Confrontée à une crise persistante du logement, Los Angeles redouble d'efforts pour convertir des bâtiments commerciaux inutilisés en propriétés résidentielles. Le mois dernier, dans le cadre du plan communautaire DTLA 2040, le Conseil municipal a approuvé une mise à jour tant attendue du Ordonnance sur la réutilisation adaptative du centre-ville adoptée en 1999, qui a permis la production de plus de 12,000 XNUMX logements neufs. La mise à jour rendrait davantage de bâtiments commerciaux éligibles à des incitations telles que des permis simplifiés et des réglementations flexibles.

Cela peut sembler être le moment idéal pour les conversions de bureaux en appartements : la persistance du travail à distance a conduit à enregistrer les taux de vacance des bureaux à Los Angeles Mais l'augmentation spectaculaire des taux d'intérêt au cours de l'année dernière a rendu très difficile le refinancement des prêts pour les immeubles de bureaux, ce qui a incité défauts de paiement et ventes en difficulté. "Défauts d'échéance« – les prêts arrivés à échéance et ne pouvant être refinancés – ont explosé. Près de 90% des crédits bureaux arrivent à échéance cette année sont susceptibles de rencontrer des difficultés de refinancement.

Au centre-ville de LA, les gratte-ciel se vendent pour la moitié de ce qu'ils ont fait il y a dix ans. Étant donné que les prix élevés de l'immobilier commercial ont généralement nui à la faisabilité financière des projets de réutilisation adaptative, une forte baisse des prix des immeubles de bureaux pourrait être utile en théorie. Mais les taux d'intérêt élevés rendent également les conversions plus coûteuses à financer. Mesurer ULA - le soi-disant "taxe de séjour" qui est entré en vigueur en avril - est un autre facteur dissuasif pour la vente et la conversion d'immeubles de bureaux, appliquant également une taxe de 4% à 5.5% aux transactions de propriétés commerciales et de logements multifamiliaux.

Du point de vue du gouvernement local, il y a un risque important à laisser le sort de ces propriétés au hasard. Une forte baisse des prix de vente signifie une forte baisse des recettes fiscales locales. Pour atténuer ce risque, LA devrait envisager une politique budgétaire pour faire pencher la balance de manière plus convaincante vers une réutilisation adaptative. Une approche qui vaut la peine d'être envisagée est un programme temporaire d'abattement de l'impôt foncier pour les conversions de bureaux en logements.

Un abattement fiscal pluriannuel pour les projets éligibles réduirait les coûts initiaux des projets de réutilisation adaptative. Un exemple simple d'un programme de dégrèvement sur 10 ans pourrait réduire la facture de taxes d'une propriété admissible de 100 % la première année suivant l'approbation, puis de 90 % la deuxième année, de 80 % la troisième année et ainsi de suite jusqu'à ce que la propriété revienne à la valeur imposable totale du lotissement converti. En plus d'encourager de nouveaux achats, un programme de réduction efficace pourrait également inciter les propriétaires actuels à convertir leurs bâtiments et éviter la désincitation financière de la mesure ULA sur les transferts de propriété.

A New York, un programme d'abattement fiscal a permis de produire près de 13,000 1990 logements dans le Lower Manhattan entre 2020 et 40, ce qui représente plus de XNUMX % de la croissance totale du logement dans la région au cours de cette période. Un programme similaire peut être étendu à Washington DC.

Les dégrèvements fiscaux pour encourager la production de logements ont été décriés par les opposants comme inutile cadeaux aux développeurs. Mais ces critiques ne tiennent pas compte du coût de ne rien faire.

Prenons un immeuble de bureaux non converti qui avait une valeur fiscale actuelle de 50 millions de dollars, mais qui deviendrait une vente en difficulté à la moitié de cette valeur en 2024. Supposons que la vente entraîne une baisse de 50 % des recettes fiscales foncières au cours des 10 prochaines années. Supposons maintenant qu'au lieu de cela, le bâtiment soit converti en 200 logements tout en bénéficiant d'un programme d'abattement fiscal qui signifie renoncer à 50 % des recettes fiscales au cours des mêmes 10 années. On pourrait s'attendre, de manière prudente, à ce que cette conversion en logement préserve l'évaluation complète de la propriété en 2023. Après une décennie, le montant de la taxe perdue est égal à la baisse des recettes fiscales dans le cadre d'une vente en difficulté - mais Los Angeles se retrouve avec 200 unités de logement supplémentaires au lieu d'un immeuble de bureaux sous-utilisé.

En plus d'aider à atteindre les objectifs ambitieux de production de logements de Los Angeles, les conversions de réutilisation adaptative peuvent fournir une source plus stable de recettes fiscales foncières, car le secteur du logement est beaucoup plus isolé de facteurs tels que le travail à distance et d'autres chocs économiques affectant le secteur des bureaux. Et ils peuvent également contribuer à maintenir les prix des bureaux grâce à une réduction de l'offre. Ces deux forces pourraient exposer les finances de la ville et du comté à moins de risques futurs.

Dans le Grand Los Angeles, 20% des crédits immeubles de bureaux arrivent à échéance en 2025 et devront être refinancés. La création d'un programme d'abattement fiscal ou d'une incitation comparable à temps pour éviter d'énormes baisses des recettes de l'impôt foncier serait un grand coup de pouce pour les décideurs. Mais d'autres programmes fiscaux massifs tels que celui de la Californie Clé d'accueil du projet – qui a fourni 600 millions de dollars au cours de la première année de la pandémie de COVID pour convertir des logements pour les personnes sans abri – ont été rapidement formulés et étendus en temps de crise.

Le temps presse pour exploiter le potentiel de LA « doom loop » pour l'immobilier de bureaux. Une action décisive pourrait augmenter la production de logements et conduire à de solides recettes fiscales foncières qui pourraient profiter aux Angelenos pour les décennies à venir.

Jason Ward est économiste, directeur associé du Frontière Center on Housing and Homelessness à Los Angeles et professeur au Pardee Frontière Lycée.

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• La source: https://www.latimes.com/opinion/story/2023-06-23/los-angeles-housing-downtown-shortage-taxes