En dehors peut-être David Green, j’ai sans doute été le plus grand partisan de l’achat, de la réadaptation, de la location, du refinancement, de la répétition – autrement connu sous le nom de BRRRR stratégie. La stratégie BRRRR a été très bénéfique pour moi et pour beaucoup d’autres, mais hélas, mes chers amis, toutes les bonnes choses ont une fin.

OK, le mot « fin » est peut-être un peu hyperbolique ici. La stratégie BRRRR n’est en aucun cas complètement terminée – et elle reviendra certainement en force un jour. Aucun marché immobilier ne reste éternellement le même. Ceci étant dit, la stratégie BRRRR n’est pas la manière idéale pour investir dans l’immobilier à cette période particulière. Et la raison en est simple : il n’y a tout simplement pas grand-chose.

Des niveaux de stocks bas sans précédent

C’est étrange de repenser au début de la pandémie de Covid, alors que pratiquement tout le monde criait que le ciel nous tombait sur la tête et que le marché immobilier allait faire un remaniement comme en 2008. Ouais, à propos de ça…

Ce n’est évidemment pas ce qui s’est passé. Plutôt que de s’effondrer, les prix de l’immobilier ont grimpé en flèche au cours d’une période presque sans précédent. accalmie nationale dans les ventes inventaire de logements. En avril de l'année dernière, le comté de Jackson, où notre exploitation est basée, avait un inventaire sans précédent de 0.6 mois ! Pour référence, un « marché équilibré » qui ne favorise ni l'acheteur ni le vendeur, dispose généralement de six mois complets d'inventaire à offrir aux acheteurs.

Et, en décembre encore, le cadran avait à peine bougé – et seulement 0.8 mois d'inventaire resté.

Cela signifie que pour cinq propriétés vendues en un mois, il n’en restait que quatre sur le marché. La probabilité de mettre un bien sous contrat en moins de 30 jours est supérieure à 50 %.

Par exemple, j'essayais récemment d'acheter une maison pour y vivre et tout, je veux dire tout, recevait plusieurs offres et demandait trop. (Je vous rappelle que je vis dans le vieux Kansas City, dans le Missouri.) Une maison a reçu 14 offres au cours de sa première semaine. Finalement, nous avons pu nous faufiler pour seulement 15,000 XNUMX $ de plus que ce que nous avions demandé.

Je devrais me considérer chanceux. À Washington D.C., une maison a récemment été vendue un million de dollars pour avoir demandé!

Tout comme une maison dans San Francisco...

Et un dans San José, trop…

Pendant ce temps, les prix de l'immobilier ont établi des records, comme noté par Forbes :

« Les prix des maisons ont atteint un sommet historique de 359,975 21 $ au cours de la période de quatre semaines se terminant le 14 novembre… Il s'agit d'une hausse de 22 % d'une année sur l'autre, la plus forte augmentation depuis début septembre. … Les inscriptions actives… ont chuté de 2020 % par rapport à 41 et de 2019 % par rapport à XNUMX. »

Et les hits s’enchaînent.

« 43 % des maisons vendues au-dessus du prix catalogue, contre 35 % un an plus tôt et 21 % en 2019. … Le rapport moyen prix de vente/prix catalogue, qui mesure dans quelle mesure les maisons se vendent par rapport aux prix demandés, n'a diminué que de 0.1. points de 100.6% à 100.5% au cours du mois dernier.

Compte tenu de ces informations, il semble assez évident qu’il ne s’agit pas d’un marché particulièrement facile pour les acheteurs.

Le défi de BRRRR sur ce marché

Ne vous méprenez pas. Il est toujours possible de « s'en sortir » sur ce marché (c'est-à-dire de participer à hauteur de 75 % de la valeur marchande d'une propriété afin de pouvoir refinancer la totalité de son investissement). Nous l'avons fait à plusieurs reprises récemment, notamment un portefeuille assez important. C’est juste un peu plus difficile de trouver de telles offres. 

