David:
Ceci est le podcast BiggerPockets, émission 674.

Ashley:
Je me mets en position de locataire, non ? La première chose que j'ai faite, j'ai en quelque sorte trop amélioré mes propriétés, et encore une fois, investisseurs, vous êtes nouveaux ici, ce n'est pas toujours conseillé. Cela dépend simplement de l'endroit où vous vous trouvez. Mais évidemment je peux dépenser 3 à 5,000 de plus sur un projet, mais cette personne veut rester pour toujours ou au moins trois à cinq ans. Je sais que c'est une entreprise, mais je raconte constamment à mes locataires que, hé, je suis une mère célibataire, ou j'ai été à ta place, et j'ai envie de les laisser s'identifier à moi plutôt que je ne suis qu'une grosse boîte propriétaire, cela m'aide vraiment avec les chiffres d'affaires.

David:
Qu'est-ce qui se passe tout le monde? Voici David Greene, votre hôte du podcast immobilier BiggerPockets, ici aujourd'hui avec mon co-animateur, Rob Abasolo, vous apportant un épisode FIRE. Dans l'émission d'aujourd'hui, nous ramenons Ashley Hamilton, l'un de nos invités les plus populaires que nous ayons jamais eu sur le podcast. Ashley est une investisseuse de Detroit, dans le Michigan, qui l'écrase dans son espace et a beaucoup évolué depuis la dernière fois que nous l'avons eue. Elle a une histoire fantastique que je sais que vous allez adorer. Rob, quelles ont été certaines de vos parties préférées de la série ?

Rob:
Honnêtement, c'est un moment de boucle folle pour moi parce que je me souviens du premier épisode qu'elle a fait. J'étais dans mon garage. Je nettoyais mon garage. Il était comme 7h00. C'était dans le noir. Les gens disent : "Pourquoi ce type nettoie-t-il son garage la nuit ?" Et j'écoutais ça, et je me souviens avoir pensé que son histoire était tellement folle, l'une des histoires les plus inspirantes. Donc, ma partie préférée de cet épisode est que nous l'avons récupérée et qu'elle est en fait capable de dépasser l'épisode original qui, je pense, était l'épisode 331, si je ne me trompe pas.

David:
Oui, c'était 331, et Ashley n'a pas manqué de livrer. Vous allez adorer cette histoire, surtout si vous êtes quelqu'un qui a eu du mal à s'imposer ou si vous ne savez pas dans quel marché investir, ou si vous ne savez pas pourquoi il est si difficile d'obtenir un accord, Ashley a beaucoup de bons conseils de tous ces points de vue. L'émission d'aujourd'hui a duré un peu longtemps, donc je vais faire une courte introduction ici, et je vais juste vous rappeler, vous n'êtes pas obligé d'écouter tout un podcast dans un seul cadre. Ce n'est pas grave si vous avez un trajet de 45 minutes pour écouter un podcast de 55 minutes. Écoutez simplement les 10 dernières minutes sur le chemin du retour. Avant de faire venir Ashley, le conseil rapide d'aujourd'hui est de considérer, parce que nous n'aimons tous pas les taux élevés, les taux d'intérêt ont augmenté, considérez simplement que plus le prix de la maison est bas et plus le solde du prêt est bas, moins le taux d'intérêt est important. Lorsque vous entrez dans ces maisons à bas prix, les taux très élevés ont un impact beaucoup plus faible sur l'hypothèque que lorsque vous êtes à un prix élevé.

Rob:
Oh, j'ai aussi un conseil rapide. Puis-je le jeter?

David:
Ouais, écoutons.

Rob:
D'accord. J'ai un, ou comme j'aime à le dire, un conseil rapide, rapide, rapide. Lorsque vous pensez à un acronyme et que vous souhaitez vous démarquer dans le secteur de l'immobilier, assurez-vous simplement de réfléchir à toutes les différentes possibilités de ce que cet acronyme peut signifier avant de vous lancer et de le commercialiser en masse. Si vous vous demandez ce que je veux dire par là, restez jusqu'à la toute fin de l'épisode et je pense que cela aura beaucoup plus de sens.

David:
Très beau. Rob, j'aime bien que tu le fasses ressortir. Alors, assurez-vous que vous écoutez jusqu'à la fin, car nous avons un moment très, très amusant et divertissant à la fin de l'émission.

Rob:
Hé, au fait, je pense que c'est le plus que j'aie jamais ri sur BiggerPockets, BTW, alors restez à l'écoute pour ça.

David:
C'était plutôt bien. Ashley, vous avez fait un excellent travail. Très bien, faisons venir Ashley. Je me souviens quand nous avons fait notre premier épisode avec toi, tu as fait une telle impression sur tant de gens, je pense parce que 98% de notre public disait: «Je me vois en elle. J'ai été là. J'ai senti que j'avais fait ça. Donc, dans le passé, nous nous concentrions davantage sur dites-moi la stratégie, dites-moi ce que vous avez fait, n'est-ce pas ? Nous allons y arriver, mais nous voulons commencer par plus c'est pourquoi c'était important, c'est à quoi ressemblait mon voyage, c'est ce qui a changé quand j'ai finalement décidé d'utiliser cette stratégie.

Ashley:
D'accord, ouais. Donc, tout le monde dit : « Oh, je veux me lancer dans l'immobilier pour mes enfants », c'est vrai, mais je devais me lancer dans l'immobilier pour mes enfants. Donc, à 18 ans, j'étais une mère célibataire de deux enfants, et j'ai été emmenée au bureau d'aide sociale, parce que j'avais besoin de l'aide du gouvernement, j'avais besoin de bons d'alimentation, j'avais besoin de garde d'enfants. Quand ma fille vient d'avoir 18 ans en décembre, je l'ai emmenée dans une banque. Elle a une entreprise de 700 points de crédit. Tu sais ce que je dis? Elle a entièrement remboursé sa dette universitaire et tout cela a été fait par une seule propriété, n'est-ce pas? Donc, j'avais quatre piliers pour mes enfants, et c'est pour eux de posséder un immeuble de placement, d'avoir leur voiture libre et dégagée, d'avoir un collège sans dette et d'avoir une bonne cote de crédit. Donc, c'était juste un grand changement, d'accord, moi à 18 ans contre mon enfant à 18 ans.
Donc, cela reviendrait à pourquoi, pourquoi c'est si important, et souvent nous ne voyons pas cela parce que nous attendons cinq, 10 ans à partir de maintenant, mais juste parce que j'ai eu la chance que ma fille tourne 18 ans, maintenant je peux voir pourquoi et pourquoi c'était si important, mais c'était vraiment pour briser les malédictions générationnelles. Là où j'ai commencé dans la vie et dans l'immobilier avec un sérieux désavantage, ma fille commence maintenant avec un sérieux avantage, et même si elle choisit de travailler chez McDonald's, elle est toujours là. Alors, quand j'avais 17 ans, j'ai eu ma fille. Elle était prématurée. Elle pesait deux livres, sept onces, 27 semaines, et je devais la laisser tous les jours à l'hôpital, n'est-ce pas ? J'étais en terminale au lycée. Donc, j'ai su très tôt que je devais changer de vie. Je ne savais pas que ça allait être immobilier, mais c'était parce que je ne voulais pas laisser ma fille à nouveau tous les soirs ou la remettre à la garderie ou quelque chose comme ça.
Donc, je savais que, d'une part, je devais changer ma vie afin que je puisse avoir la liberté de passer du temps avec mes enfants, et d'autre part, j'avais besoin de tout ce que je choisissais d'être là où je pouvais toujours être à la maison avec eux et je n'avait pas à les remettre. Donc, pour avancer rapidement, lorsque nous avons eu notre première propriété, ils étaient trois et cinq. Mon fils tenait la lampe de poche et ma fille était avec le tournevis, et nous changeions les serrures nous-mêmes. Donc, je n'avais pas de baby-sitter, mais j'ai quand même ça, je n'ai pas eu à la déposer. Donc, l'immobilier a pu le faire pour moi.

Rob:
Ouais, c'est une histoire très inspirante, Ashley, et permettez-moi de dire qu'en tant qu'ancien auditeur de l'émission, maintenant je suis le co-animateur, donc c'est une expérience intéressante pour moi, votre histoire est peut-être l'histoire dont je me souviens le plus 'ai entendu sur le podcast BiggerPockets parce qu'il y a longtemps, quand je l'écoutais tous les jours, je me souviens avoir entendu votre histoire et avoir pensé: «Oh mon dieu, elle est en train de le tuer. Ce qu'elle a créé est quelque chose de tellement inspirant. Cela m'a vraiment poussé dans mon cheminement. Je le pense vraiment.
Je me souviens très bien de votre histoire, mais pour ceux d'entre nous qui ne font que rattraper leur retard, pouvez-vous nous rappeler, vous êtes entré dans votre première propriété, comment cela s'est-il passé ? Parce que je sais que tu as dit que c'était difficile et je pense que tu servais des tables. Je sais qu'il y a de l'adversité là-bas, et donc, je suis un peu curieux, à quel point a-t-il été difficile d'entrer dans votre première propriété en sachant que quelque chose comme ça, c'est un gros risque, n'est-ce pas, et quand vous travaillez si dur, toute fissure dans ce système pourrait vraiment, vraiment émietter votre routine quotidienne. Alors, comment était-ce même de sauter dans votre première propriété ?

Ashley:
Absolument. Merci pour ça. Donc, pour être honnête, ce n'était pas une situation effrayante parce que d'où je venais, je n'avais pas d'investisseurs immobiliers, pas de propriétaires d'entreprise. Donc, je n'ai jamais vraiment eu personne pour dire : « Oh, les gens ne peuvent pas payer leur loyer. Les entrepreneurs peuvent s'enfuir avec votre argent. Alors, je pense: "C'est un morceau de gâteau." J'avais entendu un dicton, sois gourmand quand les autres ont peur, n'est-ce pas, et cela m'a littéralement collé tout au long de mon parcours d'investissement. J'ai quitté le séminaire, j'ai coupé à la radio et tout le monde dit "N'achetez pas à Detroit". Droit? Coupez mes écouteurs, BiggerPockets, Josh Dorkin, que j'aime et que je répète littéralement à ce jour, "N'achetez pas à Detroit." Donc, j'ai pris cela car c'est le signe. Les gens ont peur de Detroit, mais je vis ici et je vois que je ne vois rien à la télé.
Donc, c'était comme, hé, c'est la confirmation, n'est-ce pas, cette citation de Warren [inaudible 00:07:48], et allumer les nouvelles et tout le monde disant de ne pas acheter à Detroit. Donc, j'ai littéralement décroché le téléphone sur la première liste que j'ai vue et ils m'ont dit : « La maison coûte 6,300 XNUMX $. C'est ça. Donc, c'est une autre raison pour laquelle ce n'était pas aussi effrayant parce que si tout allait mal, je n'ai essentiellement perdu que six, sept mille dollars. Tu sais ce que je dis? Évidemment, cela m'a été préjudiciable parce que j'avais des revenus nettement inférieurs ou inférieurs, mais je dépensais de toute façon mes déclarations de revenus chaque année et je ne savais pas où elles allaient dans trois mois. Donc, si j'avais tout perdu, ça aurait été comme si j'étais parti et que j'avais pris des vacances chics ou acheté une voiture qui ne durerait que trois à cinq mois de toute façon.

Rob:
D'accord, alors vous achetez cette maison dans les six mille et puis vous vous dites : « D'accord, je vais bien. Je vais l'appeler. Je suis bien avec cette maison. Que s'est-il réellement passé ? Que s'est-il passé ensuite ?

Ashley:
Ouais, absolument. Donc, quand je l'ai eu, c'était comme prendre les problèmes comme ils viennent. Donc, j'avais besoin d'une nouvelle plomberie, fournaise, réservoir d'eau chaude. Alors, j'ai dit: «Hé, j'ai besoin d'une nouvelle plomberie. Laissez-moi trouver des plombiers. Donc, c'est ce que j'ai fait, j'ai essentiellement géré les problèmes au fur et à mesure qu'ils venaient, mais ce n'était pas la maison de vos rêves, n'est-ce pas ? Donc, quand tout le monde est plus jeune, vous regardez HGTV, vous vous dites : « Oh, ma maison va avoir des comptoirs en granit et une belle vue. Non, ce n'était pas une maison dans laquelle j'étais fier que tout le monde soit, mais c'était sûr. Il n'y avait pas de logements vacants, pas de maisons incendiées, et il y avait un parc juste à côté de la maison. Donc, c'était un endroit parfait, ce n'était tout simplement pas glamour.
Alors, j'ai dit : « Vous savez quoi ? Je vais faire ça chaque année pendant sept ans. Quand j'aurai 30 ans, j'aurai 10 propriétés et je prendrai ma retraite comme libre. Droit? Donc, tout mon objectif était d'arrêter de travailler très, très tôt. Je ne connaissais pas FIRE, rien de tout ça, mais le but était d'arrêter de travailler. Donc, je suis un peu comme le paresseux, être paresseux m'a motivé, mais je veux dire, j'appelle ça paresseux, mais plus de contrôle et de liberté, n'est-ce pas ? Contrôle et liberté.

Rob:
Ouais, je ne pense pas que tu puisses vraiment dire que tu es allé à plein temps dans l'immobilier pour arrêter de travailler. Je veux dire, évidemment, il y a beaucoup de travail à faire, mais peut-être que ça ne se sent pas comme ça parce que tu es vraiment bon. Pouvez-vous nous donner un aperçu rapide? Quand vous avez fait le dernier épisode, je crois que c'était l'épisode 331, où en était votre portfolio à ce moment-là et où en sommes-nous aujourd'hui ? Pouvez-vous juste nous donner un petit instantané juste pour rafraîchir tout le monde à la maison ?

