Liity liikkeeseen Inman Connect Las Vegasissa 30.-1.! Tartu hetkeen ja ota hallintaasi kiinteistöalan seuraava aikakausi. Mukaansatempaavien kokemusten, innovatiivisten muotojen ja vertaansa vailla olevan puhujavalikoiman ansiosta tästä kokoontumisesta tulee enemmän kuin konferenssi – siitä tulee yhteistyövoima, joka muokkaa toimialamme tulevaisuutta. Varmista lippusi nyt!

Jos tuomioistuin hyväksyy tilitys Kansallisen kiinteistönvälittäjien liiton kanssa listautumisvälittäjät voivat silti tehdä yhteistoiminnallisia korvauksia ostajavälittäjille usean listauspalvelun ulkopuolella. Jotkut yrittävät aluksi jatkaa toimintaansa normaalisti, mutta sopimus johtaa lopulta "innovaatioaaltoon", joka alentaa kuluttajien palkkioita.

Se on mukaan Robby Braun, Cohen Milstein Sellers & Tollin kilpailunrajoitustyöryhmän kumppani, yksi asianajotoimistoista, joka edustaa kantajia Moehrl ja Umpa provisiopuvut. Yritys toimii myös päälakimiehenä NAR-ratkaisussa.

Inman haastatteli Braunin Cohen Milsteinin kollega Benjamin Brown, kun yritys haki Moehrl-hakemuksen viisi vuotta sitten. Nyt kun tapaus näyttää lähestyvän ratkaisua, Inman puhui Braunin kanssa ehdotetun NAR-ratkaisun vaikutuksista palkkioihin, ohjaukseen ja uusiin liiketoimintamalleihin ja saattaako kauppa saada Yhdysvaltain oikeusministeriön hyväksynnän. .

Tätä haastattelua on muokattu pituuden ja selvyyden vuoksi.

Inman: Te otitte yhteyttä ja sanoitte, että haluatte puhua väärinkäsityksistä sovinnon vaikutuksesta, kiinteistönvälittäjien odotettavissa olevien muutosten laajuudesta ja siitä, miksi kiinteistönvälittäjien tulisi ottaa sovinto ja muutoksista, joita se tuo alalle vakavasti tai he saattavat jäädä jälkeen. Mihin väärinkäsityksiin siis viittaat?

ruskea: Niitä on muutamia. Yksi väärinkäsityksistä, joita olen nähnyt joissain paikoissa, on ajatus, että sovinto johtaa jonkinlaiseen jatkuvaan vapauttamiseen kiinteistönvälittäjistä, jotka harjoittivat mahdollisesti kilpailunvastaisia ​​käytäntöjä. Julkaisu jatkuu vain eteenpäin, kunnes mielestäni sovinnon alustava hyväksyntä, taaksepäin. Joten jos kiinteistöalalla on lisää kilpailunvastaisia ​​toimia, kiinteistönvälittäjät voivat olla vastuussa siitä.

Toinen liittyy tähän ajatukseen, että ihmiset pääsevät sivuuttamaan sovintoon heijastuvia käytäntömuutoksia yksinkertaisesti tekemällä tarjouksia yhteistoiminnallisista korvauksista MLS:stä.

On totta, että sovintoratkaisu ei kategorisesti kiellä kaikkia MLS:n ulkopuolisia osuuskunnan korvaustarjouksia, mutta se asettaa tiettyjä rajoituksia näille tarjouksille ja se, mitä voidaan tehdä näiden osuuskuntakohtaisten korvausten tarjousten helpottamiseksi.

MLS-tietoja ei voida käyttää MLS:n ulkopuolisten yhteistyökorvausten tarjoamiseen. Jos joku saisi MLS-tietosyötteen ja hän haluaisi luoda jonkinlaisen verkkosivuston, joka isännöi useiden eri välittäjien yhteistoiminnallisia korvauksia koskevia tarjouksia, MLS:n olisi saatuaan tietää tästä käytännöstä katkaista MLS-tietosyötteensä.

Olen nähnyt joissain paikoissa puhuttavan kiertotavoista, mahdollisesti esimerkiksi Zillow'n tai Zillow'n omistaman ShowingTimen sivuston kautta. Nämä käytännöt eivät ole sovintoratkaisun mukaisia.

Väärinkäsitys nro 3 on ajatus, että sovinto ei todellisuudessa vaikuta mihinkään, koska välittäjät voivat jatkossakin tehdä yhteistoiminnallisia korvauksia yksipuolisesti eivätkä MLS:n yhteydessä tai MLS-tietosyötteiden avulla. Se on totta niin pitkälle kuin se menee, mutta meidän näkökulmastamme tämä ratkaisu tulee todella vauhdittamaan uutta innovaatioaaltoa kiinteistöalalla.

