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La Fed continue bataille pour freiner l'inflation a déclenché le taux d'intérêt hypothécaires les plus élevés en plus de deux décennies. Dans cet environnement de taux d’intérêt élevés, où trouver les vendeurs les plus susceptibles de vendre ? 

Rick Sharga, expert de longue date en biens immobiliers en difficulté et fondateur de CJ Patrick Company, m'a récemment rejoint pour discuter du taux "effet de blocage.» Selon Experian, 

À ne pas confondre avec le blocage d’un taux hypothécaire, l’effet de blocage fait référence au fait que les propriétaires choisissent de rester dans leur logement alors qu’ils auraient autrement pu déménager. Avec des taux d'intérêt qui augmentent à un rythme agressif, les propriétaires peuvent se sentir obligés de rester dans leur logement, car déménager pourrait augmenter considérablement leurs coûts de logement.

Un nombre choquant de propriétaires sont piégés par « l’effet de verrouillage » 

Selon Sharga,

Nous avons déjà vécu cela, mais nous sommes actuellement dans une période vraiment intéressante. Nous avons traversé une période où les taux hypothécaires étaient à leur plus bas niveau historique depuis plusieurs années. Des millions de propriétaires ont acheté une propriété, contracté une hypothèque ou refinancé leur hypothèque existante. Aujourd'hui, 93 pour cent des propriétaires ont un taux hypothécaire inférieur à 6 pour cent et 70 pour cent des propriétaires ont un taux hypothécaire inférieur à 4 pour cent. 

Selon Freddie Mac, nous avons vu les taux hypothécaires doubler en l’espace de quelques mois lorsque la Réserve fédérale a commencé à augmenter le taux des fonds fédéraux à une vitesse sans précédent. 

Sharga a ensuite expliqué comment la hausse continue des taux d'intérêt hypothécaires par la Fed, notamment doubler les taux en seulement quelques mois, a fortement dissuadé les gens d'acheter : une personne avec un versement hypothécaire de 2,000 18 $ par mois il y a 4,000 mois devrait payer XNUMX XNUMX $ par mois pour ce même prêt hypothécaire aujourd'hui. 

Trouver les vendeurs les moins susceptibles d'être touchés par l'effet de verrouillage 

La première recommandation de Sharga est de prêter attention à la démographie. Le groupe le plus important sur lequel se concentrer est celui des vendeurs âgés de 55 ans et plus. Voici pourquoi:

Les baby-boomers vieillissent 

Selon le plus récent Profil NAR des acheteurs et vendeurs de maisons, 65 pour cent des propriétaires actuels sont âgés de 55 ans ou plus. Beaucoup d’entre eux sont propriétaires de leur propriété en toute liberté. Même s'ils ne le sont pas, ceux qui sont propriétaires de leur maison depuis plus de 20 à 30 ans ont souvent énormément de équité enfermés dans leur résidence actuelle.

Alors que les plus jeunes baby-boomers auront 59 ans cette année, ils sont désormais confrontés à des événements de leur vie qui forceront bon nombre d'entre eux à déménager. Qu'il s'agisse de la perte d'un conjoint, d'une perte de mobilité, d'un manque de fonds de retraite, ou qu'elles décident simplement de ne plus avoir les tracas ou les coûts liés à l'entretien d'une grande maison, ces personnes disposent souvent de suffisamment de valeur nette pour payer entièrement leur prochaine maison. . Selon Sharga,

Si vous êtes un agent à la recherche d'une cotation ou si vous êtes un investisseur à la recherche d'une opportunité de marché, vous devez prêter attention aux données démographiques. Vous devriez rechercher des listes de propriétaires vieillissants [REI Source est une excellente ressource] qui sont dans leur propriété depuis 20 à 30 ans. Il y en a beaucoup. 

Recherchez les personnes confrontées à des changements majeurs dans leur vie ou dans leurs finances.

En plus de suivre la démographie des baby-boomers, Sharga a recommandé : 

Vous devriez également rechercher des personnes qui ont besoin de déménager, car ce sont elles qui sont les plus susceptibles d'inscrire leur maison sur le marché actuel. [Cela inclut] quelqu'un qui vient de divorcer et dont le revenu du ménage a changé, ceux qui se sont récemment mariés, ceux qui ont plus d'enfants et ont besoin de plus d'espace, ou ceux qui connaissent des difficultés financières telles qu'une saisie.  

Ce qui surprend beaucoup de gens, c'est que 92 pour cent des personnes saisies aujourd'hui ont en réalité une valeur nette positive sur leurs propriétés, et 88 pour cent des personnes saisies ont plus de 20 pour cent de valeur nette. Pour ces personnes, c'est un bien meilleur résultat si vous pouvez les aider à vendre leur propriété avant la forclusion et à protéger leurs capitaux propres plutôt que de les perdre lors de la vente par forclusion. 