Ashley:
Oui j'adorerais. Donc, c'est tellement drôle. Donc, quand j'étais sur les premiers BiggerPockets, je pensais que j'avais fini, honnêtement. J'avais probablement, je pense que j'avais 33 ans, quelque chose comme ça, 34 ans, et j'avais 10 propriétés libres et claires, et j'avais des liquidités. Donc, ce qui est le plus important, c'est que j'avais un flux de trésorerie de 7,000 25 par mois et que je possédais ma primaire libre et claire. Donc, vous n'avez pas besoin d'être multimillionnaire pour prendre une retraite anticipée, vous n'avez qu'à vivre en dessous de vos moyens. Donc, mes dépenses étaient entre 3,000 et 7,000 7,000 $, c'est vrai, et je gagne XNUMX XNUMX par mois, que je me réveille, que je me brosse les dents, peu importe. Peu importe ce que je faisais, j'allais faire ça tous les mois. Donc, je pensais que j'avais fini et que c'était XNUMX XNUMX par mois, mais c'était gratuit et clair. Donc, je n'avais aucune dette sur les propriétés, n'est-ce pas ?
Donc, David, j'ai eu son livre et juste en leur parlant, j'ai l'impression que David m'a envoyé des trucs dans mon esprit mais ne l'a pas dit, mais je l'ai juste ressenti et je suis devenu fou. Je me disais : "Tu sais quoi ? Je n'ai pas fini. Je dois utiliser cette chose appelée effet de levier et BRRRR ce que David enseigne. Alors, lisez le livre littéralement. Ainsi, l'interview est sortie en mai 2019. En août 2019, j'ai décidé de recommencer à acheter, et quand j'ai levé les yeux en août 2020, donc cela faisait un an, j'avais acheté 11 portes supplémentaires. Donc, parlez de 10X avec Grant Cardone, j'ai réduit le temps de 10 ans, non ? Donc, ce qui m'a essentiellement pris 10 ans à faire, j'ai pu le faire en un an en utilisant l'effet de levier, n'est-ce pas ? Donc, c'était la première année. Donc, de 10 portes à 21 portes en un an rien qu'en étant sur les BiggerPockets et David secrètement rayonnant que je dois utiliser BRRRR dans mon esprit, n'est-ce pas?
Donc, aujourd'hui, j'ai 35 unités, donc 35 portes. Donc, au cours des trois dernières années, j'ai acheté environ 22 propriétés et puis je suis sous contrat, c'est une conclusion rapide car j'avais déjà connaissance de l'affaire, donc je vais probablement conclure environ 20 jours sur un 31- immeuble d'appartements que j'achète au comptant pour 300,000 XNUMX dans la ville de Detroit. Donc, c'est là où j'en suis aujourd'hui.

Rob:
D'accord. Wow, c'est très impressionnant. Vous avez évolué très, très rapidement. Je veux dire, vous avez dit que c'était en 2019 ?

Ashley:
Ouais, absolument. Donc, ce que je ressens, c'est que les gens pensaient que parce que j'étais là-bas en disant que je possédais toutes mes propriétés librement et clairement que c'était ma stratégie et que j'avais choisi de le faire. Non, quand vous êtes pauvre et que vous commencez avec un grave désavantage, mon désavantage était que je n'avais pas le temps, je n'avais pas d'argent, je n'avais pas de crédit ou je n'avais pas de connaissances, n'est-ce pas , les quatre choses dont vous avez besoin. Donc, je n'avais aucune de ces choses, alors j'ai dû acheter tout en espèces. J'ai eu la chance d'être dans un marché comme Detroit. Je n'avais jamais eu mille dollars sur mon compte bancaire à un moment donné de ma vie, sauf lorsque j'ai reçu mes déclarations de revenus, n'est-ce pas ? Donc, tout a fonctionné. Quelqu'un qui est très défavorisé, qui n'a jamais d'argent en même temps, qui gagne 20,000 20,000 par an en tant que serveuse, et juste un fait amusant, je gagne XNUMX XNUMX par mois juste en cash-flow de mon portefeuille. Donc, c'est le grand aha.
Donc, passer de 20,000 20,000 par an à 30 10 par mois dans l'immobilier a pu le faire. Mais encore une fois, beaucoup de gens ont supposé que j'avais choisi de faire libre et clair et ils se sont dit: «Oh, tu aurais pu le faire beaucoup, beaucoup plus vite. Vous auriez pu posséder le triple de ce que vous possédez maintenant si vous aviez simplement utilisé l'effet de levier. Mais tout le monde n'est pas dans cette position, pas physiquement non plus avec du crédit, de l'argent et des trucs comme ça, mais l'état d'esprit, n'est-ce pas ? Vous ne pouvez pas simplement vous lancer dans ce voyage sans avoir un état d'esprit fort. Donc, oui, j'aurais pu sortir, utiliser l'effet de levier et acheter 10 propriétés en 8 ans, à droite, ou une centaine de propriétés en XNUMX ans, mais aurais-je eu la base, cette base solide à maintenir pour le faire à travers deux récessions et COVID, non ? Je ne pense pas. Surtout quand j'ai commencé, je n'étais même pas intéressé par la section XNUMX, mais pour que les gens ne paient pas leur loyer en deux ans, j'aurais pu littéralement perdre ma chemise et tant d'investisseurs l'ont fait, et j'ai littéralement triplé mes revenus pendant COVID pour Je ne pouvais même pas me qualifier pour quoi que ce soit.
Mais ce n'est que ma stratégie. Vous devez être capable de vous conformer, mais je veux le faire pour la longévité, n'est-ce pas ? Donc, oui, j'ai retardé la gratification au début, mais cela m'a permis de le faire, bien plus que de commencer très, très haut au sommet et de devoir ensuite réduire.

Rob:
Totalement. David, c'est comment, mec ? Je suis sûr que vous entendez beaucoup de gens vous contacter et dire : "Mec, j'adore ton livre", mais qu'est-ce que ça fait d'entendre quelqu'un comme Ashley avec le succès qu'elle a eu en utilisant la stratégie BRRRR et en évoluant ? Qu'est-ce que ça fait? Comment cela vous fait-il sentir là-bas?

David:
Cela m'a fait réfléchir, Brandon a souvent dit quand il a lu pour la première fois Rich Dad, Poor Dad, il a dit quelque chose comme: "Ce livre a mis des mots sur le sentiment que j'ai eu tout le temps et qui crée une connexion." Ce qu'Ashley disait, c'est ça. Je ne sais pas si c'était juste le contenu lui-même qui était utile. Je veux dire, ça en faisait partie. On dirait que c'était plus David qui pense la même chose que moi, il ressent la même chose que moi, nous regardons le monde du même point de vue, et c'est vraiment ce qu'une connexion a tendance à être. Lorsque vous rencontrez une personne et qu'elle voit la vie du même point de vue que vous. Lorsque vous rencontrez quelqu'un qui le regarde très différemment, cela peut vous faire réfléchir, cela peut vous interpeller, mais vous ne vous sentez généralement pas proche de lui.
Je pensais que c'était drôle qu'Ashley dise ça parce que quand elle a raconté son histoire dans l'épisode 331, j'ai ressenti ce qu'elle traversait. J'ai résonné avec sa lutte. J'étais comme, "Oh, ce sont des émotions très familières." Grandir, voir tout le monde autour de vous qui pense d'une certaine manière, vivre avec cette pensée ou cette croyance qui ne disparaît jamais que vous ne méritez pas plus de la vie, et vous avez même la chance d'avoir ce que vous avez, et vous ' Il n'y aura jamais ces gens que vous voyez qui ont un meilleur corps ou une meilleure voiture ou une meilleure vie ou quelque chose, n'est-ce pas ? Eh bien, c'est juste pour eux. Je n'appartiendrai jamais à ce monde et je serai toujours à la fenêtre en train de regarder "Où pourrais-je l'obtenir?" et ce désir étant si fort.
Et puis vous trouvez la porte. Vous trébuchez sur la porte quand vous regardez par la fenêtre, et vous vous dites : "Oh, je pourrais entrer là aussi." Et vous venez de le frapper avec cette fureur, comme, "Je vais faire tout ce que je peux." Quand Ashley a raconté son histoire, je me souviens juste d'avoir pensé: "Oh, je sais ce que c'était." Cela a créé ce lien avec l'endroit où nous sommes sur la même longueur d'onde, et la pensée suivante que j'ai eue a été : « N'est-ce pas cool que l'immobilier, quelque chose d'aussi ennuyeux que l'achat de maisons, puisse en fait créer un tel lien entre les personnes qui sont je le fais?" Parce que nous sommes tous dans ce voyage pour aller d'où nous ne voulons pas être à où nous sommes, et donc, je vis sur la côte ouest, Ashley est à Detroit. Est-ce considéré comme la côte Est ?

Ashley:
Eh bien, Midwest.

David:
Midwest mais plus proche de l'est, n'est-ce pas ?

Ashley:
Mm-hmm.

David:
Nous venons d'horizons très différents, nous ne nous ressemblons pas, mais nous avons le même cœur qui bat en nous, et l'immobilier nous a rapprochés. Donc, c'est cool d'entendre que mon livre a fait ça, mais c'est aussi cool que nous ayons Ashley sur le podcast pour que tous ceux que je connais écoutent, nous ne sommes pas les deux seuls à vivre ces émotions ou à traverser cela, ils arriver à se rapporter ainsi.

Rob:
Ouais. Donc, Ashley, je sais que tu crois vraiment qu'il faut aller lentement pour aller vite. Pouvez-vous nous expliquer un peu cette philosophie et comment cela guide votre parcours immobilier maintenant ?

Ashley:
Ouais, absolument. Donc, c'est un peu ce dont nous venons de parler avant de ne faire qu'une seule propriété par an, n'est-ce pas ? La plupart du temps, c'est parce que je pouvais faire, n'est-ce pas ? Donc, beaucoup d'investisseurs se dépassent, et évidemment, j'écoutais un podcast avant et David en a beaucoup parlé, où vous voulez sortir et acheter 10 portes en même temps, ou vous voulez aller acheter beaucoup, mais alors vous n'allez pas vraiment encaisser. Donc, les transactions que David fait maintenant, il ne s'attend pas à obtenir le flux de trésorerie ou les avantages en ce moment. Il s'attend à l'obtenir d'ici trois à cinq ans, n'est-ce pas ? Donc, évidemment, quand j'étais sur le podcast, une tonne de personnes m'ont contacté, et beaucoup de gens ont acheté des propriétés à Detroit ou n'importe où, et ils s'attendaient à utiliser la méthode BRRRR et à continuer à ajouter du carburant à cela ce qui est super, mais ils voulaient aussi quitter leur emploi, n'est-ce pas ? Donc, vous ne pouvez pas faire cela. C'est la chose la plus importante que je dirais en ce qui concerne la lenteur.
Ainsi, lorsque j'ai acheté mon premier immeuble de placement, je ne me suis pas contenté de dire : « Je vais quitter mon emploi demain ». J'avais essentiellement pour projet d'acheter une autre maison chaque année jusqu'à l'âge de 30 ans, puis j'envisagerais d'arrêter. Donc, à un moment donné, je gagnais plus que mon directeur général, d'accord, sur les flux de trésorerie, mais je suis quand même allé travailler. Donc, c'est une autre grande chose. Les gens sont si prompts à quitter leur emploi tout de suite. Donc, essentiellement, j'ai l'impression d'avoir des bases solides et ce qui m'a vraiment aidé, c'est essentiellement pour l'entreprise après chaque investissement immobilier que j'ai acheté, j'ai réinvesti les bénéfices. Donc, j'ai essentiellement occupé un emploi pendant sept ans sans recevoir de paiement, n'est-ce pas ? Pouvez-vous imaginer être au travail, recevoir un chèque de paie pendant sept ans d'affilée et ne jamais le dépenser ?
C'est ce qui a ajouté du carburant à mon deuxième voyage parce que j'ai retardé la gratification. Je ne dépendais pas des 10 unités franches et claires pour mon revenu. J'ai encore travaillé, n'est-ce pas ? Et ce n'était pas parce que… Eh bien, tout d'abord, c'était parce que j'étais jeune et que je croyais juste au travail acharné, mais c'est surtout parce que je voulais que ça dure plus longtemps, n'est-ce pas ? Et puis aussi, une autre erreur que j'ai l'impression que les gens font, c'est que lorsque vous commencez avec un désavantage, vous ne pouvez pas tout faire. Donc, dès que vous gagnez vos premiers cent mille dollars, vous allez acheter une Ferrari ou quoi que ce soit d'autre. Non, parce que parfois vous devez revenir en arrière et vous devez aider votre famille, ou vous devez à nouveau retarder la gratification afin de pouvoir briser ces malédictions générationnelles.
Donc, encore une fois, je sais que tout le monde veut commencer rapidement, mais réfléchissez vraiment à ce que cela signifie vraiment, n'est-ce pas ? Qu'est-ce que cela signifie vraiment quand vous êtes vrai avec vous-même ? Donc, pour un exemple, quand je vous ai dit quand je suis arrivé pour la première fois dans l'émission, j'avais 10 portes libres et claires, c'était sept mille dollars par mois. Je connais des gens qui possèdent des appartements de 40 unités qui ne gagnent même pas sept mille dollars par mois, n'est-ce pas ? Donc, c'est un autre aspect, être clair sur ce que vous voulez et retarder la gratification pour obtenir ce que vous voulez. Désolé pour la longue haleine.

