David:
Il s'agit de l'émission 667 du podcast BiggerPockets.

Jonathan:
L'une des choses sur lesquelles je suis si déterminé avec les nouveaux investisseurs, et je suis sûr que vous serez d'accord, c'est que si vous achetez votre première propriété, puis vous allez acheter votre deuxième propriété avant que la première propriété n'atteigne sa valeur maximale. , ce qui signifie que vous avez corrigé tout ce qui va être un nombre élevé plus tard. Vous finirez par vous faire prendre à tous. Et si vous faites cela, en cas de ralentissement du marché, vous allez tous les perdre.
Donc, j'aime que les gens réparent vraiment cette première propriété. Il n'a pas besoin d'être parfait. Si vous savez que le CVC va tomber en panne, vous savez qu'il y a un gros coût à venir et vous ne pouvez pas acheter une autre propriété, car vous allez vous faire prendre aux deux et ne pas pouvoir payer les réparations sur l'un ou l'autre à ce temps.

David:
Que se passe-t-il, tout le monde ? Voici David Greene, votre hôte du podcast immobilier BiggerPockets, qui vient de Scottsdale en Arizona, où je traîne dans la propriété que Rob et moi avons achetée et je me prépare pour une retraite pour cuisiner d'autres investisseurs. Et je dois dire que c'est magnifique ici comme je le dis à chaque fois que je suis ici et que nous vous avons apporté un spectacle magnifique. Aujourd'hui, nous ramenons Jonathan Greene, mon cousin perdu depuis longtemps, que nous avons eu dans l'épisode 584. Et nous avons passé un si bon moment que nous l'avons ramené pour en redemander.
Jonathan est un agent immobilier et un investisseur qui achète des maisons pour lui-même et investit également dans l'immobilier commercial. Et plus important encore, aide d'autres personnes comme vous à créer de la richesse grâce à l'immobilier. Et dans l'émission d'aujourd'hui, nous parlons des différentes façons dont Jonathan le fait. Une grande partie consiste à négocier, comment il négocie pour ses clients, comment vous pouvez négocier pour vous-même, ce qui se passe dans une négociation, dans les coulisses, ainsi que comment trouver des propriétés sur le marché avec des vendeurs motivés, comment approcher chaque transaction, comment regarder une maison et voir les choses qui manquent aux autres et plus encore.
J'ai passé un excellent moment aujourd'hui. Rob, quelles ont été certaines de vos parties préférées de la série ?

Rob:
Toutes les choses que vous venez de dire. Tu as pris tous mes points, je les avais déjà. Et je me disais: "Dang it, c'étaient aussi tous mes points préférés."

David:
Ouais. Je dis essentiellement toutes les meilleures parties. Et puis, je vous donne deux secondes pour réfléchir à ce que vous allez dire après que je les ai dites.

Rob:
D'accord. Eh bien, j'ai quelque chose. J'ai aussi aimé que ce soit un, je veux dire, je suppose que c'est ce que vous avez dit, bon sang, c'est un cours de négociation. Nous entendons le point de vue de tout le monde ici où les négociations sont une bête inconstante, car si vous êtes vraiment, vraiment bon dans la négociation, alors vous devez savoir quand prendre et ensuite quand rendre. Vous ne voulez pas interrompre une négociation au point que le vendeur essaie de se retirer de chaque accord qui, selon vous, a gagné la bataille. Parce que vous pouvez toujours perdre la guerre.
Donc, vraiment amusant de parler de tous les différents, je ne sais pas, processus et accords que nous avons tous traversés. Et honnêtement, c'est toujours agréable d'avoir M. Greene de retour et honnêtement, je pense que c'est juste une belle chose de voir des cousins ​​perdus depuis trop longtemps, se réunir et discuter et échanger et couper sur le pod. Franchement, ça met de la joie dans mon coeur.

David:
Je viens de penser à une analogie qui pourrait correspondre à la tension de négociation que vous décrivez. Vous ne voulez pas aller trop fort. Vous ne voulez pas être trop mou. C'est lié à la pêche. Donc, quand j'étais enfant, mon père m'emmenait pêcher et je demandais toujours, parce que je suis toujours pressé de tout faire, "Pourquoi ne puis-je pas simplement maîtriser le poisson et le ramener quand c'est sur la ligne ? » Et il disait : « Parce que si le poisson s'éloigne et que vous essayez de le ramener, la ligne cassera et vous perdrez complètement le poisson. En même temps, si vous n'enroulez pas et ne maintenez pas la ligne tendue et qu'il y a trop de mou dans la ligne, l'hameçon peut sortir de la bouche du poisson.
Ainsi, les pêcheurs, lorsqu'ils attrapent un poisson, jouent à ce jeu où ils essaient de maintenir la tension sur la ligne pour que l'hameçon ne sorte pas, mais pas tellement la ligne casse et la négociation ressemble beaucoup à ça. Vous voulez retirer chaque dollar que vous pouvez de cet accord, mais vous ne voulez pas pousser les choses si loin que vous perdez complètement l'accord et que le poisson s'échappe. Qu'en penses-tu Rob ? Comment ai-je fait?

Rob:
C'est vraiment très magistral. J'étais comme, "Très bien, ça va être une assez bonne analogie." Mais c'est exactement… mec, tu m'as coaché. Vous m'avez aidé à maîtriser cet art plus que vous ne le sauriez jamais. Je vous en suis reconnaissant. C'est une bonne analogie là. Je suis honnêtement surpris que ce ne soit pas une analogie avec le jujitsu, mais la pêche, c'est bien. C'est le champ libre pour moi.

David:
Je pensais juste que tout notre public de chasseurs et de pêcheurs hurlait dans leur camionnette en ce moment. Il était temps. Je ne sais pas pour ce truc de jujitsu, mais j'ai compris ça.

Rob:
Oh c'est bien.

David:
Eh bien, nous allons arriver au spectacle très rapidement. Avant de le faire, le conseil rapide d'aujourd'hui. Envisagez d'utiliser l'outil de recherche d'agent BiggerPockets pour trouver un agent pour vous-même, pour vous aider à négocier. Maintenant, lorsque vous faites cela, je vous recommande de rechercher un agent qui est également un investisseur, pas seulement un agent favorable aux investisseurs, mais un agent qui possède une propriété dans la zone où vous essayez d'aller. Même s'ils ne sont pas les plus doux, ils n'ont pas la plus belle voiture, leur headshot n'est pas le meilleur. S'ils possèdent une propriété dans la région, ils ont généralement un gros avantage sur un agent qui ne représente que d'autres clients. Une partie de la raison pour laquelle vous souhaitez utiliser un agent à volume élevé est qu'il a beaucoup d'expérience. C'est ce que vous cherchez vraiment.
Mais si votre agent a cette expérience en achetant des maisons pour lui-même, il n'a pas besoin de vendre 400 maisons par an pour l'obtenir, alors BiggerPockets peut vous aider avec sa fonction de recherche d'agent. Et ce qui est cool, c'est que l'agent sera probablement familiarisé avec une grande partie de la même langue vernaculaire et du même vocabulaire que vous utilisez, car ils font également partie de l'écosystème BiggerPockets.
Rob, BPCON approche. Ce n'est que dans quelques semaines. À quel point êtes-vous excité pour ce grand événement ?

Rob:
Je suis vraiment, vraiment, vraiment excité. Je pensais que ça allait être comme une conférence de 1000 personnes. Et puis, j'ai découvert que c'était comme une conférence de 2000 personnes. Et puis, j'ai découvert que je pense que nous sommes complets. Ça va être une salle comble. Alors, s'il vous plaît approchez-nous. Prenez des selfies avec nous. Fais un gros câlin à David. C'est son truc préféré. Il aime juste embrasser tout le monde. Et viens dire bonjour et discutons un peu.

David:
Waouh, Rob. D'accord. Tu as dit une chose très gentille sur moi dans l'émission. Donc, je vais laisser passer ça, mais les gens le feront. Vous me verrez me frayer un chemin à travers la foule avec des gens traînés derrière moi alors qu'ils ont une jambe. Et ils sont comme, "Rob a dit de t'aimer parce que personne d'autre ne le fait, David, et j'ai besoin que tu saches que tu es aimé."

Rob:
Ce sera une occasion parfaite pour vous de mettre enfin à profit ce jujitsu brésilien.

David:
C'est hilarant. Je vais être comme John Snow qui se bat contre d'incroyables marcheurs blancs en utilisant le jujitsu. D'accord. Sans plus tarder, faisons venir Jonathan et apprenons quelque chose. Jonathan Greene, invité précédent de l'épisode 584 du podcast BiggerPockets, et vous avez fait un si bon travail que nous vous avons fait revenir. Bienvenue et bonjour à vous.

Jonathan:
Bonjour à vous les gars. Merci de m'avoir de retour. Je suis ravi d'être de nouveau ici.

David:
Donc, si vous n'avez pas écouté notre dernière émission, revenez en arrière et regardez l'épisode 584, où nous avons eu une très bonne conversation nuancée avec Jonathan sur l'investissement sur une longue période, avoir une carrière durable et vraiment faire de vrais immobilier, ce que j'appellerais "la bonne manière", en examinant chaque propriété de manière unique et en essayant de déterminer quelle est l'utilisation la plus élevée et la meilleure de cette propriété. Quelle est l'histoire, cette propriété raconte, quelle est la vision de la façon dont vous allez l'exécuter ? Et l'un des concepts dans lesquels nous nous sommes lancés était cette idée que l'immobilier est à la fois un art et une science.
Maintenant, nous comprenons tous la partie scientifique. C'est écrire des chiffres à l'aide d'un tableur, calculer des choses, analyser, essayer de projeter, mais il y a une toute autre partie de l'immobilier qui relève davantage de l'art. Et c'était fascinant. Et nous aimerions développer cela avec vous aujourd'hui, si cela ne vous dérange pas, Jonathan.

