de propriété a été un peu délicate. Nous n’avions pas vraiment élaboré de plan de bataille avec le vendeur parce que nous étions tellement concentrés sur la conclusion de la transaction. Il se passait toujours des choses. Comme vous le savez, les accords commencent à échouer et tout le monde doit se dire, hé, nous sommes tous dans la même équipe. Vous voulez vraiment le vendre. Nous voulons vraiment l'acheter. Renégocions. Comment allons-nous faire en sorte que cela fonctionne ?
Et donc nous avons eu cinq de ces moments que j’ai ressentis tout au long de ce processus. Nous nous sommes dit, oh putain, ça va tuer l’accord. Et puis nous renégociions et le vendeur donnait un peu. Et donc nous avons fait cela beaucoup et nous n’avons jamais vraiment dit officiellement : hé, quel est le programme actuel des invités ? Et quand s'enregistrent-ils ? Quand partent-ils ? Qui sont-ils? Quelles sont leurs informations ? Comment obtenons-nous ces informations ? Quel type de CRM utilisez-vous ?
Nous avons fermé et effectivement, le propriétaire a dit : « Très bien, voici toutes les connexions, amusez-vous. » Et nous nous sommes dit : « Oh putain, nous n’avons même pas parlé de ça. » Et maintenant, rétrospectivement, cela ne se reproduira évidemment plus jamais, car désormais, chaque fois que nous négocions cela, nous négocierons que le propriétaire de l'hôtel ou du motel que nous achetons reste à bord pendant un mois ou deux pour aider à former le nouveau personnel et tout ignorer. .
Ce n’est pas vraiment quelque chose que je reproche au vendeur, je pense que je blâme à parts égales ici des deux côtés parce que j’espérais en quelque sorte qu’il voudrait juste aider. C'était son bébé et je lui disais : « Hé, voudrais-tu rester une semaine ou deux et nous aider à faire la transition. » Et il dit : « Oh mec, je dois vraiment rentrer chez moi et retrouver ma famille. » Et nous nous disons : « Êtes-vous sûr ? Parce que nous pourrions vraiment avoir besoin de cette aide. Et il m’a dit : « Non. Non je suis désolé." Et nous nous sommes dit : « D'accord. »
Et donc, en gros, nous avons fait la pire chose que nous puissions faire. Et je déteste dire ça, mais je suis une personne honnête et transparente, mais c'était le week-end du 4 juillet et quelques jours avant que nous ayons dû annuler quelques invités et ils n'en étaient pas contents et je n'en étais pas content. Et nous avons fait de notre mieux pour les raisonner et leur dire : « Hé, je suis vraiment désolé. Nous venons d'acheter ça. Nous ne savions même pas que cette réservation existait jusqu'à notre fermeture. Et c'était ce genre de chose.
Et certains d’entre eux l’ont bien pris. Une dame a dit : « Eh bien, j’y vais. J'y vais quand même. Essayez de m'arrêter. Et nous nous sommes dit : « Littéralement, personne n’est là. » Et donc, en gros, nous avons fini par trouver une solution avec elle parce que la propriétaire disait : « Eh bien, hé, je garde un jeu de clés supplémentaire ici. Si vous voulez la laisser entrer, elle peut simplement rester. Et nous nous sommes dit : « Très bien. » Je veux dire, même si elle détruit l’endroit parce qu’elle n’a pas été vérifiée ou ne nous a pas donné ses informations, nous le remodelons quand même.
Et c’était donc une sorte de oopsie chez nous, c’était tout simplement le fait de ne pas avoir de plan de bataille pour la transition de propriété. C'est quelque chose qui n'est pas très clair ou tangible, et donc pour quiconque travaille dans ce sens, vous voulez certainement avoir beaucoup de conversations en dehors de la négociation avec un vendeur sur la façon de gérer la propriété, parce que si vous essayez de le comprendre par vous-même, j'ai appris à mes dépens que ça allait être très difficile.

