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L’inflation continue de faire supporter aux consommateurs des coûts plus élevés pour presque tout : l’épicerie, l’essence, les transports, les soins médicaux et le logement. Bien que la tendance observée tout au long de l'année ait quelque peu dépressurisé, son impact reste clair. Nous payons plus partout, y compris sur le marché des logements multifamiliaux.

Les gestionnaires immobiliers multifamiliaux s’attendent à élaborer des budgets pour 2024 exigeant davantage de capitaux pour les matériaux de construction, la main-d’œuvre, les assurances et les impôts, qui sont tous en hausse. Cependant, les taux d’occupation élevés et la croissance des loyers ont contribué à atténuer ces augmentations, offrant aux gestionnaires immobiliers une sorte de soupape de sécurité contre l’inflation. Les exploitants multifamiliaux qui entretiennent et améliorent judicieusement leurs propriétés, établissent un budget intelligent et s'appuient sur des investissements éclairés peuvent réussir sur ce marché. 

Nous avons vu certaines sociétés multifamiliales dépasser les prévisions budgétaires et augmenter leur bénéfice net d’exploitation en période d’inflation. Pour beaucoup, il s’agit d’un marché positif pour devenir propriétaire d’un multifamilial. Ce n'est pas nouveau. De nombreux investisseurs considèrent les logements multifamiliaux comme une solide couverture contre l’inflation.

Selon Berkadia, le rendement composé sur un an des multifamilles a dépassé 24 pour cent au premier trimestre 2022, lorsque le taux d’inflation a dépassé 8 pour cent. Les raisons étaient complexes mais se résument à un point clé : les gens ont besoin d’un endroit où vivre.

Alors, comment les gestionnaires immobiliers avant-gardistes peuvent-ils atténuer les effets de l’inflation ? Cela nécessite des stratégies éclairées et une pensée créative. Voici notre approche.

Soyez intelligent avec les coûts

Les constructeurs d’habitations et les gestionnaires immobiliers ont bouleversé leur budget en 2022, lorsque l’indice des prix à la production atteint jusqu'à 11.7 pour cent, selon le Bureau américain des statistiques du travail. Ces tarifs ont baissé, mais les gestionnaires immobiliers prévoient toujours des coûts plus élevés en 2024. L'une des principales préoccupations budgétaires est l'assurance des biens, dont les taux ont grimpé de 26 pour cent Année après année. 

Nous avons déjà écrit sur les mesures de contrôle des coûts, mais cela mérite d'être répété. Les gestionnaires immobiliers peuvent résoudre les problèmes budgétaires avec quelques considérations simples :

• Revisitez le processus d’appel d’offres : Les bons entrepreneurs sont précieux, même ceux qui facturent plus. Cependant, l’accès à plusieurs offres relance le processus concurrentiel, conduisant peut-être à de meilleures offres, même avec des fournisseurs de longue date.
• Achetez des compagnies d'assurance : L’assurance est le principal facteur de coûts pour les propriétaires, qui envisagent souvent d’augmenter les franchises avant d’acheter de nouvelles polices. Sollicitez plutôt des offres auprès de nouveaux transporteurs.
• Suspendre les projets non essentiels : Les travaux immobiliers esthétiques et superficiels peuvent attendre que les contraintes budgétaires se relâchent.
• Ne sautez pas la maintenance préventive : Comment éviter les canaux radiculaires coûteux et douloureux ? En nous brossant les dents et en nous soumettant à des examens dentaires réguliers. De même, la meilleure façon d’éviter des dépenses d’entretien écrasantes est de suivre un plan d’entretien immobilier cohérent.
• Faire appel des cotisations fiscales : La valeur des propriétés et les impôts ont augmenté pendant la pandémie. Les appels en matière d’évaluation pourraient conduire à des économies d’impôt.

Lutter contre l’inflation grâce à l’investissement

Selon la National Apartment Association, Taux d'occupation aux États-Unis se sont normalisés à environ 94.5 pour cent. Les occupations régionales et sous-marchés diffèrent, bien sûr, mais le marché est considéré comme relativement équilibré. Certains gestionnaires immobiliers profitent de cette période pour investir dans leurs espaces.

