La souscription d'un prêt hypothécaire est une étape nécessaire dans le processus de montage d'un prêt hypothécaire et commence lorsque le vendeur accepte l'offre que vous avez soumise pour l'achat d'une maison. Soit vous ou votre agent immobilier contacte votre prêteur, qui recueille ensuite les documents nécessaires et envoie votre dossier de prêt au souscripteur.
Que vous soyez un primo-accédant ou vous voulez simplement vous familiariser avec le processus, afin d'être mieux équipé lorsqu'il est temps de postuler pour un hypothéquer, voici ce que vous devez savoir.
Qu'est-ce que la souscription hypothécaire?
Le processus de souscription de prêt hypothécaire est l'endroit où le souscripteur du prêteur examine votre demande de prêt et vos finances pour déterminer dans quelle mesure vous, en tant qu'emprunteur, êtes en mesure de faire des versements réguliers paiements hypothécaires à votre prêteur.
"La souscription a lieu une fois que vous avez rempli votre demande de prêt hypothécaire et que tous les documents requis sont remis au souscripteur pour examen, partage Gregory Keleshian, PDG de Capitale de Crestmont, une entreprise qui offre un portefeuille diversifié de produits de prêt. « Ils examinent vos revenus, vos antécédents de crédit et vos dettes pour mieux comprendre si vous risquez de ne pas rembourser votre prêt ou si vous êtes un bon investissement. Si vous ne répondez pas à des critères spécifiques, tels qu'un faible pointage de crédit, le ratio dette / revenu (DTI) est trop élevé, le ratio prêt / valeur (LTV) est trop élevé ou votre statut d'emploi a récemment changé, le tarificateur peut refuser votre demande.
Comment le processus de souscription de prêts protège les prêteurs
Prêteurs hypothécaires – les coopératives de crédit, les banques et les sociétés de crédit hypothécaire privées – doivent satisfaire aux exigences élaborées par le Bureau de protection financière des consommateurs (CFPB) pour garantir un traitement équitable et transparent des emprunteurs. Pour vous traiter équitablement, les prêteurs doivent également protéger leurs intérêts avec un processus d'approbation solide avant de pouvoir financer votre prêt. Le processus protège les emprunteurs et les prêteurs contre les mauvaises pratiques en matière de prêts.
« Les souscripteurs sont une pièce essentielle du puzzle des prêts hypothécaires », déclare Leo Loomie, EVP COO chez Rationaliser les solutions hypothécaires, Inc., courtiers en hypothèques desservant la Floride. « Ce sont des experts pour évaluer votre situation financière afin de comprendre le niveau de risque qu'un prêteur assumera s'il décide de vous accorder un prêt. Le souscripteur suivra les directives mises en place pour vous empêcher de contracter une hypothèque que vous ne pouvez pas vous permettre et aura le pouvoir de refuser le prêt s'il détermine que c'est le cas.
Qu'est-ce que le souscripteur hypothécaire évalue?
"Un souscripteur hypothécaire effectuera une analyse sur un dossier de crédit pour un emprunteur potentiel", déclare Susan Milazzo, PDG de MBA de Californie, le principal défenseur de l'industrie sur le plus grand marché hypothécaire et immobilier. «Cela consiste en un examen des critères suivants: votre revenu, votre pointage de crédit, votre ratio dette / revenu (DTI), des actifs tels que des comptes bancaires et des investissements, ainsi que la valeur estimative de la maison que vous envisagez d'acheter. Selon le type de prêt et l'objet du prêt, un souscripteur peut prendre entre 2 et 3 heures pour effectuer un examen initial d'un dossier de crédit. Une fois que toutes les questions ont reçu une réponse et que les conditions sont remplies, le tarificateur fournit un «Clear to Close» sur le dossier et le transfère au service de clôture.
passif
Le souscripteur doit savoir que vous disposez d'un revenu suffisant pour couvrir vos dépenses mensuelles. paiements hypothécaires. Ils vérifient les revenus que vous déclarez et votre statut d'emploi auprès de votre employeur.
Crédit
Votre pointage de crédit est un nombre à trois chiffres qui indique comment vous gérez et rembourser la dette. Une bonne cote de crédit montre que vous remboursez régulièrement vos dettes à temps. Meilleur est votre score, meilleur est votre taux d'intérêt. Selon le type de prêt, vous avez besoin d'un pointage de crédit minimum de 580 (pour un prêt FHA) à 620 pour un prêt conventionnel. Les souscripteurs évaluent également votre dossier de crédit pour examiner votre historique de paiement, l'utilisation de votre crédit et la durée d'ouverture de vos comptes.