Jonathan:
Ouais. J'adorerais ça. J'ai définitivement une formation en négociation en tant que procureur, il sera donc intéressant de faire savoir à tout le monde ce que je fais en termes d'analyse et en termes de ma négociation radicale à long terme, que je sais que vous connaissez également. Donc voilà. Je suis également ravi d'aborder ces sujets.

David:
Pourquoi ne pas commencer par ça ? Pouvez-vous expliquer comment l'élément de négociation de l'immobilier s'inscrit dans le côté artistique de l'équation ?

Jonathan:
Ouais. J'ai donc été procureur pendant huit ans et avocat de la défense pendant deux ans. Et j'ai toujours fait de l'immobilier toute ma vie, mais lorsque je suis passé à l'immobilier en tant qu'agent et plus investisseur à temps plein, j'ai commencé à revoir mes techniques de négociation en tant que procureur. Et évidemment, vous en connaissez, David, certaines d'entre elles grâce à votre expérience d'officier de police et, Rob, évidemment en matière d'investissement, nous les utilisons tout le temps.
Mais l'une des choses qui, selon moi, était la plus importante pour moi, c'est que lorsque je négocie une transaction immobilière, la première chose à laquelle je pense est, eh bien, personne n'ira en prison et il n'y aura pas de victimes, alors pourquoi est-ce que je deviens si Je me suis énervé là-dessus quand j'ai passé huit à dix ans, soit en envoyant des gens en prison, soit en essayant de m'assurer qu'ils n'y allaient pas. Donc, ça me soulage un peu.
Et j'ai toujours eu une affaire à l'autre attitude. Mais je pense qu'en incorporant ce que je sais, puis en utilisant les principes de quelqu'un comme Chris Voss, cela m'aide vraiment à comprendre où se situe la douleur dans l'accord. Et pour moi, une grande partie de cela consiste à écouter ce que dit l'autre partie afin que je puisse utiliser l'influence dont je dispose pour combattre ce dont ils parlent.
Et je pense que c'est ce qui manque à beaucoup de nouveaux investisseurs. Ils essaient juste de faire un dialogue, mais ils manquent les points.

Rob:
Avez-vous l'impression d'être en quelque sorte un maître négociateur en sortant de la porte, ou pensez-vous que c'est une compétence que même en tant que quelqu'un qui a vraiment de l'expérience dans votre domaine, c'est vraiment quelque chose que vous devez développer au fil du temps ? Évidemment, certaines personnes vont être plus naturellement douées pour cela, mais est-ce que l'art de la négociation, si vous voulez, est-ce quelque chose que tout le monde peut maîtriser ?

Jonathan:
Oui définitivement. Et c'est une excellente question. Et je suis sorti en pensant que je serais meilleur que les autres et j'avais tort. Mes talents de négociateur étaient excellents, mais je négociais toujours comme je l'avais fait en tant que procureur quand j'ai commencé, c'est-à-dire intransigeant, intransigeant, et m'assurant de tracer des lignes dans le sable, puis de tirer, ce dont nous parlerons plus tard dans termes de mes offres. Mais je pense que j'étais un peu, si je négocie de cette façon comme si la vie de quelqu'un était en jeu, ils vont être vraiment décontenancés de l'autre côté. Ça va paraître trop agressif.
Donc, j'ai dû reculer comme je l'ai fait. Et je pense qu'en apprenant des autres, comment ils négocient, et encore une fois, lire des livres, écouter des podcasts est certainement un moyen de comprendre. Mais comme je l'ai dit, je pense que chaque accord est différent. Ainsi, la façon dont vous négociez avec chaque personne est complètement différente en fonction de ce qu'elle vous dit. Et si vous ne listez pas, vous allez perdre toute la négociation avant de commencer.

Rob:
100 %. J'ai toujours trouvé que plus vous êtes dur là-dessus, généralement cela ne va pas dans votre sens. C'est un jeu auquel vous devez jouer. Et je pense que c'est là que l'ego et la fierté peuvent gêner la plupart du temps, parce que vous voudrez conduire la voiture ici, mais alors votre agent immobilier qui pourrait avoir un peu plus d'expérience ou un peu plus de connaissances- comment va essayer de vous guider. Et vous êtes comme, "Eh bien, hé, laissez-moi faire à ma façon." Donc, je pense que c'est un aspect tout aussi important de la négociation.
Et je veux aussi savoir quand vous travaillez avec l'agent immobilier de votre côté, avez-vous l'impression que c'est vraiment… est-ce un partenariat de négociation que vous devriez probablement voir d'accord avec votre agent immobilier ? Ou faites-vous en sorte que votre agent immobilier prenne votre avance ?

Jonathan:
Ouais. David le sait bien, parce que je suis licencié depuis près de huit, 10 ans maintenant, mais la seule chose dont je me souviens quand je n'étais pas licencié et que j'étais agent, je ne pensais pas qu'ils étaient assez durs comme je le voulais parce qu'ils essayaient de protéger leurs relations. Je n'ai pas vraiment compris ça alors. Certaines personnes essaient de me faire jouer au lowball en tant qu'agent et ce n'est pas mon truc, donc je ne vais pas le faire. Mais oui, je pense que c'est un partenariat coopératif. Je pense que la chose la plus importante est que si vous êtes un investisseur et que vous travaillez avec un agent favorable aux investisseurs, cet agent est là pour mener les négociations comme vous le souhaitez, et non comme il le souhaite.
Et ce fut une leçon difficile à apprendre pour moi. Et j'ai définitivement dépassé quelques fois parce que je négociais dur comme je pensais que ça marcherait, mais ils n'étaient pas à l'aise avec ça. Et regardez, la plupart des acheteurs de maison réguliers ne sont pas prêts pour cela. Les investisseurs sont généralement plus prêts, mais ils ne sont pas prêts pour le niveau que je ferais moi-même. Et je dois le reconnaître. Donc, je pense que c'est un partenariat à part entière et vous devez être clair sur la façon dont vous voulez conclure l'accord, puis prendre conseil ou non.

David:
C'est un excellent point, Jonathan. Vous pouvez vous tromper de chaque côté. Vous pouvez avoir un agent qui veut faire gagner plus d'argent au client que ce qu'il veut. Donc, ils sont là-bas, travaillant comme ils le feraient pour eux-mêmes. Nous allons toucher chaque dollar et s'ils n'en veulent pas, il y a une autre maison. On va chercher celui-là. Et parfois, vos clients disent : « Non, je veux cette maison. Je n'ai pas besoin des 1,200 XNUMX $ supplémentaires. Et puis, d'un autre côté, vous aurez des clients qui ne comprennent pas vraiment et sans faute de leur part, l'effet de levier dans les transactions où vous obtenez parfois une offre à un prix si avantageux que le vendeur se rend compte à mi-parcours de l'entiercement . Je donne ce truc, tu n'auras pas un sou de plus.
Et si vous le poussez, vous essayez d'exercer un effet de levier sur eux, tout va se casser. Alors, parfois, en tant qu'agent, vous essayez de protéger votre client. Vous ne voulez pas simplement sortir et dire : « Vous avez déjà obtenu plus que ce que vous allez obtenir. Vous seriez très heureux parce que maintenant ils ont l'impression que vous n'êtes pas de leur côté. Mais parfois, tout cela, ça ne fait pas de mal de demander la chose, n'est pas vrai. Parfois ça fait mal de demander.

Jonathan:
Ouais, je suis d'accord avec ça. J'ai des problèmes avec les clients uniquement si je ne les ai pas complètement éduqués en cours de route, ou s'ils ne vont tout simplement pas se conformer à ce que vous avez dit. J'aime que les choses soient une bonne affaire pour tout le monde, ce qui ne veut pas dire que je ne représente pas adéquatement mon client en tant qu'agent. Mais pour moi encore, sur la base de mes antécédents où c'était extrêmement conflictuel, quelqu'un va en prison ou pas. Vraiment, les meilleures offres que nous connaissons tous sont celles où tout le monde s'entend. Parce que si vous ne le faites pas et que c'est contradictoire, vous pouvez conclure un accord, mais tout le monde va juste essayer de se baiser, le tout à plus de 1000 $ ou en laissant des trucs dans la maison.
Donc, il est parfois difficile de faire comprendre à une partie, que ce soit le vendeur ou l'acheteur, que, écoutez, si nous ne travaillons pas tous ensemble, nous n'allons jamais passer à travers cet accord. Et je pense que c'est en partie là où mes tactiques de négociation ont changé, où j'ai dû dire : « Écoutez, je dois construire mes relations avec tout le monde de l'autre côté. Et cela inclut si je suis un investisseur, je ne peux pas être trop dur. Mais en tant qu'agent, je dois aussi travailler avec l'acheteur.

Rob:
C'est tellement vrai. Il y a toujours cette phrase. Vous pouvez gagner la bataille, mais vous perdrez la guerre. Et cela se produit tout le temps lorsque vous négociez réellement l'accord, vous continuez à grignoter, continuez à grignoter. Si je suis un acheteur, je continue de grignoter et de grignoter ce vendeur, en espérant qu'il cède à la tactique de négociation. Et si je réussis, alors la première chose que je veux faire, c'est : « Oh mon Dieu, je suis le meilleur, je l'ai fait. J'ai négocié jusqu'au bout », mais ensuite ils ont commencé à recevoir d'autres offres parce que nous sommes dans ce marché complètement fou. Et puis, quand ils ont quatre offres qui dépassent les attentes, quelques semaines après que nous soyons dans le processus.
Au moment où je commence à faire plus de demandes, alors ils commencent à ne pas céder parce qu'ils ont déjà donné tout ce qu'ils peuvent donner. Et au moment où j'essaie d'obtenir ce que je veux, alors ils essaient juste de se retirer de l'affaire parce que je vais peut-être perdre mon argent de séquestre, mais B, ils pourraient même obtenir une meilleure offre que celle que je leur ai donnée . Cela s'est produit tant de fois.
Donc, je pense qu'il y a vraiment une ligne fine à franchir et s'assurer que les deux parties peuvent gagner. Évidemment, vous voulez gagner un peu plus, mais vous ne voulez pas tout prendre, je pense personnellement.