David:
Eh bien, je suis vraiment heureux que vous en parliez parce que, et c'est vraiment une tendance en général avec l'industrie hôtelière qui prend de plus en plus d'ampleur dans notre espace, les hôtels sont un mélange, tout comme Airbnb, d'immobilier et d'affaires. Ce n’est pas comme si vous achetiez simplement une maison unifamiliale et la louiez à quelqu’un avec un bail d’un an. Cela reste une forme d’entreprise, mais elle est beaucoup plus passive. Lorsque vous achetez un hôtel, les revenus sont plus élevés car il y a plus de travail à y consacrer.
Donc, si vous achetiez une entreprise pure, comme si vous achetiez une société de logiciels ou si vous achetiez une entreprise d'entretien de piscine, comme je l'ai mentionné plus tôt, il serait d'usage de négocier les termes de cet accord selon lequel la direction restera pendant cette période. du temps pour aider à la transition. Vous voyez cela tout le temps.
Patrick Bet-David vient de vendre sa compagnie d'assurance et cela s'explique en partie par le fait qu'il a dû rester un an pour former les nouvelles personnes qui l'ont achetée, car ils ne veulent pas qu'elle s'effondre immédiatement. Imaginez que vous pilotez un avion et que quelqu'un vous dise : « D'accord, je viens prendre le relais pour piloter l'avion, mais il ne sait rien de la façon de piloter cet avion. Vous voulez que le pilote soit assis sur le siège du copilote pendant un moment jusqu'à ce qu'il le descende.
Et d’après ce que j’ai compris, c’est la première entreprise légitime que vous avez achetée, donc je peux comprendre que vous n’y auriez même pas pensé. Eh bien, vous pensez que vous achetez un bien immobilier et vous vous dites, eh bien, je vais simplement demander à mon équipe d'aller sur place et de le préparer. Tout cela se passe dans votre subconscient. Et puis tu fermes et ouais, et puis, oh non, qu'est-ce qu'on fait maintenant ? Il n’y a personne là-bas. Je n’y ai pas pensé. Il n’y a aucun employé sur la propriété. Comment allons-nous faire tout cela ? Eh bien, j'ai besoin de temps pour le préparer, puis ces réservations. C’est donc probablement une sensation terrible, juste le creux de votre estomac coule comme, oh non.

Rob:
C'était parce qu'en gros, mon partenaire commercial/COO qui dirige les opérations, il dirigeait tout cela et il était vraiment dispersé et essayait également d'apprendre à acheter un hôtel. Ce n'est donc pas sa faute. D'accord, vous connaissez la phrase, vous ne savez pas ce que vous ne savez pas ? C'est très vrai. Vous ne savez pas ce que vous ne savez pas. Nous ne savions pas. Et j’ai donné à mon COO le pouvoir de le faire et il l’a vraiment écrasé. Il a écrasé les négociations, la majeure partie de la coordination de tout cela, mais cela ne s’est pas vraiment traduit pour nous deux. Nous étions comme, euh-oh, nous avons laissé tomber la balle ici.
Et pour moi, avec la façon dont j’ai responsabilisé mon équipe, c’est comme si cela vous appartenait, vous le dirigez. Mais quand quelque chose comme ça se produit, c’est en fin de compte le reflet de moi et de ma direction pour ne pas avoir été plus impliqués et poser ce genre de questions. Et donc c’est juste un échec de gestion auquel je me dis, d’accord, cool, je comprends maintenant. J'ai échoué là-bas. Je me rattraperai au prochain et nous allons écraser ça. Ce n’est donc pas quelque chose qui nuit aux résultats financiers, mais cela est préjudiciable aux résultats financiers de mon cœur. Vous savez ce que je veux dire? Non, je plaisante.

David:
Eh bien, c’est ainsi que vous savez que vous êtes la bonne personne pour conclure l’affaire, car la raison pour laquelle cela vous fait mal au cœur est que vous avez une norme et que vous manquez votre propre norme et que des normes élevées sont la marque du succès. C’est pourquoi vous souhaitez faire affaire avec des personnes qui ont des normes élevées. C’est ce qui rend les gens bons dans tout. Tom Brady est un meilleur quarterback que les autres quarterbacks, car il a des normes plus élevées par rapport à ce qu'il attend.
Donc, si vous tenez des normes élevées et que vous vous dépassez, il est inévitable que vous ressentiez ce que vous ressentez en ce moment, Rob. Donc je ne vous juge pas pour ça. Je comprends parfaitement. Je pense qu'il faut du courage pour venir partager toutes les erreurs que j'ai commises avec notre public. Je veux juste vous remercier pour cela.
Et tous ceux qui écoutent ça se disent, oh tu vois, c’est pour ça que je ne ferais jamais ce que je vais faire, c’est normal de faire des erreurs. Vous devez faire ces erreurs. Cela fera de vous un meilleur investisseur et un meilleur homme d’affaires à long terme.

