Max Gardner et sa femme, Artyn, ont décidé de vendre leur maison à Irvine et de déménager sur l'île de Balboa il y a huit ans parce qu'ils voulaient quelque chose de plus qu'un endroit confortable où vivre. Ils cherchaient un mode de vie.

Sur cette île artificielle de Newport Beach, des demeures majestueuses avec des patios donnant sur la rue sont regroupées sur des avenues nommées d'après des pierres précieuses. Les résidents se promènent en voiturettes de golf, profitant des bateaux du port, des foires d'art et des boutiques chics. Les visiteurs montent à bord d'un ferry pour acheter des bananes congelées dans une confiserie qui a inspiré le stand familial de bananes dans la sitcom télévisée "Arrested Development".

Les habitants sont de farouches défenseurs du charme cosy de l'île. Ils ont lutté contre la Federal Aviation Administration pour bruit de jet de l'aéroport John Wayne à proximité et s'est battu avec succès pour réglementer les locations de vacances à court terme.

Aujourd'hui, les résidents ont jeté leur dévolu sur une tendance immobilière en plein essor connue sous le nom de copropriété, dans laquelle plusieurs personnes, souvent des étrangers, possèdent une petite part d'une maison unifamiliale de luxe qu'ils utilisent comme propriété de vacances. C'est une variante de la multipropriété qui, comme le voient de nombreux habitants, s'adresse aux riches étrangers à la recherche d'un endroit pour faire la fête plutôt que de vivre.

La confiserie Sugar 'n Spice avec sa célèbre banane congelée attire les visiteurs sur l'île de Balboa. Les résidents disent que ce n'est qu'un exemple du charme durable de l'île artificielle.

(Allen J.Schaben / Los Angeles Times)

"Cela ne rentre pas du tout dans cette communauté", a déclaré Artyn Gardner, 71 ans. là. Mais ce n'est pas l'île de Balboa. Ce n'est tout simplement pas la raison pour laquelle nous vivons ici.

Le concept de copropriété de propriétés de vacances existe depuis des décennies, la copropriété de condos à l'emporte-pièce et de maisons de ville étant une pratique courante dans les complexes hôteliers tentaculaires. Ce qui se passe à Newport Beach et dans d'autres villes de destination est une ramification moderne qui s'est accélérée pendant la pandémie : les gens enfermés à la maison recherchaient la sécurité et la fiabilité d'une destination de voyage cohérente - sauf qu'au lieu d'acheter du temps dans une propriété de villégiature, ils achètent une fraction d'une maison unifamiliale dans un quartier résidentiel établi.

Au fur et à mesure que la pratique s'est accélérée, les propriétaires ont commencé à se mobiliser, soulevant les mêmes préoccupations concernant le bruit et les déchets qui ont été soulevées dans les appels à réglementer les locations à court terme de style Airbnb. Ils décrivent la copropriété comme un simple stratagème de plus pour convertir les maisons de quartier en carrousels de vacances pour les riches qui entrent et sortent sans réel intérêt dans une communauté.

En Californie, une grande partie de cette colère se concentre sur pacasso, une start-up basée à San Francisco fondée en 2020 qui a affiné le concept en un modèle commercial lucratif. Pacaso se spécialise dans les résidences secondaires de luxe, achetant des maisons unifamiliales dans certaines communautés à travers les États-Unis. En Californie, qui comprend des enclaves côtières comme Newport Beach et Carmel, des régions viticoles idylliques comme Sonoma Valley et des stations balnéaires chics comme Palm Springs.

Les locations de vacances sont autorisées dans certaines zones de Newport Beach depuis des décennies. Mais les résidents craignent que la copropriété ne menace de commercialiser les quartiers résidentiels établis où les locations à court terme sont limitées.

(Allen J.Schaben / Los Angeles Times)

Pacaso crée une société à responsabilité limitée pour acheter une propriété, puis divise la LLC en huit actions de propriété qu'elle vend sur son site Web. L'achat d'une part dans une maison donne droit à un copropriétaire de 44 nuits par an, chaque visite étant limitée à deux semaines. L'achat d'actions supplémentaires équivaut à plus de séjours. Moyennant un forfait mensuel, Pacaso gère la logistique de réservation, le nettoyage et l'entretien.

Sur une vidéo sur le site Web de l'entreprise, le co-fondateur Austin Allison dit qu'il a été inspiré pour démarrer Pacaso après que lui et sa femme aient acheté leur deuxième maison à Lake Tahoe. Il expose une vision noble pour "rendre le rêve d'accession à la propriété secondaire possible pour plus de gens". Et il compare les aspirations créatives de l'entreprise à celles de l'artiste Pablo Picasso, dont le cubisme, dit-il, a réuni "des éléments individuels pour créer un ensemble collectif plus beau".

