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L'assurance contre les commissions de NAR est déjà épuisée

Republié par Platon
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La National Association of Realtors a atteint sa limite maximale de couverture d'assurance de 1 million de dollars pour les réclamations liées aux poursuites contre les commissions antitrust "il y a quelque temps", a déclaré mercredi le groupe professionnel à ses dirigeants d'associations locales et étatiques dans un courrier électronique.

Cela signifie qu'il n'y a aucun fonds dans le cadre de la politique de NAR disponible pour payer les frais de défense des dizaines d'associations d'agents immobiliers ou de leurs services d'annonces multiples qui ont été poursuivis en justice. de tels costumes dans tout le pays.

Lesley Muchow

L'e-mail a été rédigé par Lesley Muchow, avocate générale adjointe de NAR et vice-présidente des affaires juridiques et de la conformité antitrust, pour « dissiper les rumeurs et les idées fausses » sur Couverture d'assurance de NAR, a déclaré Muchow dans l'e-mail.

Bien que Muchow n'ait pas précisé à quelles idées fausses elle faisait référence, elle a déclaré que l'assurance de NAR n'avait pas changé, que NAR n'avait pas perdu son assurance et que la politique de NAR n'avait pas atteint son maximum - sauf lorsqu'il s'agit de réclamations concernant les pratiques de rémunération coopérative du groupe commercial. sur les MLS. NAR continue également de bénéficier d'une couverture pour les réclamations antitrust non liées à sa règle de compensation coopérative.

"L'assurance responsabilité civile de NAR n'est pas épuisée", a écrit Muchow. « Cependant, il est exact que nous avons atteint notre limite de couverture maximale de 1 million de dollars pour les poursuites contestant les pratiques de rémunération coopérative sur la MLS. La couverture pour d’autres types de réclamations est toujours disponible.

"Nous avons atteint la limite il y a quelque temps", a ajouté Muchow.

NAR n'a pas répondu aux questions demandant combien le groupe commercial a dépensé jusqu'à présent en frais de litige antitrust et quand il a atteint sa limite de couverture d'assurance. Dans une séance de questions-réponses incluse dans l'e-mail de Muchow, une question est la suivante : « Pourquoi la couverture des polices Chubb en 2022-2024 n'est-elle pas disponible pour payer les frais de défense ? » Cela suggère que la couverture d’assurance a probablement pris fin en 2021.

"Chubb, notre fournisseur d'assurance, a déterminé que les poursuites imitatrices contestant l'indemnisation coopérative" se rapportent "à la réclamation initiale de NAR de 2019 au titre de la police de responsabilité professionnelle de Chubb de 2019", a écrit Muchow.

"Cela signifie que la couverture principale du programme d'assurance de la NAR ne couvre pas les dépenses de défense des associations nationales et locales ou des MLS dans ces cas."

Plusieurs poursuites intentées contre NAR et contre des associations étatiques et locales à travers le pays contestent la règle de compensation coopérative de NAR, également connue sous le nom de règle de participation, qui oblige les courtiers inscripteurs à faire une offre de compensation aux courtiers acheteurs afin de soumettre une inscription à un MLS affilié à un agent immobilier.

NAR a lutté contre des poursuites antitrust concernant la pratique du partage des commissions entre les courtiers inscripteurs et les courtiers acheteurs. depuis le 2019 mars, lorsqu'une affaire appelée Möhrl a été déposé, suivi un mois plus tard par une affaire qui serait connue sous le nom de Siège | Burnett. Le 31 octobre, dans un verdict historique, le jury qui entendu le Sitzer | Affaire Burnett a constaté que NAR, Keller Williams, RE/MAX, Anywhere, HomeServices of America et deux de ses filiales, BHH Affiliates et HSF Affiliates, avaient conspiré pour gonfler les taux de commission des courtiers payés par les vendeurs de maisons. Le le jury a attribué 1.78 milliard de dollars en dommages à une catégorie d'environ 500,000 5.3 propriétaires du Missouri. Si cette somme est maintenue, elle serait triplée par la loi, pour atteindre plus de XNUMX milliards de dollars.