Rob:
Eh bien, c’est pourquoi je dis toujours qu’on ne devient pas un pro de l’immobilier si tout va bien, on devient un pro de l’immobilier si tout va mal. Donc je le reconnais. Et je suis assez loin dans ce domaine où je me dis, d’accord, ce n’est pas grave parce que je vais être meilleur grâce à ça.
Je dirai cependant que la raison pour laquelle cela m'a autant affecté est que ma philosophie, ce que j'enseigne aux étudiants de mon camp d'accueil et à tout le monde, ne sont jamais annulés. Peu importe ce qu'il faut, vous n'annulez jamais un client parce que ce dernier a fait des réservations. Ils planifient leur vie en fonction de cela, et si vous annulez, tout est réservé et vous finissez vraiment par les mettre dans une mauvaise situation. Et donc cela brise directement mon numéro un non négociable, mais nous avons fait tout ce que nous pouvions.
Nous avons commencé à examiner les vols. Les vols n’arriveraient pas à temps. C’est au milieu de nulle part, donc ce n’est pas comme si vous pouviez simplement vous rendre au lac Tupper. Et donc c'était toutes ces choses où nous nous disions, d'accord, d'accord, ça nous coûtera quatre mille dollars pour sortir là-bas. Nous pouvons louer une voiture de location. Nous irons à cet aéroport. Nous irons ici. Et puis nous arriverons à quatre heures. Nous les enregistrerons, s’ils s’enregistrent…
Et donc vous connaissez le mème mathématique de Zach Galifianakis ? C'était nous. Et au final, ça allait nous coûter de l’argent pour y aller et ça n’allait même pas marcher. Nous avons publié des annonces sur Craigslist, nous avons besoin d'un travailleur d'un jour pour nous aider avec ce genre de choses et cela n'a pas fonctionné. Donc ça va, leçon apprise.
Une autre chose pour nous était que, je l'ai mentionné plus tôt, nous… Oh, et je veux aussi dire que c'est tout à l'honneur du propriétaire de l'hôtel, nous avons en quelque sorte discuté un peu sur Instagram et il m'a dit : « Écoutez, voici comment je me sentais. Je n’avais pas réalisé que c’était ce dont vous aviez besoin, mais je suis heureux d’y retourner et de vous apprendre les systèmes et d’apprendre à la personne que vous embauchez comment gérer cet hôtel. Et je me suis dit : « Super. D'accord, génial. Désolé de vous avoir mis en colère. Tout ce genre de choses. Nous avons donc également éliminé ce bug, car j'étais moi-même un peu vexé par l'ensemble du scénario ou de la situation dans son ensemble.
Quoi qu’il en soit, c’est le plus gros problème pour nous. Le suivant est que nous n’avions pas les Airbnb Avengers. Nous espérions en quelque sorte que le propriétaire avait un Rolodex de tous les différents vendeurs et il ne l'a pas fait parce que A, c'est vraiment difficile de trouver les vendeurs là-bas. Alors, qu'est ce qu'il a fait? Il a tout fait lui-même pendant six mois. Il était le nettoyeur, le responsable de la piscine, le responsable des parasites, le plombier, l'électricien et tout.
Et donc je pense qu’il s’est tellement épuisé. Je pense qu'il avait eu l'intention de l'acheter, je n'en suis pas sûr, et puis il dit : ok, je vais le nettoyer, le remodeler, je vais embaucher mes équipes, et puis je m'en vais. . Il ne pouvait rien faire de tout cela. Il ne pouvait embaucher personne. Et alors il a dit : « Très bien, je vais le faire jusqu’à ce que je trouve quelqu’un. » Il n'a jamais trouvé quelqu'un. Et après six mois, je pense qu’il s’est dit : je suis sorti. C'est terrible.
Et encore une fois, ce ne sont que des spéculations de ma part, car c’est ce que nous ressentons maintenant, oh, il n’y a pas de vendeurs. C'était lui le vendeur. C’était donc notre tâche difficile : nous devons maintenant embaucher un gestionnaire immobilier à temps plein. Tout va bien là-bas. Notre entrepreneur est là-bas, tout va bien là-bas.
Et l'entrepreneur, c'est son travail d'aller dans les supermarchés, les hôtels, les motels, les magasins familiaux et de commencer à demander aux gens, au caissier, aux propriétaires de ces entreprises, hé, connaissez-vous quelqu'un qui cherche du travail ? Salut, tu connais des bricoleurs dans le coin ? Connaissez-vous des nettoyeurs dans le coin. Par hasard, connaissez-vous un gars de la piscine ?
Beaucoup de ces relations et de ces fournisseurs doivent faire preuve de créativité. Et c’est ce que beaucoup de gens ne comprennent pas à propos d’Airbnb. Ils pensent qu'il suffit d'aller chez TaskRabbit et d'embaucher tout le monde, ce que je fais. J'embauche beaucoup de personnes TaskRabbit, mais parfois vous avez besoin d'une touche humaine pour laquelle une application ne va pas vous aider, et vous devez donc la descendre dans la rue, comme on dit, pour aller trouver les gens qui vont pour diriger votre opération.

