David:
Il s'agit du podcast BiggerPockets Show 655.

Amy:
Et ne dites jamais : « Je ne sais pas ». Et beaucoup d’entre nous sont encore en train d’apprendre, n’est-ce pas ? Beaucoup d’entre vous vont se lancer et mettre en œuvre ce discours puissant de quatre secondes et vous ne saurez pas quoi dire ensuite. Donc, au lieu de dire « Je ne sais pas », remplacez-le simplement par « C'est une excellente question. Laissez-moi me tourner vers mon équipe d'experts et je vous répondrai dans les 24 heures. Ensuite, téléphonez et contactez votre communauté ou d'autres personnes de votre réseau qui ont déjà fait cela, si vous avez un coach, et dites-leur : « Cela vient d'arriver, qu'est-ce que je dis ? Que dois-je faire?" Nous souhaitons donc toujours nous positionner comme un professionnel raffiné, prêt à connaître une croissance agressive.

David:
Que se passe-t-il tout le monde ? Ici David Greene dans les Smoky Mountains, vérifiant les chalets, enregistrant depuis l'un de mes propres chalets. Je suis en fait dans la salle de cinéma en ce moment, rejoint par mon co-animateur, Rob Abasolo, un autre investisseur en chalets, un autre investisseur en location à court terme et un autre co-animateur du meilleur putain de podcast au monde, le podcast BiggerPockets Real Estate. . Rob, comment ça va ?

Rob:
Homme bon. Ouais, on dirait que vous avez tout le système de cinéma là-bas, donc vous pouvez enfin regarder Interstellar après tout ce temps.

David:
Vous savez, vous avez vu que je vous ai posté et tagué sur Instagram, mais je n'ai pas pu regarder le film en entier. Il a tout simplement fallu trop de temps pour y parvenir.

Rob:
Quoi? Comment as-tu arrêté la montre… Oh mon dieu. Je préférerais que tu ne le regardes pas. Comment vas-tu me dire ça à l'antenne ? Tu ne m'as pas préparé pour ça ?

David:
Non, je dois le revoir. C'est à cela que je veux en venir. J'essaie d'être honnête ici et de l'avouer. Cela ne compte pas.

Rob:
Droite.

David:
Nous jouions au billard et j'ai continué à gagner et je ne pouvais tout simplement pas m'arrêter. Personne ne pouvait me battre. J'ai fini par être distrait. Je n'ai pas pu regarder l'émission. Il y a une petite vantardise humble sur le fait que j'étais meilleur au billard que tous les gens qui n'y ont jamais joué, ce qui ne veut vraiment pas dire grand-chose. Mais notre maison est tellement amusante, mec. C'est difficile de faire une chose dans cette propriété à Scottsdale.

Rob:
Vous avez vu le produit final de notre manoir de Scottsdale, n'est-ce pas ?

David:
Ouais, j'étais là. Je vais revenir. Donc, si vous me suivez sur les réseaux sociaux, vous découvrirez un voyage potentiel auquel vous pouvez vous inscrire. Mais je vais y retourner, parce que cet endroit est tellement amusant. J'aime juste être là. Rob, à quand remonte la dernière fois que tu étais là ?

Rob:
Quand nous l'avons mis en place, mais je m'envole là-bas, espérons-le, le mois prochain pour aller chercher les images finales afin de pouvoir sortir comme mon… Je coupe les morceaux comme une émission de télévision, un riff de télévision HD sur… Je J'essaie de faire une version très drôle d'une émission de télévision HD à partir de l'épisode que j'ai tourné là-bas. Alors restez à l'écoute pour cela. Ce sera amusant, je pense.

David:
L'épisode que vous avez fait avec moi dedans, l'avez-vous déjà sorti ?

Rob:
Non, ce n'est pas sorti. C'est celui que nous éditons ensemble. Il faut beaucoup de temps pour monter une vidéo de 40 minutes dans mon style avec Caleb et tout ça. Cela a pris des semaines. Mais nous avons besoin du B-roll final qui montre que tout s'assemble, puis de la résolution, et puis boum, nous aurons toutes les offres TV.

David:
Si le temps qu'il vous a fallu pour préparer cet endroit pour le marché est une indication de la vitesse à laquelle vous travaillez, je suis sûr que cette vidéo sera publiée dans le courant de 2028.

Rob:
C'est exact. Ouais. Eh bien, nous verrons. Restez à l'écoute tout le monde. 2028.

David:
Oui. Restez à l'écoute. Et écoutez le podcast d'aujourd'hui. Je suppose que vous l'êtes déjà. C'est vraiment bien. C'est donc la finale, la conclusion de la série en quatre parties avec notre invitée, Amy Mahjoory, spécialisée dans la levée de capitaux à investir dans des transactions et dans l'enseignement à d'autres personnes comment faire de même. Ainsi, dans les trois premiers épisodes, nous avons passé en revue le système en quatre parties d'Amy. C'est un acronyme qui exprime FAIT. Je vais laisser Rob vous le dire dans une seconde. Mais dans l'épisode d'aujourd'hui, nous approfondissons en fait ce qu'il faut faire avec l'argent une fois que vous l'avez collecté, les signaux d'alarme pour éviter de vous lancer dans la collecte d'argent et à qui vous devriez donner votre argent. Et puis nous abordons quelques questions que les gens ont posées lors des épisodes précédents, dans lesquelles Amy et Rob interviennent tous les deux.
Cela devient un peu épicé à la fin. Je veux donc m'assurer que vous écoutez jusqu'au bout, car cet épisode refuse Tapatioville et je veux entendre quels sont les commentaires de vos gars. Alors écoutez ce dont nous parlons, laissez-nous un commentaire sur YouTube, posez-y quelques questions. Nous les lisons. En fait, les questions d'aujourd'hui que nous avons posées dans l'émission provenaient des commentaires YouTube. Nous les regardons tous et nous essayons de les inclure dans les prochains spectacles.
Une partie du sujet concerne le contenu gratuit et pour le petit conseil d'aujourd'hui, je voudrais juste vous rappeler que BiggerPockets est presque entièrement gratuit. 99.9% gratuit. Alors utilisez-le. Allez sur les forums et lisez les questions ou posez vos questions. Allez sur le blog et lisez ce que les gens ont pris de leur temps, de leurs efforts, et je ne peux pas vraiment dire qu'ils ont transpiré. Parce que taper sur un clavier ne vous fait pas transpirer, mais je suppose que vous faites un peu d'exercice avec les doigts lorsque vous faites cela. Écoutez tous les podcasts dont nous disposons. Écoutez les autres podcasts que nous avons. Parcourez notre chaîne YouTube. Vous pouvez vous immerger complètement dans BiggerPockets et bénéficier d’une éducation gratuite qui vous rapportera beaucoup plus d’argent que ce que vous dépenseriez si vous alliez à l’université. Je vais y mettre une épingle ici et je vais vous la laisser, Rob, pour un dernier mot, avant d'entrer dans le spectacle.

Rob:
Non, rien de significatif ici, à part que je veux dire qu'en fait, c'est peut-être mon épisode préféré de la série. Chacun d’entre eux est toujours une révélation, mais nous entrons dans des nuances assez tactiques concernant, oh mec, les prêts privés et leur pouvoir peut être si spécifique à chaque scénario. Nous parlons donc en quelque sorte du bon, du mauvais et du truand pour chaque scénario. Non, pas tous les scénarios, mais un grand nombre d’entre eux.

David:
Je n'y avais jamais pensé jusqu'à maintenant. Mais jusqu’à présent, vous avez construit la quasi-totalité de votre portefeuille en utilisant des prêts privés, n’est-ce pas ?

Rob:
C'est vrai. Ouais. [inaudible 00:05:15]. Ouais. Ouais. Le premier couple était financé par des fonds privés. Et puis après cela, j’ai simplement commencé à m’associer avec des gens et à utiliser toute ma sueur pour le gérer pour eux. Et oui, c'est très bien payé et-

David:
Ouais, mais les partenariats sont une forme de...

Rob:
Oui bien sûr.

David:
… les prêts privés. Ils prêtent leur argent et obtiennent des capitaux propres dans le cadre de l'opération.

Rob:
100%. Ouais. Donc ça a très bien fonctionné et maintenant je vais même au-delà de ça. Cela a donc été vraiment excitant et je pense que beaucoup de gens seront vraiment autonomes après cela.

David:
D'accord. Eh bien, BiggerPockets Nation, merci d'être ici. Nous allons entrer dans le spectacle et nous sommes heureux de vous le présenter. Amy Mahjoory, bienvenue sur le podcast BiggerPockets. Comment allez-vous aujourd'hui?

Amy:
Merci Monsieur. C'est cool d'être ici. Je vais bien. Je suis ravi de vous retrouver les gars.

Rob:
Génial. Eh bien, j'ai vraiment hâte d'aborder le reste du dernier volet de la série, dans lequel nous avons expliqué comment collecter des fonds pour les investisseurs débutants et même les investisseurs expérimentés. Nous avons beaucoup appris, David et moi, sur la manière d'appliquer vos différents principes à la pratique consistant à aller chercher de l'argent.
Donc, pour résumer ici, vous disposez d'un cadre que nous appelons FACT, FACT. Et ce F signifie fondation. C'est donc là que vous entrez, que vous rencontrez quelqu'un et que vous posez les bases. Vous leur faites savoir ce que vous faites. Vous appelez donc cela votre argumentaire de quatre secondes. Cela fait 13 mots. Et si je me souviens bien, je crois que c'est : « Salut. Je m'appelle Amy. J’enseigne aux gens comment obtenir des rendements à deux chiffres dans l’immobilier. Et donc s’ils sont intéressés, selon leur niveau d’intérêt, vous faites un suivi auprès d’eux.
Et puis vous passez au A, en fait, qui est l’action. Vous agissez. Cela pourrait être de différentes manières, mais je pense que certaines d'entre elles, je pense que vous nous en avez donné quatre ou cinq, mais cela pourrait être l'organisation d'une rencontre pour vous établir en tant que professionnel local. Il existe de nombreuses façons différentes d’agir. Mais quoi qu'il en soit, cela déplace efficacement vos prospects vers le bas du pipeline de cotation, sans cotation, si vous voulez.
Ensuite, nous avons C, où vous établissez la crédibilité. Et c'est là que vous passez essentiellement d'un cadre de groupe ou d'un cadre plus informel à un cadre très personnalisé où vous leur parlez des aspects financiers du projet, de ce que vous faites, de votre expérience et prouvez simplement votre sens financier. et cela. S'ils vous donnent votre argent, vous allez le déployer correctement.
Et puis finalement nous arrivons à T, qui signifie transaction. Et c’est en fait la conclusion de l’affaire, n’est-ce pas ? Ils vous transfèrent l'argent. Et que se passe-t-il à ce moment-là ? Quelle est la logistique pour qu’ils vous donnent de l’argent ? Et puis après cela, nous passons à un côté un peu plus complexe, qui consiste à nourrir et à s'assurer qu'il y a un point de contact un peu élevé après les avoir fermés. Et vous vous assurez qu'ils sont enthousiasmés par l'accord et qu'il y a une communication pour vous assurer qu'ils comprennent que leur argent est en sécurité. Ai-je bien résumé ?

Amy:
C'était parfait.

Rob:
Ouf. Très bien, bien. Je devenais nerveux. Je me disais, je suis presque sûr que tout est correct. Mais je sais tout cela, parce que nous l'avons fait il y a environ une heure. Mais je crois que nous nous sommes arrêtés sur le dernier épisode avec un petit cliffhanger. David allait y répondre, puis il a dit : « Hé, faisons-le pour le prochain épisode. » Et je crois que cette question, David, était la suivante : que pensez-vous de l’idée d’impliquer vos investisseurs dans le projet ? Pas nécessairement en leur donnant une responsabilité professionnelle, mais en les faisant venir sur le site et en les stimulant sur les différents projets dans lesquels ils investissent.

