L'immobilier reste une classe d'actifs de confiance pour de nombreux investisseurs en quête de flux de trésorerie, d'appréciation et de diversification. Cependant, l'émergence de financement participatif en actions immobilières Les plateformes d’investissement au cours de la dernière décennie offrent une voie alternative pour financer des projets immobiliers tout en générant potentiellement des rendements démesurés. Ce modèle innovant permet aux investisseurs accrédités et non accrédités de détenir directement des actions dans des développements commerciaux ou résidentiels individuels.

En mettant en commun les capitaux de plusieurs bailleurs de fonds, le financement participatif immobilier élargit l'accès à des propriétés à grande échelle, historiquement réservées aux investisseurs institutionnels et aux particuliers fortunés. Mais il est impératif de comprendre les principales différences en matière de structure, de profils de risque, de liquidité, de droits de gouvernance et bien plus encore avant d’allouer des fonds. Cet article décrit tout ce que vous devez savoir pour comparer le financement participatif en actions immobilières et l'investissement immobilier conventionnel.

Contexte du financement participatif en actions immobilières 

Également connu sous le nom de syndication immobilière, le financement participatif en actions applique le concept plus large du financement participatif consistant à lever des fonds auprès d'un grand groupe de personnes via Internet au secteur immobilier. Au cours de la dernière décennie, les plateformes immobilières ont permis aux investisseurs de participer davantage à des actifs générateurs de revenus tels que des immeubles d’habitation, des hôtels, des installations de stockage, des centres de données et bien plus encore que les flux de trésorerie provenant des loyers des locataires.

Les sponsors du projet sélectionnés concluent l'accord, supervisent le développement et gèrent les opérations éventuelles tout en prenant en charge les intérêts et les frais. Les investisseurs détiennent des actions proportionnelles aux contributions individuelles au financement, dans le but de tirer profit des distributions en espèces et de l'appréciation à long terme lors de la vente. Les principales plateformes de financement participatif immobilier telles que Crowdstreet, Realcrowd et EquityMultiple ont financé des milliards de biens immobiliers, avec des périodes de détention moyennes de projets comprises entre 5 et 10 ans.

Comparaison des structures d'investissement

Traditionnel investissement immobilier a des favoris comme les maisons retournées, les maisons unifamiliales achetées pour louer, Investissement REIT et syndications privées. Nous comparons ci-dessous quelques différences structurelles clés du financement participatif en actions immobilières par classe d'actifs.

Retourner les maisons : Le retournement de maison implique l’achat de propriétés sous-évaluées, la réalisation de rénovations et la revente rapide dans un but lucratif. Contrairement aux modèles de financement participatif dans lesquels les équipes gèrent l'approvisionnement et la gestion de projet, les flippers de maisons doivent auto-approvisionner, financer l'intégralité des achats individuellement et gérer les rénovations avec le seul risque en capital.

Investissement FPI : L’exposition des investisseurs aux portefeuilles d’actifs immobiliers locatifs via des sociétés de placement immobilier (REIT) offre liquidité et diversification. Mais il s’agit toujours de véhicules de marché public mutualisés avec des limitations structurelles en termes de rendement par rapport à la propriété directe de propriétés privées rendue possible grâce à la syndication à financement participatif.

Maisons unifamiliales à acheter pour louer : Devenir propriétaire direct génère un revenu passif mais nécessite un capital initial important pour chaque propriété avec des responsabilités d'entretien continu que le financement participatif délègue à des sponsors expérimentés.

Syndication privée : La syndication conventionnelle permet également une participation individuelle à des investissements d'actifs plus importants aux côtés d'autres bailleurs de fonds fortunés par l'intermédiaire des commandités. Cependant, les investissements minimum varient souvent de 50 100 $ à XNUMX XNUMX $, ce qui restreint les investisseurs non accrédités.

Comparaison des profils de risque

Tout investissement immobilier comporte des risques tels que la variation de la valeur des propriétés, les fluctuations de la demande de location et l’exposition à l’effet de levier. Mais de subtiles différences structurelles influencent les profils risque-rendement.

Retournement de maison : En tant que propriétaires uniques d'actifs, les flippers assument l'intégralité des pertes sans compensation de portefeuille disponible pour le financement participatif où chaque projet représente une part d'un panier diversifié. Cependant, les rendements théoriques sont plus élevés que le produit total des ventes.

Investissement FPI : Les REIT offrent une protection contre le risque systémique grâce à une large diversification. Mais les limites de l’effet de levier et la concentration sur le profit à court terme entravent souvent les rendements par rapport aux propriétés de base détenues à long terme dans des programmes de financement participatif avec une liquidité plus faible mais un bénéfice total à la vente plus élevé. 

Maisons unifamiliales à acheter pour louer: Assumer l'entière responsabilité des problèmes d'endettement et d'entretien de l'achat d'un logement peut faire chuter les bénéfices des investisseurs sans les équipes de soutien des syndicats de financement participatif pour gérer ces problèmes chez des centaines de locataires. 

Syndication privée : Les syndicateurs répartissent le risque entre un plus petit nombre de bailleurs de fonds fortunés, chacun investissant des sommes plus importantes que les modèles de financement participatif, permettant une diversification plus restreinte. Toutefois, les risques liés à la stabilité du sponsor principal subsistent.