David:
Ou les bois dans ce scénario pour ce projet.

Rob:
C'est vrai, ou plutôt les montagnes. C’est en fait au bord d’un lac, donc les bois, le lac, les rues, tout ça. Donc pas de vendeurs, mais nous y travaillons.

David:
Nous avons donc quelques obstacles que vous avez déjà dû surmonter dans le cadre de cet accord. Il y a le manque de vendeurs, comme les spécialistes de la lutte antiparasitaire, les bricoleurs. Hé, il y a un gros rat qui court partout, qu'est-ce qu'on va faire ? Vous devez résoudre ce problème.
Vous avez la rénovation dans laquelle vous vous lancez et qui est très importante. Et le manque de personnel local, d’entrepreneurs, capables d’effectuer une partie de ce travail. Il semble que vous ayez évité de peu un gros problème, mais c’est toujours quelque chose qui va surgir à l’avenir.
Vous avez un problème de gestion du genre : d’accord, j’ai acheté cet endroit et maintenant, comment vais-je le gérer ? Et vous avez dû surmonter cela. Y en a-t-il d'autres avant de passer à autre chose, que vous puissiez partager sur les choses qui n'ont pas fonctionné, auxquelles vous ne vous attendiez pas ?

Rob:
Ouais, juste une grande chose et c'est qu'il n'y a pas de toit. Non, je plaisante. Il n'y a aucun automatisme en place dans ce motel, ce qui est vraiment important pour une entreprise Airbnb. La raison pour laquelle je n’ai aucun problème à gérer 15 Airbnbs est que je dispose d’automatisations. J'ai une messagerie automatisée, un enregistrement automatisé, des avis automatisés, une tarification automatisée. Tout cela est entièrement automatisé, ce qui permet de supprimer 80 à 90 % du travail nécessaire à la gestion de ces Airbnb.
Et il n’y a rien de tout cela dans cet hôtel, et à juste titre, car dans les hôtels typiques, il y a quelqu’un derrière le comptoir. Ils y vont et ils vous enregistrent et boum, vous êtes prêt à partir. Mais nous voulons en faire un boutique-hôtel très hybride, du genre expérience Airbnb.
Donc, comme je l'ai dit, nous avons embauché un gestionnaire immobilier et cela revient en fait à l'ensemble, oh, c'est un travail. Et le problème avec ce camping, c'est qu'il n'y avait personne qui vivait sur place et je ne pense même pas que c'était vraiment une option car c'était tellement loin, au milieu de nulle part, encore plus que cet hôtel. Pendant ce temps, notre automatisation embauche un membre du personnel à temps plein pour gérer ce motel pour nous.
Ce ne sera donc pas vraiment comme gérer 20 unités, ce sera comme diriger une entreprise dans laquelle nous avons confié à quelqu’un le pouvoir de faire la plupart du travail à notre place. Et nous vous aiderons avec la comptabilité. C'est notre travail, avons-nous dit au gestionnaire immobilier, nous allons faire tout notre possible pour automatiser autant que possible ce motel. Nous allons essayer d'automatiser l'enregistrement. Nous allons essayer d'automatiser les horaires de nettoyage. Nous allons essayer d’automatiser les livraisons de fournitures, les contrôles d’inventaire et tout ça.
Alors il faut nous dire, hé, cette chose, je continue de la faire, ça me prend 40% de mon temps. Y a-t-il quelque chose que nous pouvons faire pour cela? Et puis nous déterminerons ce que nous pouvons faire pour automatiser cela. Et donc nous lui avons dit que nous étions là. Nous ne voulons pas que vous ayez l’impression de gérer 20 unités. Nous voulons que vous ayez l’impression de gérer un couple à la fois, car en fin de compte, mon entrepreneur, il est là-bas en ce moment et il a dû nettoyer lui-même 10 appartements ou 10 unités il y a deux jours. Et je me disais, mec, tu es l'homme.
Je pense donc qu’avec un peu d’automatisation avec les enregistrements et les départs et avec la planification du nettoyage et tout ça, je pense que nous serons dans une bonne situation.

