Le guide ultime des évaluations de maisons pour les acheteurs et les vendeurs
Les évaluations de maisons sont un élément essentiel du secteur immobilier. Que vous achetiez, vendiez, refinancez ou simplement curieux de connaître la valeur de votre propriété, il est essentiel de comprendre les subtilités de l'évaluation d'une maison. Dans ce guide complet, nous examinerons de plus près le monde des évaluations de maisons, en explorant ce qu'elles sont, comment elles fonctionnent, qui les effectue et pourquoi elles sont importantes.
Qu'est-ce qu'une évaluation à domicile?
A évaluation à domicile est une évaluation professionnelle de la valeur marchande actuelle d’une propriété. Elle est généralement réalisée par un évaluateur qui évalue divers facteurs pour déterminer la valeur de la propriété. Les évaluations sont essentielles dans les transactions immobilières car elles fournissent une estimation impartiale de la valeur d'une propriété, ce qui aide les acheteurs, les vendeurs et les prêteurs à prendre des décisions éclairées.
Le but des évaluations de maison
Les évaluations de maisons servent à plusieurs fins, notamment :
- Acheter ou vendre: Les acheteurs disposent généralement d'une évaluation pour déterminer si le prix d'une propriété est équitable, tandis que les vendeurs peuvent l'utiliser pour justifier leur prix demandé.
- Obtenir du financement: Si un acheteur de maison obtient un prêt hypothécaire, son prêteur utilisera une évaluation pour s'assurer que la propriété utilisée comme garantie pour un prêt vaut le montant du prêt.
- Refinancement : Lorsqu'un propriétaire refinance, des évaluations sont généralement nécessaires pour aider les prêteurs à évaluer la valeur de la propriété et à déterminer le nouveau montant du prêt auquel ils sont admissibles.
- Divorce: En cas de divorce, la propriété peut devoir être évaluée pour une répartition équitable des actifs. Les évaluateurs dans ces situations doivent rester neutres et fournir une évaluation impartiale de la propriété.
- Planification Patrimoniale: Les évaluations sont utiles pour la planification successorale et la répartition des actifs entre les héritiers.
- Décisions de rénovation et d’amélioration: Les propriétaires peuvent bénéficier d'évaluations lors de la planification de rénovations ou d'améliorations afin de garantir qu'elles ajoutent de la valeur à la propriété.
Qui effectue les évaluations de maisons ?
Les évaluations de maisons sont généralement effectuées par des évaluateurs immobiliers certifiés et agréés. Ces professionnels suivent une formation et une éducation approfondies pour devenir qualifiés pour évaluer avec précision la valeur des propriétés. Le processus pour devenir évaluateur certifié comporte généralement plusieurs étapes :
Éducation et formation
Pour devenir évaluateur, les individus effectuent généralement les tâches suivantes :
- Coursework: Suivez des cours spécifiques liés à l'évaluation immobilière et réussissez les examens.
- Expérience: Accumuler un certain nombre d'heures (généralement des milliers) en travaillant comme apprenti sous la supervision d'un évaluateur agréé.
- Licence: Obtenez une licence en répondant aux exigences spécifiques à l’État.
- Certifications: Obtenir la certification d'un organisme d'évaluation reconnu, tel que l'Appraisal Institute.
Types d'évaluateurs
Il existe différents types d’évaluateurs, chacun spécialisé dans différents domaines de l’immobilier. Les types les plus courants comprennent :
- Évaluateurs résidentiels: Ces évaluateurs se spécialisent dans les propriétés résidentielles, telles que les maisons unifamiliales, les maisons en rangée, les copropriétés et les petites unités multifamiliales.
- Évaluateurs commerciaux: Ils se concentrent sur l'évaluation des propriétés commerciales, y compris les immeubles de bureaux, les espaces commerciaux et les installations industrielles.
- Évaluateurs généraux: Les évaluateurs généraux possèdent une expertise dans les propriétés résidentielles et commerciales.
- Évaluateurs spécialisés: Certains évaluateurs se spécialisent dans des types spécifiques de propriétés, comme les terres agricoles ou les maisons historiques.
Organismes d'évaluation
Plusieurs organisations professionnelles supervisent le secteur de l’évaluation, notamment :
- L'Institut d'évaluation: Une organisation mondiale dédiée à l'avancement du professionnalisme dans l'évaluation immobilière.
