Comment acheter un bien locatif avec peu ou pas d’acompte ?

Trouver un acompte pour un bien locatif peut être difficile, surtout si vous êtes un nouvel investisseur sans beaucoup d’argent. Souvent, vous avez besoin d’une mise de fonds de 5 à 20 %, ce qui peut représenter des dizaines de milliers de dollars ou plus. S'il s'agit d'une location, vous pourriez également avoir des difficultés à obtenir du financement si vous possédez une propriété hypothéquée existante.

Mais et si vous pouviez acheter des biens locatifs avec peu ou pas d’acompte ? Il existe des moyens créatifs d’investir dans l’immobilier même si vous ne disposez pas de beaucoup de liquidités au départ. Certaines méthodes comportent des risques si elles ne sont pas correctement appliquées.

Dans ce guide, nous proposerons plusieurs idées pour aider les nouveaux investisseurs à acheter des propriétés locatives avec un budget limité. Grâce à une planification intelligente et à une réflexion hors des sentiers battus, les débutants peuvent se lancer dans l’investissement immobilier sans beaucoup de capital grâce à ces stratégies.

1. Piratage de maison

Le house hacking est une stratégie créative d’investissement immobilier qui vous permet de transformer votre résidence principale en propriété locative. Il s’agit d’une pratique immobilière qui s’inspire des décennies passées tout en y ajoutant une touche moderne.

Le piratage de maison traditionnel consiste à acheter une propriété multifamiliale, à vivre dans une unité et à louer les autres afin que les locataires paient l'hypothèque du propriétaire et que celui-ci constitue une valeur nette tout en entretenant la propriété. Il s’agit d’une première étape facile pour devenir propriétaire tout en créant une valeur nette grâce à l’immobilier.

Avant l’essor des banlieues tentaculaires, les maisons multifamiliales urbaines étaient courantes pour les citadins. Les propriétaires retraités louaient des logements à des locataires plus jeunes, ou les parents achetaient des duplex et des triplex pour que leurs enfants mariés puissent vivre à proximité. C’était une voie plus abordable vers la propriété et la richesse à long terme.

Les investisseurs intelligents d'aujourd'hui réorganisent cette approche à l'ancienne en piratant des maisons avec une touche contemporaine. En étant propriétaire d'un bien locatif dans lequel vous vivez, vous pouvez percevoir des revenus locatifs auprès des locataires tout en bénéficiant de certains des avantages de l'accession à la propriété, comme la possibilité de rénover et d'ajouter de la valeur à volonté.

Pourquoi House Hack?

À une époque où les coûts du logement augmentent plus rapidement que les revenus, le piratage de maison vous permet de créer une source de revenus passifs et vous aide à constituer des capitaux propres plus rapidement. Pour ceux dont la priorité n’est pas de rembourser rapidement leur hypothèque, c’est une façon créative de réduire les dépenses en générant des revenus locatifs. Pour d’autres, le piratage de maison constitue la première étape pour devenir un investisseur immobilier à plein temps.

Le hacking de maison offre plusieurs avantages :

Produire un revenu supplémentaire. Les paiements de loyer des locataires aident à couvrir vos frais de logement et à générer un revenu supplémentaire. Ce flux de trésorerie supplémentaire peut être investi ou utilisé pour payer d’autres dépenses.
Remboursez votre prêt hypothécaire plus rapidement. Si votre priorité absolue est de constituer rapidement la valeur nette de votre propriété, les revenus locatifs peuvent accélérer la rapidité avec laquelle vous remboursez l’hypothèque. Chaque mois, le paiement des locataires contribue à réduire le capital de votre prêt.
Obtenez une expérience en gestion immobilière. Le piratage de maison offre une pratique pratique en tant que propriétaire, y compris des tâches telles que la sélection des locataires, la perception du loyer et la gestion des problèmes d'entretien. Cette expérience vous prépare à évoluer vers un portefeuille de location plus large.
Avantages fiscaux. Avec une location génératrice de revenus, vous pourrez peut-être déduire des dépenses telles que les réparations et l’entretien de la propriété sur vos impôts. Consultez toujours un fiscaliste pour comprendre les déductions.
Plus facile à financer. Vous avez du mal à obtenir l’approbation d’un prêt hypothécaire par vous-même ? L’achat d’une propriété multifamiliale et la génération de revenus locatifs peuvent améliorer la qualification et l’abordabilité du prêt.
Plus de flexibilité. Si vous devez déménager, louer votre partie d'une maison multifamiliale est généralement plus facile que de trouver des locataires pour une maison unifamiliale entière.
Réduire le risque d’investissement. Le piratage de maison vous permet de vous lancer dans la gestion de biens locatifs tout en vivant sur place. Cette expérience pratique comporte moins de risques que l’achat d’un immeuble de placement séparé.

