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Une opinion unanime parmi les leaders de l’immobilier est rare.

Mais selon l'Inman Intel Index de janvier, ou Triple-I, les professionnels de l'immobilier étaient presque au même point sur une chose : les multiples baisses de taux décidées par la Réserve fédérale cette année seront un élément crucial de la reprise du marché immobilier.

Plus de 96 pour cent des dirigeants de sociétés de courtage et de prêts hypothécaires qui a répondu au Triple-I en janvier Ils conviennent qu’un rebond de l’immobilier en 2024 dépendait, au moins dans une certaine mesure, de plusieurs réductions de taux de la Fed.

Parmi ces dirigeants, 55 pour cent pensaient qu’une « bonne partie » de la reprise dépendait de ces réductions, et un autre 14 pour cent a déclaré que la reprise dépendait « entièrement » d’eux. 

Graphique de Chris LeBarton

Il est donc juste de dire que ces deux semaines ont été difficiles pour les observateurs de la Réserve fédérale au sein d'un groupe où 60 pour cent croient que les consommateurs ne se sont pas adaptés ou n'ont pas accepté des taux hypothécaires compris entre 6 et 7 pour cent. 

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Même si la plupart s'attendent toujours à ce que la Fed réduise ses fonds fédéraux effectifs au moins trois fois cette année, le calendrier de ces réductions est devenu moins clair depuis la clôture du Triple-I le 31 janvier. 

Voici pourquoi:

• Ce même jour, Commentaires du président de la Fed, Jerome Powell à l'issue de la réunion de janvier du comité dégonflé une grande partie de l'optimisme que la Fed réduirait ses taux dès sa prochaine réunion en mars.
• Deux jours plus tard, le ministère du Travail a publié un autre rapport sur l'emploi étonnamment solide cela a montré un taux de chômage de 3.7 pour cent. Le chômage est resté inférieur à 4 pour cent pendant la plus longue période depuis plus de 50 ans.
• Les espoirs d'une baisse des taux en mars ont été pratiquement anéantis à 8 h 30, le 12 février. C'est à ce moment-là que les chiffres de l'indice des prix à la consommation de janvier ont été publiés, ainsi que les mesures globales et fondamentales de l'inflation. dépassé les attentes du marché. 

Ces évolutions ne garantissent pas que la Fed maintienne son taux d'intérêt directeur, actuellement compris entre 5.25 % et 5.50 %, lorsqu'elle se réunit le mois prochain. Mais au-delà de la communication claire de Powell et du peu de données disponibles pour changer l’équation, un Wall Street haussier a également changé de ton.

Le groupe CME Outil FedWatch, qui suit les marchés à terme pour prédire les mouvements de la Fed, a montré une chute brutale de la confiance des investisseurs dans une baisse des taux en mars. La semaine dernière, seuls 10.5 % des investisseurs s’attendaient à ce que la Fed baisse ses taux en mars. Cela représente une baisse par rapport aux 39 pour cent immédiatement après la réunion de janvier et à une fraction des 88 pour cent du 29 décembre.

Agents et agents de crédit synchronisés

Le Triple-I fournit également des informations mensuelles provenant d'agents et de prêteurs, et des similitudes sont apparues dans leurs perspectives sur l'importance des réductions de taux pour leurs entreprises.  

• 2 prêteurs hypothécaires sur 3 a évalué une baisse des taux d'ici mars à un 4 ou 5 en termes d'importance, où 1 était défini comme étant sans conséquence et 5 comme étant critique. Cette constatation intervient dans un contexte de fermetures et de consolidations de plusieurs sociétés de prêts hypothécaires, qui se sont intensifiées depuis le début de l’année.
• Le pourcentage n’était que légèrement inférieur pour les agents : 60 pour cent d'entre eux ont classé l'importance d'une baisse des taux en mars comme un 4 ou 5.

Les taux hypothécaires occupent la deuxième place sur la liste des préoccupations commerciales, tant pour les agents que pour les prêteurs.

Les deux groupes avaient toujours le «manque de stock de logements" assis en tête de leurs listes respectives, malgré une certaine dynamique récente du nombre de maisons nouvellement mises en vente. D’une manière contre-intuitive, le fait que les taux ne baissent pas – et même augmentent, dans une certaine mesure – aiderait à résoudre leur malheur commun. Lorsque les taux augmentent, moins d’acheteurs se qualifient pour une maison, ce qui entraîne une croissance des stocks.

Alors, quand les taux hypothécaires vont-ils baisser ?

Étant donné que les mesures de taux de la Fed n’influencent pas directement les taux hypothécaires, il n’est que d’une certaine utilité de continuer à examiner leur boule magique.

Mais elles jouent un rôle clé en influençant les marchés, et au début de la seconde moitié du mois de février, trois réductions ont été pleinement intégrées sur les marchés obligataires. Une quatrième réduction d'ici décembre était évaluée à un taux légèrement supérieur à 60 pour cent.

Ce que certains observateurs du marché surveillent autant, sinon plus, c’est l’écart de spread existant entre les bons du Trésor à 10 ans et le taux hypothécaire fixe à 30 ans. Cet écart – le taux moyen d'une hypothèque fixe sur 30 ans moins le rendement du Trésor américain à 10 ans – était en baisse par rapport à son plus haut niveau en deux décennies de 2.9 pour cent. Historiquement, l’écart entre les deux mesures est plus proche de 170 points de base.

Tant que les taux des bons du Trésor américain resteront élevés, les taux hypothécaires resteront également élevés. Mais si l’écart de rendement peut à nouveau se comprimer et que la Fed entame sa série de réductions, les taux seront toujours en mesure de se rapprocher de 6 % plutôt que de 7 % d’ici la fin 2024.

La seule chose que tout le monde semble savoir, c’est qu’il est peu probable que cela se produise le mois prochain.

Notes méthodologiques : Inman de ce mois-ci Intel Sommaire enquête a été menée du 21 au 31 janvier 2024. L'ensemble de la communauté des lecteurs d'Inman a été invitée à participer, et Intel a reçu un total de 1,029 réponses. Répondants pour cela enquête ont été dirigés vers la plateforme SurveyMonkey, où ils ont identifié eux-mêmes leurs profils sur le marché de l'immobilier résidentiel. Les répondants étaient limités à une réponse par appareil, mais il n'y avait aucune limitation quant aux adresses IP. Une fois qu'un profil (agent immobilier résidentiel, courtier hypothécaire/banquier, dirigeant d'entreprise/investisseur/proptech ou autre) était sélectionné, les répondants répondaient à un ensemble unique de questions pour ce profil spécifique. Parce que le enquête n'a pas demandé d'informations démographiques sur l'âge, le sexe ou la géographie, il n'y a pas eu de pondération des données. Ce enquête sera menée mensuellement, avec des questions à la fois récurrentes et uniques pour chaque type de profil.

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