- La Société américaine des évaluateurs: Fournit une formation et une certification aux évaluateurs dans diverses spécialités.
- L'Association internationale des agents d'évaluation (IAAO): Se concentre sur l'évaluation foncière et l'évaluation à des fins fiscales.
Qui embauche l'évaluateur de maison ?
Qui engage l'évaluateur dépend de la raison pour laquelle l’évaluation est menée. Si un acheteur achète une maison et obtient un financement, le prêteur ordonnera une évaluation pour évaluer la valeur de la propriété et s'assurer qu'elle correspond au montant du prêt demandé.
Cependant, dans certains cas, les acheteurs, les vendeurs, les propriétaires cherchant à refinancer, les compagnies d'assurance, les planificateurs successoraux, les avocats spécialisés en divorce et d'autres parties impliquées dans des transactions immobilières peuvent également engager un évaluateur de maison de manière indépendante pour évaluer la valeur d'une propriété à diverses fins.
Le processus d’évaluation de la maison
Comprendre le processus d'évaluation d'une maison est important, que vous soyez un acheteur, un vendeur ou un propriétaire cherchant à refinancer. Le processus comprend généralement plusieurs étapes clés :
1. Commander l’évaluation
Dans la plupart des transactions immobilières, le prêteur ordonne l’expertise. Cela se produit après que l’acheteur a demandé un prêt hypothécaire et que le vendeur a accepté son offre. Le prêteur doit s’assurer que la valeur de la propriété justifie le montant du prêt.
2. Embaucher un évaluateur
Le prêteur commande généralement l’évaluation, en faisant souvent appel à une société de gestion d’évaluation indépendante. Les évaluateurs doivent rester impartiaux et fournir une évaluation précise.
3. Inspection de la propriété
L'évaluateur visitera la propriété en personne pour procéder à une inspection visuelle approfondie. Au cours de cette visite, ils évaluent l'état général, la taille, l'aménagement de la propriété ainsi que toute caractéristique unique ou amélioration majeure. Ils prennent également des photos et prennent des notes sur l'état de la propriété.
4. Recherche et analyse
L'évaluateur recueille des informations sur les ventes récentes de propriétés comparables dans la région, également appelées « comps ». Ils analysent ces données pour déterminer comment la propriété en question se compare à d’autres récemment vendues dans la région. Ces informations sont généralement obtenues auprès du MLS (service d'annonces multiples) ainsi que des registres publics tenus par les gouvernements des comtés ou des municipalités. Ces enregistrements incluent les transactions de vente de propriété, les évaluations fiscales et les caractéristiques de la propriété, qui peuvent être utiles pour déterminer les compensations.
5. Détermination de la valeur
À l’aide des informations recueillies, l’évaluateur calcule la valeur marchande estimée de la propriété. Cette évaluation est basée sur une combinaison de facteurs, notamment l'état de la propriété, son emplacement et les données de ventes récentes.
6. Génération de rapports
L'évaluateur compile ses conclusions dans un rapport détaillé. Ce rapport comprend des informations sur la propriété, l'analyse de l'évaluateur et la valeur estimative finale.
7. Livraison au prêteur
Une fois le rapport d’évaluation terminé, l’évaluateur l’envoie au prêteur ou à la partie qui a ordonné l’évaluation. S'il est envoyé à un prêteur, celui-ci examinera le rapport pour s'assurer qu'il répond à ses exigences et normes.
8. Révision et litige
Si la l'évaluation est inférieure aux attentes, cela peut créer des défis dans la transaction. Les acheteurs devront peut-être renégocier le prix, proposer un acompte plus important et combler l’écart d’évaluation, ou résilier le contrat. Les vendeurs peuvent contester l'évaluation s'ils estiment qu'elle est inexacte, mais le processus peut être difficile.
Facteurs influençant les évaluations de maisons
Plusieurs facteurs peuvent influencer le résultat d’une évaluation de maison. Comprendre ces facteurs peut vous aider à préparer une évaluation ou à interpréter les résultats.
1. Emplacement
L'emplacement est un déterminant majeur de la valeur d'une propriété. Les évaluateurs prennent en compte des facteurs tels que l’attrait du quartier, les districts scolaires, la proximité des commodités et les taux de criminalité.