Jonathan:
Ouais. Je pense que si vous regardez la façon dont les accords sont structurés, comme si vous êtes dans un État d'avocat, vous allez passer par un examen par un avocat, ça va être un petit jeu de ping-pong. Mais ensuite, nous allons là où toutes les affaires vont mourir, l'inspection de la maison. Et si vous devenez trop dur dans l'inspection de la maison, c'est là que tout va mal parce que quelqu'un essaie d'obtenir un crédit pour les poignées de porte alors que vous devriez vous concentrer uniquement sur les choses importantes. Donc, comme je l'ai dit, mon travail, je pense en tant qu'agent et conseiller pour les investisseurs, est de les préparer pleinement avant qu'ils ne fassent une offre.
Donc, nous faisons des tonnes de vidéos, des tonnes de contenu pour nous assurer qu'ils comprennent que nous n'allons pas à la pêche parce que les offres qui meurent sont parce que quelqu'un en demande trop, ou vous savez déjà que le vendeur va être déraisonnable. Et s'il est entièrement tel quel, vous devez vous assurer que votre investisseur acheteur sait tel quel signifie tel quel. Et je ne veux pas entrer et faire une offre avec déjà la compréhension, mais je peux m'en retirer si je ne l'aime pas, parce que nous disons que nous l'achetons tel quel.
Et je pense que c'est là qu'il y a beaucoup de nuances là-dedans. Et nous devons tous comprendre que ce sera une négociation à long terme. Comme vous l'avez dit, cela reviendra vous hanter plus tard si vous les appuyez trop tôt.

David:
Je peux vous raconter comment cela m'est arrivé. J'ai eu un accord où nous l'avons obtenu à un prix ridiculement bon. Et puis, après ça, je suis revenu et j'ai eu encore plus de crédits et je savais que le vendeur devenait tendu, mais je ne savais pas à quel point c'était grave. Et puis, j'ai atteint un point où nous n'avons pas pu trouver un évaluateur à temps pour l'éventualité de l'évaluation. Ils ont tous été soutenus. Donc, nous avions besoin d'une prolongation de deux ou trois jours sur l'éventualité de l'évaluation. Et ils ont dit non. Et ils avaient le droit de faire exploser tout l'accord, ce qu'ils étaient incités à faire parce qu'ils s'étaient sentis foutus à chaque étape et pensaient juste que j'en profitais. Et il n'y a pas de profit dans l'immobilier.
Le contrat est ce qu'est le contrat. Vous obtenez ce que vous obtenez, mais leur perception compte dans la façon dont ils vont prendre des décisions. Et donc, j'ai dû payer 2500 250,000 $ pour obtenir une prolongation de trois jours de mon évaluation, car sinon, j'allais tout perdre. Maintenant, quand vous regardez, je pense que j'ai eu cette maison pour environ 2500 XNUMX $ de moins que ce qu'elle était estimée, donc les XNUMX XNUMX n'avaient pas vraiment d'importance. Mais c'est un exemple de la façon dont vous pouvez voir.
Mettre trop d'un côté et déséquilibrer l'équation peut absolument faire basculer l'affaire et tout le monde perd. Les vendeurs doivent retourner sur le marché. Je perdrais mon argent d'inspection, mon argent d'évaluation et tout le temps que j'y consacrerais.

Jonathan:
Ouais. C'est un excellent exemple de savoir quand arrêter de pousser. Et je pense que c'est ce que certains investisseurs ne font pas. Ils veulent juste garder, comme, vous avez jusqu'à 50 ans, se détendre. Moi-même, en tant qu'investisseur, j'essaie de donner quelque chose en retour. Nous venons de fermer une propriété hier, mon partenaire commercial et moi Jenny, et nous devons refaire une fosse septique entière. Nous l'avons inclus. Nous savions que cela en ferait partie, mais ils ne voulaient même pas obtenir le certificat d'occupation. Et nous avons dit : « Eh bien, nous paierons et nous installerons les détecteurs de fumée, mais vous resterez assis là quand ils arriveront.
Et ce sont des petites négociations qui nous ont aidés comme d'autres petites choses. Comme tu l'as dit, David, tu rentres dedans. Quelque chose s'est passé la veille, ils n'ont pas pu obtenir d'autorisation de gel sur un HELOC. Et nous avons mis en place nos équipes de démonstration et nous avons dit: "Eh bien, pouvons-nous toujours entrer?" Et nous massons vraiment, vraiment cette affaire de notre côté. Mais je pense que comme vous l'avez dit, vous pouvez arriver à ce point et vous devez prendre une décision difficile sur le moment où vous arrêter.

Rob:
Donc, Jonathan, de toute évidence, vous analysez les affaires à gauche et à droite tout le temps, dans tout le pays, en faisant des affaires, à gogo ici, dans la ville de l'affaire. C'est ce que je vais te surnommer maintenant. Alors, pouvez-vous me parler un peu de votre boîte d'achat, si vous en avez une, ou est-ce que tout est dans la boîte d'achat ? Aidez-nous à comprendre quels sont vos critères d'achat.

Jonathan:
Ouais. Pendant la pandémie, j'ai vraiment vendu la plupart de tout exprès pour simplement conserver et attendre et stocker la poudre à canon comme nous le disons, en attendant peut-être les six à 12 prochains mois pour voir ce qui, à mon avis, sera un meilleur effet de levier pour moi. Et j'avais un tas de vieilles propriétés, mais pour moi, je pense que la chose vers laquelle je suis passé cette année et la façon dont je le décris, c'est que je suis toujours à la recherche d'actifs. Donc, j'aime beaucoup de choses différentes. Je suis intéressé par le self-stockage. Je m'intéresse au commerce de la rue principale, dont nous avons parlé au 584. J'aime retourner, j'achète et je tiens.
J'aime Airbnb, mais je suis toujours à la recherche de marchés où je pense qu'il y a de l'appréciation. Donc, j'ai toujours été un investisseur d'appréciation. Le débit ne m'intéresse pas vraiment. J'aime ça, mais je ne compte pas mon historique sur les flux de trésorerie parce que je n'ai pas besoin d'utiliser autant d'effet de levier. Donc, je pense que localement, je connais tous les marchés. Donc, je recherche ce que je pense être un projet que j'apprécierai honnêtement en premier. Et puis, j'ai du mal à exécuter les métriques pour voir si elles fonctionnent pour moi. Et puis, lorsque j'examine des offres extérieures pour moi-même dans d'autres domaines, je recherche des domaines en croissance qui peuvent soutenir cette proposition d'investissement.
Donc, si je fais Airbnb, avec lequel vous avez évidemment une grande expérience, je vais passer par des domaines où je pense que les réglementations se desserrent ou ne viennent jamais, donc je ne me mets pas dans une position désavantageuse. Et puis, pour les métropoles, j'ai toujours dit la même chose. Je n'aime pas les zones chaudes, car j'ai l'impression d'avoir raté le gros lot. Donc, je prends les zones chaudes, regarde trois villes et vois si c'est une ville qui va monter et s'ils commencent à faire des flips dans cette zone.
Donc, je pense que parce que j'ai eu presque toutes les classes d'actifs, je ne cherche jamais quelque chose de spécifique, mais j'aime bien certaines bizarreries. J'aime les familles unifamiliales à deux chambres. Je pense qu'ils sont vraiment un bon atout parce que vous pouvez les acheter pour beaucoup moins cher qu'un trois chambres sur de nombreux marchés, mais ils vont louer à peu près le même montant qu'un trois chambres en raison de la location . Et je pense juste que ce sont des achats intelligents partout, pendant la pandémie que les prix ont un peu trop augmenté, mais c'était une grosse marque.
Et encore une fois, ce n'est pas une opportunité viable pour beaucoup parce que les familles ne vont pas emménager principalement dans un appartement de deux chambres. Donc, vous avez une maison unique qui devient une très bonne location à mon avis, tout comme une bizarrerie que j'aime.

Rob:
Bien sûr. Donc, vous avez mentionné quelque chose qui serait probablement très déroutant pour la plupart des nouveaux investisseurs, mais vous avez dit que lorsque vous examiniez des propriétés et que vous les analysiez, vous disiez : « Eh bien, hé, si le flux de trésorerie est là, c'est super . Je ne suis pas aussi concerné par ça. Pourquoi donc? Qu'est-ce que cela signifie? Parce que je connais beaucoup de gens, ils se lancent dans l'immobilier pour gagner de l'argent. Ils veulent un flux de trésorerie mensuel qu'ils peuvent utiliser pour compléter leur hypothèque ou leur revenu W-2 ou quoi que ce soit. Alors, pourquoi n'est-ce pas quelque chose qui vous préoccupe directement en ce moment ?

Jonathan:
Je vais expliquer quelque chose que je sais que tout le monde a besoin d'entendre et qu'ils ne veulent probablement pas entendre. Les flux de trésorerie peuvent disparaître plus rapidement que vous n'en avez jamais vu dans votre vie. Donc, si vous entendez tout le monde miser sur 10 maisons et qu'elles gagnent toutes 100 $ par mois en flux de trésorerie, tout ce dont vous avez besoin est d'une fournaise pour roder l'une de vos 10 unités. Et vous n'allez pas faire de trésorerie pendant six mois. La fournaise va coûter huit mille dollars. Donc, pour moi, je ne me suis jamais concentré là-dessus en tant qu'entité, j'aime ça mais je veux toujours l'appréciation parce que pour moi, l'appréciation est un cadeau.
C'est comme une aubaine plus tard à laquelle vous ne vous attendiez pas. J'aime les deux, mais je ne suis pas gourmand. Donc, je pense que l'attrait pour les flux de trésorerie, si quelqu'un dit : "Je veux constituer un portefeuille avec X flux de trésorerie afin de pouvoir passer de mes neuf à cinq", cela dépend fortement des types de propriétés que vous achetez . Et de nouveaux investisseurs achètent peut-être des maisons C-moins pour commencer. Ceux-ci ne génèrent pas de trésorerie. Vous pensez peut-être qu'ils vont encaisser jusqu'à ce que tout commence à se casser et que vous ayez des ennuis.
Donc, l'une des choses sur lesquelles je suis tellement attaché aux nouveaux investisseurs, et je suis sûr que vous serez d'accord, c'est que si vous achetez votre première propriété, puis vous allez acheter votre deuxième propriété avant que la première propriété ne soit à valeur max, ce qui signifie que vous avez corrigé tout ce qui va être un nombre élevé plus tard. Vous finirez par vous faire prendre à tous. Et si vous faites cela quand il y a un ralentissement du marché, vous allez tous les perdre.
Donc, j'aime que les gens réparent vraiment cette première propriété. N'a pas besoin d'être parfait. Si vous savez que le CVC va tomber en panne, vous savez qu'il y a un gros coût à venir et vous ne pouvez pas acheter une autre propriété parce que vous allez vous faire prendre aux deux et ne pas pouvoir payer les réparations sur l'un ou l'autre à ce moment-là. temps.

