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Si le tribunal approuve le règlement conclu avec la National Association of Realtors, les courtiers inscripteurs pourront toujours faire des offres de compensation coopérative aux courtiers acheteurs en dehors du service d'annonces multiples. Certains tenteront dans un premier temps de poursuivre leurs activités comme d’habitude, mais l’accord finira par entraîner « une vague d’innovation » qui fera baisser les commissions pour les consommateurs.

C'est selon Robby Braun, associé du groupe de pratique antitrust de Cohen Milstein Sellers & Toll, l'un des cabinets d'avocats représentant les plaignants dans le Möhrl ainsi que Upa poursuites en commission. Le cabinet est également co-avocat principal des plaignants dans le cadre du règlement NAR.

Inman interviewé Le collègue de Braun chez Cohen Milstein, Benjamin Brown, lorsque le cabinet a déposé pour la première fois Moehrl il y a cinq ans. Maintenant que l'affaire semble sur le point d'être résolue, Inman a discuté avec Braun de l'impact que pourrait avoir le règlement proposé par NAR sur les commissions, le pilotage et les nouveaux modèles commerciaux, et si l'accord pourrait obtenir l'approbation du ministère américain de la Justice. .

Cette interview a été modifiée pour sa longueur et sa clarté.

Inman : Vous avez tendu la main et avez dit que vous vouliez parler d'idées fausses sur l'impact du règlement, l'étendue des changements auxquels les agents immobiliers peuvent s'attendre et pourquoi les agents immobiliers devraient prendre au sérieux le règlement et les changements qu'il apportera au secteur. ils risqueront de prendre du retard. Alors à quelles idées fausses faites-vous référence ?

marron: Il y en a quelques-uns. L'une des idées fausses que j'ai vues à certains endroits est l'idée selon laquelle le règlement entraînera une sorte de libération perpétuelle à l'avenir des agents immobiliers qui se sont livrés à des pratiques potentiellement anticoncurrentielles. La libération ne progresse que jusqu'à ce que je pense l'approbation préliminaire du règlement, en arrière. Ainsi, s’il y a d’autres activités anticoncurrentielles dans le secteur immobilier, les agents immobiliers pourraient en être tenus responsables.

Un autre problème concerne l'idée selon laquelle les gens pourront contourner les changements de pratique reflétés dans le règlement simplement en faisant des offres de compensation coopérative hors du MLS.

Il est vrai que le règlement n’interdit pas de manière catégorique et générale toutes les offres de compensation coopérative hors MLS, mais il impose certaines limites à ces offres et à ce qui peut être fait pour faciliter ces offres de compensation coopérative.

Les données MLS ne peuvent pas être utilisées pour faciliter les offres de compensation coopérative hors du MLS. Si quelqu'un devait recevoir un flux de données MLS et souhaitait créer une sorte de site Web hébergeant des offres de rémunération coopérative de plusieurs courtiers différents, la MLS, une fois qu'elle aurait pris connaissance de cette pratique, devrait interrompre son flux de données MLS.

J'ai vu certains endroits parler de solutions de contournement, potentiellement via, par exemple, Zillow ou le site ShowingTime appartenant à Zillow. Ces pratiques ne seront pas autorisées en vertu du règlement.

L'idée fausse n°3 est l'idée selon laquelle le règlement n'aura aucun impact puisque les courtiers peuvent continuer à faire des offres de rémunération coopérative unilatéralement et non en relation avec le MLS ou en utilisant les flux de données MLS. C'est vrai dans une certaine mesure, mais de notre point de vue, ce règlement va vraiment stimuler une nouvelle vague d'innovation dans le secteur immobilier.

Vous allez voir beaucoup de gens expérimenter différents types de modèles de rémunération et de niveaux de rémunération. Vous allez voir des courtiers à escompte. Vous allez voir des gens qui cherchent à rendre le processus plus efficace. Vous allez voir certains consommateurs, y compris du côté des acheteurs, essayer de ne pas faire appel à un courtier du tout pour économiser de l'argent. Vous allez voir des gens faire appel à d'autres types de professionnels, comme des avocats immobiliers, plutôt qu'à des courtiers.

Peut-être que dans un an ou deux, il y aura des gens qui ignoreront le nouveau monde que nous pensons que ce règlement engendrera, mais en fin de compte, ces innovateurs et ces concurrents discount vont accroître la concurrence sur les prix sur le marché, ce qui va faire baisser les prix. commissions pour les consommateurs. Les gens qui travaillent dans l’industrie et qui ne s’en rendent pas compte et n’en tiennent pas compte vont être laissés pour compte.

Consultant industriel Rob Hahn écrit à ce sujet et son point de vue était fondamentalement "Cela n'élimine pas le pilotage, donc les commissions ne vont pas baisser, donc fondamentalement, rien ne va changer parce que les gens peuvent toujours, sur le site Web de leur courtier, indiquer 'c'est ce que j'offre' sur toutes mes annonces. Ainsi, si l'agent d'un acheteur veut voir ce qu'offre une certaine annonce, il lui suffit d'aller sur le site Web du courtier ou même de simplement l'appeler et de s'assurer qu'il propose ce que l'agent de l'acheteur souhaite qu'il offre. . Cela ne supprimera donc pas la direction. Quelle est votre position à ce sujet?

