Le marché immobilier actuel est un mélange toxique de taux hypothécaires élevés, de prix élevés, d'une offre restreinte et d'une demande refoulée étrangement forte – et il effraie les acheteurs comme les vendeurs.

Les prix étaient déjà élevés, poussés par une demande accrue au plus fort de la pandémie de Covid-19. Désormais, le populaire fixe de 30 ans le taux hypothécaire est à 8%, le plus élevé depuis des décennies, ce qui rend les choses encore plus difficiles. La demande de prêts hypothécaires est à son maximum le point le plus bas en près de 30 ans.

«Je pense que c'est douloureux. Je pense que c'est moche », a déclaré jeudi Matthew Graham, directeur des opérations de Mortgage News Daily, sur « The Exchange » de CNBC.

Au cours des deux premières années de la pandémie de Covid-19, la Réserve fédérale a abaissé son taux de référence à zéro et a investi dans des titres adossés à des créances hypothécaires. Le résultat a été des taux hypothécaires historiquement bas pendant deux années solides. Cela a suscité une frénésie d’achat, également alimentée par un exode urbain soudain et la nouvelle culture du travail à domicile. Les prix des logements ont bondi de 40 % par rapport aux niveaux d’avant la pandémie.

Puis, face à la montée en flèche de l’inflation, la Fed a augmenté ses taux. Ironiquement, cela a rendu le marché immobilier encore plus cher. Habituellement, lorsque les taux augmentent, les prix des maisons baissent.

Mais ce marché est différent des marchés historiques car il souffre également d’un grave manque d’offre. La Grande Récession de 2008 et la crise des saisies immobilières qui a suivi ont frappé particulièrement durement les constructeurs d’habitations, les obligeant à sous-construire pendant plus d’une décennie. Ils n’ont toujours pas comblé la différence.

Les vendeurs potentiels, quant à eux, sont piégés. Ils n’ont guère envie d’échanger le taux de 3 % dont ils bénéficient actuellement contre un taux hypothécaire de 8 % sur un nouvel achat.

"Je ne pense pas que quiconque dans ma communauté d'initiateurs de prêts hypothécaires serait en désaccord sur le fait qu'à bien des égards, c'est pire que la grande crise financière en termes de volume et d'activité", a déclaré Graham de MND.

Il ne sait pas non plus quand le marché connaîtra une baisse des taux. "Mais nous entendons un chœur d'intervenants de la Fed, en particulier la semaine dernière, de manière très notable, dire qu'ils sont restrictifs et qu'ils peuvent attendre de voir ce qui se passera avec la politique qui se répercutera sur l'économie", a-t-il déclaré.

Ventes de maisons d'occasion en septembre est tombé au rythme le plus lent depuis octobre 2010, selon la National Association of Realtors. Il existe cependant des différences marquées entre le marché actuel et l’époque de la crise des saisies immobilières. Les saisies immobilières sont aujourd’hui extrêmement faibles et la plupart des propriétaires actuels disposent d’une valeur nette immobilière historiquement élevée. Le fait qu’un si grand nombre de personnes se soient refinancées à des taux d’intérêt historiquement bas entre 2020 et 2022 signifie également que les propriétaires actuels ont des coûts de logement très abordables.

Cela laisse donc également les acheteurs potentiels coincés.

«Je pense que les gens sont anxieux, et il y a beaucoup de mentalités d'acheteurs du type 'Nous allons attendre et voir.' Beaucoup de gens veulent juste rester assis et voir ce qui se passe », a déclaré Lisa Resch, agent immobilier chez Compas à Washington, DC

Le NAR abaisse désormais ses prévisions de ventes pour 2023 à une baisse allant jusqu'à 20 %, contre une prévision précédente d'une baisse de 13 %.

Les prix sont une autre histoire.

"Les prix semblent stagner à partir de maintenant, à un taux de 8 %, malgré la pénurie de logements", a ajouté Lawrence Yun, économiste en chef du NAR.

Yun a noté que les marchés métropolitains avec une croissance plus rapide de l'emploi et des prix relativement abordables connaîtront cependant une augmentation des ventes. Il cite les marchés de Floride tels que Tampa, Jacksonville et Orlando, ainsi que Houston, au Texas, et Memphis, Tennessee.

Les acheteurs d'aujourd'hui obtiendront probablement les meilleures offres des constructeurs d'habitations, en particulier des grands constructeurs de production tels que Lennar ainsi que Dr Horton. Les constructeurs contribuent à l’abordabilité en réduisant les taux d’intérêt pour leurs clients. C’est quelque chose qu’ils n’ont généralement pas fait dans le passé – du moins pas à cette échelle.

« Bien que notre société de prêts hypothécaires ait proposé des prêts légèrement inférieurs au taux du marché pendant la majeure partie de ce cycle (juste pour être compétitif), le rachat en points complets pour la durée de vie de 30 ans du prêt que nous avons récemment qualifié d'incitation au constructeur n'est pas quelque chose que nous avions fait au cours des cycles précédents, du moins pas sur la base d’une large majorité, comme nous le faisons aujourd’hui », a déclaré un porte-parole du DR Horton. "Vous l'avez peut-être trouvé dans certaines maisons dans le passé, sur une base extrêmement limitée."

La construction de maisons unifamiliales augmente lentement, mais elle est encore loin de répondre à la demande. La confiance des constructeurs continue de chuter en territoire négatif, en raison de la hausse des taux, mais le marché du neuf reste toujours plus actif que celui des logements existants.

Du côté positif du logement, les loyers des appartements se refroidissent enfin, grâce à une quantité record de nouvelles offres arrivant sur le marché. Cela incite moins les locataires à se lancer dans l’achat. La demande de locations est cependant en hausse.

"Il semble que le ralentissement de l'inflation et un marché du travail toujours solide renforcent la confiance des consommateurs et, par ricochet, stimulent la formation de ménages parmi les jeunes adultes les plus susceptibles de louer un appartement", a déclaré Jay Parsons, économiste en chef chez RealPage.

Pour ceux qui souhaitent encore acheter une maison plus grande ou passer à une maison plus petite, ils se retrouvent face à une énigme.

Les prix continuent d'augmenter en raison du déséquilibre entre l'offre et la demande, mais les vendeurs se montrent plus flexibles. Ainsi, un acheteur peut acheter maintenant à des taux plus élevés et espérer bénéficier d’une réduction sur le prix, ou il peut attendre que les taux baissent.

Mais lorsqu’ils le feront, il y aura probablement un afflux de demande, entraînant des guerres d’enchères.