Ratio dette / revenu (DTI)
Pour évaluer votre capacité à rembourser votre prêt hypothécaire, le souscripteur compare votre dette mensuelle et vos obligations de dépenses récurrentes à votre revenu mensuel pour arriver à votre ratio d'endettement. Les prêteurs préfèrent voir un ratio DTI égal ou inférieur à 43 %.
Évaluation à domicile
La plupart des prêteurs hypothécaires exigent un évaluation à domicile dans le cadre du processus de prêt immobilier. L'évaluation vous protège, vous et votre prêteur, en garantissant que vous n'empruntez pas plus que la valeur de la maison.
L'évaluateur évalue l'état et les caractéristiques de la maison que vous souhaitez acheter et la compare à des propriétés similaires vendues récemment, également appelées offres immobilières. Les comps sont des maisons dans votre région immédiate qui sont de taille et de caractéristiques similaires. Ils doivent avoir vendu au cours des six derniers mois et généralement à moins d'un mile de la propriété.
Biens personnels
Vos actifs – actions, biens immobiliers, biens personnels, assurance-vie et fonds dans des comptes chèques et des comptes d'épargne – peuvent contribuer à garantir l'approbation de votre prêt hypothécaire. Votre prêteur cherchera des fonds adéquats et des actifs liquides pour couvrir les frais de clôture, qui représentent généralement 3 à 6 % du montant du prêt.
De quelles informations ai-je besoin pour la souscription d'un prêt hypothécaire?
1) Preuve de revenu (W-2) – Si vous occupez un emploi salarié régulier, vous pouvez fournir des W-2 des deux dernières années. Si vous travaillez en espèces, comme un électricien, un massothérapeute, un mécanicien, un photographe ou autres, vous devez fournir une preuve d'argent comptant ou de dépôts directs. Si vous êtes travailleur indépendant, vous devez fournir des relevés de profits et pertes, des K-1, des bilans et deux ans de déclarations de revenus personnelles et professionnelles.
2) Déclarations fiscales – Si vous êtes salarié, votre dernière déclaration de revenus suffit. Les travailleurs indépendants doivent fournir des déclarations de revenus professionnelles et personnelles pour les deux dernières années.
3) Déclarations de patrimoine – Cela comprend les relevés bancaires, l'assurance-vie, les relevés de compte de placement et les relevés de compte de retraite. Votre prêteur vous demandera un relevé pour tout compte sur lequel vous avez déposé de l'argent.
4) Rapport de crédit – Votre prêteur produira un rapport spécifique pour les prêts hypothécaires, différent d'un rapport de consommation. Ils peuvent vous facturer des frais pour ce rapport. Votre prêteur peut également poser des questions sur les problèmes de crédit signalés pour déterminer s'il y a des erreurs dans votre rapport.
5) Lettre cadeau – Votre prêteur aura besoin d'un lettre cadeau pour documenter tous les fonds que vous recevez en cadeau d'amis ou de famille pour acheter votre maison. Tout cet argent utilisé dans l'achat d'une maison doit être « aguerri » dans le compte pendant au moins 60 jours sans débit. Sinon, cela pourrait indiquer que vous avez reçu un deuxième prêt pour un acompte ou des frais de clôture, ce qui va à l'encontre de votre DTI.
6) photo d'identité – Vous devez fournir une copie de votre permis de conduire, passeport ou autre pièce d'identité émise par le gouvernement pour confirmer votre identité. Un visa de travail est également admissible.
7) Historique de location – Vous devrez peut-être prouver que vous avez payé un loyer pour l'année écoulée. Votre propriétaire peut fournir à votre prêteur un historique de paiement documenté. Cette preuve peut également prendre la forme de chèques dupliqués ou annulés.
4 étapes à prévoir lors d'un processus de souscription hypothécaire typique
1) Remplir la demande – Ce processus peut impliquer de remplir un formulaire en ligne, de se rencontrer en personne ou par téléphone, ou d'utiliser l'application d'un prêteur.
2) Traitement de votre candidature – L'équipe de traitement de votre prêteur examine vos documents et ordonne l'évaluation de la maison et toute documentation supplémentaire nécessaire pour le souscripteur. Le traitement du prêteur s'assure que votre dossier est le plus complet possible avant de le soumettre au tarificateur. Votre prêteur peut vous contacter pour vous poser des questions afin de vérifier les informations que vous avez fournies. Lorsque tous les documents sont complets, le souscripteur examinera votre dossier de prêt.