Selon une Fiche d'information NAR, Chubb a prolongé la police d'assurance responsabilité professionnelle 2023 de NAR jusqu'au 30 juin 2024. NAR renouvelle sa police d'assurance chaque année et « s'efforce de prolonger la police actuelle et espère avoir plus à partager bientôt », a déclaré Muchow dans l'e-mail.

Rob Hahn

Le consultant immobilier Rob Hahn, qui a d'abord écrit à propos du fait que NAR atteignait sa limite d'assurance responsabilité civile, a exprimé des doutes quant au renouvellement de la police.

"Je ne serais pas surpris si NAR était obligé de s'auto-assurer après juin 2024, car je ne vois pas beaucoup de compagnies d'assurance qui souhaitent se retrouver au milieu de cette action ici", a écrit Hahn.

"Et l'auto-assurance est une tâche difficile à mener lorsque vous devez déjà beaucoup plus (jusqu'à présent) aux plaignants de Sitzer que ce que vous avez en actif total - liquide ou autre."

Selon NAR, les associations étatiques et locales qui ont souscrit une assurance supplémentaire ont toujours accès à cette couverture excédentaire pour les litiges liés à l'indemnisation coopérative – mais elles auraient dû l'acheter au début de l'année dernière.

Mantille Williams

"NAR fournit chaque année à toutes les associations d'agents immobiliers locales et étatiques une police d'assurance primaire sans frais pour les associations et recommande aux associations de souscrire une police de" couverture excédentaire " supplémentaire pour leur entité spécifique ", a déclaré le porte-parole de la NAR, Mantill Williams, à Inman dans un communiqué.

« Pour les poursuites contestant la règle du modèle de rémunération coopérative MLS, nous avons atteint notre limite de couverture maximale en vertu de la police principale de NAR, mais ceux qui ont acheté une couverture excédentaire continuent d'avoir accès à cette police.

« Comme le savent les associations étatiques et locales citées dans ces poursuites, NAR s’engage à soutenir toute association citée dans un procès imitateur. Nous avons travaillé et continuons de travailler avec des associations désignées pour évaluer leur situation particulière et explorer les options pour les aider.

Dans le cadre de cette couverture excédentaire, les associations ont accès à jusqu'à 1 million de dollars supplémentaires par réclamation. Selon un FAQ NAR concernant son programme d'assurance, les associations d'agents immobiliers locales et/ou leurs MLS auraient dû souscrire une couverture excédentaire avant le 3 avril 2023. Cette couverture excédentaire est actuellement disponible jusqu'au 20 juin 2024, mais uniquement pour les associations qui ont acheté cette couverture pour le Année d’assurance 2023.

Dans son message, Hahn a suggéré que le fait que la NAR ne soit pas en mesure de couvrir les frais de litige des associations locales pourrait entraîner des règlements généralisés ou des faillites.

"Une association locale ou une MLS comptant 1,000 150 membres (disons 150 $ de cotisation annuelle, donc XNUMX XNUMX $ de revenu annuel total) ne peut pas se permettre de se défendre contre un procès imitateur", a écrit Hahn.

« Si vous ne pouvez pas vous défendre, alors vous devez vous contenter. Et vous ne pouvez pas négocier beaucoup parce que les avocats des plaignants savent pertinemment que vous ne pouvez pas vous permettre d'être représenté. Votre seul moyen de pression dans la négociation du règlement est donc : « Nous allons simplement déclarer faillite ».

De plus, il a déclaré que les associations locales et les MLS envisageaient déjà de quitter la NAR.

"Si vous êtes un MLS régional… et que vous n'avez pas encore été poursuivi, vous devez penser au divorce", a déclaré Hahn.

« Si NAR n’a plus d’argent – ​​et annuler les « initiatives présidentielles » depuis quelques années, cela suggère que le portefeuille n'est pas vide en ce moment - alors quelle est la raison de rester marié à NAR exactement ?