Rob:
D'accord, 100%. Je pense que je n'ai encore à ce jour, pas vraiment payé moi-même sur les flux de trésorerie de ma propriété. Je les réinvestis toujours. Et je pense que tu as raison. Je pense que l'appréciation, c'est la chose dont j'ai réalisé, je me dis: "Oh, mon Dieu, c'est vraiment là que la richesse est créée." Je sais que vous avez une philosophie du genre, soit vous gagnerez de l'argent sur un accord, soit vous gagnerez de l'argent sur un accord. Pensez-vous que vous pourriez peut-être nous expliquer ce que cela signifie? Parce qu'évidemment, c'est comme, eh bien, qu'est-ce que tu veux dire par là ?

Jonathan:
Ouais. C'était marrant. Nous en parlions avant. Donc, de la façon dont je le vois, je ne ferai jamais une mauvaise affaire. Je ne pense pas avoir jamais fait une mauvaise affaire dans ma vie. J'ai eu des pertes sur l'immobilier. Ils étaient tous de ma faute ou des conditions du marché. Mais j'achète très intelligemment parce que j'utilise l'analyse et ce que j'appellerais la chasse aux actifs et ce dont nous parlions, l'art plus que la science. Je sais, d'après mon historique, combien coûte la réparation en cinq minutes, à moins d'une inspection des égouts et des trucs souterrains. Donc, quand je regarde un accord, je suis beaucoup plus détendu parce que je pense que je vais soit gagner de l'argent, c'est-à-dire gagner de l'argent, soit je vais gagner beaucoup d'argent.
Et quand je construis ma feuille de calcul pour commencer, je la mets à l'ARV la plus basse possible que si j'ai tout fait de travers, je vais quand même avoir ça. Et puis, en général, je gagne 50 à 150 de plus que ça. Et j'aime ne même pas ajuster la feuille de calcul jusqu'à ce que nous commencions à voir les compositions plus tard et que nous commencions à voir nos coûts de réparation. Et de cette façon, ce que j'ai toujours appelé le spread, soit mon spread grandit pour moi parce que je suis prudent à ce sujet. Donc, j'entre dans chaque transaction en sachant que je vais gagner de l'argent. C'est juste une question de combien.
Donc, même quand tout va mal comme ça, d'accord, j'arrive au seuil de rentabilité. Et puis, je considère que, eh bien, maintenant je récupère l'argent de la caution. Donc, il n'y a pas de perte pour moi. Si je peux récupérer l'argent de la caution, même sur un seuil de rentabilité, j'aimerais gagner plus d'argent, mais au moins j'ai l'argent de la caution et ensuite je vais chercher une autre propriété.

Rob:
Totalement. De plus, si vous êtes également propriétaire à long terme de votre propriété, vous finirez par gagner cet argent. Il est évidemment très possible de perdre de l'argent dans l'immobilier, mais si vous le détenez depuis longtemps et que vous investissez régulièrement et que vous construisez un portefeuille, vous pouvez avoir quelques retardataires qui ne sont pas vraiment l'écraser pour vous, mais dans l'ensemble, votre portefeuille au fil du temps devrait être en mesure de supporter ce mou. Et je sais que tu fais ça depuis un moment.
Je suis curieux en tant que personne qui n'est pas Greene dans l'industrie, mais vraiment un professionnel chevronné, avez-vous toujours un niveau de paralysie d'analyse, ou avez-vous simplement l'impression que vous pouvez vraiment accepter n'importe quel accord qui se présente à vous ?

Jonathan:
Eh bien, je ne veux accepter aucun accord, mais je n'ai absolument aucune paralysie d'analyse et je pense que cela remonte à mon passé de travail pour le gouvernement. Nous avons 300 cas sur notre table à la fois. Vous devez prendre des décisions sur les choses tout de suite. Donc, même avec mon équipe sur le marché et hors marché, j'ai toujours été quelqu'un qui peut prendre des décisions sans vraiment s'en soucier. S'il s'avère que j'avais tort, que nous avons tous les investissements que nous chérissons que nous n'avons pas obtenus, je suis d'accord pour admettre que j'avais tort.

David:
Jonathan, sur cette note, avez-vous un formulaire de boîte d'achat ? Je suis sûr que quelqu'un avec votre expérience ne tient pas à une seule boîte d'achat. Vous pouvez regarder chaque offre et voir quelque chose. Mais y a-t-il peut-être 60 %, 70 % de vos transactions globales qui ont ces choses en commun que vous recherchez et que vous pouvez partager avec nous ?

Jonathan:
Ouais. En ce moment, j'aime retourner, mais j'ai fait une pause pendant la pandémie parce que les offres n'étaient tout simplement pas assez bonnes. Et je pense que la retenue est une de mes forces. Je n'ai pas besoin d'acheter quelque chose, j'aime acheter quelque chose. Donc, pour moi, quand je regarde les retournements, qui est mon entité que j'aime, c'est toujours ce que quelqu'un d'autre ne voit pas que je peux voir, ce dont je sais que nous avons également parlé en 584. Je pense que vous parliez de la propriété dans laquelle vous pourriez vous trouver maintenant. Je pense que je comprends mieux la propagation parce que je recherche des choses comme la propriété que je viens d'acheter, il y a un problème septique.
Donc, je sais que les acheteurs de maisons traditionnelles ne vont pas acheter ça. Ils ne paieront pas 30 300 dollars pour une fosse septique. Alors, comment vais-je tirer parti de cela? Donc, ma boîte d'achat comprend des villes qui, selon moi, connaissent une forte croissance. Le prix n'est pas une grande partie de la boîte d'achat. C'est plus la propagation et combien je peux voir. Et ce que j'ai trouvé, c'est que nous avions l'habitude de faire, nous faisions beaucoup de formules comme celle-ci avec 60 buy-ins, 60 reno et 465 bénéfices, ce qui était bien. Mais maintenant, nous voulons plus de profit. Donc, j'ai fait 180 buy-in, 200 reno, mais j'ai fait 400 profit. Ainsi, à mesure que nous évoluons vers l'achat dans la fourchette de 500 à 600, si nous le faisons de la bonne manière et que nous identifions les propriétés de la même manière, notre échelle de profit est bien plus importante. Et puis, on va aller encore plus loin. Si vous achetez dans mes régions dans la gamme 2250, vous allez mettre 12 et sortir dans la gamme 14, XNUMX.
Donc, je pense que cela fait partie de l'analyse aussi, mais c'est vraiment ce que je recherche en ce moment. Et je regarde toujours ces propriétés commerciales hybrides parce que je pense juste que le commercial est là où il en est actuellement. Il y a tellement de choses disponibles que l'effet de levier est énorme pour acheter des prêts commerciaux avec des hypothèques commerciales si vous le souhaitez.

David:
Ainsi, vous avez une boîte d'achat différente pour les différents actifs que vous examinez. Si c'est un flip, vous avez dit, je veux être juste autour de 400 à 500 avec, espérons-le, moins de 200 en construction. Je veux profiter de 150 à 200. Ce sont des chiffres bruts que quelqu'un d'autre peut regarder et dire : "D'accord, je peux essayer de trouver quelque chose qui correspond à cela." Et cela réduit les hésitations sur ce que je dois faire et les réflexions excessives. Et puis, comme vous l'avez dit, dans le commerce, je veux être dans le commerce, je veux l'acheter pour moins que ce qu'il vaut en ce moment parce que je pense que le marché est faible et je peux y aller et obtenir une meilleure offre. Donc, peut-être 20 % en dessous de la valeur marchande, vous allez être excité.
Cela fonctionne toujours comme une boîte d'achat. Il n'est pas nécessaire que ce soit autant de prix au mètre carré dans cette partie de la ville avec cela. Parfois, c'est juste la quantité de viande sur l'os qui est ce avec quoi vous commencez. Et puis, vous le comprenez à partir de là. Donc, selon vous, vous travaillez avec beaucoup de nouveaux investisseurs. Vous êtes très actif sur les forums BiggerPockets, aidant les gens. Pourquoi pensez-vous que seul le débutant standard générique qui tombe sur ce podcast est vraiment excité, aime tout ce qu'il entend ?
Leurs rêves s'envolent de leur tête. Vous pouvez le voir arriver de tout ce qu'ils veulent faire dans la vie, mais ils sont coincés dans la paralysie de l'analyse lorsqu'il s'agit de commencer à acheter leur premier contrat. Selon vous, qu'est-ce qui cause cela dans ce groupe démographique que je viens de décrire ?

