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Dans le sillage de l'événement marquant de la National Association of Realtors (NAR) 418 millions $ règlement, un changement sismique est en cours dans le secteur immobilier, en particulier dans la manière dont les commissions des agents sont gérées. Les changements, bien qu’apparemment simples, ont de profondes implications qui modifieront fondamentalement le paysage de l’achat et de la vente de maisons en Amérique.

Le cœur du problème concerne la suppression des taux de commission du MLS (service d'annonces multiples), un changement qui pourrait à première vue apparaître comme un progrès vers la transparence et l'équité. Cependant, un examen plus approfondi révèle un avenir potentiellement trouble, où la dynamique des transactions immobilières deviendra moins transparente pour les individus mêmes qu’elles sont censées servir : les acheteurs et les vendeurs.

Historiquement, la MLS a été le fondement de commissions immobilières, offrant des conditions de concurrence équitables pour toutes les parties impliquées. Il garantissait la transparence des accords de commission, en fournissant aux agents acheteurs des attentes claires en matière de rémunération avant de s'engager dans des discussions sur la transaction.

L'exigence du règlement d'éliminer de telles divulgations menace de bouleverser cet équilibre, ouvrant la voie à une ère où les négociations de commission précèdent, et potentiellement influencent, les discussions sur les conditions d'achat d'une maison.

Les commissions se déroulent à huis clos

Prenons un scénario dans lequel l'agent d'un acheteur, avant même de planifier une visite, s'enquiert de la commission qu'un agent inscripteur est prêt à offrir. Cette conversation – qui se déroule loin des yeux et des oreilles des acheteurs et des vendeurs – ouvre la voie à une transaction où la rémunération de l'agent pourrait primer sur le meilleur intérêt de l'acheteur.

Dans le pire des scénarios, il existe un risque que l’agent d’un acheteur ne soit pas complètement honnête avec son client. Par exemple, avant de commencer négociations pour un achat, ils peuvent déterminer tranquillement ce qu'ils doivent faire pour obtenir un certain taux de commission auprès de l'agent du vendeur. 

Plus inquiétant encore, ils pourraient induire l'acheteur en erreur sur la commission payée par le vendeur et prendre en compte cette commission incorrecte dans le processus de négociation. Essentiellement, le problème ici est que les agents pourraient finir par négocier leurs commissions à l'insu ou sans l'approbation de leur client, ce qui ne devrait pas être le cas. Les discussions sur la rémunération des agents doivent être transparentes pour les acheteurs et les vendeurs. 

La fin des incitations aux agents acheteurs

Un aspect du règlement qui ressort concerne les limites imposées à l'agent immobilier. compensé, précisant spécifiquement qu'ils ne peuvent accepter une indemnisation supérieure au montant convenu avec l'acheteur. 

Par exemple, si un vendeur offre 1 % supplémentaire au-delà de l'accord de l'acheteur et de l'agent de l'acheteur, l'agent ne peut pas l'accepter, même si cela n'affecte pas le prix d'achat, laissant potentiellement plus d'argent au vendeur. 

Essentiellement, toutes les incitations aux agents acheteurs offertes par un vendeur ont désormais disparu. La solution malheureuse à cela consiste à augmenter la commission exigée par l’acheteur pour garantir que la plus grande partie possible de la commission payée par le vendeur soit captée. Le scénario le plus probable semble être que cette règle soit souvent ignorée par l'industrie et que les agents acheteurs acceptent des commissions plus élevées en raison d'un manque de freins et contrepoids. 

Même si certains vendeurs pourraient accueillir favorablement l'idée de ne pas proposer agent acheteur Comme il s’agit d’incitations, cela pourrait être considéré comme anticoncurrentiel par d’autres vendeurs, dans la mesure où cela les empêche d’utiliser des incitations pour attirer des agents acheteurs, une tactique souvent utilisée par les constructeurs et les investisseurs.  

