Recherche de TransUnion suggère que le passage de l'Agence fédérale de financement du logement (FHFA) à un système de double fusion pourrait avoir un impact significatif à la fois sur les consommateurs et les prêteurs tout en n'apportant que peu ou pas d'avantages positifs.

Joe Mellman, vice-président principal et chef du secteur des prêts hypothécaires de TransUnion, a déclaré que lorsque les prêteurs utilisent les données de trois bureaux de crédit, il fournit une image plus complète et, dans de nombreux cas, plus précise de leur risque de crédit. Même si de nombreuses activités sont signalées aux trois bureaux, beaucoup ne le sont pas (il a également souligné que les déclarations sont volontaires). Les petits prêteurs régionaux peuvent ne rendre compte qu’à un ou deux.

L’avènement de la fintech élargit cette disparité.

"Cela a accru la variation des données entre les bureaux", a déclaré Mellman. « Souvent, lorsque les fintechs se lancent dans le secteur, elles démarrent avec un seul bureau, et seul ce bureau obtiendra les données de cette fintech. Ensuite, à mesure que la fintech évolue et mûrit, elle pourra étendre ces rapports aux trois. Mais il y a un calendrier et une évolution à cet égard.

Au moins la FHFA avait de bonnes intentions…

Mellman comprend la motivation pour apporter des changements. La FHFA souhaite voir les scores améliorés. Ils veulent également faire économiser de l’argent aux consommateurs. L’extraction de données coûte entre 10 $ et 20 $. Les modèles FICO et VantageScore ont été développés il y a 20 ans, des changements étaient donc nécessaires. 

La FHFA ne se rend pas compte qu'elle introduit beaucoup de changements dans sa quête visant à faire économiser aux consommateurs moins d'un cinquième d'un pour cent du coût de leur montage hypothécaire. Cela commence par ajouter de la complexité. Mellman a expliqué que d'autres prêts, tels que le GSE et l'USDA, sont toujours soumis à l'exigence de trois fusions. Les prêteurs doivent faire face à de multiples approches et à des mesures réglementaires et de conformité supplémentaires.

Problèmes de prêt équitable

Ce changement entre en conflit avec les nombreuses mesures de prêt équitable. Si deux consommateurs identiques demandent un prêt hypothécaire et que la solvabilité de l'un est évaluée avec les données de trois bureaux et l'autre avec les données de deux bureaux, l'un pourrait être approuvé et l'autre refusé. 

Cela ouvre également la possibilité aux consommateurs de rechercher des prêteurs qui n'utilisent que les cotes de crédit des agences où sont hébergées leurs meilleures données. L'inverse est également vrai. Les prêteurs ayant accès à des données que d'autres n'ont pas peuvent avoir un avantage s'ils constatent une activité de reporting positive (ou négative) supplémentaire avant la concurrence.

« Y a-t-il des implications équitables en matière de prêt ou d'autres considérations juridiques et réglementaires complexes qui n'ont pas encore été comprises ? » » demanda Mellman. « Toutes ces choses, plus les limitations techniques, finissent généralement par ajouter des coûts au système plutôt que de le supprimer. »

Qui est le plus touché par la bi-fusion ? Vous ne serez pas surpris

Mellman a ajouté que ces changements affectent de manière disproportionnée les personnes ayant des cotes de crédit inférieures. Ceux dont les cotes de crédit sont de 620, à la limite de l'admissibilité au prêt hypothécaire GSE, sont souvent noirs, hispaniques, accédants à la propriété et ayant des revenus faibles à modérés. Ils sont surreprésentés à 50 %. 

"Ceux qui ont une présence de consommateurs établie, disons environ 820, s'ils perdent 20 à 40 points, il n'y a pas de grand impact", a déclaré Mellman. « Un swing de 40 points peut faire toute la différence dans le monde. Cela fait la différence entre être admissible et non admissible, et votre taux d’intérêt pourrait être plus élevé ou plus bas, selon les informations utilisées.

Les variations des données augmentent également avec des scores inférieurs. Mellman a déclaré que la différence moyenne entre un score élevé et faible dans la fourchette de 800 est d'environ 20 points. Cela atteint 45 pour des scores proches du seuil de 620 GSE. TransUnion estime également que 600,000 XNUMX nouveaux emprunteurs hypothécaires par an pourraient payer des intérêts plus élevés dans le cadre d’un système de double fusion.

Nuances de 2008

Le rapport mentionne que cette situation a des connotations similaires à celles de la crise financière de 2008. Les données douteuses étaient souvent ignorées, ce qui augmentait le risque, qui était également ignoré. Aujourd’hui, cela pourrait permettre à 200,000 XNUMX personnes de recevoir des prêts hypothécaires dans le cadre d’un système de double fusion auquel elles n’auraient pas droit dans le cadre d’un système de trois fusions.

"Pour nous, la précision est la chose la plus importante", a déclaré Mellman. "Cela ne rend pas service au consommateur en lui proposant un produit qu'il ne peut pas conserver en cas de ralentissement économique ou simplement de stress économique."

Inquiétudes pour les prêteurs et les investisseurs

Les prêteurs s’inquiètent des risques juridiques et réglementaires liés au traitement différent des consommateurs en raison de l’utilisation d’ensembles de données différents. Ceux qui suivent les règles craignent de perdre face à ceux qui jouent avec le système. Ils doivent également assimiler rapidement de nombreuses informations et de nouveaux processus. Mellman a déclaré qu'ils avaient besoin de temps pour se familiariser avec les nouveaux processus.

Les investisseurs sont également concernés. Les rendements souhaités sont basés sur des évaluations de risques précises. Cela laisse un vide si les données positives ou négatives sont ignorées et si les évaluations des risques ne sont pas correctement ajustées. Les investisseurs pourraient exiger des primes plus élevées pour un risque accru. Les consommateurs pourraient constater une hausse des coûts d’emprunt.

Recommandations de TransUnion

La FHFA a reporté mais non annulé la mise en œuvre de la bi-fusion. TransUnion leur recommande de diffuser des règles de mise en œuvre et des directives juridiques traitant du traitement des codes d'action inversée et des implications en matière de prêts équitables. Rencontrez l’industrie, les groupes de consommateurs et le gouvernement tout en partageant des analyses plus approfondies et transparentes. 

Permettez que les données de l’industrie soient analysées de manière indépendante pour déterminer les impacts possibles et accordez suffisamment de temps aux réponses des parties prenantes.

Beaucoup de travail reste à faire avant que la FHFA réalise son objectif d’aider les consommateurs.

"Il semble que cela ne sera pas une bonne chose pour les consommateurs", a déclaré Mellman. « Nous encourageons la FHFA à envisager des alternatives à la bi-fusion pour maintenir sa mission de développement de logements sûrs et abordables. Parce que nous ne pensons pas que passer d’une tri-fusion à une bi-fusion soit nécessairement cohérent avec cette mission. »

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