Jonathan:
Donc, je suis sûr à 100% que c'est la raison à chaque fois. Il peut y avoir d'autres facteurs, mais c'est tout. Ils n'ont pas vu assez de maisons. La plupart d'entre eux n'ont vu aucune maison lorsqu'ils sont paralysés par l'analyse ou alors cela devient juste, j'en ai vu une ou deux, et je vous accorde qu'il est très difficile en tant que nouvel investisseur d'obtenir un agent immobilier si vous n'êtes pas autorisé à vous montrer un tas de maisons alors que vous êtes à peine qualifié ou que vous utilisez une FHA. Beaucoup d'agents immobiliers ne le feront pas. Mais à moins que vous n'ayez vu 15 ou 20 maisons, je ne sais pas comment vous faites des offres sur les maisons.
Vous ne savez rien et vous allez perdre de l'argent parce que vous ne pouvez pas compter uniquement sur l'agent immobilier que vous venez de rencontrer pour s'assurer qu'il a votre meilleur intérêt à cœur. Ils veulent faire une bonne commission alors ils vont vous le dire, et je vous le dis, je dirige une équipe de 40 agents. Ce n'est pas tous les agents, mais c'est courant. Ils veulent que vous payiez le plus ou ils voudront peut-être vous dire que vous voulez acquérir une propriété. Et si vous cherchez désespérément une propriété, cet agent va devenir désespéré pour la commission.
Donc, le désespoir est ce qui va vous tuer, mais ne pas voir assez de maisons à chaque fois, à chaque fois que je suis sur les forums. Et quelqu'un dit : « Oh, la paralysie de l'analyse. Je ne sais pas quel mentor utiliser. Ou j'ai recherché et exécuté les chiffres sur tant de maisons. J'ai couru 100 offres cette semaine et j'ai dit: "Combien en avez-vous vu?" Et ils disent toujours zéro. Et c'est tout pour moi parce que nous parlons d'art contre science et l'art c'est, j'ai besoin d'être dans la maison, j'ai besoin de comprendre comment une maison est construite.
J'ai besoin de comprendre où chercher, toujours au sous-sol, ce que je peux voir, tout ce qui est cosmétique. Vous devez trouver les choses qui vont vous coûter de l'argent ou plus tard, qui sont les choses difficiles à trouver. Et je pense que si vous ne regardez pas les maisons, vous n'essayez tout simplement pas assez d'être complètement honnête.

David:
Qu'en est-il lorsque vous regardez une maison, une première, toute neuve, d'accord, je sais que je dois aller voir des maisons. Donnez-moi un manuel de ce que vous pensez qu'ils devraient rechercher. Et ensuite, Rob, je vais vous poser la même question.

Jonathan:
Ouais. Encore une fois, je considère cette question comme étant l'agent en tant que guide pour un nouvel investisseur, un nouvel acheteur de maison. Je vais leur expliquer tout ce que je vois dans la maison. Je ne vais pas dire, c'est la cuisine, c'est le salon. Ils le savent. Je vais commencer immédiatement ce que j'appelle le casting du futur, qui les aide à se préparer pour l'avenir. Donc, si je vois quelque chose dans le plafond, vous le savez, vous voyez une preuve d'une fuite dans le plafond. La première chose que je vais dire, c'est : « Hé, regarde, tu vois cette décoloration au plafond, ça ressemble à une fuite. Mais la plupart du temps, les gens réparent la fuite dans le plafond et ne peignent jamais dessus parce qu'ils sont paresseux.
Donc, je sais que cela ressemble à un problème, mais plus tard, ce ne sera peut-être pas un problème, alors ne vous énervez pas trop à ce sujet. Et je ferai ça dans toute la maison. Mais je me concentre surtout sur les problèmes cosmétiques et sur tous les problèmes graves. Comme dans le New Jersey, beaucoup de maisons des années 1900, de type 1850. Donc, nous voyons beaucoup de pente. Je peux dire la pente tout de suite. Et puis, la première question est comme, écoutez, parfois ça se stabilise. Et parfois, c'est un problème de fondation.
Dans cinq minutes, quand on sera au sous-sol, on va regarder les poutres et la structure et voir s'il y a vraiment un problème. Et si ce n'est pas le cas, ce n'est peut-être pas un problème structurel. Ceux-ci peuvent-ils être réparés ? Oui, mais ils ne sont pas vraiment destinés aux novices. Et puis, on passe la majorité de notre temps, honnêtement, au sous-sol où ils s'ennuient parce que tout le monde aime regarder les trucs cosmétiques sympas, mais j'ouvre toutes les portes. J'ouvre le panneau électrique. Je regarde, je leur montre le chauffe-eau. S'il y a un permis, quel âge a-t-il ? Quel âge a ce four ? Y a-t-il un bouton et un tube ici ?
Et encore une fois, beaucoup de cela leur passera par dessus la tête au début. Mais là encore, si vous faites 15 projections avant de faire une offre, au moment où vous arrivez à cinq puis 10 projections, vous allez vraiment commencer à comprendre le jargon. Et puis, c'est la raison exacte pour laquelle vous ne tombez pas dans la paralysie de l'analyse parce que vous vous sentez en confiance.
Les personnes confiantes n'ont pas de paralysie d'analyse parce qu'elles sont capables de parcourir les données. Nous nous soucions probablement de la même quantité de données, mais comme vous l'avez dit, je sais juste ce que je veux et je recherche des actifs. Et si cet actif m'attire, je vais essayer de l'acheter mais seulement au prix auquel je veux l'acheter.

David:
Rob, même question. Que pensez-vous que les gens devraient rechercher lorsqu'ils se promènent dans une maison ?

Rob:
Quand ils marchent dans une maison, oh, mec. Je suppose que cela dépend de la situation, bien sûr, mais pour moi, je pense que beaucoup de gens ont tendance à… surtout dans l'espace de location à court terme Airbnb, les gens le marchent et le voient pour ce qu'il n'est pas par rapport à ce qu'il est. Et donc, je comprends toujours très bien ce qu'est la maison pour le prix que j'obtiens. Et donc, je comprends souvent si j'achète une maison qui est peut-être un peu plus abordable, un peu moins chère, et qui n'est pas complètement rénovée. Ce que j'essaie d'entrer, de voir et d'analyser, c'est, puis-je faire briller cet endroit ?
Puis-je lui donner un peu d'éclat, si vous voulez, avec le design, avec le mobilier, avec l'ameublement, avec la mise en scène ? Évidemment, ce que j'aime avoir, une salle de bain rénovée et une cuisine rénovée, bien sûr. Mais pour moi, je veux savoir, puis-je faire briller un espace dans les photographies ? Puis-je vraiment regarder beaucoup de personnages et en conserver une grande partie ? Parce que beaucoup de gens entreront et remodeleront le caractère des maisons. Et pour moi, je suis toujours comme, "Oh, c'est tellement dommage." Mais je fais beaucoup de relations à distance, pas vraiment. Ce n'est pas vrai.
Je fais beaucoup d'investissements à distance. Ma femme dirait probablement "Excusez-moi?" Je fais beaucoup d'investissements à distance. Et donc, pour moi, j'entraîne toujours mes agents immobiliers à être très minutieux avec leurs vidéos qu'ils me renvoient. Et je les briefe toujours. Je me dis : « Hé, j'ai besoin que tu sois très critique sur chaque petite chose que tu vois dans la maison. Je veux que ce soit comme si le vendeur était là dans la pièce, vous regardant me faire cette visite, ils seraient en colère de voir à quel point vous étiez mesquin à propos de toutes les petites choses. Et ce n'est pas parce que j'utilise ces choses pour prendre ma décision.
Je veux vraiment savoir et comprendre comment se sent une maison. Y a-t-il un affaissement dans le sol ? Y a-t-il des murs dans une pièce qui sont incohérents ? Cela signifie que certains ont des cloisons sèches texturées, puis un autre mur est complètement lisse. Y a-t-il des plafonds de pop-corn ? Les fans sont-ils mis à jour ? Est-ce que ça sent là-dedans ? Et j'essaie vraiment de comprendre les cosmétiques parce qu'avec les locations à court terme en particulier, je n'essaie pas d'entrer et de rénover l'endroit. J'aime dépenser moins de 15,000 XNUMX $ en rénovations.
Notre lieu de Scottsdale est une exception à cela. Mais généralement, lorsque je sors et que j'achète des maisons, j'aime rester entre 5000 10,000 $ et XNUMX XNUMX $, en particulier lorsque j'achète une maison. Et donc, je veux juste m'assurer que, de toutes les choses que j'ai besoin de réparer là-bas, c'est cosmétique très facile parce que je n'ai tout simplement pas six mois pour rénover un endroit et ensuite effectuer un éclatement complet, si vous volonté, un fardeau dans un STR.
Parce que j'aime encaisser le plus rapidement possible une location à court terme. Donc, ça va dépendre de la classe d'actifs et de tout bien sûr, mais pour moi, pour où j'en suis dans mon portefeuille, le temps est primordial. Et donc, je veux juste m'assurer que ce que j'achète ne nécessitera pas un ascenseur beaucoup plus lourd que peut-être échanger des étages ou peindre une maison.

Jonathan:
Ouais. J'ai juste une question de suivi à ce sujet, Rob, parce que je pense qu'il a fait valoir un excellent point en disant que je sais qu'il y a beaucoup de grossistes qui s'inscrivent et c'est vraiment important. Lorsque Rob disait ce qu'il voulait que ses agents immobiliers fassent dans les autres domaines pour vraiment trouver toutes les choses, vous avez parfaitement réussi. Vous voulez les choses sur lesquelles le vendeur serait ennuyé et sur lesquelles vous vous concentrez. Et si vous voulez être un bon grossiste et que vous voulez en faire un investisseur, vous devez prendre des photos de tout cela. Les meilleurs grossistes sont ceux qui pourraient nous présenter une image complète en tant qu'acheteurs hors de l'État ou dans l'État et nous montrer tout ce qui ne va pas.
Je sais ce que c'est le reste, mais si je prends le temps de conduire 45 minutes jusqu'à quelque chose que je pense être une bonne affaire et que vous ne m'avez pas montré la structure et qu'il y a 100,000 XNUMX problèmes structurels, vous venez de perdre mon temps et Je ne regarderai plus jamais. Donc, Rob entraîne ses agents immobiliers pour qu'ils soient meilleurs, mais je pense que ce qui manque, et ce dont nous avons un peu parlé, c'est plutôt de la transparence. Si vous voulez être bon dans ce domaine, vous ne gagnerez jamais à cacher ce genre de choses. Parce que nous tous qui sommes des investisseurs, dites-moi exactement ce que c'est.
Si je sais que je peux te faire confiance, alors je vais le chercher. Et je pense que vous pouvez former des agents immobiliers et des bottes hors de l'État sur le terrain pour qu'ils soient mieux pour vous s'ils cherchent simplement aux bons endroits.

