Rob:
C'est l'émission BiggerPocketS, épisode 67-

David:
Rob, merci d'avoir essayé, mais c'était tellement mauvais. Je ne peux pas laisser cela rester. Prenons cela et faisons-le de la bonne manière. Regardez et apprenez, mon homme. Ceci est le podcast BiggerPockets, émission 673.

Dave:
Vous ne pouvez pas vous limiter à une seule métrique. Il faut simplement apprendre à penser comme un investisseur. Il n’y a pas de formule magique. Ce n’est pas comme l’appréciation plus les flux de trésorerie moins les impôts divisés par l’amortissement. Il n’y a pas de formule magique. C’est un état d’esprit qu’il faut développer en comprenant les concepts qui sous-tendent l’investissement. Ce ne sont pas des sujets très compliqués. Ce n’est pas du calcul. C’est comme les intérêts composés. C’est un truc comme la dépréciation, comme l’a dit J. C’est comme l’amortissement.

David:
Très bien, je vous laisse prendre le relais à partir de maintenant, mais avant de le faire, un petit conseil pour tous ceux qui écoutent. Cette émission a été enregistrée avant la sortie du livre, vous avez donc la possibilité d'aller acheter le nouveau livre dont nous allons parler dans l'émission aujourd'hui, Real Estate by the Numbers, écrit par les personnalités de BiggerPockets, Dave Meyer et J. Scott. Si vous le commandez avant sa sortie, vous obtiendrez tous les bonus fournis avec la précommande ainsi que la possibilité d'obtenir un appel de coaching avec J et Dave spécialement pour vous.
C’est incroyablement précieux. Je vous encourage à aller chercher le livre. Vous pouvez vous rendre sur bigpockets.com/store et rechercher l'immobilier en chiffres.

Rob:
Aujourd'hui, je suis rejoint par mon co-animateur, Dave Meyer. Comment vas-tu, mec ?

Dave:
Je suis génial. Je suis super excité d’être ici. J'ai la position très unique et étrange d'animer cette émission, mais je suis également l'invité de l'émission, alors j'espère que cela se passera bien.

Rob:
Oh, écoute, alerte spoiler, j'ai déjà vécu l'interview, et je pense que ça s'est plutôt bien passé, mec. De quoi allons-nous parler aujourd’hui ?

Dave:
Nous allons parler de la façon de penser comme un investisseur, ce à quoi nous devrions tous aspirer, non seulement à penser à une mesure individuelle ou à quelque chose du genre, mais à penser de manière plus globale. La raison pour laquelle nous en parlons aujourd'hui, et nous faisons appel à mon ami J Scott, c'est parce que Jay et moi avons écrit un livre à ce sujet. C'est ce qu'on appelle l'immobilier en chiffres. En plus des formules et des éléments auxquels vous devriez réfléchir, nous aspirons réellement à apprendre aux gens à penser comme un investisseur.
Quels sont tous les concepts et les différents éléments du métier d’investisseur immobilier, et comment pouvez-vous combiner ces nombreux éléments différents dans une stratégie holistique qui vous permet de poursuivre vos objectifs financiers ?

Rob:
Je suis vraiment excité de me lancer dans celui-ci, mec. J'ai l'impression d'avoir vraiment parcouru ma propre carrière d'investisseur au cours des cinq dernières années avec celle-ci. Je suis vraiment ravi que les gens en apprennent davantage sur ce livre. Avant de passer au podcast d’aujourd’hui, passons au petit conseil d’aujourd’hui. C'est mon impression de David.

Dave:
Vous êtes bon dans ce domaine.

Rob:
Je sais. C'est son Batman. Je pense que j'y travaille petit à petit.

Dave:
J'aime ça.

Rob:
Très bien, le petit conseil d’aujourd’hui est de penser davantage comme un investisseur, ne vous considérez pas seulement comme un opérateur de location à court terme ou un expert en flipper ou en multifamilial. Vous devez vous considérer comme un investisseur plus élevé et penser à plus que votre argent sur argent. Chaque investissement ne consiste pas à obtenir 10 %, 15 %, 20 % ou 30 % de liquidités. Il existe de nombreuses autres variables dans tout investissement qui peuvent en faire un bon investissement, telles que le remboursement de la dette, l'appréciation, les avantages fiscaux et, bien sûr, le rendement en espèces.
Lorsque vous réfléchissez à tous ces éléments, la situation peut changer radicalement si un accord fonctionne pour vous, sinon. Sur ce, passons à l’émission d’aujourd’hui. J Scott et Dave Meyer, comment allez-vous aujourd'hui ?

J:
On fait bien. Merci de m'avoir. Avoir nous.

Dave:
Heureux d'être ici. Merci de nous avoir invités.

Rob:
Je sais que c’est la première fois que nous nous rencontrons officiellement ici au sein de la famille BP, c’est donc une journée passionnante pour moi. Pouvez-vous parler un peu de votre parcours aux auditeurs à la maison ? Je veux dire, je suis sûr que beaucoup de gens vous connaissent assez bien tous les deux. Mais pour tous ceux qui se connectent aujourd’hui pour la première fois, donnez-nous le scoop ici.

Dave:
Ah très bien. Eh bien, si vous ne me connaissez pas, je m'appelle Dave Meyer. Je travaille chez BiggerPockets à temps plein. Je suis vice-président des données et de l'analyse. En plus de cela, je suis investisseur depuis 2010. J'investis principalement à Denver, mais j'ai déménagé en Europe il y a environ trois ans et je me suis lancé dans l'investissement passif et multifamilial au cours des deux dernières années, et j'adore généralement les données et Nombres. C’est pourquoi j’ai eu le grand honneur d’écrire le livre dont nous allons parler un peu aujourd’hui avec J.

J:
Pour ceux qui ne savent pas qui je suis, je suis J Scott. Je ne travaille pas chez BiggerPockets, même si beaucoup de gens pensent que oui. Je suis impliqué dans BiggerPockets depuis, wow, 2008, lorsque j'ai conclu mon premier contrat. En fait, j'ai découvert BiggerPockets lorsque je cherchais des informations sur la rénovation de ma première maison, je suis devenu ami avec Josh Dorkin, le fondateur, et j'ai été impliqué dans BiggerPockets de nombreuses manières différentes au cours des 15 dernières années, j'ai écrit quatre livres pour BiggerPockets et ici pour parlons du cinquième.
Je suppose que pour ceux qui ne connaissent pas mon histoire, je suis un ingénieur et un homme d'affaires de formation, j'ai travaillé dans le domaine technologique pendant longtemps. Je ne suis fondamentalement qu'un ingénieur geek qui s'est lancé dans l'immobilier il y a 15 ans, qui a fait de nombreux retournements de situation, acheté de nombreuses locations et qui possède maintenant tout un tas de logements multifamiliaux.

Rob:
Eh bien, J, même si vous ne travaillez pas chez BiggerPockets, je pense qu'il est prudent de dire que vous êtes un membre honoraire de la famille ici. Parlez-nous un peu du livre. Hé, commençons. Comment ça s’appelle et d’où vient-il ?

J:
Le livre s'intitule L'immobilier en chiffres. C'est une chose à laquelle j'ai commencé à penser il y a probablement dix ans, mais j'ai en fait commencé à écrire il y a environ cinq ans. L’idée derrière ce livre était essentiellement mathématique et les chiffres derrière l’immobilier sont quelque chose qui déroute beaucoup de gens. Bien qu'il existe de nombreux livres qui parlent de mathématiques et de chiffres, il existe des livres à feuilleter de BiggerPockets, des livres de location de BiggerPockets, et de nombreux autres livres de BiggerPockets qui parlent des mathématiques derrière l'investissement immobilier.
Je n'ai jamais eu l'impression qu'il y avait quelque chose de vraiment holistique et capturé, de la soupe aux noix, tous les mathématiques que nous avions besoin de savoir et les raisons derrière les mathématiques que nous avions besoin de connaître. J’ai donc commencé à écrire ce livre, je pense en 2017 ou 18. J'ai passé environ deux ans et très, très peu fait. C'était juste un livre très difficile à écrire pour moi. Ce que j’ai réalisé, c’est que je n’étais pas assez intelligent pour écrire ce livre par moi-même. Je n'aime pas écrire à moins d'avoir l'impression d'être vraiment un expert sur chaque sujet sur lequel j'écris, et j'ai donc réalisé qu'à propos de la moitié de ce livre, j'avais l'impression que j'aurais peut-être été assez intelligent pour écrire, mais le l'autre moitié du livre, je me sentais juste un peu hors de ma timonerie.
Nous nous sommes donc assis avec les gens de BiggerPockets, et il nous a fallu environ deux secondes pour réaliser que Dave était la bonne personne pour écrire ce livre avec moi. Il y a deux ou trois ans, littéralement deux ou trois ans, Dave et moi avons fait équipe. A partir de là, le livre a pris forme très rapidement. Ce que nous avons réalisé, c’est que nous disposions d’un large éventail de compétences complémentaires. Les choses que je connais très très bien ne sont peut-être pas celles qui intéressent Dave ou pour lesquelles il est bon. Les choses que Dave connaît vraiment très bien ne sont pas nécessairement celles pour lesquelles je suis vraiment bon. Mais entre nous, nous avions toutes les connaissances nécessaires pour rédiger ce livre qui approfondit toutes les mathématiques, toutes les finances, toutes les analyses de transactions liées à l’immobilier.
Maintenant, lorsque nous avons commencé à écrire le livre, le concept original était d'apprendre aux gens comment analyser les transactions, comment analyser les transactions. Mais au fur et à mesure que nous y sommes entrés, nous avons réalisé que c’était un sujet beaucoup trop restreint. Il est très facile de donner aux gens des formules, des mathématiques, des outils et des feuilles de calcul pour saisir et extraire des chiffres. Mais tant que vous ne comprenez pas vraiment ce que signifient ces chiffres, cela ne vous sert à rien. J'ai eu de nombreuses fois où quelqu'un m'a donné une excellente feuille de calcul. Je branche un tas de chiffres. J'obtiens un tas de chiffres, et je ne sais toujours pas si je devrais conclure l'affaire.
Je peux dire que j’analyse l’accord. Je peux dire que j’ai tous les chiffres, mais je ne sais toujours pas : « Est-ce une bonne affaire ? Est-ce que cela a du sens pour moi ? Est-ce que cela rentre dans mon portefeuille ? Alors Dave et moi, il y a quelques années… Il a fallu beaucoup de temps pour écrire ce livre. C’est, je pense, le plus gros livre publié par BiggerPockets. Cela fait plus de 400 pages. Mais il y a quelques années, au début, nous sommes arrivés à l'idée que connaître les chiffres n'a pas vraiment d'importance si vous ne savez pas à quoi vous essayez de répondre, si vous ne savez pas à quelles informations vous essayez de répondre. obtenir.
Nous avons donc abordé le livre dans cette perspective : « Quelles sont les bonnes questions à poser à chaque fois que vous concluez une transaction, et ensuite comment utilisez-vous les mathématiques, les outils et tous les autres concepts pour répondre à ces questions ? Comme nous en parlerons, fondamentalement, le livre est écrit dans la perspective de : « Quelles sont les bonnes questions à poser, et ensuite comment pouvons-nous utiliser les mathématiques et les outils dont nous disposons pour répondre à ces questions ? »

Rob:
Wow, cela semble très, très complet. 400 pages, mec, je suis ravi de m'y plonger, parce que je pense qu'analyser les transactions, oh mec, c'est un sujet de conversation très important. Je pense que tu as raison. Je pense qu’il y a certainement un processus à suivre lorsque vous analysez des transactions, car il est également très important d’apprendre de quelqu’un qui peut vous l’apprendre. Parce que je me souviens que quelqu'un avait analysé une transaction et il disait : « Il s'agit d'un retour en espèces de 50 % », mais il ne posait pas toutes les bonnes questions, n'est-ce pas ? Ils ne regardaient que la surface de l’accord. Mais je me suis dit : « Eh bien, qu’en est-il de ceci, et qu’en est-il du déneigement, et qu’en est-il de ceci, et qu’en est-il de cela ?
À la fin de notre calcul, le rendement en espèces est passé de 50 % à 8 % ou quelque chose comme ça. Il existe certainement plusieurs niveaux d’analyse que vous pouvez effectuer lorsque vous analysez une transaction. Je suis curieux. Je veux dire, lorsque vous vous lancez dans l'une de vos toutes premières transactions ou n'importe quelle transaction qui se présente sur votre bureau, avez-vous l'impression qu'il n'y a qu'un seul moment où vous analysez cette transaction, ou est-ce un niveau cohérent ou un un état d'esprit cohérent en matière d'analyse depuis le jour où vous présentez une offre jusqu'au jour où vous la clôturez réellement ?