David:
J'apprécie que vous partagiez cela. C’est vraiment de bonnes choses là-bas. L’un des aspects intéressants lorsque l’on se lance dans l’immobilier de plus grande taille est que les revenus excédentaires qu’il génère peuvent être utilisés pour embaucher des personnes pour le gérer. Vous atteignez le point idéal : si cela génère suffisamment de revenus, vous pouvez embaucher quelqu'un pour faire le travail et le rendre plus passif.
Lorsque vous jouez dans des espaces plus petits, cela ne génère pas suffisamment de revenus pour que vous puissiez payer quelqu'un pour le gérer, vous finissez donc par le gérer vous-même. Alors bravo à vous pour avoir avancé là-dessus. Avant de vous sortir d’ici, parlons des chiffres de cet accord. Donc vous avez dit que vous l'aviez acheté, c'était 825 ?

Rob:
Nous faisions. Nous l'avons acheté pour 825 et en fait, il a commencé, c'était soit 950, soit 925. Je vais opter pour 925 pour l'instant. Et donc ces chiffres ne fonctionnaient pas vraiment pour nous lorsque nous avons commencé. Nous avons donc fait pas mal d’allers-retours. Et donc 825 en fin de compte. Et je pense l’avoir déjà dit, mais c’était amorti sur…
Oh, le vendeur était prêt à le financer, c'est pourquoi nous étions prêts à le faire parce que je pense que si nous devions obtenir un prêt commercial, cela aurait tout gâché avec l'investisseur et aurait essayé de mettre tout le monde sur le marché. -la signature et tout. Le vendeur a donc financé puis 30 % d'acompte, ce qui était relativement lourd pour nous, mais cela en valait la peine. Et voici la partie cool, oh mec, j'adore cette partie, le taux d'intérêt est de 2.75 %.

David:
Ouais. C'est sympa en ce moment. Cela fera fonctionner un accord.

Rob:
Ce n’est pas comme si nous y étions arrivés juste avant la hausse des taux d’intérêt, c’était comme si tout se passait. Donc, à l’origine, je pense qu’ils voulaient 7 ou 8 %, ce qui n’est pas totalement injuste. En fait, je pense que c'est-

David:
C’est là que se situe actuellement le taux du marché.

Rob:
Et je pense que c’est en fait assez courant pour les choses financées par le propriétaire, car c’est généralement avec le financement du propriétaire qu’il faut concéder un peu. Vous devez leur donner le prix qu’ils veulent, l’acompte qu’ils veulent et les intérêts qu’ils veulent, parce qu’ils disent, hé, je le finance, donc vous devez être selon mes conditions.
Donc je pense que la phrase qui me vient à l’esprit ici, c’est que vous pouvez soit avoir votre prix et mes conditions, mais vous ne pouvez pas avoir vos conditions et votre prix. Nous avons donc fait des allers-retours à ce sujet et, en fait, nous l'avons acheté à un plafond de 11, ce qui est plutôt bien. Nous en étions vraiment contents.
Et après notre budget de 800,000 1.1 $ pour rénover cet endroit, nous serons tous d'un point de vue monétaire, 1.7 million, mais si vous parlez du prix total réel ici, nous serons tous d'accord, je ne sais pas. je sais, comme 750,000 pour toute cette propriété. Et nous espérons que les loyers avoisineront environ un million de dollars bruts avec un bénéfice net d’exploitation de XNUMX XNUMX dollars.

David:
Oh, c'est solide.

Rob:
Ouais, c'est vraiment bien. C’est le meilleur des cas, une tarte dans le ciel. Si je sors là-bas, que je fais mon truc et que j’atteins mes marques comme je le fais habituellement, c’est le meilleur des cas. Et donc évidemment, si nous vendons cela à 10 cap, c’est une très bonne affaire.

David:
Merci de partager les détails. Est-ce qu'il est prévu de le vendre ? Est-ce ce que vous pensez faire une fois que vous aurez amélioré vos performances ?