David:
J'ai eu le temps d'y réfléchir depuis que vous me l'avez demandé pour la première fois. Je pense que pour certaines personnes, la réponse courte est que chaque investisseur, chaque personne qui collecte des fonds aura des compétences différentes, une valeur différente à ajouter. Ils voudront donc le structurer différemment. Et je pense que dans cet épisode, nous pouvons aborder certaines des façons dont cela peut être fait. Et donc, pendant que les gens écoutent, ils peuvent se demander : où est-ce que j’ai ma place ? Et comment voudrais-je structurer le mien ? Parce que ce n’est certainement pas une solution universelle. La façon dont Rob collecte et déploie l’argent sera différente de la façon dont Amy le fait, différente de la façon dont je le fais. Il ne serait donc pas logique de mettre en place le même système, car nous déployons tous le capital différemment et nous faisons appel à différents prêteurs ou investisseurs en fonction de la manière dont vous le structurez.
Donc, si j'essayais de créer quelque chose où j'avais des affaires récurrentes, vous alliez me donner votre argent, être remboursé, me donner votre argent, être remboursé. Je pense qu'il est logique de les impliquer dans le projet. Demandez-leur de parcourir la propriété, de voir ce qui se passe, de rencontrer l'entrepreneur. Il arrive en marchant avec ce casque et un grand sourire et ils se sentent bien de rencontrer les gens. Cela devient en quelque sorte personnalisé. Cela coupe la partie de leur cerveau qui dit toujours : et si ceci et si cela ? Et s'il s'agit d'une grosse arnaque, ou s'ils ne mettent même pas l'argent dans la propriété ? S’ils peuvent passer par là et voir les progrès réalisés, oh, le cadrage est en place. Oh, les cloisons sèches sont en place. Cela va mettre les gens à l'aise. Je pense que c'est une bonne idée pour une situation comme celle-là.
Personnellement, je ne veux pas de quelque chose comme ça, parce que ce que je vais avoir, c'est un groupe de gens qui vont dire, oh, nous y sommes. Nous avons un investisseur immobilier à temps plein. Posons un tas de questions. Voyons si nous pouvons obtenir certains de ces contacts pour nos propres affaires, n'est-ce pas ? Ou laissez-moi utiliser cela comme excuse pour dire que j'ai besoin d'une mise à jour sur tout ce qui se passe parce qu'ils veulent apprendre. Alors je ne vais pas vouloir collecter de l’argent auprès de ces gens. Je vais vouloir l'investisseur passif. Et je vais refuser cette personne qui aurait pu gagner de l'argent et qui maintenant ne le peut plus, parce qu'elle se dissuade en quelque sorte de l'accord.
L’autre chose que je voudrais souligner, c’est qu’il existe différentes manières de structurer la manière dont les gens sont rémunérés. Je dirais donc que la manière la plus courante consiste à céder des capitaux propres dans le cadre d’une transaction. Ils obtiennent donc des avantages, mais aussi des inconvénients. Et même si le marché est en hausse, comme c’est le cas depuis huit à dix ans, les baisses sont très rarement intervenues. Et c'est pourquoi je veux m'assurer que nous soulignons cela. Parce que vous pouviez tout faire de mal et qu’il y avait tellement d’appréciation, vous payiez quand même les gens. Peut-être qu’ils n’ont pas obtenu un rendement aussi élevé qu’ils le souhaitaient, mais ils n’ont pas perdu de capital. Et alors que nous entrons dans ce marché baissier, sans jeu de mots, parce que je suis dans les Smoky Mountains et qu'il y a des ours partout ici, cela change un peu. Vous êtes maintenant à un point où, si vous manquez vos chiffres, si vous n'exécutez pas correctement la transaction, il est très possible que vos investisseurs perdent de l'argent, surtout lorsqu'elle est structurée avec des capitaux propres.
La première chose que les gens doivent comprendre, c’est que si vous obtenez des avantages, vous obtenez également des inconvénients. Si vous perdez le plafond, vous perdez également le sol. Il n'y a rien de mal à cela. Vous devez savoir que c'est le cas. Je ne veux pas structurer mes transactions de cette façon parce que, pour être franc, si quelqu'un perdait de l'argent dans une transaction avec David Greene, ma réputation serait pire que si je lui remboursais simplement son argent pour qu'il ne le perde pas. . Droite? Si j'ai perdu de l'argent avec la plate-forme que j'ai en raison du niveau de confiance que j'ai avec le public qui donne une mauvaise image de BiggerPockets, cela me donne une mauvaise image. Cela donne une mauvaise image de l’investissement immobilier dans son ensemble.
Je ne suis pas une personne aléatoire sans plateforme qui me dit, hé, investissez à vos propres risques. Si ça ne se passe pas bien, eh bien, c'est investir. Je ne pense pas être en mesure de m'en sortir avec ça. Et puis il y a un prix émotionnel à payer. Je ne dormirais tout simplement pas la nuit. Si j'ai perdu mon argent, je peux en récupérer davantage. Si j'ai perdu l'argent de quelqu'un d'autre, je pense que, tout comme ma personnalité, cela n'en vaut pas la peine. Le prix que je paierais en me sentant mal est plus grand que l’avantage si je leur gagnais de l’argent et en gagnais moi-même. Fondamentalement, je vais garantir que tout argent que quiconque me laissera emprunter le récupérera. Ils récupèrent leur capital et ils vont récupérer les intérêts que je leur ai dit qu'ils allaient recevoir.
Cela n’a donc aucun sens pour moi d’investir en actions uniquement sur la base de cette stratégie. Si je veux garantir leur retour, ce que je vais devoir faire, autant l'endetter. Je paierai ce taux d’intérêt sur votre argent pendant la période pendant laquelle je le possède. Maintenant, j'ai structuré le mien de manière à ce que non seulement il s'agisse d'un paiement garanti qui ne dépend pas… Quand je dis garanti, je veux dire, il ne dépend pas de la performance d'une propriété dans laquelle j'investis de l'argent. Il est garanti par les revenus de cette propriété, les revenus d'autres propriétés, les revenus de la vente de livres, les revenus des entreprises que je possède, les revenus de tout ce que je fais garantissent à cette personne son retour. Je sais donc que je peux leur rembourser leur dette. Et parce que je sais que je suis configuré de cette façon, je veux aussi que ce soit aussi pratique que possible.
Beaucoup de syndicateurs diront donc : « D'accord, je vais emprunter votre argent. Dans cinq ans, lorsque la transaction sera conclue, vous récupérerez la totalité de votre capital et tous les intérêts. Vous le récupérerez à la fin. Ou certains d'entre eux diront : « Vous recevrez un chèque chaque trimestre lorsque mon comptable rapprochera les livres et vous recevrez de l'argent. » Il n’y a rien de mal à cela, mais cela rend plus difficile pour la personne qui m’a laissé emprunter son argent de l’utiliser. Je suis donc orienté vers plus de commodité. Ils reçoivent un chèque de ma part, ou même pas de chèque, ils reçoivent un dépôt électronique sur leur compte chaque mois pour un montant convenu quel que soit le taux d'intérêt. En ce moment, je prête à 10 %. Alors ils m'ont laissé emprunter leur argent. Ils obtiennent un rendement annuel de 10 %.
Un douzième de cette somme chaque mois va directement sur leur compte. Ils n'ont pas besoin d'y penser. Ils n'ont pas besoin de poser de questions à ce sujet. Ça va juste là. Ils peuvent l’utiliser à toutes fins utiles. Ils veulent rembourser d’autres dettes, peut-être me prêtent-ils de l’argent à 12 % pour rembourser des intérêts à 10 ou 6 % sur autre chose, ils gagnent en fait de l’argent pour faire cela. Peut-être qu'ils veulent en vivre. Cela devient pour eux un revenu passif. C'est payer leur hypothèque à leur place. C'est payer leur loyer. Il est plus facile pour quelqu'un dans cette position de comprendre, à quoi puis-je m'attendre ? Quel argent ai-je à rentrer ? Combien dois-je travailler ?
J'essaie donc de le rendre aussi pratique et aussi sûr que possible. L’inconvénient est qu’ils n’obtiendront pas un rendement incroyablement élevé au cas où je conclurais une transaction incroyable avec cet argent. Si je cherche la meilleure offre de tous les temps, ils n’obtiendront pas la moitié des capitaux propres de cette transaction. Mais d'un autre côté, si je recherche le meilleur accord de tous les temps et que ça ne marche pas, je me retrouve avec des problèmes de permis, des ballons de construction, le coût des fournitures, tout le monde est en quelque sorte confronté à cela en ce moment, ils ne le sont pas. sur le crochet pour cela.
Je pense donc que c’est un bon exemple de la façon dont quelqu’un dans ma position se sent beaucoup plus en sécurité en offrant un rendement garanti par rapport à quelqu’un dans une position différente. Peut-être que pour pouvoir lever des fonds, ils doivent presque offrir une plus grande participation en actions avec moins d'argent garanti parce qu'ils ne savent pas comment l'accord va se dérouler. Je te le renvoie, Amy. Que pensez-vous de ces différentes approches et qui devrait adopter quelle approche ?

Amy:
Oh mec, c'est une question chargée et mon esprit est partout, dans le bon sens, parce que j'ai vécu tout ça. Des victoires, des défaites. Qu'est-ce qu'on fait? Liquider mes actifs, vider mon compte de retraite. Parce que comme toi, David, je veux dire 2017, et je suis très transparent à ce sujet sur les webinaires, depuis la scène, ce fut la pire année de ma vie. Et David, je n'ai pas dormi. Je deviens ému maintenant. J'ai pleuré tous les jours. Mon problème est résolu tous les jours. C'était la tempête parfaite pour ces propriétés que j'avais achetées au centre-ville de Chicago et j'aurais pu déposer le bilan, mais j'ai trouvé toutes les solutions. La moitié de ces accords comportaient des garanties personnelles, que je signe encore aujourd'hui, car je suis d'accord avec vous. Et c’était nul.
Et il s’agissait simplement de liquider, de vendre tous mes biens locatifs et de vider mon compte de retraite. J'ai dû proposer des prêteurs privés sur des plans de paiement. Je veux dire à certaines personnes, finalement je n'avais plus rien à donner. J'ai sécurisé leurs investissements sur des projets futurs. Ces projets sont allés vers le sud. Finalement, certaines personnes n’ont même pas retrouvé leur intérêt. La plupart ont récupéré leur principe, mais c'était comme si je n'avais plus rien à donner. J'ai donné tout ce que je pouvais. C'était aussi… Cependant, le côté positif est que c'est pourquoi je suis maintenant beaucoup plus conservateur dans mon analyse des projets. À l’époque, lorsque j’achetais des propriétés, j’avais des actifs. Je me lançais donc dans ces offres et les achetais. Ils étaient un peu plus risqués. Je ne m'en tenais pas à mon retour sur investissement net standard de 10 à 15 %. Je n'ai pas fait preuve de diligence raisonnable lorsque mon entreprise a explosé et a embauché des entrepreneurs généraux. Un gars s'est attaqué à moi. Quoi qu’il en soit, c’était la tempête parfaite.
À votre avis, il existe de nombreuses façons de structurer des accords. Tout dépend de ce qui fonctionne pour vous et de vos objectifs. Ainsi, même aujourd'hui, 10 ans plus tard, je lève toujours tout mon capital auprès de prêteurs privés qui sont des investisseurs en dette. Et je le dis aussi très clairement d'une manière respectueuse, comme : « Hé, vous êtes une partie prenante silencieuse. Vous n’aurez pas votre mot à dire sur l’aspect conception. Je vous tiendrai informé de manière proactive chaque mois grâce à des progrès et des rapports exécutifs, qu'ils soient bons ou mauvais. Je suis très transparent. Et en même temps, nous allons commencer à syndiquer des accords. Ces offres seront donc très différentes.
Même sur le marché actuel, l'une des choses dont nous allons parler lors de la conférence d'octobre est que tout change. Même les prêteurs d’argent dur n’autorisent plus les secondes voies désormais. Alors, comment pouvons-nous structurer les accords avec nos prêteurs privés qui sont en position de capital et les amener à la LLC afin qu'ils se sentent mieux d'être dans la première voie ? Mais alors tu as raison. Est-ce qu'ils subissent une perte si nous subissons une perte ou est-ce que nous mangeons tout cela ? Droite? Il existe donc de nombreuses façons de le structurer. Vous devez faire ce qui vous met à l’aise et ce qui a du sens pour vous.

