Le marché du logement continue de vaciller avec de nouvelles données montrant aujourd'hui un ralentissement de la construction résidentielle, car de nombreux constructeurs de maisons s'attendent à ce que la hausse des taux hypothécaires nuise à la demande de logements neufs, ce qui pourrait ralentir la hausse des prix des logements à l'échelle nationale.

Les nouvelles mises en chantier ont chuté de 14.4% en mai pour atteindre un taux annualisé de 1.55 million, le nombre le plus bas depuis avril 2021, selon les données du Census Bureau publiées jeudi. Le rapport est le dernier signe d'un pessimisme croissant sur le marché du logement. Entre-temps, taux hypothécaires a bondi au-dessus de 6 %, son plus haut niveau depuis 2008. Les prix des maisons dans tout le pays ont grimpé en flèche depuis avril 2020 de plus de 24 %, l'augmentation de l'épargne et la migration vers les banlieues mettant à rude épreuve l'offre, mais cela pourrait changer.

"La période de hausse insoutenable des prix de l'immobilier est révolue avec la hausse des taux d'intérêt", déclare Robert Dietz, économiste en chef à la National Association of Home Builders. Dietz s'attend toujours à ce que les prix des logements augmentent, mais à un rythme plus lent.

On s'attend à ce que les entreprises de construction domiciliaire maintiennent les nouvelles mises en chantier à un niveau relativement bas au cours des prochains mois, car les hausses de taux d'intérêt nuisent à la demande. Les nouvelles demandes de construction sont tombées à 1.7 million d'unités annualisées, le nombre le plus bas depuis septembre.

La baisse survient à un moment où l'offre de logements est proche d'un creux historique, avec 51 % de maisons en moins sur le marché aujourd'hui par rapport à mai 2019. L'année dernière a marqué la plus grande activité de construction de maisons depuis l'éclatement de la bulle immobilière en 2007, mais il y a encore un beaucoup de terrain à rattraper avant que l'offre n'atteigne des niveaux sains. Alors que la pression à la hausse sur les prix devrait s'atténuer, le président de la Fed, Jerome Powell, a souligné qu'un krach immobilier était peu probable. "Les prix peuvent continuer à augmenter pendant un certain temps", a déclaré Powell à propos des prix de l'immobilier lors d'une conférence de presse mercredi. En fait, les prix des maisons devraient s'apprécier d'un modeste 6.6 % en 2022, selon Danielle Hale, économiste en chef chez Realtor.com. Cela se compare à une augmentation de 19% en 2021.

Les problèmes de la chaîne d'approvisionnement et l'augmentation des coûts des matériaux ont également contribué à la hausse des prix des maisons et aux baisses occasionnelles des nouvelles constructions. Les coûts de construction globaux - qui comprennent la main-d'œuvre et les matériaux - ont augmenté de 19% d'une année sur l'autre, selon les données de Redfin.

Une autre raison de la flambée des prix de l'immobilier ? Les acheteurs ont été soutenus par des taux d'intérêt bas et plus de 3.7 billions de dollars de mesures de relance gouvernementales. "Les milléniaux vieillissent tous dans cette partie de leur vie consacrée à l'achat d'une maison", déclare Matthew Speakman, économiste principal chez Zillow, à propos des 72 millions de personnes nées entre 1981 et 1996.

Alors que les taux continuent d'augmenter, certains acheteurs seront hors de prix tandis que d'autres avanceront plus rapidement en prévision d'une autre hausse. "Les gens veulent acheter maintenant parce qu'ils savent que les taux ne font qu'augmenter", déclare Gregory Heym, économiste en chef chez Brown Harris Stevens. Le sentiment d'urgence est justifié. Les maisons restent sur le marché moins longtemps que jamais. Le vendeur moyen accepte une offre dans les 31 jours suivant l'inscription de sa maison, contre 71 jours en mai 2020, selon les données de Realtor.com.

Plus récemment, certains vendeurs ont été contraints de réduire leur prix demandé, près de 25% des maisons sur le marché ayant abandonné leur objectif au cours de la première semaine de juin, selon la société de données de marché Altos Research. C'est encore près de 8% en dessous des moyennes habituelles, mais c'est une augmentation rapide par rapport aux chiffres inférieurs à 20% du début de cette année. "Il y a si peu de maisons sur le marché qu'il y a juste cette concurrence inhérente pour celles qui sont à vendre", déclare Speakman. "Les vendeurs commencent à devoir revoir un peu leurs attentes."

Malgré des conditions plus difficiles pour les acheteurs et les vendeurs dans les mois à venir, les économistes hésitent à suggérer que le marché en refroidissement pourrait entraîner le reste de l'économie. Cela dit, si l'inflation élevée persiste, la hausse des taux d'intérêt pourrait ralentir le marché du travail. Avec de moins bonnes perspectives d'emploi et des taux hypothécaires plus élevés, l'intérêt des acheteurs de maison pourrait s'effondrer à des niveaux plus dangereux, entraînant une baisse des prix.

Heym ajoute : "La question est de savoir à quelle vitesse la Fed peut-elle faire baisser suffisamment l'inflation pour arrêter la hausse des taux hypothécaires."