Le piratage de maison consiste à faire en sorte que votre propriété travaille plus dur pour vous. Pendant que vous construisez la valeur nette de votre propriété en tant que propriétaire résident, vous produisez également un revenu en tant que propriétaire. Avec une réflexion stratégique, votre maison peut servir de rampe de lancement pour développer votre portefeuille au fil du temps. Les capitaux propres que vous constituez maintenant peuvent être exploités pour acheter davantage de propriétés et d’actifs locatifs à l’avenir.

Risques de piratage de maison

Le piratage de maison n'est pas pour tout le monde. Le rêve d’accession à la propriété ne s’accompagne généralement pas de murs partagés ou d’une cour partagée. Mais en plus de cela, les acheteurs doivent se demander s’ils sont prêts à assumer :

Gestion de propriétés. Générer des revenus grâce au piratage de maison est généralement passif, mais il y aura des moments où vous devrez vous impliquer activement auprès de vos locataires et de votre investissement. Il peut arriver que vous deviez répondre à des demandes d’entretien ou superviser activement la location de votre propriété. Néanmoins, il convient de noter que vous avez la possibilité d’engager un gestionnaire immobilier ou une société de gestion immobilière professionnelle pour assumer ces responsabilités en votre nom. Cependant, les services de gestion immobilière ont un coût, qui réduira vos bénéfices.
Risque financier supplémentaire. Les revenus locatifs ne sont pas garantis. Les coûts tels que les réparations et les logements vacants peuvent avoir un impact sur vos résultats.
Dommages à la propriété. Des locataires irresponsables peuvent provoquer une usure excessive ou des dommages. Tenez compte des réparations, surtout avant de relouer des logements.
Problèmes de locataire. Des conflits concernant le bruit, la propreté ou d'autres problèmes peuvent survenir lors de la cohabitation sur une propriété.
poste vacant. Si vous ne trouvez pas de locataires qualifiés, les logements resteront vides sans générer de revenus. Les coûts des postes vacants s’accumulent avec le temps.

Les pirates informatiques ont besoin de relations professionnelles mais cordiales avec leurs locataires. L’espace partagé nécessite également des compromis auxquels les propriétaires de maisons unifamiliales traditionnelles ne sont pas confrontés. Pesez votre tolérance à ces perturbations. Le piratage de maison n'est pas un investissement complètement passif, alors demandez-vous si vous êtes prêt pour le travail pratique requis.

2. Marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC)

Saviez-vous que vous pouvez tirer parti de la valeur nette de votre propriété existante pour acheter un bien locatif avec peu ou pas d’argent de votre poche ? Oui, vous pouvez le faire en utilisant une marge de crédit sur valeur domiciliaire ou HELOC.

Une marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) est une marge de crédit renouvelable qui permet aux propriétaires d’emprunter sur la valeur nette de leur maison.

Un HELOC fonctionne de la même manière qu’une carte de crédit, permettant aux propriétaires d’accéder à des limites d’emprunt approuvées en utilisant la valeur nette de leur logement comme garantie. Vous pouvez tirer sur votre HELOC selon vos besoins jusqu'à la limite fixée. Par rapport aux alternatives, les HELOC offrent souvent des taux d’intérêt plus bas.

Les intérêts payés peuvent être déductibles d’impôt s’ils sont utilisés pour un investissement immobilier, mais consultez un fiscaliste pour en être sûr. La flexibilité des limites HELOC approuvées offre un moyen utile et abordable de tirer parti de la valeur nette de votre maison.