Dave:
Je suis heureux de répondre à cette question, mais d’abord, je veux juste que les gens n’aient pas peur. 400 pages, il y a beaucoup de photos. Nous avons beaucoup de graphiques là-dedans. C'est un livre très accessible, et donc nous parlons beaucoup de mathématiques, mais J et moi… Je pense honnêtement que la raison pour laquelle il a fallu si longtemps à écrire est parce que nous voulions le rendre compréhensible et digeste pour les personnes de tous niveaux d'expérience. Ainsi, même si vous n’êtes pas bon en mathématiques, même si vous êtes un nouvel investisseur qui n’a jamais conclu de transaction auparavant, vous allez apprendre beaucoup de ce livre. Cela ne va pas être écrasant.
J et moi avons passé des heures à nous cogner la tête contre les murs pour être sûrs que tout le monde puisse comprendre cela. J'adore l'idée de ce que vous venez de demander, Rob, parce que, je pense, les gens traitent l'analyse des transactions et l'analyse de portefeuille comme un moment donné, et ils veulent simplement connaître une règle empirique, ou ils veulent simplement obtenir une réponse comme , « Est-ce un bon retour en espèces ? » Malheureusement, c’est du moins ainsi que je le vois, ce n’est pas si simple. Vous ne pouvez pas simplement examiner une offre et dire : « Elle est bonne à ce stade », car même si elle est bonne au point d'achat, vous devez continuellement évaluer les performances de cette offre pour vous assurer qu'elle fonctionne toujours. pour toi.
Un bon exemple est une situation dans laquelle la valeur nette de votre propriété augmente considérablement. Nous l’avons vu au cours des dernières années. Les gens génèrent énormément de capitaux propres. Cela signifie que même s’ils génèrent un bon flux de trésorerie, ils ne génèrent peut-être pas un excellent rendement des capitaux propres, ce qui signifie que leur argent investi dans cette transaction ne génère pas de flux de trésorerie aussi efficacement qu’il le pourrait. Vous devez donc continuellement évaluer et déterminer comment vous devez redéployer votre capital.
J’ai définitivement commis cette erreur dans le passé. Il y a en fait un exemple dans le livre où je parle de mon premier contrat. Sa valeur ne cessait de croître, et j’en étais très fier, mais je ne réinvestissais pas l’argent au rythme que j’aurais dû. En conséquence, je ne construisais pas mon portefeuille aussi efficacement que j’aurais pu. Je pense que c’est quelque chose dont nous parlons beaucoup dans le livre, et je pense que les gens qui écoutent cela devraient y réfléchir, car il ne s’agit pas seulement du point d’acquisition. Il s’agit d’évaluer continuellement l’ensemble de votre portefeuille et de vous assurer qu’il correspond à vos objectifs financiers personnels.

J:
Juste pour ajouter un peu à cela, comme Dave l'a dit, il ne s'agit pas seulement de : « Est-ce une bonne ou une mauvaise affaire ? Est-ce que c'est le bon accord pour moi ? C'est souvent la question que nous devons nous poser, car je suis sûr que Dave et moi pourrions examiner le même accord, et Dave pourrait dire : « Oui, cet accord ne rentre pas dans mon portefeuille, parce que voici mes objectifs, voici de combien d’argent je dispose et voici de combien de temps je dispose. Voici où je dois être dans cinq, 10, 15 ans.
Je regarde le même accord et je dis : « Eh bien, sur la base de mon portefeuille, de mes objectifs et de tout ce que j’ai en cours, cet accord est parfait pour moi. » Nous examinons donc exactement le même accord, et cela ne signifie pas que l’accord est bon ou mauvais. Cela signifie que l’accord n’est peut-être pas bon pour lui. Cela peut être bon pour moi, et donc la plupart du temps, lorsque nous examinons des accords, il ne s’agit pas objectivement d’un bon ou d’un mauvais accord. C'est : "Est-ce que c'est bon ou mauvais pour moi ?"

Président 5:
Maintenant, à notre correspondant de L'immobilier en chiffres, que voyez-vous là-bas, David ?

David:
Je voulais juste vous donner un exemple pratique de la façon dont ces informations peuvent être appliquées à votre propre création de richesse. Maintenant, la première chose que je pense que les gens devraient reconnaître, c’est qu’il vaut mieux acheter un bien immobilier que ne pas acheter de bien immobilier. Vous l’entendrez souvent dire : agissez, entrez dans le jeu, achetez un bien immobilier. C’est presque toujours mieux, à moins que vous n’achetiez une mauvaise affaire et que vous ayez acheté quelque chose que vous n’avez pas acheté. Mais il arrive un moment où les règles du jeu changent, et au lieu de dire : « Dois-je l’acheter ou ne pas l’acheter ? Vous avez surmonté cette peur et la question devient : « Quelle est la meilleure offre pour moi ?
Vous avez entendu J en parler. Cet accord a peut-être fonctionné à un moment donné de votre carrière. Cela ne fonctionne pas maintenant. Cela peut fonctionner pour une personne différente avec des objectifs différents, mais cela ne fonctionne pas pour vous. Puis parfois, cela évoluera au fur et à mesure de votre progression. J'ai quelques bons exemples que je peux partager sur la façon dont ce concept fonctionne en termes pratiques. J'ai acheté une maison à Buckeye, en Arizona, il y a probablement sept ou huit ans. Maintenant, cette maison était un au revoir. Elle a gagné en valeur nette et s’est appréciée, mais les loyers n’ont pas suivi la valeur de la maison. C’est parce qu’ils construisaient de nouvelles maisons dans la région.
Donc, si les gens pouvaient choisir entre louer ma maison ou une toute neuve, ils loueraient la toute neuve, donc mes loyers n’augmentaient pas. Cependant, la valeur de la maison a augmenté, parce que je la comparais à des maisons neuves qui se vendaient plus cher. J’ai donc réalisé que le rendement des capitaux propres de cette propriété était très faible et qu’elle ne convenait plus au portefeuille que j’avais, même si elle convenait lorsque je l’ai achetée. J'ai vendu cette maison. J'ai utilisé cet argent pour acheter ma première propriété BRRRR dans le nord de la Floride. J'ai retiré l'argent de cette propriété. J'en ai acheté un autre. J’ai ensuite acheté environ 10 propriétés avec la valeur nette issue de cette seule vente.
Maintenant, je suis présent dans le nord de la Floride, alors j’ai continué à acheter. J'ai construit jusqu'à 25 maisons dans cette zone. C’était un véritable bond en avant depuis la première maison que j’ai vendue et qui ne fonctionnait plus pour moi. Aujourd’hui, il continue d’évoluer. J'ai maintenant 25 à 30 maisons dans le nord de la Floride qui valent toutes entre 100,000 250,000 et 1031 10 dollars, et elles ne s'apprécient pas au niveau que je souhaite. Je veux aussi m’endetter davantage parce que je pense que l’inflation arrive. Je vends l'intégralité du portefeuille et j'en 10 dans 25 propriétés de vacances en location à court terme beaucoup plus chères. Les XNUMX propriétés sont beaucoup plus faciles à gérer que les XNUMX.
Moins de choses vont mal. Cela me prend moins de temps. J'ai quadruplé le montant de la dette que j'avais sur le portefeuille d'origine par rapport au nouveau, et je me suis mis dans une position où l'appréciation sera beaucoup plus grande, et le flux de trésorerie sera également plus important parce que je me suis lancé dans des locations à court terme. Maintenant, si vous m'aviez apporté le résultat final il y a huit ans lorsque j'ai acheté la maison Buckeye et que vous m'aviez dit : « Voulez-vous acheter cette location de vacances de 1.2 million ? J'aurais dit non. La maison Buckeye me paraissait alors logique. Mais en évaluant continuellement le portefeuille et en disant : « Est-ce que cela a du sens compte tenu de ma situation actuelle ? Puis-je tirer davantage parti de ces capitaux propres ? Puis-je faire fructifier mon argent plus pour moi ? »
Vous faites des pas et vous pouvez grimper très loin lorsque vous faites un pas à la fois. Alors maintenant que je refais mon portefeuille, ou du moins une grande partie de celui-ci, je vends les propriétés qui ne fonctionnaient pas au niveau que je souhaite qu'elles atteignent maintenant et je réinvestis dans de nouvelles propriétés. Je suis en train de créer une nouvelle feuille de calcul qui me permettra de suivre plus facilement les flux de trésorerie de chaque propriété individuelle ainsi que la valeur nette de chaque propriété, ainsi que l'argent que j'ai investi dans cette transaction. Grâce à ces informations, je peux suivre le rendement de mes capitaux propres.
Si je peux voir quel flux de trésorerie j'obtiens avec les capitaux propres de chaque transaction et que cela se transforme en chiffre sur une feuille de calcul, je peux rapidement consulter ce que j'appelle mon outil de suivi des immeubles de placement et déterminer quelles propriétés ont des capitaux propres qui sont travailler dur et quelles propriétés ont des capitaux propres est paresseux. Il est très facile, lorsque la prochaine occasion se présente, si je n’ai pas assez de capital, de dire : « Ce sont les trois maisons que je vais vendre, car le rendement des capitaux propres est le plus bas. » Ensuite, je sais qu’il est temps de faire travailler cet argent plus dur pour moi.
Maintenant, si j'en suis à un point dans mon entreprise où je ne cherche plus à évaluer de nouvelles propriétés ni à acheter de nouvelles choses, et que je suis occupé avec d'autres choses, je pourrais simplement continuer à suivre les progrès et m'assurer que ils génèrent des liquidités et je ne perds pas d'argent avec eux. Mais lorsque je souhaite augmenter mes achats, il est très facile de voir lesquels je vais vendre en premier. De cette façon, votre portefeuille continue d’évoluer pour répondre aux nouvelles exigences et objectifs que vous avez pour votre vie. Je vais maintenant le renvoyer à J pour terminer sa réflexion.

J:
L’autre chose à garder à l’esprit est qu’il ne s’agit pas d’une seule technique, d’un outil ou d’un concept qui fonctionne pour chaque transaction. Je peux examiner un bien locatif, analyser la transaction et dire : « Voici tous les indicateurs de rendement », ce qui est idéal pour un bien locatif. Mais que se passe-t-il si quelqu’un me propose maintenant deux offres différentes ? Quelqu'un me tend un bien à louer, puis il me remet également ce contrat de note. Les deux vont me coûter 100,000 100,000 $, et tout ce à quoi j'ai accès, c'est XNUMX XNUMX $. Eh bien, quelle offre est la meilleure pour moi ? Encore une fois, nous pouvons examiner tous les chiffres, et Dave pourrait décider que l’accord sur les billets est meilleur pour lui en fonction des critères qu’il utilise actuellement pour examiner son portefeuille.
Je pourrais regarder et dire : « Non, le contrat de location est meilleur pour moi », et nous avons donc besoin d'un moyen non seulement de pouvoir analyser les offres, mais nous avons également besoin d'un moyen de comparer les offres. Nous avons besoin d'un moyen de prendre des décisions. Parfois, nous devons prendre une décision. J'ai une histoire dans le livre sur la façon dont j'ai retourné des maisons pendant quelques années. Je retournais 30, 40, 50 maisons par an. Un jour, je regarde mes dépenses pour mon entreprise et j'ai réalisé que je payais littéralement 100,000 150,000 $, XNUMX XNUMX $ par an en frais d'assurance pour mes flips. Alors je me suis dit : « Eh bien, est-ce que je dois payer pour ça ? Le montant des dépenses que je vois en termes d’assurance de biens me convient-il, ai-je vraiment besoin de toute cette assurance ? »
J'ai donc utilisé un outil d'aide à la décision appelé Expected Value. Je sais que c’est un terme qui… Encore une fois, je n’essaye pas d’entrer dans les mathématiques. Nous voulons expliquer ces termes en termes concrets. La valeur attendue, ce concept, m'a permis de saisir quelques chiffres et de réaliser que je perdais des dizaines de milliers de dollars par an en payant une assurance. Même si j’avais eu des réclamations d’assurance, j’aurais économisé de l’argent en n’assurant pas mes produits et en payant simplement ces coûts de ma poche. Nous disposons donc de tous ces outils ici qui nous permettent de prendre ces décisions, de comparer les investissements, d'examiner un investissement individuel et de voir s'il s'intègre dans notre portefeuille.
Ce n’est pas une solution unique : « Voici une formule dans laquelle vous branchez tout. » Encore une fois, il s’agit de savoir quelles questions poser, puis de déterminer comment aborder un problème en fonction de la question à laquelle vous essayez de répondre.