David:
À votre avis, quels sont certains des points de données qu'un nouvel investisseur devrait connaître lorsqu'il examine des propriétés ?

Jonathan:
Oui, l'ARV est évidemment le plus important car vous voulez savoir quel est votre plus grand potentiel si vous êtes un flip ou même si vous êtes un investisseur à long terme. Donc, c'est toujours des frais de réparation vraiment au milieu. Et je pense que le plus difficile est que presque personne ne connaît les coûts de réparation et c'est très, très difficile à apprendre parce que vous ne savez même pas si les gens vous donnent les bons prix. Donc, la vérité est que les coûts de réparation ne viennent qu'avec l'expérience. Et la meilleure façon de le faire est de se faire des amis qui retournent, de découvrir ce qu'ils ont payé pour enlever un mur, de découvrir ce qu'ils ont payé pour une refonte complète des égouts. C'est juste la seule façon vraiment compréhensible de l'obtenir.
Évidemment, vous allez regarder vos impôts et si vous achetez multifamilial, vous allez certainement regarder quel est le rôle de l'assurance et du loyer. Mais encore une fois, je pense que les gens se concentrent parfois un peu trop sur les chiffres et ils manquent l'atout comme Rob le disait auparavant. Vous voulez voir ce qui est unique dans cette propriété. J'aime acheter des propriétés que les autres ne comprennent pas comment les utiliser au mieux. Comme tu l'as dit à propos de celui que tu as acheté en Californie, David, je pense.
Il y a des bizarreries et les gens ne savent tout simplement pas quoi en faire. Mais comprendre les valeurs de bloc, je pense, est vraiment important. Une chose que je fais est toujours d'envoyer et de regarder les valeurs de toutes les maisons sur le bloc. Et je pense que cela vous donne une idée parce que vous ne voulez pas être la maison la plus chère du quartier. Vous voulez être en sécurité au milieu, puis les aider à élever cela vers le haut.

Rob:
Donc, la MLS est l'un de ces endroits, évidemment, nous allons chercher un accord qui est le principal endroit pour obtenir des offres et il y aura des maisons sur MLS qui apparaîtront chaque jour. Quels conseils avez-vous pour les personnes qui essaient réellement de se concentrer sur un accord spécifique de la MLS ? Est-ce, A, le seul endroit pour obtenir un accord ou est-ce là que vous vous procurez la plupart de vos offres ces jours-ci ?

Jonathan:
Ouais. J'achète beaucoup sur la MLS. Je suis licencié et je dirige une grande équipe, donc je suis toujours là. Nous achetons la plupart de nos offres sur le MLS simplement parce que les grossistes de ma région, leurs prix sont trop élevés et nous n'allons pas payer l'écart là-dessus. Donc, mon meilleur conseil pour MLS, si vous êtes licencié est le suivant, et si vous ne l'êtes pas, dites à votre agent de le rechercher, il est rappelé sur le marché ou sur la nomenclature. Ils sont absolument la mine d'or de toutes les propriétés. Les gens se concentrent sur les expirés et les FSBO et je n'aime pas vraiment ceux-là, surtout maintenant. Mais revenir sur le marché signifie qu'une maison était sous contrat. Ils avaient un accord et il a échoué et il y a trois moments différents où un retour sur le marché échoue.
Et il est très important d'identifier combien de jours cela a duré. C'est pourquoi. Si l'affaire échoue dans les trois premiers jours, c'est toujours froid aux pieds. L'acheteur a eu froid aux pieds, il s'est passé quelque chose. Ils ont reculé. Ce n'est pas grave. Vous ne savez pas ce qui ne va pas. Si c'est environ 10 à 10 jours, c'est toujours une question d'inspection. Donc, s'ils disent après sept ou XNUMX jours : « Oh, l'acheteur a froid aux yeux », ce n'est probablement pas vrai. Ils ont fait l'inspection de la maison. Quelque chose est arrivé. Une partie n'était pas d'accord. Alors, ça me lève les yeux. Mais en tant qu'investisseur, je suis ravi parce que je sais que cela découragera les autres acheteurs d'une première maison et aidera les investisseurs.
Et puis, si vous voyez 30 jours ou plus, cela va toujours être un échec de l'hypothèque, l'engagement n'est pas intervenu. Ils n'ont pas pu obtenir l'hypothèque. Et ce sont des offres exceptionnelles pour les acheteurs, les investisseurs, car le vendeur était juste à la porte, prêt à conclure et prêt à obtenir un gros tas d'argent. Et à la dernière seconde, l'hypothèque a échoué. Donc, souvent, si vous offrez simplement ce qu'ils ont offert, vous pouvez entrer directement dans l'affaire, tout, la paperasse, tout est prêt, vous pouvez sauter sur le titre et conclure ces affaires très rapidement. Donc, le retour sur le marché est définitivement ma confiture pour la MLS.

Rob:
Ouais. Je peux m'identifier à celui-ci. Et honnêtement, nous parlons de négociation. Nous y reviendrons probablement dans une seconde, mais David est vraiment un négociateur. La plupart des gens le supposent probablement, mais j'ai pu voir la masterclass en personne, je suppose, eh bien, pratiquement au téléphone lorsque nous avons acheté notre appartement à Scottsdale, car la propriété que nous avons achetée là-bas était sur le marché pendant 90 jours. Et je pense qu'il est probablement tombé hors d'entiercement. Et nous sommes arrivés avec une offre très agressive. Je pense qu'il était initialement proposé à 3.4, puis je pense que nous avons proposé 3,000,050 XNUMX XNUMX, quelque chose comme ça. Il s'agissait donc d'une réduction relativement importante.
De plus, je pense que nous avons demandé, je pense que c'était comme un crédit de clôture de 75,000 90 $ et ils ont dit non. Ils nous ont dit de frapper des pierres. Et donc, David a dit : « Hé, ça fait XNUMX jours qu'il est sur le marché. Ils ne sont plus bloqués. Il était comme, « Donnons-lui une semaine. Ne leur répondons même pas pendant une semaine. Et nous dirons simplement, d'accord, hé, nous allons partir. Et nous l'avons fait. Et nous avons fait ce qu'il a appelé les mettre sur la glace, si vous voulez. Et donc, il était comme, "Voici exactement ce qui va se passer." Ils vont être ennuyés que nous soyons arrivés avec cette offre basse et ensuite ils vont commencer à parcourir Zillow.
Et ils vont commencer à voir ce qu'ils pourraient acheter avec 3 millions de dollars s'ils avaient cette grosse somme d'argent. Et puis, après environ une semaine, ils vont revenir et ils vont dire : « Nous sommes prêts à conclure cet accord. Et je me suis dit : « D'accord, bien sûr, M. Greene, écoutez, soyons réalistes. Ils ne vont probablement pas accepter ça. Et puis, littéralement, la semaine plus tard, ils se sont dit: "D'accord, nous le ferons selon ces conditions." Et c'était comme une légère majoration par rapport à notre contrat initial. Et j'étais comme, bouche bée. J'étais comme, "Wow, c'est fou."
Et vous avez raison, je pense que ce moment vient avec le vendeur où ils ont ce gros tas d'argent qui leur est présenté, puis ça s'en va. Et puis, maintenant ils commencent à se sentir un peu désespérés et c'est ce qui s'est passé ici. Ils ont probablement commencé à regarder ce qu'ils pourraient acheter, où ils pourraient prendre leur retraite. Que pourraient-ils faire avec 3 millions de dollars ? C'est une somme d'argent qui change la vie. Et de cette façon, quand nous sommes arrivés avec une offre plus raisonnable, ils ont dit : « Ouais, bien sûr. Nous le ferons." Et que pour moi, je me disais: «D'accord, David Greene est exactement ce qu'il prétend être, un négociateur professionnel. C'est vrai."

David:
Ouais. Vous voulez qu'un Greene négocie pour vous. Jonathan était une forme de négociateur dans sa carrière précédente. Maintenant, il négocie maintenant. Et c'est l'une des raisons pour lesquelles vous entendez toujours les gens dire : « Vous devez quitter le marché. Vous obtenez tous ces trucs créatifs », et vous voyez des offres incroyables sortir du marché. Mais ils viennent de personnes aux compétences incroyables qui dépensent énormément d'argent et de temps pour essayer d'obtenir ces offres.
Vous oubliez toujours de tenir compte de cela dans l'équation que ce grossiste qui a obtenu cette bonne affaire aurait pu dépenser 120,000 XNUMX $ en six mois pour obtenir cette opportunité où ceux d'entre nous qui opèrent sur la MLS, trouvent juste les points faibles. Mec, on peut juste y aller, attraper un poisson et en sortir tout de suite.
Donc, puisque vous êtes Greene et que vous êtes clairement un excellent négociateur, quelles sont les compétences qui, selon vous, font de quelqu'un un excellent négociateur et comment les gens peuvent-ils commencer par perfectionner leurs propres compétences ?