Exigences de qualification et coûts

Avant de demander un HELOC, vérifiez d’abord les conditions d’éligibilité et de souscription. Les prêteurs évalueront plusieurs facteurs pour déterminer si vous êtes admissible et combien vous pouvez emprunter. Pour obtenir l'approbation d'un HELOC, vous avez généralement besoin de :

Au moins 15 à 20 % de valeur nette du logement.
Un pointage de crédit au milieu des années 600.
Ratio d’endettement inférieur à 43 %.
Revenu régulier.
Historique de paiement solide.

Une évaluation est nécessaire pour évaluer la valeur et la valeur nette de la maison. Les coûts HELOC comprennent les frais de candidature et d’évaluation et peut-être des frais annuels. Mais les frais de clôture sont souvent inférieurs à ceux des autres prêts.

3. Location-vente

Les contrats de location-vente donnent aux acheteurs d'une première maison pleins d'espoir la possibilité de louer et éventuellement d'acheter une maison, même s'ils ne peuvent pas encore prétendre à un prêt hypothécaire. Ces dispositions permettent aux futurs propriétaires d'emménager dans une propriété, de travailler à augmenter leur crédit et leur épargne, et d'acheter la maison une fois qu'ils sont financièrement prêts.

Un autre nom pour un contrat de location-vente est un contrat de location-vente ou un contrat d'option de location – un arrangement qui permet aux locataires de louer une propriété avec l'option de l'acheter à la fin de la durée du bail. Il s'agit d'une option pratique pour les acheteurs qui pourraient ne pas être admissibles à un prêt hypothécaire, souvent parce qu'ils ont des problèmes de crédit ou qu'ils sont travailleurs indépendants.

Pour les acheteurs confrontés à des obstacles à l’obtention d’un prêt traditionnel, celui-ci peut constituer un tremplin essentiel vers l’accession à la propriété.

Deux principaux types de contrats de location-vente

Il existe deux principaux types de contrats de location-vente :

Option de location. Le locataire a la possibilité, mais non l'obligation, d'acheter le bien à la fin de la durée du bail ; ils peuvent choisir de ne pas acheter et le contrat expirera tout simplement.
Achat de location. Le locataire doit acheter la propriété à la fin de la durée du bail : il s'agit d'un achat engagé, pas seulement d'une option.

Comment un bail avec option d'achat profite aux investisseurs et aux locataires

Les contrats de location-vente présentent plusieurs avantages à la fois pour les investisseurs/vendeurs immobiliers et pour les locataires/acheteurs lorsqu’ils sont correctement structurés.

Il offre certains avantages clés à l’investisseur ou au vendeur d’une propriété, notamment :

Une stratégie de sortie alternative si la maison a été historiquement difficile à vendre.
Un revenu locatif provisoire pendant que l'acheteur se prépare à acheter la maison.
Moins de gestion immobilière au quotidien si le locataire entretient bien le logement.

Les avantages pour les locataires comprennent :

Leur laisser le temps d’améliorer leur situation financière et leur cote de crédit afin de mieux se qualifier pour un prêt hypothécaire à l’avenir.
Bloquer le prix d’achat maintenant, même si le marché augmente plus tard. Cela garantit la certitude des prix.
Donner la flexibilité de se retirer à la fin s'ils ne parviennent pas à obtenir un financement. L'acheteur n'est pas obligé d'acheter.
Leur permettre de tester la maison avant de l'acheter. Le locataire peut évaluer la propriété.

Cependant, les locataires doivent également peser les risques, comme la perte de tous frais non remboursables s'ils se retirent de l'achat. Mis à part la perte d'argent, ils pourraient être déçus s'ils consacrent du temps et des soins à une maison qu'ils ne pourront finalement pas acheter.

4. Financement du vendeur

Le financement du vendeur, ou financement du propriétaire, est une méthode de transaction immobilière dans laquelle le vendeur accorde un crédit à l'acheteur pour faciliter l'achat de la propriété. C’est l’un des moyens les plus populaires pour les investisseurs d’acheter une propriété sans avoir à payer d’avance.