Rob:
C'est vraiment très bien. Voici ce que j’aime à ce sujet, surtout pour moi où j’en suis dans mon parcours immobilier. C'est que oui, aucun accord n'est parfait pour vous, et quand vous analysez un accord, chacun a le sien… Je vais mettre des guillemets sur ce « système », mais pour je dirais la majorité, surtout la majorité des nouveaux investisseurs, nous avons des systèmes. Nous avons des processus et tout, mais ils ne sont pas vraiment écrits. Ils ne le sont pas… Aucune condition ne leur est assignée. Cela flotte toujours dans l’éther, et vous avez donc une façon de faire les choses, mais aucun terme ni aucune analogie ne leur sont attribués.
C’est pourquoi j’aime vraiment David, parce que David est vraiment doué pour ramener à la maison une analogie qui rend ce terme immobilier très compliqué très simple, n’est-ce pas ? Le terme dont vous venez de parler, valeur attendue, puis Dave vient de parler de rendement des capitaux propres. Ce sont des concepts vraiment importants et je pense qu'à partir du moment où vous attribuez un terme et un système derrière celui-ci et pourquoi c'est important, cela commence vraiment à vous amener à analyser les transactions de manière très différente. Le rendement des capitaux propres est quelque chose qui a été très important pour moi récemment, car beaucoup de gens ont peur d’utiliser la valeur nette de leur maison parce qu’ils ont un taux d’intérêt très bas.
J'ai une maison à Los Angeles. Il contient, je ne sais pas, un demi-million de dollars de capitaux propres, mais il a un taux d’intérêt de 3.25 %. Je me dis : « Oh, mec, je ne veux pas toucher à ça, parce que c’est un tarif vraiment avantageux. » Mais quand vous réfléchissez à ce que vous pourriez faire avec cela et à la manière dont vous pourriez en tirer parti dans d’autres transactions, je n’ai jamais réellement fait d’analyse sur le rendement des capitaux propres jusqu’à récemment, où maintenant je me dis : « Oh, ouais. Je veux dire, il est tout à fait logique de payer 1 ou 2 % supplémentaires chaque année si cela signifie que je pourrai réellement gagner plus d’argent à long terme avec mon portefeuille immobilier.
C'est vraiment génial. Cela arrive à un bon moment, car je pense que pour moi, je me suis retrouvé vraiment amoureux des acquisitions unifamiliales. C’est ainsi que j’ai constitué mon portefeuille pendant longtemps. Et maintenant, je dois vraiment me demander à chaque fois qu’une affaire arrive sur mon bureau : « Est-ce que cela me convient ? Est-ce que cela a du sens dans mon modèle à l’échelle ? » La plupart du temps, la réponse est non, à moins qu’il y ait quelque chose de très cool dans l’acquisition d’une maison unifamiliale. Quelqu'un m'a envoyé une maison avec une grotte en dessous, et il m'a dit : « Ce serait un superbe Airbnb. » Je me suis dit : « Très bien, celui-là n’a de sens pour moi que parce qu’il est très cool.
Mais à part ça, je refuse tellement de choses parce que j’en suis à ce stade où l’aspect réel de mise à l’échelle de ma stratégie nécessite vraiment beaucoup d’analyses en dehors de la simple analyse d’une acquisition. Dave, je suis curieux de votre côté, quel genre d'offres se présentent actuellement sur votre bureau qui ne vous conviendraient pas vraiment et qui auraient pu vous convenir mieux il y a peut-être deux ou trois ans ?

Dave:
C’est une excellente question. Je pense que vous avez soulevé un excellent point, Rob, concernant la constitution de votre propre base de connaissances. Comme vous venez de le dire, vous avez commencé à apprendre et vous comprenez maintenant le retour sur investissement. Je pense que nous suivons tous ce modèle dans notre carrière d’investisseur, où nous tombons amoureux de quelques indicateurs qui pourraient nous plaire, et ne comprenons pas pleinement et ne comprenons pas comment évaluer chaque élément individuel. Je m'identifie totalement à cela. Je veux juste dire cela, car j'ai vraiment raté de nombreuses analyses potentiellement bénéfiques au cours de ma carrière.
Maintenant, j'en suis à votre question sur l'endroit où vous pouvez vraiment avoir une boîte d'achat bien définie, et vous comprenez exactement dans quoi vous voulez investir. Je pense qu'un bon exemple est au cours des deux dernières années, il y a a été cette exception à la règle selon laquelle vous n’investissez pas pour l’appréciation du marché. La plupart des gens, la plupart des investisseurs pensent que l’appréciation est la cerise sur le gâteau. Je pense qu'au cours des deux dernières années, j'ai même personnellement évité cela pendant quelques années en ce qui concerne les prises à court terme, car les conditions du marché étaient vraiment favorables à l'appréciation du marché.
Mais maintenant, en regardant les nouvelles conditions du marché, je pense que le type d'opérations que je rechercherais devrait être fondamentalement bien plus solide que ce qu'ils étaient au cours des deux dernières années, où vous recherchiez un meilleur rendement en espèces. , Par exemple. Donc pour moi, je suis plutôt un investisseur passif à ce stade. Je recherche simplement des endroits qui offrent actuellement un retour en espèces très important. Je continue de penser que les opportunités de valeur ajoutée, où l’on peut obtenir une appréciation forcée, sont probablement les meilleures offres que je vois dans les conditions actuelles du marché. Mais je suis curieux de connaître la réponse de J, car il est un investisseur beaucoup plus prolifique que moi.

J:
Il ne s’agit pas tant d’être prolifique. Encore une fois, il s’agit de savoir ce que chacun de nous recherche à un moment donné. J’en suis à un point de ma carrière où je n’ai plus forcément besoin de liquidités chaque mois. J'ai suffisamment de flux de trésorerie provenant d'autres sources pour que si j'achetais aujourd'hui un bien locatif qui ne génère aucun flux de trésorerie, cela aurait-il du sens ? C’est possible. Je ne dis pas que ce serait le cas, mais c’est possible. Donc, j’aime regarder les choses en plus des flux de trésorerie pour moi parce que, encore une fois, ce n’est pas seulement une question… Je ne suis pas à un point où je dois quitter mon emploi, et j’ai besoin de remplacer un revenu.
Alors, quelles sont les autres choses que je recherche ? Premièrement, je regarde l’appréciation, mais je ne suis pas fan de l’appréciation naturelle. C’est l’une des choses dont Dave et moi avons beaucoup parlé, investir pour l’appréciation. J’ai tendance à investir dans des endroits qui ne connaissent pas beaucoup d’appréciation naturelle. Le marché n’a pas seulement augmenté au cours des 100 dernières années là où j’investis. Les marchés ont tendance à refléter l'inflation. Si l’inflation était de 2 %, ou 3 %, ou 4 %, la valeur de l’immobilier a augmenté de 2 %, ou 3 %, ou 4 %.
Maintenant, peut-être qu’au cours des deux dernières années, cela n’a pas été le cas. Tout est monté en flèche. Mais encore une fois, si vous regardez les 100 dernières années, je peux m’attendre à une augmentation de la valeur de ma propriété de 2, 3 ou 4 % chaque année. Si je ne recherche pas l’appréciation naturelle, pourquoi est-ce que j’aime l’appréciation ? Parce que je suis quelqu’un qui a la capacité de rénover des propriétés. J'ai fait beaucoup de retournements, et comme je n'ai pas peur de rénover des propriétés, j'ai la possibilité de faire ce qu'on appelle l'amortissement forcé, ce qui signifie que je peux acheter une propriété qui vaut 100,000 50,000 $ aujourd'hui. Je peux y investir 200,000 XNUMX $, et maintenant, ça vaudra XNUMX XNUMX $ demain.
Ainsi, cette propriété dans laquelle j’ai investi un total de 150,000 200,000 $ vaut maintenant 50,000 XNUMX $. J’ai essentiellement forcé une augmentation de valeur de XNUMX XNUMX $ sur cette propriété. Maintenant, c’est quelque chose que je peux faire, parce que j’ai le temps de le faire. J'ai les connaissances pour le faire. Ce n’est pas le cas de tout le monde. Dave a mentionné qu'il aime l'investissement passif. Il ne voudra peut-être pas acheter une tige à rénover. Il vit à l'étranger. Il n’a peut-être pas la capacité de gérer un projet à distance. Encore une fois, ce qui pourrait être une bonne affaire pour moi ne l’est peut-être pas pour Dave, mais je vais d’abord examiner les flux de trésorerie.
Je vais m’intéresser à cette appréciation forcée et même à cette appréciation naturelle, ce sont donc des choses que je regarde définitivement. Mais en plus, je regarde aussi deux autres choses. Je regarde ce qu’on appelle l’amateurisation, et c’est juste un mot sophistiqué pour désigner le remboursement du principe. Lorsque j'achète une propriété et que j'obtiens un prêt, disons que j'obtiens un prêt de 100,000 100,000 $, chaque mois, mes locataires remboursent une partie de ce prêt. Après la première année, ce prêt de 98,000 96,000 $ pourrait n’être plus qu’un prêt de XNUMX XNUMX $. Après la deuxième année, il pourrait s'agir d'un prêt de XNUMX XNUMX $. Ainsi, chaque année, je constitue des capitaux propres parce que mes locataires remboursent le prêt.
C’est de l’argent qui, même s’il ne s’agit pas de flux de trésorerie, je ne reçois pas cet argent dans ma poche chaque mois lorsque je vends, je peux capturer toute cette valeur nette supplémentaire que mes locataires remboursent chaque mois. C’est la troisième chose, donc les flux de trésorerie, l’appréciation, le remboursement du principe. Ensuite, la quatrième chose concerne les avantages fiscaux. Laissez-moi vous dire quelque chose. Pendant longtemps, je n’ai pas apprécié la valeur des avantages fiscaux. Je pense que c’est ainsi que cela fonctionne avec de nombreux investisseurs. Vous débutez. Vous achetez une propriété. Peut-être que vous économisez 600 $ par an en impôts, ou que vous obtenez une dépréciation de 600, donc vous n'économisez en réalité que 100 ou 150.
Mais à mesure que votre portefeuille commence à grandir, à mesure que vous commencez à conclure des transactions plus importantes, vous réalisez que vous payez beaucoup d'argent en impôts, et l'immobilier est littéralement le meilleur moyen de les couvrir, ou de reporter ou d'éliminer complètement ce fardeau fiscal. . Donc pour moi, cette année, j’aurai probablement plus d’un million de dollars de dépréciation, ce qui signifie que je pourrai réaliser un million de dollars de profit dans toutes mes entreprises cette année, et que je ne paierai aucun impôt. Maintenant, je ne vais pas rester éternellement sans payer d’impôts. Finalement, je vais le payer. Mais si je peux retarder le paiement de cet impôt de cinq ou dix ans, ou dans le meilleur des cas, je le retarde jusqu'à ma mort, et maintenant c'est le problème de mes enfants, littéralement, j'économise maintenant littéralement des centaines de milliers de dollars année en impôts.
Si je peux faire cela chaque année, je gagnerai des millions de dollars au cours de ma carrière simplement en ne payant pas d’impôts. Ainsi, l’un des sujets sur lesquels nous nous concentrons dans le livre n’est pas seulement une question de flux de trésorerie. Il ne s’agit pas seulement d’appréciation. Il ne s’agit pas seulement de rembourser le capital. Il ne s’agit pas seulement d’économies d’impôts, mais de tous ces éléments réunis qui vous aident vraiment à définir : « Cet accord est-il bon ? Est-ce que cet accord n’est pas bon ? Encore une fois, plus important encore, cet accord est-il bon pour vous ou moi, ou pas bon pour vous ou moi ?