Fred Levine fait partie des résidents de longue date de Newport Beach qui disent qu'ils n'achètent pas le baratin égalitaire.

Levine, qui a déménagé dans la péninsule de Balboa il y a trois décennies, a déclaré que permettre à la copropriété de proliférer serait aussi perturbateur que les locations à court terme.

"Venez visiter, mais lorsque vous avez des entreprises, cela peut vraiment gâcher tout un quartier", a déclaré Levine. "J'ai vécu à côté de locations à court terme, et c'est une histoire d'horreur absolue. Ce n'est pas calme et paisible et des biscuits et du chewing-gum et promener leur chien. Ce n'est pas vraiment ce qui se passe. »

Sur l'île de Balboa, les Gardner sont maintenant assis juste en face d'une maison Pacaso. La maison contemporaine de style Cape Cod de quatre chambres et quatre salles de bains et demie est répertoriée sur le site Web de Pacaso à 940,000 XNUMX $ pour une part d'un huitième. La maison dispose d'une terrasse sur le toit avec un bain à remous, un baby-foot et une télévision.

Bien que payer près d'un million de dollars pour un huitième de la part d'une maison puisse sembler exorbitant, c'est un vol dans un quartier où des maisons de style similaire - vendues de style traditionnel - ont atteint le marché à plus de 4 millions de dollars.

Max Gardner, résident de l'île de Balboa, vit en face de cette maison de Pacaso. "Je pourrais vous raconter des histoires de guerre", a-t-il déclaré lors d'une récente réunion du conseil municipal, appelant à une réglementation.

(Allen J.Schaben / Los Angeles Times)

Max Gardner, 71 ans, a déclaré que lorsqu'il a entendu pour la première fois que son voisin avait vendu à Pacaso, il était circonspect mais ouvert à faire connaissance avec les nouveaux résidents. Dans leur rue – Emerald Avenue – les voisins sont si soudés qu'ils se réunissent pour des happy hours hebdomadaires en plein air et voyagent en vacances de groupe. Ils s'appellent eux-mêmes "les Emeraudes".

Mais il a dit qu'il ne fallut pas longtemps avant que les perturbations ne commencent. Comme le racontent les Gardner, un copropriétaire a écrasé une voiturette de golf et un autre a organisé une fête bruyante qui a tenu le quartier éveillé jusqu'aux petites heures du matin. Lorsqu'un voisin frustré a appelé la police, le copropriétaire était furieux. Après le départ des flics, il s'est tenu torse nu sur sa terrasse sur le toit et a crié un message à ses nouveaux voisins :

"Je vais découvrir qui a appelé les flics, et je vais les baiser", se souvient Gardner.

Ce propriétaire a finalement vendu ses parts dans la maison après que des voisins se soient plaints et ait rencontré des représentants de Pacaso. Mais, Gardner a déclaré que la situation prenait du temps et était "comme arracher des dents".

Il a eu une meilleure expérience avec certains des autres copropriétaires, mais a déclaré que la connexion en tant que voisins s'est avérée difficile. "Nous avons invité quelques-uns d'entre eux à prendre un verre de vin, car nous voulons qu'ils fassent partie de la communauté", a-t-il déclaré. "Mais c'est vraiment difficile d'apprendre à les connaître quand ils ne sont ici que deux ou trois semaines par an."

Dans tout l'État, les dirigeants de la ville, initialement pris au dépourvu, se précipitent pour réglementer le modèle économique.

Fonctionnaires en Palm Springs et le comté de Monterey ont envoyé des lettres de cessation et d'abstention à Pacaso, ordonnant à la société de cesser de faire de la publicité et de vendre la copropriété dans certaines régions, arguant qu'il ne s'agit que d'une forme sophistiquée de multipropriété et qu'elle devrait respecter les mêmes restrictions. Carmel, Sonoma et Sainte-Hélène s'apprêtent à limiter ou à interdire purement et simplement les opérations de Pacaso. À Beverly Hills, les commissaires à la planification ont exprimé ce mois-ci leur soutien à une ordonnance qui interdirait la propriété fractionnée dans la ville.

