Le PLS, ancien réseau d'annonces privées d'agents immobiliers, ne devrait pas avoir à soutenir qu'un règle de liste de poche du National Association of Realtors nuit aux consommateurs ou aux acheteurs afin que son affaire antitrust contre le groupe commercial progresse, a fait valoir un avocat du ministère américain de la Justice lors d'une audience devant la cour d'appel vendredi dernier.
Steve Mintz, avocat de la division antitrust du DOJ, a parlé pendant un peu plus de six minutes lors de l'audience du 14 janvier, qui s'est tenue virtuellement.
"Le préjudice à la concurrence à n'importe quel niveau du marché est suffisant pour énoncer une réclamation", a déclaré Mintz en ce qui concerne l'application des lois antitrust en général, contredisant l'argument du juge de district américain John W. Holcomb selon lequel le PLS devait alléguer un préjudice direct aux consommateurs utilisateurs finaux.
"Les effets anticoncurrentiels peuvent prendre diverses formes et ne se limitent pas à une augmentation des prix ou à une diminution de la production", a ajouté Mintz. "Donc, dans la mesure où le tribunal de district a exigé que PLS allègue une augmentation des prix ou une diminution de la production comme une exigence au stade de la plaidoirie, nous pensons que c'était également une erreur."
En mai 2020, Le PLS, anciennement un réseau d'annonces privées pour les agents immobiliers, a déposé une procès antitrust fédéral contre NAR et California Regional MLS (CRMLS), Bright MLS et Midwest Real Estate Data (MRED) sur la controversé Politique de coopération claire, qui oblige les courtiers inscripteurs à soumettre une liste à leur MLS dans un délai d'un jour ouvrable après la commercialisation d'une propriété au public.
Dans un 3 février 2021 avis, Holcomb Rejeté Le cas du PLS avec préjudice, ou de façon permanente, et sans autorisation de modification, concluant que bien que le PLS ait allégué des faits montrant un préjudice à sa propre entreprise, la société n'a pas allégué de manière plausible un préjudice à la concurrence ou aux consommateurs, et n'a pas allégué un préjudice plausible aux participants des deux côtés du marché immobilier - non seulement aux vendeurs, mais aussi aux acheteurs. Même en acceptant les allégations de la PLS comme vraies, la politique de coopération claire a "certains aspects manifestement pro-concurrentiels" car elle augmente les informations disponibles sur les conditions du marché, a déclaré Holcomb.
Le DOJ, qui est enquête actuellement sur la NAR au sujet de la politique de coopération claire et d'autres règles, semble s'intéresser vivement à l'affaire depuis au moins depuis juin. Le 26 mai, le PLS a déposé une bref d'ouverture faisant appel de la décision de Holcomb, et le 2 juin, la division antitrust du DOJ a déposé une amicus à l'appui d'aucune des parties, mais faisant écho aux arguments de l'appel du PLS.
Fin novembre, le Le DOJ a obtenu la permission de parler lors des plaidoiries lors de l'appel du PLS devant la 9e US Circuit Court of Appeals.
Mintz a déclaré que le tribunal de première instance « avait jugé à tort » que PLS devait considérer les impacts de la politique sur les acheteurs et les vendeurs comme si les services de référencement étaient des plateformes de transaction, ce qu'il a dit qu'ils ne sont pas.
"Les services d'inscription comme MLS ou comme PLS n'effectuent aucune transaction et n'effectuent pas de transactions simultanées", a déclaré Mintz. "Et la Cour suprême a clairement indiqué dans son avis que la simultanéité est la caractéristique clé de ce qu'elle a appelé une plate-forme de transaction."
Faciliter les transactions ne fait pas de quelque chose une plate-forme de transaction car une telle définition est "beaucoup trop large" et pourrait englober des choses comme la publicité dans les journaux, les services juridiques qui facilitent les fusions et acquisitions ou les téléphones portables qui facilitent les ventes au détail, a ajouté Mintz.