Jonathan:
Pour moi, une bonne négociation vient de la confiance. Nous en avons parlé lorsque nous parlions de voir des maisons et si vous n'avez pas confiance dans vos chiffres ou ce que vous avez regardé et ce qu'est l'ARV, vous allez être un piètre négociateur. Et la seule façon d'attribuer ou de faire passer votre confiance au niveau supérieur et d'obtenir la même confiance de l'autre côté avec la personne à qui vous essayez d'acheter la maison est de nouer des relations. Donc, j'ai découvert au fil des années que plus je construis des relations individuelles avec les vendeurs, surtout quand il n'y a que moi dans le jeu, je peux jouer doucement pendant un an parce que je ne suis pas pressé .
Et cela conduit généralement à des propriétés exceptionnelles plus tard. Traditionnellement, mes agents, mes amis investisseurs pensent toujours que c'est drôle, parce que j'appelle les gens pendant un an et peut-être que quatre ou cinq fois je ne parlerai jamais de la maison. Et ils disent toujours la même chose, les clients diront toujours : « Hé, tu ne m'as même pas posé de questions sur la maison. Je ne suis pas prêt à le vendre. J'ai dit : « Je sais. C'est pourquoi je n'ai pas demandé. Je suppose que vous m'appelleriez lorsque vous serez prêt à vendre et que vous me diriez simplement quel est votre prix et ce que je fais en termes de négociation », car je veux toujours qu'ils mettent le prix sur la table en premier et jamais moi . Parce que si je pose le prix sur la table, et s'il est trop élevé ?
Et s'ils étaient prêts à accepter moins ? Donc, vous n'aurez jamais une seule fois dans l'histoire, ai-je déjà fait une offre en premier à moins que ce ne soit dans un cadre traditionnel. Si c'est hors marché, je leur dis toujours : « Dis-moi quel est ton numéro. Si j'aime votre numéro, je le paierai. Je ne veux pas négocier d'avant en arrière. C'est ennuyant. Si vous me donnez un chiffre raisonnable, j'achèterai votre maison. Et puis, ils me donnent un numéro stupide et je pars. Et je pense que pour être un bon négociateur, et je suis sûr que nous en reparlerons davantage, vous devez pouvoir vous en aller.
Et c'est la chose que je pense la meilleure, que je ne veux pas de l'accord, je l'aimerais, je n'ai pas besoin de l'accord. Et j'aime m'éloigner parce que, tout comme vous en parliez dans la masterclass de David sur la négociation, parfois vous faites une offre et leur ego se met en travers du chemin. Et ils ont besoin d'une semaine pour panser leurs plaies et se sentir mal dans leur peau et se rendre compte qu'ils n'obtiendront jamais ce qu'ils pensaient. Et vous ne les dérangez tout simplement pas pendant cette semaine.
Vous venez de les laisser tranquilles et que vous attendez qu'ils vous rappellent. Et j'ai fait la même chose que vous disiez, Rob, allait se passer avec David. J'ai gagné un concours avec ma meilleure amie et partenaire de flipping, Jenny, parce que j'ai fait la même chose. J'ai dit: «Je vous garantis que ce qui va se passer, c'est qu'ils vont accepter la deuxième offre qui n'est pas la nôtre qui va être un acheteur du marché. Ils vont faire des inspections. Ça va échouer. Et puis, ils vont revenir en rampant. Et ils l'ont fait.
Mais je leur ai dit quand ils sont revenus en rampant, que mon offre allait être de 10,000 200 de moins et ils sont revenus en rampant. Et puis, ils ont dit: "Eh bien, nous voulons la première offre." J'ai dit : « Ce n'est pas comme ça que ça marche. Je t'ai dit que si tu allais et utilisais mon offre pour en tirer un autre, ça va être moins. Et alors, ils sont repartis avec l'ego et cela a pris encore trois semaines. Et puis, ils sont revenus en rampant pour dire: "D'accord, nous allons le prendre maintenant." Et ils ont quand même essayé de demander plus, mais nous avons fini par acheter cette maison. Et celui-là, je crois que j'en ai fait XNUMX.

Rob:
Donc, si je comprends votre itinéraire ici, Jonathan, juste pour clarifier pour moi, parce que vous dites : « Hé, donne-moi ton numéro. Si je l'aime, je vais payer pour ça. Et puis, s'ils vous donnent un numéro stupide, vous vous dites : « Ouais, d'accord. Ça n'en vaut même pas la peine. » Si c'est dans la timonerie, si c'est au moins dans la timonerie, est-ce que tu négocieras si c'est peut-être un peu haut mais ce n'est pas bête ? Vous vous direz : « D'accord, allons-y. Mais s'ils sont si chers et que c'est un chiffre vraiment stupide, cela ne vaut même pas le nickel et les réduit au prix que vous voulez réellement. Est-ce bien ça ?

Jonathan:
Ouais. Je ne dirais pas que je suis méchant, mais je n'aime pas perdre mon temps. Mon temps est assez précieux. Donc, si je sors et que j'ai une bonne conversation et qu'ensuite ils me lancent un prix, je sais que ça vaut 450 et ils disent qu'ils en veulent 700. Je dis simplement : "C'était une perte de temps, mais merci, s'il vous plaît ne m'appelle plus. Et je pars tout simplement. Ils appelleront de manière obsessionnelle pendant des semaines et je ne répondrai jamais et ne les contacterai plus jamais. Mais oui, s'ils sont dans le stade, ma première question est toujours comment êtes-vous arrivé à ce chiffre ? Et c'est toujours, "Je viens de le sortir de l'air."
Donc, je suis déjà prêt avec toutes les maquettes et je sais ce qui se vend dans le quartier et quelle est la valeur de réparation. Alors, quand je dis ça, "C'est bien, mais d'où venez-vous?" Et ils disent : "Rien". Et j'ai dit: "Eh bien, laissez-moi vous dire où j'ai obtenu mon numéro que je cherche." Et puis, c'est là que j'utilise mon numéro contre eux. D'habitude, je ne sors pas beaucoup de mon numéro. Je veux dire, écoutez, si quelqu'un est gentil et qu'il négocie équitablement et qu'il veut environ 5,000 5,000 $, je m'en fiche du tout. Ces XNUMX XNUMX $ n'interrompent pas ma rénovation.
Mais je serai très clair si je te donne ce que tu demandes, tu vas signer tout de suite. Nous allons passer à l'examen de l'avocat. Vous ne pouvez pas me faire accepter et ensuite l'utiliser pour tirer parti d'autres offres. Cela me fait m'éloigner à chaque fois. Et encore une fois, la force de la négociation est de ne pas laisser les gens vous visser parce que vous cherchez désespérément la propriété.

David:
Vous touchez un autre bon point. Et c'est que vous devez faire de la place aux émotions lorsque vous négociez cela lorsque nous, en tant qu'investisseurs, arrivons et disons : « C'est notre numéro qui fonctionne. C'est très logique, rationnel. Nous opérons à partir de notre néocortex. Le vendeur est probablement à des années-lumière de comprendre l'accord de notre point de vue à ce stade. Ils ont encore ces rêves de tarte dans le ciel. La maison de mon voisin s'est vendue pour autant. Eh bien, j'en ai tellement besoin parce que je dois aller faire n'importe quoi. Et ils pensent que leurs besoins correspondent en quelque sorte à leur actif qu'ils possèdent.
Et le temps fait un bon travail pour mariner les émotions. La réponse instinctive, que beaucoup de vendeurs vous donneront, vous changera pendant trois à quatre jours de ne pas bien dormir, car ils ne savent pas ce qui va se passer. Donc, j'adore votre méthode selon laquelle vous avez ce numéro dans votre entreprise et que s'ils vous reviennent plus tard, ce sera un peu pire. Ils vous reviennent plus tard, ça va être un peu pire. Cela les élimine de l'impression qu'ils sont en mesure de vous branler. Vous êtes en fait le prix. Vous avez l'argent, vous pouvez les sortir de ce problème qu'ils ont, et ils vont devoir jouer selon vos règles.
L'une des choses que je vous ai entendu mentionner, c'est simplement l'urgence de la situation. Pouvez-vous décrire brièvement comment l'urgence dans votre offre vous rend plus efficace ?

Jonathan:
Ouais, c'est ce que tu as dit. Et je ne l'utilise pas à chaque fois. Je l'utilise quand je pense que l'autre côté essaie de jouer à des jeux. Je vais mettre une fenêtre de 24 heures, mais j'aime dire aux gens jusqu'où va le nombre afin qu'ils soient très clairs sur les conditions. Donc, si je dis que mon offre est de 480 aujourd'hui, si vous ne répondez pas dans les 24 heures, l'offre est de 470. Si vous me demandez après cela, l'offre est de 460 et je ne la négocierai pas. Donc, ce sont les termes, vous n'avez pas à les aimer. Tu ne pourras plus jamais m'appeler. Mais si vous m'appelez après 24 heures, vous n'aurez pas la même offre. Il n'y a pas d'excuses, j'ai dû faire ceci ou cela.
Je m'en fous parce que j'essaie juste d'acheter au bon prix. Et la façon dont je le décris toujours aux gens est la suivante. Je pousse une pile d'argent sur la table vers toi. Et la plupart de mes offres sont en espèces. Donc, je pousse vraiment un tas d'argent sur… il est assis devant vous. Si vous le voulez, prenez-le tout de suite. Si vous n'en voulez pas et que vous me demandez de repousser l'argent, j'en repousserai un peu moins la prochaine fois car vous me faites perdre mon temps.
J'aimerais arriver à un accord équitable, mais aussi, c'est comme ça que ça marche. Et encore une fois, ils peuvent être émotionnels et je suis d'accord pour comprendre cela, mais je suis un investisseur. Je ne suis pas là pour vous blesser mais je ne suis pas non plus là pour perdre mon temps.

Rob:
Cela me rappelle cette scène emblématique du chef-d'œuvre cinématographique Dodgeball où Ben Stiller est comme, "Avez-vous déjà vu 50,000 100 $ en personne?" Et il ouvre une grande mallette et ce ne sont que des billets de XNUMX $ qui font environ un pouce de haut. Tu devrais essayer ça. J'entends dire que cela fonctionne également tout le temps, ce qui met cela sur la table. Il faut que ce soit dans une mallette en argent.

Jonathan:
Je suis en train de travailler là-dessus.