David:
Ouais. Et c'est particulièrement pertinent en ce moment parce que, comme je l'ai dit, le marché évolue et la technologie, les médias sociaux, je veux dire, vous pouvez être une personne avec une personnalité charismatique et une apparence relativement belle et accéder à TikTok et obtenir un million de followers assez rapidement et récolter des fonds très facilement. Et pour la personne qui est nouvelle, qui écoute ce podcast comme peut-être l'un des premiers parce qu'elle vient de voir quelqu'un parler d'investissement immobilier ou qu'elle a entendu parler de revenu passif pour la première fois, elle entre dans l'espace, très naïve. Ils ne sauraient pas quelles questions poser. Ils ne sauraient pas comment contrôler s'il s'agit d'une personne. Ce serait terrifiant de se trouver dans cette position où quelqu'un dit collecter des fonds et offre un retour. Vous ne pouvez pas savoir à quel point cela serait précis.
Et puis vous y ajoutez tous ces faux robots spammeurs qui sont en ligne et qui prétendent nous ressembler et qui utilisent nos ressemblances pour collecter des fonds. Ensuite, différentes personnes disent : j’ai gagné autant d’argent en crypto. J'ai gagné autant d'argent avec les NFT. J'ai gagné autant d'argent dans l'immobilier. Donc votre FOMO est à un niveau record, eh bien, je dois faire quelque chose. Je dois agir. À laquelle de ces personnes dois-je donner mon argent ? Il est difficile de savoir comment procéder. Je ne pense pas qu'il existe une réponse facile. Je sais que les gens veulent se demander : à qui dois-je donner l’argent ? Je ne pense pas que ce soit une réponse rapide et facile. Il existe des principes que vous pouvez suivre pour réduire le risque. Rob, que penses-tu de tout ça ?

Rob:
C'est à toi de choisir ta propre aventure, Dave. Je veux dire, je ne pense vraiment pas qu'il y ait du bien ou du mal. J'ai fait un peu des deux et je pense que cela a du sens dans certaines applications, non ? Vous parlez donc de votre structure, dont nous avons longuement parlé, même pour notre partenariat et la collecte d'argent sur différentes propriétés de luxe et tout. Et je l’aime bien, car c’est spécifique à la propriété et cela exclut l’aspect capitaux propres. Et vous n’êtes pas obligé de répondre de la même manière aux investisseurs, car il y a une différence. Si vous collectez des fonds auprès de quelqu'un, disons un rendement de 10 % comme vous le dites, en gros, j'ai l'impression que ce sera différent que si je fais appel à un partenaire à 50/50, car maintenant ils sont investis. dedans. Maintenant, leur nom fait probablement partie de la dette et l’investisseur y ressent un peu plus d’émotion. Tout le monde ne peut pas être un investisseur passif.
Et donc je pense que c'est un peu plus difficile à gérer. Je vois donc certainement l'application de, hé, je vais vous donner un retour de 10 %. Tu me donnes ton argent. Je ne pense pas vraiment que la question des capitaux propres ait du sens pour quoi que ce soit qui se déroule nécessairement à court terme, n'est-ce pas ? Si vous effectuez un retournement ou si vous effectuez une série de retournements, ce sont en théorie des investissements très rapides la plupart du temps. Si vous achetez une maison, vous la rénoverez dans les trois mois, peut-être la vendrez-la dans les six mois, selon l'ampleur de la rénovation. Et dans ce cas, je pense qu’un retour rapide et un retour rapide pour cet investisseur sont logiques.
Mais cela dépend aussi de quelles options s’offrent à vous ? Certaines personnes n’ont pas d’options, n’est-ce pas ? Si vous êtes nouveau dans le domaine de l'immobilier et que vous approchez un investisseur privé au sujet de l'argent et que c'est votre première transaction et qu'il vous dit : hé, je veux 50 % de capitaux propres. Je pense que ce débutant devrait le prendre. Je ne pense pas qu'ils devraient dire, oh, il doit s'agir d'un rendement de 10 %. Parce que encore une fois, comme je l'ai dit dans le dernier épisode, je pense que l'expérience est incroyablement précieuse pour comprendre les détails et apprendre ce que signifie réellement se lancer dans un investissement comme celui-là. Maintenant, il y a évidemment beaucoup de mises en garde concernant spécifiquement ce scénario, je ne dis pas de tout abandonner, mais il existe des scénarios où cela a du sens.
Mais je pense que là où je ne suis pas d'accord sur le côté amusant des choses, et là où je n'aime pas autant ce modèle, c'est, oui, je veux dire, nous pouvons y aller et nous pouvons récolter 10 % et vous le garantissez. Et j'aime ça. Je veux dire, vraiment. Je pense que c’est une très bonne façon de procéder affaire par affaire. Mais comment, David, pouvez-vous acheter un complexe d'appartements de 100 ou 200 logements ? Je pense qu'il y a un moment où il s'agit de passer à l'échelle où vous devrez lever une partie de ces fonds que vous… Je veux dire, il y a un certain niveau de garanties avec les fonds et les syndications, mais si jamais vous voulez atteindre le grand 100 , 200, 300 logements, je ne sais tout simplement pas vraiment en quoi ce modèle a vraiment du sens à ce stade. Et si l’investisseur ne le souhaite pas, ce n’est pas grave.
Mais pour moi, je le suis. Je veux ça. Je veux 100 propriétés ou 200 ou 300 propriétés. En ce moment, cette année, je passe de 15 unités. Je viens de fermer 20 unités supplémentaires. Et j’en ai en fait parlé à un investisseur privé, assez drôle. Alors maintenant, j'ai 35 ans et je collecte des fonds pour 23 unités supplémentaires. Et très bientôt, je vais avoir 50 ans. Je vais être à mi-chemin de mon objectif de 100 unités cette année. Mais la seule façon d’y parvenir est de collecter des fonds et de passer au niveau supérieur, car la petite dette garantie, ce format pour moi, ne semble pas avoir autant de sens.

David:
Je fais parfois ce que vous venez de décrire. J'ai donc fermé il y a quelques mois un complexe d'appartements à Fort Walton, en Floride. Si vous avez regardé l'épisode avec Andrew Cushman, lui et moi achetons des complexes d'appartements ensemble et nous les structurons de cette façon. Ceux-ci sont un peu différents parce que les gens savent que lorsqu'ils en achètent un, ils n'investissent pas dans… Comment puis-je dire cela ? Il est très clair qu'il s'agit d'un accord extérieur à David. C'est une entité qui n'est pas David Greene. Ils ne prêtent pas d’argent à David, n’est-ce pas ? Son marketing est très différent. C'est plus clair.
Et vous avez également affaire à un autre type d’investisseur. C'est généralement quelqu'un qui comprend cet espace et qui l'a fait un peu plus. Je dors bien la nuit en sachant qu'il s'agit d'un investisseur crédité qui comprend ces transactions. C'est un peu ce qu'ils font, non ? Ce n’est pas la même personne qui dit : David, j’ai 100,000 XNUMX $. Je pense que le marché va baisser. Je ne veux rien acheter pour le moment, mais je veux un retour sur mon argent. Puis-je vous laisser l'emprunter pour deux ou trois ans ? Et puis je vous le rendrai juste au moment où je pense que le marché s'effondrera. Cette personne ne connaît pas vraiment très bien l'immobilier et je ne voudrais jamais qu'elle investisse dans un complexe d'appartements, car elle ne comprend même pas comment lire le prospectus que nous avons rédigé.
Amy, je vais vous demander votre avis sur la manière dont cela devrait être abordé, sur le marché actuel. Parce qu'il y a certaines personnes qui sont habituées au modèle de syndication où le risque est partagé entre les investisseurs, et puis il y a d'autres qui sont terrifiés à l'idée de se lancer dans cela parce qu'ils veulent investir et ne savent pas ce qu'ils sont censés faire. chercher. À mon avis, ils devraient peut-être investir dans des titres de créance plutôt que dans des actions, mais ils ne savent même pas qu’ils sont censés demander cela.

Amy:
Droite. Donc, l'une des choses que j'essaie toujours de faire est d'expliquer aux prêteurs privés : « Hé, si vous n'avez jamais fait ça auparavant, ou même si vous l'avez fait, je vais toujours simplement vous éduquer, vous informer sur notre processus standard. Je vais vous renseigner sur les différents types d’options d’investissement dont nous disposons. Il y a quelques semaines, j'ai parlé à un homme qui m'a dit : « Hé, je veux seulement investir dans des syndications commerciales. » Je n’ai donc pas l’impression qu’il y ait une bonne ou une mauvaise façon de procéder. J'ai juste l'impression qu'il existe différentes façons d'investir votre argent. Et nous, en tant qu’investisseurs immobiliers, souhaitons simplement informer nos prêteurs privés sur les différentes options d’investissement dont nous disposons. Et je leur dirai quand même, comme le monsieur qui voulait investir dans une syndication, que je n'avais pas de syndication disponible à l'époque, mais j'ai dit : « Hé, je serais plus qu'heureux de vous présenter un syndicat crédible. investisseur de mon réseau qui lance en ce moment une syndication et lève des capitaux. Et si vous voulez garer votre argent chez lui, parfait.
Je privilégie donc la collaboration et le partage de ressources. Je veux juste que nos prêteurs sachent quelles sont leurs options. Je suis même allé jusqu'à demander à mon souscripteur de certaines offres par téléphone, à mon CPA de m'expliquer les avantages d'investir et de tirer parti de vos comptes de retraite ou de vos polices d'assurance-vie, car ce n'est pas quelque chose dans lequel je suis un expert et je ne le fais pas. Je ne veux pas être un expert en la matière, mais je veux que mon prêteur privé ait suffisamment de connaissances pour prendre une décision éclairée sur ce qui a du sens pour lui.