2. État de la propriété
L’état général d’un bien a un impact significatif sur sa valeur estimative. Les évaluateurs évaluent l'intégrité structurelle de la propriété, son entretien et toutes les réparations ou améliorations nécessaires.
3. Ventes comparables (Comps)
Les ventes récentes de propriétés similaires dans la région servent de référence pour l'évaluation. Si des propriétés comparables ont récemment été vendues à des prix plus élevés, cela peut avoir un impact positif sur la valeur d'expertise.
4. Taille et caractéristiques de la propriété
La taille de la propriété, y compris la superficie en pieds carrés et le nombre de chambres et de salles de bains, joue un rôle dans sa valeur. Des fonctionnalités spéciales telles qu’une piscine, une cuisine bien conçue ou des améliorations économes en énergie peuvent également ajouter de la valeur.
5. Conditions du marché
Les conditions du marché immobilier, tant au niveau local que national, peuvent avoir un impact sur les évaluations. Dans un marché de vendeurs où la demande est forte, les évaluations peuvent être plus élevées, tandis que dans un marché d'acheteurs, elles peuvent être inférieures.
6. Rénovations et améliorations
Les améliorations domiciliaires peuvent augmenter la valeur d'une propriété, mais l'étendue et la qualité des rénovations sont importantes. Les projets de bricolage peuvent n'ajouter aucune valeur s'ils sont réalisés par des professionnels des améliorations pour la maison possible.
7. Facteurs économiques
Des facteurs économiques, tels que les taux d’intérêt et les taux de chômage, peuvent influencer la valeur des propriétés. Des taux d’intérêt plus bas entraînent souvent une hausse des prix de l’immobilier à mesure que davantage d’acheteurs entrent sur le marché.
8. Zonage et utilisation des terres
Les réglementations de zonage locales et les restrictions d'utilisation des terres peuvent limiter l'utilisation potentielle d'une propriété et affecter sa valeur. Les évaluateurs tiennent également compte de ces facteurs lorsqu’ils déterminent la valeur d’une propriété.
Conseils pour une évaluation de maison réussie
Que vous soyez acheteur, vendeur ou propriétaire, vous pouvez prendre certaines mesures pour préparer une évaluation de votre maison:
Pour les vendeurs:
- Préparez votre propriété: Effectuer les réparations et améliorations nécessaires pour améliorer l'état et l'attrait de votre propriété. Le jour de l’évaluation, assurez-vous que la propriété brille ! Les lits doivent être faits, la vaisselle faite, les lumières intérieures allumées et l’aménagement paysager soigné.
- Fournir des informations: Offrez par écrit à l’évaluateur des informations sur toute rénovation ou amélioration récente.
- Connaissez votre marché: Soyez au courant des ventes récentes dans votre région pour fournir un contexte à l'évaluateur.
Pour les acheteurs:
- Être informé: Il est important de comprendre le processus d'évaluation et les facteurs qui peuvent influencer la valeur.
- Travailler avec un agent immobilier: Un agent immobilier compétent peut vous guider tout au long du processus d'évaluation.
- Soyez prêt: Il est également important d'être préparé et d'avoir un plan en place si la maison ne fait pas l'objet d'une évaluation. Avez-vous des fonds pour combler le déficit d'évaluation, également appelé écart d'évaluation ? Pouvez-vous les financer ?
Pour les propriétaires :
- Entretenez votre propriété: Un entretien régulier peut éviter des problèmes qui pourraient avoir un impact négatif sur votre évaluation.
- Tenir des registres: Documentez toute amélioration ou réparation apportée à votre propriété.
- Surveiller les tendances du marché: Restez informé des conditions du marché immobilier local.
Pour tout le monde:
- Être présent: Si possible, soyez présent à l'évaluation pour répondre aux éventuelles questions de l'évaluateur. Si une évaluation est effectuée pour la vente d'une maison, l'agent inscripteur doit être présent, mais pour tous les autres types d'évaluation, le propriétaire peut être présent.
- Supprimer les distractions : Si vous avez des animaux domestiques ou des enfants en bas âge, il est préférable de les retirer lors de l'évaluation.
- Fournir des documents : Il est toujours apprécié de fournir à l’évaluateur une liste des améliorations majeures ou des améliorations domiciliaires. Il en va de même pour la fourniture d'une copie du plan d'étage et de l'enquête de la maison.