David:
C’est l’un de mes sujets préférés en matière d’investissement immobilier. Je l'aime. Dave fait valoir à juste titre qu’au cours des deux dernières années, l’environnement était davantage orienté vers l’appréciation du marché. Mon opinion à ce sujet est que le gouvernement a imprimé plus de monnaie grâce à l’assouplissement quantitatif et que la valeur des maisons a augmenté, mais pas nécessairement parce que leur valeur a augmenté, mais parce que la valeur de la monnaie a diminué, ce qui a conduit à une appréciation. J fait valoir très bien qu’à ce stade de sa carrière, certaines transactions pourraient avoir du sens si elles ne génèrent pas de liquidités.
Permettez-moi de vous donner un exemple d'une transaction que j'ai achetée il y a six ans et de voir si vous faites de même. J'ai eu l'occasion d'acheter une maison qui devait être un achat entièrement comptant de 150,000 250,000 $ auprès d'un grossiste qui devait fermer ses portes dans trois semaines, je crois. L'ARV sur la propriété… Non, désolé, pas même l'ARV, juste la valeur telle quelle était de 125 25 $. Lorsque j'ai fait mes calculs à ce sujet, l'entreprise allait perdre environ 50 dollars par mois la première année, et l'année suivante, elle allait probablement perdre environ 75 dollars par mois. Puis, au cours de la troisième année, cela allait rapporter entre XNUMX et XNUMX dollars par mois.
Achèteriez-vous une transaction dans laquelle vous vous lancez avec un peu plus de 100,000 125 $ de capitaux propres si vous perdez de l'argent chaque mois à hauteur de 300 ? Feriez-vous la même chose si vous deviez en perdre 500 par mois ? Et si vous en perdiez 125 par mois ? Vous n’allez pas perdre cet argent pour toujours, mais seulement pendant quelques années jusqu’à ce que les loyers rattrapent le montant de votre hypothèque. Maintenant, pour moi, cela avait tout à fait du sens, car je pouvais me permettre de perdre 100,000 $ par mois sur une propriété parce que le reste de mon portefeuille couvrirait cela, ou que l'argent que je gagnais dans mon travail couvrirait cela. Je voulais ces XNUMX XNUMX $ de capitaux propres. Je suppose que la plupart d’entre vous le feraient aussi.
Mais que se passerait-il si vous étiez dans une situation où vous ne pouviez pas vous permettre de perdre 125 dollars par mois ? Vous vivez d’un chèque de paie à l’autre. Bien sûr, dans cet exemple, vous achèteriez probablement cette maison, puis la vendriez et obtiendriez l’argent. Vous en faites un cadeau à quelqu'un d'autre, mais vous voyez mon point de vue. Il y a des étapes dans votre carrière d’investisseur où cela n’a de sens que si les flux de trésorerie sont incroyablement importants. C’est généralement le moment où vous avez un emploi et où vous essayez d’obtenir suffisamment de liquidités pour quitter votre emploi, récupérer votre temps, vous concentrer davantage sur la recherche de plus d’offres ou devenir un meilleur investisseur immobilier.
Ensuite, il y a d'autres moments dans votre carrière, comme J l'a mentionné, où il a des flux de trésorerie provenant d'entreprises qu'il possède, de biens immobiliers antérieurs, de livres qu'il a écrits, de différentes choses qu'il fait et où le flux de trésorerie d'une propriété spécifique n'est tout simplement pas le cas. aussi important. Il dispose de flux de trésorerie provenant d’autres endroits, ce qui lui permet d’acheter une transaction qui comporte beaucoup de capitaux propres mais ne génère pas de flux de trésorerie, et ce n’est pas irresponsable. Le but ici est d’évaluer où vous en êtes dans votre voyage et d’examiner chaque accord selon ses propres mérites.
Dave Meyer y a fait valoir qu'il souhaitait trouver une maison avec un rendement en espèces plus élevé, car il ne pense pas qu'elle va s'apprécier. C'est un point solide. Cependant, développons-le un peu. Supposons-nous que la seule façon d’acquérir de la valeur nette dans une propriété est par l’appréciation du marché ? C’est sûrement une façon pour la valeur de la propriété d’augmenter. Eh bien, vous avez également une appréciation naturelle, c'est-à-dire que vous pouvez acheter une maison n'importe où, et sa valeur va augmenter parce que nous diminuons notre masse monétaire. Ensuite, vous avez ce que j’appelle l’appréciation du marché, c’est-à-dire que vous achetez une maison qui présente des barrières géographiques, des limites, des équipements uniques, de sorte qu’elle est obligée d’augmenter plus que les maisons qui l’entourent.
Cela pourrait être une maison sur une plage. Il pourrait s'agir d'une maison dans une ville comme Austin qui ne dispose que d'un nombre limité de terrains sur lesquels vous pouvez construire dans les limites de la ville. Vous augmentez certainement vos chances d’appréciation en jouant au jeu de l’appréciation du marché, mais il existe d’autres types d’appréciation comme l’appréciation forcée. C’est là que vous ajoutez de la valeur à la propriété et que vous lui donnez plus de valeur en exécutant une vision. Nous ne devrions certainement pas jeter cela de côté et simplement le regrouper dans la catégorie de l’appréciation qui est risquée, tandis que les flux de trésorerie ne le sont pas. Ensuite, vous avez également ce que j’appelle l’achat d’actions. Ce n’est même pas basé sur l’appréciation.
Il vous suffit de négocier à un prix inférieur à sa valeur, car vous avez trouvé un accord avec un vendeur motivé qui a été commercialisé. Vous avez très bien négocié. Je l'utilise tout le temps. L’appréciation prend de nombreuses formes. Ce n’est pas seulement j’espère que le prix augmentera. Il y a des choses que vous pouvez faire pour faire augmenter le prix. Il y a des choses que vous pouvez faire pour mettre toutes les chances de votre côté pour que le prix augmente. Je tiens simplement à souligner qu’il existe de nombreuses façons différentes d’y parvenir et que, parfois, les flux de trésorerie sont importants, mais les liquidités s’apprécient également.
Si vous aviez acheté une maison à Malibu il y a 30 ans, je suis presque sûr que le flux de trésorerie serait bien plus élevé qu’il ne l’est actuellement. Si vous aviez acheté une maison il y a 30 ans dans un marché à faible appréciation, comme quelque part dans l'Indiana ou le Midwest, le flux de trésorerie n'aurait pas augmenté dans la même mesure qu'une maison de plage à Malibu. Ce sont toutes des choses à prendre en considération, et comme le dit J : « Demandez-vous où en êtes-vous dans votre voyage ? Quel est le plus important pour vous?" Ensuite, ce que j’ajouterai à la conversation, c’est de planifier à l’avance. Ne présumez pas que vous serez au même endroit dans cinq ans.
La maison que vous achetez actuellement dans l’Ohio peut avoir beaucoup de sens pour vous, mais planifiez votre stratégie de sortie lorsque vous l’achetez. Supposons que vous serez dans une situation différente avec des besoins et des objectifs différents, alors trouvez un moyen de vendre cette propriété plus tard. C'est pourquoi je recherche toujours de la valeur ajoutée. Je veux savoir que j'ai ajouté de la valeur à cette propriété afin que si je veux la vendre ou si je veux la refinancer, je puisse récupérer mes capitaux propres et les investir dans la prochaine transaction. Ce sont des principes BRRRR qui ne s’appliquent pas toujours à un accord BRRRR spécifique, mais ils vous seront tout de même bénéfiques.
Permettez-moi de vous donner un exemple rapide de la façon dont j'utilise les principes que je viens de décrire dans mon propre parcours d'investissement. J'achète actuellement une propriété qui sera une location à court terme en Géorgie, où les gens d'Atlanta se rendraient s'ils voulaient rester à la montagne comme location de vacances. Je ne sais pas si je souhaiterai posséder cette propriété pour toujours, car les locations à court terme demandent beaucoup de travail. La trésorerie est excellente, mais le travail va être très élevé. Alors, j’achète une propriété que je ne sais pas si je vais la conserver pour toujours, car je peux y ajouter de la valeur.
En gros, je vais pouvoir transformer une propriété de deux acres et demi avec deux structures dessus. L'un est une maison. L'autre est un garage pour deux habitations différentes. Maintenant, cela ajoutera une tonne de superficie à la propriété. Cela ajoutera également une tonne de flux de trésorerie à la propriété. Si jamais j’en ai marre de le posséder et de devoir le gérer, et de la douleur que représente la gestion d’une location à court terme, je peux soit le vendre, et il vaut bien plus car il y a maintenant deux maisons dessus. Je peux le remembrer et le vendre en deux maisons différentes et obtenir plus d'argent, ou je peux le vendre à un autre investisseur qui l'achètera en fonction des flux de trésorerie de la propriété, que j'aurai également augmentés en ajoutant le deuxième structure.
Si je veux le garder, je peux le garder. Si je veux sortir, je peux sortir. Je sais que dans quelques années, lorsque je réfléchirai à mes objectifs, le temps sera peut-être plus important pour moi et je souhaiterai peut-être récupérer ce temps. En ajoutant de la valeur à la propriété et en anticipant, je me mets dans une position où je peux récupérer ce temps si je le souhaite sans perdre d'argent sur la transaction.

Rob:
C'est énorme. Je veux dire, c'est… Vous venez d'aborder… Même avec ces quatre choses, je pense que la chose la plus importante à laquelle la plupart des investisseurs ne pensent vraiment pas… J'en ai beaucoup parlé, parce que j'ai vraiment eu ça grande renaissance, une grande révélation et évolution dans mon parcours où le cash on cash, c'est tout ce qui m'intéressait. Donnez-moi ces 20 %, 30 %, 40 %, 50 % de trésorerie pour la location à court terme. Faisons cette chose. Mais vous avez tout à fait raison, car lorsque vous pensez à vos déductions fiscales, à vos remboursements et à toutes les autres choses associées au retour sur investissement réel de votre propriété, votre retour sur investissement réel peut doubler par rapport à cet argent sur argent lorsque vous pensez à tous les l'argent que vous gagnez ou dépréciez et tout ce genre de choses.
Pour moi, J, vous avez juste vraiment… Vous avez déclenché un petit SSPT ici, parce que cette année était la première année où je devais payer un montant substantiel d'impôts, plusieurs chiffres à six chiffres. La seule raison pour laquelle je n’ai pas payé, je ne sais pas, beaucoup plus, disons deux fois plus d’impôts, c’était à cause de la dépréciation et de la ségrégation des coûts. Si j'avais su cela, je n'en savais même pas grand-chose jusqu'à il y a environ un an, un an et demi, et maintenant que j'ai compris cela, je me dis : « Oh mon Dieu, J’ai l’impression que je viens de débloquer la plus grande superpuissance immobilière de tous les temps, et c’est la dépréciation.
Si j'y avais vraiment pensé en analysant certaines de ces transactions, j'aurais vraiment commencé à réfléchir à toutes les transactions que j'avais abandonnées, parce que je ne comprenais tout simplement pas combien de niveaux de choses pourraient me bénéficier de cette transaction spécifique, ou combien de transactions j'ai conclues simplement parce que le flux de trésorerie « était vraiment bon » et que je n'ai vraiment pensé à aucun des quadrants, n'est-ce pas ? Je suis vraiment heureux de vous entendre parler de cela, car je pense que c’est quelque chose que tout le monde peut vraiment apprendre. L’immobilier, c’est gagner de l’argent, n’est-ce pas ?
Si vous ne payez pas d’impôts comme nous le disons, si nous les réduisons, nous gagnons cet argent que nous pouvons ensuite utiliser et réinvestir dans l’immobilier, et ce, encore et encore.

Président 5:
Passons à la station d’amortissement. David?

David:
Maintenant, si vous me le permettez, j'aimerais vous donner un exemple qui montre à quel point l'amortissement, et plus particulièrement l'amortissement des primes, peut être puissant grâce à l'immobilier. Cela rejoint tout le débat sur les flux de trésorerie avec lequel nous discutons. L'année dernière, j'ai acheté une propriété vers le début de l'année. C'était une propriété triple net. C’est la propriété la plus chère que j’ai achetée. Vous m'avez entendu parler de cela sur un podcast où l'hypothèque était tellement élevée. Je pense que c'était environ 80,000 XNUMX $ par mois. Il m’a fallu beaucoup de peur pour me remettre de l’achat d’une propriété aussi chère.
Maintenant, les flux de trésorerie ne sont pas incroyables. C'est une propriété triple net. Ils n’ont généralement pas de flux de trésorerie très solides, car ils ne touchent pas du tout. Mais cela couvrait tous les impôts que je vais gagner au cours des deux prochaines années. Cette propriété m'a permis d'économiser près de trois millions d'impôts en l'achetant. Si j’avais seulement regardé les flux de trésorerie, j’aurais dit : « Non. Pourquoi devrais-je acheter ça ? Le retour sur investissement est trop faible. Mais quand je regarde de manière globale combien de richesse cela me permet d’économiser au fil du temps, cela représente beaucoup d’argent. Vous n’êtes peut-être pas dans une position où cela vous permettra d’économiser 3 millions de dollars sur quelques années, mais vous pourriez être dans une position où l’achat d’une propriété et l’utilisation de la plus-value du bonus pourraient vous faire économiser de 50,000 75,000 $ à XNUMX XNUMX $ par an.
Désormais, conserver entre 50,000 75,000 et 2 75,000 dollars revient à gagner entre 100,000 75,000 et 100,000 XNUMX dollars pour un emploi WXNUMX. Ainsi, acheter une propriété dans de bonnes conditions fiscales pourrait équivaloir à obtenir un emploi qui vous rapporte entre XNUMX XNUMX et XNUMX XNUMX dollars par an et pour lequel vous avez à peine besoin de travailler. Lorsque vous commencez à considérer les choses sous cet angle, il vous saute aux yeux que c’est ainsi que les gens créent de grandes richesses grâce à l’immobilier. Lorsque vous ne regardez que le retour sur investissement, le rendement cash-on-cash, devrais-je dire, et les flux de trésorerie, vous manquez certaines de ces opportunités.