Tulet näkemään monia ihmisiä, jotka kokeilevat erilaisia ​​​​kompensaatiomalleja ja -tasoja. Tulet näkemään alennusvälittäjiä. Tulet näkemään ihmisiä, jotka haluavat tehdä prosessista tehokkaamman. Tulet näkemään joidenkin kuluttajien, myös ostajapuolen, kokeilevan olla käyttämättä välittäjää ollenkaan säästääkseen rahaa. Tulet näkemään ihmisten käyttävän muunlaisia ​​ammattilaisia, kuten kiinteistöalan lakimiehiä välittäjien sijaan.

Ehkä ensimmäisen vuoden tai parin aikana jotkut ihmiset jättävät huomiotta uuden maailman, jonka uskomme tämän ratkaisun synnyttävän, mutta viime kädessä nämä innovaattorit ja alennuskilpailijat lisäävät hintakilpailua markkinoilla, jotka tulevat laskemaan. palkkiot kuluttajille. Ihmiset, jotka ovat alalla ja eivät ymmärrä sitä eivätkä ota sitä huomioon, jäävät jälkeen.

Teollisuuskonsultti Rob Hahn kirjoitti tästä ja hänen näkemyksensä oli pohjimmiltaan "Tämä ei poista ohjaamista, joten palkkiot eivät aio laskea, joten periaatteessa mikään ei muutu, koska ihmiset voivat edelleen välittäjäsivustollaan listata "tätä tarjoan kaikissa ilmoituksissani. Joten jos ostajan edustaja haluaa nähdä, mitä tietty yritys tarjoaa, hänen tarvitsee vain mennä välittäjän verkkosivustolle tai jopa soittaa hänelle ja varmistaa, että he tarjoavat sitä, mitä ostajan edustaja haluaa heidän tarjoavan. . Joten se ei pääse eroon ohjauksesta." Mitä mieltä olet siitä?

Uskomme, että se vähentää ohjaamista, koska et tule saamaan koko osuuskunnan korvaustarjousten universumia yhdessä paikassa, vain välittäjien näkyvissä.

Sovintosopimus ei ainoastaan ​​kiellä MLS:n käyttöä ja MLS-tyyppisten järjestelmien uudelleenluomista, jotka jäljittelevät MLS-järjestelmää, vaan se edellyttää myös lisää läpinäkyvyyttä kuluttajille sekä listauspuolella että ostajapuolella. Heidän on tehtävä kirjallisia sopimuksia, joiden on annettava yksityiskohtaisia ​​tietoja tarjottavasta korvauksesta suhteen varhaisessa vaiheessa.

Kaikkien näiden muutosten yhdistäminen yhdessä vähentää ohjaamista ja taas lisää kilpailua ja hintakilpailua kiinteistöalalla.

Ymmärtääkseni se tarkoittaa vain sitä, että ostajan edustajan on hieman vaikeampi nähdä, mitä listauksessa on tarjolla. Heidän täytyy soittaa useammalle listalle välittäjille. Heidän on lisättävä listauksen välittäjien verkkosivustoja, koska ne eivät ole vain MLS:ssä. Mutta he voivat silti löytää nämä tiedot, ja tällä hetkellä kuluttajat näkevät paljon näistä provisioista, koska MLS syöttää korvauksen Redfinin kaltaisille verkkosivustoille, joissa ne näyttävät sen kaikille, jotta kaikki tietävät, mutta nyt kuluttajat voittivat. en näe näitä tietoja yhdessä paikassa, koska sovinto kieltää sen. Joten miten se aikoo päästä eroon ohjauksesta, jos he voivat vielä hieman enemmän vaivalla nähdä, mitä nämä listauksen välittäjät tarjoavat, ja kuluttajat eivät [välttämättä] näe?

Luulen, että meillä voi olla perustavanlaatuinen erimielisyys ratkaisun toiminnasta. Emme ole samaa mieltä siitä, että se tekee siitä vain hieman vaikeampaa. Uskomme, että se vaikeuttaa merkittävästi välittäjien ohjauskäytäntöjä.

Kuluttajat eivät pitkään aikaan nähneet MLS:ssä lainkaan tarjouksia osuustoiminnallisista korvauksista. Se oli nimenomaisesti kielletty. Tämä oli yksi syytöksistämme oikeudenkäynnissämme, ja sekä DOJ:n tutkinta että oikeudenkäyntiemme painostus muuttivat sen.

