Données gouvernementales récemment publiées a martelé ce que nous savons depuis au moins un an : c’est une pénurie nationale de logements, et non une augmentation généralisée des prix, qui alimente l’inflation.

L'inflation au cours de l'année écoulée a été 3.1% — bien moins qu'en 2021 mais toujours suffisamment élevé pour que la Réserve fédérale maintenir les taux d'intérêt à un niveau élevé. Cependant, contrairement à l’inflation à laquelle nous avons assisté peu après le début de la pandémie, la crise la plus récente a été largement motivée par la hausse du coût de ce que l’indice des prix à la consommation qualifie de « logement » – y compris le loyer réellement payé et le loyer estimé qui pourrait être facturé. pour les logements occupés par leur propriétaire.

Depuis le début de l’année dernière, la plupart des prix ont augmenté très lentement, voire pas du tout. Le prix des biens – les choses tangibles que nous achetons – est resté essentiellement le même, n’augmentant que de 0.1 %. L’inflation alimentaire, source de souffrances post-pandémiques pour de nombreux ménages, était inférieure à 3 %. Et d’autres catégories de prix ont en fait baissé : les prix de l’énergie domestique ont baissé de 2.4 %, et le prix des voitures a baissé d’un peu plus de 1 %. Au total, pour tout ce qui n’est pas l’immobilier, l’inflation n’était que de 1.5 %, suffisamment bas pour que si les prix de l’immobilier avaient augmenté à des taux historiques, la Fed aurait pu crier victoire.

Mais les coûts du logement n’ont pas augmenté à des rythmes historiques : la hausse des prix sur deux ans a été plus forte qu’à aucun moment au cours des quatre dernières décennies. Cette image déséquilibrée nous en dit long sur les personnes les plus touchées par l’inflation et sur la manière d’y remédier.

Le rôle démesuré de l’inflation du logement signifie que les propriétaires et les locataires dont les baux n’ont pas changé subissent l’inflation de manière très différente de ceux qui ont été plus exposés à la hausse des coûts du logement. En effet, la hausse des coûts du logement est une arme à double tranchant, augmentant la richesse des propriétaires tout en pénalisant de nombreux locataires. Depuis le début de 2022, la richesse immobilière a ajouté plus de 2 XNUMX milliards de dollars aux bilans des propriétaires.

Cette tendance a des implications importantes à travers les générations. Les personnes de moins de 35 ans, dont le taux d’accession à la propriété est environ la moitié de celui des personnes ayant atteint l’âge de la retraite, sont beaucoup plus susceptibles de souffrir de la hausse des coûts du logement tout en passant à côté de l’essor de la richesse qui en résulte. Les retraités, bénéficiant d’une richesse immobilière croissante et d’une protection contre l’inflation grâce à la sécurité sociale et à l’assurance-maladie, ont plus de chances de s’en sortir mieux.

Le remède à l’inflation alimentée par l’immobilier est également différent des réponses classiques à une croissance généralisée des prix. On aurait pu s'attendre à ce que les hausses de taux d'intérêt de la Fed – qui ont entraîné une hausse des taux hypothécaires à une vitesse sans précédent – ​​ralentissent les prix de l'immobilier. Mais même si les acheteurs potentiels se sont retirés du marché, les inscriptions résidentielles étaient en chute libre pendant la pandémie et ne se sont pas encore redressées. Cela signifie que les acheteurs potentiels sont confrontés à des stocks restreints et à des prix plus élevés.

La seule réponse efficace à long terme est bien entendu de construire et de réhabiliter davantage de logements – beaucoup plus. La crise du logement aux États-Unis est un problème majeur qui nécessite une solution tout aussi importante, diverses estimations estimant le déficit à l'échelle nationale entre 1.5 et 5.5 millions d'unités.

Législation adopté par la Chambre en 2022 aurait permis des progrès significatifs en allouant environ 40 milliards de dollars à des programmes de renforcement de l'offre tels que le Fonds fiduciaire pour le logement, le crédit d'impôt pour les logements à faible revenu et les subventions globales du programme de partenariats d'investissement HOME. Malheureusement, le projet de loi n’a pas été adopté au Sénat et est effectivement mort au moins jusqu’au prochain Congrès.

En l’absence d’une législation majeure à Washington, les décideurs politiques des États et du gouvernement fédéral se sont de plus en plus concentrés sur des réponses progressives au déficit. L’administration Biden a récemment annoncé une série de réformes – notamment des subventions pour les personnes âgées à faible revenu et des fonds pour aider à réhabiliter les maisons préfabriquées – qui ajouteront des dizaines de milliers de nouveaux logements sur le marché. Une série de projets de loi adoptés à Sacramento ces dernières années contribueront à accélérer la construction de nouveaux logements en Californie, où le déficit d'environ 1 million d'unités représente près de trois fois le deuxième plus grand déficit de logements de l'État. Mais les données montrent que nous devons encore faire beaucoup plus pour faciliter et encourager la construction afin de maîtriser les coûts du logement.

Le président de la Fed, Jerome Powell, et le Comité fédéral de l’Open Market ont clairement indiqué qu’ils feraient tout ce qui était en leur pouvoir pour lutter contre l’inflation. C'est un poste admirable et responsable. Mais le Congrès n’a pas encore apporté son aide en s’attaquant au déficit national de logements. Si c’était le cas, l’inflation de l’ère pandémique serait peut-être déjà derrière nous.

Ben Harris est vice-président et directeur du programme d’études économiques à la Brookings Institution et a longtemps été conseiller économique du président Biden.

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• La source: https://www.latimes.com/opinion/story/2024-03-08/inflation-housing-shortage-economy-cpi-fed-interest-rate