Rob:
Impressionnant. Donc, je dois dire que l'urgence est certainement l'une de ces choses que, oh, j'aime l'utiliser et je déteste quand elle est utilisée contre moi, parce que ça marche, surtout sur ce marché. Lorsque vous parlez d'examiner les offres MLS et qu'elles se disent : "Toutes les offres sont dues d'ici lundi, en fin de journée". Et c'est comme samedi matin et la maison vient juste d'être répertoriée et je me dis simplement: «Oh, allez. Je ne peux même pas prendre mon petit-déjeuner. Je dois aller analyser un accord tout de suite. Mais ça marche. Cela fonctionne vraiment. Quand il y a une échéance, cela vous pousse à vous mobiliser. Cela vous amène à faire pression sur l'agent immobilier, cela vous oblige à contacter votre agent de crédit et à vraiment faire avancer tout cela.
Je peux certainement voir comment c'est une tactique de négociation qui peut fonctionner. C'est quelque chose que vous faites à un niveau personnel, mais même en tant que personne qui représente les gens en tant qu'agent immobilier et avec votre équipe et tout ce genre, y a-t-il d'autres types de tactiques ou de stratégies d'urgence que vous utilisez à un niveau plus élevé ?

Jonathan:
Ouais. C'est vraiment modifié parce que dans un marché de vendeurs, il faut savoir qui a l'effet de levier. Donc, si je représente des acheteurs sur un marché de vendeurs, je dois savoir qu'ils ont un effet de levier. Et je ne peux pas dire, si mes clients sont comme, "Eh bien, je veux qu'ils répondent d'ici demain." Vous vous dites : « Écoutez, ça ne marche pas pour le moment. Vous n'avez pas le contrôle. Donc, ce que vous voulez faire, c'est découvrir tout ce dont le vendeur a besoin et vous assurer de l'intégrer dans votre offre, que vous soyez ou non le prix le plus élevé, c'est tout ce que vous êtes prêt à faire sur le prix. Mais je découvre toujours s'il n'y a pas de lignes directrices, tout ce que le vendeur veut, la date de clôture, quelles sont les choses importantes, si elles ont besoin d'une utilisation et d'une occupation.
Et donc, mes offres ont toujours tout ce qu'un vendeur demande. Donc, même si c'est moins, j'utilise ça comme tactique. Donc, en cas d'urgence, s'ils doivent fermer plus tôt, je m'assure que mes clients peuvent fermer plus tôt. S'ils le font à un autre niveau, j'essaie juste de faire correspondre ce qu'ils veulent. Mais je pense que nous sommes depuis deux ans dans un marché de vendeurs très, très chaud. Il est donc très difficile en tant qu'acheteur d'utiliser l'urgence. Et je pense que les gens essaient d'en abuser et de ne pas comprendre qui a vraiment le contrôle, c'est-à-dire les vendeurs. Ça change maintenant. Et je pense que ça va être vraiment sympa pour nous qui voulions l'utiliser et qui peuvent maintenant l'utiliser à nouveau.
Mais vous devez vous rappeler que, comme David l'a dit auparavant, peut-être qu'ils sont simplement attachés émotionnellement. Les vendeurs pensent encore que les prix d'il y a trois mois sont valables, il faut leur montrer petit à petit que ce n'est pas en les laissant un peu s'asseoir sur le marché. Et comme nous l'avons dit, rien de plus que des jours sur le marché pour qu'un vendeur commence à accepter votre offre. Et parfois, vous pouvez simplement être gentil. Et parfois, j'utilise l'urgence inverse, c'est-à-dire, écoutez, si vous voulez utiliser mon offre pour tirer parti d'autres offres, allez-y, mais personne ne conclura l'affaire plus rapidement et plus facilement que moi.
Donc, je vais le laisser là-bas pendant une semaine. Mais si je n'ai pas de tes nouvelles dans une semaine, je ne te le proposerai plus jamais. Alors c'est tout. Je l'utilise modifié et c'est pour mettre la pression, mais aussi pour dire "Hé, je te donne une semaine." Donc, il y a différentes versions. Comme je l'ai dit, je l'ai utilisé pour la ligne dure, dans des situations auparavant et maintenant j'apprends à vraiment écouter qui est de l'autre côté, y compris l'agent, le vendeur, ce dont ils ont besoin, puis à en tirer parti du mieux que je peux. Et si je peux utiliser un certain type d'urgence, je le ferai, mais cela a été difficile lorsque les vendeurs ont le contrôle.

Rob:
Ouais. Homme merveilleux. Eh bien, alors que nous terminons, je ne voulais pas terminer le podcast sans parler brièvement de votre négociation 25 Malvern à Vérone. Pouvez-vous nous en dire un peu plus sur cette histoire et tous les détails juteux qui s'y trouvent ?

Jonathan:
C'est celui dont je parlais en fait, mais la dynamique était si intéressante parce qu'elle n'était pas seulement entre les agents. Les agents avaient un ego. Les vendeurs étaient un peu fous et ils avaient un ego. Donc, il a été répertorié pour environ 599. Et il est resté sur le marché pendant peut-être 30 jours. Nous sommes allés le voir. J'ai fait une offre de 465 et ils ont été consternés. Je veux dire, juste consterné. Et c'était une bonne offre ou peut-être que ça l'était. J'aurais peut-être offert plus cher. Je pense que j'ai offert peut-être 475 à l'époque. Et ils ont dit: "Oh, eh bien, nous avons d'autres personnes intéressées." Et j'ai dit "Qui d'autre est intéressé ?" Et ils ont dit: "Oh, des acheteurs réguliers pour la première fois."
Et j'ai dit: "Allez-y." J'ai dit que la maison avait besoin de 40,000 40,000 en structure minimum. Et rappelez-vous, la plupart des agents immobiliers n'ont aucune idée de quoi que ce soit des rénovations. Il en fallait définitivement 465 XNUMX en structure. J'ai dit : « Vous allez passer l'inspection. Ça va tomber. Et puis, tout comme vous l'avez dit avec David, ils ont dit : "Non, notre client est offensé par ce que vous avez dit." Et j'ai dit: «Eh bien, je vais le laisser ouvert pour aujourd'hui. Et sinon, je descends à XNUMX. » Et c'est là qu'ils se sont encore plus offensés. Ils ont fini par accepter l'autre offre. Ils ont fait les inspections, ça s'est passé exactement comme je l'ai dit.
Et deux semaines plus tard encore, ils ont rappelé. Et c'est ce que je disais avant, j'ai dit, "Regardez, c'est 465." Et ils étaient à nouveau furieux que je ne leur donne pas le 475 que j'avais fait à l'origine. Alors, j'ai dit: "D'accord, eh bien, appelez-moi dans trois semaines quand ça ne se vendra plus." Et ça ne s'est pas vendu pendant trois semaines et il y avait des co-agents sur la transaction. Donc, celui avec qui j'ai eu affaire tout le temps ne m'a jamais rappelé, mais sa femme m'a rappelé et m'a dit: "Pouvez-vous s'il vous plaît nous donner le 465?" Et j'ai dit: "Bien sûr."
Et j'en ai gagné environ 180 ou 200. Et c'était une rénovation difficile, mais j'avais raison à propos de la structure. Et j'avais raison parce que j'ai fait preuve de diligence raisonnable et que la plupart des gens ne font pas leur diligence raisonnable.

David:
Vous aviez également raison sur la façon dont vous prévoyiez qu'il tomberait en rupture de contrat s'ils partaient avec l'autre acheteur. Et c'est à moitié satisfaisant et à moitié frustrant lorsque vous pouvez voir exactement comment cela va se dérouler et que vous ne pouvez pas simplement faire en sorte que l'autre partie avance et le fasse. Vous devez attendre que les dominos douloureux tombent avant qu'ils n'arrivent enfin là où vous saviez qu'ils allaient arriver en premier lieu. Mais c'est pourquoi vous voulez qu'un agent comme Jonathan vous représente. Parce que quand vous pensez, "Non, non, non, donnons-leur le nombre qu'ils veulent."
Non, accrochons-nous. Faisons-le de cette façon. Et si d'une manière ou d'une autre ça passe l'inspection, il y a une autre maison que nous allons trouver. Et vous gardez juste cette pression constante. Et finalement, vous retirerez ces offres.
Merci beaucoup Jonathan. J'apprécie vraiment non seulement d'être avec nous sur le podcast aujourd'hui, mais aussi pour le travail que vous faites sur les forums BiggerPockets et pour aider à mener le bon combat des autres qui créent de la richesse grâce à l'immobilier chaque jour. As-tu eu un dernier mot avant que nous te laissions sortir d'ici ?

Jonathan:
Non, j'apprécie toujours d'être sur. C'est toujours un plaisir de parler avec vous les gars. Et j'allais juste publier mon nouveau podcast quand tu seras prêt.

David:
Yeah Yeah. Écoutons-en. Où les gens peuvent-ils se battre à votre sujet ?

Jonathan:
Ouais, stimulé par des années d'écoute de BiggerPockets et d'amour pour ça, j'ai lancé mon propre podcast. C'est ce qu'on appelle Zen et l'art de l'investissement immobilier. À partir d'aujourd'hui, lorsque nous enregistrons, le neuvième épisode est sorti ce matin, mais il s'agit de l'approche consciente de l'immobilier. Et nous avons beaucoup parlé de cela et cela inclut ce type de techniques de négociation, car je pense que les investisseurs peuvent obtenir tellement d'informations.
Vous pouvez obtenir comme 50% disent oui, 50% disent non, mais si vous êtes conscient de la façon dont vous abordez l'immobilier, ce dont nous avons vraiment tous les trois parlé dans ce podcast. Je pense que vous le trouverez beaucoup plus facile à passer. Si vous approchez en pleine conscience, vous aurez moins de paralysie d'analyse, parce que vous allez faire le travail pour arriver aux bonnes parties.
Mais encore une fois, merci beaucoup de m'avoir invité. J'apprécie toujours d'être sur BiggerPockets. Je suis sur le site depuis si longtemps et j'aime toujours être sur les forums, répondre aux questions et prendre les messages de la boîte de réception, et les renvoyer quand je le peux.

David:
Eh bien, merci pour ce que vous faites. Et, Rob, merci d'être ici avec moi aujourd'hui. Ce fut un grand spectacle. J'apprécie que vous partagiez la sagesse que vous avez faite, Jonathan, et nous espérons vous revoir. Je vous laisse sortir d'ici. C'est David Greene pour Rob, cool comme un concombre, Abasolo. Se déconnecter.