Oikeudenkäynti edellyttää kuitenkin myös avoimuutta myyjille ja ostajille heidän välittäjilleen tarjotuista ja vastaanottamistaan ​​korvauksista.

Näetkö tämän ratkaisun palkkioiden irrottamisena?

En ole varma, miten tätä sanaa käytetään, joten en tiedä miten vastata siihen sen perusteella. Näen tämän ratkaisun, joka johtaa enemmän innovaatioihin alalla ja antaa sekä myyjille että ostajille enemmän valinnanvaraa sen suhteen, haluavatko he pitää kiinteistönvälittäjän tai välittäjän, kuinka he haluavat kompensoida kiinteistönvälittäjä tai agentti. ja lisäksi se myös vahvistaa heidän kykyään neuvotella.

Kun sanon irrottamista, tarkoitan tällä hetkellä sitä, mitä ostajavälittäjälle maksetaan, riippuu siitä, mitä listauksen välittäjä heille tarjoaa. Näyttää siltä, ​​että sovinto kieltää sen MLS:n kautta, mutta ei kiellä sitä kokonaan. Onko se tarkkaa?

En tarkoita välttelemistä millään tavalla. Edellinen vastaukseni on, mitä mieltä olen sovinnosta. Uskon, että alan avaaminen kilpailulle hyödyttää kuluttajia.

DoJ, heidän Nosalekissaan kiinnostusilmoitus, sanoivat haluavansa kieltoa, jonka mukaan myyjä päättää korvauksesta ostajavälittäjälle. Tämä erityinen ratkaisu näyttää tekevän sen vain MLS:n kautta eikä varsinaisena kiellona. Siksi yritän ensin varmistaa, että näin todella on, koska haluan olla tarkka lukijoilleni, ja myös miettiä, mitä tämä tarkoittaa sen suhteen, voidaanko sovinto mahdollisesti hyväksyä vai ei, tai jos DOJ aikoo punnita jossain vaiheessa. Siksi kysyn.

Arvostamme hallinnon tähänastista tukea ratkaisulle. Presidentti Biden aiemmin tällä viikolla oli myönteistä sanottavaa sovintoratkaisusta pitämässään julkisessa puheessa ja rohkaisi kiinteistönvälittäjiä työskentelemään kilpailun parantamiseksi kiinteistöalalla ja hintojen alentamiseksi. Olemme optimistisia, että sovinto hyväksytään. Mielestämme se on hyvä asia teollisuudelle ja hyvä asia kuluttajille.

Mitä tulee DOJ:n lausuntoon Nosalekissa, saatamme olla kunnioittavasti eri mieltä kysymykseesi sisällyttämäsi lausunnon tulkinnasta. Lausunnon tekstiosassa sivulla 20 DOJ ilmoitti kannattavansa "kieltomääräystä, joka kieltää MLS-PIN-osallistujien tarjoamat ostaja-välittäjäkorvaukset". Uskomme, että tämä sovinto on yhdenmukainen sen kanssa, mitä [DOJ] MLS PIN -tapauksessa ilmoitti kannattavansa.

Koska se ei tapahdu MLS:n kautta, vaikka se voi tapahtua muualla?

Pyydetyt käytäntömuutokset ovat kielto, joka kieltää MLS:n osallistujien tarjoamasta ostajavälittäjäkorvauksia sekä monia muita käytännön muutoksia.

Oliko DOJ mukana NAR-ratkaisun laatimisessa?

En osaa vastata tuohon kysymykseen.

Tiedätkö, jättävätkö he kiinnostusilmoituksen?

En osaa vastata tuohon kysymykseen.

Palatakseni tämän ohjaavaan osaan, Rob Hahn ehdottaa, että listautumisvälittäjä voi laittaa myyjän eteen lomakkeen, kuten listautumissopimuksen, jossa sanotaan: "Aiot tarjota 3 % myyntihinnasta mille tahansa agentille. kuka tuo ostajan”, ja se olisi täysin okei tämän sovintosopimuksen perusteella.

Keskittyminen siihen, mitä joku voisi tehdä sovinnon ensimmäisenä vuonna, jättää huomiotta sen tosiasian, että sovinto lisää kilpailua ja innovaatioita. Listausvälittäjät, jotka yrittävät jatkaa samoja käytäntöjä, joita he ovat harjoittaneet nyt, joutuvat aliarvioinnin kohteeksi muut innovatiiviset välittäjät ja kiinteistöalan ammattilaiset, jotka ovat valmiita tarjoamaan asiakkailleen halvempia hintoja. Tämä muuttaa alan kannustimia.