« Même si vous êtes un grand local, comme Austin ou Houston, si NAR n'a pas d'argent pour contribuer à votre défense… qu'est-ce qui vous maintient marié à NAR exactement ? Des liens d'amour et d'affection ? Ne me fais pas rire. »

NAR n'a pas répondu aux questions lui demandant si elle prévoyait que les associations d'agents immobiliers locales feraient faillite en raison des coûts d'un litige antitrust ou si des associations d'agents immobiliers locales ou des MLS se sépareraient de NAR.

On ne sait pas encore à quel point le manque de couverture dans le cadre de la politique de la NAR aura un impact sur les associations locales accusées dans des poursuites judiciaires. La porte-parole de Phoenix Realtors, Lauren Brinkman, a déclaré à Inman : « En ce qui concerne l'assurance responsabilité civile de NAR, l'organisation n'est pas affectée. Phoenix Realtors est préparé et capable de se défendre contre tout type de litige. Et comme toujours, l’organisation identifie des moyens créatifs et efficaces pour soutenir ses 11,000 XNUMX membres dans tous les aspects de leur carrière.

Phoenix Realtors était poursuivi en janvier. Brinkman a refusé de commenter la question de savoir si Phoenix Realtors dispose de sa propre assurance responsabilité civile.

Un autre PDG d'une association locale, qui a demandé à rester anonyme parce que son association n'a pas été poursuivie et qu'il ne veut pas attirer l'attention, a déclaré à Inman que son association n'a pas sa propre assurance responsabilité civile et que si elle était poursuivie, elle essaierait de régler le problème. . «Je le dis tout le temps à mes membres», a déclaré le directeur de l'association. "Si nous étions poursuivis, nous réglerions le problème."

La Houston Association of Realtors, l'Austin Board of Realtors, le San Antonio Board of Realtors, la Marin Association of Realtors et la Greater Fort Worth Association of Realtors – tous défendeurs dans des poursuites en commission – ont refusé de commenter cette histoire.

Lisez l’e-mail complet de NAR aux dirigeants des associations nationales et locales :

Comme beaucoup d'entre vous le savent grâce à nos ressources éducatives régulières sur le programme d'assurance NAR, ainsi qu'au vidéo de présentation ainsi que QFP disponible sur nar.realtor, la police d'assurance de NAR avec Chubb offre une couverture pour certains types de réclamations. Le coût de la défense contre les réclamations antitrust est l’un de ces types de réclamations (mais la responsabilité pour les réclamations antitrust n’a jamais été couverte).

Je vous écris pour répondre à nouveau aux questions que j'ai entendues récemment sur cette couverture d'assurance et pour dissiper les rumeurs et les idées fausses. Voici les faits.

· L'assurance de NAR n'a pas changé.

· Pour la défense antitrust, NAR et les associations et MLS qui n'ont pas souscrit d'assurance excédentaire depuis longtemps ont une limite de couverture de 1 million de dollars. Pour les poursuites contestant les pratiques de rémunération coopérative sur la MLS, NAR a atteint notre limite de couverture maximale de 1 million de dollars en vertu de la police principale de NAR. Chubb, notre assureur, a déterminé que les poursuites imitatrices contestant l'indemnisation coopérative « sont liées » à la réclamation de NAR de 2019 au titre de la police de responsabilité professionnelle de Chubb de 2019. Cela signifie que la couverture principale du programme d'assurance de NAR ne couvre pas les frais de défense des associations nationales et locales ou des MLS dans ces cas.

· NAR a également recommandé que les associations et les MLS se prévalent de la couverture excédentaire mise à disposition par NAR. Les associations et les MLS qui ont souscrit à cette couverture antitrust excédentaire peuvent disposer d’une couverture disponible.

L’accès à une couverture d’assurance n’est pas le seul moyen par lequel NAR fournit un soutien dans le cadre des poursuites en indemnisation coopérative.

· NAR travaille depuis des années pour résoudre les cas liés à la compensation coopérative.

· NAR continue de travailler sur des solutions pour nos associations et leurs MLS.

· NAR fournit un soutien juridique aux associations et aux MLS par l'intermédiaire de ses conseils internes et externes.

· Les avocats de NAR ont représenté des associations et des MLS lorsque cela était possible.

