Avez-vous déjà été captivé par les tenants et les aboutissants de l'investissement immobilier, en déclarant : « Je pourrais faire ça » ou même « Je veux faire ça », mais vous ne saviez pas par où commencer ? Si tel est le cas, vous avez de la chance car cet article Redfin est fait sur mesure pour vous. 

L’achat de votre premier immeuble de placement a le potentiel d’être une aventure exaltante et rentable. Cependant, soyons réalistes : le paysage complexe de l’investissement immobilier peut être intimidant sans les connaissances et les conseils appropriés. Mais n’ayez crainte. Dans ce guide complet, nous dévoilerons un trésor de conseils d’experts et d’informations inestimables qui vous permettront de naviguer sans crainte dans le processus. De l'établissement de relations à la conduite de la diligence raisonnable, vous disposerez des connaissances et des stratégies nécessaires pour entrer dans le monde de l'investissement immobilier et acheter facilement votre premier immeuble de placement. Commençons!

1. Apprenez des investisseurs expérimentés

Lorsqu'il s'agit d'investir dans l'immobilier, il n'y a pas de meilleur moyen d'apprendre que de ceux qui le font déjà. Apprendre auprès d'investisseurs expérimentés peut considérablement améliorer votre compréhension de son fonctionnement, en commençant par une étude de marché et en terminant par la vente ou la signature d'un locataire pour votre nouvelle location. Vous pouvez même apprendre d’autres investisseurs professionnels en identifiant s’il existe un moyen de les aider. 

« J'entends de nombreux nouveaux investisseurs dire qu'ils estiment n'avoir rien à offrir, mais c'est faux », déclare Kathie Russell, membre du conseil d'administration de Association des investisseurs immobiliers de Caroline du Nord. "Tout le monde a quelque chose à offrir. Je vous garantis que quelque chose que vous faites dans votre travail quotidien ou comme passe-temps sera utile à quelqu'un. Elle ajoute que pour commencer à établir des relations avec les investisseurs, il faut trouver votre REIA local. « Ces groupes sont un must absolu pour les nouveaux investisseurs ou les aspirants investisseurs. Vous y rencontrerez vos prêteurs, vos mentors, vos amis et vos conseillers.

2. Rassemblez votre équipe

Constituer une équipe fiable de professionnels spécialisés dans l’investissement immobilier peut fournir des conseils et un soutien inestimables tout au long du processus. Eric Feldman, vice-président directeur des ventes et du marketing chez Investissements à Longhorn souligne l'importance de savoir qui sont vos décideurs en ce qui concerne votre stratégie et votre processus d'investissement. Dans le monde de l’investissement immobilier, tout le monde essaie d’obtenir la meilleure affaire, ce qui signifie que les propriétés évoluent rapidement. Il est donc essentiel de disposer d’une équipe de personnes de confiance. 

Vous devez identifier un agent immobilier compétent qui comprend le marché local et peut vous aider à identifier des opportunités d'investissement prometteuses. De plus, avoir un avocat immobilier compétent peut garantir que vos intérêts juridiques sont protégés lors des négociations et de la signature des contrats. Un évaluateur vous aidera à identifier la valeur réelle d’une propriété, ce qui peut vous aider à éviter de payer trop cher. Collaborer avec un inspecteur immobilier expérimenté peut aider à identifier les problèmes potentiels et à éviter des surprises coûteuses à long terme. Enfin, l’établissement de relations avec des entrepreneurs et des gestionnaires immobiliers réputés peut rationaliser les rénovations immobilières et les opérations quotidiennes.

3. S'appuyer sur les données du marché

En matière d'investissement immobilier, Doug Van Soest, fondateur de Acheteurs de maisons de Californie, souligne judicieusement les risques potentiels liés à l’achat d’un immeuble de placement. Cependant, ces risques peuvent être atténués en exploitant les données disponibles. Van Soest suggère de mener une analyse comparative approfondie du marché (CMA) en utilisant la richesse des données à votre disposition pour comprendre l'état actuel du marché. En examinant des facteurs tels que les prix de l’immobilier, les tarifs de location, les taux d’inoccupation et les tendances historiques, vous pouvez prendre des décisions éclairées et atténuer certains des risques associés aux investissements immobiliers. 

