L'industrie du cannabis peut être un champ de mines de problèmes juridiques, fiscaux et de licences potentiels. En particulier, contrats de location de cannabis peut être un foyer de problèmes cachés. De nombreux opérateurs ont été contraints de fermer leurs portes en raison d'un différend avec leur propriétaire concernant une violation réelle ou présumée du bail.
Certaines des dispositions les plus courantes – et apparemment anodines – d'un contrat de location standard peuvent être problématiques pour les locataires et les propriétaires de cannabis. Les baux d'espaces commerciaux de cannabis sont intrinsèquement complexes, et un modèle extrait d'Internet n'atteindra jamais les niveaux de protection appropriés pour les deux parties.
Voici les huit principaux problèmes potentiels et leurs solutions.
Le problème : utiliser des contrats de location de cannabis génériques
Beaucoup de gens utilisent des modèles de bail qu'ils trouvent en ligne et ne rencontrent jamais de problème. Cependant, la grande majorité des normes immobilier commercial les baux comprennent une clause relative à la « loi applicable ». Ces locataires déclarent généralement ne pas pouvoir "utiliser les locaux à des fins illégales, y compris, mais sans s'y limiter, l'utilisation, la fabrication, la vente, le stockage ou le transport de drogues illicites ou d'autres objets de contrebande, ou violer toute loi ou ordonnance, ou commettre un gaspillage ou une nuisance sur ou à propos des locaux. Cela pose un problème évident pour certaines entreprises de cannabis, puisque la marijuana reste illégale en vertu de la loi fédérale sur les substances contrôlées. La popularité croissante et les différends continus sur la légalité des produits dérivés du chanvre tels que Delta 8 et l'hexahydrocannabinol (HHC) suscitent également des inquiétudes.
La solution: Les baux doivent prévoir toutes les exclusions nécessaires des lois fédérales ou étatiques qui pourraient par inadvertance empêcher l'exploitation d'une entreprise de cannabis sur les lieux. En outre, les propriétaires et les locataires doivent s'entendre explicitement sur le type d'activité qui sera autorisé sur les lieux (généralement appelé « utilisation autorisée »), et le bail doit indiquer expressément le but et le type d'entreprise - par exemple, la croissance, la fabrication /extraction, dispensaire de marijuana médicale ou magasin de détail à usage récréatif. Être clair dès le départ sur les produits que le locataire a l'intention de fabriquer ou de vendre pendant la durée du bail peut éviter bien des maux de tête et des frais d'avocat par la suite.
Le problème : le mandat est trop court ou trop long
La durée de la durée du bail nécessite un examen attentif de la situation de chaque entreprise. Par exemple, les locataires souhaitent généralement un bail suffisamment long pour permettre à leur entreprise de devenir pleinement opérationnelle. Ceci est particulièrement important pour certaines entreprises de fabrication de cannabis où la construction à elle seule peut prendre un an. S'il faut un an d'un bail de cinq ans pour obtenir les approbations gouvernementales requises et effectuer les travaux de construction et de rénovation nécessaires, il ne reste pas beaucoup de temps avant que le locataire doive signer à nouveau - ou risque de déménager si le propriétaire choisit de ne pas le faire. renouveler. D'un autre côté, de nombreuses durées de bail commercial sont de cinq à dix ans au minimum, ce qui peut être intimidant pour une entreprise de cannabis qui fait face à plus d'incertitude juridique et commerciale que d'autres types d'entreprises.
La solution: Les locataires doivent peser les risques et les avantages liés à la durée du bail en fonction de leur situation et tenir compte du temps nécessaire pour que la propriété soit opérationnelle. Une considération distincte pour les entreprises de cannabis est que les locataires doivent avoir un emplacement sécurisé avant d'obtenir une licence. En tant que tels, les locataires de cannabis doivent s'assurer que tout bail signé avant d'obtenir une licence complète comprend une issue liée à la capacité d'obtenir les licences et permis nécessaires.
Le problème : problèmes de zonage et de localisation
Les propriétaires et les locataires doivent se conformer aux règlements de zonage locaux. Les réglementations sur l'emplacement des entreprises de cannabis sont strictes, tout comme d'autres considérations de zonage, telles que la nécessité de fournir un certain nombre de places de stationnement pour les points de vente au détail et des clauses sur les types d'activités sur site autorisées et celles qui ne le sont pas.