David:
Permettez-moi de partager un exemple de la façon dont l’argent entre et sort de petites transactions par rapport à des transactions plus importantes. Parce que je pense que cela peut dissiper une partie de la confusion que les gens peuvent avoir quant au type d’accord qui leur convient le mieux. La plupart des gens qui investissent dans l’immobilier recherchent des flux de trésorerie. À son niveau général de base, l'immobilier avec roues d'entraînement, vous allez acheter une maison, il perçoit un certain montant de loyer. Vous calculez les dépenses. Le loyer est supérieur aux dépenses. Vous prenez la différence. Vous le multipliez par 12. C'est ce que vous gagnez en un an. Vous le divisez par l’argent que vous avez investi, vous obtenez un retour sur investissement et vous voulez que ce retour sur investissement soit élevé, n’est-ce pas ? Un chiffre à deux chiffres serait probablement plutôt bien, non ? Alors peut-être que vous tenez compte un peu de la question : est-ce que cela s’apprécie ou est-ce que cela stagne ? Et c'est un peu tout, tu dois comprendre. Dans l’immobilier d’entrée de gamme, c’est comme ça que ça marche.
Lorsque vous commencez à vous lancer dans des transactions plus importantes pour lesquelles quelqu'un doit collecter des fonds, comme celles que je viens de décrire, vous ne voyez pas une tonne de personnes collecter des fonds pour acheter des choses comme celle-là. Le fait est que de la valeur est créée dans ces transactions plus importantes, comme un développement ou un complexe d'appartements que quelqu'un va acheter et qui va investir 6 millions de dollars dans un complexe d'appartements de 20 millions de dollars qui va augmenter les loyers sur une période de trois... période d'un an, puis ajouter 10 millions de dollars de valeur au complexe d'appartements. Ce qui est difficile à comprendre, c’est que l’accord peut très bien progresser. Les rééducations ont lieu. Les loyers augmentent lentement, mais cela se produit sur une période de 36 mois à mesure que les locataires déménagent, puis vous rénovez ce logement. Ensuite, le loyer augmente pour celui-là, mais il vous reste encore les 300 autres que vous n'avez pas encore payés. Vous ne pouvez pas simplement y aller et rénover le tout s'il s'agit d'un duplex que les gens ont l'habitude d'acheter.
Vous vous retrouvez donc dans un scénario dans lequel de la valeur est ajoutée. Des capitaux propres sont ajoutés. Le NOI augmente, mais votre flux de trésorerie ne suit pas le taux de rendement souhaité par l’investisseur. Ainsi, lorsque vous offrez un taux de rendement interne de 15 %, vous ne pouvez pas obtenir cet argent chaque mois comme vous le feriez lorsque vous avez acheté le duplex. J'essaie de m'assurer d'expliquer cela correctement. Peut-être que vous pourriez m'éclairer. Les flux de trésorerie sont un moyen par lequel l’argent entre et sort des transactions. Par exemple, si vous regardez le sang, vous avez besoin d’un flux sanguin entrant et sortant.
Mais il existe d’autres façons de créer de la valeur dans le cadre de la transaction avec lesquelles vous ne pouvez pas nécessairement rembourser les gens. Ainsi, dans le cas d'une transaction plus importante, vous devrez peut-être attendre cinq ans avant de pouvoir retirer cet argent, car les flux de trésorerie générés ne sont pas suffisants, même si de la valeur est créée. Et au bout de cinq ans, il y aurait généralement ce genre de flux de trésorerie. Et si vous ne le savez pas, ce n’est pas parce qu’il n’y a pas de flux de trésorerie que cela ne fonctionne pas ou que cela ne fonctionne pas, vous auriez peur de ce genre d’opportunités. Est-ce que j'explique très bien cela ?

Rob:
Ouais je pense que oui. Je veux dire, il y a plusieurs façons dont cela fonctionne, surtout si vous parlez d’une affaire plus importante comme celle-là. Je veux dire les flux de trésorerie en général, évidemment vous voulez… Cela entre dans le retour. Mais la plupart du temps, les fonds et les syndications, comme celles que je fais, par exemple, nous fixons une date de vente entre trois et sept ans. Je pense que celui que je fais actuellement dure cinq à sept ans. Mais en raison de la valeur ajoutée dont vous parlez, la plupart du temps, nous allons sur place et rénovons un hôtel, par exemple. Et nous entrons ici dans des détails assez précis, mais vous parlez d'un complexe d'appartements. Il y a des locataires. Il faut attendre qu'ils partent. J’aime le modèle hôtelier, par exemple, car les gens entrent et sortent tous les jours. Et donc nous pouvons simplement bloquer cela.
Mais notre idée, c'est qu'on va y entrer, qu'on va le rénover. Nous allons augmenter la valeur. Et puis, idéalement, effectuez un retrait pour retirer la majeure partie de cet argent et rembourser les investisseurs. Chaque fonds est évidemment très différent. Tout le monde ne fait pas ça. Mais pour les fonds dont j'ai fait partie, nous essayons de rembourser les investisseurs dans les plus brefs délais. De cette façon, quel que soit le flux de trésorerie qui en résulte, il finit généralement par être un bon rendement car une bonne partie du capital a été restituée à ce stade. Mais encore une fois, c’est une façon de procéder.

Amy:
Ouais. Je veux dire, il y a certains prêteurs privés qui n’ont pas besoin de revenus sous la forme d’un flux de trésorerie mensuel. Et ils sont plus intéressés à profiter de tous les avantages fiscaux dont ils bénéficient en investissant dans une syndication commerciale, en transmettant l'amortissement, en échangeant certains investissements. Cela dépend donc vraiment de… Cela revient à connaître votre public et à comprendre ce qu'il a vécu dans le passé en tant que prêteur d'argent privé et quelles sont ses attentes pour l'avenir.

David:
Ouais. C'est un excellent point. Alors merci les gars, vous m'avez en quelque sorte amené au point où je peux le clarifier maintenant. Si vous essayez de créer de la richesse, vous n’aurez probablement pas accès à votre argent pendant la période où il fonctionne. D'accord? Vous l'avez envoyé à l'étranger pendant cinq ans. Il fait son travail et il reviendra avec un… plein d'épices qui vont vous rendre riche. D'accord? C'est ainsi que les gens qui gagnent beaucoup d'argent dans l'immobilier, qui investissent dans des transactions plus importantes, ne s'attendent pas à ce que des flux de trésorerie arrivent chaque mois ou même chaque trimestre. Mais lorsque l’argent revient, il rapporte un très gros rendement.
Si vous êtes quelqu'un qui essaie de trouver la liberté financière, si vous êtes quelqu'un qui essaie de se sortir de ses dettes, si vous êtes quelqu'un qui essaie simplement de créer un élan pour devenir financièrement solide afin de pouvoir épargner. l'argent plus facilement afin que vous puissiez conclure certaines de ces transactions, peut-être souhaitez-vous vous concentrer sur quelque chose qui vous rapportera un flux de trésorerie mensuel au début. Et je ne pense pas que ce soit l'un ou l'autre. Je ne pense pas que ce soit la meilleure solution. Je pense que, à cette période de votre vie, avez-vous besoin d'argent qui rentre chaque mois pour pouvoir avancer ou êtes-vous relativement en sécurité et maintenant vous êtes à un point où vous n'avez plus besoin de voir cet argent correctement loin, tant que vous savez que ça marche ?

Rob:
Cela devient rapidement mon épisode préféré de la série, tout simplement parce qu'on entre effectivement dans un sujet très… C'est très nuancé, non ? Je déteste qu'en tant qu'éducateur dans le domaine, beaucoup de gens vous posent une question et c'est toujours comme si cela dépend. Mais c’est effectivement le cas, car chaque investisseur est différent. Et j'ai parlé à ce stade à 100 investisseurs au cours de ma carrière immobilière et chacun est différent et certains se soucient d'une chose et les autres disent, non, je m'en fiche. Je me soucie simplement du retour sur investissement ou du TRI, n'est-ce pas ?
Je voulais te demander, Amy, parce que je sais que tu récoltes beaucoup d'argent. C'est ce que tu fais, n'est-ce pas ? Et vous avez parlé de l'aspect crédibilité du cadre FACT, de la façon dont vous les expliquez comment l'argent est déployé. Alors, lorsque vous collectez des fonds et, encore une fois, je sais que ce sera probablement une réponse « ça dépend », n'avez-vous pas nécessairement un projet destiné à cet argent ? Si vous sortez et que quelqu'un vous dit : « Hé, Amy, je vais te donner un million de dollars. » Êtes-vous comme, super. Je vais prendre cela. Et puis vous cherchez à comprendre comment le déployer. Ou présentez-vous habituellement à quelle transaction cet argent va servir ?

Amy:
Je suis donc toujours à la recherche de capitaux de manière proactive et j'établis des relations et de la confiance avec les individus. Si je n'ai pas de projet actif… Comme en ce moment, j'en ai quelques-uns. Si quelqu'un dit qu'il a du capital à investir, je me tournerai vers d'autres investisseurs de confiance de mon réseau et lui ferai une présentation. Hé, j'ai un de mes amis à Scottsdale en ce moment, qui fait une levée de fonds d'un million de dollars grâce à une petite syndication. Et mon entreprise rapporte plus d'argent que ce dont j'ai besoin en fonction de mon projet. Je les présente donc. Je suis donc entièrement axé sur la collaboration. Non, je n'ai pas cet état d'esprit de pénurie qui me fait m'inquiéter de ce qui se passera si j'obtiens un accord demain et que j'ai ensuite besoin de ce million de dollars. Parce que lorsque vous suivez un système éprouvé et que vous savez comment lever des capitaux de la bonne manière auprès des bonnes personnes, il ne sera pas difficile de sortir et de lever des capitaux à partir de votre réseau existant ou d'un nouveau réseau que vous développez. .

David:
Et c'est pourquoi nous voulions avoir cette conversation. Parce que si vous suivez les étapes décrites par Amy, vous allez avoir des gens qui diront : « Oui, j'ai de l'argent. À quoi penses-tu?" Et vous ne voulez pas dire : « Je ne pensais pas que j'irais aussi loin. » Droite? Il y a ce vieux mème où tu commences à parler à la jolie fille. Et puis elle dit : « Ouais, tu peux avoir mon numéro. » Et tu te figes comme si je ne savais pas ce que je suis censé faire maintenant. Vous voulez avoir une idée. J’essaie donc de semer quelques graines dans l’esprit des gens qui dépendent de l’endroit où ils se trouvent, des opportunités de transactions dont ils disposent, de la manière dont ils peuvent structurer cela.
Et puis la raison pour laquelle je pense que c'est précieux est que si je sais que je recherche quelqu'un comme les personnes que j'ai décrites, je recherche une personne qui a beaucoup d'argent en banque et qui ne veut pas investir dans le marché en ce moment, même si cela signifie qu'ils n'ont pas assez de temps, ils n'aiment pas le facteur de risque. Ils pensent que le marché va chuter. Ne veut pas avoir à apprendre la classe d'actifs. Ils me font juste confiance. Je recherche un avatar différent à qui prononcer mon discours de 13 mots par rapport à quelqu'un dans l'espace de Rob. Il recherche une classification très différente, une personne qui va investir son argent dans l'hôtel qu'il va construire. Et puis l'argent que Rob et moi allons éventuellement collecter pour la maison de Scottsdale que nous avons achetée, c'est une personne complètement différente. Vous voulez savoir à qui vous devriez parler dans l’ascenseur, n’est-ce pas ? Vous avez là quelques personnes différentes sur lesquelles vous devriez consacrer votre temps.
Je veux vous demander, Amy, en tant que personne expérimentée dans ce domaine depuis un certain temps, quels sont les signaux d'alarme auxquels les gens devraient prêter attention si quelqu'un essaie de collecter des fonds auprès d'eux ? Et puis, aussi, s'ils collectent des fonds, quels sont les signaux d'alarme qu'ils devraient éviter afin de ne pas déclencher ce syndrome stéréotypé de l'imprimé nigérian que d'autres pensent, oh, c'est une arnaque. Je ne te fais pas du tout confiance.