4. Tenir compte du potentiel de la zone et des gains en capitaux propres à long terme

L'achat de votre premier immeuble de rapport ne signifie pas nécessairement qu'il sera là où vous résidez. Lorsque vous réfléchissez à l'endroit où acheter, vous devez réfléchir au potentiel d'un emplacement et aux possibles gains en capitaux propres à long terme associés à la zone. 

Scott Jones, directeur du développement économique de ville de Manor, Texas, présente fièrement sa communauté comme un brillant exemple du potentiel d'un lieu. "Manor a ou s'efforce d'avoir tout cela au moment où nous parlons", déclare Jones. « Le manoir n'est qu'à quelques minutes de tout ce qu'offre le centre du Texas. Cela comprend des terrains à développer abondants et relativement peu coûteux, un système éducatif de haute qualité, une sécurité publique et des services publics de premier ordre, des transports en commun vers le centre-ville d'Austin, et bien plus encore. 

Manor, au Texas, a connu une croissance significative du logement d'année en année. En mai 2020, le prix de vente médian était de 234,000 2023 $ ; en mai 350,000, le prix de vente médian était de 50 XNUMX $ (soit une augmentation de près de XNUMX % en glissement annuel). Consulter des experts locaux et des agents immobiliers peut aider à identifier les domaines émergents qui peuvent jouer un rôle central dans la création d’opportunités de retour sur investissement élevé.

5. Explorez vos options de prêt

Lors de l’achat de votre premier immeuble de placement, il est essentiel d’explorer les options de prêt disponibles. Comprendre et comparer les prêts hypothécaires, les prêts garantis par le gouvernement et le financement privé peut avoir un impact considérable sur votre réussite financière. Recherchez et consultez des experts pour prendre une décision éclairée qui correspond à vos objectifs d’investissement et à votre stabilité à long terme.

Prêteur, AccueilÀ l'étranger a un conseil sur les prêts à ratio de couverture du service de la dette (DSCR) « Alors que les prêts conventionnels peuvent nécessiter un revenu et un rapport dette/revenu, les prêts DSCR évaluent le potentiel de revenu et les flux de trésorerie de la propriété pour déterminer l'éligibilité au prêt. Les prêts DSCR ne tiennent pas compte des revenus des investisseurs, ce qui les rend idéaux pour les investisseurs recherchant des investissements axés sur les flux de trésorerie.

6. Effectuez votre due diligence juridique

Joshua Holt, le fondateur de Grands investisseurs en droit, exhorte les investisseurs immobiliers à comprendre l’importance de procéder à une diligence raisonnable juridique complète avant d’acheter une propriété. Holt développe ce point en disant : « vérifiez les titres de propriété pour vous assurer qu'il n'y a pas de charges ou de litiges cachés, examinez les lois de zonage et les ordonnances locales pour vous assurer que la propriété peut être utilisée comme prévu, et vérifiez que toutes les taxes sont claires. »

« La dernière chose que vous souhaitez, c'est découvrir que les lois locales empêchent les contrats de location à court terme après avoir acheté la propriété dans ce but spécifique », explique Holt. « Il est important de procéder à une diligence raisonnable avant d'acheter la propriété pour vous assurer de protéger votre investissement et d'éviter des problèmes juridiques coûteux par la suite. »

7. N'achetez jamais une propriété sans avoir fait une inspection

A inspection de la maison est essentiel pour identifier les défauts potentiels d’une propriété. Les inspections de maisons peuvent également aider à déterminer le budget de rénovation d'un investisseur et à atténuer les nouveaux facteurs de stress tout au long du processus de réadaptation. 

Ronnie Jackson, entrepreneur général de Rénovations domiciliaires à Austin, exhorte les acheteurs à « ne jamais acheter une propriété sans une inspection fournie par un inspecteur immobilier agréé ». De plus, Jackson ajoute que vous ne devriez pas « terminer votre période d'option sans faire évaluer cette inspection par un entrepreneur professionnel ».

8. N'oubliez pas les impôts

Oui, les impôts sont un élément important de l’investissement immobilier. Premièrement, il y a les taxes foncières. Tony Trahan, consultant en fiscalité foncière de K.A. Andrews, partage que « lors de l’achat d’un immeuble de placement immobilier, l’un des facteurs les plus critiques au cours de votre processus de diligence raisonnable ou de souscription est de modéliser correctement les impôts fonciers dus à l’avenir. Dans de nombreux États, cette évaluation détermine vos impôts et est hautement négociée. 