3) Souscription hypothécaire – Ce processus détermine si votre demande de prêt sera approuvée ou refusée. Une fois que vous avez l'approbation finale, votre dossier de prêt passe au service de clôture du prêteur.
4) Clôture – Idéalement, votre prêteur soumettra votre dossier de prêt approuvé à votre Avocat immobilier or société de titre le plus rapidement possible afin que vous puissiez revoir tous vos documents de clôture avant la clôture. Il est important de passer en revue toutes les divulgations de clôture pour s'assurer que les chiffres sont corrects avant la clôture.
Résultats de souscription potentiels
En fin de compte, le processus de souscription hypothécaire se traduira par :
Approbation:
Dans ce cas, le souscripteur estime que l'acheteur est entièrement qualifié pour le montant du prêt et est digne de confiance pour le rembourser, sans poser de questions et sans conditions supplémentaires requises. Ce résultat est assez rare, mais cela peut arriver.
Approbation conditionnelle :
Il s'agit du résultat de souscription hypothécaire le plus courant. Si un prêt est approuvé sous condition, le souscripteur dit que nous avons un accord si certaines conditions détaillées sont remplies avant la clôture. Des détails supplémentaires sur vos finances ou la propriété, tels que les rapports d'évaluation et de titre, peuvent encore être nécessaires avant que vous ne soyez entièrement approuvé pour la clôture.
Suspension:
Une suspension est très probablement le résultat de documents manquants ou mal préparés. La suspension met l'agrément en mode veille. Si l'emprunteur peut fournir d'autres documents, l'approbation se poursuit. Si ce n'est pas le cas, la demande est refusée. Demandez à votre prêteur de vous conseiller sur la façon de résoudre les problèmes afin que vous puissiez présenter une nouvelle demande.
Le déni:
Le souscripteur peut rejeter la demande de prêt s'il y a un risque élevé pour le prêteur. Le refus de prêt, comme la suspension, n'est pas permanent. Votre prêteur peut vous conseiller sur la façon d'améliorer votre situation financière et sur le moment où vous pouvez présenter une nouvelle demande.
Combien de temps faut-il pour la souscription d'un prêt hypothécaire et l'approbation finale ?
La souscription d'un prêt hypothécaire peut prendre de deux semaines à 45 jours. Ce délai dépend du degré d'occupation des prêteurs et du degré d'activité des marché local du logement est.
"Une grande partie du temps de traitement d'un prêt immobilier est occupée par la souscription", déclare Prêter, une plateforme en ligne qui relie les emprunteurs aux prêteurs. «Les prêteurs vérifient vos actifs, vérifient vos déclarations de revenus et vos rapports de crédit, et examinent une grande partie de la même documentation que vous avez fournie lors de votre pré-qualification pour le prêt, cette fois en mettant l'accent sur votre solvabilité. Les souscripteurs sont notoirement prudents. Leurs décisions peuvent être auditées, et s'ils approuvent trop de prêts douteux, ils risquent leur travail. Par conséquent, ils péchent par excès de prudence.
Raisons courantes pour lesquelles les souscripteurs refusent des prêts hypothécaires
Le dossier de prêt que vous soumettez doit être complet, à jour et prêt pour le souscripteur. Sinon, vous risquez retarder votre date de clôture ou une demande de prêt hypothécaire refusée. Voici les huit raisons courantes pour lesquelles les souscripteurs refusent les prêts hypothécaires :
1) Le ratio prêt-valeur (LTV) est trop élevé – Les prêteurs ne peuvent pas accorder de prêt pour plus que la valeur d'une maison. Si la valeur de la maison est inférieure au montant du prêt que vous demandez, votre prêteur ne peut pas approuver une hypothèque. Vous pouvez réduire le LTV en ayant un acompte plus important que celui requis par votre type de prêt.
2) Le pointage de crédit est trop bas – Une cote de crédit faible indique un investissement à haut risque pour le prêteur. Cela peut suggérer au prêteur que vous pourriez avoir du mal à assumer la responsabilité du prêt et que vous pourriez être incapable d'effectuer les paiements à temps.
3) Le ratio dette/revenu (DTI) est trop élevé – Le ratio DTI aide les prêteurs à déterminer si l'emprunteur peut s'endetter davantage. Si vous avez un DTI élevé, vous ne pourrez peut-être pas payer votre prêt hypothécaire, surtout si vous engagez des dépenses importantes et imprévues.