Amy:
Bien sûr. Comme je me mets à la place d'un prêteur d'argent privé, si vous m'approchez et que vous essayez de lever des capitaux auprès de moi, un signal d'alarme pour moi serait que vous me demandiez de l'argent au premier appel téléphonique, j'essaie de me convaincre de cette offre incroyable que vous avez. Ou si je reçois un e-mail de votre part disant : « Hé, j'ai un accord ». Nous ne nous sommes même jamais rencontrés. Nous n'avons aucun rapport. "Hé, j'ai cet accord." Ne envoyez pas d'e-mails à vos prêteurs privés tant que vous n'avez pas établi une relation établie avec eux. Donc, si je vois ce type d’e-mails arriver, c’est un signal d’alarme pour moi. Je ne vous donnerai pas l'heure de la journée.
Si vous inversez cela et que maintenant nous sommes là-bas et que nous levons des capitaux, des choses à rechercher chez quelqu'un qui vous prête de l'argent, je veux dire, il y en a beaucoup… Je dis toujours, hé, nous allons lever des fonds de la bonne manière. des bonnes personnes. Et cela commence par l’état d’esprit. Nous devons croire que nous offrons réellement à ces prêteurs privés une opportunité d’investir. Et je crois que nous le sommes. Où d’autre obtiennent-ils des rendements à deux chiffres soutenus par l’immobilier, au-delà de tous les autres contrôles que nous avons mis en place, n’est-ce pas ? Parce que plus le contrôle augmente, plus notre risque diminue. Et nous contrôlons tout dans notre activité immobilière. Il s’agit donc d’informer nos prêteurs privés.
La première chose est donc que nous devons avoir le bon état d’esprit. Si notre prêteur privé ne partage pas un état d’esprit commun, si nous ne nous alignons pas sur notre morale ou notre éthique, je n’ai pas le temps pour cela. Ce n’est pas l’argent de quelqu’un que je veux mettre à profit dans mon entreprise. Il va y avoir des gens qui… Cela m'est arrivé. J'ai eu un prêteur privé qui m'a simplement intimidé avec son argent, mais ce n'est que lorsqu'il a réellement traité le virement. Il était génial. Il etait mon meilleur ami. À la minute où il a traité ce télégramme, les sept jours suivants ont été les plus intimidants.
En fait, il s'est présenté chez moi à l'improviste, ce qui signifie qu'il est arrivé de Floride à bord de son jet privé jusqu'au centre-ville de Chicago et m'a laissé un message vocal disant : « Amy, nous avons de gros problèmes. J'ai besoin que tu viennes à la propriété maintenant pour que nous puissions parler de ce qui se passe. Je ne l'ai rappelé que le lendemain. Et puis de ma voix passive et agressive, je me suis dit : « Oh mon Dieu, je comprends que tu étais en ville. Ai-je raté le mémo ? Et je lui ai dit, pour faire court : « Ça ne marche pas maintenant. Je vais avoir besoin de vos instructions de virement et je vais juste vous encaisser. Et je lui ai donné sept jours d'intérêt. Je n'ai pas le temps pour ça, n'est-ce pas ? Vous êtes un acteur silencieux.
Un autre signal d’alarme pour nous est qu’il faut s’assurer que nous ne déversons pas de données sur les gens. Jusqu'à ce qu'un prêteur privé vous demande plus d'informations, ne vous contentez pas de les lui donner. Et ne dites jamais : « Je ne sais pas ». Et beaucoup d’entre nous sont encore en train d’apprendre, n’est-ce pas ? Beaucoup d’entre vous vont se lancer et mettre en œuvre ce discours puissant de quatre secondes et vous ne saurez pas quoi dire ensuite. Donc, au lieu de dire « Je ne sais pas », remplacez-le simplement par « C'est une excellente question. Laissez-moi me tourner vers mon équipe d'experts et je vous répondrai dans les 24 heures. Ensuite, téléphonez et contactez votre communauté ou d'autres personnes de votre réseau qui ont déjà fait cela, si vous avez un coach, et dites-leur : « Cela vient d'arriver, qu'est-ce que je dis ? Que dois-je faire? Droite? Nous souhaitons donc toujours nous positionner comme un professionnel raffiné, prêt à connaître une croissance agressive.

Rob:
Ouais. Il y a beaucoup d'or dans ce que vous venez de dire. Je veux dire, je pense que tout d’abord, ce n’est pas parce que vous pouvez prendre de l’argent à quelqu’un que vous devriez le faire. Et c’est évidemment un bon problème, si vous avez toutes ces options, mais vous voulez vraiment contrôler vos investisseurs tout autant que vos investisseurs vous contrôlent. Et c’est quelque chose que je ne pense pas que beaucoup de gens réalisent parce que nous avons tellement faim de conclure un accord. Nous sommes tellement prêts à passer à notre troisième ou quatrième étape et à passer à l'échelle supérieure, n'est-ce pas ? Et donc, quand quelqu'un vous dit : « Prends mon argent », dans votre esprit, la réponse évidente est : « Bon sang, ouais, donne-le-moi ».
Mais pour moi, par exemple, je reçois des gens qui me contactent, je veux dire, plusieurs fois par semaine, qui sortent de nulle part et disent : « Oh, j'ai un million de dollars. Je serais intéressé à investir. Appelle moi." Et je me dis : « Merci, mais non. Tout d’abord, que diriez-vous de simplement dire bonjour ? Ne vous contentez pas de dire, appelez-moi maintenant. Parce que ça montre qu'ils attendent un appel téléphonique. S’ils attendent un appel téléphonique de ma part avant notre rencontre, c’est déjà pour moi un signal d’alarme. Je ne veux pas de ça. Et en plus, je n'ai pas… Ce genre de retour en arrière, ne vous contentez pas de prendre de l'argent parce que les gens vous l'offrent.
Vous n'êtes peut-être pas d'accord avec moi ici, Amy, mais en raison de l'afflux de demandes d'investissement que je reçois, je n'ai pas toujours de projets dans lesquels les déployer. Et pour moi, mon problème en ce moment est que j'ai en fait une très bonne affaire avec les investisseurs. flux, plusieurs fois par semaine, des gens me contactent, je n'ai tout simplement aucun endroit où le déployer. Et donc c'est toujours du genre : « Hé, merci quand même. Quand j’ai un projet, je vous le fais savoir. Je travaille donc toujours activement sur l'autre côté de cette équation, à savoir le flux de transactions, n'est-ce pas ? Je pense que le flux des transactions entre investisseurs est important, mais le flux réel des transactions est tout aussi important.

Amy:
Juste pour profiter de ça. Le pouvoir de lever des capitaux, c’est une opportunité infinie. Que ce soit pour l'auditeur, ceux d'entre vous qui sont expérimentés ou non, lorsque vous savez comment lever des capitaux dans le cadre d'une levée d'éthique, vous pouvez faire ce que vous voulez dans le monde de l'immobilier. Vous n'avez pas besoin d'être un réparateur et un flipper. Vous n'êtes pas obligé de vendre en gros des propriétés, de lever des capitaux et de devenir partenaire de capitaux propres de quelqu'un qui syndique une transaction. C’est une opportunité que quelqu’un vient de me présenter il y a quelques semaines. Je fais ça depuis 10 ans et je n'y avais jamais pensé. Il a dit : « Allez lever des capitaux. Je vous donnerai 5 % du capital dans cette syndication. Vous n'avez donc même pas besoin d'avoir de l'expérience dans le retournement ou la vente en gros. Vous n'avez même pas besoin de vouloir retourner ou vendre en gros. Allez simplement lever des capitaux et associez-vous à d’autres personnes qui vous donneront une participation au capital de leur entreprise.

Rob:
Ouais. J'ai compris récemment que je me disais que je ne devrais probablement pas toujours ne pas donner suite à ces investisseurs qui me disent : « Prends mon argent ». Parce que encore une fois, pour moi, j’ai le devoir fiduciaire de bien performer. Donc, si je n’arrive pas à bien performer, si je n’ai pas d’accord selon lequel je sens que je peux le faire, je ne vais pas vraiment poursuivre sur cette voie.
Mais je veux revenir sur ce que vous disiez à propos de ce que disent les débutants et qui pourrait être un signal d'alarme pour un investisseur, car je pense que c'est là que la plupart des gens vont en être pour cet épisode. Et vous en avez déjà dit un : « Je ne sais pas ». Et juste un tout petit changement dans votre langage, passant de je ne sais pas à c'est une excellente question. Laissez-moi comprendre cela pour vous, car en fait, le partenaire gère cet aspect de l'entreprise. Ou bien, nous avons plusieurs façons de procéder, mais avant d'en parler trop rapidement, permettez-moi de vous envoyer le document réel où il est écrit après cet appel téléphonique ou après cette réunion parce que je ne veux pas parler à contretemps. Parce que ce que les gens feront, soit ils diront, je ne sais pas, soit ils essaieront de faire semblant jusqu'à ce qu'ils le fassent, entre guillemets, entre guillemets. Et en faisant semblant jusqu'à ce qu'ils y parviennent, ils vont donner de mauvaises informations dont ils seront tenus responsables chaque fois que les conditions réelles seront révélées. Alors, y a-t-il d’autres choses que disent les investisseurs débutants et qui appartiennent à ce camp ?

Amy:
Au-delà de ce qu'ils disent, je veux dire, c'est une question énorme. Cela dépend également en grande partie de notre langage corporel et de notre ton lors de ces conversations en personne ou au téléphone. Nous devons avoir confiance dans notre prestation. Si quelqu’un perçoit une sorte de timidité ou d’incertitude dans notre voix, il n’investira pas avec nous. Maintenant, prenez le scénario que nous vous avons donné, ce discours puissant de quatre secondes, pratiquez-le à la maison. Perfectionnez-le. Même si vous ne savez pas ce qui va suivre, soyez simplement capable de prononcer ces 13 mots en toute confiance, car ce sera un signal d'alarme pour un prêteur potentiel si vous n'avez pas l'air confiant dans votre prestation.

Rob:
Oui bien sûr. Je pense qu'il existe plusieurs façons de procéder. Donc A, si vous finissez par ne pas fermer un investisseur, je ne pense pas qu'il y ait quelque chose de mal à demander, hé, où ai-je fait une erreur ici ? Qu'est-ce que j'ai dit ? Si tu es proche. Parce que beaucoup de gens que je connais vous tendront la main et vous pourriez avoir cette relation avec quelqu'un, mais bon, je suis juste curieux. Vous avez déjà dit que vous n'êtes pas intéressé. C'est tout à fait bien. Je suis juste curieux. Où est-ce que je me suis trompé? Il ne faut pas mâcher ses mots ici. Et renseignez-vous en quelque sorte, puis parlez également à d'autres personnes qui ont collecté des fonds pour découvrir leurs trucs et astuces.
J'ai récemment eu une histoire similaire. C'est un peu adjacent à l'immobilier, mais je vais le dire quand même, parce que c'est quelque chose que j'ai compris et que parler à un pro pouvait vraiment m'aider. Je deviens en quelque sorte un gars de surveillance. Je souhaite me lancer dans la collection de montres et développer ce côté-là simplement parce que je suis fasciné par cette classe d'actifs. J’ai donc commencé à faire beaucoup de recherches et j’ai acquis de bonnes connaissances. Je suis tombé sur les montres et celles-ci sont difficiles à obtenir. Alors je vais chez le concessionnaire et je commence à dire : « Oh, je veux ça et je veux ça. » Et : « Oh, tu sais quoi, donne-moi ces quatre-là. Tout ce qui est disponible, je le prendrai. Et ils disent : « Désolé, mon pote. C'est une liste d'attente d'un an. Et je me suis dit : « Oh, d'accord. Très bien, bien sûr, très bien, peu importe. Et je suis parti.
Je me suis donc mis en contact avec un autre expert/revendeur horloger. Et je me suis dit : « Hé, mec. Ouais, j’ai en quelque sorte abandonné plusieurs fois. Il m’a dit : « Très bien. Eh bien, parlez-moi de la conversation. Et j’ai dit : « Eh bien, j’ai dit que je voulais ces cinq montres. J’ai dit que j’étais prêt à tout pour l’obtenir. J'ai dit ceci et ceci et cela. Et il dit: "Oh, ce sont tous les signaux d'alarme que vous venez de dire au cours d'une conversation." Il dit : « Félicitations, vous avez en fait battu le record d'énumération de tous les mêmes signaux d'alarme lors de la conversation initiale. » Et il m'a dit, pas de soucis. Voici ce que vous devez faire. Voici les trucs et astuces. Cela fonctionne pour moi à chaque fois.
Alors il a dit : « Hé, entre. Et au lieu de parler de montres, pourquoi ne parles-tu pas de ta vie ? Engagez une conversation avec le vendeur de montres, le vendeur de pièces d'horlogerie, si vous voulez. Et faites-leur savoir que vous êtes une personne, que vous n'êtes pas là seulement pour acheter une montre. Et il dit : « Et n'allez pas non plus avec des armes à feu en disant : « Hé, je veux n'importe quelle montre. Dès qu'elle est disponible, faites-le-moi savoir et je viendrai l'acheter.' » Il dit : « La dernière chose que vous voulez, c'est que ce marchand de montres pense que vous êtes un flipper parce que le moment qu'ils pensent que vous allez simplement retourner la montre et la vendre, alors vous êtes déjà sur la liste noire. Et il est comme, et fait aussi ceci et ceci et cela. Et je me suis dit : « Oh, d'accord. D'accord. J’ai fait une erreur. »
Et donc je suis revenu à deux et j’ai mis en œuvre exactement ce que j’avais dit. Et je me suis dit, d'accord, je ne vais pas dire ces cinq signaux d'alarme. Et j'ai pu obtenir la montre, au lieu d'attendre un an, en trois semaines, les deux fois chez deux revendeurs différents. Et je me disais, oh. Il existe donc une pratique consistant à travailler avec quelqu'un et à s'assurer que vous êtes instruit et que vous ne vous contentez pas, comme vous l'avez dit, de jeter des données et d'essayer de prouver que vous êtes intelligent. Parce que je pense que ce que nous essayons de faire en fin de compte, c'est de prouver que nous sommes avant tout des personnes, que nous sommes des personnes avec qui nous voulons travailler. Et si nous pouvons prouver à un investisseur qu’il souhaite travailler avec nous, alors vous pourrez commencer à diriger avec un peu plus de données et à entretenir cette relation.