Nous pensons que cela va réduire le pilotage, car vous n'aurez pas tout l'univers des offres de rémunération coopérative en un seul endroit, rendu visible uniquement aux courtiers.

L’accord de règlement interdit non seulement l’utilisation du MLS et la recréation de systèmes de type MLS qui reproduiraient le système MLS, mais il exige également une transparence accrue envers les consommateurs, tant du côté des inscriptions que du côté des acheteurs. Ils doivent conclure des accords écrits qui doivent fournir des informations détaillées dès le début de la relation sur la rémunération offerte.

La combinaison de tous ces changements contribuera à réduire le pilotage et, encore une fois, à accroître la concurrence et la concurrence sur les prix dans le secteur immobilier.

D'après ce que je comprends, cela signifie simplement qu'il sera légèrement plus difficile pour l'agent d'un acheteur de voir ce qui est proposé sur une annonce. Ils devront faire appel à davantage de courtiers inscripteurs. Ils devront consulter davantage de sites Web de courtiers inscripteurs, car ce ne sera pas uniquement dans la MLS. Mais ils pourront toujours trouver ces informations, et pour le moment, les consommateurs peuvent voir un grand nombre de ces commissions parce que la MLS transmet cette compensation à des sites Web comme Redfin, où ils l'affichent à tout le monde pour que tout le monde le sache, mais maintenant les consommateurs ont gagné. Je ne peux pas voir ces informations au même endroit parce que le règlement l'interdit. Alors, comment va-t-il se débarrasser du pilotage s'ils peuvent encore, avec un peu plus d'efforts, voir ce que ces courtiers inscripteurs proposent et que les consommateurs ne verront pas [nécessairement] ?

Je pense que nous pouvons avoir un désaccord fondamental sur certains aspects de l’effet du règlement. Nous ne sommes pas d’accord sur le fait que cela rend les choses un peu plus difficiles. Nous pensons que cela rendra beaucoup plus difficile pour les courtiers de s'engager dans des pratiques de pilotage.

Pendant longtemps, les consommateurs ne pouvaient pas du tout voir les offres de compensation coopérative dans le MLS. C’était expressément interdit. C'était l'une des allégations de notre procès, et l'enquête du DOJ et la pression [de] nos procès ont changé cela.

Mais le litige exige également de la transparence envers les vendeurs et les acheteurs sur la compensation que leurs courtiers sont proposés et reçoivent.

Considérez-vous ce règlement comme un découplage des commissions ?

Je ne sais pas comment ce mot est utilisé, donc je ne sais pas comment y répondre sur cette base. Ce que je vois, c'est que ce règlement mènera à plus d'innovation dans l'industrie, et donnera également aux vendeurs et aux acheteurs plus de choix quant à savoir s'ils souhaitent retenir les services d'un courtier ou d'un agent immobilier, comment ils souhaitent rémunérer ce courtier ou cet agent immobilier, et en outre, cela renforce également leur capacité à négocier.

Quand je parle de découplage, je veux dire qu’à l’heure actuelle, le salaire du courtier acheteur dépend de ce que le courtier inscripteur lui propose. Il semble que le règlement interdise cela via le MLS, mais ne l’interdit pas entièrement. Est-ce exact ?

Je ne veux en aucun cas être évasif. Ma réponse précédente est ce que je ressens à propos du règlement. Je pense que l'ouverture de l'industrie à la concurrence profite aux consommateurs.

Le DOJ, dans son Nosalek déclaration d'intérêt, ont déclaré qu'ils voulaient qu'il soit interdit au vendeur de décider de l'indemnisation du courtier acheteur. Ce règlement particulier semble faire cela via le MLS uniquement et non par une véritable interdiction. C'est pourquoi j'essaie d'abord de vérifier que c'est bien le cas parce que je veux être précis pour mes lecteurs, et aussi de réfléchir à ce que cela signifie en termes de savoir si le règlement pourrait potentiellement être approuvé ou non, ou si le DOJ doit intervenir à un moment donné. C'est pourquoi je demande.

Nous apprécions jusqu’à présent le soutien de l’administration en faveur du règlement. Le président Biden plus tôt cette semaine avait des choses positives à dire dans un discours public sur le règlement et a encouragé les agents immobiliers à travailler pour améliorer la concurrence dans le secteur immobilier et faire baisser les prix. Nous sommes optimistes que le règlement sera approuvé. Nous pensons que c’est une bonne chose pour l’industrie et pour les consommateurs.

En ce qui concerne la déclaration du DOJ dans Nosalek, nous devrons peut-être respectueusement être en désaccord avec l'interprétation de la déclaration que vous avez incluse dans votre question. Dans le corps de la déclaration, à la page 20, le DOJ a déclaré qu’il soutiendrait « une injonction interdisant les offres de compensation acheteur-courtier par les participants au MLS PIN ». Nous pensons que ce règlement est conforme à ce que [le] DOJ, dans l’affaire MLS PIN, a indiqué qu’il soutiendrait.

