SANTA CRUZ, Californie —
Vous pouvez le sentir dans les affiches omniprésentes « Help Wanted » dans les magasins et restaurants artistiques, dans les rangs des étudiants universitaires vivant dans leur voiture et dans le pourcentage énorme d’habitants campant dans les rues.
Ce comté balnéaire connu pour sa beauté balayée par les vents et sa vie facile est au milieu de l'une des crises de logement les plus graves de toute la Californie, qui manque de logements. Le comté de Santa Cruz, qui abrite un spot de surf très apprécié et un campus bohème de l'Université de Californie, revendique également le statut de l'État. taux d'itinérance le plus élevé et, selon une mesure basée sur les revenus locaux, ses logements les moins abordables.
Les dirigeants de la ville de Santa Cruz ont répondu à ces difficultés dans un pays d'abondance – et aux nouvelles lois de l'État exigeant la construction de logements plus abordables – avec un plan de construction plutôt que de destruction.
De nombreux propriétaires d'entreprises de Santa Cruz soutiennent le projet de développement de gratte-ciel de la ville, affirmant que la ville a besoin de logements plus abordables pour les serveurs et les employés du commerce de détail.
(Brian van der Brug/Los Angeles Times)
Un centre-ville longtemps centré sur la pittoresque Pacific Avenue bordée de sycomores a connu un essor considérable avec de nouvelles constructions ces dernières années. Des complexes d'appartements en verre et en métal brillants poussent à plusieurs endroits, dans un paysage de rue autrefois dominé par des classiques du XXe siècle, comme les appartements Palomar Inn d'inspiration Art déco.
Et le conseil municipal et le service de planification envisagent de construire encore plus grand et plus haut, avec des appartements de grande hauteur pouvant atteindre 12 étages dans la partie sud du centre-ville, la plus proche de la promenade de la ville et des montagnes russes en bois emblématiques connues sous le nom de Giant Dipper.
«C'est sur toutes les lèvres maintenant que nous parlons du problème du logement», a déclaré Don Lane, ancien maire et militant pour les sans-abri. « La vieille résistance au développement s’effondre, du moins chez beaucoup de gens. »
Ces dernières années, Santa Cruz a approuvé le développement de complexes de logements modernes à plusieurs étages, dans le cadre d'un effort plus large visant à accroître le parc de logements.
(Brian van der Brug/Los Angeles Times)
Le maire actuel, Fred Keeley, ancien député de l'État, a déclaré : « Ce n'est plus une question de « pas de croissance ». La question est de savoir où allez-vous faire cela. Vous pouvez le répartir dans toute la ville ou rendre le noyau urbain plus dense.
Mais tout le monde à Santa Cruz, réputée tolérante, n’est pas d’accord. La poussée des gratte-ciel a engendré une réaction violente, révélant de fortes divisions sur la croissance et soulignant la complexité, même dans une ville connue pour sa politique progressiste, d'essayer de maintenir des quartiers souhaitables à un prix abordable pour les enseignants, les serveurs, les pompiers et les commis de magasin qui fournissent le gros des services.
Un groupe appelé à l’origine Stop the Skyscrapers – aujourd’hui Housing for People – proteste contre le fait qu’un « élément de logement » proposé par la ville ouvre inutilement la voie à plus d’appartements que ce que demandent les responsables du logement de l’État, tout en fournissant trop peu d’unités réellement abordables.
Les responsables de la ville affirment que le plan qu'ils espèrent finaliser dans les semaines à venir, avec ses limites de hauteur plus élevées, ne fait que ouvrir la voie à de nouvelles constructions. Les intentions des propriétaires individuels et les vicissitudes du marché continueront de rendre difficile la construction des 3,736 XNUMX logements supplémentaires mandatés par l'État pour la ville.
"Nous avons parlé à beaucoup de gens, en faisant du porte-à-porte, et le sentiment est que c'est tout simplement trop, trop vite", a déclaré Frank Barron, planificateur du comté à la retraite et co-fondateur de Housing for People. « Les immeubles de six ou sept étages qu'ils construisent actuellement font déjà flipper les gens. Quand ils apprennent que ce que [la ville] propose maintenant pourrait aller jusqu'à deux fois plus haut, ils sont complètement consternés.»