Comment fonctionne le financement vendeur ?

Dans le cadre d’une structure de financement vendeur, le vendeur immobilier finance une partie ou la totalité du prix d’achat de l’immeuble de placement. Essentiellement, le vendeur agit comme une banque jusqu’à ce que l’acheteur rembourse le prêt ou obtienne un autre financement. Ils accordent du crédit pour couvrir le prix d’achat au-delà de tout acompte. L'acheteur effectue ensuite des paiements au vendeur au moyen d'un billet à ordre décrivant les conditions du prêt : taux d'intérêt, calendrier de remboursement, conséquences d'un défaut, etc.

Les vendeurs effectuent généralement des vérifications de solvabilité et rejettent les acheteurs à risque. Ces transactions impliquent généralement des prêts à court terme avec des versements mensuels. Un prêt de financement de vendeur typique a un amortissement sur 30 ans pour maintenir les paiements abordables, mais avec un paiement forfaitaire dû dans 5 à 10 ans. Cela laisse le temps à la propriété de constituer des capitaux propres et à l’acheteur d’améliorer ses finances et d’obtenir un prêt conventionnel.

Si vous souhaitez acheter une propriété sans mise de fonds, certains vendeurs peuvent être ouverts au financement à 100 % du vendeur. Les investisseurs avisés réalisent ce type d’investissement en :

Trouver une maison en mauvais état.
Faire une offre en utilisant un financement 100 % du vendeur.
Effectuer des réparations et réaliser des rénovations pour ajouter de la valeur et augmenter le taux de location de la propriété.
Louer la propriété au loyer du marché.
Refinancement vers un prêt conventionnel en utilisant la valeur nette constituée dans la maison et les revenus locatifs.

Avantages et inconvénients du financement du vendeur pour les acheteurs et les vendeurs

Le financement du vendeur offre une voie alternative pour négocier un bien immobilier sans mise de fonds, mais les deux parties doivent soigneusement peser les risques et les récompenses.

Les avantages du financement vendeur pour les acheteurs comprennent :

Clôtures plus rapides sans attendre les approbations hypothécaires.
Frais de clôture réduits – zéro frais de prêteur et d’évaluation.
Options de mise de fonds flexibles.
Pouvoir d’achat accru pour ceux qui ne peuvent pas prétendre à un prêt hypothécaire traditionnel.

Cependant, les inconvénients potentiels pour les acheteurs sont :

Des taux d’intérêt plus élevés par rapport aux prêts bancaires traditionnels.
La pression des paiements forfaitaires après quelques années – 5 à 10 ans.
La protection des acheteurs est moindre si le vendeur initie la saisie pour défaut de paiement.

Les avantages pour le vendeur/propriétaire comprennent :

Possibilité de vendre la propriété plus rapidement.
Potentiel d’obtenir des rendements plus élevés par rapport à d’autres investissements.
Possibilité de conserver le titre en garantie jusqu'au remboursement intégral du prêt
Éviter les réparations souvent requises par les banques pour approuver le financement.

Mais les risques pour les vendeurs incluent :

L'acheteur est en défaut de paiement de son prêt.
Limites sous Réglementation Dodd-Frank.
Frais si vous êtes obligé de saisir et de revendre la propriété.

5. Prêteurs d’argent durs ou Gap

Les prêts d’argent dur (également appelés « Gap Money ») sont des options de financement à court terme. Ils sont souvent utilisés pour acheter une propriété nécessitant des réparations considérables. La plupart des prêteurs traditionnels ne financeront pas une propriété extrêmement en difficulté parce qu’ils la perçoivent comme un risque trop élevé.

Les prêts auprès de prêteurs d’argent dur peuvent être un excellent moyen de conclure de bonnes affaires sur la propriété sans mise de fonds ; cependant, ils doivent être utilisés comme un outil à court terme et non comme une solution à long terme.