J:
C’est intéressant quand on réfléchit aux différentes manières de gagner de l’argent dans l’immobilier. J'ai des conversations tout le temps avec un groupe d'amis investisseurs non immobiliers, et nous avons ce débat entre la bourse et l'immobilier, ou l'immobilier et la crypto, ou l'immobilier et les métaux précieux, ou l'immobilier et quoi que ce soit. . Leur retour en bourse est généralement de 8 à 10 % par an. Évidemment, c’est volatile, mais en moyenne sur la durée, c’est de 8 à 10 % par an. De nos jours, dans l’immobilier, les flux de trésorerie sont proches de zéro. Je veux dire, au cours des deux dernières années, nous ne gagnions tout simplement pas beaucoup d’argent parce que nous payions cher pour nos propriétés.
Je ne veux pas dire proche de zéro. Certaines personnes font un excellent travail pour trouver des propriétés qui génèrent 6 %, 8 %, 10 %, 12 %. Mais moi personnellement, quelqu’un qui ne recherche plus beaucoup de propriétés, je ne reçois pas beaucoup de liquidités. De même, ces jours-ci, je veux dire, j’ai été apprécié au cours des deux dernières années, mais je m’attends à ce que tout ce que j’achèterais aujourd’hui ne s’appréciera probablement pas beaucoup au cours des deux prochaines années. Donc, si nous examinons une transaction qui génère essentiellement un flux de trésorerie très faible, pratiquement aucune appréciation au cours des deux prochaines années, ne devrait-il pas être évident que le marché boursier est un meilleur endroit pour placer votre argent si vous voulez obtenir 8 % de rendement ? dix%?
Eh bien, à première vue, cela pourrait l'être. Mais si vous prenez uniquement les deux autres choses dont j’ai parlé, le remboursement du principal et les avantages fiscaux, et nous en parlons beaucoup dans le livre, juste ces deux choses, en particulier dans notre environnement de faibles taux d’intérêt. Je veux dire, les choses sont plus élevées… Les taux d’intérêt sont plus élevés maintenant qu’ils ne l’étaient il y a six mois, mais ils restent bas. Dans notre environnement de taux d’intérêt bas, nous accumulons beaucoup de capital chaque mois dès le début de l’investissement. Donc, même si vous ignorez les flux de trésorerie, même si vous ignorez l'appréciation, et que vous regardez simplement le remboursement du principal et les avantages fiscaux, je reçois plus de 8 % sur chacune de mes propriétés locatives que j'ai achetées au cours des deux dernières années. années.
Donc, je bats la bourse sans cash-flow et sans appréciation. Donc, si j’obtiens ce flux de trésorerie, ce que j’obtiendrai, j’obtiendrai plus de flux de trésorerie au fil du temps, et une appréciation, à terme, nous serons dans une meilleure situation économique et nous verrons les valeurs augmenter à nouveau. À ce stade, je serai bien supérieur à 8 %. Encore une fois, si vous regardez uniquement les flux de trésorerie, ou si vous regardez uniquement l’appréciation, ou si vous regardez seulement les deux, cela vous donne vraiment une vision limitée du rendement réel de l’investissement. Mais lorsque vous adoptez une vision globale, que vous examinez tous les indicateurs de rendement et que vous les examinez à nouveau par rapport à l'ensemble de votre portefeuille et à ce que vous essayez d'atteindre, la réponse évidente est souvent que l'immobilier est meilleur. que d'autres investissements, ou c'est mieux que vous ne le pensez.
Je ne dis pas qu'il n'y a pas de bon moment pour acheter des actions, des obligations, des cryptomonnaies ou d'autres choses, mais ce que je dis, c'est de ne pas avoir une vision myope de l'immobilier et de ne pas vraiment comprendre tous les avantages que cela représente. à condition que, bien souvent, les performances soient encore meilleures que vous ne le pensez parce que vous n'examinez pas chacun de ces facteurs.

Dave:
C’est un très bon point. C’est aussi une comparaison tellement fausse parce que du genre : « Oh, le marché boursier obtient 8 ou 9 % de flux de trésorerie, et l’immobilier est mauvais », mais le marché boursier ne produit généralement pas de flux de trésorerie. Les meilleures actions à dividendes en produisent un, peut-être un rendement de 2 %. Si vous examinez le rendement total du marché boursier et que vous le comparez aux flux de trésorerie de l’immobilier, ce n’est pas une comparaison appropriée. Je pense que ce que j'aime dans ce dont J vient de parler, et Rob, vous avant, c'est que vous ne pouvez pas vous limiter à une seule métrique. Je suis sûr que vous recevez ces questions sur les réseaux sociaux ou partout où les gens se demandent : « Un retour en espèces de 4 % est-il une bonne chose ?
C'est comme : "Je ne sais pas." Vous devez expliquer bien plus. Je pense que c'est vraiment ce que J et moi… Après avoir débattu de la manière de structurer ce livre, nous sommes revenus sans cesse à cette idée : vous ne pouvez pas vous limiter à une seule métrique. Il faut simplement apprendre à penser comme un investisseur. Il faut… Ce dont Jay parle en combinant ces quatre sujets différents, il n’y a pas de formule magique. Ce n’est pas comme l’appréciation plus les flux de trésorerie moins les impôts divisés par l’amortissement. Il n’y a pas de formule magique. C’est un état d’esprit qu’il faut développer en comprenant les concepts qui sous-tendent l’investissement. Ce ne sont pas des sujets très compliqués. Ce n’est pas du calcul. C’est comme les intérêts composés.
C’est un truc comme la dépréciation, comme l’a dit J. C’est comme l’amortissement. Si vous pouvez vous renseigner au point de comprendre au moins ces concepts et que vous n’avez pas besoin d’être capable de calculer chaque métrique dans votre tête… Il existe des calculatrices. Il existe des feuilles de calcul qui peuvent le faire. Mais si vous pouvez apprendre les concepts, alors lorsque vous évaluez une transaction, les chiffres commencent à avoir beaucoup plus de sens, et vous pouvez les combiner, et obtenir un carburant pour la transaction, et comment cela va vous aider à construire votre portefeuille et comment les comparer les unes aux autres, car ce ne sont pas toujours des pommes avec des pommes.
Il y aura… Une transaction multifamiliale pourrait être meilleure en termes de flux de trésorerie et d’amortissement, mais comme J l’a dit, elle pourrait se situer dans une zone de faible appréciation, ou vous pouvez investir quelque part. J'investis à Denver où… Plus maintenant, je suis d'accord avec J là-dessus. Au cours des deux dernières années, il y avait de bonnes chances d’appréciation du marché, mais il n’y avait peut-être pas autant de flux de trésorerie. Mais puisque nous comprenons les concepts, vous pouvez y réfléchir de manière globale et vous sentir honnêtement plus confiant dans vos décisions d’investissement.

David:
C’est un point très solide qui s’applique particulièrement au marché dans lequel nous nous trouvons actuellement. L’une des choses que j’ai remarquées et qui peuvent être très trompeuses, c’est que les gens commencent à utiliser les flux de trésorerie et le retour sur investissement comme synonymes. Ainsi, le retour sur investissement a été réduit à quel est le cash-flow immobilier en un mois ? Je pense simplement que c’est inexact, car le retour sur investissement intègre beaucoup de choses. Il intègre le remboursement de votre prêt. Cela intègre l’appréciation que vous avez eue dans le cadre de la transaction. Il intègre le fait que les flux de trésorerie sur une période de cinq ou dix ans devraient augmenter chaque année.
J’ai actuellement pour mission de différencier le retour sur investissement du retour sur investissement, car ce n’est pas la même chose. Je pense que J souligne cela. Maintenant, c’est en partie la raison pour laquelle vous nous entendrez dire que les flux de trésorerie ne sont pas excellents, mec, nous n’essayons pas de vous dire de ne pas acheter de flux de trésorerie et de propriétés. La crainte est que les flux de trésorerie aient tendance à être plus importants dans les segments inférieurs de la qualité et du prix. Les propriétés haut de gamme que vous obtenez et qui ont tendance à mieux créer de la richesse au fil du temps, à s’apprécier davantage et à avoir de meilleurs locataires, n’ont pas de flux de trésorerie aussi forts parce que leur prix est plus élevé.
Aujourd’hui, le problème, c’est lorsque le marché devient compétitif comme c’est le cas actuellement et que de plus en plus de personnes courent après les flux de trésorerie. Il y a cette pression qui vous pousse de plus en plus loin vers des marchés qui peuvent devenir comme un quartier de classe D. Ce sont les zones dans lesquelles vous ne souhaitez pas posséder de biens locatifs, mais les ratios prix/loyer sont si forts qu’ils donnent une bonne impression de flux de trésorerie. C’est pourquoi nous mettons en garde contre le fait de ne pas se limiter aux flux de trésorerie. Ce n’est pas que la trésorerie soit mauvaise. Beaucoup de gens entendent cela et se mettent simplement sur la défensive.
C’est que si vous recherchez les flux de trésorerie et que vous ne regardez que les flux de trésorerie, cela vous poussera vers ces marchés que vous ne voulez pas posséder à long terme, d’où viennent tous les maux de tête, ce qui vous fera ne pas aimer l’investissement immobilier. Le bon conseil que nous pouvons vous offrir est donc d’examiner la situation de manière globale et d’inclure dans votre analyse : « Combien de temps cela prendrait-il et combien de maux de tête cela me donnerait-il ?

J:
Pour ajouter à cela, Dave a utilisé le terme penser comme un investisseur. Si nous devions renommer ce livre, j'aime bien le titre L'immobilier en chiffres. Il dit ce qu'est le livre, mais si je devais choisir un titre différent… Si nous devions choisir un titre différent, je pense que Think Like An Investor est le titre de ce livre. Parce que ce livre, même si nous nous concentrons sur l'immobilier, et fondamentalement, 95 % des exemples sont liés à l'immobilier. Tout ce que nous enseignons dans ce livre est applicable à tout type d’investissement que vous pourriez réaliser. Encore une fois, ce livre ne se limite pas à analyser les propriétés locatives ou à analyser les transactions inversées. C’est apprendre à penser comme un investisseur.

Rob:
C'est génial. Il existe de nombreux outils tels que les calculateurs BiggerPockets qui rendent l'analyse des transactions relativement simple. Selon vous, qu’est-ce qui manque à cela ?

Dave:
Je ne sais pas s’il manque nécessairement quelque chose. Cela dépend de l’accord, mais je pense que nous essayons d’introduire deux choses dans la conversation. Le contexte est avant tout. J'ai fait mes débuts dans l'investissement ou dans l'immobilier, devrais-je dire. J'ai obtenu un stage à l'université par hasard dans une entreprise de gestion de construction. Je construisais des modèles financiers et j'ai appris à calculer ce qu'on appelle le taux de rendement interne ou TRI. Nous en parlons dans le livre. Je pourrais le calculer. Je pourrais le jeter là-bas, et je n'avais aucune idée de ce que cela signifiait.
Je ne pouvais pas avoir moins d’idée sur ce qu’était un bon TRI. Même si je savais qu’un TRI 20 % plus élevé vaut mieux que 14 %, je ne pourrais pas vraiment comprendre ce que cela signifiait. Ainsi, même s'il existe d'excellents calculateurs, comme ceux de BiggerPockets, si vous ne comprenez pas vraiment ce que signifient les chiffres, il est difficile de juger si une transaction est bonne pour vous ou non et si elle va vous aider à atteindre vos objectifs financiers. . En plus de cela, je pense que les calculateurs BiggerPockets sont excellents pour l'analyse des biens locatifs, mais il y a certaines choses… J en donne de très bons exemples dans le livre où une location traditionnelle, comme le retour en espèces ou simplement le taux de rendement annualisé ne vous aide pas à comprendre les taux de rendement lorsque vous disposez de nombreux intrants et extrants.
Donc, J nous donne… J, vous pourriez probablement donner un meilleur exemple, mais cet accord dans lequel il doit investir de l'argent, et il fait un ReFi, puis il fait une autre rénovation. C'est comme : « Combien d'argent est investi dans cette transaction ? Quel est le taux de rendement ? » C’est un peu plus compliqué lorsque vous concluez des transactions à valeur ajoutée, lorsque vous concluez des transactions de développement, lorsque vous concluez des transactions multifamiliales. Je pense que dans ce livre, nous introduisons de nouveaux concepts et formules qui ne sont traditionnellement pas couverts par les calculatrices et que vous pouvez appliquer à certaines transactions plus avancées.