Frank Barron fait partie des militants qui affirment que les plans de développement du conseil municipal ne correspondent pas à cette ville balnéaire décontractée.
(Brian van der Brug/Los Angeles Times)
Susan Monheit, ancienne responsable de l'eau de l'État et autre cofondatrice de Housing for People, qualifie les bâtiments de 12 étages de « complètement hors de l'échelle humaine », ajoutant : « C'est hors de l'échelle de l'image de marque de Santa Cruz. »
Housing for People a rassemblé suffisamment de signatures pour inscrire au scrutin de mars 2024 une mesure qui, si elle est approuvée, nécessiterait un vote de la population pour un développement n'importe où dans la ville qui dépasserait les restrictions de zonage codifiées dans le plan général actuel, qui comprennent un une superficie d'environ sept ou huit étages au centre-ville.
Les militants affirment qu'ils tentent de restaurer la voix des habitants de Santa Cruz au quotidien et que les dirigeants de la ville cèdent aux constructeurs de l'extérieur de la ville et aux « lois excessives des promoteurs ».
La campagne naissante a suscité un débat animé. Les opposants soutiennent que la mesure de croissance lente freinerait brusquement, au moment même où la ville surmonte des décennies d’inertie dans le secteur de la construction. Ils disent que Santa Cruz devrait être une fière exception dans une longue série de villes côtières riches qui ont défié les efforts de l'État pour ajouter des logements et faire baisser les prix exorbitants de l'immobilier et des loyers.
Diana Alfaro, qui travaille pour une société de développement de Santa Cruz, a déclaré que bon nombre des plaintes concernant la construction de gratte-ciel ressemblent à du NIMBYisme voilé.
« Nous entendons toujours : « Je suis en faveur du logement abordable, mais pas à côté de chez moi. Pas ici. Pas ici. Pas vraiment nulle part' », a déclaré Alfaro, un militant du groupe politique national YIMBY [Yes In My Back Yard] Action. « Est-ce vraiment inclusif ?
Zav Hershfield, un militant des droits des locataires, préconise un plafonnement des loyers et des lotissements appartenant à l'État ou à des coopératives.
(Brian van der Brug/Los Angeles Times)
Le conflit a divisé l'univers politique progressiste de Santa Cruz. Que signifie être un « bon libéral » sur les questions d'aménagement du territoire à une époque où les étudiants de l'UC Santa Cruz triplent généralement dans de petites chambres et où Zillow rapporte un loyer médian de 3,425 XNUMX $, supérieur à celui de San Francisco ?
À partir des années 1970, les étudiants de gauche du nouveau campus de l’UC ont contribué à alimenter un mouvement à croissance lente qui a limité la construction dans de vastes zones du comté de Santa Cruz. Au fil des décennies, le besoin de logements abordables a été un débat récurrent. Le comté a été un leader en exigeant que les constructeurs qui construisent cinq logements ou plus mettent de côté 15 % des logements à des taux inférieurs à ceux du marché.
Mais le maire Keeley a déclaré que les responsables locaux n'avaient fait qu'un « signe de tête » sur la question lorsqu'il s'agissait d'approuver des projets spécifiques. "Eh bien, nous y sommes, 30 ou 40 ans plus tard", a déclaré Keeley, "et ces communautés ne sont pas abordables".
Le comté de Santa Cruz, connu pour sa beauté balayée par les vents et sa vie facile, est au milieu de l'une des crises du logement les plus graves de Californie.
(Brian van der Brug/Los Angeles Times)
Aujourd'hui, avec 265,000 XNUMX habitants, le comté est essentiellement riche et blanc.
Une enquête annuelle réalisée cette année a révélé Le comté de Santa Cruz a dépassé San Francisco être le marché locatif le moins abordable du pays, compte tenu des niveaux de revenus dans les deux endroits. Et de nombreux observateurs affirment que les étudiants de l'UC Santa Cruz sont confrontés au marché du logement le plus difficile de toutes les villes universitaires de l'État.