Amy:
Ouais, absolument. De nombreux investisseurs me diront : « Ne devrais-je pas commercialiser mon entreprise ? » Et je crois que c'est le contraire. Nous nous commercialisons. Et lorsque les gens nous connaissent, comme nous, et nous font confiance, en tant qu'individu, ils vont naturellement investir dans notre entreprise. Et nous devons vraiment résumer l’état d’esprit et la confiance. N'oubliez pas que nous ne demandons pas d'argent. Nous ne voulons donc jamais approcher un prêteur privé et lui dire quelque chose du genre : « Hé, je cherche 100,000 XNUMX $. Êtes-vous à l’aise de me prêter de l’argent ? Droite? C'est : « Hé, je suis au milieu d'une augmentation de capital. C'est l'opportunité d'investissement. Faites-moi savoir si vous souhaitez en savoir plus. Et nous devons simplement y parvenir en toute confiance.

David:
Que pensez-vous du signal d'alarme, Amy, qui consiste à commencer par le taux d'intérêt avant de leur donner l'assurance qu'ils auront un rendement ? C'est quelque chose que j'ai vu où quelqu'un collecte des fonds et dit : « Hé, j'offre 18 %. Es tu intéressé?" Et immédiatement, ils disent : « Oh, ça a l’air effrayant. » Par opposition à : "Hé, j'ai un accord et il est inférieur à la valeur marchande et c'est le plan pour ajouter de la valeur." Et ils vont récupérer leur capital au bout de 24 mois. Et nous prévoyons un retour de ce montant. Je pense que c'est un signal d'alarme assez important lorsque quelqu'un se présente et dit : « Hé, vous voulez investir avec moi et obtenir un rendement de 75 % ? comme la façon dont ils ouvrent la conversation.

Amy:
Droite. Genre, je ne te connais même pas, n'est-ce pas ? Dans la même lignée de ce que Rob a dit, je ne vous connais pas. Je ne sais rien de l'accord, de qui vous êtes et de ce que vous faites. Je me fiche de votre rendement de 18 %. Ce sera donc le dernier des deux. Je vais souligner comment nous protégeons, sécurisons et garantissons leur investissement, depuis combien de temps nous concluons des accords au centre-ville d'Austin. Et d’ailleurs, nous proposons des rendements à deux chiffres adossés à l’immobilier. Si vous souhaitez en savoir plus, super, faites-le-moi savoir. Et je ne vais toujours pas demander quand je le formule de cette façon.

David:
L'un de mes livres préférés est Pitch Anything d'Oren Klaff. Nous essayons de le faire participer à la série. Le titre du livre est un peu kitsch. Je comprends, comme si ça m'avait un peu découragé. Je ne l'ai pas lu pendant quelques années simplement parce que le pitch semble si négatif. Mais ce qu’il étudie réellement, c’est la manière dont le cerveau humain traite l’information. Et l’un des points clés du livre est que la toute première émotion mentale que l’on éprouve face à toute forme de stimulus est : est-ce que cela va me faire du mal ? Alors quand vous dites, je ne vous connais même pas, personne ne suppose que vous êtes probablement plus gentil que le Père Noël, un étranger. Personne n’est comme Will Ferrell et Elf, c’est là que nous voulons en venir.
Leur première pensée est toujours : comment vas-tu profiter de moi ? Comment vas-tu me faire du mal ? Ils n'écoutent pas un mot de ce que vous dites tant que vous n'avez pas prouvé que vous êtes en sécurité, c'est pourquoi, comme Rob le disait, en dirigeant avec voici qui je suis. C'est ce que je fais. Je suis une personne ordinaire. Et finalement, c'est pour ça que je veux les montres. Je suis un grand fan. Je veux les offrir à mes enfants un jour, quel qu'il soit. Maintenant, cette partie de leur cerveau qui dit menace, mauvais, négatif se calme. Désormais, ils peuvent réellement entendre ce que vous avez à dire et déterminer le moment approprié pour augmenter le prix que vous souhaitez payer pour la montre ou, Amy, dans votre cas, quel serait le taux d'intérêt.
J'aime souligner cela parce que c'est une erreur. Je vois beaucoup de gens dire : « Hé, des retours énormes. Investissez ici. Cela vous donne le même sentiment que dans les années 90, lorsqu'une petite fenêtre contextuelle apparaissait sur votre ordinateur indiquant que vous saviez qu'il y avait un virus derrière cela. Ça a l'air si louche. Même moi, j'ai peur d'appuyer sur le X pour le faire disparaître, car c'est sûr que cela va me faire mal. Il y a des êtres humains qui se promènent en donnant la même ambiance et vous ne voulez pas avoir cela si vous êtes une personne honnête qui cherche à utiliser son argent.
Droite. Je vais nous déplacer vers le segment suivant de notre émission. Dans ce segment, nous allons lire les questions des personnes qui ont posé des questions sur ce sujet spécifique et nous allons laisser Amy et Rob y répondre. La première question vient de Stephanie Mokris. Elle dit : « D'accord, je suis officiellement accro au podcast BiggerPockets. Je suis infirmière de voyage avec un trajet d'une heure et vingt minutes. Et j'adore vous écouter en conduisant. Merci pour toute la valeur que vous apportez à votre public. J'ai une question concernant cette série. Quelle est la stratégie utilisée pour rembourser les prêteurs privés ? Je peux voir dans un flip ou un BRRRR, mais qu'en est-il si l'emprunteur utilisait l'argent privé pour une propriété clé en main ?

Amy:
Bien sûr. On me pose souvent cette question. Vous pouvez toujours lever des fonds privés pour un bien locatif clé en main. Il y aura quelques différences. Premièrement, vous n’offrirez probablement pas de rendements à deux chiffres parce que les chiffres n’ont tout simplement pas de sens. Ce que j'ai découvert, c'est que le rendement annualisé sera d'environ 6 %. Deuxièmement, il ne s'agira pas d'un mandat de 12 mois, d'un engagement à ordre de 12 mois. Non. Au minimum, vous souhaiterez obtenir un engagement de deux ans. Et numéro trois, vous effectuerez des paiements mensuels similaires à Dave, uniquement sur les intérêts, à partir des flux de trésorerie. Et numéro quatre, assurez-vous simplement de cibler les communautés locatives qui se trouvent de préférence sur des marchés de type A afin que la propriété s'apprécie, de sorte que dans deux ans, vous puissiez effectuer un refi de retrait. Même si vous ne mettez pas en œuvre la stratégie BRRRR, nous voulons nous assurer qu'il y a un peu de travail que vous pouvez faire avec la propriété et que c'est dans une zone qui s'appréciera afin que vous puissiez faire le refinancement de retrait dans deux ans, payer. votre prêteur privé, et la maison vous appartient.

Rob:
Ouais, je pense que c'est génial. Nous l'avons fait de différentes manières. En fait, j'ai un ami qui m'a dit que chaque fois qu'il achèterait ses locations à court terme, il s'adresserait exclusivement à ses amis et à sa famille pour collecter des fonds privés. Il dit qu'ils ne connaissent pas le pouvoir des HELOC ou qu'ils pourraient avoir une ligne de crédit HELOC là où elle est simplement là. Je veux dire, je suppose qu'un HELOC est une ligne de crédit. Mais une HELOC pour ceux d’entre vous qui ne le savent pas est une marge de crédit sur valeur domiciliaire que vous pouvez utiliser. Et donc ils ont cette séance. Et donc il dira : « Hé, votre taux d'intérêt HELOC est de 4 %. Si vous me le confiez, je vous donnerai un retour de 6 % sur ce montant. Soit un total de 10% de dette pour lui. Et il s’en occupe chaque mois.
Maintenant, une mise en garde ici, c'est évidemment assez proche des taux de l'argent dur. Donc, si vous comptez faire cela, assurez-vous que votre accord fonctionne assez confortablement et qu'il y a une marge juste pour les erreurs et pour les problèmes de marché et tout le reste. Mais il fait ça et il adore ça. Et son plan est exactement ce que tu as dit, Amy. Il veut sortir et encaisser dans deux ou trois ans. En fait, juste à cause de l’année folle que nous avons vécue, il a dit qu’il pouvait déjà encaisser et les rembourser. Mais pour lui, il dit : « Eh bien, je préfère simplement conserver les flux de trésorerie et continuer à tout grignoter. »

David:
Très bien, question suivante. Rob, je te laisse prendre le dernier. Celui-ci est plutôt bon. Et j’aime me lancer dans ce genre de choses que les autres évitent. « Qu'est-il arrivé au bon vieux temps où BiggerPockets comptait des investisseurs immobiliers prêts à partager leurs succès et leurs échecs ? Ils adoraient parler immobilier et n’essayaient pas de vendre quoi que ce soit. Dès que j'entends un invité dire : « Un de mes étudiants », je le considère immédiatement, non pas comme un investisseur immobilier, mais comme un gourou en herbe. Les gens qui achètent réellement un bien immobilier n’ont pas le temps de téléphoner et de coacher les gens.