De nombreuses sociétés, dont Realtor.com et Zillow, proposent une catégorie pour les propriétés en difficulté. Si vous souhaitez que les coordonnées de ces propriétaires soient comparées à la liste de numéros de télécommunication exclus, consultez REDX (Divulgation complète : REDX est un sponsor de ma conférence Awesome Females in Real Estate). 

Investisseurs

Selon le président et cofondateur de New Western, Kurt Carlton, de nombreux investisseurs sont optimistes quant au marché actuel. Il y a plus de stocks disponibles car il n'y a pas autant d'acheteurs de résidence principale sur le marché, les problèmes de chaîne d'approvisionnement se sont considérablement améliorés et il existe une abondance de logements vacants (plus de 15 millions selon le recensement de 2020) qui ont souvent besoin d'un investisseur pour réhabiliter le bien immobilier avant qu'il puisse être mis sur le marché.  

La bonne nouvelle concernant le travail avec les investisseurs est qu'ils effectuent souvent des transactions plusieurs fois par an, surtout s'ils effectuent des retournements ou des « échanges ».piratage de maison» (vivant dans une partie de leur propriété pendant qu'ils la rénovent). 

Acheteurs d'espèces

Sharga a cité le Statistiques du deuxième trimestre 2023 à partir des données Attom qui montrent qu'environ 38 pour cent de tous les achats résidentiels sont entièrement effectués en espèces. 

Les achats au comptant étaient autrefois des achats d’investisseurs. Mais ce n’est plus nécessairement le cas. Je pense que beaucoup de gens exploitent la valeur nette de leur maison. L’autre point de données qui soutient cela est que nous [les propriétaires] disposons d’un montant record de valeur nette du propriétaire [d’] environ 28 XNUMX milliards de dollars parce que les prix de l’immobilier ont tellement augmenté au cours des dernières années.

Nous savons qu’environ 50 % des propriétaires ayant un prêt hypothécaire ont une maison qui vaut deux fois plus que ce qu’ils doivent sur le prêt. Il y a donc beaucoup d'équité sur laquelle les gens peuvent puiser s'ils réduisent leurs effectifs [bons dimensionnements]. 

Propriétaires potentiels avec des prêts hypothécaires assumables

An prêt hypothécaire assumablee est un type d'accord de financement par lequel une hypothèque impayée et ses conditions sont transférées du propriétaire actuel à un acheteur.. Selon Sharga,

En gros, tout reste en place lorsque vous reprenez la propriété. Quelle que soit la différence entre ce qui reste de l'hypothèque et ce que vous acceptez de payer pour la propriété, elle devra être compensée par un « équivalent en espèces », qui finit souvent par être une deuxième hypothèque si vous n'avez pas la différence en espèces. .  

Alors que la plupart des prêts souscrits par Fannie Mae ou Freddie Mac sont ne sauraient assumables, et les prêts ne sont pas non plus détenus dans des portefeuilles privés, ainsi que la plupart des prêts géants, presque tous les prêts FHA et VA sont assumables. Ainsi, la question numéro un à poser à tout propriétaire est : « Avez-vous un prêt FHA ou VA ? 

Les prêts FHA représentent généralement entre 11 et 13 pour cent de tous les prêts émis [et les prêts VA représentent environ 10 à 12 pour cent. Cela représente environ 25 pour cent de tous les prêts hypothécaires.] 

Toutefois, cela ne s'applique pas si le propriétaire est en situation de forclusion. Ces prêts sont plus faciles à assumer lorsque l'emprunteur n'est pas en saisie, car vous n'avez pas de factures antérieures, de privilèges mécaniques et toutes sortes d'autres choses étranges liées aux arriérés d'impôts. 

Qu'est-ce qui nous attend?

Selon Sharga, les constructeurs sont ceux qui profitent le plus du marché actuel. Ils ont commencé à construire des maisons avec une empreinte au sol plus petite à un prix inférieur au pied carré pour accommoder des coûts de financement plus élevés et sont souvent disposés à réduire le taux d'intérêt initial de l'acheteur.  

Chaque fois que la Réserve fédérale a traversé un de ces cycles, où elle augmente le taux des fonds fédéraux, puis s'arrête, les taux hypothécaires ont commencé à baisser. Ainsi, nous pourrions voir les taux hypothécaires grimper jusqu’à sept et peut-être atteindre 8 pour cent. Je pense que si cela se produit, ce sera de très courte durée. 

La dernière prédiction de Sharga pour 2024 est que ce ne sera pas une année particulièrement excitante, mais nous pouvons nous attendre à voir l’hémorragie s’arrêter. Le marché va commencer à revenir et nous serons prêts pour une croissance lente. 

La hausse des taux d’intérêt est au cœur du ralentissement du marché immobilier. Non seulement parce que l’achat coûte plus cher aux acheteurs, mais aussi parce que la vente est beaucoup plus coûteuse pour les vendeurs. Ainsi, une fois que ces taux commenceront à baisser, le marché commencera à se redresser agréablement.

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• La source: https://www.inman.com/2023/09/26/the-lock-in-effect-is-real-lean-into-it-to-generate-more-leads/