Même si les services d'inscription étaient des plates-formes de transaction, le PLS n'est pas tenu de faire des allégations distinctes de préjudice aux acheteurs, car une décision de circuit précédente a conclu qu'une allégation de préjudice net - où le préjudice d'un côté de la plate-forme l'emporte sur les avantages de l'autre côté – est suffisant, a déclaré Mintz.
Christopher Renner de Jenner & Block a représenté le PLS à l'audience et a fait des remarques similaires à Mintz, mais a parlé davantage du préjudice du PCC sur les consommateurs qui sont les acheteurs directs des services de référencement : les courtiers, plutôt que les acheteurs et les vendeurs.
"Nous avons clairement allégué que le marché pertinent est le marché des services de réseau de référencement", a déclaré Renner. "C'était le marché où PLS était en concurrence avec les MLS. Les acheteurs directs sont des courtiers immobiliers. C'est le niveau du marché sur lequel l'analyse antitrust doit se concentrer. Et cela, selon nous, est la seule et simple erreur de décision commise par le tribunal de district.
Dans son mémoire soumis avant l'audience, le DOJ était également d'accord avec le PLS sur ce point. Mais Ethan Glass de Quinn Emanuel Urquhart & Sullivan, qui a représenté NAR à l'audience et a passé près de neuf ans au DOJ en tant que chef adjoint et avocat général, a déclaré qu'il "était respectueusement en désaccord[d]" avec ses anciens collègues qui, selon lui, avaient " a ignoré les allégations de la plainte », où le PLS a « clairement identifié » que les consommateurs qui, selon eux, ont été lésés sont les acheteurs et les vendeurs.
De plus, il a déclaré qu'une décision antérieure de la Cour suprême n'exigeait pas que les plateformes aient des transactions simultanées pour être des plateformes de transaction, mais plutôt qu'elles soient bilatérales.
"La plainte ici allègue très clairement, comme l'a constaté le tribunal de district, que plus vous avez d'acheteurs sur un MLS, plus il attire de vendeurs, et plus vous avez de vendeurs sur le MLS, plus il y a d'acheteurs", a déclaré Glass. un marché bilatéral par excellence.
En outre, Glass a souligné que le PLS essayait de présenter les courtiers à la fois comme des victimes et des auteurs. Il a souligné que les MLS dans l'affaire ne partagent pas de frontières géographiques et ne sont donc pas en concurrence les uns avec les autres, « ils ne peuvent donc pas nuire à la concurrence. Ils ne peuvent pas restreindre déraisonnablement le commerce. Pour cette raison, le PLS a allégué que les membres de NAR – des courtiers – conspiraient les uns avec les autres pour éliminer le PLS, selon Glass.
"PLS ne peut pas avoir leur gâteau et le manger aussi", a déclaré Glass. « Ils ne peuvent pas prétendre que les courtiers faisaient partie du complot et les courtiers sont des victimes. Ils ne peuvent pas prétendre que les courtiers faisaient partie du complot, mais maintenant nous disons seulement que les services d'inscriptions multiples sont ceux qui ont conspiré.
Dans une réfutation, Renner a pointé les juges vers une décision antérieure d'un tribunal de circuit en Robertson c. Sea Pines Real Estate Cos. qui, selon lui, a déterminé que les règles d'un service d'inscriptions multiples sont considérées comme une "action concertée" au sens de l'article 1 du Sherman Antitrust Act, mais que la question de savoir si les courtiers sont membres du complot est une "question analytiquement distincte".
"Robertson fait un excellent travail en identifiant ces deux enquêtes analytiquement distinctes et en séparant le fait que les règles MLS sont une action concertée de la question analytiquement distincte de savoir si les courtiers ont rejoint le complot", a déclaré Renner.
La cour d'appel rendra probablement une décision dans l'affaire plus tard cette année.
Regardez les plaidoiries dans l'affaire :