Si vous faites activement du marketing pour des prospects, vous devrez probablement dépenser plus en mailings ou en référencement pour trouver des vendeurs suffisamment motivés pour vous vendre à de tels prix. De la part du MLS et des grossistes, de telles offres sont pour le moins rares.

En effet, il y a très peu de REO ou de personnes en saisie à l’heure actuelle, car toute personne en retard sur son prêt hypothécaire peut simplement mettre sa maison en vente, et il y a de fortes chances qu’elle reçoive une offre au prix fort le même mois. Il en va de même pour un propriétaire hors de l’État avec un réparateur. 

Ainsi, il est difficile d’atteindre cet ARV de 75 % sur les nouveaux achats. Encore une fois, ce n’est pas impossible, mais il est très difficile de le faire de manière cohérente au volume. Ainsi, si vous exigez uniquement des accords BRRRR, soit vous dépenserez probablement beaucoup d'argent en marketing, ce qui fera disparaître tout profit supplémentaire sur ces investissements, soit vous vous retrouverez assis sur la touche en vous tournant les pouces et en attendant le prochain. accident.

En parlant de ça, je devrais probablement aborder pourquoi se tourner les pouces n'est pas une recommandation Je ferais.

Pourquoi il est peu probable que le marché s'effondre

Ceci est considéré comme une « prédiction » – alors prenez-le avec précaution. Cela dit, il semble peu probable que le marché immobilier s’effondre dans un avenir proche. Nous pourrions assister à une stabilisation, voire à une correction mineure, en raison de problèmes d’accessibilité financière, mais la dynamique de l’économie dans son ensemble ne ressemble en rien à celle de 2008.

La première chose importante à noter est l’inflation. À l'heure actuelle, l'inflation s'élève à 7%, le niveau le plus élevé depuis des décennies. (Nous y reviendrons sous peu.) Et même si les problèmes d’approvisionnement sont résolus, il est peu probable que cela s’arrête de sitôt, car une énorme quantité de dollars a été ajoutée à la masse monétaire par la Réserve fédérale depuis le début de la pandémie début 2020. Toutes choses étant égales par ailleurs, plus de dollars en circulation entraînent des prix plus élevés. Ainsi, il semblerait l’inflation est là pour rester pour l'avenir prévisible.

Lors de la dernière grande inflation des années 1970, les prix de l’immobilier ne se sont pas effondrés, mais suivi le rythme de l'inflation au lieu de cela (à part une brève baisse lorsque Paul Volcker a augmenté les taux d'intérêt au début des années 1980 pour atteindre « briser le dos de l’inflation »).

De plus, les États-Unis sont confrontés à une grave pénurie de logements qui n’existait pas dans les années 1970 ou avant le krach de 2008. Selon Freddie Mac, il y avait environ un 3.8 millions de manque à gagner dans les maisons unifamiliales nécessaires pour répondre à la demande de l'année dernière. 

Pour vous donner un rappel d’Economie 101 : lorsque la demande dépasse l’offre, les prix ne baissent pas.

Une grande partie de ce problème provenait du fait que les banques et les régulateurs étaient devenus excessivement avares envers les promoteurs après la Grande Récession. Comme je l'ai déjà noté: « De 2000 à fin 2007, au total les mises en chantier dépassaient le million chaque année et a dépassé les 2 millions de 2004 jusqu'au crash. C'était évidemment trop. Malgré tout, le nombre de mises en chantier est tombé à environ 500,000 2020 et n’a augmenté que lentement à partir de là. Ce nombre n’a même pas dépassé le million par an jusqu’au début de l’année 19. Puis le COVID-XNUMX a frappé et le nombre de démarrages s’est à nouveau effondré.

Et tandis que de nombreux prêteurs, notamment les prêteurs FHA, n'exigent encore que des acomptes très faibles, les jours d'approbation des revenus déclarés, des taux teaser et Prêts NINJA sont pour la plupart du passé.

Il est possible que Jerome Powell retrouve son Paul Volcker intérieur et que la hausse des taux d’intérêt qui en résulte fasse chuter les prix de l’immobilier – ou qu’une récession générale fasse baisser l’immobilier. Mais pour l’instant, il semble qu’un crash soit improbable. 