David:
Non. Non, en fait, je viens de terminer une retraite d'enseignement sur ce concept que j'ai appelé l'architecture de portefeuille. Je n'en entends pas parler très souvent, mais c'est l'idée de regarder votre investissement par opposition à une propriété individuelle, comme, qu'est-ce que cette maison, qu'est-ce que ce flux de trésorerie, qu'est-ce que cela fait, puis la prochaine propriété est sa propre chose. Au lieu de cela, il a plusieurs propriétés qui ressemblent à une forme d'organisme vivant. Si vous avez un corps humain, vous ne voulez pas 14 pieds et vous n'avez pas de main. Ainsi, différentes classes d'actifs créent de la richesse de différentes manières, et les équilibrer est en quelque sorte la façon dont vous construisez une équipe sportive performante, une entreprise prospère. Même dans une famille, vous avez des personnes qui remplissent des rôles différents.
À Detroit, je pense que lorsque vous avez commencé, Ashley, vous étiez en quelque sorte limité dans le type d'actif sur lequel vous pouviez mettre la main. C'était comme l'obtenir et ensuite le payer, puis à un certain moment, vous réalisez : « D'accord, je ne veux pas faire ça pour toujours, cette seule méthode. Apportons une certaine diversité à cela et développons peut-être une synergie. Alors, pouvez-vous nous dire comment votre portefeuille s'est développé, puis qu'est-ce qui vous a poussé à choisir les actifs que vous alliez apporter ? Parce que, comme vous l'avez dit, certaines des propriétés que j'achète ont un flux de trésorerie immédiat, mais beaucoup d'entre elles, j'ai déjà suffisamment de flux de trésorerie, celles-ci devraient avoir plus de valeur dans trois à cinq ans. Quel est votre point de vue là-dessus ?

Ashley:
Ouais, absolument. Alors, je suis un inconditionnel. Je m'identifie comme un investisseur DIY buy and hold, et je sais que c'est mal vu, n'est-ce pas ? Je sais que ça l'est, mais juste sur mon style de vie, c'est comme ça que ça marche pour moi. Donc, ma philosophie est que les flux de trésorerie sont la seule chose qui vous aide à quitter votre emploi. Tout d'abord, je suis un opportuniste égal. Si je vois un flip que je peux faire, j'adorerais le faire, mais Detroit n'est pas ce marché, n'est-ce pas ? Et puis une autre chose est que je pourrais acheter sur les marchés à forte appréciation comme la Californie et des trucs comme ça, mais parce que je suis toujours un parent et que j'ai toujours d'autres activités, je veux aussi être plus proche de mes investissements. J'ai juste l'impression que c'est une meilleure façon d'avoir plus de succès.
Donc, premièrement, les flux de trésorerie vous aident à quitter votre emploi, n'est-ce pas ? Donc, si vous retournez des propriétés, et disons que vous gagnez un million de dollars cette année en retournant, d'accord, le 1er janvier, vous recommencez à travailler parce que vous utilisez ce million de dollars pour subvenir à vos besoins, pour payer vos prêteurs ou peut-être vivez-vous deux ou trois ans, mais vous devrez éventuellement recommencer à travailler. Si vous avez 20,000 10,000 par mois de trésorerie et que vos dépenses sont de XNUMX XNUMX, alors vous êtes essentiellement à la retraite, n'est-ce pas, et encore une fois, je voulais quitter mon emploi parce que je voulais avoir du temps libre pour passer avec mes enfants et je voulais le contrôle.
Donc, c'est ma stratégie. Les flux de trésorerie vous aident à quitter votre emploi, puis les roulements de locataires tuent les flux de trésorerie, n'est-ce pas ? Donc, ce sont les deux choses que je devais faire. Obtenir des flux de trésorerie lourds pour que je puisse quitter mon emploi et éliminer les roulements, car cela va tuer le flux de trésorerie. Donc, c'est le type de propriétés que je regarde et c'est toujours ce que je regarde à ce jour. Ce qui a changé maintenant que j'ajoute de l'effet de levier et que j'utilise l'argent d'autres personnes, c'est que je peux faire de plus grands projets de qualité flip, mais je ne sais pas si c'est parce que je suis une femme, si je suis une nourricière, je ont du mal à vendre des propriétés. Je ne suis pas un flipper et je sais que David aimera, "Non, Ashley, si c'est là, c'est là", parce que c'est ce que font les gens intelligents, mais je suis toujours très émotif en ce moment.
J'ai donc développé une stratégie appelée reverse flip et c'est comme la stratégie BRRRR de David. Honnêtement, c'est vraiment avec une ou deux choses différentes, mais j'appelle ça le reverse flip parce que même si c'est une stratégie qui existe depuis des années, quand on lui donne un nom, c'est accrocheur, non ? Comme BRRRR, évidemment BRRRR existe depuis des années, mais jusqu'à ce que David le dise, c'est comme, attendez, c'est quoi ce truc, c'est comme quelque chose de nouveau comme nous le pensions tous. Donc, c'est ce que je fais maintenant que je peux utiliser l'argent des autres, c'est que je fais la stratégie de retournement inversé, ce pour quoi j'ai mes marques en attente, et j'ai en quelque sorte inventé, et j'aimerais parler à vous parler de cela, et puis quand nous ferons la plongée en profondeur, je vais entrer dans mon accord renversé.

Rob:
Oui, je veux en parler. Une chose que je voulais aborder très rapidement avant que nous le fassions, c'est que vous avez mentionné que vous ne vouliez pas ou que vous deviez vraiment arrêter le roulement des locataires. Et je suis curieux, y a-t-il quelque chose que vous faites spécifiquement avec ça ? Parce que je pense que c'est probablement un problème auquel 99% des investisseurs immobiliers sont confrontés.

Ashley:
Absolument. Donc, le numéro un est, et j'ai appris cela de Brandon et David évidemment, mais pour le numéro un, je traite… Eh bien, je me suis mis dans une position de locataire, d'accord, et je me souviens qu'en grandissant, nous étions sur la section 8, et nous étions juste mal traités, et nous avons juste eu les pires propriétés du quartier. Donc, j'ai su très tôt que peu importe ce que je faisais, je voulais avoir de très belles propriétés, propres, sûres et de qualité HG, et j'essayais de m'adapter à un marché très bas, n'est-ce pas ? Donc, c'était la première chose que j'ai faite. J'ai en quelque sorte trop amélioré mes propriétés, et encore une fois, investisseurs, si vous êtes nouveau ici, ce n'est pas toujours conseillé. Cela dépend simplement de l'endroit où vous vous trouvez. Donc, n'allez pas trop améliorer vos propriétés en disant qu'Ashley vous l'a dit, mais évidemment, je pourrais dépenser trois à 5,000 XNUMX de plus sur un projet, mais cette personne veut rester pour toujours ou au moins trois à cinq ans, et chaque chiffre d'affaires, même si c'est le strict minimum et c'est deux mille dollars par mois, quand vous ne disposez que de cinq mille dollars par an, cela peut vraiment vous coûter cher.
Donc, c'était ma stratégie qui consistait à faire en sorte que la propriété soit aussi belle que possible, en dépensant un peu plus au début pour fidéliser les locataires. Je fais d'autres choses comme leur donner des cartes-cadeaux pendant les mois d'hiver de Noël, et juste le traiter, je sais que c'est une entreprise, mais je raconte constamment à mes locataires que hé, je suis une mère célibataire ou j'ai été à ta place , et j'ai envie de les laisser s'identifier à moi plutôt que je ne suis qu'un propriétaire de grande surface, cela m'aide vraiment avec les chiffres d'affaires.

Rob:
J'aime vraiment ça. Je me souviens d'avoir écouté ça et quand tu as dit ça, j'étais comme, c'était tellement bizarre parce que je n'entends jamais personne dire ça, comme, "Hey, pour Noël chaque année, je donne à mes locataires une carte-cadeau pour ceci et cela .” Bien sûr, je suis sûr que cela a été fait, mais la plupart du temps, en particulier sur les locations à long terme dont nous parlons, le flux de trésorerie étant tellement plus petit, ouais, une carte-cadeau ne pourrait pas vous faire reculer, mais ça va certainement diminuer les choses. Donc, vraiment cool d'entendre ça. Je veux dire, vous apportez un élément humain à l'immobilier, ce qui, je pense, est important. Avez-vous encore des locataires d'origine ou des locataires de vos débuts qui sont toujours là aujourd'hui ? Je suis juste curieux.

Ashley:
Absolument. Donc, je dirais que pour ces 10 d'origine, huit personnes sont toujours là à ce jour. Donc, je sais que lorsque j'ai commencé cela, encore une fois, évidemment sans éducation, j'ai pensé: «Ça ne va pas marcher. Il va falloir que je trouve autre chose », parce que j'ai payé 1,900 17,000 $ pour une maison qui… Évidemment, c'était le prix d'achat. J'ai mis environ 19,000 800, donc j'étais tout à 2013 XNUMX, mais je facturais quelqu'un XNUMX par mois, et je me disais: «Eh bien, elle va juste économiser son argent pendant deux ou trois mois et acheter la maison à côté . Cela ne marchera pas. Les gens vont comprendre. » C'était en XNUMX. Elle vit toujours dans cette maison à ce jour, et je l'ai fait plusieurs fois. Et encore une fois, avec la rétention des locataires, je suppose que c'était la plus belle maison du quartier, c'est pourquoi ils sont restés. Mais oui, c'est certainement ce qui vous aide avec les flux de trésorerie ainsi que tout le reste.

David:
Avez-vous des conseils spécifiques sur les choses que vous faites dans votre maison qui font de belles choses, peut-être qui ne coûtent pas très cher, mais qui vont très loin, en ce qui concerne l'impact sur le locataire ?

Ashley:
Absolument. Oh mon dieu, David, merci d'avoir demandé ça. Oui, parce que j'ai failli oublier. Donc, la chose la plus simple que j'ai faite et qui a été si gratifiante pour moi, c'est que j'obtiens ce robinet Delta qui a une lumière LED dessus, d'accord, et c'est 69 dollars chez Home Depot. Chaque fois que vous éteignez les lumières, il brille dans le noir. Mais ce robinet de 60,000 60, je veux dire, 50 $ illumine littéralement n'importe quel enfant qui marche dans le visage de cette salle de bain, n'est-ce pas ? Et si vous obtenez les enfants, vous obtenez les parents, n'est-ce pas ? Je veux dire, c'est juste ce que c'est. Donc, je ne veux pas avoir l'air d'un salaud, mais j'aime toujours les enfants de toute façon, et je me dis : « Si ces enfants tombent amoureux, ils vont harceler leurs parents en leur disant : 'Maman, on doit choisissez cet endroit. Nous devons choisir cet endroit.' » Même si c'est XNUMX, cent dollars de plus par mois qu'un endroit au bout de la rue, il y a des robinets qui s'allument, n'est-ce pas ? Donc, c'est littéralement un bon conseil que je peux vous donner les gars. Tous les nouveaux investisseurs, faites quelque chose comme ça, wow, les enfants, vous obtenez les parents.

David:
Rob, vous êtes dans l'espace de location à court terme et je l'ai rejoint récemment, et je dois dire que ma stratégie est très similaire à celle d'Ashley. J'essaie de trouver quelque chose dans les photos qui fait dire à l'enfant "Oh, oh, oh, je veux aller à celle-là", parce que comme tu l'as dit, Ashley, tu as l'enfant, 80 % de chances que tu sois obtenir maman et papa. Alors, quelles sont certaines des choses que vous faites dans vos locations à court terme, Rob, en particulier qui attireront l'attention d'un enfant et voudront qu'il y reste ?

Rob:
Totalement. Donc, dans chaque maison que j'ai, nous avons installé un petit zoo pour enfants dans le salon, et quand les gens voient ça sur les photos, ça réserve instantanément pour beaucoup de gens. Mais à part ça, il n'y a pas vraiment… Donc, d'accord, il y avait une maison à Destin que nous avons achetée et que nous étions si près de fermer, et puis à la dernière seconde, l'évaluation est arrivée à 300,000 XNUMX $ en dessous de nous.

David:
Oh, vous avez raconté cette histoire. C'est celui qui s'est enfui. Rob est tellement, tellement blessé à ce sujet.

Rob:
Je pleure encore pour m'endormir, mais ça va. Mais une chose que nous allions faire à ce sujet, c'est qu'il y avait cet espace de garage qui n'était pas utilisé et nous prévoyions essentiellement un budget d'environ, je veux dire 30,000 XNUMX $ pour construire une sorte de maison gonflable entièrement à l'épreuve des enfants. Tout est spongieux là-dedans et des oreillers en mousse à mémoire de forme et des piscines à balles et tout comme ça, pour que les parents puissent le voir parce que pour moi, c'est une très grande frustration. Donc, nous n'avons pas pu conclure là-dessus.
Cependant, une chose que j'ai faite dans ma propriété du Tennessee lorsque nous avons quitté cette maison et que nous l'avons transformée en Airbnb, c'est que nous avons en fait quitté notre pépinière, et c'était un grand… Tout, nous avions deux berceaux là-dedans. Nous avions des oreillers chers pour enfants, c'étaient des triangles et des cercles, des trucs spongieux. Nous avons laissé des centaines de dollars de livres pour enfants et tout ce que nous avions utilisé pour élever nos enfants, ils avaient un an, tout ce que nous avons utilisé pendant cette période d'un an, nous avons laissé là, et ça allait ça nous coûterait cher de remplacer tout ça. Mais pour moi en tant que parent, je suis tellement frustré tout le temps quand je vais dans une location à court terme et qu'il y a comme une table basse en verre ou une table en bois super tranchante où je me dis: "Oh, mon enfant est définitivement va se casser la tête là-dessus.
Et donc, maintenant, chaque fois que je formule des Airbnbs et que j'essaie de les embellir, j'essaie d'y ajouter une sorte d'élément enfant dans lequel un parent peut se détendre un peu, à moins que ce ne soit tout simplement pas une propriété destinée aux enfants. Mais c'est une chose pour moi, c'est super important. Donc, en plus de faire ça, on sacrifie une pièce. Chez Airbnb, tout est question de lits et de têtes. La plupart du temps, un hôte Airbnb laisse un sac et joue, mais nous avons décidé de sacrifier la chambre, d'y mettre deux berceaux, de laisser toutes les affaires de nos enfants et, honnêtement, les gens en raffolent. Beaucoup de gens ont tendu la main. Nous avions des serrures à l'épreuve des enfants sur tous les éviers en dessous et tout, et les critiques ont été vraiment agréables. Les gens disent : « C'est de loin l'endroit le plus accueillant pour les enfants que je connaisse », et je paierais plus cher pour ça simplement parce que c'est un point douloureux pour moi. Donc, maintenant, j'essaie toujours d'adapter tout nouvel Airbnb que j'ai mis en place pour qu'il soit plus adapté aux enfants.