Une considération importante et souvent négligée est les plans futurs pour la région. À mesure que la quantité de terres disponibles diminue et que les propriétés résidentielles, les écoles et d'autres entreprises s'éloignent, les entreprises de cannabis peuvent se retrouver dans une impasse en raison de problèmes apparemment mineurs tels que les lois sur le stationnement ou la distanciation. Ou, parfois, à mesure que leurs options de locataires s'élargissent, les propriétaires préfèrent ne pas renouveler un bail commercial de cannabis et louer à la place à une entreprise qu'ils considèrent comme un locataire plus favorable ou moins risqué. Les emplacements avec plusieurs locataires dans un même bâtiment peuvent également être délicats pour les entreprises de cannabis.
La solution: Les locataires doivent examiner tous les futurs plans de développement pour l'emplacement qu'ils examinent. Dans les immeubles à locataires multiples, les entités de cannabis devraient tenir compte de leurs voisins potentiels, y compris les types d'entreprises et la durée et les conditions de leurs baux.
Les baux doivent être subordonnés à la fois au propriétaire et au locataire conformité aux lois et réglementations locales et nationales applicables, en plus de décrire clairement les réglementations de zonage locales et les considérations de location spécifiques qui pourraient survenir liées à l'exploitation d'une entreprise de cannabis. Ces considérations peuvent varier considérablement en fonction de la propriété, du type d'activité et de la juridiction, et elles sont l'une des principales raisons pour lesquelles chaque partie bénéficiera de l'embauche d'un avocat local connaissant bien la loi sur le cannabis et les règles et réglementations applicables.
Le problème : les modifications de propriété et l'utilisation des services publics
La plupart des baux exigent le consentement du propriétaire pour les modifications apportées aux locaux. Dans le contexte d'une entreprise de cannabis, des modifications importantes peuvent être nécessaires s'il est prévu de cultiver, d'extraire ou de fabriquer, et des opérations supplémentaires peuvent être nécessaires au fil du temps. Les demandes d'eau, d'électricité et de qualité/circulation de l'air seront également très différentes de celles du locataire moyen. À ce titre, la propriété peut nécessiter des modifications physiques considérables pour accueillir une entreprise de cannabis, ce qui peut avoir une incidence sur les autres locataires d'un immeuble à plusieurs locataires.
La solution: Les locataires peuvent économiser beaucoup d'argent en s'assurant dès le départ qu'ils ont une idée claire des modifications qui peuvent être nécessaires et en énonçant clairement l'approche du propriétaire en matière de modifications. Le bâtiment ou l'emplacement doit avoir la capacité de fournir suffisamment d'électricité et d'eau pour les besoins actuels et futurs. Ceci est particulièrement important si l'immeuble en question abrite plusieurs locataires.
Par exemple, j'ai un client avec un bail à long terme pour un magasin de culture et de vente au détail de cannabis qui, avec l'approbation du propriétaire, a investi une somme d'argent importante dans la modernisation du bâtiment, notamment en renforçant la capacité électrique pour répondre à ses besoins. Un autre locataire cherchant à ouvrir une culture de cannabis a emménagé dans le même bâtiment sans avoir d'abord confirmé si le bâtiment avait la capacité électrique pour accueillir une autre culture ou, dans le cas contraire, si la capacité électrique pouvait être améliorée (et à quel prix). Ce manque de prévoyance a limité l'activité du nouveau locataire, au propre comme au figuré. Ce n'est qu'une des raisons pour lesquelles les locataires doivent toujours tenir compte des autres entreprises susceptibles de partager les services publics de la propriété lors de l'examen d'un emplacement potentiel.
Idéalement, le bail devrait également indiquer que si le propriétaire ne peut pas fournir l'accès aux services nécessaires, le locataire peut soit payer lui-même la mise à niveau, soit résilier le bail. Au minimum, le bail doit indiquer clairement quelle partie est responsable des modifications physiques de la propriété et de toute augmentation potentielle des coûts des services publics.
Le problème : l'accès des propriétaires
Les baux génériques donnent généralement aux propriétaires le droit d'accéder à la propriété à tout moment. Cependant, de nombreuses lois étatiques et locales imposent des règles strictes sur qui peut entrer dans les installations de cannabis, quand ils peuvent entrer et des conditions d'entrée spécifiques. En règle générale, toute personne qui entre dans les locaux d'une installation de cannabis doit signer un registre des visiteurs et être accompagnée d'un employé portant un badge - même le propriétaire.
La solution: Inclure des conditions dans le bail qui décrivent clairement les droits d'accès et d'inspection du propriétaire, et établir des politiques d'entrée qui respectent pleinement toutes les autorités régissant le cannabis et les autres réglementations locales et nationales.