J:
En plus de ce que Dave a dit, et permettez-moi d'aborder ce point, c'est donc une bonne question du genre : « Y a-t-il des choses qui manquent dans les calculatrices des BiggerPockets ? Il manque des éléments dans chaque calculatrice, et les calculatrices BiggerPockets sont les meilleures au monde. Lorsque quelqu'un vous remet un bien locatif et vous dit : « Analysez cette transaction », ou que quelqu'un vous remet une propriété inversée et dit : « Analysez cette transaction », ou que quelqu'un vous remet une propriété BRRR et dit : « Analysez cette transaction ». Le problème est que bon nombre des décisions que nous prenons en tant qu’investisseurs ne seront pas prises en compte par l’un de ces trois ou cinq calculateurs.
Je donne un exemple dans le livre d'un accord. J'ai fait un deal flip. J'ai énuméré l'accord. Je ne me souviens pas exactement. Cela aurait pu coûter, disons, 100,000 XNUMX $ auquel je l'avais inscrit. J'ai reçu deux offres assez rapidement. La première offre était une offre entièrement en espèces au prix catalogue. C'était il y a longtemps. Je dois offrir tout l'argent au prix catalogue. Ensuite, j’ai reçu une autre offre d’un investisseur qui m’a dit : « Je veux vraiment cette propriété. Je vais le garder en location, mais je ne peux pas le payer pendant sept mois. J’ai un autre contrat qui sera conclu dans sept mois. Je récupère de l'argent de… »Je pense que c'était une syndication ou quelque chose du genre dans environ sept mois.
«Je vais l'acheter maintenant, mais je veux que vous me le vendiez ou que vous me le financiez. En gros, je veux que tu tiennes la note. Je veux que tu ne me prennes pas d'argent pendant sept mois. Je vous paierai dans sept mois et je vous paierai plus que les 100,000 100,000 $. Dis-moi simplement combien tu veux et je te paierai plus. Je ne peux tout simplement pas te payer pendant sept mois. Alors, si je vous dis cela, que faites-vous de cette information ? Combien doit-il me payer de plus en sept mois pour que son offre soit meilleure que les XNUMX XNUMX $ d’aujourd’hui ?
Il y a tout ce concept appelé valeur temporelle de l’argent, cette idée selon laquelle l’argent d’aujourd’hui vaut plus que l’argent de demain, de la semaine prochaine ou de l’année prochaine, parce que je peux l’investir si je l’obtiens aujourd’hui ou demain, la semaine prochaine ou l’année prochaine. Donc, j'ai maintenant sept mois pendant lesquels je ne peux rien faire avec l'argent jusqu'à ce que je reçoive l'argent, alors combien de plus doit-il me payer en sept mois pour que ce soit mieux que d'obtenir 100,000 100,000 $ aujourd'hui ? C'était un vrai problème auquel je devais répondre à la question. Il s’avère qu’il existe une formule assez simple pour déterminer combien il devait me payer. Donc, s’il me payait au moins autant, voire plus, son offre était meilleure que celle de l’homme qui allait me donner XNUMX XNUMX $ aujourd’hui.
Ce sont les types de questions qui vous sont posées tout le temps et auxquelles vous ne pouvez pas simplement accéder à une calculatrice BiggerPockets ou à toute autre calculatrice et simplement y brancher les informations. Vous devez comprendre : « Eh bien, quelle est cette notion de temps ? valeur de l'argent? Quel est ce concept selon lequel dans sept mois, c'est un pire moment pour gagner de l'argent qu'aujourd'hui, donc j'en ai besoin de plus dans sept mois qu'aujourd'hui, et de combien ai-je exactement besoin de plus ? Ainsi, en comprenant, en pensant comme un investisseur, nous pouvons répondre à des questions comme celle-là. Ensuite, vous ne pouvez pas simplement vous connecter à une calculatrice, car les calculatrices n’ont pas été conçues pour répondre à de telles questions.

Rob:
Oh je vois. Donc, fondamentalement, ce que vous dites, c’est qu’il y a des éléments tangibles dans chaque accord, des choses qui sont très objectives. C'est comme : « Quel est le prix de l'immobilier ? Quel est le prix de la rééducation ? Quel est le taux d’intérêt ? Mais il y a aussi les actifs incorporels, comme ce dont vous parlez, c’est-à-dire la valeur de votre argent au fil du temps. L’argent aura moins de valeur dans sept mois qu’aujourd’hui. Vous devez vraiment considérer l’impact du fait que votre argent reste sur un compte bancaire pendant cette période, ou de l’argent qui vous est dû.
Je comprends tout à fait cela. Il y a vraiment un aspect intangible dans l’analyse. C’est quelque chose dont David et moi parlons beaucoup sur le podcast, à savoir que l’analyse d’un accord est, oh mec, je ne sais pas, c’est en partie de l’art. Cela fait partie de la science. C’est ce que nous ressentons. Mais je suis curieux, quel est votre point de vue là-dessus, Dave ? Est-ce quelque chose avec lequel vous seriez d’accord, ou pensez-vous que l’analyse est quelque peu objective ?

Dave:
Je pense qu’il y a deux côtés à cela. Les chiffres… L’une des raisons pour lesquelles j’aime les mathématiques est qu’elles sont objectives et qu’on peut obtenir des chiffres réels. Pour en revenir au point de J, si vous entrez simplement de bons chiffres dans une calculatrice comme BiggerPockets, vous obtiendrez la bonne réponse, mais il y a des hypothèses dans chaque transaction selon lesquelles il y a de l'art à faire. C’est quelque chose comme la croissance des loyers. Nous avons vu les loyers augmenter au cours des deux dernières années, et nous pouvons examiner les données pour examiner les tendances historiques, mais personne ne sait avec certitude ce qui va se passer à l’avenir.
Vous devez faire preuve d’art et de beaucoup d’expérience en discutant avec d’autres investisseurs pour déterminer les hypothèses à mettre en œuvre dans ces transactions. Je pense qu'il y a une subjectivité encore plus grande dans ce dont J parlait, qu'est-ce qui est une bonne affaire pour vous ? Vous pouvez obtenir une réponse objective sur ce qu’est un bon rendement cash-on-cash, mais cela ne signifie pas nécessairement que c’est bon pour vous. Je pense que c’est un bon exemple, surtout aujourd’hui avec la hausse des taux d’intérêt. C'est comme : « Quel type de prêt devriez-vous utiliser ? Devriez-vous investir davantage dans un accord dès maintenant ? »
Dois-je utiliser un HELOC au lieu d’un prêt hypothécaire conventionnel ? Le calculateur, si vous lui dites quoi faire, il vous donnera la réponse, mais parfois vous ne savez même pas quelles questions vous poser, et les analyses que vous pourriez faire pour optimiser encore plus une transaction au-delà des chiffres objectifs à moins que vous comprenez certains de ces concepts. Je pense qu’il y a à la fois une partie subjective et une partie objective, et c’est honnêtement ce que nous espérons aider à enseigner aux gens dans ce livre, c’est comment répondre aux deux côtés de cette question.

Rob:
Certainement. Je veux dire, laissez-moi clarifier. Je veux dire, en partie art, en partie science. Ce que nous entendons par art n’est pas simplement : « Oh, je ressens viscéralement cela à propos d’une maison. » Nous parlons de la stratégie derrière l’investissement immobilier. Cependant, quand vous dites en partie art, en partie science, cela semble bien mieux que de dire en partie stratégie, en partie science.

David:
Un thème fréquent de cet épisode est de se demander quelles sont les bonnes questions à poser ? Voici un exemple d’une bonne question que vous devriez poser. Dans cinq ans, à quoi ressemblera ce bien et quelles seront ses performances ? Dans cinq ans, quels seront mes objectifs et en quoi seront-ils différents d’aujourd’hui ? Voici un exemple : si vous mordez à l’hameçon sur les propriétés à flux de trésorerie élevés dès le départ, vous allez acheter dans un État du Midwest où il n’y a pas beaucoup de demande de location, mais où il y a des tonnes de propriétés qui répondent à la règle du 1 %. Vous achetez cette propriété qui rapportera, disons, 100 $ par mois.
Dans cinq ans, cela rapportera 150 $ par mois. Il pourrait y avoir un scénario dans lequel l’inflation aurait été si forte sur une période de cinq ans que 150 dollars sur cinq ans valent moins de 100 dollars aujourd’hui. Ainsi, même s’il semble que votre flux de trésorerie ait augmenté de 50 %, ce qui serait un chiffre sain, la valeur réelle de cet argent a tellement diminué au fil du temps qu’il vaut moins. Votre retour a en fait diminué. Aujourd’hui, cela devient encore plus clair si l’on compare cela à un investissement dans un domaine en croissance. Cela aurait peut-être été plus difficile de trouver un accord. Vous devrez peut-être travailler plus longtemps et plus dur pour l'obtenir, mais votre flux de trésorerie est passé de 100 $ par mois à 500 $ par mois ou 400 $ par mois sur une période de cinq ans, ce qui n'est pas rare dans les domaines dans lesquels j'investis. en particulier les marchés côtiers.
Si vous vous demandez à quoi cela ressemblera dans cinq ans, la bonne réponse devient très très claire. Si vous vous demandez à quoi cela va ressembler en ce moment, cela peut devenir confus car le flux de trésorerie semble beaucoup plus solide que là où vous pouvez l'obtenir ailleurs, et l'accord est plus facile à trouver. Ensuite, pour approfondir ce point, vous avez la position artistique et scientifique dont Rob a parlé et que Dave Meyer a soutenue. L’immobilier est à la fois un art et une science. Vous ne pouvez pas trop vous concentrer sur les deux extrémités. Les gens qui se concentrent uniquement sur l’art ratent des opportunités, car ils ne comprennent pas si la propriété va réellement se réaliser.
Ils ne le louent pas en chiffres. Les personnes qui se concentrent uniquement sur la science passent à côté de toutes les façons dont elles peuvent améliorer la façon dont une propriété est évaluée. C'est particulièrement vrai dans le domaine de la location à court terme. Il y a beaucoup de créativité dans le côté artistique avec la location à court terme qui peut en fait augmenter le côté scientifique, ce sont les chiffres. Vous devez comprendre les deux et être bon dans les deux. Mais mec, l’immobilier n’est rien d’autre parce que lorsque vous réussissez bien dans ce domaine, il bat grossièrement, grossièrement tous ses concurrents.
J a mentionné plus tôt dans l'émission que ses amis voulaient comparer la crypto aux métaux précieux, l'immobilier aux actions. Ce n’est vraiment pas une comparaison juste. L’immobilier les concernera tous, mais c’est parce qu’il ne s’agit pas de pommes avec des pommes. Lorsque vous achetez des métaux précieux, des actions ou des cryptomonnaies, aucun travail n’est nécessaire. Il vous suffit de cliquer sur un bouton d'un ordinateur. Aucun de vos temps n’est impliqué. L’immobilier nécessite une partie de votre temps. Ce n'est pas aussi passif que ces investissements, c'est pourquoi il les surpasse, tout comme la plupart du temps, la gestion d'une entreprise surpassera l'immobilier du point de vue des liquidités, mais il y a beaucoup plus d'efforts et beaucoup plus de risques à investir. gérer l'entreprise que l'immobilier.
Encore une fois, posez la bonne question : « Est-ce une propriété, ou est-ce une opportunité qui va me rapporter de l'argent sans beaucoup de temps, ou est-ce une opportunité qui va avoir un retour sur investissement plus élevé, mais une grande partie de mon temps sera requis?"

