به جنبش در Inman Connect لاس وگاس، 30 ژوئیه - 1 اوت بپیوندید! فرصت را غنیمت بشمارید و دوره بعدی املاک و مستغلات را به عهده بگیرید. این گردهمایی از طریق تجربیات همهجانبه، فرمت‌های نوآورانه و مجموعه بی‌نظیر سخنرانان، چیزی فراتر از یک کنفرانس می‌شود - به نیرویی مشارکتی تبدیل می‌شود که آینده صنعت ما را شکل می‌دهد. اکنون بلیط های خود را ایمن کنید!
در پی نقطه عطف انجمن ملی مشاوران املاک (NAR). 418 میلیون $ حل و فصل، یک تغییر لرزه ای در صنعت املاک و مستغلات در حال انجام است، به ویژه در نحوه رسیدگی به کمیسیون های نمایندگان. این تغییرات، اگرچه به ظاهر ساده است، اما پیامدهای عمیقی دارد که اساساً چشم انداز خرید و فروش خانه در آمریکا را تغییر می دهد.
قلب موضوع در مورد حذف نرخ کمیسیون از MLS (خدمات فهرست بندی چندگانه) است، تغییری که ممکن است در ابتدا به عنوان گامی به سوی شفافیت و انصاف به نظر برسد. با این حال، بررسی دقیق‌تر آینده‌ای بالقوه مبهم را نشان می‌دهد، جایی که پویایی معاملات املاک و مستغلات برای افرادی که قرار است به آنها خدمت کنند، کمتر شفاف می‌شود: خریداران و فروشندگان.
از لحاظ تاریخی، MLS پایه و اساس آن بوده است کمیسیون املاک و مستغلات، زمینه بازی برابر را برای همه طرف های درگیر فراهم می کند. این امر شفافیت در قراردادهای کمیسیون را تضمین می کرد و به نمایندگان خریدار انتظارات واضحی از جبران خسارت قبل از درگیر شدن در بحث های معامله ارائه می داد.
الزام حل و فصل برای حذف چنین افشاگری‌ها، این توازن را تهدید می‌کند، و آغازگر دوره‌ای است که مذاکرات کمیسیون مقدم است و به طور بالقوه بر بحث‌های شرایط خرید خانه تأثیر می‌گذارد.
کمیسیون ها پشت درهای بسته حرکت می کنند
سناریویی را در نظر بگیرید که در آن نماینده خریدار، حتی قبل از برنامه ریزی برای نمایش، درباره کمیسیونی که یک نماینده فهرست مایل به ارائه آن است، سوال می کند. این گفتگو - که دور از چشم و گوش خریداران و فروشندگان اتفاق می افتد - زمینه را برای معامله ای فراهم می کند که در آن غرامت نماینده می تواند بر منافع خریدار اولویت داشته باشد.
در بدترین سناریو، این خطر وجود دارد که نماینده خریدار با مشتری خود کاملاً صادق نباشد. مثلا قبل از شروع مذاکرات برای خرید، آنها ممکن است بی سر و صدا کارهایی را که باید انجام دهند تا نرخ کمیسیون مشخصی را با نماینده فروشنده انجام دهند، مرتب کنند.
حتی نگران کننده تر، آنها ممکن است خریدار را در مورد کمیسیون پرداخت شده توسط فروشنده گمراه کنند و این کمیسیون نادرست را در فرآیند مذاکره لحاظ کنند. اساساً، مشکل اینجاست که نمایندگان می‌توانند در نهایت بدون اطلاع یا تأیید مشتری، درباره کمیسیون خود مذاکره کنند، که اینطور نیست. بحث جبران خسارت نمایندگان باید برای خریداران و فروشندگان شفاف باشد.
پایان مشوق های عامل خریدار
یکی از جنبه‌های تسویه حساب که برجسته است، شامل محدودیت‌هایی در این است که یک مسکن چقدر می‌تواند باشد جبران شد، مشخصاً بیان می کند که نمی توانند غرامتی را که بیش از مبلغ توافق شده با خریدار باشد، بپذیرند.
به عنوان مثال، اگر فروشنده ای 1 درصد اضافی را فراتر از توافق خریدار و نماینده خریدار پیشنهاد دهد، نماینده از پذیرش آن منع می شود، حتی اگر این روی قیمت خرید تأثیری نداشته باشد - به طور بالقوه پول بیشتری را نزد فروشنده می گذارد.
اساساً، تمام مشوق های عامل خریدار که توسط فروشنده ارائه می شود، اکنون از بین رفته اند. راه حل تاسف بار برای این افزایش کمیسیون مورد نیاز خریدار است تا اطمینان حاصل شود که تا آنجا که ممکن است از کمیسیون پرداخت شده توسط فروشنده گرفته می شود. به نظر می رسد محتمل ترین سناریو این باشد که این قانون اغلب توسط صنعت نادیده گرفته می شود و نمایندگان خریدار به دلیل عدم وجود کنترل و تعادل، کمیسیون های بالاتری را می پذیرند.
در حالی که برخی از فروشندگان ممکن است از ایده عرضه نکردن استقبال کنند نماینده خریدار این امر می تواند توسط سایر فروشندگان به عنوان ضد رقابت تلقی شود، زیرا آنها را از استفاده از مشوق ها برای جذب نمایندگان خریدار باز می دارد، تاکتیکی که اغلب توسط سازندگان و سرمایه گذاران استفاده می شود.