Parce que ça ne se passe pas via la MLS alors que ça peut se passer ailleurs ?

Les changements de pratique demandés sont une injonction qui interdit les offres de rémunération de courtier acheteur par les participants au MLS, ainsi que de nombreux autres changements de pratique.

Le DOJ a-t-il été impliqué dans l’élaboration du règlement NAR ?

Je ne peux pas répondre à cette question.

Savez-vous s'ils déposeront une déclaration d'intérêt ?

Je ne peux pas répondre à cette question.

Pour revenir à l'aspect directeur de cette question, Rob Hahn suggère qu'un courtier inscripteur puisse placer un formulaire devant un vendeur, comme un accord d'inscription, disant : « Vous allez offrir 3 % du prix de vente à n'importe quel agent. qui amène l’acheteur » et ce serait tout à fait acceptable dans le cadre de cet accord de règlement.

L'accent mis sur ce que quelqu'un pourrait faire au cours de la première année du règlement ignore le fait que le règlement entraînera une concurrence et une innovation accrues. Les courtiers inscripteurs qui tentent de poursuivre les mêmes pratiques dans lesquelles ils s'engagent actuellement vont se faire concurrencer par d'autres courtiers et professionnels innovants du secteur immobilier qui sont prêts à offrir des prix plus bas à leurs clients. Cela modifie les incitations dans l’industrie.

Je pense qu'une partie de la raison pour laquelle il se concentre vraiment sur le pilotage est que la raison pour laquelle [les commissions] n'ont pas baissé jusqu'à présent est à cause du pilotage - c'est ce que soutiennent vos poursuites [et] toutes ces poursuites, n'est-ce pas ? De nombreuses maisons de courtage à escompte ou de courtage prenant moins de 5 à 6 % ont tenté de réussir, mais elles n'y sont pas parvenues à cause de cette peur du pilotage. Si la direction ne disparaît pas au cours de la première ou des deux premières années, comment ces concurrents connaîtront-ils le succès ?

Je reconnais que le pilotage a été un problème majeur dans le secteur immobilier. Je fais partie de ceux qui ont critiqué le pilotage dans le secteur immobilier et expliqué pourquoi le pilotage est mauvais pour les consommateurs.

Je conviens également qu'il faudra un certain temps pour que le marché évolue après le règlement, ce qui est normal. Je ne pense pas contester le fait qu'au début, il y aura des gens qui fermeront les yeux et tenteront d'ignorer le fait que le système est en train de changer et continueront d'essayer de facturer des prix plus élevés.

Mais les changements apportés au système qui résulteront du règlement renforceront la capacité des discounters et des innovateurs à être compétitifs et contribueront à faire baisser les prix pour les consommateurs.

Pourriez-vous préciser quels changements, selon vous, faciliteront la compétitivité de ces innovateurs ?

Tous. Des changements qui nécessitent une transparence accrue, tant pour les acheteurs que pour les vendeurs. Les changements qui interdisent les offres de compensation coopérative sur les MLS. Les changements qui empêchent les gens de contourner l'interdiction des offres de compensation coopérative sur le MLS, par exemple en faisant en sorte que les données MLS ne puissent pas être utilisées pour faciliter la réunion des courtiers et l'échange d'offres de compensation coopérative sur un autre site.

Le fait que le règlement lui-même soit devenu une grande nouvelle [signifie] que les consommateurs sont de plus en plus informés sur la rémunération des courtiers immobiliers et sur le fonctionnement général du système.

Pourquoi autoriser les courtiers à publier des offres de commissions sur leurs propres sites Web ?

Je ne pense pas que nous autorisons ou interdisions quoi que ce soit. Le règlement n’approuve pas cette pratique. La loi antitrust se concentre sur les monopoles et sur les concurrents qui se réunissent et coordonnent des éléments tels que les prix ou la production. Le règlement l’interdit. Cela ne permet pas aux concurrents du secteur immobilier de créer une sorte de système coordonné pour offrir une rémunération coopérative.

Qui compte comme agrégateur et sera-t-il autorisé à publier des offres de commission aux courtiers acheteurs ?

De nombreux agrégateurs obtiennent leurs données de commission auprès des MLS. S'ils autorisent la publication sur leurs portails d'offres de compensation coopérative provenant de plusieurs maisons de courtage différentes, ils risquent alors de voir les MLS couper leurs données, car c'est ce qu'exigerait le règlement.

Si vous disposez d'un portail qui tente essentiellement de reproduire l'offre de système de compensation sur la MLS, ces portails sortent vraiment le cou et risquent un éventuel procès antitrust. Je dois penser que pour ces deux raisons, vous n’allez pas voir le système de compensation coopératif MLS qui existait avant ce règlement reproduit.

E-mail Andrea V. Brambila.

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• La source: https://www.inman.com/2024/03/25/moehrl-attorney-market-shift-after-nar-settlement-will-take-time/