Aller au-delà de BRRRR

Nous nous retrouvons donc dans une impasse. S’il est peu probable que le marché s’effondre et que le BRRRR est un modèle beaucoup plus difficile qu’il ne l’était autrefois, que doivent faire les investisseurs qui achètent et détiennent ? 

Tout d’abord, cela vaut certainement la peine d’envisager de refinancer toute ancienne dette à taux d’intérêt plus élevé que vous pourriez avoir. Bien sûr, si vous retirez de l’argent, ce n’est pas une bonne idée de simplement le conserver, car cet argent se dépréciera probablement assez rapidement. Cela vaut donc toujours la peine d’investir – et il existe de nombreuses options disponibles, de la syndication d’appartements à la construction pour louer ou aux ADU – ou en se concentrant sur les propriétés AirBnB (ou tout autre type de propriété en dehors de BRRRR).

La clé est de penser en termes d’arbitrage financier. Comme je l'ai mentionné plus haut, l'inflation est actuellement de 7 % et, selon certaines estimations, encore plus— et pourtant les taux d’intérêt se situent entre 3 et 4. Mon prêt immobilier n'était que de 3 %. Nous obtenons des prêts d’investissement à environ 4.25 %. Selon NerdWallet, le taux d'intérêt moyen sur une hypothèque fixe sur 30 ans n'était que de 3.559 %. Sur un prêt sur 15 ans, le taux descend à seulement 2.659 %.

Inutile de dire que ces tarifs sont absurdes.

L’inflation ne devrait pas être supérieure au taux d’intérêt que vous pouvez obtenir sur une maison. Une telle situation – en supposant qu’elle continue – signifie qu’en empruntant de l’argent, vous gagnez effectivement de l’argent, puisque le montant que vous payez est inférieur au taux de dépréciation du dollar. Sur mon prêt immobilier, j'arbitre essentiellement un remboursement de 3 % avec un dollar qui perd de la valeur au rythme de 7 % par an.

Et cela ne compte même pas tous les autres avantages de la propriété immobilière, comme le remboursement du principal et l'amortissement immédiat.

Bien sûr, l’inflation pourrait en diminuer un peu, mais avec tout l’argent qui a été imprimé récemment, il est difficile d’imaginer un changement majeur se produire. À l’heure actuelle, la grande opportunité consiste à obtenir des prêts extrêmement bon marché. 

Allez pour le prêts à taux fixe, cependant. J'éviterais les prêts hypothécaires à taux variable. Et plus je peux obtenir une période fixe longue, mieux c'est. Il est difficile d’imaginer que cette situation puisse perdurer encore longtemps. 

Cependant, je ne me contenterais toujours pas d’acheter aux prix du marché. Je chercherais toujours au moins une sorte de réduction. Une remise beaucoup plus faible suffirait cependant si je pouvais contracter immédiatement une dette à long terme sur une propriété qui encaisse bien (c'est-à-dire qui peut surmonter une tempête à court terme en cas de récession). 

Préparez-vous à un changement de marché

Modifiez vos tactiques d'investissement, non seulement pour survivre à un ralentissement économique, mais aussi pour prospérer ! Prenez n'importe quelle récession dans la foulée et ne soyez plus jamais intimidé par un changement de marché avec Investissement immobilier à l'épreuve de la récession.

Réflexions finales pour aller au-delà de BRRRR

C’est le moment idéal pour acquérir une maison ou acheter un quadruplex et vivre dans un logement tout en louant les autres logements. Ou encore, vous souhaiterez peut-être vous associer à quelqu'un pour acheter un petit appartement ou utiliser une partie de ces économies placées sur un CD qui rapportera 0.2 % comme acompte.

Sois créatif. Après tout, profiter des options de financement ridicules disponibles actuellement est la voie à suivre. Assurez-vous simplement d'obtenir des prêts fixes sur des actifs qui généreront des flux de trésorerie.