Rob:
J'aime vraiment ce dont vous avez parlé ici, à savoir penser comme un investisseur, parce que je pense que c'est aussi quelque chose dans lequel nous nous catégorisons très rapidement dans nos carrières immobilières, où nous nous présentons comme un flipper de maison ou une location à court terme. opérateur ou un expert multifamilial. Mais en réalité, nous sommes des investisseurs. Je suis très coupable de cela. En tant que personne très pro de la location à court terme, je me dis : « Je suis un investisseur en location à court terme, et ceci et cela.
Mais en réalité, je pense que cela dévalorise le fait que je suis un investisseur et que je devrais avoir une réflexion beaucoup plus large que ce dont nous avons parlé plus tôt, la mesure du cash-on-cash. Alors, comment notre public peut-il penser comme des investisseurs ?

J:
Je pense, encore une fois, qu’il s’agit de déterminer quelle est la question à laquelle vous essayez de répondre. Ne vous contentez pas de mettre des chiffres dans une calculatrice et d’en extraire des chiffres. Commencez par qu’essayez-vous de comprendre ? Voici juste quelque chose que je trouve amusant et que nous avons ajouté dans le livre. Sur les réseaux sociaux, si quelqu’un est sur Facebook, ou plutôt sur Facebook, je suppose, les gens aiment poser cette question. Je ne sais pas pourquoi ils le font, mais je suppose que cela suscite une interaction. Ils posent cette question : « Si vous pouviez avoir 2 millions de dollars aujourd’hui, ou 200,000 XNUMX $ chaque année pour le reste de votre vie, lequel préféreriez-vous avoir ?
Je veux dire, nous sommes tous allés sur Facebook et avons vu quelqu'un poster cette question, puis il y a des centaines de réponses. La moitié des réponses sont du genre : « Je préfère avoir les 2 millions de dollars aujourd’hui, car je les transformerai en 100 millions de dollars demain. » L’autre moitié dit : « Je préférerais avoir 200,000 XNUMX $ aujourd’hui, car je n’aurais plus jamais à travailler pour le reste de ma vie. » Ensuite, les gens diront : « Eh bien, celui-ci est objectivement meilleur que celui-là », mais personne ne donne jamais de raisons. Ce qui est intéressant, c’est que vous pouvez réellement faire le calcul pour déterminer lequel est le meilleur.
Cela ressemble beaucoup à de nombreuses situations que nous rencontrons dans le monde de l'investissement, où vous avez le choix entre un montant forfaitaire aujourd'hui, ou des paiements en espèces chaque mois, ou chaque trimestre, ou chaque année pendant un certain temps. avenir. Si vous y réfléchissez, c’est tout ce qu’est l’investissement. Si j’achète un bien locatif aujourd’hui, je ne fais que prendre cette somme forfaitaire. J'échange cette somme forfaitaire contre un flux de trésorerie mensuel. Cela équivaut donc à dire : « Préféreriez-vous avoir 2 millions de dollars aujourd'hui ou 200,000 2 dollars par an pour le reste de votre vie ? Eh bien, si je cherche à acheter un bien locatif de 200,000 millions de dollars qui génère XNUMX XNUMX $ de flux de trésorerie par an, c'est la même question.
Ainsi, lorsque vous regardez les gens sur Internet, et qu'ils ne peuvent pas répondre objectivement à cette question, ils disent simplement : « Deux millions, cela semble mieux, ou 200,000 2, cela semble mieux », si vous ne comprenez pas cette question dans ce sens. formulaire, vous n'allez pas non plus comprendre la question sous la forme : « Est-ce qu'un bien locatif de 200,000 millions de dollars qui génère XNUMX XNUMX $ de revenus par an en vaut-il la peine ? Vous devez donc apprendre à reconnaître que ce sont les types de questions qui sont universelles en matière d’investissement. Il existe tout un tas de questions universelles en matière d’investissement.
Alors au lieu de me poser la question, dois-je acheter ce bien locatif ? La plus grande question est la suivante : « Dois-je être prêt à dépenser un montant X de dollars afin de générer X flux de trésorerie au cours des prochaines années, quel que soit le nombre ? » C’est la question la plus générique. Le chapitre huit du livre explique littéralement comment répondre à la question : « Dois-je investir X dollars pour un montant de flux de trésorerie Y au cours des prochaines années, ou combien dois-je investir pour autant de flux de trésorerie au cours des deux prochaines années ? années?" Maintenant, une fois que vous avez appris les concepts, les mathématiques et la formule permettant de répondre à cette question, vous pouvez désormais l'appliquer à tout un tas de situations.
Vous pouvez l’appliquer à l’achat d’un bien locatif pour lequel vous payez de l’argent maintenant et vous obtenez des flux de trésorerie au cours des deux prochaines années. Vous pouvez l’appliquer à l’assurance-vie, où vous pourriez payer de l’argent maintenant. Vous vivez un certain nombre d’années et vous recevez de l’argent plus tard. Vous pourrez peut-être l'appliquer à une note. Disons que quelqu'un va vous vendre un billet. J'ai ce billet qui va me rapporter 312 $ par mois pendant les huit prochaines années. Combien êtes-vous prêt à payer pour ce billet aujourd’hui ? Ce sont toutes des questions qui reposent sur la même question… ou ce sont toutes des situations qui reposent sur la même question, à savoir : « Combien devrais-je être prêt à payer aujourd'hui pour un ensemble de flux de trésorerie à l'avenir ?
Une fois que vous commencez à réfléchir aux choses dans cette question-réponse, ce format plus générique, cela vous permet de commencer à penser comme un investisseur, car maintenant vous n'avez plus seulement besoin d'une formule pour les propriétés locatives et d'une formule pour les notes et d'une formule… Vous J’ai l’idée que toutes ces choses sont, dans une certaine mesure, les mêmes, et je peux utiliser cette formule unique pour toutes ces choses. Ensuite, il y a tout un tas d’autres choses ici qui entrent dans la même catégorie différente, et nous pouvons utiliser ces techniques pour cette catégorie. Il y a toutes ces catégories.
Une fois que vous commencerez à reconnaître ces modèles de différents types d’investissements, vous commencerez également à comprendre comment nous évaluons ces investissements et les comparons les uns aux autres.

Rob:
Cela a beaucoup de sens. J’étais juste… J’ai eu cette affaire troublante qui me hante vraiment depuis le jour où nous l’avons vendu. Nous avions une propriété que nous avions construite de toutes pièces. Nous l’avons exploité pendant peut-être, je ne sais pas, deux ou trois mois. Nous l'avons vendu pour… Je pense que c'était un bénéfice d'environ 400,000 130 $, moi et mon partenaire commercial. Le montant brut était fixé entre 100. Je pense que notre revenu net allait être de 110 à XNUMX. Nous l'avons vendu. Pas vraiment sûr, n'est-ce pas ? C'est comme ce dont tu parles. Il y a tous ces différents leviers, mais nous n’avions tout simplement pas de système ou de méthodologie pour réfléchir aux conséquences si les deux parties conservaient ou prenaient la somme forfaitaire.
À ce moment-là, je pense que pour nous, nous avons pensé : « Si nous le vendons avec profit, nous pouvons le transformer en davantage de propriétés », ce que nous avons finalement fini par faire. Nous avons fini par acheter quatre propriétés supplémentaires. Ensuite, nous avons vendu certaines de ces propriétés, et maintenant nous les transférons à 1031 dans d’autres propriétés. Dans l’ensemble, notre portefeuille est en croissance, mais c’est quelque chose qui nous a vraiment troublé pendant longtemps, car nous ne savions tout simplement pas vraiment comment analyser cette transaction. C’est quelque chose qui certainement… Une sorte de système, une certaine méthodologie pour réfléchir à cela m’aurait vraiment aidé à mieux dormir la nuit, parce que je pense que lui et moi…
Nous alternions chaque mois. Un mois, on le regrette. Le mois suivant, nous nous disons : « Oh, c'était une excellente décision. » Où en sommes-nous actuellement dans cette philosophie, je n’en suis pas sûr. Je ne suis pas sûr. Nous vous le ferons savoir très bientôt. Je pense que nous faisons encore volte-face sur ce point. Mais Dave, et toi ? Je suis curieux, existe-t-il une autre façon pour le public de penser davantage comme des investisseurs ?

Dave:
La première chose que beaucoup de gens négligent, je pense, est la façon de compter les scores. Il y a cette idée. Vous avez peut-être entendu ce terme dans le monde des affaires. C'est comme : « Ce qui est mesuré est réalisé. » Honnêtement, je n’ai pas vraiment fait ça pendant les premières années d’investissement. J'ai tenu un P&L. Je connaissais les profits et les pertes de mes propriétés individuelles, mais je ne suivais pas ma valeur nette ni le montant de mes capitaux propres dans différentes transactions, ni le montant de flux de trésorerie que je générais réellement d'une manière globale, ni si mon investissement était ou non. … Toutes ces choses individuelles concernant mes investissements étaient partout. Je pense que c’est un élément clé pour être un investisseur.
Si vous ne savez pas comment compter les scores… Nous en parlons en créant votre propre état financier personnel dans lequel vous suivez votre valeur nette. Combien d’argent rentre-t-il ? Combien d’argent va-t-on dépenser en ce moment ? Comment savoir si vous allez mieux ou moins bien ? Si vous ne savez pas comment compter les points, comment décidez-vous d’une transaction particulière si vous avez besoin de plus de liquidités ? Peut-être pouvez-vous adopter une approche à long terme et rechercher davantage d’appréciation au fil du temps. Je pense que l’un des concepts est qu’il est très important d’apprendre à suivre où vous en êtes dans votre parcours d’investissement de manière quantifiable et réelle.
Nous avons déjà parlé un peu de la valeur temporelle de l’argent. Mec, j’ai l’impression qu’apprendre la valeur temporelle de l’argent à un moment donné de sa carrière est comme un super pouvoir. Une fois que vous aurez réellement compris la valeur temporelle de l’argent, votre vie changera. Je vous le promets. Vous ne penserez plus jamais de la même manière aux achats que vous effectuez dans votre vie. Une fois que vous avez appris ces 10,000 XNUMX $ aujourd’hui, si vous achetiez une nouvelle voiture ou autre, combien cela pourrait représenter à votre retraite, je vous le promets, vous arrêterez d’acheter des choses maintenant et vous commencerez à les investir. Ce sont deux-

J:
Laissez-moi vous interrompre très rapidement, Dave. Je suis désolé de vous interrompre, mais c'est tellement important. Cette histoire de valeur temporelle de l’argent, ce concept, nous avons tous entendu ce terme, la valeur temporelle de l’argent. Mais honnêtement, la différence dans mon expérience entre les investisseurs qui réussissent et ceux qui ne réussissent pas, dans de nombreux cas, réside littéralement dans la compréhension de ce concept plus en détail que le simple terme valeur temporelle de l’argent. J'ai trouvé… Une des raisons pour lesquelles nous consacrons beaucoup… Il y a cinq parties du livre, et nous consacrons les trois quarts d'une partie du livre à ce concept de valeur temporelle de l'argent, car il y a tellement d'aspects différents à investir et à mesurer les retours sur investissement et l'analyse des transactions qui y sont liées littéralement, cela représente probablement 10 % de l'ensemble du livre axé sur la valeur temporelle de l'argent.
La raison en est que j’ai vu tellement d’articles, de textes, de billets de blog et de livres qui parlent de la valeur temporelle de l’argent, mais ils en parlent du point de vue d’une formule. Ils en parlent en disant : « Branchez les chiffres. Sortez les chiffres ». J'ai de la chance que… Encore une fois, j'ai une formation d'ingénieur, donc je comprends la valeur temporelle de l'argent, mais laissez-moi vous dire quelque chose. Si je remettais un de ces textes à une personne moyenne non mathématicienne, ses yeux deviendraient vitreux. C’est comme s’ils ne voulaient pas de formules. Ils veulent comprendre ce que signifie la valeur temporelle de l’argent.
Évidemment, les formules sont importantes, et nous devons également les inclure, mais nous devons également raconter des histoires expliquant pourquoi cela est important. Nous devons raconter des histoires pour que les gens comprennent pourquoi c’est important. Ainsi, une très grande partie de ce livre était axée uniquement sur ce concept de valeur temporelle de l’argent, mais en l’expliquant dans plusieurs chapitres afin que les gens comprennent vraiment pourquoi c’est important. Encore une fois, je crois honnêtement que ce concept en soi fera de beaucoup de gens de meilleurs investisseurs et différenciera les moins bons investisseurs des bons investisseurs. Je m'excuse, Dave, de vous interrompre.

