Le processus d'achat d'une maison n'a apparemment jamais été aussi simple : trouvez une propriété sur un site d'annonces comme Zillow, Redfin ou Trulia ; contactez l'agent inscripteur ; visiter la propriété ; et faire une offre.

Mais depuis des années, affirment les experts, les consommateurs n’ont pas été pleinement conscients du coût final – et des conflits d’intérêts potentiels – liés à la recherche d’un logement.

Maintenant, un règlement historique avec la National Association of Realtors est sur le point de bouleverser ce modèle. Selon les défenseurs des consommateurs, et même certains agents immobiliers, c'est une victoire pour les acheteurs et les vendeurs de maison.

"La transparence des prix est une bonne chose, une concurrence accrue est une bonne chose, et cela augmentera les deux", a déclaré Mariya Letdin, professeure associée au College of Business de la Florida State University. «Je salue vraiment ce changement.»

Lorsqu'une personne part à la recherche d'une maison aujourd'hui, elle est dans la plupart des cas interceptée par un courtier qui a accès à certaines inscriptions et qui travaillera gratuitement avec l'acheteur au départ pour l'aider à accéder à une maison.

Mais c’est là que réside une idée fausse très répandue, ont déclaré des experts interrogés par NBC News. Bien qu'un propriétaire qui met sa propriété en vente doive embaucher des professionnels pour commercialiser sa maison, ils intègrent généralement ce coût dans le prix final payé par l'acheteur.

"L'acheteur apporte la totalité du prix d'achat sur la table", a déclaré Letdin. "Et le vendeur peut en conserver un peu plus après cette décision."

Dans le cadre du nouveau règlement, l'acheteur devrait désormais être pleinement informé dès le départ des éventuels frais ou commissions qu'il devra finalement payer.

En effet, l'accord exige qu'un acheteur signe un contrat formel avec un courtier précisant les services qu'il recevra et pour quel montant.

Alternativement, un acheteur de maison pourrait décider de ne pas embaucher de courtier et de confier ses frais de recherche à un avocat spécialisé en droit immobilier, à un évaluateur ou à quelqu'un d'autre connaissant le marché du logement, disent les experts.

Et un vendeur pourrait même proposer de couvrir le coût de l’équipe de l’acheteur pour l’inciter à attirer davantage d’acheteurs.

Bien entendu, pour une propriété qui suscite beaucoup d’attention, il est peu probable que de telles incitations à l’achat soient proposées.

Et dans les mois qui ont suivi les réouvertures liées à la pandémie de Covid-19, les marchés immobiliers américains les plus chauds ont été nettement orientés en faveur des vendeurs.

Mais maintenant, avec la stabilisation de la croissance des prix de l'immobilier, les règles du jeu s'égalisent également, mettant davantage d'acheteurs aux commandes, disent les experts.

"Vous pouvez désormais engager un avocat pour 1,500 50,000 $, au lieu de payer une commission de XNUMX XNUMX $", a déclaré Doug Miller, un avocat spécialisé en droit immobilier basé au Minnesota qui a contribué au lancement des actions qui ont conduit au règlement NAR.

Quelle que soit la personne qu'un acheteur potentiel choisit comme représentant dans le processus d'achat d'une maison, le règlement NAR interdit désormais formellement au vendeur la possibilité d'annoncer une commission pour les représentants de l'acheteur sur le service d'annonces multiples.

Pour sa part, le NAR a soutenu que le marché libre a toujours fixé des niveaux de commissions et que ceux-ci étaient toujours négociables – et même utiles.

"Les offres de compensation contribuent à rendre la représentation professionnelle plus accessible, à réduire les coûts pour les acheteurs de logements pour obtenir ces services, à augmenter les opportunités de logement équitable et à augmenter le bassin d'acheteurs potentiels pour les vendeurs", a déclaré le NAR dans son communiqué du 15 mars annonçant l'accord.

Mais dans la plupart des cas, il y avait peu de différence dans le montant offert pour ces commissions sur un marché donné – généralement environ 3 %.

En effet, toute tentative d'offrir une commission inférieure à l'agent d'un acheteur motiverait probablement l'agent à éloigner son client de cette propriété.

Miller a qualifié ce comportement d'inapproprié et a déclaré que, dans de nombreux cas, les acheteurs n'en auraient pas eu connaissance.

"L'avenir ici est que les acheteurs seront désormais aux commandes", a déclaré Miller. « Au lieu que l’argent des commissions soit versé à leur agent… il peut désormais aller directement à l’acheteur. C'est la même somme d'argent, mais désormais, l'acheteur reçoit de l'argent au lieu d'un agent acheteur, et il peut décider quoi en faire.

De plus, une plus grande concurrence pour les clients est susceptible d'entraîner une baisse des coûts dans tous les domaines, a déclaré Ryan Tomasello, analyste du secteur immobilier au sein de la société financière Keefe, Bruyette & Woods.

"Lorsque vous introduisez une tonne de transparence sur un marché qui en a historiquement manqué, n'importe quel économiste vous dira que cela réduit les coûts de friction - c'est-à-dire les commissions - et ceux-ci sont parmi les plus élevés au monde", a déclaré Tomasello. « Ainsi, le coût total d’achat et de vente d’une maison va, en théorie, diminuer. »

De nombreux experts, y compris d’autres professionnels de l’immobilier, s’accordent sur le fait que le règlement réduira effectivement les rangs des agents clandestins qui servaient d’intermédiaires – un phénomène qui a explosé pendant le boom immobilier de l’ère pandémique.

"Beaucoup de gens sont parachutés en 2020-2021 pour essayer de gagner facilement de l'argent supplémentaire en se présentant comme agent acheteur et en prenant 3%", a déclaré Phil Crescenzo Jr., vice-président de la division Sud-Est chez Nation One Mortgage Corp. .

"Mais ils n'apportaient pas 3 % de valeur – même pas près."

Crescenzo l’a comparé aux courtiers hypothécaires au noir qui ont contribué à alimenter la bulle immobilière du milieu à la fin des années 2000.

"Une fois qu'ils ont modifié les règles de rémunération, les professionnels dominants se sont hissés au sommet, le bas a disparu et le secteur s'est amélioré", a déclaré Crescenzo.