Rob:
C'est dur à dire. Je veux dire, en ce moment, nous avons ce ballon à trois ans. Il serait donc logique de le refinancer ou de le revendre. Je ne sais pas. Je ne sais pas. Si je le vends, disons que nous le vendons pour sept milles ou quelque chose comme ça à seulement un plafond de 10, alors je dois comprendre quoi faire avec ces sept milles, passer à autre chose.
Je pense donc que j’aimerais peut-être simplement gérer les flux de trésorerie à ce sujet. Je pense que le bénéfice d'exploitation net de 750,000 XNUMX $ entre moi, mon partenaire et l'investisseur sera en fait plutôt bon. C’est un joli petit truc de trésorerie. Alors nous verrons. Je veux dire, tout le monde dit toujours, oh, je vais le conserver, puis ils reçoivent une offre vraiment juteuse et c'est comme, d'accord, je suppose que je vais vendre.
Mais pour l’instant, en théorie, je pense que j’aimerais augmenter la trésorerie de mon entreprise car je ne me suis jamais payé avec la trésorerie. Je le réinvestis toujours. J’aimerais donc penser qu’un de ces jours, je me paierai pour tout ça.

David:
Eh bien, ce qui est cool avec une propriété évaluée comme une transaction commerciale, comme celle-ci, c'est que vous gagnez de deux manières avec les flux de trésorerie. A, vous obtenez simplement plus d’argent, ce qui est toujours une bonne chose et vous augmentez votre rendement, mais B la propriété sera évaluée en fonction de l’amélioration des performances des flux de trésorerie. Donc, si vous décidez de le vendre, ce n’est pas comme si vous aviez renoncé à quoi que ce soit. En fait, vous l’avez valorisé davantage en vous concentrant sur l’amélioration des flux de trésorerie. C’est donc une sorte de gagnant-gagnant, peu importe la façon dont vous le regardez.

Rob:
Ouais, et puis juste le genre de scénario nucléaire apocalyptique. Et ce serait vraiment, je veux dire, si nous ne changeions vraiment pas grand-chose, cela représenterait, je pense, environ un demi-million de dollars bruts avec un NOI de 250. Et donc nous allons vraiment concevoir cela. Je veux dire, ce sera une belle propriété très boutique, axée sur l’esthétique.
Nous avons rencontré nos designers d’intérieur à ce sujet. Ils ont présenté les mood boards. Ce sera une toute autre propriété à la fin. Je suis donc convaincu que nous atteindrons nos objectifs en matière d’investissement. Mais honnêtement, n’importe quel scénario allant de 500 à un million de dollars pour nous en termes de revenus bruts, c’est un très bon scénario pour nous.

David:
D'accord. Eh bien, merci d'avoir partagé cela. Merci d'avoir partagé certains des obstacles. Merci d'avoir approfondi cette affaire d'une manière si incroyable et si belle. J'ai beaucoup appris en écoutant et je suis sûr que tout le monde peut dire la même chose.
Si vous avez apprécié cet épisode, ou si vous souhaitez en savoir plus sur cette offre, tout d'abord, rendez-vous sur la chaîne YouTube de BiggerPockets et laissez-nous un commentaire. Faites-nous savoir ce que vous pensez en entendant cela. Rob, si les gens souhaitent obtenir des détails plus complexes à ce sujet, où peuvent-ils en savoir plus sur vous ?

Rob:
J'ai donc fait une vidéo YouTube à ce sujet, sur la chaîne Robuilt, elle s'appelle, Je viens de doubler mon portefeuille Airbnb pendant la nuit, ce qui est une autre chose sympa dont je n'ai pas vraiment parlé, mais 15 unités, j'ai acheté un motel de 20 unités, j'ai j'en ai eu 35 juste comme ça. En un mois, j'ai doublé mon portefeuille de locations courte durée.
Et c’est une chose vraiment cool dont on peut être fier. Je pense que je me dis, d'accord, c'est cool, je l'ai fait. Parce que j'ai travaillé très dur pendant cinq ans, et puis en un mois, tout a changé. Vous pouvez donc aller sur YouTube et regarder cette vidéo, lui donner un like, m'envoyer un commentaire. Et puis vous pourrez me retrouver sur Instagram @robuilt. Et toi

David:
Suivez-moi @davidgreene24. J'ai un nom très ennuyeux, mais cela me rend facile à trouver. Et dites-moi ce que vous en pensez. Vous pouvez également m'envoyer un message via ce système BiggerPockets. Je fais de mon mieux pour essayer de suivre cela.
Rob, ça a été fantastique. J'apprécie vraiment que vous partagiez tout cela. Je vais te laisser sortir d'ici. Ici David Greene pour l'hôtel Rob, le motel et l'Holiday Inn Abasolo, en train de signer.