Préparez-vous à des taux d’intérêt et des coûts plus élevés

Le principal inconvénient des prêts d’argent dur est qu’ils entraînent des coûts et des taux d’intérêt nettement plus élevés que ceux du financement conventionnel, souvent jusqu’à 20 %. En plus des taux élevés, les prêteurs facturent des frais initiaux de 2 à 5 % du montant du prêt.

Les taux et les coûts plus élevés reflètent le risque accru pris par le prêteur d’argent dur. Assurez-vous de prendre en compte ces dépenses dans vos projections de bénéfices lorsque vous utilisez un financement en argent dur.

Ces prêts constituent une source de capital rapide pour une courte période, soit pour la réadaptation, soit jusqu'à ce que vous obteniez un financement de retrait à moindre coût.

Exemple de fonctionnement d'un prêt d'argent dur pour les investisseurs

Examinons un exemple de la manière dont un prêt d'argent dur peut fonctionner pour les investisseurs.

Un investisseur identifie une opportunité dans une propriété en difficulté dans un quartier recherché, cotée nettement en dessous de la valeur marchande due. Les options de financement traditionnelles sont exclues en raison de l'état de difficulté de la propriété, mais l'investisseur reconnaît le potentiel de rendements substantiels des capitaux propres et du marché locatif. Dans cette situation, un prêt d’argent dur peut fournir les fonds nécessaires pour acquérir et réhabiliter rapidement la propriété, malgré un taux d’intérêt plus élevé que les prêts conventionnels. L'objectif de l'investisseur est d'ajouter de la valeur à la propriété, en la transformant en un logement locatif lucratif, transformant ainsi un passif apparent en un atout précieux.

L’investisseur obtient un prêt d’argent dur avec un taux d’intérêt époustouflant de 10 %. Après la rénovation, l'investisseur, disposant désormais d'une propriété revitalisée et louable, recherche un locataire et parvient à établir un revenu locatif constant. Cela stabilise non seulement l’investissement, mais positionne également la propriété pour un refinancement via un prêt conventionnel. Après une période d’acclimatation, généralement de six à douze mois, et avec un historique de location solide pour atténuer les risques, l’investisseur refinance son prêt hypothécaire conventionnel avec un taux d’intérêt beaucoup plus bas.

Une fois le refinancement terminé, non seulement l'investisseur a obtenu un immeuble locatif à un prix inférieur à la valeur du marché, mais ses rénovations ont ajouté des capitaux propres et il dispose désormais d'un immeuble de placement à flux de trésorerie positif.

Même si les prêts d’argent dur comportent un coût plus élevé, ils contribuent à débloquer des opportunités d’investissement qui seraient autrement inaccessibles en raison des obstacles financiers initiaux.

6. Assumer un prêt hypothécaire

Une hypothèque assumable signifie qu'un acheteur peut reprendre l'hypothèque existante d'un vendeur au lieu d'en obtenir une entièrement nouvelle. Cette voie offre des avantages majeurs lorsque les taux d’intérêt sont élevés.

Comment assumer un prêt hypothécaire

Si vous souhaitez prendre un prêt hypothécaire, commencez par demander aux vendeurs si leur prêt est assumable. De nombreux prêts garantis par le gouvernement sont assumables, mais les prêts conventionnels ne le sont souvent pas.

Ce n’est pas parce que vous acceptez un prêt que vous ne devez pas satisfaire aux qualifications du prêteur. Vous devrez remplir une demande de prêt, fournir des documents financiers et passer par la souscription auprès du prêteur existant. Cela garantit que vous êtes admissible et que le prêteur approuve, libérant ainsi le vendeur de toute responsabilité.

L’un des avantages de la prise en charge d’un prêt est que les frais de clôture sont inférieurs à ceux d’un nouveau prêt hypothécaire d’achat. Cependant, vous aurez toujours besoin de liquidités pour couvrir la valeur nette de la maison du vendeur.

Avantages de contracter un prêt hypothécaire dans un environnement de taux d’intérêt élevés

Lorsque les taux d'intérêt sont élevés, contracter un prêt hypothécaire peut être un excellent moyen d'obtenir du financement pour une propriété sans payer le taux d'intérêt élevé du marché. En prenant une hypothèque, l’acheteur maintient les conditions actuelles du prêt.