Amy:
Encore une question chargée. Donc, en me prenant comme exemple, je fais ça depuis 10 ans. Il a fallu huit ans à des investisseurs de tout le pays pour me demander de les coacher sur la manière de lever des fonds privés, car nous avons tous des forces et des faiblesses. Je suis très doué pour collecter des fonds privés. Je suis nul dans beaucoup d'autres choses. Je suis nul en marketing. Il y en a plusieurs. Parce que cela me paraît si facile, par exemple, et parce que c'est l'une des deux tâches les plus difficiles qui nous incombent en tant qu'investisseurs immobiliers, j'aime coacher, aider et enseigner aux autres. J'ai dit plus tôt que je voulais aider Josiah parce qu'il semblait être un gars formidable qui met réellement en œuvre ce que j'enseigne et commence à voir des résultats.
Cela dit, je suis toujours un étudiant de l’industrie. Je continue d'apprendre. Je suis encore en pleine croissance. Je vais toujours moi-même à des événements. Ainsi, même grâce à ma communauté de coachs, j’apprends tout le temps de mes étudiants. Je crois donc que lorsque vous coachez et redonnez aux autres, cet outil vous reviendra, que ce soit dans le même sujet ou dans d'autres parties de notre activité immobilière, ou même dans d'autres parties de notre vie personnelle. C'est pourquoi je fais ça.

Rob:
Ouais. Je vais essayer de répondre à cette question avec diplomatie. Si vous allez chez un électricien ou un plombier et que vous lui dites : « Hé, mec, j'aime que tu sois plombier. Veux-tu venir faire ça gratuitement ? Que vont-ils dire ? Ils diront non, parce que vous payez pour leur expérience et leur temps. Et c’est effectivement ce qu’est l’éducation. Vous payez le temps de votre éducateur pour vous aider à passer au niveau supérieur.
Mais en dehors de l’aspect chargé de cette question, il existe de nombreux contenus gratuits. Pour moi en particulier, la plupart de mon contenu est gratuit. Comme TikTok, Instagram, YouTube, je donne tout gratuitement. Maintenant, évidemment, j’ai un coaching et tout le reste. Mais pour ces gens, je me dis toujours, eh bien, vous avez regardé 20 de mes vidéos YouTube et ces 20 vidéos YouTube, elles durent toutes 15 minutes chacune, il faut une heure pour monter chaque minute de cette vidéo YouTube. Donc, si vous regardez une vidéo Robuilt de 20 minutes, sa création a pris 20 heures. Donc, si vous regardez 20 de mes vidéos, vous venez de regarder 400 heures de mon travail et c'est gratuit.
Je ne pense donc pas qu'il y ait quelque chose de mal avec l'éducation en ligne si vous faites confiance à la personne qui est là pour vous éduquer et si elle est crédible. En plus de cela, je pense que la façon dont vous pouvez vraiment commencer à flairer cela et vraiment aborder les choses est de savoir si cette personne fait toujours ce qu'elle enseigne ? C'est très facile de se reposer sur ses lauriers et de ne pas continuer à se spécialiser dans ce que l'on enseigne, n'est-ce pas ? Mais pour moi spécifiquement, il a fallu cinq ans pour arriver à 15 unités. Jusqu’à présent, j’en suis à 35. Maintenant, je l’ai plus que doublé jusqu’à présent et je le quadruplerai d’ici fin 2022.
Je pense donc que si vous faites une petite pause avec la partie éducation en ligne, allez voir ce que propose cet éducateur et assurez-vous ensuite qu'il le fait toujours. Et si ce n’est pas le cas, alors, à ce stade, je pense que vous pouvez commencer à vous remettre un peu en question. Mais l’éducation est tellement sous-estimée. Hormozi était juste sur le podcast. Il était également très excité à ce sujet. Et je me suis dit, merci, amen. Pourquoi est-ce une si mauvaise chose de devenir plus intelligent, Dave ? Pourquoi est-ce une si mauvaise chose, David ?

David:
Je peux comprendre… C'était le commentaire de Matt Spangenberg ici. Je peux comprendre son point de vue selon lequel si vous êtes bon dans ce domaine, vous ne l'enseigneriez pas. Et je pense que cela s'applique à un certain sous-ensemble de personnes gluantes qui parlent de gros jeux et qui sont des spécialistes du marketing Internet, puis qui vont vendre des informations que vous auriez pu obtenir gratuitement ailleurs. Il y en a beaucoup. Il est facile de jeter le bébé avec l’eau du bain. Mais il y a d'autres personnes qui font cela à un niveau élevé, qui peuvent toucher plus de personnes via Internet qu'elles ne pourraient le faire via des transactions individuelles.
Donc, comme je l'ai mentionné, je suis ici dans les Smoky Mountains. Cela fait trois jours d'affilée, je roule en voiture, je regarde les cabanes toute la journée. Je ne peux pas vraiment parler au téléphone. Internet entre et sort. Vous êtes sur ces routes de cabanes venteuses. Vous ne pouvez pas vraiment faire grand-chose d’autre que regarder ces cabines. Je ne suis productif pour rien d'autre pendant que je suis ici. Ce n'est pas la meilleure utilisation du temps. Maintenant, je ne ferai pas ça pour toujours, n'est-ce pas ? Je vais apprendre la région. Je vais comprendre comment cela fonctionne, puis j'achèterai des cabines avec mes techniques d'investissement longue distance.
Mais ce que je veux dire, c'est que si je devais coacher 1,000 XNUMX personnes en même temps sur la manière de procéder, cela représenterait plus d'argent par heure que ce que je pourrais gagner en achetant ces cabines lorsque je dois me déplacer en voiture, pour regardez-les tous, puis rédigez toutes les offres, puis parlez aux agents. Et vous savez à quel point les agents adorent parler, n'est-ce pas ? Ainsi, chaque fois que vous voulez faire quelque chose avec un agent, vous devez l'écouter parler pour toujours avec sa haute personnalité. Vous pouvez dire que j'ai un D élevé et cela me rend un peu dingue. Il existe un scénario dans lequel ce n'est pas nécessairement vrai, Matt, dans lequel, s'ils pouvaient investir, ils le feraient au lieu de coacher les gens, car on peut toucher autant de personnes à la fois. Vous avez également raison sur le fait qu'il y a des gens gluants.

Rob:
Oh mon Dieu. À coup sûr. 100%.

David:
Et c'est l'une des raisons pour lesquelles BiggerPockets s'est développé jusqu'à devenir ce que nous avons fait, c'est que nous nous sommes fermement opposés aux robots slime, n'est-ce pas ? Il y a des gens qui gagnent beaucoup plus d'argent que moi en vendant ces cours au lieu de participer à ce podcast, mais je ne vais pas le faire parce que je ne veux pas être associé à ce genre de personnes. C'est quelque chose que vous devez… Je reçois cela la plupart du temps en disant : « Eh bien, c'est un agent immobilier. Bien sûr, il dit d’acheter des maisons.

Rob:
15.

David:
Je viens d'acheter un bien immobilier d'une valeur de 15 millions de dollars au cours des 30 derniers jours. Parce que je suis agent, je dis aux gens d'aller acheter des maisons. Amy, vas-y.

Amy:
Mais cela va dans les deux sens en ce qui concerne les attentes et la personnalité. En tant que coach financier privé, par exemple, j'ai refusé de nombreuses personnes et j'ai dit : « Vous n'êtes pas un bon candidat pour mon programme de coaching. » Parce qu'au début, parce que j'aime vraiment ça, si on ne sent pas la passion et l'énergie, c'est comme ça depuis 10 ans, j'en ai marre d'essayer de convaincre les gens sur les opportunités qu'ils ratent, comment ils peuvent acheter cinq propriétés locatives demain, ils peuvent développer et faire évoluer leur immobilier demain simplement en sachant comment lever des capitaux. Donc si vous n’avez pas cet état d’esprit, je ne veux pas vous coacher. Je viens de renvoyer quelqu'un l'autre jour. Je me disais : « Gardez votre argent et allez le découvrir en lisant des livres, en écoutant des podcasts ou sur YouTube. »
Je suis le genre de personne, et c'est exactement comme ça que j'ai commencé, je veux la voie rapide vers le succès. Je veux les raccourcis. Je ne veux pas commettre un tas d’erreurs qui me coûteront plus cher financièrement à long terme. Encore une fois, nous avons tous des objectifs et des attentes différents, et de nombreux coachs refuseront également respectueusement votre argent si vos attentes ne correspondent pas aux leurs.

Rob:
100%. Hormozi, je pense qu'il a dit avoir dépensé 170,000 20 $ pour chacun de ses quatre appels avec Grant Cardone. Et il a dit que cela en valait la peine XNUMX fois en raison de la valeur qu’il en retirait. Il vous suffit donc de vous demander quelle valeur j’en retire ? Est-ce que c'est quelque chose qui va m'aider ? Et sinon, allez de l’avant. Ou, si vous n’obtenez pas la valeur, passez à autre chose.
D'accord. Alors passons à autre chose. Celui-ci est donc Tamaz Poznanski. Désolé, Tamaz. J'ai l'impression d'avoir mal prononcé cela, mais j'ai fait de mon mieux, Tamaz. D'accord. Question. "Bonjour. À quoi ressemble l'ensemble du processus administratif et comment il est sauvegardé pour l'investisseur, pour la maison que j'essaie d'acheter. Je veux donc voir quels sont les avantages de l’argent privé par rapport à l’argent dur. Et aussi comment puis-je le configurer ?

Amy:
Vous allez donc vouloir utiliser trois contrats standard et les trois contrats standard que j'utilise dans mon entreprise pour protéger, sécuriser et garantir que mes prêteurs privés incluent, premièrement, la garantie prendra la forme d'une hypothèque enregistrée. Allez le chercher auprès de votre avocat immobilier ou d’une société de titres. Mais c’est ce qui garantit le prêt de votre prêteur privé à la propriété. Vous ne pouvez pas vendre la maison sans obtenir leur autorisation écrite.
Deuxièmement, la façon dont vous allez protéger l'investissement passe par un billet à ordre. Allez le chercher auprès de votre avocat immobilier ou de votre société de titres. Un billet à ordre n’est qu’une feuille de conditions d’une page qui résume les conditions de votre prêt. Moi, Amy, je promets de vous payer, Rob, 100,000 12 $ au cours des 12 prochains mois, avec un rendement annualisé de 123 %. Et ce prêt est garanti par la propriété située au XNUMX Main Street.
Donc, jusqu'à présent, vous avez obtenu l'hypothèque enregistrée, le billet à ordre, puis la troisième chose que vous allez faire est de parler à votre agent d'assurance et de lui dire : « Hé, je dois m'assurer que mon prêteur privé est répertorié comme bénéficiaire. ou le bénéficiaire perdu de notre police d’assurance risque constructeur pour le montant de son prêt. Vous donnerez une copie de ce prêteur privé de deux ans. De cette façon, si une catastrophe naturelle survient, votre assurance remboursera votre prêteur privé. Ce sont les trois documents que vous utiliserez dans le cadre de votre processus standard.
Maintenant, pourquoi l’argent privé plutôt que l’argent dur ? Je les aime tous les deux. J'adore mes prêteurs d'argent dur. J’adore mes prêteurs privés. Cela dépend de toi. Cela dépend de l'accord. Lorsque vous travaillez avec de l’argent privé, vous ne payez aucun point. Parce que je n'offre pas de points à mon prêteur privé. Vous paierez quelques points en argent comptant. C'est le prix à payer pour faire des affaires. Vous allez avoir des taux d’intérêt plus élevés. Ils vont vérifier votre W-2. Ils vont vérifier votre crédit. Tout cela fait partie de leur processus standard, mais vous aurez l'argent demain. Ils ne vous donneront toujours pas 100 %. Donc, que vous travailliez avec de l'argent dur ou non, vous devez quand même venir à la table avec ce financement de déficit, la différence. Je ne veux pas venir à la table de clôture de ma poche. Je veux utiliser tout l'argent dont je dispose pour construire mon portefeuille de revenus passifs, acheter plus de locations, prêter à d'autres investisseurs, puis utiliser l'argent des autres dans mes fix, flips et transactions de gros pour obtenir ce retour infini. Avez-vous quelque chose à ajouter à cela ?