Ashley:
Ouais, ça a tellement de sens. Donc, je sais que je viens de vous parler du fait que je commence tout juste mon voyage Airbnb, grâce à ce gars. J'étais déjà fan avant qu'il ne soit dans la série. Étonnante. Donc, ce que j'ai fait, c'est que j'ai ajouté le mur de craie. Évidemment, je sais que c'est probablement fait beaucoup, mais j'ai l'impression que c'est bien, mais c'est tout en bas pour que les enfants puissent écrire dessus, et puis ma fille, elle fait des peintures personnalisées au sous-sol. Mais un de mes amis qui est sur Airbnb m'a convaincu, alors j'ai acheté une machine Pac-Man pour le sous-sol, non ? Donc, c'est comme une salle d'arcade, et même si vous n'aimez pas ça, eh bien, c'est au sous-sol donc si vous n'avez pas d'enfants.
Et puis enfin, je dirais les ados, je fais des QR codes. Ainsi, vous pouvez créer un code QR et ensuite vous pouvez y mettre un autocollant. Donc, je fais ça pour le livre de la maison, je dirais, qui vous montre comment tout fonctionner. Mais je l'ai aussi pour des vidéos amusantes et des trucs comme ça. Donc, c'est juste ce que j'ai commencé, mais je ne connais pas le retour car je ne l'ai pas encore mis en ligne.

David:
Oui, je pense que c'est le genre de choses sur lesquelles les gens doivent se concentrer et entendre dans les podcasts parce que le temps d'acheter une propriété, de le faire chez Airbnb, de s'asseoir et de collecter l'argent, est révolu. Il devient de plus en plus saturé. C'est de plus en plus compétitif. Vous devez être la personne qui met cette pensée créative dans la façon dont vous faites ressortir votre propriété et la façon dont vous donnez envie à quelqu'un d'y rester. Passons à un autre sujet qui, je le sais, vous passionne, c'est le paiement des impôts. Je sais que vous aimiez payer des impôts, alors dites-moi pourquoi.

Ashley:
Exact, absolument. Donc, c'est drôle, et je sais, j'allais dire que c'est une controverse. Personne n'aime payer des impôts. Donc, j'ai eu une épiphanie, n'est-ce pas? J'ai commencé, je comptabilise vraiment cela dans ma déclaration de revenus, d'accord, et je sais évidemment que ce n'est pas comme, oh, c'est de l'argent gratuit, c'est ce que j'ai mis, mais une fois que j'ai commencé à devoir payer des impôts, j'étais je ne suis pas fâché. Je me disais : « Attendez, je recevais de 6 à 7,000 XNUMX $ par an en remboursement d'impôt et maintenant je dois en payer trois à cinq, je vais le faire gracieusement. Je vais le faire avec le sourire. Je vais faire ce chèque chaque année. Je me fiche de toutes ces stratégies d'économie d'impôt parce que je veux le faire pour le gouvernement parce qu'elles m'ont aidé. De plus, lorsque vous êtes un investisseur buy and hold, je ne fais pas de flips, donc je n'ai pas ces gains en capital et des trucs comme ça. Ma dette fiscale était déjà très faible. Ce n'est que lorsque j'ai ajouté des revenus de consultation et de travail indépendant que, malheureusement, je n'aime plus payer d'impôts maintenant, n'est-ce pas ?

Rob:
Yeah Yeah. C'est comme ça que ça arrive à tout le monde.

Ashley:
Parce que 7,000 60 par an sont devenus 80,000 et 87,000 XNUMX par an. Donc, j'ai été une personne pendant les sept dernières années qui aime payer mes impôts, je me dis "Non". Donc, la bonne chose était que je venais d'acheter une Tesla, c'était comme XNUMX XNUMX, et c'était une radiation complète pour compenser cela. Donc, maintenant que j'ai atteint ce cap, je suis définitivement, j'ai réservé trois conférences pour sortir et parler aux meilleurs CPA. Donc, maintenant, je suis tout au sujet des stratégies fiscales, des économies d'impôt maintenant.
Mais pendant quelques bonnes années, j'adore payer des impôts, et tout le monde pensait que j'étais tellement bizarre en disant ça. Et évidemment je vois maintenant, mais quand votre fardeau est de 5 et 7,000 XNUMX et que vous l'utilisez sous forme de gratitude, tout d'abord, non oh mec, je dois payer des impôts, pour, quoi, je dois payer des impôts maintenant ? J'étais content de le faire parce que je n'ai jamais gagné assez d'argent pour payer des impôts. Donc, je viens d'utiliser cela à partir d'un grand point de gratification et de gratitude. Si le gouvernement m'a lancé, mes déclarations de revenus sont ce qui m'a amené ici, laissez-moi redonner au gouvernement, payer des impôts. Je dois payer des impôts plutôt que je dois le faire.

Rob:
J'avais une question rapide ici parce que vous avez suscité mon intérêt. Pour moi, les impôts sont la chose sur laquelle je me fous à cent pour cent. Je viens de payer une facture d'impôt qui représentait quatre fois mon salaire annuel, mon salaire de l'année dernière. Alors, ça faisait mal. Vous avez dit que vous avez acheté une Tesla. De quel type de Tesla s'agissait-il ?

Ashley:
Modèle Y, et j'ai eu la performance car c'était quatre mois et la longue portée était d'un an. Je ne peux pas attendre. J'ai besoin d'une gratification immédiate maintenant.

Rob:
Sûr.

Ashley:
Mais pour être honnête, je n'avais jamais fait de recherche sur Tesla. Littéralement, l'essence avait atteint 5 $ et je me disais : « Oh, je vais acheter cette voiture. Dans six mois, il vaudra environ 10,000 401 de plus, alors je me dépêcherai de le vendre ou je le louerai sur un site de voitures ou quelque chose comme ça et j'en retirerai les bénéfices. Mais j'en suis déjà tombé amoureux. Cela ne fait qu'un mois que je l'ai. Mais fondamentalement, ce que c'est, c'est que j'ai acheté un véhicule, je le finance par le nom de ma société, ma société de conseil, donc c'est une déduction fiscale à cent pour cent. Mon entreprise de conseil est une entreprise indépendante qui est imposée deux fois, mais nous devons continuer après parce que si vous avez des enfants, ce sont les meilleures choses. Je sais qu'ils sont encore un peu jeunes, mais vous pouvez payer vos enfants pour économiser de l'argent sur les impôts. Il y a tellement d'autres choses que vous pouvez faire pour maximiser XNUMX(k). Donc, je ne veux plus que vous les payiez. Donc, nous devrons certainement nous connecter hors ligne.

Rob:
Je posais des questions sur la Tesla parce qu'il y a une section dans le code des impôts appelée Section 179 et ça va à… Cela signifie essentiellement que si vous achetez des machines ou des véhicules qui pèsent plus de 6,000 6,000 livres, vous pouvez complètement l'annuler sur votre entreprise. Maintenant, évidemment, vous pouvez toujours radier votre véhicule à d'autres titres, mais si vous achetez un véhicule pour XNUMX XNUMX livres ou plus, vous pouvez écrire complètement ce prix d'achat tant qu'il est utilisé à cent pour cent pour les affaires. De toute évidence, s'il est utilisé à des fins personnelles et professionnelles, vous devez en quelque sorte diviser cela. Mais il y a beaucoup de stratégies fiscales vraiment amusantes comme ça que je ne connaissais pas, et c'est quelque chose que je pense que beaucoup de gens disent toujours : « Les impôts, c'est tellement pas sexy », et je me dis : « Non, non , non. Les impôts sont très sexy quand on sait comment ne pas les payer », parce que c'est le vrai jeu. Vous devez d'abord maîtriser l'immobilier, puis maîtriser les impôts, et si vous pouvez économiser de l'argent sur les impôts, c'est de l'argent supplémentaire qui ira dans votre poche.

David:
Surtout quand vous commencez à réaliser qu'économiser de l'argent sur les impôts que vous payez directement au gouvernement rapporte en fait plus d'argent au gouvernement grâce aux emplois que vous avez créés à partir des actifs que vous avez achetés et des personnes à qui vous avez donné des emplois. Donc, pour chaque dollar que vous ne dépensez pas en impôts, si vous le mettez dans une nouvelle location à court terme, vous venez d'employer un nettoyeur, un bricoleur, une personne qui peut faire les photos pour votre annonce, une personne qui est va construire le tableau noir que vous avez mis là-dedans, n'est-ce pas ? En fait, vous amplifiez l'argent que vous versez au gouvernement lorsque vous réinvestissez votre argent et que vous le rendez plus gros, et donc, c'est une sorte de gagnant-gagnant. Vous ne trompez personne en fait. Vous améliorez votre propre portefeuille. Vous créez des emplois pour d'autres personnes, et le gouvernement reçoit plus d'argent.

Rob:
Eh bien, David, dis ça à mes commentaires TikTok.

David:
Je vais dire ça aux nouveaux, ce qui est comme 80,000 XNUMX nouveaux employés de l'IRS qui sont censés être embauchés.

Rob:
87,000.

David:
Ouais, quoi que ce soit. Je vais m'assurer qu'ils écoutent cet épisode et qu'ils peuvent l'entendre. Ashley, je sais que vous êtes dans une situation controversée depuis longtemps lorsque Josh Dorkin et Brandon Turner animaient ce podcast. Ils faisaient du dumping à Detroit, et vous êtes un ardent défenseur de Detroit. En fait, vous êtes sorti de la jungle de béton de Detroit et vous vous en sortez très bien. Vous portez votre pull Detroit en ce moment. Dites-moi pourquoi vous êtes optimiste sur Detroit et ce que vous aimez à ce sujet ?