Le problème : les exigences en matière d'assurance
Assurance habitation peut être un problème car la plupart des politiques de base ne sont pas bien adaptées à un locataire ou à un propriétaire de cannabis. De plus, les propriétaires peuvent exiger des locataires qu'ils maintiennent un certain niveau d'assurance qui peut être prohibitif.
La solution: Le propriétaire et le locataire doivent consulter leurs courtiers d'assurance avant de signer un bail et s'assurer qu'ils peuvent se conformer à tous les coûts et dispositions de la police. La compagnie d'assurance doit savoir que l'assurance est émise pour une entreprise liée au cannabis afin d'éviter la possibilité que l'assureur refuse une future réclamation fondée sur l'illégalité fédérale.
Le problème : l'intéressement
De nombreux propriétaires commerciaux basent le loyer sur les revenus, et il n'est pas rare non plus qu'ils prennent une part des bénéfices de l'entreprise dans le cadre du contrat de location ; c'est ce qu'on appelle la «participation aux bénéfices». Dans la plupart des États, cependant, la participation aux bénéfices peut signifier que le propriétaire est devenu un «détenteur d'intérêts financiers» ou même un propriétaire, ce qui n'est légalement autorisé que pour le titulaire réel d'une licence d'exploitation de cannabis.
La solution: Les locataires et les propriétaires doivent se protéger en évitant les clauses de partage des bénéfices dans le bail. Au lieu de cela, basez le loyer sur un taux forfaitaire ou sur des augmentations progressives au fil du temps sans le lier aux volumes de ventes.
Le problème : les matières dangereuses et l'élimination des déchets dangereux
Les modèles de bail standard interdisent généralement l'utilisation et le stockage de "matières dangereuses», un terme quelque peu ambigu qui s'applique largement à tout ce qui est « potentiellement préjudiciable à la santé publique, à la sécurité ou au bien-être, à l'environnement ou aux locaux ». Ce type de clause n'est clairement pas idéal pour une entreprise qui peut avoir besoin d'utiliser du cannabis - qui a lui-même été considéré comme une «matière dangereuse» dans certaines juridictions - ou d'éliminer des déchets de cannabis, des sous-produits, des pesticides, du butane, des herbicides, des engrais ou d'autres produits chimiques.
La solution: Les baux doivent clairement indiquer le type de déchets pouvant être éliminés et indiquer que l'entreprise se conformera à toutes les procédures d'élimination appropriées en vertu des réglementations environnementales fédérales, étatiques et locales.
En conclusion, établir une bonne relation avec votre propriétaire est impératif. Soyez franc et honnête sur ce que vous cherchez à faire et pourquoi. Donnez le ton à un partenariat respectueux et coopératif dès le départ.
Les deux parties devraient avoir une représentation légale qui comprend l'industrie du cannabis. Les avocats d'entreprise ou immobiliers peuvent être doués pour rédiger des baux, mais ils n'ont souvent pas d'expérience dans la gestion des types de problèmes qui surviennent fréquemment dans les contrats de location d'entreprises de cannabis. Les locataires ne doivent pas signer n'importe quel bail présenté par le propriétaire, et les propriétaires ne doivent pas non plus retirer un contrat de location sur Internet. Au lieu de cela, les deux parties doivent travailler avec leurs avocats pour définir des attentes claires et les mettre par écrit. Payer une petite somme à l'avance pour qu'un avocat expérimenté en cannabis examine votre document de location peut aider à éviter des dizaines de milliers de dollars de problèmes à l'avenir.
Chaque contrat de location de cannabis aura des défis distincts, mais ils ne sont pas insurmontables. Une bonne relation locataire-propriétaire, combinée à un bail bien rédigé et complet, contribuera grandement à un avenir prospère.
Cara Thornton, esq., est partenaire de Partenaires juridiques de Fortis, où elle se concentre sur les litiges commerciaux complexes, y compris la propriété intellectuelle, les délits commerciaux, le droit du cannabis et l'immobilier. Elle conseille également des entreprises clientes sur une litanie de questions, y compris les questions liées aux contrats et à l'emploi, la formation et la dissolution, et la gestion des risques. De 2006 à 2009, Cara a été procureure générale adjointe de l'État de Yap, États fédérés de Micronésie, où elle a conseillé le gouverneur sur des questions législatives et politiques et s'est occupée des litiges civils de l'État.