نمایندگان همچنین ممکن است احساس کنند که این قانون ضد رقابت است زیرا با کاهش خودکار کمیسیونی که توسط طرف‌های توافق شده به آنها پیشنهاد می‌شود، سقفی بر میزان کمیسیونی که می‌توانند در یک معامله انجام دهند، می‌گذارد. خریداران ممکن است به طور مشابه احساس کنند، حتی زمانی که فروشنده مایل به پرداخت آن باشد، کاملاً مسئول کمیسیون های نماینده خود هستند.
این بخش از حل و فصل به ویژه فعالیت های بازار آزاد را ممنوع می کند و توانایی فروشندگان، خریداران و نمایندگان را برای مذاکره در مورد شرایطی که معتقدند به نفعشان است را به شدت محدود می کند.
احتمال عدم ارتباط در کمیسیون ها
علاوه بر این، توافق ضمانت‌های جبران کمیسیون از طریق MLS را از بین می‌برد، و دری را برای سوء تفاهم‌های احتمالی یا ارتباطات نادرست در مورد کمیسیون‌ها باز می‌کند.
چنین اختلافاتی بین کارگزاران که قبلاً از طریق داوری های الزام آور از طریق انجمن های مسکن محلی حل و فصل شده بود، اساساً وجود نخواهد داشت. در سناریویی که بر عهده خریداران است که مستقیماً کمیسیون های نمایندگان خود را پوشش دهند، ممکن است شاهد تغییر به سمت درگیری های قانونی بین خریداران و کارگزاری ها باشیم.
خریداران حتی می توانند مسئول دو یا چند کمیسیون در یک معامله باشند زیرا شرایط و ضوابط امضا شده با نمایندگان قبلی را درک نمی کنند.
این می تواند برای شهرت صنعت دردسر ایجاد کند. موقعیتی را تصور کنید که در آن آژانس‌های املاک و مستغلات باید اقدامات قانونی را برای تضمین درآمد خود انجام دهند، که به طور بالقوه منجر به توقیف خانه تازه خریداری شده خریدار یا دعوای حقوقی برای کمیسیون‌های پرداخت نشده می‌شود. اقداماتی از این دست می تواند به طرز چشمگیری درک عمومی را از مشاوران املاک تغییر دهد.
یکی از جنبه‌های مهم و نگران‌کننده این دوره جدید، عدم وجود کمیسیون‌های ثبت‌شده است، به این معنی که نمایندگان و مصرف‌کنندگان درک درستی از طیف کمیسیون‌های دریافتی در بازار ندارند.
مطابق با نمایه NAR از خریداران و فروشندگان خانه71 درصد از خریداران فقط با یک نماینده مصاحبه کردند. اگرچه امیدوارید این روند با توجه به شرایط تسویه حساب تغییر کند، اما همان گزارش بیان می‌کند که 81 درصد از فروشندگان اخیر قبل از فهرست کردن خانه‌شان فقط با یک نماینده تماس گرفتند.
حقیقت تاسف بار این است که مصرف کنندگان با چندین نماینده مصاحبه نمی کنند تا مطمئن شوند که بهترین خدمات را با بهترین قیمت دریافت می کنند. اگر خریداران و فروشندگان به اولین نماینده ای که ملاقات می کنند اعتماد کنند، به اطلاعات در دسترس دسترسی نخواهند داشت تا بدانند آیا هزینه ای از آنها دریافت می شود یا خیر. کمیسیون منصفانه.
مهم است که اذعان کنیم که اکثر آژانس های املاک با صداقت و حرفه ای کار می کنند. با این حال، مانند هر صنعت، بازیگران بدی وجود دارند که ممکن است از این قوانین جدید برای منافع شخصی سوء استفاده کنند، به خصوص در منظره‌ای که منبع درآمد آنها به دلیل این حل و فصل به میزان قابل توجهی کاهش یافته است.
فقدان ساختار کمیسیون شفاف، راه را برای اقدامات غیراخلاقی باز می‌کند و این امر را برای نهادهای نظارتی و انجمن‌های صنعتی ضروری می‌سازد تا هوشیار بمانند و مصرف‌کنندگان به خوبی آگاه باشند.
علی‌رغم نگرانی‌هایی که پیرامون ساختار کمیسیون جدید وجود دارد، یک پوشش نقره‌ای وجود دارد. اگر در جهت درست پیش برود، این تغییر می تواند باعث افزایش بسیار مورد نیاز در ارتباطات باز و شیوه های اخلاقی در صنعت املاک و مستغلات شود.
برای عواملی که مایل به انجام این تغییرات با یکپارچگی هستند، فرصت قابل توجهی برای برجسته شدن و پیشرفت وجود دارد. آینده املاک و مستغلات ممکن است متفاوت به نظر برسد، اما این امکان را نیز دارد که مشتری پسندتر و حرفه ای تر باشد.
شان فرانک موسس و مدیر عامل شرکت Mainframe Real Estate در فلوریدا است. با او ارتباط برقرار کنید اینستاگرام و لینک.
- محتوای مبتنی بر SEO و توزیع روابط عمومی. امروز تقویت شوید.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. به خودت قدرت بده دسترسی به اینجا.
- PlatoAiStream. هوش وب 3 دانش تقویت شده دسترسی به اینجا.
- PlatoESG. کربن ، CleanTech، انرژی، محیط، خورشیدی، مدیریت پسماند دسترسی به اینجا.
- PlatoHealth. هوش بیوتکنولوژی و آزمایشات بالینی. دسترسی به اینجا.
- منبع: https://www.inman.com/2024/04/02/nars-settlement-paints-a-murky-commission-picture-for-consumers/