Ashley:
Absolument. Donc, Detroit pour moi assomme tout ce que vous ne pouvez pas faire dans l'immobilier, n'est-ce pas ? Donc, évidemment, quand les gens disent : « Oh, vous pouvez acheter des propriétés bon marché pour 80,000 2008 », eh bien, c'est généralement le prix le plus élevé que vous obtiendrez pour cette propriété. Il est déjà au sommet du marché. Il n'y a aucune appréciation. Les loyers sont bas. Les chiffres d'affaires sont élevés. La trésorerie est encore faible. Detroit a en quelque sorte fait tomber tout cela hors du parc. Ce qui est unique à Detroit cependant, c'est parce qu'en 2009, 40,000, beaucoup de prêteurs sont partis. Donc, Detroit est un marché au comptant. Donc, je me souviens quand j'ai fait mon premier podcast, les gens disaient : « Hé, vous achetez des propriétés pour 50,000 10, 40,000 25. Je vais en acheter six. Je mettrai 40,000 % de moins sur chacun. Et je me dis, "Non, non, non, non, non, tu dois l'acheter avec XNUMX XNUMX cash." Et j'appelle ça "espèces" entre guillemets parce que ça peut être une carte de crédit, n'est-ce pas ? Les cartes de crédit, ce sont les XNUMX, XNUMX XNUMX $. Ainsi, vous pouvez prendre deux cartes de crédit et acheter une propriété dessus.
Donc, ce sont les bonnes choses, mais en raison du faible prix d'entrée ainsi que des flux de trésorerie et des faibles dépenses, ce sont toutes des raisons pour lesquelles j'investirais à Detroit. De plus, je ne sais pas, j'ai vu que notre population augmentait définitivement parce que nous avons eu environ un million de départs au cours des années où nous avons fait faillite. Mais maintenant qu'Apple est là, Google est là, ils construisent la toute première route de recharge électronique au monde à Detroit. Il sortira en 2023. Ainsi, pendant que vous conduisez sur la route, vous n'aurez pas à sortir de votre voiture, elle la rechargera. Donc, ils vont faire un mille. C'est ici à Détroit.
Et puis en plus de cela, une fois que COVID a frappé, j'ai commencé à faire des recherches sur la section 8, et je suis devenu très bon avec le réseautage avec les gestionnaires de la section 8, et j'ai réalisé qu'il y a 30,000 8 détenteurs de bons avec la section 60 qui n'ont pas de place aller tout de suite. Donc, ils prolongent leurs bons. Ce qui leur prend normalement 90 jours pour trouver une propriété, cela leur prend 30,000 jours. Donc, je me dis : « Attendez une seconde, il y a XNUMX XNUMX personnes qui ont un loyer garanti et elles n'ont pas de logement ? Laissez-moi acheter un immeuble à appartements. Donc, ce sont toutes les raisons pour lesquelles j'investis à Detroit. Et le plus important, parce que c'est l'outsider, n'est-ce pas ? Il n'y a pas beaucoup d'investisseurs ici parce que tout le monde entend les histoires d'horreur ou pourquoi ne devriez-vous pas investir à Detroit. Donc, en fait, c'est pourquoi j'ai adoré l'émission, et évidemment, je n'étais pas d'accord avec ça, mais j'ai l'impression que oui, ils enlèvent un autre investisseur de Detroit, plus de propriétés pour moi, non ? Donc, cela a en quelque sorte joué en ma faveur que tant de gens aient peur de Detroit, et c'est pourquoi je voulais être gourmand à Detroit.
Mais encore une fois, vos dépenses sont assez faibles. Donc, en moyenne, je dirais maintenant, surtout si vous êtes un investisseur hors de l'État, quelqu'un comme moi pourrait le faire un peu moins cher, mais vous pouvez être à fond, je parle d'achat, de rénovation, de conseil honoraires avec un chef de projet, pour 80,000 1,200 à Detroit. Cette propriété, même si elle est dans un mauvais quartier, vous rapportera, s'il s'agit d'un trois chambres, un minimum de 8 14 par mois de loyer. Mais si c'est suffisant pour la section 1,600, vous toucherez entre XNUMX et XNUMX XNUMX dollars de loyer par mois, n'est-ce pas ? Mais bon, ce n'est que l'argent, non ? Il ne s'agit pas de combien vous gagnez, mais de combien vous gardez, et c'est ce que j'aime à Detroit.
Donc, même si j'en gagne 16, ou appelons ça 1,400 35, parce que c'est la moyenne pour un trois chambres, parlons maintenant de nos dépenses. Ainsi, dans d'autres États, en particulier comme Chicago que j'adore, où les prix sont très bas, leurs taxes foncières sont scandaleuses. Donc, Detroit, en moyenne, et je possède 70 portes en ce moment, donc mes impôts fonciers sont de cent dollars ou moins par mois. Mon assurance est de 140 $ par porte ou moins. Donc, si c'est un duplex, c'est 100. Donc, une famille unifamiliale, 70 $ par mois en taxes foncières, 1,400 $ en assurance propriété et 240 320 en gestion de projet, si c'est une transaction en espèces, c'est environ 80,000 $, un, deux, 300 $. Et puis, si vous refinancez, utilisez la stratégie BRRRR sur une propriété de XNUMX XNUMX $, votre paiement hypothécaire sera probablement d'environ XNUMX dollars supplémentaires, n'est-ce pas ?
Donc, au total, vous dépensez 600 $ par mois, et parce que nous achetons ces propriétés et que nous les réparons, les réparons trop au début, notre CapEx est plus faible, mais bien sûr, nous le faisons, j'encourage toujours les gens à économisez environ 100, 150 pour une seule famille par mois. Donc, additionnez tout cela, vous êtes à environ 750 $ et vous obtenez 1,400 650 $ de loyer par mois. C'est 80,000 par mois en flux de trésorerie pur. Mais disons que vous utilisez les 401 300, ou que vous l'avez et que vous encaissez un 80 (k) et que vous n'avez pas cette hypothèque, alors ces 8 retournent dans votre flux de trésorerie, donc essentiellement vous encaissez mille dollars par mois si vous pouvez acheter une propriété pour XNUMX XNUMX dollars et avoir un locataire de la section XNUMX.
Encore une fois, je ne veux pas que les gens laissent leur argent dans des propriétés, eh bien, cela dépend simplement de vos objectifs, je dirais, parce que même si j'ai essentiellement deux portefeuilles, l'un sans effet de levier et l'autre fortement endetté, je voyez les avantages et les inconvénients des deux, d'accord, et c'est une autre chose que je ressens avec les investisseurs immobiliers ou même les gens, ils disent toujours: «Eh bien, je ne suis qu'un flipper parce que l'achat et la conservation sont trop lents, ou BRRRR est-ce, ou je veux seulement acheter en espèces parce que je ne veux pas surendetter. Il peut y avoir un juste milieu, mais compte tenu de mon style de vie et de mes objectifs qui sont de ne travailler pour personne et d'avoir un contrôle total sur mon temps et ma liberté, j'ai besoin de liquidités, n'est-ce pas ?
Maintenant que j'ai fait toutes les, eh bien, fait toutes les erreurs et construit cette base solide, maintenant je peux aller investir dans les syndications et pour l'appréciation parce que maintenant je suis dans une meilleure position, mais ce n'est pas toujours intelligent de commencer pour l'appréciation si vous êtes nouveau et que vous devez construire cette fondation parce que si vous travaillez toujours de 9 à 5, vous limitez votre temps. Donc, c'est là que je vais le dire alors.

Rob:
Donc, je sais que vous avez mentionné que Detroit est un très bon marché, mais soit vous aurez peut-être plus de mal à faire ce qui est conventionnel, soit vous devrez peut-être acheter de l'argent. Pour les personnes qui n'ont peut-être aucune de ces options, avez-vous des mesures à prendre pour acquérir un bien immobilier, ou des conseils pour les personnes disposant d'un financement peut-être créatif ?

Ashley:
Ouais, absolument. Et maintenant, au cours des trois dernières années, il y a donc des banques et des prêteurs qui le feront, n'est-ce pas ? Donc, vous pouvez acheter une maison de 80,000 700 $ avec une hypothèque, mais vous allez juste tomber sur des gens comme moi qui vont faire une offre et dire : « Hé, je fermerai tout le cash dans cinq jours et annulerai toutes les éventualités. ” C'est parce que je me suis préparé pour ce marché, j'ai donc dû développer des stratégies lourdes en liquidités. Donc, numéro un, j'utilise des prêteurs d'argent dur. C'est une stratégie qui fonctionne à Detroit. Mais surtout, j'aime utiliser des cartes de crédit, de préférence des cartes de crédit professionnelles. Donc, si vous avez, comme moi, j'ai une entreprise de gestion immobilière et une entreprise de location. Donc, tant que cela génère des revenus, vous pouvez entrer dans n'importe quelle banque et avoir un pointage de crédit de XNUMX et vous pouvez obtenir des cartes de crédit professionnelles, n'est-ce pas ?
Donc, je peux aller dans quatre banques pour une entreprise et obtenir environ 60, 70,000 XNUMX de financement pour cette entreprise, puis je peux utiliser ces cartes pour acheter une propriété, puis je vais continuer et utiliser l'argent ou le refi pour les payer parce que c'est une année généralement sans intérêt. C'est donc ce que j'appelle l'« argent comptant » entre guillemets, c'est-à-dire l'utilisation de marges de crédit commerciales, de cartes de crédit professionnelles, de cartes de crédit personnelles. Vous pouvez également utiliser de l'argent dur et des prêteurs traditionnels.
Mais j'ai juste, j'ai entendu parler de sujet à, n'est-ce pas ? J'ai toujours joué avec ça, mais je n'aurais jamais pensé pouvoir convaincre qui que ce soit de le faire. Mais j'ai eu de la chance de trouver un sujet sur le duplex, et j'ai rencontré quelques personnes qui les faisaient à Detroit. Donc, c'est aussi une autre excellente façon d'acheter des propriétés ici à Detroit. Et j'ai l'impression que, je sais évidemment que le sujet a beaucoup diminué, mais avec le marché et vers où nous nous dirigeons, où les gens ont acheté et payé 20,000 XNUMX plus que demandé avec leur garantie d'évaluation, dans COVID, eh bien, beaucoup de ceux des emplois sont supprimés ou maintenant, de nombreuses entreprises se rendent compte : "Hé, nous pouvons réduire nos dépenses en gardant tout le monde travaillant à domicile, mais nous allons baisser leurs salaires parce qu'ils ne font pas la navette et ne voyagent pas", donc les gens ne sont pas pas aussi qualifiés qu'il y a deux ans. Donc, j'ai l'impression que le sujet va être une très bonne stratégie à utiliser sur ce marché à venir. Mais ce ne sont que quelques stratégies, si cela a du sens.

Rob:
Ouais, ouais, totalement. Eh bien, je pense que nous allons aborder l'affaire en profondeur ici dans une seconde, mais avant de le faire, je voulais aussi juste demander parce que nous n'y sommes pas revenus, pouvez-vous nous expliquer brièvement l'idée ou le concept de retournement inversé?

Ashley:
Oh oui, oui, oui, et puis je décomposerai mon flip inversé. Donc, essentiellement, c'est comme ce que David a fait. Donc, vous allez acheter une propriété en utilisant, espérons-le, la méthode «cash» entre guillemets. Ainsi, le crédit aux entreprises, la carte de crédit aux entreprises seraient les meilleurs, ou vous pouvez utiliser des prêteurs d'argent dur, mais ce sont généralement les deux. Donc, vous voulez réellement acheter la propriété et ce sera une propriété locative, mais ce sera une qualité inversée, n'est-ce pas ? Donc, vous allez le faire comme vous allez faire un flip. Alors, enlevez les murs, rénovez complètement, mettez à jour la cuisine, les comptoirs en granit, tout ça. Et puis quand tu y vas, tu la loues évidemment pour le haut du marché parce que c'est la meilleure maison du quartier. Au lieu de le refinancer dans une banque ordinaire, et je suppose que cela n'avait pas d'importance avec la stratégie BRRRR, mais j'utilise des prêteurs d'argent dur ou des prêteurs secondaires, pas des traditionnels pour l'hypothèque de 30 ans.
Maintenant, évidemment, si vous êtes un investisseur immobilier prospère, vous vous dites : « Attendez, pourquoi utiliseriez-vous de l'argent dur à long terme parce que vous payez 6 à 7 % d'intérêts alors que vous pouvez aller directement à une banque et payer 3 à 4 % ? Eh bien, encore une fois, ce n'est pas un problème pour les investisseurs, alors n'utilisez pas cela comme une excuse, mais la plupart des gens n'ont droit qu'à 10 prêts sur leur crédit personnel jusqu'à ce que vous soyez au maximum. Il y a cette créature maléfique dont personne ne parle vraiment, c'est la dette par rapport au revenu, n'est-ce pas ? La première fois, j'ai eu l'impression d'avoir été assommé quand j'ai entendu le mot dette par rapport au revenu parce que je ne peux pas le cacher, n'est-ce pas ? C'est sur votre dossier de crédit. Ils peuvent le compter. Ils voient votre revenu sur vos impôts et ils se disent : « Oh, vous n'êtes pas admissible. Donc je ne voulais pas de limites. Alors, je me suis dit : « Attendez, je ne peux avoir que 10 prêts ? Et évidemment, si j'avais parlé à des investisseurs plus intelligents comme David, si j'avais eu des gens comme ça, ils me feront savoir que ce n'est pas un obstacle, mais pour moi, c'était un obstacle.
Donc, ma philosophie est que si je refinance avec des prêteurs d'argent dur ou des prêteurs privés, la dette n'apparaît pas sur mon crédit personnel. Je suis une garantie personnelle, mais la dette et tout revient à l'entreprise, n'est-ce pas ? Donc, maintenant, je ne suis pas limité à 10 prêts. Maintenant, je peux obtenir un taux d'intérêt de 4 % sur mon primaire parce que je n'ai aucune dette, n'est-ce pas ? Donc, oui, je paie 2 à 3 % d'intérêts supplémentaires du côté de l'argent dur, mais la dette disponible par rapport au revenu et aux avantages que j'ai sur mon crédit personnel en raison de la réduction de la dette a été phénoménale pour moi, ce qui m'a permis de obtenez plus de cartes de crédit professionnelles ou de cartes de crédit personnelles, car encore une fois, vous garantissez personnellement ce genre de choses, cela ne se voit tout simplement pas. C'est ma stratégie et c'est pourquoi j'utilise le retournement inversé par rapport au BRRRR. Et encore une fois, ce n'est pas vraiment différent. Je lui ai juste donné un nom pour qu'il soit accrocheur. Mais je n'utilise pas les prêteurs traditionnels pour l'année 30. Je n'utilise que des prêteurs d'argent dur secondaires.

David:
Fantastique. Merci pour ce partage, Ashley. Rob, aviez-vous quelque chose à dire là-bas ?

Rob:
Ouais, j'allais juste demander sur le truc de l'argent dur, ces prêteurs ne sont-ils pas généralement des prêteurs relais ? Ils ne feront la note d'argent dur que pendant un an ou deux ?

Ashley:
Non. Donc, nous n'en avons pas parlé. Donc, j'ai développé sept flux de revenus immobiliers et seulement sept entreprises, et l'une d'entre elles est que je suis un prêteur/courtier d'argent dur. À première vue ou si vous décrochez le téléphone et appelez le 10, oui, ils vous le diront probablement, mais tout ce que vous avez à faire est d'en trouver un, mais j'en ai environ sept ou huit qui font des prêts sur 30 ans. Donc, si vous en trouvez un maintenant, disons que lorsque COVID a frappé, certains peuvent suspendre temporairement leur programme, mais maintenant je les fais, j'en ai fait pendant COVID. Il suffit de trouver un bon prêteur, je dirais pour le faire.

David:
Vous pouvez mettre en évidence un petit exemple ici de la raison pour laquelle ce n'est pas une stratégie terrible. Alors, dites-moi, Ashley, quel serait le financement standard, juste une approximation, et quel serait votre taux d'argent fort ?

Ashley:
Alors, en ce qui concerne le pourcentage?

David:
Oui.

Ashley:
Ouais, donc la norme serait comme 3.5. Eh bien, évidemment, ils ont fait deux ou trois baisses de taux d'intérêt, donc je ne sais pas encore, mais autour de 3.5.