Dave:
Non, non, vous avez tout à fait raison. Je crois sincèrement, une fois que j’ai compris, que cela a littéralement changé ma vie. J a donné un bref exemple de ce que cela signifie. Cela signifie que l’argent d’aujourd’hui vaut plus que l’argent de demain, car vous pouvez l’investir. Mais une fois que vous avez vraiment… Il ne s’agit pas seulement de savoir cela. C'est comme si une fois que vous voyez les chiffres et que vous pouvez presque les ressentir, je sais que cela semble bizarre, mais vous pouvez vraiment les intérioriser de manière à ce qu'ils deviennent une partie de votre prise de décision dans presque tout ce que vous faites. Cela va changer ta vie, donc je suis tout à fait d'accord avec toi, J.
Ensuite, il y en a tellement dans le livre, mais le dernier dont je pense vraiment que les gens devraient comprendre le concept est aussi celui de l'effet de levier, car il est propre à l'immobilier… Ce n'est pas propre à l'immobilier, mais il est plus courant dans l'immobilier, et c'est le concept d'emprunter de l'argent pour acheter un actif comme une maison. Nous en parlons beaucoup aussi, ce qui est une autre chose qui, à mon avis, est vraiment une question d'état d'esprit qui aide les gens. Ce n’est pas vraiment une question de formules. Nous utilisons les formules, et c'est utile, mais c'est une autre chose, je pense, d'apprendre à réfléchir à l'effet de levier et à la façon d'utiliser votre financement de manière stratégique, et de ne pas simplement le traiter comme un obstacle à franchir.
Je pense que beaucoup de nouveaux investisseurs se disent : « Je dois juste trouver un prêt ». Ils prendront n’importe quel prêt. Pour votre première transaction, ça pourrait aller. Mais je pense qu’avec le temps, vous apprenez à réfléchir de manière stratégique à la manière d’utiliser votre financement pour créer de meilleures transactions. Nous en parlons beaucoup. Je pense que ce sont trois des points forts du livre. Il y en a bien d’autres, mais ce sont trois que j’aime vraiment.

Rob:
Je veux dire, tout cela me touche vraiment vraiment. Je veux dire, j’aurais aimé avoir ce livre il y a cinq ans quand j’ai commencé, parce qu’il y a une chose que les gens ont vraiment essayé de… je ne sais pas. Ils ont vu le train à grande vitesse se diriger vers moi et ils ont dit : « Je peux te sauver. Écoute-moi. Gardez une trace. Faites une bonne comptabilité. Ayez un relevé de finances personnelles. Parce que quand je débutais, ce n’était pas grave. Je suivais les dépenses sur une feuille de calcul. Cela a même fonctionné pour les deux premières propriétés, peut-être même pour les trois premières.
Mais très rapidement, les boulons commencent à se détacher des pneus une fois que vous devez réellement vous plonger dans les détails des impôts et transmettre toutes ces informations à votre CPA. Donc, pour moi maintenant, j'ai évolué si rapidement que je me souviens que mon CPA était essentiellement du genre : "Hé, nous devons vous aider à rédiger de bons livres et QuickBooks." Nous l'avons fait. Puis l’année dernière, il a dit : « Hé, ce fichier QuickBook, nous devons le jeter. Je veux mettre ça à la poubelle. Versez du gaz dessus. Allumez-le, car vous devez ainsi garder une trace de vos livres.
Il s’agit d’un moyen très spécifique qui vous informera de l’argent entrant sur votre compte et de l’argent qui en sort. C’est très, très important parce que la plupart du temps, vous pensez que vous gagnez beaucoup d’argent, mais une fois que vous le suivez correctement, vous réalisez que ce n’est peut-être pas le cas. Cela peut radicalement changer cet investissement. Ainsi, si vous ne suivez pas toutes ces différentes choses, vous ne parvenez pas du tout à réduire les coûts, car vous ne savez pas ce qui est crucial et ce qui ne l’est pas, ce qui grignote votre budget.
Pour moi, suivre vos finances, c’est une tâche énorme. Je ne saurais trop insister sur l’importance d’une bonne comptabilité. Commencez dès le début, payez un comptable, apprenez comment le faire, quelle que soit la manière dont vous devez le faire, mais cela va être tellement crucial. Je vous le promets, cela vous fera économiser beaucoup de temps et d’argent avec votre CPA, car les CPA pourraient être… Ils pourraient représenter une dépense très coûteuse. L’autre chose dont vous avez parlé est également l’effet de levier. Je veux dire, nous en avons parlé pendant des heures.

J:
Nous avons essayé de faire ce livre. Encore une fois, c’est un livre épais. Cela fait 40 chapitres. Nous voulions consacrer au moins quelques chapitres à une vue d’ensemble. C’est exactement ce dont vous et Dave parliez, toute cette idée de suivre le succès de votre entreprise, non seulement sur une base par transaction mais sur une base commerciale. Parce que quand on pense comme un investisseur, il ne s’agit pas seulement de penser à prendre des décisions quotidiennes. Il s’agit de prendre des décisions sur un an, sur cinq ans ou sur dix ans. Pour ce faire, nous comprenons les performances de notre entreprise.
Tout comme vous venez de le dire, Rob, comprendre les performances de votre entreprise consiste à créer ces états financiers et à tenir correctement la comptabilité. Pour beaucoup d’entre nous, toute cette idée de comptabilité et d’états financiers est comme si vous aviez les yeux écarquillés lorsque vous en entendez parler, mais nous passons plusieurs chapitres à parler essentiellement de la décomposition des états financiers de manière à les rendre très simples à comprendre. Nous donnons l’exemple d’une entreprise fictive de retournement et nous disons : « Voici à quoi ressemblerait un état financier de cette entreprise. Voici comment catégoriser les revenus. Voici comment catégoriser les différentes dépenses.
Alors comment pouvez-vous examiner cela et ensuite dire : « Mon entreprise fonctionne-t-elle efficacement ? Fonctionne-t-il efficacement d’un point de vue commercial ? Fonctionne-t-il efficacement du point de vue du projet ? Fonctionne-t-il efficacement du point de vue du peuple, du point de vue du travail ? » Fondamentalement, en tenant cette comptabilité et en créant ces états financiers, cela donne non seulement à votre CPA ou à votre compte la possibilité de faire vos impôts à la fin de l'année, mais cela vous donne également un aperçu de l'efficacité du fonctionnement de votre entreprise. Il vous donne un aperçu de la question : « Que puis-je faire aujourd'hui pour rendre mon entreprise plus efficace ? »
Cela vous donne un aperçu de « Mon entreprise est-elle… » ​​C'est la chose la plus importante : « Mon entreprise fonctionne-t-elle aussi efficacement que 99 % des autres entreprises de retournement ? Parce qu’en fin de compte, nous avons ce qu’on appelle la marge bénéficiaire. Il s'agit d'une division de plusieurs chiffres différents dans vos états financiers, mais cette idée de marge bénéficiaire est un moyen pour vous de comparer l'efficacité et le succès de votre entreprise à l'entreprise de quelqu'un d'autre, ou à l'entreprise de quelqu'un d'autre, ou à toutes les entreprises du pays. l'industrie dans son ensemble.
Encore une fois, il ne s’agit pas seulement d’analyser une transaction d’aujourd’hui, ou d’analyser une transaction inversée sur six mois, ou une transaction de location sur cinq ans. Il s’agit en réalité d’analyser votre entreprise tout au long de sa durée de vie, ainsi que de prévoir et de planifier pour arriver à un point donné. Nous faisons tous cela. Nous ne faisons pas cela parce que… Eh bien, peut-être que certaines personnes le font. Je ne fais pas ça parce que j’aime retourner les maisons. Je ne fais pas ça parce que j’aime acheter des propriétés locatives. Je fais cela pour accéder à la liberté financière et pour laisser un héritage, un héritage financier à mes enfants. La seule façon d’y parvenir est d’avoir un plan, et je ne peux pas avoir de plan aujourd’hui avant 20 ans à moins de savoir à quoi ressemblera 20 ans plus tard.
Je dois donc comprendre à quoi ressemblera 20 ans plus tard, puis concevoir mon entreprise de manière à pouvoir passer d’aujourd’hui à ce point. Ainsi, en utilisant des états financiers, en utilisant les techniques comptables appropriées, en comprenant les revenus et les dépenses de votre entreprise et comment ils fonctionnent ensemble, c'est ainsi que vous passerez d'aujourd'hui à ce à quoi ressembleront vos 20 prochaines années.

Rob:
Génial. Ouais. J’ai juste appris beaucoup de choses à mes dépens. Je pense que la plupart des gens apprennent ce genre de choses à leurs dépens.

J:
Nous avons tous.

Dave:
Totalement.

Rob:
Mais voici la bonne nouvelle : vous n’êtes pas obligé de le faire.

Dave:
Honnêtement, lorsque nous parlons de ce livre, j'ai réalisé que peut-être la valeur de ce livre était qu'il ne faisait qu'accélérer toutes les leçons douloureuses de cinq à dix ans. On finit par y arriver, mais c'est à travers une certaine douleur. Nous avons probablement tous vu un projet de loi fiscale, et vous vous dites : « Mec, j’aurais pu faire mieux. » Pour ma part, je vous ai parlé plus tôt de ne pas réinvestir. Je pense que c’était un problème constant que j’ai rencontré au cours des premières années de ma carrière d’investisseur. Je suis sûr que vous avez également le vôtre, mais il y a tellement de choses à considérer en tant que nouvel investisseur. Nous espérons pouvoir vous aider à consolider les éléments auxquels vous devriez penser pour optimiser votre investissement tout au long de ce livre.

Rob:
C'est vraiment génial parce que je viens de développer les montagnes russes émotionnelles de l'urticaire, de transpirer le SSPT de tout faire dans le mauvais sens, et de savoir ensuite qu'il y a une lumière au bout du tunnel ici où je pourrais J'ai probablement, comme vous l'avez dit, sauvé cinq ans de cheveux gris sur la tête. Mais ce n’est pas grave, car je vais quand même le récupérer. Il y a encore tellement de choses à apprendre. Même en parlant dans cette conversation, je me dis : « Il y a en fait un concept dans tout cela comme le retour sur capitaux propres. » Qui aurait su que c’était une chose, n’est-ce pas ?
Vous ne pensez pas vraiment à certains de ces concepts plus avancés, alors merci beaucoup. Y a-t-il quelque chose que nous n’avons pas abordé dans ce livre ? Y a-t-il une dernière pépite que vous souhaitez laisser au public avant de terminer le podcast d’aujourd’hui ?

Dave:
Évidemment publié via BiggerPockets, et vous pouvez aller sur numberbook.com, et vous pouvez l'acheter là-bas. Je veux aussi ajouter. En plus de ce livre, il est également accompagné de nombreux bonus. Nous avons parlé d'un état financier personnel, de la façon de créer un bilan. Ce genre de choses sont dans le livre. Nous proposons gratuitement des documents Excel téléchargeables qui accompagnent le livre. Donc, si vous vous demandez, c'est… Nous vous facilitons la tâche. Nous expliquons les concepts, puis nous vous donnons quelques outils pour le faire vous-même.
Consultez-le si vous voulez apprendre à penser un investisseur. Nous sommes vraiment enthousiasmés et fiers du livre, et pensons que que vous soyez un débutant ou un investisseur expérimenté, il y a beaucoup de choses ici pour tout le monde.

J:
Tout le monde me demande : « Existe-t-il une version audio du livre disponible ? Il existe, je crois déjà, ou il y aura une version audio du livre, mais ce que je recommande à tout le monde, c'est d'en obtenir une copie physique. Vous voudrez peut-être également obtenir une copie papier.

Rob:
Excellent conseil. Les modèles et tout ça, l'Excel, tout ça vaut de l'or pondéré. Je suis ravi de commencer à brancher et à jouer avec ce genre de choses. Dave, peux-tu nous dire où les gens peuvent en savoir plus sur toi sur Internet ?

Dave:
Bien sûr. Eh bien, vous pouvez me trouver sur Instagram, où je suis au DataDeli. J'héberge également un podcast BiggerPockets appelé On the Market où nous parlons d'actualités, de données et de tendances qui ont un impact sur la vie des investisseurs. Vous pouvez certainement vérifier cela également.

Rob:
Génial. Et toi, J. ? Où les gens peuvent-ils en savoir plus sur vous ?

J:
Très facile. Si vous allez sur www.connectwithjscott, juste la lettre J, scott.com. Connectez-vous avec jscott.com. Cela vous reliera partout où vous devrez aller.

Rob:
Génial. Eh bien, merci les gars pour votre temps. Je suis vraiment excité pour le livre. Je suppose, voyons. David fait toujours ça bien mieux que moi, mais je vais essayer. C'est Rob, car Rob manque Dave Greene, Abasolo absent. Je pense que c'est comme ça qu'il fait. Au revoir tout le monde.