Il y a un an, la « taxe sur les manoirs » de Los Angeles est entrée en vigueur. Cela a été soit une aubaine, soit un désastre absolu, selon à qui vous le demandez.

Les droits de mutation, anciennement connus sous le nom de Mesure ULA, prélèvent une taxe de 4 % sur toutes les ventes de propriétés supérieures à 5 millions de dollars et une charge de 5.5 % sur les ventes supérieures à 10 millions de dollars, les recettes finançant des initiatives de logement abordable et de lutte contre les sans-abri.

Lorsque les électeurs de Los Angeles ont approuvé la mesure en novembre 2022, elle est rapidement devenue le scénario dominant dans l’immobilier à Los Angeles.

Les partisans affirment que la taxe génère un financement crucial pour résoudre la crise du logement à Los Angeles, et ils ont raison. Au cours de sa première année, Measure ULA a collecté environ 215 millions de dollars, selon le département du logement de Los Angeles.

Le conseil municipal de Los Angeles a adopté une Plan de dépenses de 150 millions de dollars pour les fonds ULA en août, et l'argent a été versé dans six programmes : aide d'urgence au loyer à court terme, défense contre l'expulsion, sensibilisation et éducation des locataires, aide directe en espèces pour les personnes âgées à faible revenu et les personnes handicapées, protection des locataires et production de logements abordables. .

Les critiques, dont de nombreux professionnels de l'immobilier de Los Angeles, affirment que la taxe a entravé le marché – non seulement les ventes de maisons de luxe, mais aussi les développements multifamiliaux et les propriétés commerciales, puisque la taxe s'applique à toutes les ventes de propriétés supérieures à 5 millions de dollars.

Ils ont également raison.

Lorsque la taxe est entrée en vigueur le 1er avril 2023, elle presque gelé Le marché immobilier de luxe de Los Angeles, avec de nombreux vendeurs retirant leur maison du marché dans l'espoir de payer quelques centaines de milliers de taxes supplémentaires s'ils vendaient.

Un an plus tard, le marché est toujours aussi glacial.

Ce ralentissement frappant est en partie dû au ralentissement des achats dans le sud de la Californie, la flambée des taux d’intérêt empêchant de nombreux acheteurs potentiels de se lancer dans la recherche d’un logement. Mais à Los Angeles – la seule ville touchée par la taxe – les ventes de maisons supérieures à 5 millions de dollars ont chuté deux fois plus vite que les autres villes riches, les acheteurs optant pour des maisons situées dans les zones voisines qui ne sont pas soumises à la taxe.

D'avril 2022 à mars 2023, l'année précédant l'arrivée de Measure ULA, Los Angeles a enregistré 366 ventes de maisons unifamiliales d'une valeur de 5 millions de dollars ou plus. Au cours des 12 mois qui ont suivi, il n’y en a eu que 166, soit une baisse d’environ 68 %.

Les ventes de produits de luxe dans les villes voisines ont ralenti, mais pas au même rythme, selon les données du Multiple Listing Service.

À Beverly Hills, les ventes de maisons unifamiliales ont chuté de 24 %.

À Santa Monica, les ventes de maisons unifamiliales ont chuté de 29 %.

À Malibu, les ventes de maisons unifamiliales ont chuté de 28 %.

"Mes clients quittent Los Angeles", a déclaré Jason Oppenheim, un agent immobilier de luxe qui joue dans l'émission de téléréalité immobilière "Selling Sunset". « Nous ne pouvons pas continuer à chasser les riches de notre ville. »

Oppenheim et son équipe a passé une grande partie de la septième saison de l'émission s'exprimant contre la taxe, qui, selon eux, pousse les acheteurs potentiels hors de Los Angeles et vers d'autres régions riches.

"Cette taxe n'a pas eu l'effet promis et il est temps pour chacun de mettre de côté son ego et de réaliser que c'était une erreur", a déclaré Oppenheim.