Les agents peuvent également penser que cette règle est anticoncurrentielle, car elle limite le montant de la commission qu'ils peuvent percevoir dans une transaction en réduisant automatiquement la commission qui leur est offerte par les parties contractantes. Les acheteurs peuvent également avoir le sentiment qu'ils sont tenus entièrement responsables des commissions de leur agent, même lorsque le vendeur est prêt à les payer.

Cette partie du règlement interdit en particulier les activités de libre marché et restreint de manière agressive la capacité des vendeurs, des acheteurs et des agents à négocier les conditions qu'ils estiment être dans leur meilleur intérêt. 

Un potentiel de mauvaise communication sur les commissions

De plus, le règlement supprime les garanties de compensation des commissions via le MLS, ouvrant la porte à d’éventuels malentendus ou malentendus concernant les commissions. 

De tels différends entre courtiers, auparavant résolus par des arbitrages exécutoires par l'intermédiaire des associations d'agents immobiliers locales, cesseront essentiellement d'exister. Dans un scénario où il incombe aux acheteurs de couvrir directement les commissions de leurs agents, nous pourrions assister à une évolution vers des conflits juridiques entre les acheteurs et les maisons de courtage.

Les acheteurs pourraient même être redevables de deux commissions ou plus sur la même transaction parce qu'ils ne comprenaient pas les termes et conditions qu'ils avaient signés avec les agents précédents.  

Cela pourrait nuire à la réputation de l’industrie. Imaginez une situation dans laquelle les agents immobiliers doivent intenter une action en justice pour garantir leurs revenus, ce qui pourrait conduire à des privilèges sur la maison nouvellement achetée par un acheteur ou à des poursuites pour commissions impayées. Des actions comme celles-ci pourraient modifier considérablement la perception du public à l'égard des agents immobiliers.  

Un aspect important et préoccupant de cette nouvelle ère est l’absence de commissions enregistrées, ce qui signifie que les agents et les consommateurs n’auront pas une véritable compréhension de l’éventail des commissions facturées sur le marché.

Selon Profil des acheteurs et vendeurs de maisons de NAR, 71 pour cent des acheteurs n’ont interrogé qu’un seul agent. Bien que l'on puisse espérer que cette tendance change compte tenu des termes du règlement, le même rapport indique que 81 % des vendeurs récents n'ont contacté qu'un seul agent avant d'inscrire leur maison.

La triste vérité est que les consommateurs n’interrogent pas plusieurs agents pour s’assurer qu’ils reçoivent le meilleur service au meilleur prix. Si les acheteurs et les vendeurs font confiance au premier agent qu'ils rencontrent, ils n'auront pas accès à des informations facilement disponibles pour savoir si des frais leur seront facturés. commission équitable.

Il est important de reconnaître que la plupart des agents immobiliers opèrent avec intégrité et professionnalisme. Cependant, comme dans toute industrie, il existe de mauvais acteurs qui peuvent exploiter ces nouvelles règles à des fins personnelles, en particulier dans un paysage où leur source de revenus a été considérablement réduite en raison de ce règlement.

Le manque de structures de commission transparentes ouvre la porte à des actions contraires à l’éthique, ce qui rend crucial que les organismes de réglementation et les associations industrielles restent vigilants et que les consommateurs soient bien informés.

Malgré les inquiétudes entourant la nouvelle structure des commissions, il y a un côté positif. S’il va dans la bonne direction, ce changement pourrait entraîner une augmentation indispensable de la communication ouverte et des pratiques éthiques au sein du secteur immobilier.

Pour les agents désireux de gérer ces changements avec intégrité, il existe une opportunité significative de se démarquer et de prospérer. L’avenir de l’immobilier peut s’avérer différent, mais il offre également la possibilité d’être plus convivial et plus professionnel.

Sean Frank est le fondateur et PDG de Mainframe Real Estate en Floride. Connectez-vous avec lui sur Instagram ainsi que LinkedIn.

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• La source: https://www.inman.com/2024/04/02/nars-settlement-paints-a-murky-commission-picture-for-consumers/