David:
Et quel est votre taux d'argent dur ?

Ashley:
7, 7%.

David:
Et c'est aujourd'hui ?

Ashley:
Ouais, c'est aujourd'hui sur le long terme, ouais.

David:
Ce n'est pas très différent de ce que nous sommes-

Ashley:
C'est ce que je disais.

Rob:
Je vous appellerai juste après ce podcast.

Ashley:
C'est ce que je disais. En 2019, j'en avais un dont le taux était d'environ 8%, mais encore une fois, cela avait toujours du sens. Mais oui, c'est aujourd'hui.

Rob:
J'ai été cité 7% hier sur un deuxième prêt immobilier.

David:
Oui.

Rob:
C'est fou.

David:
Et ce n'est pas terrible, Rob. Je suis dans les neuf et demi pour cent pour les trucs que j'essaie habituellement d'obtenir. Donc, voici le point que je veux faire valoir. Lorsque vous avez un solde de prêt inférieur, le taux d'intérêt devient exponentiellement moins important que lorsque vous avez un solde de prêt élevé. Très bien, nous allons donc faire un petit exercice ici. Sur un solde de prêt de 800,000 3,600 $, si vous avez 7 % comme l'a dit Ashley, votre principal et vos intérêts seraient d'un peu moins de 5,322 3,600 par mois. Si cela saute jusqu'au nombre de 5,300%, vous montez à XNUMX XNUMX. La plupart des offres ne fonctionnent pas si vous passez de XNUMX XNUMX à plus de XNUMX XNUMX. Il va s'effondrer.
Mais réduisons le solde de votre prêt à 80,000 60,000 $, comme ce que disait Ashley, vous pourriez être à fond sur un… Alors, peut-être que vous allez emprunter moins. Vous allez emprunter, disons, 269 7 $. Le paiement de trois pour cent et demi sera de 399 $ par mois. Et si vous sautez jusqu'à 269%, cela vous amènera à 399. Donc, vous allez sauter de, quel était le premier chiffre que j'ai donné là, 120 à 130, n'est-ce pas ? Comme 1,200, 1,700 dollars. Cela ne va pas rompre la plupart des accords lorsqu'ils rapportent entre 7 65,000 et 1.4 XNUMX par mois. C'est presque, je ne veux pas dire que ça n'a pas d'importance parce qu'on veut toujours essayer d'avoir un meilleur taux, mais ça devient très insignifiant, non ? C'est moins que la différence entre les assurances ou les impôts fonciers à un prix plus élevé. Quelqu'un peut entendre Ashley parler et dire : « Eh bien, pourquoi paieriez-vous XNUMX % ? Je ne ferais jamais ça." Eh bien, cela n'a pas vraiment d'importance sur une maison de XNUMX XNUMX presque autant que sur une propriété de XNUMX million de dollars.
J'ai remarqué qu'il y a certaines tendances qui émergent dans l'immobilier comme ça. La règle du 1% est très, très importante à bas prix. Il devient moins important à mesure que les prix augmentent. La règle de 1 % a été élaborée à un certain taux d'intérêt que nous avions, n'est-ce pas ? Mais si les taux d'intérêt sont inférieurs au chiffre avec lequel nous avons commencé, disons 7 à 10 %, vous pouvez contourner la règle du 1 % et être d'accord parce que les taux d'intérêt sont plus bas. Ainsi, lorsque nous vous donnons ces exemples, une approche globale, Ashley examine en quelque sorte les détails qui manquent à d'autres personnes parce que vous êtes à Detroit, Ashley, et vous savez comment fonctionne ce marché, où quelqu'un de l'extérieur qui regarde à l'intérieur pourrait faire de fausses hypothèses et dire : « Ce marché ne fonctionnera pas pour moi.

Ashley:
Oui, et c'est pourquoi vous devez parler à des experts. Vous ne pouvez pas faire ce que je fais si vous ne me parlez pas, même si c'est un DM, écrivez-moi. La dernière fois que j'ai fait l'émission, les gens m'ont trouvé parce que j'étais un agent immobilier, ont trouvé mon téléphone portable personnel, mais je ne dis pas de m'appeler, évidemment. Mais ce que je dis, c'est que si vous allez refléter votre stratégie d'investissement, comme, "Oh mon dieu, Ashley utilise le retournement", je suis accessible. Contactez-moi d'abord parce qu'il y a des mises en garde, comme l'a dit David, que nous n'avons peut-être pas partagées parce que nous avons simplement oublié d'en parler, n'est-ce pas ?
Donc, oui, c'est tout à fait vrai et c'est pourquoi j'aime la façon dont David pense. Littéralement, je ne sais pas comment expliquer, c'est tellement fou, mais il y a des mises en garde que vous devez faire et c'est avec toute stratégie d'investissement. De toute évidence, si vous investissez en Californie, vous le faites pour l'appréciation. Il y a différentes choses. Mais oui, c'est tout à fait exact. Il correspond à ce marché. Il convient à de nombreux autres marchés. Mon sweet spot est de 250 à 350 max pour le flip inversé, ouais. Donc, n'importe quel marché, vous pouvez le faire.

Rob:
Pour le prix d'achat, non ? 250,000 350,000 à XNUMX XNUMX ?

Ashley:
Oui, absolument, ou tout compris, je suis désolé. Ouais, parce que l'ARV, parce que le cash out refi. Donc, encaisser le refi en fonction du remboursement du prêt à 350, c'est comme le maximum avant que ça ne commence à ne pas avoir de sens, non ? Donc, la méthode de retournement inversé et pourquoi je l'appelle retournement inversé parce qu'elle fait exactement la même chose que le retournement, mais quand vous retournez une propriété, d'accord, pour tous mes batteurs là-bas, et j'ai l'air d'être un anti-batteur, mais encore une fois, je suis un opportuniste égal. J'ai des clients qui sont flippers. Lorsque vous retournez une propriété, combien d'argent gagnez-vous sur une propriété après l'avoir vendue ? Zéro dollar, non ? Vous pouvez faire cent mille, 200,000 XNUMX $ de profit, mais au moment où vous vendez cette maison, vous ne serez plus jamais payé, n'est-ce pas ? Lorsque vous avez une propriété locative, vous allez être payé sur cette maison pour le reste de votre vie, pour le reste de la vie de votre enfant, etc.
Donc, avec la stratégie du retournement inversé, et quand nous passerons par ma plongée profonde, vous le verrez, j'obtiens toujours les avantages d'un retournement. Donc, peut-être que je n'obtiendrai pas 60,000 40,000 de profit, j'obtiendrai 2 300 de profit juste en fonction de l'affaire. Donc, j'ai peut-être laissé 80 60,000, mais je récupère cela parce que je reçois toujours 100 à 300 par mois de trésorerie, sans compter que j'ai retiré XNUMX% de mon argent de la transaction. C'est la stratégie pour laquelle il s'agit d'un retournement inversé. Donc, c'est comme, hé tous les flippers là-bas, vous pouvez toujours le faire, mais pourquoi ne pas essayer de le financer à long terme, obtenez XNUMX XNUMX au lieu de XNUMX, mais obtenez toujours ces XNUMX par mois parce que, quoi, les flux de trésorerie vous aident à arrêter votre travail. Donc, c'est la stratégie.

David:
Nous allons maintenant passer au segment suivant de l'émission, la plongée en profondeur de l'accord, et dans ce segment de l'émission, nous allons plonger profondément dans un accord particulier qu'Ashley a conclu. Et Ashley, je suis curieux de voir quel accord vous avez en tête et quelle stratégie nous allons mettre en avant. Alors, avez-vous une propriété choisie?

Ashley:
Ouais, donc au départ, j'avais voulu traiter mon sujet parce que c'est une si bonne affaire, mais je n'avais pas l'impression de l'avoir suffisamment développé, et il y a du contenu en arrière-plan. Donc, j'aimerais décomposer ma stratégie de retournement inversé sur un accord que j'ai conclu.

David:
C'est parfait.

Ashley:
Ouais, alors c'est celui-là.

David:
J'espérais secrètement que nous entendrions un retournement en action.

Ashley:
Pareil pareil. David est actuellement en train de repérer le concurrent de la méthode BRRRR en ce moment. Il est comme, "Ouais, dis-nous en plus sur ce flip inversé."
Ah, David. Oui, et ensuite nous devons nous tenir sur scène à BPCON avec mon flip inversé et le BRRRR de David, comme, "Faites votre choix." Non, je plaisante.

David:
Go Rock 'Em Sock 'Em Robots. Ca c'est drôle. Je pensais en fait à la façon dont vous épeleriez le retournement arrière parce que c'est le retournement inversé. Donc ce serait comme la méthode pilf ou quelque chose comme ça.

Ashley:
Oh, pilf inversé. C'est intelligent.

David:
Il est difficile d'épeler un mot à l'envers dans sa tête sans le regarder à l'écran. Cela a pris plus de temps que je ne l'aurais pensé pour essayer de le faire.

Rob:
Je ne pense pas que ça marchera. Je ne peux pas [inaudible 00:56:30].

Ashley:
Oh mon Dieu.

David:
C'est pourquoi nous laissons cela à Brandon et Rob. J'ai souvent cette idée et je dis aux gens et ils disent : « C'est génial », et je réponds : « Je sais, mais je ne sais pas comment le commercialiser parce que je ne sais pas. Je n'ai pas Brandon ici pour trouver un nom pour que personne n'entende jamais parler de ça. C'est un gros problème pour moi. Je ne suis pas créatif comme vous les gars. D'accord, question numéro un, Ashley, de quel type de propriété s'agit-il ?

Ashley:
D'accord, et c'est juste une analogie amusante, je suis vraiment désolé de revenir en arrière, mais si vous pensez au pilf, au PILF et au MILF, ce que cela signifie vraiment, la propriété que j'aime… Ou nous pourrions prendre la propriété que j'aime à retourner, non ? Donc, je le ferais [inaudible 00:57:04].

David:
C'est génial.

Rob:
Parc de maisons mobiles que j'aimerais retourner.

Ashley:
Cela m'est venu instantanément à l'esprit et je n'ai pas pu le retenir.

David:
Propriété que j'aimerais retourner.

Rob:
J'aimerais flipper. Ça va être notre marchandise à BPCON, pilf.

Ashley:
David est littéralement un génie. Je veux dire, je sais qu'il le sait, mais je sais qu'il a tâtonné, mais c'est juste comme ça qu'il fait réfléchir les gens. Ouais, je ne sais pas, ou juste moi et Dave, je reçois ces noms.

David:
Je pense que tu as aussi un génie, Ashley, que tu as trouvé ça sur place, vraiment, vraiment vite, comme, ouais.

Ashley:
Ouais, parce que je me disais "Pilf, MILF".

David:
Quelqu'un doit vous donner un contrat d'enregistrement. Vous pourriez être comme le premier rappeur de BiggerPocket. C'était très impressionnant que vous ayez trouvé ça, le pif au départ.

Ashley:
En parlant de rappeur, puisque je ne divulguerai pas l'adresse, et ça, j'allais y arriver à la fin, donc quand j'ai acheté la propriété, la famille, les voisins sont venus et m'ont présenté, comme, " Salut, si tu as besoin de quoi que ce soit, ma mère, mon père vit ici, mon frère vit ici, ma sœur vit ici. Donc, c'est une famille de quatre personnes tout autour. Eh bien, si vous êtes familier avec la musique rap et que le rappeur, Big Sean, natif de Detroit, toute sa famille, y compris son père, est mon voisin, n'est-ce pas ? Donc, je ne divulguerai pas leur adresse ou quelque chose comme ça, mais je les ai rencontrés plusieurs fois. Ils ne savent pas. Je sais, mais je le sais parce que je suis un grand fan de Big Sean, et ils volent mes sous-traitants. Je suis comme, "Hey." Ils ne volent pas, mais j'ai de nouvelles armes.

David:
C'est un problème. Vous devez protéger vos sous-traitants plus que vous ne devez protéger votre copine parfois. Les gens vont attraper ces gars rapidement,

Ashley:
Bien sûr, oui. Donc, j'ai de nouvelles gouttières, ils ont de nouvelles gouttières. Ils sont comme, "Hey, vos gars de l'allée font des travaux?" Alors, je me dis: "Hé, peux-tu demander à ton fils de me crier?" Mais je le joue timidement.

David:
Quelle est une chanson que les gens reconnaîtraient de Big Sean ? Parce que tu vois, je ne pense pas qu'il ait eu un tube depuis un moment, mais je sais de qui tu parles.

Ashley:
Ouais, absolument, ouais. Mais il est juste connu pour Detroit, et toutes les choses qu'il fait. Donc, c'est incroyable, mais oui, j'adore Big Sean.

David:
D'accord. Alors, de quel type de propriété s'agit-il ?

Ashley:
D'accord, c'est une propriété unifamiliale à Detroit, Michigan.

David:
Rob? Rob?

Rob:
Pardon. Je pense à Big Sean. Je suis toujours accroché au pif. D'accord.

David:
L'avez-vous trouvé ?

Rob:
J'ai fait, j'ai fait.

David:
Ouais, Big Sean est celui qui est sorti avec Ariana Grande pendant un moment, n'est-ce pas ?

Rob:
Oui, absolument, oui. Je l'aime.

David:
Il avait la méchante chanson de rupture que tous ceux qui étaient amers à propos d'une rupture chantaient depuis des années, oui.

Ashley:
Oui.

David:
Ce qu'on ne dira pas dans l'émission.

Rob:
No.

David:
Je ne flippe pas avec toi.