Les législateurs des États ont élaboré des dizaines de lois ces dernières années pour encourager la construction d’un plus grand nombre de logements, en particulier d’appartements. Alors que la Californie exige depuis longtemps que les gouvernements locaux élaborent des « éléments de logement » pour démontrer leur engagement en faveur du logement abordable, les autorités de l'État n'ont adopté que récemment d'autres mesures pour pousser les villes à mettre ces plans en pratique.
Les associations gouvernementales régionales établissent une évaluation régionale des besoins en matière de logement, désignant le nombre de logements, y compris les logements abordables, qui devraient être construits au cours d'un cycle de huit ans. Le Département d'État du Logement et du Développement communautaire peut rejeter les projets qu'il juge inadéquats.
Pour les années 2024 à 2031, Santa Cruz a été informée qu'elle devrait construire au moins 3,736 24,036 unités, en plus des XNUMX XNUMX existantes.
Pendant des décennies, la culture de Santa Cruz s'est concentrée sur les boutiques et restaurants pittoresques le long de Pacific Avenue, bordée de sycomores.
(Brian van der Brug/Los Angeles Times)
Santa Cruz et d'autres villes ont été motivées, au moins en partie, par un « bâton » lourd : dans les cas où les villes ne parviennent pas à produire des plans de logement adéquats, le soi-disant « remède du constructeur » de l'État permet essentiellement aux promoteurs de proposer de construire ce qu'ils veulent. , à condition qu'une partie des logements soit réservée à des familles à revenus faibles ou moyens. Dans des villes comme Santa Monica et La Cañada-Flintridge, les constructeurs ont invoqué le remède du constructeur pour faire avancer de grands projets de logements, malgré les objections des dirigeants de la ville.
Le conseil municipal de Santa Cruz a décidé d'éviter de perdre le contrôle des décisions d'urbanisme. Un élément clé de leur plan envisage de construire jusqu'à 1,800 175 unités dans un quartier endormi du centre-ville regorgeant de magasins d'automobiles, de magasins et d'appartements de faible hauteur au sud de Laurel Street. Les concepts initiaux suggéraient qu'un bloc pouvait atteindre 16 pieds (environ 12 étages), mais les membres du conseil ont ensuite proposé une limite de hauteur de XNUMX étages, nettement plus haute que le majestueux Palomar de huit étages, qui reste le plus haut bâtiment de la ville.
Les urbanistes affirment qu'il est logique de concentrer la croissance dans le quartier du centre-ville, car les lignes de bus y convergent vers un centre de transport en commun et les résidents peuvent se rendre à pied aux commerces et aux services.
« La demande de logements ne va pas disparaître », a déclaré Lee Butler, directeur de la planification et du développement communautaire de la ville, « et cela signifie que nous aurons moins de pression de développement dans d'autres zones de la ville et du comté, où il est moins durable de se développer. .»
Le directeur de la planification de Santa Cruz, Lee Butler, préconise de concentrer les nouveaux développements au centre-ville plutôt que de construire dans des zones où la croissance est moins durable.
(Brian van der Brug/Los Angeles Times)
Une enquête publique a révélé un soutien en faveur d'une variété d'autres améliorations proposées pour rendre le centre-ville plus attrayant pour les marcheurs, les cyclistes et les touristes. Entre autres caractéristiques, le plan concentrerait de nouveaux restaurants et magasins autour de la promenade sur la rivière San Lorenzo ; remplacer la Kaiser Permanente Arena de 2,400 XNUMX places recouverte de tissu, qui accueille les Santa Cruz Warriors (la filiale G-league des Golden State Warriors de la NBA), par un plus grand lieu de divertissement et de sport ; et mieux relier le centre-ville à la plage et à la promenade.
Les propriétaires d'entreprises se disent favorables au plan de logement pour plusieurs raisons : ils espèrent que les nouveaux résidents apporteront de nouveaux commerces, et ils souhaitent que certains des appartements abordables reviennent à leurs travailleurs, qui font souvent la navette pendant plus d'une heure depuis des endroits comme Gilroy et Salinas.
Le restaurateur Zach Davis a qualifié le coût élevé du logement de « facteur n°1 » qui a conduit à la fermeture en 2018 de Assembly, un restaurant populaire de la ferme à la table dont il était copropriétaire.