Les locataires recherchent des propriétés avec des cuisines et des salles de bains rénovées, des appareils électroménagers et des comptoirs améliorés, ainsi que des équipements tels que des espaces de travail communs, des expériences de loisirs et résidentielles. Et certains locataires sont prêts à payer plus pour ces propriétés. Avec une année sur l'autre croissance des salaires à 4.6 pour cent en juin 2023, certains locataires pourront également payer plus.

Les gestionnaires immobiliers doivent certainement être prudents quant à l’augmentation des loyers. Le BLS a rapporté dans son Rapport sur l'IPC d'octobre que les coûts de logement ont augmenté de 7.2 pour cent sur un an et ont été le « plus grand contributeur à l’augmentation mensuelle de l’ensemble des éléments ».

Créer de la valeur, cependant, offre une approche réfléchie en matière d’augmentation des loyers. Les résidents bénéficient d'espaces améliorés et les opérateurs gagnent des locataires à plus long terme qui garantissent un retour sur investissement.

Profitez d'un marché en croissance

Les mises en chantier ont quelque peu rebondi en septembre, mais elles restaient 7.2 pour cent en dessous Niveaux 2022. Une raison : les taux hypothécaires ne cessent de grimper. Le Taux fixe sur 30 ans était en moyenne de 7.79 pour cent en octobre 2023, soit plus du double depuis le début de la décennie. En conséquence, un prêt hypothécaire de 400,000 20 $ (avec une mise de fonds de 825 %) coûte désormais 2020 $ de plus par mois qu’en XNUMX. 

"L'activité d'achat a ralenti jusqu'à un quasi-arrêt, l'abordabilité reste un obstacle important pour beaucoup et la seule façon de le résoudre est de baisser les tarifs et d'augmenter les stocks", dit Sam Khater, l'économiste en chef de Freddie Mac.

Moins de logements signifie plus de locataires, en particulier dans les marchés régionaux plus tendus où les nouvelles constructions sont encore au point mort. Les loyers augmentent sur plusieurs marchés, notamment les logements locatifs unifamiliaux, les appartements haut de gamme et les logements universitaires. Les gestionnaires immobiliers peuvent tirer parti de ces marchés grâce, là encore, à des augmentations de loyer ou à des acquisitions judicieuses. Chez MZ Capital Partners, nous voyons des opportunités d'achat et développons un pipeline de propriétés existantes en tant qu'achats potentiels à valeur ajoutée. 

Nous avons déjà écrit sur l'immobilier multifamilial comme une couverture contre l'inflation. En tant qu’actif axé sur les besoins, le logement multifamilial n’a pas été soumis à la volatilité pandémique des autres catégories d’immobilier commercial. Il y a plus de liquidités, des avantages fiscaux liés au Loi sur les réductions d'impôt et les emplois (qui expire en 2025) et des taux d’appréciation plus élevés. Nous voyons actuellement davantage d’opportunités de croissance.

Les logements multifamiliaux ont été l’une des rares étoiles brillantes post-pandémiques et une classe d’actifs privilégiée sur le marché de l’immobilier commercial. Mais nous ne pouvons pas compter sur une croissance continue du multifamilial. L’inflation pourrait dépasser considérablement la croissance des salaires, ce qui déprimerait la demande des locataires. Ou encore, les taux d’intérêt pourraient baisser, ce qui inciterait les acheteurs à se lancer dans l’hypothèque. 

En fin de compte, Fannie Mae projette un « attitude prudente » pour le secteur multifamilial, ce qui suggère que les taux d'inoccupation augmenteront et que la croissance des loyers se normalisera en 2024. « Néanmoins, écrit Fannie Mae, nous pensons que la demande de logements locatifs multifamiliaux restera stable à court terme en raison des contraintes d'abordabilité des logements. »

Les gestionnaires immobiliers disposent d’options et d’opportunités pour lutter contre l’inflation sur le marché des logements multifamiliaux. En fin de compte, le logement multifamilial est un secteur résilient, et les investisseurs avisés peuvent en bénéficier même dans un environnement inflationniste.

Michael H.Zaransky est le fondateur et directeur général de MZ Capital Partners à Northbrook, Illinois. Fondée en 2005, la société s'occupe de propriétés multifamiliales.

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• La source: https://www.inman.com/2023/10/30/heres-how-property-managers-can-fight-the-effects-of-inflation/