Rob:
Nous laisserons cela à Deuxmoi. D'accord. C'est un compte de potins sur Instagram. C'est ce que font les enfants. Peu importe. Numéro deux, comment l'avez-vous trouvé, Ashley ? Comment avez-vous trouvé cette propriété ?

Ashley:
Donc, c'était une vente en gros, et je n'en fais pas beaucoup, et essentiellement, donc j'enseignais à un groupe d'investisseurs qui voulaient se lancer à Detroit, et c'est tombé sur mon bureau, et je ne voulais pas pour l'acheter, mais je me suis dit que puisque c'est un groupe, laissez-moi les prendre en direct et leur dire toutes les raisons pour lesquelles je ne vais pas l'acheter. Donc, je suis allé faire la vidéo, et sur la vidéo, c'est tellement incroyable de la regarder parce que je me dis: «Ha, n'achète jamais ça. Cela ne fonctionnera jamais. Trop, trop de travail. Donc, c'était une affaire de gros que je n'allais pas acheter. Je pensais juste que ce serait un exemple amusant pour montrer à un groupe d'investisseurs immobiliers une plongée profonde.

David:
C'est tellement drôle de voir comment les offres se présentent comme ça. J'en ai un qui est un très, très bon BRRRR dans une super bonne ville et quelqu'un vient de me demander : « Comment l'as-tu trouvé ? Et je me dis: "Eh bien, il y a la réponse que je veux vous donner, comme si j'utilisais ce critère, et j'ai cherché dans la MLS, et je l'ai trouvé de cette façon." La réalité est que j'étais à une table ronde en train de ramasser une pizza à déposer pour un groupe d'amis, et ils avaient une petite publicité diffusée sur un téléviseur et cela a attiré mon attention. J'ai littéralement regardé les photos et je me suis dit : « Je peux tripler la taille de ce truc rien qu'en convertissant le sous-sol. » Donc, pour vous, c'est la même chose. Je regardais juste une propriété pour la montrer à d'autres personnes et quelque chose à ce sujet a attiré votre attention.

Ashley:
Absolument, ouais.

David:
Donc, la question suivante est de savoir combien était cette affaire ?

Ashley:
Droit. Donc, c'était la raison pour laquelle je n'allais pas l'acheter. Il en demandait 85,000 50,000. Ouais, et j'ai fini par l'avoir pour XNUMX XNUMX $.

David:
Maintenant, avant que Rob ne pose sa question sur la façon dont vous avez pu négocier ce prix, je veux vous demander depuis combien de temps avez-vous trouvé cette offre ?

Ashley:
J'ai fermé en septembre 2021. Oh, à peu près un an. Oui, il y a un an.

David:
Bien.

Rob:
Alors, comment avez-vous négocié cet accord ?

Ashley:
Eh bien, je lui ai offert 60,000 60,000, c'est vrai, parce que j'enseignais à mon groupe comment être ferme et ne pas s'emballer pour les chiffres, donner du sens. Donc, je lui ai proposé 36,000 40 et il m'a carrément refusé et je lui ai juste dit : "D'accord, pas de problème, mais je suis toujours intéressé, tu peux le garder en réserve." Et son contrat arrivait à expiration. Tout d'abord, et je suis désolé de le dire, alors quand vous faites des affaires ici, si vous voulez être durable dans ce business, assurez-vous de faire des affaires où tout le monde gagne, n'est-ce pas ? Donc, je ne dis pas cela pour le grossiste, mais le grossiste l'a obtenu sous contrat pour je pense 50,000 XNUMX et il essayait de faire XNUMX ou XNUMX XNUMX sur l'affaire, et je me dis: "Assurez-vous que tout le monde gagne", mais ce n'est ni ici ni là-bas. Donc, il avait une grosse diffusion dedans.
Donc, de toute façon, son contrat était à six jours de l'expiration et si son contrat de vente en gros expirait, je peux maintenant retourner voir l'acheteur et l'acheter directement. Alors, il m'a appelé cinq jours avant l'expiration du contrat et m'a dit : « Hé, je suis prêt à accepter votre offre à 60,000 50,000. » J'ai dit: "Oh oui, mais l'offre est de 15 XNUMX maintenant et je peux conclure rapidement en quatre jours parce que je suis liquide, je suis en espèces." C'est ainsi que j'ai pu négocier. Il a rejeté l'offre. Son contrat a diminué. Il savait que j'étais liquide en espèces et que je pouvais conclure rapidement, et il a pris le… Mais il a quand même gagné XNUMX XNUMX $.

David:
La raison pour laquelle j'ai posé des questions sur le calendrier dans lequel vous l'avez acheté est que des opportunités comme celles que vous décrivez deviennent beaucoup plus disponibles sur le marché actuel de taux plus élevés qu'elles ne l'auraient été il y a deux ans, au cours des huit dernières années. Auparavant, il y avait tellement de gens qui voulaient cette maison que quelqu'un allait l'acheter. Les vendeurs avaient cent pour cent de l'effet de levier. Vous espériez juste et priiez pour que votre offre soit acceptée. Mais maintenant que nous voyons des acheteurs qui se retirent en quelque sorte du marché, la demande diminue, les vendeurs ont perdu une grande partie de cet effet de levier, et vous pouvez entrer et commencer avec l'accord que vous vous dites, "80,000 60, ça ne fonctionne pas. Ça marchera à 65 ans. Vous les descendez à XNUMX, vous êtes vraiment proche.
J'ai trois offres en ce moment. Je le regarde comme si le poisson avait mordu à l'appât et que je le rembobine dans le bateau, mais je ne suis pas tout à fait là. J'attends juste, et chaque semaine ils reviennent et on se rapproche de plus en plus du nombre que je voulais. C'est pourquoi je dis que je m'amuse tellement. Je vois que tu souris. Ouais, c'est ce qui rend ça tellement amusant quand on arrive à acheter un bien immobilier de cette façon. Vous n'avez pas été en mesure de le faire depuis longtemps, mais vos stratégies fonctionneront pour tout le monde à moins que votre marché ne soit brûlant à travers le pays.

Ashley:
Absolument. Et pour être honnête, je ne dis pas de sortir et d'avoir une tonne d'argent, mais être capable d'être un acheteur au comptant sur les petits marchés, c'est l'effet de levier car où d'autre aurions-nous pu fermer en cinq jours. Tu sais ce que je dis?

David:
Permettez-moi de vous donner un petit conseil ici.

Rob:
Conseil rapide.

David:
Ouais, trempette rapide. Lorsque vous essayez d'obtenir un prêt pour une propriété, il est très difficile d'obtenir un prêt à un prix bas. Ainsi, la plupart des prêteurs ne veulent pas passer par le mal de tête d'avoir à contracter un prêt pour prêter 50 60, 70 120, 50 80. Ils fixeront une limite d'un minimum de cent, minimum de 90. C'était XNUMX avant que l'inflation ne change tout. Donc, vous pouvez trouver ce sweet spot, Ashley, comme où vous achetez où le prix d'achat, s'ils devaient emprunter XNUMX % de cela, ou même XNUMX % de celui-ci est inférieur au montant minimum qu'un prêteur prêtera sur . Ainsi, le financement devient incroyablement difficile à obtenir pour la maison.
Ainsi, le vendeur n'a pas un grand bassin d'acheteurs, même si les gens opteraient pour cette propriété parce qu'ils ne peuvent pas obtenir de prêt pour cela. Donc, ils doivent soit prendre un acheteur au comptant qui obtiendra une remise importante, soit l'acheteur doit être comme vous et créer des options de financement créatives pour lui-même, comme cette marge de crédit, la marge de crédit commerciale. Donc, maintenant, vous obtenez le meilleur des deux mondes. Vous obtenez le prix que vous voulez et vous obtenez un financement en même temps où vos concurrents ont dû payer comptant pour la propriété ou ils ne pouvaient tout simplement pas l'acheter.

Ashley:
Oui, absolument, oui. Et c'est le sweet spot. Peut-être que je dois me concentrer là-dessus et lui dire [inaudible 01:04:48].

David:
C'est ce que vous avez fait, c'est que vous avez trouvé la faille dans l'armure, n'est-ce pas ? C'est faible ici, le talon d'Achille. C'était similaire à la façon dont Rob et moi avons obtenu notre propriété de Scottsdale. C'était sur cinq acres et aucun des prêteurs ne voulait prêter sur autant d'acres. Donc, parce que je suis propriétaire d'une société de prêts hypothécaires, The One Brokerage, nous avons pu obtenir un prêt là où d'autres ne pouvaient pas. Mais c'est vraiment ce que recherchent les bons investisseurs. Ils ne se plaignent pas seulement : « Oh, c'est vraiment difficile d'avoir une maison. Ashley est comme, "Oh non, non, j'ai compris." Vous voyez toujours les films où il y a une forteresse dans laquelle personne ne peut entrer, c'est le marché. Rob, tu devrais en faire un mème. Vous avez ce grand mur, puis en haut il y a de bonnes affaires, et puis en bas se trouvent toutes les petites personnes essayant d'entrer dans la forteresse et ce sont des acheteurs, et puis Ashley a le petit, le petit… Qu'est-ce que ce serait comme, comme un peu-

Ashley:
Comme une échelle ou une cage d'escalier ?

David:
C'est plus comme le petit évent qu'ils ont où l'eau sort et les gentils se disent: "Aha, nous pouvons nous faufiler à travers cette petite chose." Il y a toujours un film où cela se produit, et c'est ce qu'est votre méthode de Detroit.

Rob:
Il y a toujours un film. Je me souviens que 10 d'entre eux sont sortis.

David:
Oui, exactement. D'accord, question suivante avant que je ne m'éloigne trop de ce terrier de lapin, comment avez-vous financé ce deal ?

Ashley:
D'accord. Donc, j'ai utilisé une carte de crédit professionnelle, une ligne de crédit professionnelle, je suis désolée, que j'ai probablement obtenue deux semaines auparavant, et j'ai financé l'affaire pour 50,000 55,000 espèces parce qu'encore une fois, je n'avais pas à le faire, j'aurais pu utiliser mon prêteur d'argent, mais parce que je n'avais que cinq jours pour conclure, j'ai dû l'autofinancer, n'est-ce pas ? Donc, il avait besoin de 11 12 en rénovation. Donc, ce que j'ai fait, et beaucoup de gens, je ne sais pas si vous pouvez le faire avec de l'argent dur, c'est pourquoi l'argent dur est appliqué. Tout d'abord, quand j'ai découvert, quand je cherchais de l'argent dur à court terme, un an, et que j'obtenais des taux comme 15, 15, 15 %, je me suis dit : « Ah, c'est affreux. Je ne paierai pas 2 % », mais c'est par mois. Donc, c'est annualisé pour l'année, je suis désolé. Ainsi, 8% de taux d'intérêt sur un an, c'est vraiment moins de XNUMX%. Donc, si vous ne détenez la propriété que pendant quatre mois, vous payez XNUMX % d'intérêt et vous réalisez tous ces bénéfices. Donc, vous ne pouvez pas regarder l'intérêt comme l'a dit David.
Mais de toute façon, lorsque vous achetez une propriété en espèces et que vous disposez d'une telle équité, vous pouvez récupérer de l'argent à la table. Donc, parce que je l'ai acheté en espèces et que l'ARV est arrivé, quand j'ai loué le prêteur d'argent dur pour financer la cure de désintoxication, non seulement j'ai obtenu tous les fonds pour la cure de désintoxication, j'ai en fait ramené un chèque de 17,000 50,000 de la table de clôture. Mais ce n'était qu'une partie de mon dos de 50 XNUMX que j'y ai mis. Donc, c'est comme ça que j'ai financé l'affaire, l'ai achetée XNUMX XNUMX espèces sur la ligne de crédit, puis j'ai utilisé un prêteur d'argent dur pour faire le refinancement, je veux dire, pour faire la cure de désintoxication, désolé.

Rob:
Impressionnant. Donc, nous connaissons en quelque sorte des morceaux ici, mais qu'avez-vous fait de cette propriété ? Flip, location, flip inversé BRRRR ?