- Restez calme : Si l’évaluation est inférieure à celle prévue, restez calme et réfléchissez à vos options.
Alternatives à l’évaluation
Si les évaluations traditionnelles sont la norme dans les transactions immobilières, des méthodes alternatives d’évaluation ont vu le jour ces dernières années. Ces alternatives visent à rationaliser le processus et à offrir plus de flexibilité. Voici quelques alternatives à une évaluation de maison en personne.
Modèles d'évaluation automatisés (AVM)
Les AVM utilisent des algorithmes et des analyses de données pour estimer la valeur d'une propriété. Ils s'appuient sur des données provenant des archives publiques, des ventes récentes et des caractéristiques des propriétés. Les AVM sont souvent utilisées pour des estimations de valeur préliminaires, mais peuvent manquer de la précision des évaluations traditionnelles.
Évaluations de bureau
Évaluations de bureau impliquer les évaluateurs qui effectuent leurs évaluations sur la base de données et de photos de la propriété sans visiter physiquement la propriété. Ceux-ci sont souvent utilisés lorsqu’une inspection physique est difficile ou inutile.
Évaluations hybrides
Les évaluations hybrides combinent des éléments de méthodes traditionnelles et automatisées. Ils impliquent généralement qu’un évaluateur effectue une inspection limitée de la propriété tout en s’appuyant sur l’analyse des données et les AVM pour obtenir des informations supplémentaires.
Avis de prix des courtiers (BPO)
BPO sont généralement menées par des agents ou des courtiers immobiliers qui fournissent une valeur estimée de la propriété basée sur leur expertise et leur connaissance du marché local. Ils sont souvent utilisés à des fins autres que les prêts.
Évaluation vs inspection de la maison
Il est important de faire la différence entre un évaluation de la maison et inspection de la maison, car ils répondent à des objectifs différents et impliquent différents professionnels. Examinons de plus près les principales différences :
Évaluation de la maison
- Objectif: Pour déterminer la juste valeur marchande d'une propriété.
- Conduit par: Évaluateurs agréés.
- Focus: Valeur de la propriété, données de ventes récentes et état de la propriété (par rapport à la valeur).
- Commander par: Généralement demandé par le prêteur lors d’une transaction immobilière.
Inspection de maison
- Objectif: Pour évaluer l'état physique d'une propriété.
- Conduit par: Inspecteurs en bâtiment certifiés.
- Focus: Intégrité structurelle, sécurité et fonctionnalité des systèmes (p. ex. plomberie, électricité).
- Commander par: Généralement demandé par l'acheteur lors d'une transaction immobilière.
Bien que les évaluations et les inspections soient des éléments importants d’une transaction immobilière, elles répondent à des objectifs très différents. Une évaluation détermine la valeur de la propriété, tandis qu'une inspection détermine l'état général de la propriété.
Réflexions finales
Les évaluations de maisons sont un élément essentiel du secteur immobilier, car elles fournissent des évaluations objectives qui aident les acheteurs, les vendeurs et les prêteurs à prendre des décisions éclairées. Comprendre le processus d'évaluation, les facteurs qui influencent les évaluations et les défis potentiels est essentiel pour toute personne impliquée dans des transactions immobilières.
À mesure que la technologie et la réglementation continuent d’évoluer, le domaine de l’évaluation des propriétés est sur le point de connaître davantage d’innovations, façonnant l’avenir de l’évaluation des propriétés sur le marché immobilier.
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À propos de l’auteur
Meilleur agent immobilier Wellington, Michelle Gibson, a écrit: "Le guide ultime des évaluations de maisons pour les acheteurs et les vendeurs"
Michelle se spécialise dans l'immobilier résidentiel depuis 2001 dans toute la Floride de Wellington et ses environs. Que vous cherchiez à acheter, vendre ou louer, elle vous guidera tout au long de la transaction immobilière. Si vous êtes prêt à mettre les connaissances et l'expertise de Michelle à votre service, appelez-la ou envoyez-lui un courriel dès aujourd'hui.
Les domaines de service comprennent Wellington, Lake Worth, Royal Palm Beach, Boynton Beach, West Palm Beach, Loxahatchee, Greenacres, etc.
Le guide ultime des évaluations de maisons pour les acheteurs et les vendeurs
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