Supposons donc que vous achetiez une propriété qui a été initialement achetée il y a cinq ans et que vous assumez l’hypothèque. Dans ce cas, vous bénéficierez d’un taux inférieur plutôt que de l’environnement actuel de taux d’intérêt élevés.

En supposant qu’un prêt hypothécaire peut offrir plusieurs avantages financiers :

Des taux d'intérêt plus bas.
Réduction des frais de clôture.
Aucune évaluation n’est nécessaire.
Moins de dettes.

En prenant en charge un prêt hypothécaire existant, vous reprenez un prêt hypothécaire à faible taux existant et évitez les coûts élevés d’un nouveau prêt hypothécaire. Pour les acheteurs, les hypothèses hypothécaires offrent des avantages financiers importants, surtout lorsque les taux ont augmenté de manière significative.

7. Partenariats/Investisseurs

Vous avez des compétences pour trouver de bonnes affaires ou rénover votre maison mais vous n'avez pas nécessairement les ressources financières pour acheter une propriété par vous-même ? Dans ces circonstances, former des partenariats avec d’autres investisseurs peut vous mettre sur la voie de l’investissement immobilier.

Former des partenariats avec d’autres investisseurs peut accroître votre pouvoir d’achat si vous manquez vous-même de fonds ou d’expertise. En mettant en commun argent et compétences, un groupe peut acheter des propriétés plus grandes que ce que des individus peuvent faire seuls. Si vous ne disposez pas de fonds pour un acompte, recherchez des partenaires qui souhaitent être passifs dans une rénovation d'investissement et offrir vos compétences et votre temps en construction comme contribution à un immeuble de rapport.

Alternativement, si vous savez comment trouver de bonnes affaires mais que vous n'avez pas le capital pour investir, recherchez des partenaires passifs avec lesquels vous pouvez vous engager en tant qu'investisseur. Cette stratégie a récemment gagné en popularité, conduisant à un boom dans le secteur de la syndication immobilière.

Bien que les partenariats puissent s'avérer des accords rentables, il est essentiel que vous décriviez minutieusement toutes les conditions dès le départ dans les accords formels afin d'éviter tout malentendu. Une structure appropriée demande du travail au départ, mais elle permet à ceux qui disposent de ressources limitées de se lancer dans l’investissement immobilier par le biais de partenariats de confiance.

7. Cartes de crédit

Les cartes de crédit peuvent être utilisées pour acheter un bien immobilier grâce à une avance de fonds ou en les utilisant pour payer des dépenses liées à l'immobilier. Cependant, vous ne pouvez pas utiliser une carte de crédit pour acheter un bien immobilier (ce qui signifie qu'elle ne peut pas remplacer une hypothèque).

Les investisseurs immobiliers peuvent considérer les cartes de crédit comme un moyen rapide d'obtenir du capital, avec des avantages tels que des points de récompense, mais, comme pour les autres options de financement, elles comportent des risques associés. Les risques incluent des intérêts élevés et des limites d’emprunt potentielles qui nécessitent un examen attentif.

Ainsi, avant de financer un investissement avec une carte, assurez-vous que votre limite couvre entièrement l’achat et que vous êtes sûr de pouvoir rembourser le solde rapidement.

Commencer à investir dans la location

Avant d'acheter des biens locatifs avec peu ou pas d'acompte, évaluez soigneusement l'opportunité : chaque méthode de financement que vous envisagez pour votre transaction immobilière comporte des risques et des avantages. N'oubliez pas qu'un risque plus élevé ne garantit pas des récompenses plus élevées, alors assurez-vous que le jus en vaut la peine.

Pour les nouveaux investisseurs disposant de fonds limités, des stratégies de financement créatives peuvent rendre possible l’achat de votre premier bien locatif. La clé pour démarrer est d’évaluer minutieusement les risques, les flux de trésorerie et les coûts. Même si un financement créatif ouvre des portes, une planification diligente et une évaluation des risques sont essentielles.

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La source: https://www.fastexpert.com/blog/buy-a-rental-property-with-little-or-no-money-down/

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