Ashley:
J'ai renversé cette propriété. Oui je l'ai fait. Donc, une autre chose que j'ai découverte, une de mes autres propriétés, je me concentrais vraiment à rendre le sous-sol vraiment, vraiment beau, puis un évaluateur est entré et a dit: «Hé, le sous-sol est génial, mais quoi qu'il arrive, parce que c'est sous terre, nous ne comptons pas la superficie en pieds carrés. Nous pouvons vous donner un coup de pouce sur le sous-sol fini, mais nous ne pouvons pas compter la superficie en pieds carrés. Ainsi, cette propriété avait un grenier. Donc, j'ai rencontré un gars qui parlait, c'est un constructeur, et j'ai décidé pour la première fois de ma carrière de faire une lucarne sur la propriété du grenier et de terminer le grenier. Donc, parce qu'il est construit au-dessus du niveau du sol, au niveau du sol, je suis désolé, cela m'a permis d'ajouter cette superficie en superficie. Donc, c'est là que les grands changements sont allés.
Donc, tout d'abord, pour mon premier plan, 50,000 55,000 prix d'achat, 105 265 rénovations, j'aurais été all-in à 105. Le prêteur d'argent a fait une évaluation de l'ARV afin de financer la réhabilitation et il est revenu à 265. Donc, c'était le grand wow. 400 tout compris, ARV 175. Donc, une fois que j'ai terminé la lucarne et fini ce grenier, je peux maintenant compter les 135 pieds carrés dans ma superficie en pieds carrés. Ainsi, les propriétés de cette région se vendent environ 135,000 $ le pied carré. J'ai fait 400 parce que je suis conservateur. Ainsi, 54,000 265 $ par pied carré multiplié par 319,000 pieds carrés ont ajouté 15 XNUMX $ à ce nombre de XNUMX. Donc, maintenant, l'ARV était de XNUMX XNUMX, mais la lucarne et l'ajout de finition ne coûtaient que XNUMX XNUMX $ supplémentaires parce que je faisais déjà de la nouvelle plomberie, je faisais déjà de l'électricité. Donc, c'est juste une question de l'exécuter dans l'espace supplémentaire et c'est comme un loft avec une salle de bain donc ce n'est pas fini.
Donc, au total, désolé, j'ai tout dépensé en 120,000 7,000. J'ai dépensé 50,000 319,000 en cure de désintoxication, 319 80 en achat. L'ARV est de 75 75, puis j'ai renversé cette chose. Donc, c'est comme ça que ça fonctionnerait. Donc, l'ARV est de 239,000. Mon prêteur me donne 7%, mais la plupart des investisseurs ne le feront pas, donc ils mangeront 4%, alors j'ai fait les chiffres à 120,000% donc nous sommes tous équitables. Donc, le refi d'encaissement est de 19,000 60,000 $ avec un prêteur d'argent dur à 35,000%, d'accord, XNUMX% de plus que ce que j'aurais probablement pu obtenir sur un traditionnel, mais je n'ai investi que XNUMX XNUMX dans la propriété tout compris. Donc, je vais prenez les XNUMX XNUMX pour les frais du prêteur, évidemment parce qu'ils me factureront des points. Donc, j'ai pu mettre dans ma poche sur le cash out refi cent mille dollars, ce qui est un profit indirect lorsque vous tenez compte des impôts et du travail et du temps que vous y consacrez, vous faites vraiment que XNUMX XNUMX se sont rapidement transformés en XNUMX XNUMX sur le flip, soyons honnêtes.
Donc, avec l'inverse, j'ai remis cent mille dollars dans ma propriété, mais en plus c'est une location haut de gamme à 2,200 200 $ par mois. Ils ne savent pas qu'ils sont juste à côté d'une célébrité, alors ils le verront peut-être un jour, et je gagne encore XNUMX dollars par mois, mais j'ai déjà remis cent mille dollars dans ma poche et sur le prochain, non ? Donc, j'ai utilisé cette propriété pour être payé pour toujours au lieu d'arrêter d'être payé lorsque je l'ai retourné, si cela a du sens.

David:
Je l'aime. Ouais, vous avez obtenu tous les bénéfices d'un retournement sans les ramifications fiscales et vous avez gardé la propriété locative et vous obtenez des flux de trésorerie.

Ashley:
Ouais. Très bien, question suivante ici. Quelles leçons avez-vous tirées de l'accord ?
Eh bien, j'ai appris que plus je suis négatif… Non, je plaisante, comment choisir une fête. J'ai vraiment appris à toujours regarder une offre, même si vous sentez que ça n'a pas de sens, n'est-ce pas ? Cela dépend. Si c'est cocher deux cases sur cinq, vous voyez ce que je veux dire, allez-y et faites-le parce que j'ai l'impression de croire beaucoup en la loi de l'attraction. Donc, j'ai l'impression que tant que je suis entouré d'immobilier, tant que je regarde les offres, même si je n'obtiens pas nécessairement celle-là, cela attirera la bonne affaire pour moi.
Donc, encore une fois, je ne voulais pas regarder cette propriété. Je jure que j'étais tellement démotivé de regarder cette propriété et je me suis arrêté, je suis allé de l'avant et je l'ai fait, et c'est la leçon que j'ai apprise. De plus, le prix est le prix, n'est-ce pas? Soyez toujours dans une position où vous pouvez être rapidement liquidé afin de pouvoir obtenir ces 30,000 XNUMX $ de réduction sur le prix demandé, car vous pouvez conclure rapidement, et évidemment, cela nécessite des connaissances et un expert dans ce domaine. Mais je dirais que ce sont les leçons.

Rob:
Impressionnant. Et puis enfin, je veux dire, on dirait que la réponse est vous sur ce coup-là, mais je vais quand même vous demander, qui était le héros de votre équipe pour cette affaire ?

Ashley:
C'était moi, malheureusement. Eh bien, heureusement.

Rob:
C'est une chance. C'est tout bon.

Ashley:
Ouais, je dis beaucoup de choses, et je veux juste dire que ce n'est pas un conseil, non ? C'est juste ce qui fonctionne pour moi. Donc, juste avec ma personnalité, et je pense que j'en ai même parlé à David après le spectacle, je suis le genre de personne qui fait tout elle-même, pas parce que je suis perfectionniste. Je sais que vous voulez déléguer. Vous ne pouvez pas tout faire vous-même, mais parce que je suis capable de faire ces choses moi-même, j'obtiens de meilleures offres et je connais le processus. Donc, maintenant, quand je me retire de l'entreprise et avec cette nouvelle grande migration ou cette grande démission, ils sont si difficiles à trouver de l'aide maintenant. Donc, si mon VA décide de démissionner ou que mon gestionnaire immobilier décide de démissionner, je pourrais toujours intervenir si je le devais, pour sauver mon entreprise, ou si la récession devient vraiment grave et que je dois réduire les coûts, je peux le faire parce que dans l'immobilier ou dans quoi que ce soit, ce n'est pas ce que vous faites, c'est ce que vous gardez.
Encore une fois, je sais que je prends des années de ma vie parce que je fais ça et que je ne délègue pas, mais je ne peux vraiment pas faire grand-chose de toute façon parce que j'ai encore un enfant au lycée. Donc, je ne peux pas voyager partout dans le monde 24h/7 et XNUMXj/XNUMX et être un citoyen du monde. Je dois encore être ici parce que je suis à chaque match de basket, à chaque match de football. Je veux être actif dans la vie de mon enfant. Donc, ce n'est pas si pressé de faire les choses. Voilà, c'est ma philosophie. Pardon.

David:
D'accord, c'était fantastique. Nous allons passer au dernier segment du spectacle, les quatre célèbres (chanteurs) mondialement connus. Ashley, dans cette section de l'émission, comme vous le savez, parce que vous écoutez probablement tous les podcasts que nous avons faits, nous posons à chaque auditeur les quatre mêmes questions. Question numéro un, quel est votre livre immobilier préféré ?

Ashley:
Donc, dans la première partie de mon parcours, je n'ai évidemment pas eu l'occasion de lire beaucoup. Maintenant, je lis. Un livre sur l'immobilier, ce devrait être la méthode BRRRR de David Greene.

Rob:
Je ne pourrais pas être plus d'accord.

David:
Oui, c'est comme la deuxième fois dans l'histoire du podcast que quelqu'un prononce mon livre. Alors, merci pour ça. Je veux dire, la première fois aurait pu être le premier épisode qu'on a fait avec toi.

Rob:
Je le dis à chaque épisode. Numéro deux, Ashley, ton livre d'affaires préféré ?

Ashley:
D'accord. Et encore une fois, c'est juste parce que je viens de commencer ma bibliothèque. J'aime vraiment le pouvoir de la lecture, mais j'ai lu un livre intitulé Suis-je trop subtil de Sam Zell, et oh mon Dieu, ça a littéralement changé ma vie, les histoires folles qu'il contient. Donc, j'aime vraiment ce livre. Je l'ai déjà écouté deux fois et je suis prêt à le réécouter.

Rob:
D'accord, génial. Troisièmement, lorsque vous ne construisez pas votre empire immobilier à Detroit et que vous ne maîtrisez pas l'art du retournement inversé, quels sont certains de vos passe-temps ?

Ashley:
Donc, en ce moment, honnêtement, je suis dans une transition de ma vie pour laquelle je suis vraiment reconnaissant et j'essaie de comprendre quelle est la prochaine étape pour Ashley. Donc, en ce moment, mon plus grand passe-temps est le réseautage. Je vole n'importe où, je vais à des événements de réseautage, je vais à des conférences CPA, des conférences sur l'immobilier, tout simplement pour approfondir mes connaissances et élargir mon réseau parce que je ne veux pas être un one-woman show, n'est-ce pas ? Je devais l'être parce que je n'avais pas les connaissances, mais maintenant je veux rencontrer des gens et m'associer avec des gens et être un papillon social. Donc, c'est le numéro un.
Deuxièmement, j'ai toujours une passion pour les enfants et j'essaie simplement d'améliorer un peu leur vie, en tenant compte de ce qui se passe vraiment dans la vie. Ouais, donc juste inculquer aux enfants mes quatre piliers sur la façon de préparer votre enfant au succès avec un seul bien immobilier. Je sais que nous étions censés en parler. Peut-être que si vous avez une seconde, j'en parlerai. Mais c'est mon objectif d'approfondir ce message, c'est d'éduquer plus de gens sur la façon de se préparer au succès avec une propriété et le réseautage.

David:
D'accord. À votre avis, qu'est-ce qui distingue les investisseurs qui réussissent de ceux qui abandonnent, échouent ou ne se lancent jamais ?

Ashley:
Je ressens de la clarté. La clarté est ce qu'elle est. Donc, évidemment, lorsque vous commencez, vous n'avez peut-être pas la clarté, mais c'est là que cela entre dans l'état d'esprit et avoir vraiment cette conversation avec vous-même pour comprendre ce que vous voulez vraiment faire, d'accord, parce que je fais du conseil et des trucs comme ça et je Des gens m'appelleront et ils me diront : « Je veux retourner des propriétés parce que je veux quitter mon emploi l'année prochaine. Je veux être comme toi. Et comme nous l'avons dit dans cette émission, le retournement ne vous aide pas à quitter votre emploi, n'est-ce pas ? Donc, j'ai l'impression que parce que beaucoup de gens ne savent pas ce qu'ils ne savent pas ou qu'ils entendront des podcasts et n'essaieront pas de tendre la main à la personne ou d'essayer vraiment… Si vous allez refléter cela personne, vous devez évidemment leur parler et voir toutes les mises en garde et tout.
Donc, c'est ce que je ressens, c'est que les gens ne réussissent pas si bien, désolé, c'est qu'ils n'ont pas de clarté, ou ils diront qu'ils veulent faire quelque chose mais le raisonnement pour lequel ils veulent le faire ne correspond pas à ce ils sont capables de faire maintenant. Ouais, et mettre des œillères, bien sûr, c'est ce qui m'a aidé à réussir, c'est parfois que vous devez mettre des œillères et en quelque sorte aveugler certaines choses et vous concentrer directement sur cet objectif.

Rob:
Étonnante. Et enfin, Ashley, pouvez-vous nous dire où les gens peuvent en savoir plus sur vous ?

Ashley:
Absolument. Donc, ma plateforme numéro un est Instagram et je suis @detroit_investor. J'ai littéralement, les 11 propriétés que j'ai achetées en un an, si vous me suiviez, vous avez vu la rénovation, l'avant et l'après, moi se démarquant en direct pendant que 10 personnes essayaient d'entrer dans la propriété. Vous avez tout vu. Je le présente quotidiennement dans mes histoires, en train de faire sept rénovations en ce moment, comme différents niveaux. Donc, c'est le meilleur endroit. J'ai aussi un site internet. C'est Ashley Hamilton Consults, donc mon nom, ashleyhamiltonconsults.com. Enfin, certainement, je suis sur BiggerPockets, bien sûr, donc vous pouvez certainement m'envoyer un message là-bas.

Rob:
Impressionnant. David, et toi ?

David:
Vous pouvez me trouver chez David Greene24 partout sur les réseaux sociaux ou sur YouTube chez David Greene Real Estate, et aussi méfiez-vous car il y a des tonnes d'escrocs. Ils surgissent chaque jour. C'est une grande douleur dans le wazoo d'essayer d'obtenir cette coche bleue pour éviter cela. J'ai essayé environ 25 fois sur Instagram, je n'arrête pas de dire non.
Donc, je ne sais pas ce que nous devons faire pour changer là-bas, mais s'il vous plaît, s'il vous plaît, s'il vous plaît, s'il vous plaît, s'il vous plaît, je sais que c'est cool quand on dirait que quelqu'un vous a suivi et qu'il commence à vous envoyer des messages, et ces gens sont très bons à dire des choses que je dirais. Ils écoutent ce podcast en ce moment et entendent ce que David a dit, et ils pourraient même évoquer la méthode pilf juste pour sonner comme moi. Je ne te demande jamais d'argent. Si j'emprunte de l'argent à quelqu'un pour investir dans l'immobilier, vous passerez par mon assistant. Nous aurons un formulaire que vous remplirez. Vous saurez certainement que c'est moi. N'envoyez pas d'argent à un lien que quelqu'un vous envoie. De bons amis à moi, comme de bons amis légitimes, ont en fait envoyé des dizaines de milliers de dollars à ces escrocs. Ce sont des gens horribles. Alors, s'il vous plaît soyez prudent à ce sujet.

Rob:
Ouais, donc si tu reçois un message de David Greene pilf, ne réponds pas. Ce n'est pas lui. C'est David Greene24. Vous pouvez me trouver sur Instagram @robuilt, YouTube sur Robuilt également.

David:
D'accord. Ashley, merci beaucoup de vous joindre à nous et de nous tenir au courant de votre parcours. Chaque fois que nous te parlons, tu sembles aller mieux que la fois précédente, et j'aime voir quelqu'un comme toi gagner parce que tu le fais de la bonne façon. Vous apprenez, vous êtes très persévérant et vous partagez avec d'autres personnes, alors j'apprécie que vous soyez ici avec nous. Je vous laisse sortir d'ici. C'est David Greene pour Rob Je ne flippe pas avec toi Abasolo, déconnectant.