Impôt sur les gains en capital est une autre taxe à considérer (et à prévoir), surtout si vous avez l’intention de vendre votre immeuble de placement. Il existe deux formes d’impôt sur les plus-values, à court terme et à long terme. L’impôt sur les plus-values ​​à court terme fait référence à l’impôt payé sur les bénéfices provenant de la vente d’actifs détenus depuis un an ou moins. Il est généralement soumis aux taux ordinaires de l’impôt sur le revenu, qui varient en fonction de la tranche d’imposition des particuliers. En revanche, l’impôt sur les plus-values ​​à long terme s’applique aux bénéfices provenant de la vente d’actifs détenus depuis plus d’un an. Les taux d’imposition des plus-values ​​à long terme sont généralement inférieurs aux taux d’imposition sur le revenu ordinaires, offrant ainsi des avantages fiscaux potentiels aux investisseurs qui détiennent leurs actifs pendant une période prolongée. Les taux d'imposition spécifiques des plus-values ​​à long terme dépendent du niveau de revenu de l'individu et du type d'actif vendu.

9. Soumettre une offre compétitive

Lorsque vous faites une offre sur votre premier immeuble de placement, vous devez être prêt à agir rapidement et à présenter une offre solide avec des conditions attrayantes, telles qu'une lettre de pré-approbation, un dépôt d'acompte substantiel et une flexibilité sur les délais de clôture. S'il est important d'être compétitif, il est tout aussi crucial de s'assurer que votre offre correspond à vos objectifs financiers et permet un investissement rentable.

10. Obtenez une couverture d’assurance

Que vous soyez dans la phase de réhabilitation de votre maison ou que vous déteniez une propriété en location, vous devez vous assurer que vous êtes adéquatement assuré. Une assurance de propriété complète doit protéger la structure, les rénovations et les agencements, en vous prémunissant contre les risques tels que l'incendie, le vol et les catastrophes naturelles. L’assurance responsabilité civile est essentielle pour couvrir d’éventuelles poursuites ou réclamations de tiers pour blessures ou dommages matériels. L'assurance risques constructeur peut vous protéger contre les pertes pendant la construction ou la rénovation, tandis que l'assurance des biens locatifs est spécifiquement conçue pour les propriétaires, couvrant les structures, la responsabilité et la perte de revenus locatifs.

Agence d'assurance Pegram donne des détails sur les politiques du propriétaire, « qui peuvent vous aider à vous protéger financièrement en cas de dommages à votre propriété ou de réclamations en responsabilité ». Il est essentiel de comprendre quelle couverture convient le mieux à votre situation ; Pegram Insurance Agency ajoute qu'« il y a une grande différence entre louer à des locataires à long terme et louer sur Airbnb/VRBO. Airbnb et les locations à court terme nécessitent des avenants spécifiques pour une couverture supplémentaire, alors vérifiez auprès de votre assureur.

11. Louer votre propriété

Si votre stratégie d'investissement comprend la location de votre propriété, Jordan Davey, directeur du marketing numérique de Gestion immobilière de la victoire, offre des informations allant de l'atténuation des risques locatifs à la maximisation des candidatures reçues. Davey souligne qu'il faut procéder à des examens préalables de tous les candidats, rappelant aux propriétaires de « ne pas prendre les demandes de location pour argent comptant. Obtenez une vérification de vos revenus et soyez à l’affût de tout ce qui peut paraître suspect. 

De plus, Davey recommande de travailler avec votre agent immobilier pour évaluer la propriété avec précision. Il est important de ne pas surévaluer une maison de location, mais il est tout aussi important de ne pas le sous-évaluer. Faites preuve de diligence raisonnable et examinez les données précises de la CMA pour déterminer le prix le mieux adapté aux demandes de votre marché.

Une dernière note sur l’achat de votre premier immeuble de placement 

En conclusion, l’achat de votre premier immeuble de placement peut être une entreprise passionnante et potentiellement lucrative. En prenant en compte des facteurs clés tels que les études de marché, l’analyse financière et en demandant conseil à des professionnels, vous pouvez vous préparer au succès. N'oubliez pas d'aborder le processus avec une planification minutieuse, une perspective à long terme et une volonté de vous adapter si nécessaire. Alors faites le grand saut, saisissez les opportunités et lancez-vous dans votre parcours d’investisseur immobilier.

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• La source: https://www.redfin.com/blog/real-estate-investing-for-beginners/