La baisse provient de plusieurs facteurs différents. De nombreux propriétaires de maisons de luxe ont décidé de vendre leurs propriétés au printemps dernier avant l'entrée en vigueur de la taxe, notamment des célébrités telles que Mark Wahlberg ainsi que Brad Pitt.

D’autres ont exploré les failles pour éviter de payer la taxe, comme diviser les propriétés en plusieurs parties et les vendre séparément pour rester sous la barre des 5 millions de dollars.

En conséquence, Measure ULA n’a pas récolté autant que prévu initialement.

Les premiers partisans de la mesure ULA estimaient que la taxe rapporterait environ 900 millions de dollars par an. En mars dernier, un rapport du bureau administratif de la ville réduisait ce chiffre à 672 millions de dollars.

À 215 millions de dollars, le total est bien en deçà des projections initiales, mais Greg Good, conseiller principal en matière de politique et d'affaires extérieures pour le département du logement de Los Angeles, a déclaré qu'il s'attend à ce que ce montant soit beaucoup plus élevé à l'avenir.

Au cours des trois premiers mois de la mesure ULA, la taxe a permis de récolter 15 millions de dollars, soit seulement 5 millions de dollars par mois. Mais de juillet 2023 à février 2024, la taxe a permis de récolter environ 200 millions de dollars, soit 25 millions de dollars par mois. Les projections pour l'exercice financier de la ville, qui commence le 1er juillet et se termine le 30 juin, s'élèveraient à environ 300 millions de dollars.

"Malgré les litiges, malgré le marché refroidi, malgré l'industrie de défense de la richesse conçue pour aider les riches à protéger leur argent des impôts, cela représente 300 millions de dollars pour les initiatives en matière de logement et de lutte contre les sans-abri", a déclaré Good.

Jusqu'à présent, la ville a dépensé environ 28 millions de dollars en aide aux locataires et propriétaires en difficulté, 23 millions de dollars en protection contre les expulsions et en sensibilisation des locataires et 56.8 millions de dollars en prêts pour accélérer le développement de projets de logements multifamiliaux abordables.

"Rien de tout cela n'arrive sans ULA", a déclaré Good.

La communauté immobilière de Los Angeles a combattu la taxe bec et ongles, faisant campagne contre la mesure lorsqu'elle était sur le bulletin de vote en novembre 2022 et essayant de trouver des moyens de l'annuler après son adoption.

La dernière contestation – un procès affirmant que la taxe était inconstitutionnelle – a été classée sans suite en octobre, lorsqu'un juge du comté de Los Angeles a rejeté l'affaire, mais les plaignants sont en train de faire appel de la décision.

Le prochain obstacle auquel la mesure sera confrontée surviendra en novembre, lorsque les Californiens voteront sur une initiative de vote à l'échelle de l'État appelée « Loi sur la protection des contribuables ». Si elle est adoptée, la loi exigerait que les taxes spéciales soient approuvées par les deux tiers des voix au lieu d'une majorité simple, s'appliquant à toutes les mesures adoptées après le 1er janvier 2022. Puisque la mesure ULA a été adoptée en 2023 et n'a reçu qu'une approbation de 57 %. , il pourrait nécessiter un autre vote ou potentiellement être abrogé.

Le gouverneur Gavin Newsom a déposé une pétition d'urgence de retirer l'initiative du scrutin, mais le statut de la pétition n'est pas clair.

« C’est une histoire de David contre Goliath. Des intérêts financiers tentent d’empêcher Angelenos de s’attaquer à cette crise existentielle, mais je pense que les électeurs renverseront le scénario lors des urnes et le repousseront », a déclaré Good. "Nous allons attaquer la crise du logement avec vigueur et zèle aussi longtemps qu'il le faudra."

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• La source: https://www.latimes.com/california/story/2024-04-01/a-year-into-the-mansion-tax-l-a-s-luxury-market-hasnt-quite-recovered