Rob:
Non, c'était plutôt bien. C'était plutôt bien. Je pense que vous avez résumé cela de manière très concise et intelligente. Je vais prendre du recul par rapport à celui-ci.

David:
Je trouve un peu ironique que la question de Tamaz, l'une des premières pensées que j'ai pensé, soit une question si spécifique qu'il est probablement préférable de la poser à quelqu'un qui vous coache. Nous entendons souvent cette question : Hé, pouvez-vous partager votre feuille de calcul avec moi ? » Et c'est une feuille de calcul que Rob a peut-être passé quatre ans à développer, à peaufiner et à faire des erreurs pour essayer d'en arriver là où elle se trouve. Ou, "Pouvez-vous simplement m'envoyer le document que vous utilisez pour conclure ces accords ensemble", pour lequel Amy a peut-être dépensé 50,000 50,000 $ en avocats. Et vous obtenez quelqu'un qui obtient du contenu gratuit, voici ce qu'il fait et qui dit ensuite : « Maintenant, pouvez-vous me donner ce pour quoi vous avez dépensé XNUMX XNUMX $ », et devient un peu salé si cela n'arrive pas.
Cela ne fait pas de mal de demander, mais ne vous énervez pas si quelqu'un dit : « Oui, je ne suis pas à l'aise de vous confier tout mon système que j'ai passé des années et des heures à faire tant d'erreurs et à perdre autant d'argent. à proposer gratuitement. Ce serait plus approprié si vous êtes coaché ​​par cette personne et que vous la payez pour vous coacher. Et puis ils disent : « Dans le cadre de mon programme de coaching, je vais vous remettre ma feuille de calcul complexe ou ma documentation juridique que j'utilise. » Êtes-vous en désaccord sur ce point ?

Amy:
Non, et cela revient tout le temps.

Rob:
Ouais. Fait amusant. Je donne le mien gratuitement. Tous mes documents. Je donne ça, des listes de courses de meubles, des modèles. C'est pourquoi quand les gens disent : « Tu es juste gluant ». Je me dis : « Mec, c'est gratuit. Je suis désolé que ce soit gratuit.

Amy:
J’en donne beaucoup gratuitement. Quelqu'un m'a appelé l'autre jour. Et j'en suis à un point maintenant où, encore une fois, je n'ai pas besoin de votre argent. Garde ton argent. Vous n'êtes pas un bon candidat pour ce programme de coaching. Parce que je ne fais plus de coaching individuel. Et il a dit : « Hé, puis-je juste te donner environ 500 dollars par appel et passer quelques appels avec toi ? Et j'ai dit : « Merci pour l'offre. Et non. Économisez vos 500 $ car j'enseigne 71 stratégies différentes. Et que vous l'ayez déjà fait ou non, nous commençons tous par le premier module. Je ne peux donc pas tout vous apprendre pour vous lancer et récolter des fonds de la bonne manière en deux coups de téléphone. Je pourrais littéralement en parler pendant deux mois. Donc, si vous voulez faire partie de cette communauté et collecter des fonds de la bonne manière, alors, lui ai-je dit, dites-moi, faites-moi savoir si vous souhaitez parler davantage de mon programme de coaching. Et il a fini par s'inscrire ce soir-là. Mais c'est comme si c'était plus que deux appels téléphoniques.

David:
Ouais. Et nous ne disons en aucun cas qu’il faut payer pour un coach, ni même qu’il faut payer pour un coach. Je n’ai jamais fait ça depuis longtemps dans l’immobilier. Je vais utiliser une analogie avec la salle de sport, parce que ça marche toujours très bien.
La salle de sport a tout ce dont vous avez besoin. Il a toutes les machines, il a tous les poids. Il y a le cardio, il y a les différents niveaux. Il y a le sauna, il y a la piscine. Il y a le terrain de basket. Il contient probablement même des vidéos pédagogiques sur la façon d’utiliser ce matériel, mais c’est différent de l’embauche d’un entraîneur personnel. L'entraîneur personnel vous mettra en forme plus rapidement. Ils offriront plus qu’un simple accès aux équipements de la salle de sport. Ils vous montreront comment l'utiliser. Ils vous pousseront. Ils veilleront à ce que vous y arriviez. Ils vous apprendront à l'utiliser mieux que vous n'auriez pu l'utiliser sans eux. Ils vont affiner votre courbe d’apprentissage et votre courbe de réussite. Et c'est pourquoi vous les payez. Mais cela ne veut pas dire que vous devez le faire. Si vous ne voulez pas faire ça, vous pouvez simplement aller au gymnase.
BiggerPockets est une salle de sport. Il y a des forums. Il y a des blogs. Il y a des livres très bon marché. Il contient ce podcast et cinq ou six autres podcasts. Il a une chaîne YouTube. Il propose des webinaires gratuits. Il contient des tonnes et des tonnes et des tonnes de choses que vous pouvez utiliser entièrement gratuitement. Mais si vous recherchez un entraîneur personnel, vous pouvez le rémunérer pour son temps et son expérience, car c'est ainsi qu'il gagne sa vie. Ils se sont vraiment mis en forme et maintenant ils enseignent à d’autres personnes comment le faire. Je vais en quelque sorte mettre une épingle dessus. Faites-moi savoir dans les commentaires, pendant que vous écoutez ceci sur YouTube, que pensez-vous de ce que nous avons dit ? Était-ce trop controversé ?

Rob:
Donnez-nous des prises de vue chaudes, les gars. Donnez-nous quelques prises chaudes.

David:
Êtes-vous d'accord avec nous ? N'avons-nous rien couvert de ce que nous aurions dû avoir ? Je n'ai pas peur du conflit. Vous pouvez y aller et l'apporter. Dites-moi si vous n'aimez pas quelque chose que j'ai dit ou ce que vous n'avez pas aimé ou, si vous l'avez aimé, je serai heureux d'en parler peut-être dans une autre vidéo YouTube pour BiggerPockets, car c'est un sujet très controversé, mais je ne vois aucune raison pour laquelle je devrais m'en éloigner.
OK, Amy, ça a été fantastique. Je pense que c'était une très bonne interview. J'apprécie que vous soyez prêt à vous aventurer dans ces eaux troubles, comme nous venons de le faire, car emprunter de l'argent aux gens est un sujet très nuancé et complexe. Et je veux que les gens deviennent bons dans ce domaine. Je veux qu'ils utilisent votre système. Je veux qu’ils réussissent, mais une fois que vous avez obtenu le succès, vous ne voulez pas être obligé de dire : je ne pensais pas que j’irais aussi loin. Qu'est-ce que je suis supposé faire? Parce que nous voulons que les gens réussissent dans leurs investissements. Avez-vous un dernier conseil à donner ?

Amy:
Vous avez compris. Encore une fois, vous disposez de nombreuses ressources. Faites le nous savoir. Fais-moi savoir. Je gère tous mes réseaux sociaux. Je suis là pour vous en tant que ressource. Si vous avez des questions, je vous répondrai dans un délai d'un à deux jours. Envoyez-moi simplement un DM. Et je t'ai eu. Je vais essayer de répondre à autant de commentaires et de questions que possible dans ces vidéos. Donc, que vous travailliez avec moi ou non, je suis toujours là pour vous en tant que ressource dans n'importe quelle partie de votre activité immobilière. Alors n'hésitez jamais à me contacter.

David:
Rob, et toi ? Une dernière réflexion sur ce sujet nuancé et compliqué ?

Rob:
Non, je pense que c'est exactement ça, c'est nuancé. Et honnêtement, toute cette série en quatre parties était vraiment, je veux dire, mon Dieu, juste une très bonne montagne russe de connaissances, n'est-ce pas ? Parce que nous parlons des concepts tactiles proprement dits du début à la fin pour le premier, le deuxième, voire le troisième. Aujourd’hui, c’était l’application et l’aspect nuancé de celle-ci, car je pense que c’est probablement là que nous répondions à beaucoup de questions que les gens se sont posées au cours des trois derniers épisodes. Alors Amy, merci beaucoup. Je veux dire, Josiah l'a déjà fait, mais je sais que beaucoup de gens vont bénéficier du simple fait de se mettre en avant. Un discours puissant. Le pouvoir de quatre secondes et la façon dont cela peut changer votre vie avec l’immobilier est absolument incroyable. Et je ne pense pas que les gens devraient dormir là-dessus.

David:
J'ai une dernière question pour chacun de vous. Je vais commencer par toi, Amy. Sur le marché actuel, où voyez-vous les meilleures opportunités ?

Amy:
Les meilleures opportunités d’investir ou de prêter, ou tout ce qui précède ?

David:
Non. Quelqu’un qui va placer son argent auprès d’un investisseur ou quelqu’un qui a de l’argent veut investir.

Amy:
C’est vraiment spécifique à l’accord. Je dis toujours que même en période de récession ou de ralentissement économique, nous gagnons notre argent lorsque nous achetons. Donc, les prêteurs d'argent privés, ceux d'entre vous qui écoutent, si vous avez de l'argent que vous souhaitez investir, assurez-vous simplement que vous parlez à quelqu'un sur un marché où il sait comment acheter. Ils ont des critères d'achat stricts. Ils ont fait leurs preuves et savent ce qu'ils font. Mais vous pouvez vraiment gagner de l’argent n’importe où, à condition de savoir comment acheter une propriété.

David:
Merveilleux. Rob, même question pour toi.

Rob:
Quelle boule courbe, toi. Quelle boule courbe, Dave. D'accord. Évidemment, je suis partial, donc je vais passer à autre chose très rapidement. Je pense que les locations à court terme seront le lieu où les gens obtiendront le plus de rendement sur la plupart des classes d'actifs typiques, car évidemment, avec la hausse des taux d'intérêt et des prix, je pense que les rendements à long terme vont diminuer. Et donc cela signifie qu'avec les locations à court terme, peut-être que nous n'obtiendrons pas ces rendements super, super croquants de 30 à 60 % comme nous l'étions à l'époque dorée, mais ceux-ci vont maintenant baisser un peu et je pense que ce sera le cas. l'étalon-or en matière de rendement pour l'investisseur quotidien.
Cependant, cela dit, là où je vois personnellement l'opportunité là où je me trouve dans ma vie et la façon dont je me développe, c'est que je vais en fait et j'acquiers les hôtels, comme je l'ai dit, ce qui est quelque chose contre lequel je suis très opposé depuis longtemps, anti-hôtels, et en gros, je les rénove et les transforme en ma version d'Airbnb. Je supprime donc des hôtels en les transformant en Airbnbs et je collecte des fonds pour ce faire afin de pouvoir évoluer un peu plus vite que, je veux dire, c'est beaucoup plus rapide que ce que j'ai fait au cours des cinq dernières années. Je pense donc que je vais m'amuser beaucoup ici. Les rendements seront toujours vraiment, vraiment, vraiment massifs en raison de la quantité de valeur que nous ajouterons. Mais cela reste dans le domaine de la location à court terme. Je n’ai pas encore l’impression de quitter mon premier véritable amour.

David:
Merveilleux. Si vous voulez savoir ce que j'en pense, vous pouvez le découvrir et vous n'aurez pas à payer pour cela. Allez simplement sur la chaîne YouTube de BiggerPockets et recherchez une vidéo de Christian Bachelder et moi-même, parlant des opportunités que nous voyons sur le marché actuel et de ce que nous achetons tous les deux. Et puis une autre vidéo avec Kyle Renke et moi, parlant des stratégies de négociation que nous utilisons pour obtenir les meilleures offres possibles. Et tout cela est disponible sur le marché et accessible à tous. D'accord. Merci à vous deux. Amy, j'apprécie vraiment votre temps et votre transparence ici. Merci d'avoir partagé votre système en quatre étapes. Et Rob, merci d'être toi.