« Comment pouvons-nous garder notre communauté intacte, si les gens qui font que tout cela se réalise, les travailleurs qui font de Santa Cruz ce qu'elle est, n'ont plus les moyens de vivre ici ? » a demandé Davis.
Un opposant qualifie le projet d'ajout de gratte-ciel au centre-ville pittoresque de la ville de « hors de l'échelle de l'image de marque de Santa Cruz ».
(Brian van der Brug/Los Angeles Times)
Le plan de la ville indique que 859 des logements construits au cours des huit prochaines années seront destinés à des familles à « très faible revenu ». Mais le terme est relatif, lié au revenu médian d'une communauté, qui à Santa Cruz est de 132,800 58,000 dollars pour une famille de quatre personnes. Les familles rapportant entre 82,000 1,800 $ et 20 XNUMX $ seraient considérées comme ayant un très faible revenu. Les locataires de cette tranche paieraient XNUMX XNUMX $ par mois pour un appartement de trois chambres dans un complexe récemment achevé, construit selon l'exigence de la ville selon laquelle XNUMX % des logements doivent être loués à des loyers inférieurs au marché.
Les partisans du développement des immeubles de grande hauteur affirment que l’augmentation de l’offre de logements permettra d’endiguer la hausse constante des loyers. Les opposants rétorquent que la croissance continue de l’UC Santa Cruz, qui espère accueillir 8,500 2040 étudiants d’ici XNUMX, et une nouvelle vague de « frères technologiques » hautement rémunérés de la Silicon Valley cherchant à s’implanter sur la plage de Santa Cruz engloutiraient rapidement le nombre de nouveaux étudiants. des unités sont construites.
« On dit que si l’on construit davantage de logements, les prix baisseront. Ce qui, bien sûr, n’est pas vrai », a déclaré Gary Patton, ancien superviseur du comté et l’un des premiers dirigeants du mouvement en faveur d’une croissance lente. "Nous aurons donc beaucoup plus de logements, avec beaucoup plus de trafic, moins de stationnement, plus d'impacts sur les quartiers et plus de riches s'installant à Santa Cruz."
Les dirigeants de la gauche politique de Santa Cruz affirment que les nouvelles constructions ne touchent qu'un aspect de la crise du logement. Certains dirigeants de Tenant Sanctuary, un groupe de défense des droits des locataires, souhaiteraient voir Santa Cruz réduire les loyers en créant des complexes appartenant à l'État ou à des coopératives et en promulguant une loi sur le contrôle des loyers plafonnant les augmentations annuelles.
"Peu importe ce qu'ils construisent, nous avons besoin de logements dont le prix n'est pas lié aux fluctuations du marché et à la quantité d'argent qui peut être extraite d'une superficie donnée", a déclaré Zav Hershfield, membre du conseil d'administration du groupe.
Le rezonage des parcelles du centre-ville a gagné le soutien d'une grande partie de l'establishment de la ville, y compris de la Chambre de commerce du comté, dont le directeur général a déclaré que les prix exorbitants des logements excluent les cols bleus et même certains professionnels bien payés. « La question est : voulez-vous une communauté vivante, vitale et économiquement prospère ? a déclaré Casey Beyer, PDG du groupe d'entreprises. « Ou voulez-vous être une communauté de retraités endormie ?
L'horloge de la ville est l'un des nombreux monuments de la ville balnéaire.
(Brian van der Brug/Los Angeles Times)
Quelques jours seulement après que la mesure anti-immeubles de grande hauteur ait été qualifiée pour le scrutin de mars, les deux parties ont commencé à se chamailler sur l'impact qu'elle aurait.
Lane, l'ancien maire, et deux promoteurs de logements abordables a écrit un éditorial pour le site d'information Lookout Santa Cruz qui a déclaré que la mesure de vote était conçue de manière si large qu'elle s'appliquerait à tous les « projets de développement ». Ils affirment que cela pourrait déclencher le besoin de votes à l'échelle de la ville pour des projets aussi modestes que l'élévation d'une clôture de 6 pieds à 7 pieds, l'ajout d'un ADU à une propriété résidentielle ou la construction d'un refuge pour les sans-abri, si les projets dépassent les pratiques actuelles dans un quartier donné. .