Comparaison de liquidité

Les investissements immobiliers sont par nature illiquides et comportent de longues périodes de détention avant les ventes de propriétés ou les distributions de refinancement. Mais certaines structures offrent une plus grande flexibilité pour sortir des positions.

Retournement de maison : En supposant que les rénovations se déroulent comme prévu, les palmes pourront disparaître une fois revendues dans quelques mois. Mais jusqu’à trouver un acheteur, 100 % des fonds sont bloqués. Les actionnaires financés par le crowdfunding peuvent accéder à des liquidités via des versements d’acomptes sur dividendes et des plateformes secondaires.

Investissement FPI : Les investisseurs bénéficient d'une liquidité quotidienne sur les marchés publics. Mais les risques d’instabilité signifient que beaucoup détiennent malgré tout des REIT à long terme, plus proches du financement participatif. Et les dividendes gagnés ne bénéficient pas de l’appréciation de la propriété lors de la vente comme le fait le financement participatif.

Maisons unifamiliales à louer : Tenter de vendre tôt pour liquider des biens locatifs entraîne des coûts de transaction importants. Cependant, les ventes de propriétés sous-jacentes se produisent plus rapidement que les sorties éventuelles d’actifs commerciaux, le financement participatif prenant des années.  

Syndication privée : Il faut trouver un acheteur intéressé pour reprendre la participation ou attendre l'expiration de la période de détention convenue de l'actif global, probablement plus longue que les délais de financement participatif correspondants.

Facteurs de contrôle de la gouvernance

Les privilèges de contrôle sur les facteurs influençant les résultats des investissements varient considérablement selon la stratégie d’investissement immobilier choisie.

Retournement de maison : Autonomie totale du propriétaire sur les décisions d'achat, l'orientation de la rénovation, les entrepreneurs embauchés et le calendrier des ventes. Mais aussi une responsabilité à 100 % pour ces mauvais choix.

Investissement FPI : En tant que minuscules actionnaires de gigantesques véhicules publics, les investisseurs individuels ont un apport négligeable en matière de gouvernance ou de surveillance opérationnelle. Les projets correspondent rarement aux préférences personnelles.

 Maisons unifamiliales à louer : Autorité totale sur les paramètres d'achat, la sélection des locataires, les gestionnaires immobiliers embauchés, les durées de location fixées et les décisions de vente futures.  

 Syndication privée : Peut consulter les commandités sur certaines décisions d'investissement, mais influence minoritaire limitée sur la stratégie ou la mise en œuvre des actifs de base. Les sponsors principaux ont l’autorité ultime.  

 Crowdfunding immobilier : L'équipe de parrainage de projet gère l'acquisition d'actifs, l'exécution du plan d'affaires et la gestion quotidienne des actifs avec l'obligation de fournir de la transparence grâce aux mises à jour des investisseurs. Mais les actionnaires ne peuvent pas dicter les décisions immobilières fondamentales.

Profils d’investisseurs idéaux

Sur la base des compromis structurels décrits ci-dessus, certaines stratégies d'investissement s'alignent mieux sur des profils d'investisseur spécifiques en fonction de facteurs tels que le capital, les connaissances, le temps, etc.

Retournement de maison : Investisseurs extrêmement impliqués uniquement. Nécessite une expertise immobilière approfondie et un appétit pour le risque sain ainsi que d’importantes réserves de capital personnel pour acheter, améliorer et vendre individuellement des maisons. 

Investissement FPI : Mieux adapté aux investisseurs passifs dépourvus de compétences spécialisées en immobilier. Également facilement accessible aux investisseurs non accrédités souhaitant une exposition immobilière simple et diversifiée aux flux de trésorerie sans minimums élevés.  

 Maisons unifamiliales à louer : Idéal pour les propriétaires directs disposant de suffisamment de temps pour surveiller la propriété et d'un capital modéré pour acquérir plusieurs logements. Permet une évolution ultérieure grâce à des gestionnaires immobiliers solidaires une fois construit.  

 Syndication privée : Optimisé pour les investisseurs qualifiés qui investissent déjà activement dans l'immobilier, étant donné que les minimums peuvent restreindre les autres. Également mieux adapté aux investisseurs étrangers incapables de superviser directement les propriétés basées aux États-Unis.

 Crowdfunding immobilier : Démocratise le deal flow historiquement réservé aux seuls cercles d’élite. Permet aux investisseurs accrédités et non accrédités de participer à des actifs de qualité institutionnelle avec des centaines d'autres actionnaires via un processus en ligne guidé. Délégue toute la supervision manuelle à des sponsors principaux expérimentés.

Conclusion

Le financement participatif en actions immobilières continue de perturber l’investissement immobilier conventionnel en introduisant des modèles numériques à faible minimum offrant une exposition individuelle à des actifs tels que de grands complexes d’appartements avec des rendements projetés rivalisant avec les alternatives. En évaluant les compromis structurels respectifs autour du risque, du contrôle et de la liquidité par rapport aux préférences personnelles, les investisseurs immobiliers émergents et expérimentés peuvent déterminer les véhicules optimaux vers lesquels allouer leur capital.

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