À Newport Beach, le conseil municipal a consacré une audience le 14 mars à la question, débattant de l'opportunité d'étendre une ordonnance existante qui interdit la multipropriété dans les zones résidentielles pour englober également les propriétés de copropriété. Cette décision, si elle est approuvée par les dirigeants de la ville et la California Coastal Commission, interdirait effectivement à Pacaso d'acquérir de nouvelles maisons dans une grande partie de la ville. On ne sait pas comment l'ordonnance affecterait la douzaine de maisons que Pacaso gère déjà à Newport Beach.

"Si cela agit comme une multipropriété", a déclaré le conseiller municipal Joe Stapleton, qui représente la péninsule de Balboa, "nous devrions probablement la réglementer comme une multipropriété".

Alors que l'opposition montait, Pacaso a tenu bon. Après que Sainte-Hélène ait signalé qu'elle envisageait d'interdire Pacaso, la société a intenté une action en justice, arguant dans les archives judiciaires que la "campagne malhonnête" était enracinée dans le snobisme.

La ville a «cherché à empêcher Pacaso et ses propriétaires de profiter des avantages de la propriété secondaire à Sainte-Hélène – un privilège qu'ils ont cherché à réserver uniquement à ceux qui se trouvent dans l'échelon supérieur de la situation financière. Malheureusement, ce n'est que le dernier chapitre d'une longue histoire de tentatives abusives de la ville d'exclure les étrangers de la communauté », a déclaré la société dans ses documents juridiques.

Newport Beach fait partie d'une foule de villes de destination qui s'apprêtent à réglementer les opérations de Pacaso. Beverly Hills, Palm Springs, Sainte-Hélène et Sonoma font également pression pour limiter ou interdire la propriété fractionnée.

(Allen J.Schaben / Los Angeles Times)

Pacaso maintient que son modèle n'équivaut pas à une multipropriété, ce qui implique généralement que plusieurs personnes paient pour garantir des jours ou des semaines spécifiques dans une propriété sans rien posséder. Les copropriétaires des propriétés qu'ils gèrent, soutient la société, ont un intérêt financier dans la maison et devraient avoir les mêmes droits que les autres résidents du quartier.

"La copropriété est utilisée par des amis, des familles et des particuliers pour posséder des biens immobiliers depuis des générations", a déclaré Chrissy Bruchey, porte-parole de Pacaso, dans un communiqué. "De nombreuses maisons existantes à Newport Beach sont détenues en copropriété dans le cadre d'un accord multipropriétaire comme une LLC ou une fiducie, ce qui n'est pas différent de la façon dont les propriétaires de Pacaso possèdent leurs maisons."

Dick Ragatz, président de la société d'études de marché Ragatz Associates, suit l'industrie de l'immobilier de villégiature. Il a déclaré que la copropriété attire les acheteurs qui souhaitent acheter sur les marchés du luxe mais qui n'ont peut-être pas l'argent ou le désir de débourser pour le prix total d'une maison qui resterait probablement vide la majeure partie de l'année. L'acheteur typique est "un revenu élevé et bien éduqué", a déclaré Ragatz.

Scott Hansen, qui détient un quart d'intérêt dans une maison Pacaso sur Ocean Boulevard à Corona del Mar, a fait écho à ce sentiment dans une lettre au conseil municipal de Newport Beach défendant le modèle de propriété fractionnée. Il a dit que ce qui l'attirait le plus dans la copropriété était que la maison ne resterait pas vide. Il a dit que sa famille, qui vit à l'extérieur de Sacramento, a également une résidence secondaire à Lake Tahoe qui n'est pas souvent utilisée.

« Limiter l'accession à la propriété à ceux qui achètent 100 % de la maison serait une énorme erreur », a-t-il écrit. "Les entreprises bénéficient d'avoir des maisons dans lesquelles les gens résident, par opposition aux maisons vides."

Mais pour beaucoup d'autres qui ont fait la queue pour s'adresser aux dirigeants de la ville lors de l'audience du 14 mars, la préoccupation n'était pas de savoir ce qui est bon pour les affaires, mais ce qui fait de bons quartiers.

Lorsque Gardner a pris son tour sur le podium à l'intérieur des salles du conseil bondées, il a exhorté les responsables à également envisager des réglementations pour les maisons Pacaso existantes qui, selon lui, bénéficieront de droits acquis si la ville décide d'interdire la nouvelle copropriété.

"Il y a des gens très gentils qui vivent dans la maison Pacaso maintenant", a-t-il déclaré au conseil. "Je pourrais vous raconter des histoires de guerre sur ceux qui sont déjà allés là-bas."

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• La source: https://www.latimes.com/california/story/2023-03-29/newport-beach-battles-a-new-breed-of-luxury-party-houses