Les auteurs ont accusé les partisans des mesures électorales de faux environnementalisme. "Si nous n'augmentons pas", ont-ils écrit, "nous aurons moins de logements à proximité des lieux de travail – et plus de personnes parcourront de plus longues distances pour se rendre au travail."
Les partisans des mesures électorales rétorqué que leurs critiques déformaient les faits. Ils ont déclaré que la mesure ne nécessiterait pas l'approbation des électeurs pour des améliorations banales et qu'elle entrerait en vigueur dans relativement peu de circonstances, pour les projets nécessitant des modifications au plan général de la ville.
Sans prendre officiellement position sur la mesure électorale, le personnel de planification de la ville a conclu que la mesure pourrait forcer le vote des citoyens pour des projets de construction relativement modestes.
Les deux parties ne parviennent pas non plus à s'entendre sur l'impact d'une deuxième disposition de la mesure de vote. Cela augmenterait de 20 % à 25 % le pourcentage d’unités « d’inclusion » (inférieures au prix du marché) que les promoteurs devraient inclure dans des complexes de 30 unités ou plus.
Les auteurs des mesures électorales affirment qu'une telle augmentation témoigne de leur intention de garantir qu'autant de nouveaux logements que possible iront aux moins riches. Mais leurs opposants affirment que lorsque les villes tentent de forcer les promoteurs à inclure trop d’appartements en sous-marché, les constructeurs finissent par s’en aller.
L'inventaire de logements de Santa Cruz montre que la ville a le potentiel d'ajouter jusqu'à 8,364 1,200 unités au cours des huit prochaines années, en tenant compte de propositions telles que les gratte-ciel du centre-ville et le projet de l'UC Santa Cruz d'ajouter environ XNUMX XNUMX unités de logements étudiants. C'est plus du double du nombre requis par l'État. Mais le ministère du Logement et du Développement communautaire a besoin de ce type de « tampon », car la réalité est que de nombreuses propriétés zonées pour des logements plus denses ne seront pas développées au cours du cycle de huit ans.
Comme pour de nombreux aspects du rezonage du centre-ville, les deux parties sont en désaccord sur la question de savoir si l’intégration du potentiel de développement supplémentaire équivaut à une planification judicieuse ou à un excès favorable aux promoteurs.
Joyful, à gauche, et Valerie Christy, à droite, jamment pour le plaisir et quelques dollars au centre-ville de Santa Cruz.
(Brian van der Brug/Los Angeles Times)
Les électeurs de la ville ont rejeté à trois reprises les mesures liées au logement ces dernières années. En 2018, ils ont rejeté de manière décisive une proposition de contrôle des loyers. L’année dernière, ils ont dit non à la taxation des propriétaires qui laissent leurs maisons vides dans la communauté. Mais ils ont également rejeté une mesure qui aurait bloqué un projet de déménagement de la bibliothèque centrale de la ville tout en construisant 124 appartements à un prix inférieur à celui du marché.
La dernière fois que les habitants se sont énervés à propos de leur centre-ville, c'était peut-être au début du nouveau millénaire, lorsque le conseil municipal envisageait de sévir contre les artistes de rue. Cela a incité le propriétaire de la librairie Santa Cruz, un autre monument local, à imprimer des T-shirts et des autocollants pour pare-chocs implorant les autres résidents de « garder Santa Cruz bizarre ».
Les habitants de Santa Cruz sont une fois de plus invités à réfléchir à l'apparence de leur centre-ville et à déterminer si son avenir doit être laissé au conseil municipal ou aux électeurs eux-mêmes. La mesure suscite une myriade de questions, notamment celles-ci : Santa Cruz, funky, sérieuse et compatissante, peut-elle rester ainsi, même avec des immeubles de grande hauteur ? Et avec si peu de logements pour étudiants et actifs, a-t-elle déjà perdu de son charme ?
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- La source: https://www.latimes.com/california/story/2023-12-07/santa-cruz-plans-downtown-high-rises-to-fix-sky-high-housing-costs