Luulen, että osa syy siihen, miksi hän todella keskittyy ohjaamiseen, on se, että syy, miksi [palkkiot] eivät ole laskeneet tähän mennessä, johtuu ohjauksesta – siitä teidän kanteenne [ja] kaikki nämä oikeusjutut kiistelevät, eikö niin? Alennusvälityksiä tai alle 5-6% vieviä välitysyrityksiä on ollut paljon, jotka ovat yrittäneet löytää menestystä, eivätkä ne ole pystyneet tämän ohjaamisen pelon takia. Jos ohjaus ei katoa ensimmäisen tai kahden vuoden aikana, miten nämä kilpailijat menestyvät?

Olen samaa mieltä siitä, että ohjaaminen on ollut suuri ongelma kiinteistöalalla. Olen ollut yksi niistä ihmisistä, jotka ovat kritisoineet kiinteistöalan ohjaamista ja selittäneet, miksi ohjaaminen on huonoa kuluttajille.

Olen myös samaa mieltä siitä, että kestää jonkin aikaa ennen kuin markkinat muuttuvat sovinnon jälkeen, ja se on odotettavissa. En usko, että kiistän sitä tosiasiaa, että varhain tulee olemaan ihmisiä, jotka sulkevat silmänsä ja yrittävät olla ottamatta huomioon sitä tosiasiaa, että järjestelmä muuttuu, ja yrittävät edelleen veloittaa korkeampia hintoja.

Sovintoratkaisusta johtuvat muutokset järjestelmään parantavat kuitenkin alennusmyyjien ja innovoijien kykyä kilpailla ja auttavat laskemaan kuluttajien hintoja.

Voitko täsmentää, mitkä muutokset mielestäsi helpottavat näiden innovaattorien kilpailua?

Ne kaikki. Muutokset, jotka vaativat lisää läpinäkyvyyttä niin ostajien kuin myyjienkin kannalta. Muutokset, jotka kieltävät osuustoiminnallisten korvausten tarjoamisen MLS:issä. Muutokset, jotka estävät ihmisiä kiertämästä MLS:n osuuskuntakorvaustarjouskieltoa esimerkiksi siten, että MLS-tiedoilla ei voida helpottaa välittäjien kokoontumista yhteen ja vaihtaa osuuskuntakorvaustarjouksia jollain toisella sivustolla.

Se, että itse sovintoratkaisusta on tullut suuri uutinen [tarkoittaa] kuluttajien koulutusta kiinteistönvälittäjän korvauksista ja järjestelmän yleisestä toiminnasta.

Miksi välittäjien sallitaan lähettää palkkiotarjouksia omille verkkosivustoilleen?

En usko, että sallimme tai kiellämme mitään. Sovintoratkaisu ei tue tätä käytäntöä. Kilpailulainsäädäntö keskittyy monopoleihin, ja se keskittyy kilpailijoiden kokoontumiseen yhteen ja koordinoimaan asioita, kuten hinnoittelua tai tuotantoa. Sopimus kieltää sen. Se ei salli kiinteistöalan kilpailijoiden luoda jonkinlaista koordinoitua järjestelmää osuustoiminnallisen korvauksen tarjoamiseksi.

Ketä lasketaan yhdistäjäksi ja saavatko he lähettää provisiotarjouksia ostajavälittäjille?

Monet kerääjät saavat palkkiotietonsa MLS:istä. Jos he sallivat useiden eri välittäjien yhteistyökorvaustarjousten julkaisemisen portaaleihinsa, he ovat vaarassa, että MLS:t leikkaavat tietonsa, koska sovinto edellyttäisi sitä.

Jos sinulla on portaali, joka pohjimmiltaan yrittää jäljitellä MLS:n tarjoamaa korvausjärjestelmää, ne portaalit ovat todella niskaansa ulos ja uhkaavat mahdollisen kartellioikeudenkäynnin. Minun täytyy ajatella, että näistä molemmista syistä et tule näkemään MLS-osuuskunnan korvausjärjestelmää, joka oli olemassa ennen tätä sovintoa.

Sähköposti Andrea V. Brambila.

Kuten minä Facebookissa | Seuraa minua kimittää

• SEO-pohjainen sisällön ja PR-jakelu. Vahvista jo tänään.
• PlatoData.Network Vertical Generatiivinen Ai. Vahvista itseäsi. Pääsy tästä.
• PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Tietoa laajennettu. Pääsy tästä.
• PlatoESG. hiili, CleanTech, energia, ympäristö, Aurinko, Jätehuolto. Pääsy tästä.
• PlatonHealth. Biotekniikan ja kliinisten kokeiden älykkyys. Pääsy tästä.
• Lähde: https://www.inman.com/2024/03/25/moehrl-attorney-market-shift-after-nar-settlement-will-take-time/