4) Changement récent de statut d'emploi – Les prêteurs aiment voir la stabilité financière ; cela montre votre potentiel pour payer les versements hypothécaires. Si vous avez récemment changé d'emploi, un prêteur pourrait remettre en question votre stabilité d'emploi et si vous pouvez maintenir des versements hypothécaires réguliers. Si vous quittez un emploi, perdez un emploi ou acceptez un emploi moins bien rémunéré, cela peut affecter l'approbation de votre prêt. Si une meilleure position vous est proposée pendant le processus de souscription, demandez à votre prêteur comment cela vous affectera.
5) Activité inhabituelle sur le compte bancaire – Les dépôts importants peuvent déclencher un signal d'alarme auprès de votre prêteur s'ils sont dans les deux mois suivant la demande de votre prêt. Ils indiquent que vous avez contracté un prêt séparé pour les frais de clôture ou l'acompte, ce qui affecte votre DTI. Les prêteurs vérifient toujours que vous avez des fonds disponibles pour payer les frais de clôture, les taxes, les assurances et votre acompte, ainsi que les dépenses hypothécaires jusqu'à 6 mois.
6) Problèmes avec la propriété – Si une évaluation ou inspection de la maison découvre un problème majeur, comme une mauvaise fondation ou un toit qui doit être remplacé, le prêt peut être refusé parce que la maison est considérée comme un mauvais investissement.
7) L'évaluation est trop basse – Si la valeur d'évaluation de la maison revient en dessous du prix d'achat, vous devrez soit débourser davantage, soit négocier avec le vendeur un prix d'achat inférieur. Le prêteur refusera votre prêt si vous ne pouvez pas faire non plus.
8) Historique des versements hypothécaires manqués – Si vous avez des paiements en retard ou manquants d'un prêt hypothécaire antérieur, votre souscripteur pourrait ne pas croire que cela vaut la peine d'approuver votre nouveau prêt hypothécaire. Ils veulent voir la preuve que vous avez payé votre hypothèque à temps.
"Le processus de souscription d'un prêt hypothécaire est souvent décrit comme une procédure mystérieuse où les acheteurs potentiels croisent les doigts en espérant le meilleur", explique AIME, une communauté d'experts hypothécaires indépendants. "Trois des raisons les plus courantes pour lesquelles les demandes de prêt hypothécaire sont refusées incluent un agent de crédit sans formation et connaissances opérationnelles appropriées, les emprunteurs effectuant des transactions importantes (par exemple, l'achat d'une nouvelle voiture) ou l'ouverture d'un nouveau crédit, et recevant une évaluation faible."
Pour éviter le rejet du prêt, AIME suggère de travailler avec un courtier hypothécaire local. «Le rejet de prêt peut être évité en choisissant de travailler avec un courtier hypothécaire local qui s'appuie sur sa réputation pour gagner des affaires, en évitant les achats importants qui affecteront le ratio dette / revenu (DTI) et en travaillant avec un agent immobilier expérimenté, surtout dans un marché où la valeur des maisons est élevée. »
La ligne de fond
Bien que de nombreuses choses indépendantes de votre volonté puissent faire dérailler le processus de souscription hypothécaire, il existe des moyens d'améliorer vos chances d'une expérience de souscription fluide.
N'hésitez pas à poser des questions à votre agent immobilier ou à votre prêteur si vous vous sentez confus au sujet du jargon de l'achat d'une maison ou des étapes de souscription. Aussi, soyez franc si vous pensez qu'il peut y avoir des problèmes avec vos documents de souscription. Si le souscripteur demande plus de paperasse, retournez rapidement les documents demandés et signez les divulgations. Évitez les achats importants de dernière minute ou les demandes de crédit, et ne déposez pas de grosses sommes d'argent. Continuez à effectuer les paiements mensuels minimaux sur votre dette à la consommation pour éviter tout paiement en retard ou manquant, et continuez à effectuer vos paiements de loyer ou d'hypothèque en temps opportun.
Soyez proactif et assurez-vous d'être en bonne position financièrement avant de faire une demande de prêt hypothécaire. Des fonds suffisants, un emploi stable et une cote de solvabilité solide peuvent faciliter le bon déroulement d'une approbation. Une fois que le souscripteur a signé, votre prêteur hypothécaire a le feu vert pour vous proposer un prêt immobilier. Soyez prêt et anticipez.
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