Comme le savent les associations étatiques et locales citées dans ces poursuites, NAR s’engage à soutenir toute association citée dans un procès imitateur. Nous avons travaillé et continuons de travailler avec des associations désignées pour évaluer leur situation particulière et explorer les options pour les aider.

Vous trouverez ci-dessous quelques questions et réponses.

Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter (lmuchow@nar.realtor) ou à l'avocate principale de NAR, Deanne Rymarowicz (drymarowicz@nar.realtor).

Lesley

Questions et réponses

1. NAR a-t-elle modifié son assurance ?

· Non.

· Pour la défense antitrust, NAR et les associations et MLS qui n'ont pas souscrit d'assurance excédentaire depuis longtemps ont une limite de couverture de 1 million de dollars. Pour les poursuites contestant les pratiques de rémunération coopérative sur la MLS, NAR a atteint notre limite de couverture maximale de 1 million de dollars en vertu de la police principale de NAR.

2. NAR a-t-elle perdu son assurance ?

· Non.

· NAR renouvelle sa police d'assurance chaque année.

· Nous travaillons à étendre la politique actuelle et espérons avoir bientôt plus à partager.

3. Est-il exact que l'assurance responsabilité civile de NAR est épuisée et qu'il n'y aura aucune couverture disponible pour les associations immobilières d'État et locales pour payer les frais de défense des poursuites en indemnisation coopérative ?

· L'assurance responsabilité civile de NAR n'est pas épuisée. Cependant, il est exact que nous avons atteint notre limite de couverture maximale de 1 million de dollars pour les poursuites contestant les pratiques de rémunération coopérative sur la MLS. La couverture pour d’autres types de réclamations est toujours disponible.

· Chubb, notre fournisseur d'assurance, a déterminé que les poursuites contrefaites contestant l'indemnisation coopérative « se rapportent » à la réclamation initiale de NAR de 2019 au titre de la police de responsabilité professionnelle de Chubb de 2019.

· NAR a recommandé que les associations et les MLS profitent de la couverture excédentaire mise à disposition par NAR. Les associations et les MLS qui ont souscrit à cette couverture antitrust excédentaire peuvent disposer d’une couverture disponible.

4. Quelle était la limite d’assurance et quand NAR l’a-t-elle atteinte ?

· La limite maximale de couverture dans notre police 2019 pour les réclamations liées aux poursuites en indemnisation coopérative était de 1 million de dollars.

· Nous avons atteint la limite il y a quelque temps.

5. Pourquoi la couverture des polices Chubb pour 2022-2024 n'est-elle pas disponible pour payer les frais de défense ?

· Chubb, notre fournisseur d'assurance, a déterminé que les poursuites contrefaites contestant l'indemnisation coopérative « se rapportent » à la réclamation initiale de NAR de 2019 au titre de la police de responsabilité professionnelle de Chubb de 2019.

6. Que fait NAR pour les associations étatiques et locales citées dans des poursuites judiciaires contrefaites ?

· NAR a recommandé que les associations et les MLS profitent de la couverture excédentaire mise à disposition par NAR. Les associations et les MLS qui ont souscrit à cette couverture antitrust excédentaire peuvent disposer d’une couverture disponible.

· L'accès à une couverture d'assurance n'est pas le seul moyen par lequel NAR fournit un soutien dans le cadre des poursuites en indemnisation coopérative.

· NAR travaille depuis des années pour résoudre les cas liés à la compensation coopérative.

· NAR continue de travailler sur des solutions pour nos associations et leurs MLS.

· NAR fournit un soutien juridique aux associations et aux MLS par l'intermédiaire de ses conseils internes et externes.

· Les avocats de NAR ont représenté des associations et des MLS lorsque cela était possible.

· Comme le savent les associations étatiques et locales citées dans ces poursuites, NAR s'engage à soutenir toute association citée dans un procès imitateur. Nous avons travaillé et continuons de travailler avec des associations désignées pour évaluer leur situation particulière et explorer les options pour les aider.

E-mail Andrea V. Brambila.

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